Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 21 de Enero de 2008

En el presente expediente corren insertas entre otras las actuaciones siguientes:

1. Escrito libelar, presentado por el ciudadano L.A.R.A., asistido por la abogada G.R.D.R., en el cual se lee:

   …Que en fecha 15 de enero de 1981 suscribí con el ciudadano M.S.D.A. FERRERIRA… un contrato de arrendamiento; por el cual el suscrito se comprometía a pagar la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.000,00) mensual… por el arrendamiento de una casa signada con el No.97-41 Urbanización LAS ACACIAS frente al Parque Kerdell (Arboleda) conviniendo las partes que el referido inmueble se destinaría a vivienda y local; desde esa fecha hasta la actualidad ostento la condición de arrendatario. Es el caso… que el día 18 de mayo me he enterado que en un Juzgado de los Municipios Urbanos cursa un juicio de Desalojo incoado por los ciudadanos VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., tomando de esa forma noticias que el inmueble del cual soy arrendatario lo habían comprado los ciudadanos mencionados ciudadanos a mi arrendador, ciudadano M.S.D.A.F., por el precio de VEINTIDÓS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.4000.000,00) según consta de documento protocolizado por ante la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO V.D.E.C., quedando registrado bajo el Nro. 8, folios 1 al 2, tomo 24, Protocolo Primero… 18 de septiembre de 2002…

   …para el momento de la venta tenía como arrendatario del ciudadano M.S.D.A.F. 15 años 8 meses y 3 días; por lo cual era acreedor de la preferencia ofertiva, debiendo el propietario arrendador notificarle mediante documento autenticado su voluntad de venderle el inmueble con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, hecho que no hizo… tanto el ciudadano M.S.D.A.F. como los señores VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., ha violentado su derecho que consagra en el artículo 42 de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.

   Por las razones antes expuestas… acudo… para demandar… a los ciudadanos M.S.D.A. FERREIRA… y a los ciudadanos VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., para que convengan en los siguientes itemnes… o en su defecto a ello sean condenados.

   PRIMERO.- Que el suscrito desde el 15 de enero de 1987 hasta la fecha es arrendatario del ciudadano M.S.d.A. Ferreira… del inmueble identificado en autos.

   SEGUNDO: Que convenga que el ciudadano M.S.d.A.F. no cumplió con su deber de notificar en forma autentica su voluntad de venderme preferentemente el inmueble arrendado y que tanto Vittoria Occhipinti del Popolo como C.E.C.d.M., sabían que le inmueble estaba arrendado y no les importó que el ciudadano M.S.D.A.F. cumpliera con su deber de notificarme.

   TERCERO: Para que convenga Vittoria Occhipinti del Popolo como C.E.C.M. que el suscrito se subrogue en el lugar de ellos (compradores) en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad ya mencionado; asimismo, convenga en ello el vendedor M.S.D.A.F....

2. Escrito de reforma de demanda, presentado por la abogada G.R.D.R., en su carácter de apoderada actora, en los términos siguientes:

   …En fecha 13 de enero de 1987 entregó la suma de OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00) en calidad de Deposito al ciudadano MANUEL AZEVEDO… posteriormente en fecha 15 de enero de 1987, suscribí con el ciudadano M.S.D.A. FERRERIRA… un contrato de arrendamiento; por el cual el suscrito se comprometía a pagar la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.000,00) mensual… por el arrendamiento de una casa signada con el No.97-41 Urbanización LAS ACACIAS frente al Parque Kerdell (Arboleda) conviniendo las partes que el referido inmueble se destinaría a vivienda y local; desde esa fecha hasta la actualidad ostento la condición de arrendatario según consta de la copia certificada expedida por ese Tribunal del expediente No. 46890… asimismo consta de copia certificada el expediente No. 6080, expedida por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO que el ciudadano M.S.D.A. reconoce que con mi representado suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado… dicho reconocimiento se refiere al contrato que riela en el expediente 46890… Es el caso… que el día 18 de mayo me he enterado que en un Juzgado de los Municipios Urbanos cursa un juicio de Desalojo incoado por los ciudadanos VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., tomando de esa forma noticias que el inmueble del cual soy arrendatario lo habían comprado los ciudadanos mencionados ciudadanos a su arrendador ciudadano M.S.D.A.F.; por el precio de VEINTIDÓS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.4000.000,00) según consta de documento protocolizado por ante la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL PRIMER CIRCUITO DEL MUNICIPIO V.D.E.C., quedando registrado bajo el Nro. 8, folios 1 al 2, tomo 24, Protocolo Primero, de fecha 18 de septiembre de 2002…

   …Como se puede observar para el momento de la venta tenía como arrendatario del ciudadano M.S.D.A.F. 15 años 8 meses y 3 días; por lo cual era acreedor de la preferencia ofertiva, debiendo el propietario arrendador notificarme mediante documento autenticado su voluntad de venderme el inmueble con indicación del precio, condiciones y modalidades de la negociación, hecho que no hizo, violentando tanto el ciudadano M.S.D.A.F. como los señores VITITORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., han violentado mi derecho que consagra el artículo 42 de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO.

   Por las razones antes expuestas… acudo… para demandar en mi carácter de titular del derecho de preferencia ofertiva, como en efecto demando, a los ciudadanos M.S.D.A. FERREIRA… en su carácter de vendedor; y a los ciudadanos VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E. CAMBLOR MALACHOWSKI… en sus carácter de compradores; para que convengan… o en defecto a ello sean condenados:

   PRIMERO.- Que el suscrito desde el 15 de enero de 1987 hasta la presente fecha es arrendatario del ciudadano M.S.d.A. Ferreira… del inmueble identificado en autos…

   SEGUNDO: Que convenga que el ciudadano M.S.d.A.F. no cumplió con su deber de notificar en forma autentica su voluntad de venderme preferentemente el inmueble arrendado y que tanto Vittoria Occhipinti del Popolo como C.E.C.d.M., sabían que le inmueble estaba arrendado y no les importó que el ciudadano M.S.D.A.F. cumpliera con su deber de notificarme.

   TERCERO: Para que convenga Vittoria Occhipinti del Popolo como C.E.C.M. que el suscrito se subrogue en el lugar de ellos (compradores) en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad ya mencionado; asimismo, convenga en ello el vendedor M.S.D.A.F....

3. Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada M.A.S., en su carácter de apoderada judicial de los co-demandados VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., en los términos siguientes:

   "…Rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho y en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en cuestión ya que los hechos narrados en el libelo de dicha demanda no están acordes con la realidad de lo acontecido. A tal efecto, se observa en dicha demanda que mis representados le han violentado el derecho al arrendatario consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

   Mis representados adquirieron en propiedad mediante compra por pacto de retracto una Quinta ubicada en la calle 126 (Avenida Kerdell) distinguida con el número 9741, Parroquia San José, Valencia, Estado Carabobo, tal como se observa del documento público registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Valencia, anotado bajo el Número 08, Protocolo Primero, Tomo 24, Fecha 18 de septiembre del 2002…

   …Ahora bien, mis representados NO han desconocido la condición de inquilino que tiene el ciudadano L.A.R., antes por el contrario han cumplido cabalmente con las obligaciones que les impone el Decreto con rango de fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código Civil vigente, como lo es la de NOTIFICARLE JUDICIALMENTE su condición de NUEVOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE, tal como se evidencia en notificación hecha por el Juzgado Cuarto de los Municipios Urbanos de Valencia con fecha 05 de Noviembre de 2003….

   …Cumplida esta norma sobre la notificación al arrendatario por parte de los nuevos adquirientes es decir, mis representados, comenzó a correr el lapso de cuarenta (40) días calendario para que el arrendatario ejerciera la acción de retracto legal, cuestión que no sucedió así, ya que la notificación se hizo en fecha cinco (05) de Noviembre del 2003 y la temeraria demanda se ha intentado en fecha catorce (14) de Julio del 2004, lo que es igual ocho (8) meses con quince (15) días, lo que suma un total de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO (255) DIAS calendario desde la fecha de la notificación a la fecha en que se intenta la demanda por Retracto Legal. Es por lo antes expuesto que nacida la CADUCIDAD DE LA ACCION intentada por retracto legal OPONGO EXPRESAMENTE la CUESTION PREVIA contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, la cual contempla la "caducidad de la acción establecida en la ley" Este término de cuarenta (40) días que establece la ley es de Orden Público y habiendo sido manifiesta la negligencia del arrendatario para intentar su acción dentro del lapso señalado en la ley, es imperativo concluir que cuando la acción fue ejercida ya había caducado el lapso de los 40 días, por lo cual se ha producido inevitablemente la extinción del derecho que reclama el actor; razón por la cual solicito a este tribunal que se decida la declaratoria de la caducidad de la acción intentada...

   …El demandante alega en el libelo y su reforma que fue el día 18 de Mayo sin indicar el año, cuando se enteró de la venta del inmueble por una demanda de desalojo intentada en su contra, cuestión esta que rechazo y contradigo por ser incierto que fue así que obtuvo noticia de la venta del inmueble, mentira esta que se prueba con la notificación judicial que se le había hecho en fecha cinco (05) de noviembre de dos mil tres (2003) y la demanda de desalojo se intento dos mil cuatro (2004).

   Rechazo y pido al tribunal téngase esto como no alegado por imprecisa y contradigo en nombre de mis representados lo se que afirma de que se le ha violentado el derecho del artículo 42 del Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que este artículo esta respaldado su contenido con la exigencia que le hace la misma ley a los nuevos adquirientes, el artículo 47 de la mencionada ley, cuyo contenido establece a favor del inquilino el lapso para intentar la acción de Retracto Legal, aunque sea notificado de la venta por parte del propietario vendedor, pueda hacer valer su derecho de preferencia dentro del lapso establecido en el mencionado artículo 47, o sea, que según esta leyes a partir de la notificación de los nuevos adquirientes del inmueble que puede ejercer su derecho preferente dentro del lapso de cuarenta (40) días.

   En relación con el punto tercero del libelo de demanda, señalo que mis representados NO convienen en que el demandante se subrogue en el lugar de ellos como compradores, por no ser este el procedimiento que establece la Ley para que el arrendatario haga valer su derecho ante el vendedor…

   …PETITORIO

Que la presente contestación sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva.

Que sea declarada con lugar la excepción opuesta del ordinal 10 del artículo 346 del Código Civil vigente.

Que sea declarado sin lugar la temeraria demanda..."

3. Escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado M.E.P., en su carácter de defensor judicial, del co-demandado M.S.D.A.F., en el cual se lee:

   "…A todo evento niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la presente demanda de retracto Legal en contra de mi defendido, ciudadano M.S.D.A.F. interpuesta por el ciudadano L.A.R.A. contra mi defendido, tanto los hechos allí narrados, como el derecho que según las pretensiones de la parte actora sustenta ese hechos, por ser los mismos contrarios a derecho, impertinentes e improcedentes.

   2. - Niego, rechazo y contradigo que mi defendido M.S.D.A.F. en el hecho de que al demandante que no se le haya ofrecido primeramente al ciudadano L.A.R.A. en venta la casa ubicada en la calle 126 (Avenida Kerdell) distinguida con el numero 97-41, Parroquia San José, Valencia, Estado Carabobo, tal como se observa del documento público registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Valencia, anotado bajo el Número 08, protocolo Primero, Tomo 24, Fecha 18 de Septiembre del 2002, y que el demandante actualmente ocupa como inquilino. Puesto que por información verbal obtenido por mi defendido si le fue notificado para que pudiera tener el derecho de preferencia que le otorga la ley y así será debidamente probado en el lapso correspondiente

   3. - Niego, rechazo y contradigo que mi defendido no haya reconocido la condición de inquilino que tiene el ahora demandante de autos, por tal motivo es clara la disposición legal que beneficia a mi defendido en el sentido que el artículo 47 en el Decreto con Rango de Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

   OPONGO EXPRESAMENTE la CUESTION PREVIA contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, la cual contempla la “caducidad de la acción establecida en la ley" en virtud del tiempo transcurrido que sobrepasa los cuarenta (40) días legales que le confiere la ley para poder intentar dicha acción…

   …En cuanto al pedimento de la parte actora de que su acción sea declarada con lugar, solicito que la misma sea declarada SIN LUGAR en la definitiva con los debidos pronunciamientos de Ley, por la impertinencia e improcedencia de los argumentos explanados en el libelo de demanda..."

4. Sentencia dictada el 30 de marzo de 2007, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:

   …este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA… declara SIN LUGAR, la demanda de RETRACTO LEGAL, interpuesta por el Ciudadano L.A.R.A., contra los ciudadanos M.S.D.A.F., VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., en virtud de la procedencia de la Cuestión Previa Opuesta, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por los Codemandados VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E. CAMBLOR MALACHOWSKI… SE DESECHA la acción propuesta y se declara EXTINGUIDO EL PROCESO, Y ASI SE DECIDE…

5. Diligencias de fechas 16 y 18 de julio de 2007, suscritas por el abogado M.A.R.A., en su carácter de apoderado actor, en las cuales apela de la sentencia definitiva anterior.

6. Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 19 de julio de 2007, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado M.A.R.A., en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia dictada el 30 de marzo de 2007.

Como punto previo, este Sentenciador pasa a pronunciarse sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, la cual contempla la "caducidad de la acción establecida en la ley", opuesta por la apoderada judicial de los Codemandados VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., en su escrito de contestación a la demanda, específicamente, la contenida en el artículo 1547 del Código Civil, el cual establece:

"No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que deba dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura. "

En este sentido, en el Diccionario “Venelex 2003”, Tomo I, a la página 198, al conceptuar “CADUCIDAD”, se lee:

…Según la docta definición de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) es “Una Sanción Jurídica Procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…

…Clases

La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La Legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado…

Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00163, de fecha 05 de febrero de 2002, asentó:

…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…

Este Sentenciador considera necesario destacar que, la caducidad, se considera como la pérdida de un derecho; que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta, impuesta por una norma para la conservación de tal derecho (cuando ya se goza del mismo, o en caso contrario si no se le tenía, para la adquisición de tal derecho). En sentido estricto implica la pérdida de un derecho o la expectativa de tenerlo, en la esfera de los intereses del titular de tal derecho. La caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto, durante el preciso término prefijado, en la norma; de allí que generalmente se confunda la caducidad con el término.

En consecuencia, hay caducidad, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean hechos dentro de un lapso a tiempo determinado; de tal modo, que el término está tan así identificado con el derecho que, transcurrido aquel, se produce la extinción de éste, por lo tanto es una sanción jurídica procesal.

Cuando esos plazos inexorables están establecidos por el legislador, estamos en presencia de una caducidad legal; que siendo de orden público, puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, obligando al Juez a pronunciarse sobre la misma, de cualquier forma que se plantee, y aún decretarla de oficio sin que nadie la haya alegado.

En este sentido, en aras de mantener los derechos, principios y obligaciones que se conjugan en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que impone la necesidad de una justicia efectiva, y el derecho de acceso a la justicia, impone el deber al jurisdicente de observar de manera estricta todas aquellas situaciones que tiendan a menoscabar dichos derechos, y a examinar en análisis exhaustivo, que realmente se hayan cumplido respecto a las causas que los involucre todas y cada una de las exigencias que la ley les impone tanto a los arrendadores como a los propietarios, sin olvidar también el derecho de estos últimos respecto a sus bienes dados en arrendamiento, toda vez que lo que se tiende es evitar, si se quiere eliminar, los abusos que se venían cometiendo en contra de los inquilinos.

Ahora bien, realizadas las acotaciones doctrinarias necesarias a los fines de resolver la controversia planteada, se observa que respecto a la Caducidad Legal establecida para ejercer el derecho de retraer, se plantean situaciones distintas, a saber: a) si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la enajenación, le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación, b) por el contrario si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la enajenación , por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".

Ante la presencia del vacío legal referente al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso de que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, hace procedente la aplicación de lo dispuesto del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del Código Civil; por lo que este Sentenciador trae a colación la sentencia No. 260, dictada el 20 de mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. No. 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, la cual se transcribe a continuación:

…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose, presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…

En el caso sub-judice, consta de los autos los siguientes Instrumentos: a) copia fotostática certificada de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro V.d.E.C., el 18 de septiembre de 2002, bajo el No. 8, folio 50, Protocolo Primero, Tomo 24, en el cual el ciudadano M.S.D.A.F., vendió, con pacto de retracto, a los ciudadanos VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., el inmueble constituido por una casa quinta ubicada y terreno de su propiedad distinguida con el No. 97-41, calle 126 (Avenida Kerdell), del Municipio San José (hoy Parroquia San José), del Municipio Valencia, Estado Carabobo, por la cantidad de VEINTIDOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.400.000,oo); b) copia certificada de notificación judicial solicitada por los co-demandados, ciudadanos VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., en su carácter de propietarios del referido inmueble, objeto del presente juicio, realizada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Naguanagua, San Diego, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo, según consta en el acta levantada en fecha 05 de noviembre de 2003, donde el Juez encargado de dicho Tribunal, se trasladó y constituyó el Tribunal en la dirección del inmueble objeto de la presente demanda, a los fines de notificar al arrendatario, ciudadano L.A.R.A., sobre los particulares siguientes: Primero: que los demandantes actuaron “como legítimos y únicos propietarios del inmueble”, y Segundo: de su decisión “de ofrecerle en venta el mencionado inmueble”.

Estos documentos al no haber sido tachados de falso, esta Alzada los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, dándoseles pleno valor probatorio, para dar por probado que el actor en la presente causa, ciudadano L.A.R.A., en su carácter de arrendatario del referido inmueble (carácter admitido por ambas partes), a partir del día 05 de noviembre de 2003, tuvo conocimiento que los co-demandados eran los legítimos y únicos propietarios del referido inmueble; constituyendo este hecho el punto de partida para contar el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en observancia al criterio con carácter vinculante establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 10 de agosto de 2007, en la que se estableció que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, y no desde el momento del registro del documento de venta, tal como reconocía la extinta Corte de Casación (criterio hoy abandonado por la Sala de Casación Civil), por lo que concluye este Sentenciador que el arrendatario no ejerció en tiempo oportuno el derecho de retraer que le concede la ley, dejando que precluyera el plazo de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, puesto que estando en conocimiento de la venta, a partir de la fecha cierta de la notificación, es decir, a partir de 05 de noviembre de 2003, no ejerció su acción sino hasta el día 20 de mayo de 2004 (fecha en que se le dió entrada a dicha demanda), la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” el 20 de julio de 2004, de lo que se evidencia que habían transcurrido más de cuarenta (40) días, razón por la cual la excepción de caducidad que le fue opuesta por los codemandados de autos debe prosperar, y ASÍ SE DECIDE.

Decidido como ha sido lo referente a la procedencia de la caducidad de la presente acción, trae como consecuencia lo previsto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, quedando desechada la presente demanda y extinguido el proceso, por lo que este Sentenciador nada tiene que analizar sobre las demás defensas opuestas por la parte demandada, y las demás pruebas traídas a los autos, por haber operado en contra del arrendatario la caducidad, Y ASÍ SE DECIDE.

Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 16 y 18 de julio de 2007, el abogado M.A.R.A., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano L.A.R.A., contra la sentencia dictada el 30 de marzo de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en esta ciudad.- SEGUNDO: CON LUGAR la defensa de la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada. En consecuencia, QUEDA DESECHADA la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano L.A.R.A., contra los ciudadanos M.S.D.A.F., VITTORIA OCCHIPINTI DEL POPOLO y C.E.C.M., Y EXTINGUIDO el proceso.

Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación

Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE

DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°.

El Juez Titular,

Abog. F.J.D.

La Secretaria,

M.G.M.

En la misma fecha, y siendo las 11:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria,

M.G.M.