Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 27 de Julio de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU ORDEN

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

199° y 150°

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE DEMANDANTE: A.A.Á.C., colombiana, mayor de edad, con cédula de identidad No. E- 81.964.635, de éste domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: G.E.O., y J.R.B., con Inpreabogados No. 86.368, y 28.339.

PARTE DEMANDADA: YHON E.V.C. y N.V.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. V- 14.502.830 y V- 13.351.056, de éste domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: A.M.R., y L.G.S., con Inpreabogados Nros. 44.312 y 52.365.

EXPEDIENTE: 18.043

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte demandante alegó que es arrendataria de un inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T., que desde el año 1999, hasta la presente fecha de la interposición de la demanda año 2005, ha sostenido con la Empresa Inversiones Banker C.A; (INBANKER, C. A.), domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira bajo el No. 4, Tomo 25-A en fecha 23 de diciembre de 1998, siendo su Presidente el ciudadano R.E.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 5.029.177, quien a su vez es el representante administrativo del Pent House PH-01, ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, propiedad de los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., un contrato de arrendamiento por el lapso de un año prorrogable por períodos iguales, pero el día 09 de septiembre de 2004, fue notificada de la voluntad del ciudadano YHON E.V. de vender el inmueble por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs. 50.000.000.00) siendo hoy en día CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES ( Bs F. 50.000.00) , en el término de quince días calendarios a contar de la fecha cierta del ofrecimiento quedando apercibida que transcurrido el término quedaría en libertad de ofrecerlo a terceros, contestando el día 23 de septiembre de 2004, manifestando la aceptación del precio con la observación de que se le respetara la vigencia del contrato, pero en fecha 13 de septiembre de 2004, le manifestaron por notificación que se había fijado fecha para la venta del inmueble por cuanto existía un tercero interesado, por cuanto no se le respeto el derecho de preferencia ofertiva contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios donde manifiesta que es preferida para eso por: PRIMERO: tiene 5 años ocupando el inmueble ininterrumpidamente por renovaciones periódicas, SEGUNDO: Siempre ha cancelado al día los cánones de arrendamiento, TERCERO: Aceptó desde el principio la oferta de venta que le hicieron en todos los términos expresados. Pero en fecha 20 de octubre de 2004 por ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito se realizó la venta a la ciudadana H.S.S., quedando inscrita bajo el No. 24, Tomo 069, Protocolo 01, Folios ½, ; razón por la cual demanda a los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., para que le restituyan y le reivindiquen el derecho de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO y se le mantenga el derecho de PREFERENCIA OFERTIVA, como también que se le conceda el derecho de subrogación en el lugar de quien a adquirido el inmueble arrendado en las mismas condiciones establecidas en el documento de compra venta. Fundamenta su pretensión en los artículos 881, 894 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 33 y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

ADMISION DE LA DEMANDA:

Por auto de fecha 02 de marzo de 2005, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes admitió la demanda, y ordeno la citación de los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., (f. 39)

CITACION:

Mediante diligencia de fecha 31 de marzo de 2005, el Alguacil del tribunal informó que le fue imposible ubicar a los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., en Residencias San Cristóbal, Torre B, Piso 8, Apartamento 8-03 ( f. 54)

Mediante diligencia de fecha 04 de abril de 2005, la ciudadana A.A.Á.C., asistida del abogado G.E.O., con Inpreabogado No. 86.368, solicitó se fije la citación por carteles de los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C. (f. 55)

Mediante diligencia de fecha 04 de abril de 2005, la ciudadana A.A.Á.C., le confirió Poder Apud Acta al abogado G.E.O., con Inpreabogado No. 86.368, (f. 56).

Por auto de fecha 20 de abril de 2005, el Juez Suplente Especial No. 1, G.E.P.A., se avoca al conocimiento de la causa (f. 57),

Por auto de fecha 27 de abril de 2005, se acordó la citación de los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C. de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, (f. 58)

Mediante diligencia de fecha 10 de mayo de 2005, el abogado G.E.O., con Inpreabogado No. 86.368, apoderado judicial de la parte demandante, consignó ejemplares de carteles de citación publicados en Diario La Nación y Diario Los Andes, (f. 59).

Por auto de fecha 11 de mayo de 2005, se acordó el desglose de las páginas de Diario La Nación y Diario Los Andes, donde aparece publicado el cartel de citación. (f. 62)

Mediante diligencia de fecha 13 de mayo de 2005, la abogada A.M.R., con Inpreabogado No. 44.312, actuando como Coapoderada Judicial de los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., se da por citada, como también consigna en original constante de 2 folios útiles el Poder conferido por ante la Notaria Pública Segunda de San C.E.T., en fecha 21 de abril de 2005, anotado bajo el No. 15, Tomo 51, (fls. 63 al 65).

CONTESTACION A LA DEMANDA:

Mediante escrito presentado en fecha 17 de mayo de 2005, (fls. 66 al 84) la abogada A.M.R., con Inpreabogado No. 44.312, actuando como Coapoderada Judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda en los términos siguientes: rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda por carecer de veracidad los hechos relatados por la accionante en su escrito de demanda al no ajustarse los hechos a lo dispuesto en los artículos 42 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en la presente causa la arrendataria demandante, no cumplió con la notificación establecida en el artículo 44 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, manifestando ésta que la dirigió al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira y no a los propietarios como manda la norma, observando que dicha notificación no constituye una aceptación pura y simple a la oferta de venta pues no contempla la satisfacción de aspiraciones del propietario a que se refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ser acreedora al derecho de preferencia ofertiva, como también al saber la arrendataria demandante la fecha en que se realizaría la venta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 46 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tenía un lapso de 40 días calendarios para ejercer el Retracto, realizándola el día 27 de enero de 2005 a los 99 días calendarios después de efectuada la venta, operando la caducidad del lapso para intentar la acción o del lapso para ejercer el Derecho de Retracto a que se refiere el artículo 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , es por las razones y fundamentos expuestos que la arrendataria no satisface las aspiraciones del propietario vendedor, solicitando se declare sin lugar la demanda por ser improcedente e infundada, e igualmente la condenatoria en costas.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANDA:

En fecha 25 de mayo de 2005, (fls. 85 al 95), la parte demandada consigna escrito de pruebas en las que presento las siguientes:

1. Mérito probatorio favorable que se desprende de los autos.

2. Documentales:

   2.1. Copia Certificada del Documento de Compra Venta presentado por la parte demandante y corre a los folios 27 y 28 de autos.

   2.2. Original de Solicitud No. 2273, corre a los folios 72 al 78 del presente expediente.

3. Anexo: Copia Simple de la Sentencia de fecha 19 de julio de 2000, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, referente a la Caducidad.

   Por auto de fecha 02 de junio de 2005, el Juez Temporal J.J.M.C., se avoca al conocimiento de la causa. (f. 96).

   Por auto de fecha 08 de junio de 2005, se agregaron y se admitieron las pruebas presentadas por la parte demandada (f. 97).

   En fecha 14 de junio de 2005, la abogada A.M.R., con Inpreabogado No. 44.312, actuando como Coapoderada Judicial de la parte demandada, presentó escrito de informes (fls. 98 al 110).

   Por auto de fecha 15 de junio de 2005, se ordenó practicar el cómputo de los lapsos procesales correspondientes. (f. 111)

   En fecha 21 de junio de 2005, el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, dictó Sentencia, en la que se declaró incompetente para conocer de la causa por la cuantía, por cuanto la demandante no señaló en su escrito libelar la estimación de la demanda. (fls. 112 al 118).

   Por auto de fecha 01 de julio de 2005, se acordó remitir la presente causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia a fines de su distribución. (f. 119).

   En fecha 13 de julio de 2005, se recibió del Juzgado Distribuidor, constante de 119 folios útiles la presente causa. (f. 120).

   Por auto de fecha 20 de julio de 2005, al ser recibido por Distribución proveniente del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, se le dio entrada en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, (f. 121).

   Mediante diligencia de fecha 11 de agosto de 2005, el abogado G.E.O., con Inpreabogado No. 86.368, apoderado judicial de la parte demandante, solicitó al tribunal el avocamiento de la causa, y se que se notificase a la contra parte. (f. 122).

   Por auto de fecha 12 de agosto de 2005, el Juez Temporal se avoco al conocimiento de la presente causa. (f. 123).

   Mediante diligencia de fecha 28 de noviembre de 2005, la abogada A.M.R., con Inpreabogado No. 44.312, actuando como Coapoderada Judicial de la parte demandada, se dio por notificada del avocamiento del Juez y solicitó se notifique a la parte demandante o su apoderado judicial. (f. 126).

   Mediante diligencia de fecha 28 de abril de 2006, el Alguacil Temporal del Tribunal, informó que se traslado hasta la Plaza Bolívar ubicada en la Séptima Avenida, donde le hizo entrega a la ciudadana A.A.Á., la boleta de notificación, quien la recibió personalmente quedando notificada. (f. 130).

   Mediante diligencia de fecha 12 de febrero de 2007, la abogada A.M.R., con Inpreabogado No. 44.312, actuando como Coapoderada Judicial de la parte demandada, solicitó al Juez que se dictara sentencia en la presente causa. (f. 131).

   En fecha 14 de marzo de 2007, la ciudadana A.A.Á., asistida del abogado A.J.C.M., con Inpreabogado No. 18.043, mediante escrito solicitó la reposición de la causa. (fls. 132 al 135).

   Mediante diligencia de fecha 02 de abril de 2007, la ciudadana A.A.Á., le otorgó Poder Apud Acta al abogado J.R.B., con Inpreabogado No. 28.339. (fls. 136 y 137).

   Mediante diligencia de fecha 18 de octubre de 2007, el abogado J.R.B., con Inpreabogado No. 28.339, coapoderado judicial de la parte demandante, solicitó se dicte sentencia. (f. 138).

   Mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2008, el abogado J.R.B., con Inpreabogado No. 28.339, coapoderado judicial de la parte demandante, solicitó copias certificadas de los folios 79 al vuelto del 84, (f. 139).

   Por auto de fecha 23 de mayo de 2008, se acordaron las copias certificadas, solicitadas por el abogado J.R.B., con Inpreabogado No. 28.339, coapoderado judicial de la parte demandante, (f. 140).

   Mediante diligencia de fecha 18 de julio de 2008, la ciudadana A.A.Á., asistida del abogado A.B., con Inpreabogado No. 5231, solicitó copia certificada de la totalidad del presente expediente. (f. 141).

   Por auto de fecha 18 de julio de 2008, se acordaron las copias certificadas solicitadas. (f. 142).

   PARTE MOTIVA

   SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

   La parte demandante alega ser arrendataria de un inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T., propiedad de los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., con quienes ha mantenido una relación arrendaticia desde el año 1999, pero que en fecha 09 de septiembre de 2004 fue notificada por el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira donde se le expresaba la voluntad del ciudadano YHON E.V. de vender el inmueble, teniendo un término de 15 días calendarios para aceptar el ofrecimiento, y en caso de no aceptarlo quedaría el propietario en libertad de ofrecer el inmueble a terceros, pero que en forma complementaria a la notificación el día 13 de septiembre de 2004 recibió otra notificación donde se le expresaba el día que se realizaría la venta por cuanto existía un tercero interesado en comprar el inmueble, violándosele el derecho de preferencia ofertiva contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto alega que cumple con los requisitos exigidos.

   Por su parte los demandados rechazan, niegan y contradicen en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda por carecer de veracidad los hechos relatados por la accionante, por cuanto no se ajustan los hechos a lo dispuesto en los artículos 42 y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   A la copia simple inserta a los folios 5 y 6; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y de ella se desprende; que la ciudadana D.C.C. realizó contrato de arrendamiento con la ciudadana A.A.Á., por un inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T..

   A la copia simple inserta a los folios 7 y 8; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y de ella se desprende; que entre la empresa “ Inversiones Banker C. A.” y la ciudadana A.A.Á., realizaron contrato de arrendamiento, por un inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T..

   A las copias simples insertas a los folios 9 al 22, Recibos Nros: 2048, 2051, 2969, 0011, 0276, 0403, 000974, 001040, 000209, 002113, 000334, 000673, 1558, 1655, las cuales al no ser impugnadas dentro del tiempo útil, en consecuencia , de conformidad con lo establecido en la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Expediente No. 2005-000418, en la que se estableció: “ .. esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el Capítulo V, Sección I del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el genero de prueba documental…”, por lo que éste Tribunal les confiere pleno valor probatorio y hace fe de que en las fechas 19-03-99, 30-03-99,12-04-00, 08-05-00, 01-12-00, 05-02-01, 04-12-01, 05-02-02, 22-01-03, 06-10-03 16-01-04, 15-09-04, 09-10-04, la ciudadana A.A.Á., realizó la cancelación de cánones de arrendamiento a la Administradora Inbanker C. A.

   A la copia simple inserta al folio 23, la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y de ella se desprende; que el ciudadano R.M. actuando como Presidente de Administradora Inbanker C. A., le notificó a la ciudadana A.A.Á., que a partir del 01 de abril de 2002 se le aumentaría en un 20 % el canon de arrendamiento.

   A la copia simple inserta al folio 24, la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y de ella se desprende; que el ciudadano R.M. actuando como Presidente de Administradora Inbanker C. A., le notificó a la ciudadana A.A.Á., que a partir del 01 de marzo de 2004, 2002 se le aumentaría en un 25 % el canon de arrendamiento.

   A la copia simple inserta al folio 25, la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y de ella se desprende; que por medio del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira se notificó a la ciudadana A.A.Á., sobre la voluntad del ciudadano YHON VRASMATAS de vender el inmueble de su propiedad ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T..

   A la copia simple inserta al folio 26, la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y de ella se desprende; que la ciudadana A.A.Á., mediante comunicación dirigida al Juez del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, manifestó su aceptación del ofrecimiento de comprar el inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T..

   A la copia certificada que corre inserto a los folios 27 al 29, el Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil y de ella se desprende; que los ciudadanos YHON E.V. y N.V. dio en venta a la ciudadana H.S., el inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T., según documento, según documento registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, tomado del Protocolo Primero, No. 24, Folios 93/ 95, Tomo 69, de fecha 20 de octubre de 2004.

   A la copia simple inserta al folio 31; el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, y de ella se desprende; que la ciudadana A.A.Á., acudió a la Oficina de Identificación y Extranjería para obtener el Certificado de Regularización y/o Solicitud de Naturalización.

   A la copia simple inserta al folio 32 la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y de ella se desprende; que la ciudadana SALGADO Á.L., es hija de los ciudadanos A.A.Á. y G.S.M..

   A la copia simple inserta al folio 33 la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y de ella se desprende; que la ciudadana SALGADO Á.A., es hija de los ciudadanos A.A.Á. y G.S.M..

   A la copia simple inserta al folio 34, la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y de ella se desprende; que el ciudadano SALGADO Á.R., es hijo de los ciudadanos A.A.Á. y G.S.M..

   A la copia simple inserta al folio 35, la cual no fue impugnada ni desconocida, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y de ella se desprende; que por medio del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira se notificó a la ciudadana A.A.Á., mediante la solicitud admitida del ciudadano YHON E.V., donde se le manifiesta que no se le renovara el contrato de arrendamiento y comenzará a correr el lapso de prorroga legal.

   A las copias simples insertas a los folios 36 y 37, las cuales no fueron impugnadas ni desconocidas, el Tribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil y de ella se desprende; que el ciudadano YHON E.V., mediante solicitud dirigida al Juez del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, asistido por la abogada A.M.R., con Inpreabogado No. 44.312, solicitó que se le notificará a la ciudadana A.A.Á., que la venta del inmueble ubicado en la Séptima Avenida, entre Calles 8 y 9, Centro Comercial Vrasmatas, Pent House PH-01, Municipio San C.d.E.T., según documento, sería el 07 de octubre de 2004, por cuanto existe un tercero interesado en la compra del mismo.

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANDA:

   Al Mérito favorable de autos solicitado en el escrito de promoción de pruebas, el Tribunal sobre el respecto aclara:

   Cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

   Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

   (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

   Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.

   En el escrito de pruebas de fecha 25 de mayo de 2005, (fls. 85 al 95), la parte demandada promueve el valor probatorio del documento de venta No. 24, Folios 93/ 95, Tomo 69, de fecha 20 de octubre de 2004, registrado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, (fls. 27 al 29), el cual fue valorado anteriormente, en tal sentido, es inoficioso volverse a valorar, ya que se tiene por reproducida su valoración.

   A la copia simple inserta a los folios 93 al 95, el Tribunal la valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y de ella se desprende; que en el escrito de pruebas de fecha 25 de mayo de 2005, (fls. 85 al 95), Capitulo Tercero denominado “Anexos”, la parte demandada agrego Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 19 de julio de 2000, referente a la caducidad de la acción.

   Valoradas como han sido las pruebas promovidas por las partes; y resuelto el rechazo a la estimación del valor de la demanda; corresponde a éste Operario Jurídico, examinar el fondo de la controversia; sobre lo cual observa:

   El Retracto legal Arrendaticio se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que se refiere el artículo 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Señala el artículo 43 ejusdem:

   El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

   Así las cosas, es necesario determinar con exactitud, que abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señala:

   Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

   En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.

   Y en cuanto a los requisitos de procedencia del Derecho de Retracto Legal, el autor ut supra referido expone:

   Requisitos para su procedencia. Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de la LAI,…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente

   :

   1) En atención a la persona del arrendatario: a) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.

   2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

   3) Tratándose del tercero adquirente: a) Que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.

   En Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha de 20 de mayo de 2005 estableció:

   “…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”.

   De lo reseñado se colige que son cuatro (4) los requisitos establecidos por la Doctrina y la Jurisprudencia para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, vale decir: 1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal; 2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: 4) Que el arrendatario ejerza el derecho de Retracto dentro del plazo de 40 días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.

   Corresponde ahora examinar si en el caso subjudice se cumplen o no los requisitos supra señalados:

   1) Que el arrendatario tenga más de 2 años como tal: La demandante de autos junto con el escrito de libelo de la demanda consignó 2 contratos de arrendamiento, y recibos de pago por cancelación de los cánones de alquiler, los cuales no fueron impugnados, y adquirieron pleno valor probatorio, de los cuales se desprende que la relación arrendaticia con Inversiones Inbanker C. A. ; inició desde el año 1999, en consecuencia con lo que queda demostrado que la arrendataria la ciudadana A.A.Á.C. cumple con este requisito, determinado por lo que quien aquí juzga, considera que se encuentra lleno el primer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.

   2) Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento: A.l.a. se desprende que la demandante, consignó en copia simple recibos de pago por concepto de cancelación del canon de arrendamiento junto con su escrito de demanda, los cuales no fueron impugnados y adquirieron pleno valor probatorio, de lo que se evidencia que la ciudadana A.A.Á.C. se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento derivado de la relación arrendaticia con Inversiones Inbanker C. A. ; por lo que quien aquí juzga, considera que se encuentra lleno el segundo requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.

   3) Que satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: La demandante en el escrito libelar específicamente en el petitorio expresa que manifestó su voluntad de pagar el monto del precio y los gastos de registro sufragados por la tercera adquirente; considerando quien aquí juzga que se encuentra lleno el tercer requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.

   4) Que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente: Del análisis de los autos que conforman el presente expediente se desprende que la ciudadana A.A.Á. en su condición de arrendataria, fue notificada el 30 de septiembre de 2004 por parte del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, donde se le manifestaba que el día 07 de octubre de 2004 se realizaría la venta por cuanto existía un tercer adquiriente interesado en la compra del inmueble, de lo que se observa que la ciudadana A.A.Á. desde el 01 de octubre de 2004 hasta el 09 de noviembre de 2004 tendría los 40 días para ejercer el derecho de retracto legal, lo cual lo ejerció el 27 de enero de 2005, ósea 79 días después del tiempo fijado para intentar el derecho de retracto legal, por lo que quien aquí juzga, considera que no se encuentra lleno el cuarto requisito para la procedencia del retracto legal arrendaticio. Así se decide.

   En mérito de lo expuesto, es innecesario continuar examinando la demás circunstancias tanto de hecho como de derecho que rodean la presente causa objeto de litigio, así como el fondo de la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio incoada, por cuanto la demandante de autos; tal como ya se expuso, no cumplió con el cuarto requisito el de ejercer dentro de los cuarenta días calendarios el derecho de retratacto legal arrendaticio contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, por cuanto los mismo deben sen concurrentes con carácter sine qua non, (condición sin la cual no); y en el presente fueron concurrentes tres (3) de los cuatro (4) requisitos, en virtud que los 4 requisitos que anteceden son de impretermitiblemente concurrencia y visto que uno de ellos no fue satisfecho por la parte actora, indefectiblemente y forzosamente a este tribunal corresponde, por vía de consecuencia declarar sin lugar la demanda interpuesta, lo cual se hará en forma más precisa en la dispositiva del presente fallo, con su correspondiente condenatoria en costas a la parte actora. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos anteriores y aquí esbozados éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando e Impartiendo Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por la ciudadana A.A.Á.C., colombiano, mayor de edad, con de la cédula de identidad N° E- 81.964.635, de este domicilio, contra los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C., venezolanos, solteros, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad No. V- 14.502.830 y V- 13.351.056, de éste domicilio.

SEGUNDO

Se mantiene con todo su vigor legal el contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos YHON E.V.C. y N.V.C. (actuando como vendedores) y la ciudadana H.S.S. (actuando como compradora), protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Tórbes del Estado Táchira, No. 24, Protocolo Primero, Folios 93/95, Tomo 69, de fecha 20 de octubre de 2004.

TERCERO

Se condena en costas a la parte demandante por resultar vencida en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO

Notifíquese de la presente decisión a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil nueve (2009). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

J.M.C.Z.

El Juez

Jocelynn Granados S.

Secretaria

Exp. 18.043

JMCZ/ar.

En la misma fecha, previas formalidades de ley, se dictó y publicó la presente sentencia, siendo las 11:30 horas de la mañana, dejándose copia para el archivo del Tribunal y librando las respectivas boletas de notificación a las partes.

Jocelynn Granados Serrano

Secretaria