Decisión nº 2281 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de Merida (Extensión Mérida), de 17 de Septiembre de 2012

Narra en su libelo la apoderada de la parte actora, que su representado tuvo la intención de adquirir el apartamento propiedad de mis representados y a tal fin negocio con ellos, la compra del mismo y celebró un contrato de opción de compra, donde entregó como arras a ser imputadas como parte del precio, la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.60.000.000,0O), actualmente SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), dice también que cuando estuvo listo para hacer la compra definitiva, es que se entera que en el apartamento había una inquilina.

Hasta este punto todo suena de manera bastante normal, pero en realidad, quien en su sano juicio puede hacer creer a otra persona, que va a comprar un apartamento al que nunca ha visto, ni ha estado en el y luego le entrega al propietario una suma bastante considerable para asegurar la compra y si alegaré (sic) que estuvo en el no se dio cuenta que estaba habitado.

Después dice que tenía el crédito bancario aprobado para la adquisición y a tal fin consigna una comunicación emanada del banco al que hace mención y nos volvemos a preguntar, que banco será este que aprueba un crédito sin haber hecho un avalúo al apartamento y si le llegó a hacer tuvo que visitar al mismo y tampoco se dio cuenta de que estaba ocupado.

¿O es que el comprador es decir el ciudadano C.W.R.M., o mis representados, tenían llaves del apartamento y podían entrar en él a pesar de haber estado ocupado? Sin necesidad de importunar al inquilino en sus visitas y por tanto no darse cuenta de que estaba ocupado. Tal vez, al ver los muebles que existían en el apartamento el demandante pensaría que no estando por nadie, mis representados eran lo suficientemente excéntricos para amueblado, pero no ocupado.

Por lo mismo al ser de un absurdo total, ambas premisas, nos parece que en realidad el comprador para la fecha en que debía otorgar el documento, no tenía el monto necesario para cerrar la negociación y por eso se busco la excusa ideal para tratar de resolver la venta y recuperar su dinero sin que tuviera que pagar la cláusula penal a la que estaba obligado.

En cuanto a la cláusula penal que se estableció en el documento de opción de compra, redactado por una de las co apoderadas del demandante, tal como aparecen en el instrumento poder agregado a los autos, en la cláusula tercera del contrato, se fijó un término de sesenta días (60), para que la propietaria desistiera de la opción, en caso de que desistiera debía pagarle al comprador la cláusula penal ahí establecida; pasado este tiempo ya se consideraba que la negociación se debía llevar a cabo, puesto que el término de vigencia del contrato era noventa (90) días, contados a partir de la fecha en que otorgó la propietaria y su cónyuge la opción, tal como lo establece la cláusula segunda, es decir el 28 de junio de 2007, por lo tanto si al 28 de agosto de 2007 la propietaria, no se había retractado de su intención de vender el inmueble y el comprador estaba interesado en adquirirlo, puesto que el mismo según lo que narra en el libelo consiguió que se le otorgara el 14 de Septiembre de 2007 un crédito para la adquisición del mismo, es evidente que ambas partes tenían, aparentemente la intención de llevar a cabo la venta.

Ahora bien si nos atenemos al estricto sentido de lo redactado en el contrato de opción, elaborado evidentemente por la abogada de la parte que compraba y ahora demandante, C.W.R.M., mis representados no tenían obligación de pagar cláusula penal alguna al comprador si pasados los (60) días que se fijaron en la cláusula tercer de la opción, se hubieran retractado de la misma, cosa que no hicieron. Por lo tanto, como puede pretender el demandante que se le pague un concepto al que no tenía derecho después de vencido el termino antes indicado.

Narran también en el libelo que cuando se les solicitó que entregaran los recaudos para el otorgamiento del documento definitivo de venta fue el momento que tuvieron mis mandantes para informar la existencia de la inquilina; es de hacer notar que si mis representados no hubieran tenido la intención de efectuar la venta no hubieran tramitado las solvencias necesarias, como la del agua que fue emitida por aguas de Mérida el 21 de Septiembre de 2007, que anexo marcada “A” constante de un folio útil; así como la solvencia municipal emitida el 26 de febrero de 2007, que anexo marcada “B” constante de un folio útil.

Otro hecho evidente y que no se narra en el libelo de la demanda, es la forma en que el comprador se puso en contacto con los vendedores, para negociar el apartamento, ya que estos nunca publicitaron por ningún medio de comunicación masivo, su intención de vender el inmueble. Fue por intermedio del conserje del edificio, donde se encuentra el apartamento, que la madre del comprador que vive o vivía en una de las torres cercanas del mismo conjunto Las Tapias, se entera de la existencia del inmueble en venta, que en este caso nos ocupa. Esto sirve para demostrar que el comprador al tener de primera mano la información necesaria para contactar a mis clientes, tuvo que haber sabido la existencia de la inquilina, ya que para nadie que habitara en el edifico era desconocida la existencia de ella.

Si la intención del demandante era comprar, por que (sic) en el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, no existe ningún documento para ser otorgado por las partes involucradas en este juicio para la venta del apartamento, ni tampoco existe constancia alguna de que mis representados fueran notificados de la fecha en que se iba a efectuar el otorgamiento del documento definitivo.

Por último y no menos importante, en el documento de opción de compra, es evidente que no se menciono el (sic) hecho que el apartamento estaba ocupado, por un inquilino, este último debidamente notificado de la venta así como del desahucio; pero tampoco en ninguna de sus cláusulas se obligaron mis representados a poner en posesión del inmueble al comprador, solo se obligaron, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato a hacer la protocolización definitiva, sin más explicaciones; suponemos que se refería la parte que redactó el contrato, al documento de venta. Súmese a esto también que el domicilio del comprador es la ciudad de Barinas, Estado Barinas y por ende el hecho de habitar en la ciudad de Mérida, le complicaría un poco el ejercicio normal de sus funciones. Es de concluir que el apartamento no lo pensaba comprar para ocuparlo el demandante.-

CAPITULO III

Conclusiones.

Como corolario a todo esto se debe concluir en lo siguiente:

Que en base a las máximas de experiencia y de las costumbres sociales comúnmente aceptadas, establecidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es difícil creer que alguien se desprende de la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), actualmente SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), sin haber visto el inmueble que pretende comprar, ya haya sido por sus propios medios o por personas que fueron delegadas por el demandante a tal fin. Sumado al hecho de alegar que un Banco le concedió u otorgó un crédito para la compra del inmueble y este ente financiero nunca realizó un avalúo para otorgarle el crédito.-

El comprador C.W.R.M., si bien tuvo la intención de adquirir el inmueble, sospechamos que para la fecha del vencimiento de la opción no tenía el resto del precio acordado, ya que en ningún momento se pacto entre los contratantes que se haría a través de un crédito bancario.

Suponemos además, que el comprador al saber que mis representados se ausentarían del país para radicarse en España, en el mes de octubre, esperaron hubieran salido de viaje para intentar la demanda, ya que esta fue admitida el 5 de Octubre de 2007, apenas ocho días después de vencido el termino de la opción de compra, lo cual nos parece en extremo radical, ya que en ese corto término era difícil que alguien hubiera intentado un arreglo amistoso, tal como lo hacen ver en su libelo de la demanda. Por ende es de suponer que esta temeraria demanda se intentó con el objetivo de causar un perjuicio innecesario a mis poderdantes, al estimarla de la manera exagerada que se hizo.

Así mismo la falsa premisa en que se sustenta el libelo de la demanda, al hacer creer que los ciudadanos M.E.A.A. y M.A.T.d.A., no podían hacer la entrega material de la cosa vendida, por estar alquilada, carece de todo sentido, ya que para que el comprador C.W.R.M., hubiera tenido la oportunidad de reclamar para si la entrega material de un bien, primero tenía que ser el propietario del mismo cosa que nunca fue, al no pagar el precio acordado y el hecho de la existencia de un poseedor precario dentro del inmueble, no impide que se transmita la propiedad, ya que por lo general y salvo pacto en contrario siempre se transmite con todos sus usos y costumbres, incluyendo al inquilino, ya que el inquilino siempre ocupa el inmueble en nombre y representación del propietario, ya que el arrendamiento es una forma de posesión precaria que la detenta el inquilino en nombre del propietario del inmueble, tal como lo establece el Código Civil.

Volviendo al tema de la estimación y la vía que siguieron para efectuar este procedimiento, es decir la resolución del contrato de opción de compra, nos indica claramente la intención de no comprar la cosa por parte del demandante C.W.R.M., ya que si tuviera la intención de adquirir el inmueble, hubiera exigido en caso contrario el cumplimiento del contrato y la estimación hubiera sido acorde a la pretensión.

Por último, usando el recurso que se utilizó de manera abundante y redundante en el libelo de la demanda de transcribir citas de textos legales y doctrina de debemos olvidar que el contrato es ley entre las partes siempre y cuando no violes las leyes o las buenas costumbres, es por ello que transcribo a continuación los siguientes artículos del Código Civil:

Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por lo tanto si mis representados no se obligaron a vender el inmueble desocupado, ya que el contrato de opción no lo establece, pues no se les puede imputar a ellos el incumplimiento del mismo.

Artículo 1.161. En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”

Siendo fundamental este último artículo para poder entender claramente que aunque mis mandantes hubieran transmitido la propiedad al ciudadano C.W.R.M., el hecho de que el apartamento estuviera ocupado, no significaba de ninguna manera que no se podía transmitir la propiedad, ya que es uso común dentro del país vender cualquier inmueble ocupado por inquilinos.

Por todas las razones antes expuestas es que solicito en nombre de mis mandantes M.E.A.A. y M.A.T.d.A., se declare sin lugar esta temeraria demanda en la definitiva y se condene en costas a la parte actora, reservándome el derecho de posteriormente recurrir para ser resarcidos por los daños y perjuicios causados por este procedimiento…”

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La parte actora junto con el libelo de demanda produjo los siguientes instrumentos:

1. - Marcado con el Nº 1, el instrumento poder otorgado por el ciudadano C.W.R.M., mediante el cual confirió poder especial a los abogados O.E.P.A., O.M.M., A.L.M.D.M. y BERNADETTA BORTONE, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Barinas, en fecha 01 de Octubre de 2007, anotado bajo el Nro. 47, Tomo 151.

   El presente poder tiene valor probatorio como documento público, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se puede evidenciar la Cualidad que tiene la abogada A.L.M.D.M., para intentar la presente demanda en nombre y representación del ciudadano C.W.R.M..

2. - Documento de opción de compra, otorgado entre los ciudadanos M.E.A.A. Y M.A.T.D.A., por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 28 de junio de 2007, bajo el Nº 05, Tomo 63 y por el ciudadano C.W.M., por vía de autenticación del mismo documento, ante la Notaría Pública Segunda del Estado Barinas, en fecha 9 de julio de 2007, bajo el Nº 58, Tomo 108.

   El referido documento presentado en copia certificada, se le confiere valor probatorio como instrumento público, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en consonancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

3. - Documento de Solicitud y Análisis de Créditos, de fecha 2 de octubre de 2007, emitida por el Gerente del Banco BANFOANDES.

4. - Comunicación emitida por la Licenciada Yajaira Rojas, Gerente del Banco Banfoandes, Sucursal Ejido, en fecha 2 de octubre de 2007, mediante la cual informan la aprobación de un crédito para adquisición de vivienda al ciudadano C.W.R.M..

5. - Copia fotostática del Documento suscrito por la ciudadana M.I.A.L., mediante el cual declara que recibió de M.A.T.D.A., propietaria del inmueble que ocupa como inquilina, notificación escrita en la que informa la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento.

   Los documentos identificados como 3, 4 y 5 constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio y conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, los mismos deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, y de la revisión de las actas procesales se evidencia que no se llevó a cabo tal ratificación, por lo que se desestiman. Así se decide.

6. - Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las ciudadanas M.A.T.D.A. y M.I.A.L., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 2-2, situado en el nivel 2 del Edificio “Algarrobo” del Conjunto Residencial Las Tapias de la ciudad de Mérida.

   Este documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada, por lo cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   En el escrito de promoción de pruebas la parte demandante promovió las siguientes:

   .- El Valor y mérito del documento contentivo de la opción de compraventa para demostrar que la estimación de la demanda no fue exagerada y que se estableció conforme a los artículos 31 y 32 del Código de Procedimiento Civil y la existencia de la obligación por parte de los codemandados de realizar la venta del apartamento, objeto de la demanda.

   Este documento ya fue objeto de valoración anteriormente.

   .- PRUEBA DE INFORMES: De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a BANFOANDES, Banco Universal, a fin de que informara como es cierto que su representado C.W.R.M., solicitó ante esa entidad un crédito por la suma de ciento cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00), el cual le fue aprobado en fecha 14 de septiembre de 2007.

   En relación a la presente prueba, este Tribunal no emite valoración alguna, por cuanto no consta en las actas procesales respuesta del banco BANFOANDES al oficio enviado por este Juzgado.

   .- EXHIBICIÓN DE DOCUMENTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se intime a los demandados a presentar el original de la comunicación de fecha 25 de Enero de 2007, contentivo de la respuesta de la arrendataria del inmueble para demostrar que el inmueble efectivamente está arrendado y que la parte demandada no impugnó la copia de dicha misiva en la oportunidad legal, demostrándose que la demandada ocultó la existencia del arrendamiento. Este juzgador observa que mediante acta de fecha 8 de octubre de 2008, se dejó constancia que siendo el día y hora fijados para que tenga lugar el acto de exhibición de documentos por la parte demandada, no se hizo presente ni la parte actora ni los codemandados de autos, en consecuencia el Tribunal en virtud de la inasistencia de la parte demandada a la evacuación de las pruebas tiene como cierto los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento, tal como lo dispone el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

   .- El mérito del contrato de arrendamiento suscrito entre los co-demandados y M.I.A.P., autenticado por ante la Notaría Pública de Ejido en fecha 17 de Junio de 2004.

   Instrumento éste que también fue valorado precedentemente.

   .- Para probar que los co-demandados no dieron contestación alguna a la solicitud de que la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (hoy, SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES), que recibieron del ciudadano C.W.R.M., al momento de otorgar la opción, promueve el Valor y mérito de la contestación de la demanda, donde se evidencia que el apoderado actor no se opuso a tal pedimento de forma expresa, lo que por formar parte del fondo de la controversia, el Tribunal analizará más adelante.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   .- Valor y mérito jurídico de la cláusula primera del documento de opción de compra, con lo cual prueban que el negocio pactado entre las partes era la venta por parte de sus mandantes del apartamento de su propiedad, así mismo se evidencia que no se pacto la entrega del apartamento desocupado de personas y cosas en el contrato de opción de compra.

   .- Mérito y Valor jurídico de la cláusula segunda del documento de opción de compra, que se encuentra agregado al expediente, donde se establece tajante y claramente el plazo para pagar el resto del precio, que para la fecha era la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 150.000.000,00), actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00)

   Ambas promociones atañen al fondo del asunto litigado, por lo que serán objeto de análisis posterior.

   .- Mérito y valor jurídico de la Prueba de Informes a ser solicitada en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, acerca de la existencia o no de un documento de venta, presentado por esa oficina para ser otorgado por las partes en este juicio M.A.T.D.A., M.E.A.A. y C.W.R.M..

   Al folio 150 cursa la respuesta del Registro Público, requiriendo las cédulas de las personas mencionadas en la comunicación de Tribunal para verificar lo solicitado en el sistema llevado por dicha Oficina, lo que efectivamente se hizo, obteniendo nueva respuesta en relación a lo solicitado, acompañada de documento de compraventa suscrito entre los aquí demandados (vendedores) y G.A.A.T. (comprador), sobre un inmueble que no guarda relación alguna con el asunto de autos.

   De tal respuesta se infiere que en dicha oficina registral no cursa documento de compraventa relacionado con el inmueble objeto de la opción de compraventa accionada.

   .- Mérito y Valor Jurídico de las Solvencia de Aguas de Mérida y de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, de fechas 21 de Septiembre de 2007 y 26 de febrero de 2007. Tales documentos de carácter administrativo prueban que el Apartamento del Edificio Algarrobo, Edificio A6, propiedad de la co-demandada M.A.D.A. se encontraba solvente hasta el mes de Agosto de 2007 con la empresa Aguas de Mérida C.A. (folio 134) y con el SAMAT (Alcaldía del Municipio Libertador) hasta el mes de Diciembre de 2007 (folio 135).

   .- Mérito y Valor Jurídico de la cláusula tercera del documento de opción de compra, donde claramente se establece que el propietario tenía un lapso de sesenta (60) días continuos, contados desde la fecha de otorgamiento de dicho documento.

   .- Mérito y Valor jurídico del auto de admisión de esta demanda, de fecha 5 de octubre de 2007, donde se prueba que la intención de la parte actora no fue otra que no llevar a término la negociación.

   El auto de admisión no es un medio de prueba de los previstos por la legislación patria, es un acto del proceso de obligatoria revisión por quien aquí juzga.

   III

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   La acción interpuesta según el contenido del libelo es la resolución del contrato suscrito entre las partes por vía de autenticación en las fechas indicadas, mediante el cual la codemandada M.A.T.D.A. otorgó en opción de compraventa, a la parte demandante el inmueble identificado en autos, de su propiedad, acordando como precio de la venta la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 210.000.000,00), hoy DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), conviniéndose como forma de pago la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), que fue entregada a la propietaria; y la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), en un plazo de noventa días continuos contados a partir de la fecha de autenticación, oportunidad en la cual se haría la protocolización del documento definitivo, por lo que sí la propietaria y su cónyuge otorgaron el documento en fecha 28 de Junio de 2007, la venta debió protocolizarse en un lapso que no excedería del 26 de Septiembre de ese año, que es cuando concluía los noventa (90) día continuos pactados; que la parte actora procedió a tramitar con la entidad financiera BANFOANDES Banco Universal, un crédito por la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), a fin de poder cumplir con la obligación contractual para pagar el saldo del precio de la venta y otorgar el documento definitivo de venta; que en fecha dos (2) de Octubre de 2007 la entidad financiera le notificó la aprobación del crédito desde el día catorce de septiembre del 2007, pero que en la oportunidad en la que se le comunica a la señora M.A.T.D.A. para que hiciera entrega de los recaudos necesarios para presentar el documento para su protocolización (solvencia municipal del inmueble, solvencia de la administración de condominio del Edificio, RIF y fotocopias de las cédulas de identidad) y se le solicitó que indicara el día que le convenía para el otorgamiento del documento y la tradición del inmueble, su respuesta fue que el inmueble se encontraba ocupado por una inquilina y que ella no podía vulnerar los derechos de la arrendataria, quien se encontraría haciendo uso de su prórroga legal, la cual se extinguía el día 13 de Junio de 2008, situación que le era desconocida al demandante y que le causó alarma al desconocer si el arrendatario tenía un lapso de duración con la relación arrendaticia que le otorgara derecho preferente para adquirirlo o si previamente al otorgamiento de la opción se le había dado la notificación de venta, o qué tipo de contrato de arrendamiento tenía, si era a tiempo determinado o a tiempo indeterminado; que se realizó una reunión amistosa con la propietaria y su esposo, para plantearles la posibilidad de dejar sin efecto el contrato de opción de compra otorgado para evitar un problema legal y por necesitar el inmueble para ocuparlo inmediatamente; que en la reunión los demandados expusieron que habían ofrecido en venta el inmueble a la arrendataria y ésta les había manifestado que no estaba dispuesta a adquirirlo y que se le había solicitado la desocupación del inmueble, y que para solucionar el problema, harían una proposición a la arrendataria a fin de estudiar la posibilidad que ella se mudara a otro inmueble y ellos le pagarían la diferencia que resultara del canon que entonces pagaba en el inmueble ocupado y el canon que debiera pagar en otro inmueble; que por toda respuesta, el día lunes primero de octubre se les hizo llegar un escrito firmado supuestamente por la ciudadana M.I.A.L., titular de la cédula de identidad V- 6.083.135, quien dijo ser la arrendataria del inmueble, indicando que el día 25 de Enero de 2007 recibió de la propietaria una oferta por escrito de la venta del inmueble y que declinó la oferta para que la propietaria pudiera ofertarlo públicamente, y que reconocía el plazo de vigencia de la prórroga legal arrendaticia por un año, el que se extinguía el 13 de junio de 2008. Igualmente se le hizo llegar copia del contrato de arrendamiento.

   Ahora bien, señala la parte actora que en el contrato de opción de compra la propietaria del inmueble no dejó constancia que el mismo estuviese arrendado, ni que se hubiere establecido que el demandante tuviese que admitir que se le hiciera la venta de un inmueble con un arrendatario ocupándolo y asumiendo el riesgo de que la propietaria no hubiese dado aviso al arrendatario sobre la venta del inmueble para que hiciera uso de su derecho preferente a adquirirlo conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o le hubiese notificado legalmente su voluntad de no renovar el contrato y le haya otorgado la prórroga legal, situaciones de orden público que no pueden ser relajadas por las partes.

   Como fundamento legal de la acción invocó el contenido de los artículos 1.133, 1.140, 1.160, 1.167, 1.168, 1.474, 1.486, 1.487 y 1.504 del Código Civil, exigiendo la resolución del contrato por incumplimiento de la propietaria aquí codemandada; reintegrarle la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.. 60.000.000,00) que fueron recibidos por la señora M.A.T.D.A. como parte del precio, debidamente indexada desde el momento en el cual se realizó el pago hasta el momento en que efectivamente reintegre dicha suma, utilizando para ello los índices inflacionarios que establezca el Banco Central de Venezuela en sus boletines mensuales de I.P.C.; el pago de la suma de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) por concepto de penalidad por los daños y perjuicios ocasionados, de conformidad a lo establecido en la cláusula “tercera” del contrato de opción de compra; y las costas procesales que ocasione el presente juicio. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 210.000.000,00), que es la suma establecida en el contrato cuya resolución se demandó, equivalente hoy a la cantidad de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 210.000,00).

   Es en síntesis la pretensión accionada. Por su parte la parte demandada en la oportunidad legal alegó como defensa, en primer lugar el rechazo a la estimación de la demanda por considerarla exagerada, aduciendo que el demandante al exigir la resolución del contrato por incumplimiento y pedir que se le pague la suma entregada, más la cláusula penal a la que supuestamente tiene derecho, estaría fijándole el techo a la estimación de la demanda, es decir, el monto que efectivamente pagó SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.60.000.000,00), actualmente SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 60.000,00), más la cláusula penal de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.00,00), actualmente DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.12.000,00), por lo que resulta exagerada la estimación de la demanda en DOSCIENTOS DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.210.000.000,00), actualmente DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 210.000,00) que es el precio total de la negociación, fundando dicha defensa en lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 30 y 32 del mismo código.

   Como defensa de fondo alegó el rechazo de todo lo alegado por la parte actora por ser falso, ya que según el libelo se celebró la negociación y que cuando todo estuvo listo para hacer la compra definitiva, es cuando el demandante se entera que en el apartamento había una inquilina, poniendo en duda tal desconocimiento por considerar que quién va a comprar un apartamento que nunca ha visto, ni ha estado en él y entrega al propietario una suma considerable para asegurar la compra, o que estando en el apartamento no se dio cuenta que estaba ocupado; que el actor alega que tenía el crédito bancario aprobado para la adquisición y a tal fin consignó una comunicación emanada del banco, preguntándose qué cuál banco sería el qué aprueba un crédito sin un avalúo previo y si lo llegó hacer, debió haber visitado el inmueble, no percatándose de que estaba ocupado, o que sí el comprador o los demandados tenían llaves del apartamento y podían entrar en él a pesar de estar ocupado y no darse cuenta de tal circunstancia al ver los muebles qué existían, considerando absurdas ambas premisas y manifestando que le parece que en realidad el comprador para la fecha en la que debía otorgar el documento no tenía el monto necesario para cerrar la negociación y buscó la excusa ideal para tratar de resolver la venta y recuperar el dinero sin tener que pagar la cláusula penal pactada; que en la cláusula tercera del contrato se fijó un término de sesenta días (60) para que la propietaria desistiera de la opción, en cuyo caso debía pagarle al comprador la cláusula penal establecida, y que pasado este tiempo se consideraba que la negociación se debía llevar a cabo, puesto que el término de vigencia del contrato era noventa (90) días, contados a partir de la fecha en que otorgó la propietaria y su cónyuge la opción, por lo que si el 28 de agosto de 2007 la propietaria no se había retractado de su intención de vender el inmueble y el comprador estaba interesado en adquirirlo, quien dice que se le otorgó el crédito el 14 de septiembre de 2007, era evidente que ambas partes tenían la intención de llevar a cabo la negociación, por lo que de acuerdo al estricto sentido de lo redactado en el contrato, los demandados no tenían obligación de pagar cláusula penal al comprador si pasados los sesenta días fijados en la cláusula tercera se hubieren retractado de la negociación, cosa que no hicieron, por lo que cómo puede pretender el demandante reclamar un concepto al que no tenía derecho vencido el término establecido.

   En relación a la solicitud de entrega de recaudos necesarios para el otorgamiento del documento de venta, oportunidad en la que según el demandante se le informó sobre la existencia de la inquilina, hace notar que si sus representados no hubieren tenido la intención de efectuar la venta, no habrían tramitado las solvencias necesarias, como la del agua que fue emitida por aguas de Mérida el 21 de Septiembre de 2007, y la solvencia municipal emitida el 26 de febrero de 2007; que otro hecho evidente y que no se narra en el libelo de demanda, es la forma en la que el comprador se puso en contacto con los vendedores para hacer la negociación, los que nunca publicitaron la venta por ningún medio de publicación masivo, sino que fue por intermedio del conserje del edificio del cual forma parte el apartamento que la madre del comprador se entera de la existencia del inmueble en venta, lo que le hace suponer que tuvo conocimiento de la existencia de la inquilina, ya que para nadie que habitara en el edifico era desconocida la existencia de ella; que si la intención del demandante era comprar, por qué en el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida no existe ningún documento para ser otorgado por las partes involucradas en el juicio para la venta del apartamento, ni tampoco existe constancia alguna de que los demandados fueran notificados de la fecha en que se iba a efectuar el otorgamiento del documento definitivo.

   Por último señala que en el documento de opción de compra no se mencionó el hecho de que el apartamento estaba ocupado por un inquilino, pero que tampoco en ninguna de sus cláusulas se obligaron los demandados a poner en posesión del inmueble al comprador; solo se obligaron, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato a hacer la protocolización definitiva, sin más explicaciones, suponiendo que el demandante, domiciliado en la ciudad de Barinas del Estado Barinas, no compraba para habitar el inmueble.

   Como conclusiones de su defensa señala la parte demandada que nadie se desprende de la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), actualmente SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00), sin haber visto el inmueble que pretende comprar, sumado al hecho de que un Banco le concedió u otorgó un crédito para la compra del inmueble y el ente financiero nunca realizó un avalúo; que sospecha que el comprador para la fecha de vencimiento de la opción no disponía del saldo del precio, pues nunca se pactó que éste se pagaría con un crédito bancario; que ante el conocimiento del demandante de que los demandados se radicarían en España en el mes de octubre, esperó que salieran de viaje para intentar la demanda, suposición que funda en la fecha en que fue admitida la demanda, no habiendo existido en tan corto plazo conversaciones para un arreglo amistoso, presumiendo así mismo que la demanda persigue causarles un perjuicio innecesario al estimarla en la forma exagerada en que se hizo; que el libelo se sustenta en la falsa premisa de que los demandados no podían hacer entrega material de la cosa vendida por estar alquilada, pues para que el demandante hubiera tenido la oportunidad de reclamar para sí la entrega material una vez que fuera propietario del bien, lo que nunca fue por no haber pagado el precio acordado y que la existencia de un poseedor precario no impide la transmisión de la propiedad, pues ella, salvo pacto en contrario, se transmite con todos sus usos y costumbre incluyendo el inquilino, quien detiene la posesión en forma precaria en nombre del propietario; que tomando en cuenta la estimación de la demanda y la vía que siguieron por resolución del contrato, les indica que la intención era no comprar la cosa, pues de haber tenido la intención de comprar habría accionado el cumplimiento del contrato y la estimación hubiera sido acorde a la pretensión.

   Fundó su defensa el contenido de los artículo 1.133, 1.159 y 1.161 del Código Civil, aduciendo que el último es fundamental para entender que aunque hubieren transmitido la propiedad al demandado, el hecho de que estuviera ocupada no significa de manera alguna que no pudiera transmitirse, por ser común dentro del país vender inmuebles ocupados, solicitando se declare sin lugar la demanda con la consiguiente condenatoria en costas de la parte demandante.

   Hechas las anteriores consideraciones y el análisis probatorio antes realizado, el Tribunal analizará en primer lugar, como un punto previo a la sentencia, la impugnación que de la estimación de la demanda hiciera la parte demandada. Así las cosas, de acuerdo a las normas que regulan la competencia por el valor de la demanda, la que se rige por las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a tenor de lo establecido en el artículo 29 de la primera norma mencionada, el valor de la causa se determina conforme a las disposiciones de este texto. En el caso de autos, la parte actora demanda la resolución de un contrato de opción de compraventa por el presunto incumplimiento del promitente vendedor, parte demandada en el presente juicio y a ello suma como petitorio el reintegro de la cantidad que había pagado por consecuencia de dicho contrato y que sería reconocida como parte del precio, debidamente indexada, así como la indemnización prevista en el mismo contrato como cláusula penal.

   A criterio de este Juzgador, la valoración de la demanda que nos ocupa encuadra en los presupuestos del artículo 32 del Código de Procedimiento Civil que establece que si de demandare una cantidad que fuere parte, pero no saldo de una obligación más cuantiosa, el valor de la demanda lo determinará el valor de dicha obligación, si ésta estuviera discutida. La obligación contraída fue la venta futura de un inmueble por un precio determinado, venta que se perfeccionaría una vez cumplidos los compromisos adquiridos por cada una de las partes, de manera que la cantidad de dinero cancelada por el demandante no puede interpretarse como saldo de una obligación más cuantiosa, sino como parte del precio convenido por las partes, por lo que no resulta exagerada la estimación hecha por el valor estipulado para el inmueble objeto principal y único del contrato, razón por la que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 ejusdem este Tribunal considera que la estimación de la demanda no resulta exagerada y en consecuencia declara sin lugar la impugnación hecha por la parte demandada; Y ASÍ SE DECIDE.

   Resuelto el punto previo, entra este Tribunal a dictar el fallo definitivo:

   El contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil es una convención destinada a constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico, y tiene fuerza de Ley entre las partes (Artículo 1.159 del Código Civil), debe ejecutarse de buena fe, obligando a cumplir no solamente lo expresado en él, sino a todas las consecuencias que del mismo se derivan, según la equidad, el uso o la Ley (Artículo 1.160 del Código Civil), y el que en caso de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil permite al Juez atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.

   Considera este Juzgador que la parte demandada, futura vendedora, faltó al omitir la circunstancia de encontrarse alquilado el inmueble objeto de la negociación, hecho no negado en el escrito de contestación de la demanda, en razón del principio de la buena fe de los contratantes.

   Cierto es que la trasmisión de la propiedad se adquiere con el otorgamiento del título registrado y que existiendo un arrendatario, el comprador se subroga en los derechos del vendedor, pero no menos cierto es que por sana lógica ha de entenderse que quien pacta la compra de un inmueble, lo hace para disfrutar de los atributos establecidos en el artículo 545 del Código Civil, salvo que se haya pactado lo contrario, lo que no se infiere del contenido del contrato cuya resolución se demanda.

   El artículo 1.474 del Código Civil establece que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio; el artículo 1.486 del mismo código prevé que las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida, y la tradición se verifica, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.487 ejusdem, poniendo la cosa vendida en posesión del comprador. Bien es cierto que según lo contemplado en el artículo 1.488 de la ley sustantiva, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, pero menos cierto es que el contrato que nos ocupa estableció obligaciones recíprocas a las partes, de manera que cada una de ellas debía cumplir las que le correspondían para que en el término fijado en la convención pudiese perfeccionarse la compraventa.

   La parte demandada en el escrito de contestación de la demanda alegó que quién en su sano juicio entrega al propietario una suma bastante considerable para asegurar la compra de un bien sin darse cuenta que estaba habitado; qué Banco será el que apruebe un crédito sin haber hecho un avalúo al apartamento o que si llegó a hacerlo, no se percató de que estaba ocupado, y otra serie de conjeturas reproducidas en la narrativa de esta sentencia, considerando que le parece que en realidad el comprador para la fecha en que debía otorgar el documento, no tenía el monto necesario para cerrar la negociación y por eso buscó la excusa ideal para tratar de resolver la venta y recuperar el dinero sin que tuviera que pagar la cláusula penal a la que estaba obligado; que si no hubiesen tenido la intención de efectuar la venta, no hubieran tramitado las solvencias necesarias; que la forma en que el comprador se puso en contacto con los vendedores para negociar el apartamento fue a través del conserje del edificio, lo que sirve para demostrar que el comprador tuvo que haber sabido la existencia de la inquilina, ya que para nadie que habitara en el edifico era desconocida la existencia de ella; que si la intención del demandante era comprar por qué en el Registro Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida no existe ningún documento para ser otorgado por las partes para la venta del apartamento, ni constancia alguna de que hubieren sido notificados de la fecha en que se iba a efectuar el otorgamiento del documento definitivo; que es evidente que no se mencionó en el contrato que el apartamento estaba ocupado por un inquilino, este último debidamente notificado de la venta así como del desahucio, pero que tampoco en ninguna de sus cláusulas se obligaron los demandados a poner en posesión del inmueble al comprador, que solo se obligaron, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato, a hacer la protocolización definitiva, sin más explicaciones, concluyendo que el demandante no pensaba comprar el inmueble para habitarlo; que suponen que el comprador al saber que los demandados se ausentarían del país, esperaron que salieran de viaje para intentar la demanda, la que fue intentada apenas ocho días después de vencido el término de la opción de compra, por lo que tilda de temeraria la demanda, la cual se habría intentado para causarles un perjuicio innecesario; que es falsa la premisa de que no podían hacer la entrega material de la cosa vendida por estar alquilada, ya que para que el pudiese reclamar la entrega material del bien, primero tenía que ser propietario del mismo, lo que nunca ocurrió al no pagar el precio pactado y que el hecho de la existencia de un poseedor precario dentro del inmueble no impide que se trasmita la propiedad, “ya que por lo general y salvo pacto en contrario siempre se transmite con todos sus usos y costumbres, incluyendo al inquilino”, quien posee de forma precaria en nombre y representación del propietario del inmueble; que si el demandante hubiere tenido la intención de adquirir el inmueble, hubiera exigido el cumplimiento del contrato y la estimación hubiera sido acorde a la pretensión.

   Así las cosas, la parte demandada si bien no reconoce de manera expresa la existencia de un arrendatario, tampoco lo niega de manera expresa como lo exige el artículo 361 del Código Civil, pretendiendo que la existencia de un tercer poseedor amparado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no era óbice para que el contrato se perfeccionara, pues a su decir, la propiedad “… por lo general y salvo pacto en contrario siempre se transmite con todos sus usos y costumbres, incluyendo al inquilino”, no pudiéndose confundir estas figuras jurídicas con el arrendamiento, pues atañen al destino del bien.

   En el arrendamiento, si durante su vigencia por cualquier causa el inmueble arrendado pasare a propiedad de una persona distinta al arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el vendedor, tal como lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de manera que no basta presumir que el promitente comprador adquiría el bien sin la intención de ocuparlo, pues ello no fue probado en la etapa correspondiente, como lo exigen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Por lógica jurídica, si en el contrato que es materia de este juicio no quedó establecido que el promitente comprador adquiriría el bien ocupado por un tercero, ha de entenderse que su intención no era solo la protocolización de la compraventa, sino la tradición legal, entendida ésta como la entrega material efectiva del inmueble, como lo contempla el artículo 1.487 del primer Código citado.

   Cierto es, por otra parte, que la entrega material de un bien solo puede exigirla quien ha comprado, y en el caso de los inmuebles, la compraventa se perfecciona con el otorgamiento del documento respectivo, pero en el caso de autos la parte actora alega como fundamento de hecho para exigir la resolución del contrato, la existencia de un arrendatario que no le fue participada en el momento de contratar la opción de compraventa del bien, lo que le hizo surgir la incertidumbre de poder ejercer uno de los atributos de la propiedad, el cual es la posesión, y ante tal incertidumbre optó por demandar la resolución y no el cumplimiento del contrato, pues ésta última acción implica el perfeccionamiento de la compraventa, como se dijo, de haberse dado, el comprador habría tenido la obligación de continuar con la relación arrendaticia, lo que en ningún momento se pactó de acuerdo al contenido del contrato cuya resolución fue demandada y que fue acompañado junto con el libelo como documento fundamental de la acción, razón por la que considera este Juzgador, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, que es procedente la demanda de resolución de contrato accionada, Y ASÍ SE DECIDE.

   La parte actora canceló en la oportunidad de pactar la opción de compraventa la cantidad de SESENTA MILLONES (Bs. 60.000.000,00), hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) en calidad de arras y como parte del precio, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa, documento fundamental de la acción, cantidad que exige le sea devuelta debidamente indexada. La Cláusula tercera de mismo contrato establece que:

   En caso de que, antes de los sesenta (60) días aquí convenidos, LA PROPIETARIA desistiera de la opción, deberá reintegrarle al OPTANTE COMPRADOR la suma de dinero aquí recibida en calidad de arras, más la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios y sin que posteriormente el OPTANTE COMPRADOR pueda alegar alguna otra indemnización. De igual manera, si quien desistiere de la compra de este inmueble fuese el OPTANTE COMPRADOR, LA PROPIETARIA tomará para sí de la suma que hoy recibe la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00) reintegrándole el remanente de la suma entregada en arras, por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados por esa circunstancia, sin que después pueda alegar alguna otra indemnización

   De acuerdo a lo establecido en dichas cláusulas (segunda y tercera) tenemos, en primer lugar que la cantidad de SESENTA MILLONES (Bs. 60.000.000,00), hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), depositada por el demandante en calidad de arras, recibida por la codemandada M.A.T. en fecha 28 de Junio de 2007, conforme consta de la cláusula segunda del contrato que nos ocupa, formaba parte del precio pactado por el inmueble, el que debería ser pagado en un plazo de noventa días contados a partir de la firma del documento, oportunidad en la que se otorgaría el documento de compraventa. En segundo lugar, que si la propietaria desistiere del negocio antes de cumplirse sesenta días de la firma del documento, debería reintegrar al demandado lo recibido en arras más una indemnización de daños y perjuicios pactada en la cantidad de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000,00) hoy DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), sin que aquél pudiere alegar ninguna otra indemnización. Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley. De allí, partiendo del hecho de que la parte demandada no actuó de buena fe al silenciar la circunstancia de que el bien se encontraba arrendado, lo que impedía la entrega material, y que fue lo que obligó a la parte actora a solicitar la resolución del contrato, es obligante para este Juzgador concluir que la parte demandada debe reintegrar a la parte actora la cantidad recibida en arras, debidamente indexada en razón del tiempo que usufructuó dicho dinero y por la pérdida adquisitiva de nuestra moneda, indexación que se determinará mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, tomando en cuenta los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela, de la siguiente manera: la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) desde el veintiocho de junio de 2007, fecha en que fue recibida por la parte demandada hasta el día 16 de junio de 2008, fecha en que fue remitido el cheque de gerencia consignado por ante el Tribunal por el apoderado de la parte demandada por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,00); y a partir de esta misma fecha hasta la realización de la experticia complementaria del fallo, la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), que es el resultado de restar lo depositado a la cantidad entregada en calidad de arras. Y ASÍ SE DECIDE.-

   En relación con la indemnización reclamada por la parte actora por concepto de cláusula penal pactada en el contrato de opción que nos ocupa, la cláusula tercera antes transcrita prevé que si la propietaria aquí codemandada desistiere del negocio antes de los sesenta (60) días, además de reintegrar lo recibido por concepto de arras, pagarían al optante comprador una indemnización de DOCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 12.000.000,00), hoy DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00). Otro tanto se estableció para el demandante para el caso de ser él quien desistiera del negocio.

   Ahora bien, como quedó expresado la resolución que se demanda no obedece a causas caprichosas del actor, sino a la circunstancia no negada por la parte demandada de que el bien se encontraba alquilado y para el momento en que vencía el plazo establecido por las partes para perfeccionar la compraventa, el inmueble aún se encontraba ocupado por la arrendataria, lo que como se dijo, impedía la entrega material del mismo; y si bien es cierto que conforme a las disposiciones del Código Civil la tradición de los inmuebles se hace con el otorgamiento del documento de propiedad, pero no menos cierto es que en el documento de opción de compraventa no se hizo mención alguna que la entrega real del bien, no obstante la protocolización de la compraventa, quedaría diferida al momento en que la arrendataria lo desocupara, circunstancia que en sana lógica hace presumir que el futuro comprador albergaba la idea de que recibiría el bien junto al documento que acreditaba la propiedad, pues en estricto derecho el título de propiedad por sí solo no basta para dar al comprador la libre disposición de la cosa que supone la posesión misma, de manera que la tradición consiste en la consignación de la cosa vendida bajo el poder y en posesión del comprador que es la ejecución fiel del contrato de compraventa, que es lo que garantiza el ejercicio pleno del derecho de propiedad conforme a lo establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que implica el uso, goce, disfrute y disposición de los bienes sin más restricciones y obligaciones que las que establezca la ley, norma que se equipara a la prevista en el artículo 545 del Código Civil que establece que la propiedad es el derecho de usar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley.

   El artículo 547 del último texto legal establece por su parte que nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, ni a permitir que otros hagan uso de ella, sino por causa de utilidad pública o social, mediante juicio contradictorio e indemnización previa.

   El artículo 1.263 ejusdem establece que a falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención y que si quien no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado; y el artículo 1.264 de la misma norma prevé que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de contravención. Partiendo de dichas normas y por aplicación del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que obliga a los jueces a tener por norte de sus actos la verdad que procurarán conocer en los límites de su oficio, ateniéndose en sus decisiones a las normas del derecho, a lo alegado y probado en autos y a la facultad de interpretar los contratos que sean sometidos a su conocimiento, considera quien aquí decide para para el momento de celebrarse el contrato cuya resolución se demanda, ya el inmueble se encontraba ocupado por un arrendatario, circunstancia que se silenció en el documento y que de haberla conocido el demandante oportunamente, quedaba a su elección contratar o no la futura compraventa, lo que indica que el contrato de compraventa no se perfeccionó por causas inherentes a la promitente vendedora aquí codemandada, por lo que por imperativo de lo establecido en el único aparte del antes citado artículo 1.263, el contrato de compraventa no se celebró por causas inherentes a ella, es decir, por haber omitido la circunstancia de la existencia del arrendamiento, impidiéndole al demandante tomar la decisión de adquirir o no el bien en la oportunidad de pactarse la compraventa, razón por la que independientemente de que en el contrato de opción de compraventa se hubiese establecido que la parte demandada cancelaría la indemnización concebida por concepto de cláusula penal si desistía del negocio antes de los sesenta días, la norma señalada es imperativa al establecer que el culpable del incumplimiento pierde las arras por los daños y perjuicios ocasionados por la contravención, razón por la que este Juzgador declara con lugar la exigencia hecha por la parte actora de que se le cancele por dicho concepto la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) de la moneda actual. Y ASÍ SE DECIDE.-

   Ahora bien, consta del Cuaderno de Prohibición de Enajenar y Gravar de este expediente que el apoderado de la parte demandada consignó por ante el Tribunal en fecha 15 de mayo de 2008 un cheque de gerencia por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 48.000,00) expresando que dicha cantidad es el resultado de restarle a la suma entregada la penalización que se pactó en el contrato de opción de compraventa por un monto de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), el que fuera reemplazado en fecha 16 de junio de 2008 y ordenado consignar en la cuenta de este Tribunal, cantidad ésta que debe restarse del monto que en definitiva se condene a pagar a la parte demandada conforme a la parte motiva de este fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-

   IV

   DISPOSITIVA

   Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Con lugar la demanda intentada por el ciudadano C.W.R.M. contra los ciudadanos M.A.T.D.A. Y M.E.A.A., suficientemente identificados en autos, por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida en fecha 28 de junio de 2007, bajo el número 5, tomo 63 y posteriormente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barinas en fecha 9 de julio de 2007, bajo el número 58, Tomo 108, y que es objeto del presente juicio.

Por consecuencia de lo anterior, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa antes indicado.

Se condena a la parte demandada, ciudadanos M.A.T.D.A. Y M.E.A.A. a reintegrar al ciudadano C.W.R.M., parte actora en el presente juicio, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) entregada por éste a los primeros en calidad de arras, suma de la cual deberá restarse la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 48.000,00) consignada por la parte demandada a favor de la parte actora en este Tribunal, para un total de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), ordenándose a los efectos de la indexación una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil tomándose para ello en consideración los índices inflacionarios establecidos por el Banco Central de Venezuela, en la forma establecida en la parte motiva de este fallo.

Se condena a la parte demandada al pago de la indemnización de daños y perjuicios pactada a título de cláusula penal en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa resuelto mediante esta sentencia, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00).

Por la índole del fallo se condena en costas a la parte demandada totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de que la presente decisión se publica fuera del lapso legal correspondiente, debido al exceso de trabajo en razón a las numerosas causas en estado de sentencia que cursan por ante este Juzgado, así como las múltiples acciones de amparo interpuestas a la fecha, se ordena de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la notificación de las partes del contenido de este fallo.

PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, en la ciudad de Mérida, a los diecisiete días del mes de septiembre del año dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. C.C.G..

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZMINY Q.R..

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, previas las formalidades de ley, siendo la una de la tarde (1:00 pm). Conste,

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. LUZMINY Q.R..

Exp. N° 27458

CCG/LQR/nmvo