Decisión de Juzgado de los Municipios Cárdenas Guasimos y Andrés Bello de Tachira, de 17 de Octubre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS CARDENAS, GUASIMOS Y A.B. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA. TARIBA.

PARTE DEMANDANTE: W.H.F. y L.M.B.A., alemán el primero, venezolano el segundo, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.E-81.144.267 y V-25.376.287, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira y hábiles.-

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: V.E.M.C. y P.J.A.V., titulares de las Cédulas de Identidad No.V-6.821.274 y V-15.430.212 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.89.899 y 127.656. -

PARTE DEMANDADA: J.J.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.V-5.327.569, domiciliada en Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábil.-

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: H.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.31.131.-

MOTIVO: DESALOJO

Se inicia la presente causa por escrito presentado en fecha 20 de Mayo de 2.008, por los ciudadanos W.H.F. y L.M.B.A., alemán el primero, venezolano el segundo, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.E-81.144.267 y V-25.376.287, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira y hábiles, representado el primero por el Abogado en ejercicio V.E.M.C., titular de la Cédula de Identidad No.V-6.821.274 e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos.89.899, y el segundo asistido por el Abogado en ejercicio P.J.A.V., titular de la Cédula de Identidad V-15.430.212 e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.127.656, y entre otras cosas exponen: Que en fecha 14 de Febrero de 2.008, celebró contrato de compra venta con el ciudadano W.H.F., titular de la Cédula de Identidad No.E-81.144.267, por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., anotado bajo el No.11, Tomo 22, en el cual le traspasa la plena propiedad y por ende la posesión del inmueble que consta de una casa para habitación, ubicada en la Aldea Palo Gordo, Barrio Los Naranjos, Calle El Medio, Callejuela Milagros, signada con el No.PG-01, cuyos linderos y medidas están especificados en el documento de compra venta, el cual adquirió a sabiendas de la existencia de una relación arrendaticia sobre dicho inmueble, así como también que a la arrendadora se le había notificado el desalojo del inmueble por no cancelar los cánones de arrendamiento y que se le había respetado su derecho de preferencia al ofrecerle la casa a ella primero y en vista de que no pudo realizar dicha compra la ofertó él y la compró, asumiendo y respetando así la obligación con la arrendataria derivada de dicha relación y aceptando las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia; que es el caso que el anterior dueño de la casa, arrendador y vendedor el ciudadano W.H.F., y codemandante en la presente causa, celebró contrato de arrendamiento autenticado con la ciudadana J.J.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.V-5.327.569, sobre un inmueble que hoy en día es de su propiedad, ubicado en la dirección antes mencionada, por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 22 de Julio de 2.004, bajo el No.86, Tomo 87, por un lapso de seis meses, contados a partir del 01 de Agosto de 2.004 hasta el 01 de Febrero de 2.005, siendo prorrogables si ninguna de las Partes notificara la terminación del mismo y respetando la prórroga que establece la Ley, con un cánon de arrendamiento de Bs.300.000,00 en mensualidades anticipadas los cinco días de cada mes; que actualmente el cánon de arrendamiento es de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00); que dicho inmueble sería destinado únicamente para casa de habitación; que posteriormente el anterior arrendador y vendedor del inmueble ciudadano W.H.F., en fecha 18 de Enero de 2.006, solicitó a este Tribunal se le notificara a la arrendataria que su contrato de arrendamiento no será renovado, la cual recibe el 25 de Enero de 2.006; que actualmente la inquilina adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, a razón de Bs.360.000,00 cada mes y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.008, a razón de Bs.600,00, adeudándole éstos dos últimos meses al nuevo propietario de la casa, ya que la casa fue vendida por él en el mes de Febrero; que la arrendataria destinó la casa que sólo era para habitación y vivienda, en un local comercial destinado a la compra, venta y reparación de puertas y ventanas de aluminio para baños y afines sin que le otorgara ningún tipo de permiso ni verbal ni por escrito; que por todo eso es que le notificó por medio de este Tribunal que no le va a renovar el contrato, respetándole y asegurándole su prórroga legal, la cual disfrutó y ha transcurrido íntegramente y todavía no le ha entregado el inmueble; que con respecto a la venta del bien inmueble que le pertenecía, siempre respetó el derecho de preferencia que tenía la arrendataria de adquirir el inmueble; que se lo ofertó en venta en fecha 17 de Abril de 2.006, por la cantidad de Bs.100.000.000,00, en un plazo fijado de mutuo acuerdo por ambas partes; que la arrendataria aceptó la oferta de venta y celebraron el contrato de Opción a Compra por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, inserta bajo el No.95, Tomo 14; que fueron entregados en calidad de arras la cantidad de Bs.10.000.000,00 y la cantidad restante de Bs.90.000.000,00 serían cancelados dentro de los 120 días contados a partir de la firma del Contrato de Opción de Compra que se realizó el 17 de Enero de 2.007 y finalizaba el 17 de Julio del mismo año, que la arrendataria incumplió dicho contrato, sin poder comprar el bien inmueble, aunque ya estaba inmersa en el atraso de los cánones de arrendamiento y que por ende la Ley no le otorga ese derecho de preferencia; que en vista de que no pudo cumplir fue que recibió una oferta de compra del ciudadano L.M.B.A., y que posteriormente se lo vendió por la cantidad de Bs.170.000.000,00; asumiendo el ciudadano L.M.B.A., la obligación de la existencia de la relación arrendaticia y las acciones relativas a la terminación de la misma, que es por ello que solicitan la entrega y desalojo del inmueble libre de personas y cosas, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y por vencer, todo eso por el incumplimiento de sus obligaciones y por la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, ya que para la adquisición del mismo canceló la cantidad de Bs.54.800,00 en efectivo y está cancelando a BANFOANDES un préstamo por la cantidad de Bs.115.200,00, que además el nuevo cánon de arrendamiento que le ha establecido a la arrendataria por ser él el nuevo propietario y mientras desocupa la vivienda lo establece en la cantidad de Bs.800,00 por estar viviendo sin su autorización y causándole notables daños y perjuicios ya que vive con su mujer e hijos alquilado en una vivienda bastante precaria y pequeña; que por otra parte dicha ciudadana no puede tener ningún beneficio que le pueda otorgar el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque está insolvente y en mora con los cánones de arrendamiento que adeuda, es decir, nueve meses en estado de insolvencia, que fundamenta la presente acción en los artículos 20, 27, 34 literales a y b, y 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que por lo hechos explanados con antelación y por cuanto todas las gestiones pacificas y extrajudiciales que han llevado a cabo para lograr el pago de los cánones insolutos y la entrega del inmueble han resultado infructuosas, es por lo que acude para demandar como formalmente lo hace a la ciudadana J.J.C.M., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: Primero: El pago de la cantidad de CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.4.200,00) correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos, así como los cánones que dejare de cancelar mientras dure el procedimiento de Desalojo, como indemnización de daños y perjuicios compensatorios por usar el inmueble sin cancelar el cánon de arrendamiento; Segundo: La desocupación y entrega material del inmueble objeto de la relación arrendaticia libre de personas y cosas; Tercero: El pago de los intereses moratorios y gastos de cobranza a razón de VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.25.000,00) mensuales por nueve meses; Cuarto: La entrega de los recibos de agua, luz y teléfono cancelados para el momento del desalojo del inmueble y Quinto: Los honorarios profesionales y costos del presente proceso.-

En fecha 22 de Mayo de 2.008, se admite la demanda y se ordena la citación de la Parte Demandada.-

En fecha 20 de Junio de 2008, el Alguacil de este Despacho diligencia y consigna sin firmar la boleta de Citación de la Parte Demandada quien se negó a firmar.

En fecha 03 de Julio de 2.008, se acuerda que la Secretaria de este Despacho libre boleta de notificación a la Parte Demandada donde se le comunique la declaración del Alguacil relativa a su citación.-

En fecha 21 de Julio de 2.008, la Secretaria deja constancia que entregó la Boleta de Notificación ordenada.

En fecha 23 de Julio de 2.008, la Parte Demandada asistida por el Abogado en ejercicio H.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.31.131, presenta Escrito de Contestación de Demanda y entre otras cosas alega: Que estando dentro de la oportunidad legal establecida a los efectos de dar contestación a la presente demanda, lo hace en los siguientes términos:

DEFENSA PERENTORIA DE INADMISIBILIDAD DE LA ACCION PROPUESTA: Que opone a la parte demandante la defensa perentoria establecida en el artículo 346 ordinal 11, fundamentada en los siguientes razonamientos: Del contexto del libelo de la demanda luego de un acucioso análisis del mismo se puede observar que la parte demandante no determinó en su reclamo la vía legal para la procedencia de la acción intentada y así garantizar su éxito, es decir, la parte demandante no precisó si es la ejecución del contrato de arrendamiento o su resolución lo que pretende, negándose ella misma la posibilidad de acceder a la solución jurídica del problema planteado, e igualmente por carecer la acción propuesta de las maneras jurídicas de dilucidar dicho conflicto; que se le niega como parte demandada la posibilidad de ejercer en forma efectiva los alegatos y defensas a que bien hubiere podido proponer si la parte demandante hubiera indicado dicha vía en su petitorio; que por ser el contrato de arrendamiento de naturaleza esencialmente bilateral, sinalagmático perfecto, le rige para su existencia o extinción las normas establecidas en el Código sustantivo, como lo indica el artículo 1.167 del Código Civil; que así es imposible determinar a que debe atenerse el juzgador al momento de dilucidar el presente conflicto, lo que hace inejecutable cualquier fallo por falta de acción, y que trae como consecuencia por dicha inobservancia la afectación del órden público y al legítimo derecho a la defensa; y que en tal virtud, solicita sea declarada la inadmisibilidad de la acción propuesta por los razonamientos expuestos.

DEFENSA PERENTORIA DE FALTA DE CUALIDAD: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la defensa perentoria de FALTA DE CUALIDAD del ciudadano W.H.F., para intentar o sostener el presente juicio; que del libelo de demanda se desprende que los ciudadanos W.H.F. y L.M.B.A., le demandan conjuntamente; que como se aprecia de las actas que conforman el proceso es claro señalar que W.H.F., no tiene la cualidad para demandar por lo siguiente: Que a través del documento que acompañan, específicamente del documento de venta del inmueble objeto de la presente acción registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 14 de Febrero de 2.008, bajo el No.11, Tomo 22, se desprende que el nuevo propietario y por ende acreedor de todos los derechos y asumidor de todas las obligaciones a partir de dicha fecha es el ciudadano L.M.B.A..-

DE LA IMPROCEDENCIA DE LA ALEGADA NOTIFICACIÓN DE NO RENOVACION POR EXTEMPORANEA: Que uno de los argumentos señalados en el folio tres del libelo, fue el de que en fecha 18 de Enero de 2.006, el ciudadano W.H.F., solicitó a este Juzgado procediera a notificarle de su voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento vigente para dicho momento; que el contrato primigenio comenzó a regir en fecha 01 de Agosto de 2.004, con vencimiento el 01 de Febrero de 2.005; que la primera renovación se inició el 01-08-2.005 hasta el 01-02-2.006; que la segunda renovación ocurrió desde el 01-08-2.006 hasta el 01-02-2.006; que la parte demandante confiesa que impulsó su pretendida notificación sólo el 18-01-2.006 y se materializó la misma el 25 de Enero de 2.006, lo que quiere decir que la misma se realizó extemporáneamente; que la cláusula Segunda del contrato de arrendamiento reza: “…En caso de que ninguna de las partes quisiere prorrogar el contrato deberá participarlo por escrito a la otra parte, con un (i) mes de anticipación al vencimiento del contrato o si no automáticamente se renovará…”. Que en consecuencia, lo ajustado a derecho es que la susodicha notificación no cumplió con los requisitos de Ley para que se tuviera como fidedigna y en futuro como prueba de haberse cumplido el requisito esencial de la notificación; que en caso de ser viable se iniciara la prórroga legal que para dicha fecha le correspondía legalmente; y que por tales razones solicita que dicha notificación sea desechada en la definitiva por ser manifiestamente extemporánea. CONTESTACION DE LA DEMANDA: Que conviene en que es arrendataria de un inmueble ubicado en la Aldea palo Gordo, Barrio Los Naranjos, Calle El Medio, Callejuela M.N..PG-01, Municipio Cárdenas, Estado Táchira; que la relación arrendaticia fue celebrada con el ciudadano W.H.F., el cual era el anterior dueño de la casa dada en arrendamiento, y que se inició dicha relación arrendaticia el día 01 de Agosto de 2.004; que el cánon de arrendamiento fue acordado en la cantidad de Bs.300.000,00; que el plazo fijado fue de seis meses prorrogables; que niega y rechaza que haya sido notificada tanto por vía judicial como por correo certificado con acuse de recibo de la voluntad del arrendador de no prorrogar la relación arrendaticia; que rechaza lo expresado por la actora que se haya atrasado por más de cuatro meses en los pagos y que deba los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007, a razón de Bs.360,00, y los meses de Enero y Febrero de 2.008 a razón de Bs.600,00, y que le adeude al nuevo propietario los meses de Marzo y Abril de 2.008, a razón de Bs.600,00 cada uno; que haya destinado el inmueble para otro uso que no fuera el de vivienda y habitación; que haya incumplido el contrato de opción de compra que celebró con el arrendador y que el nuevo propietario L.M.B.A., le haya respetado el derecho de preferencia para adquirir el inmueble dado en arrendamiento; que tenga derecho y sea legal que el nuevo propietario de manera unilateral e inconsulta aumente el cánon de arrendamiento en la cantidad de Bs.800,00 mensuales; que niega, rechaza y contradice el punto relativo en el derecho como fundamento jurídico de la inexistente acción, por no ser adecuado y además impertinente al caso planteado; que deba pagarle a los demandantes la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4425,00) por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto al no deberle nada para el momento de la interposición de la demanda, mucho menos le deba intereses moratorios; que rechaza y niega la estimación de la demanda señalada por los demandantes en la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs.4425,00), por lo siguiente: El artículo 31 y 36 del Código de Procedimiento Civil, establecen claramente el modo y forma de estimar el valor de la demanda, y en este caso, la demandante estima la misma en cantidades que no se ajustan a ningún parámetro permitido por la Ley, siendo en consecuencia absurda por excesiva dicha estimación; y que de esta forma deja contestada la demanda incoada en su contra.-

En fecha 07 de Agosto de 2.008, la Parte Demandada presenta Escrito de Promoción de Pruebas, las cuales se agregaron y admitieron el 08 de Agosto de 2.008.-

En fecha 08 de Agosto de 2.008, la Parte Demandante presenta Escrito de Promoción de Pruebas, las cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Planteada así la controversia, el Tribunal resuelve como PUNTO PREVIO la FALTA DE CUALIDAD DEL CO DEMANDANTE W.H.F., y como han sido opuestas varias defensas, se pasa a analizar primeramente la relativa al presupuesto procesal de la legitimación, ya que de estar fundada es contrario a la economía y celeridad procesal el resolver sobre los demás alegatos.

El Tribunal para Decidir Observa:

Alega la Parte Demandada: “…Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la defensa perentoria de FALTA DE CUALIDAD del ciudadano W.H.F., para intentar o sostener el presente juicio; que del libelo de demanda se desprende que los ciudadanos W.H.F. y L.M.B.A., le demandan conjuntamente; que como se aprecia de las actas que conforman el proceso es claro señalar que W.H.F., no tiene la cualidad para demandar por lo siguiente: Que a través del documento que acompañan, específicamente del documento de venta del inmueble objeto de la presente acción registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 14 de Febrero de 2.008, bajo el No.11, Tomo 22, se desprende que el nuevo propietario y por ende acreedor de todos los derechos y asumidor de todas las obligaciones a partir de dicha fecha es el ciudadano L.M. BARBOZA AMAYA…”.-

Ahora bien, este Juzgado al analizar el libelo de demanda observa que la Parte Demandante manifiesta entre otras cosas: Que en fecha 14 de Febrero de 2.008, celebró contrato de compra venta con el ciudadano W.H.F., titular de la Cédula de Identidad No.E-81.144.267, por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., anotado bajo el No.11, Tomo 22, en el cual le traspasa la plena propiedad y por ende la posesión del inmueble que consta de una casa para habitación, ubicada en la Aldea Palo Gordo, Barrio Los Naranjos, Calle El Medio, Callejuela Milagros, signada con el No.PG-01, cuyos linderos y medidas están especificados en el documento de compra venta, el cual adquirió a sabiendas de la existencia de una relación arrendaticia sobre dicho inmueble, así como también que a la arrendadora se le había notificado el desalojo del inmueble por no cancelar los cánones de arrendamiento y que se le había respetado su derecho de preferencia al ofrecerle la casa a ella primero y en vista de que no pudo realizar dicha compra la ofertó él y la compró, asumiendo y respetando así la obligación con la arrendataria derivada de dicha relación y aceptando las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia…”.

Afirmaciones de las que se evidencia claramente que el ciudadano W.H.F., le vendió el inmueble alquilado al ciudadano L.M.B.A., y por lo tanto éste ciudadano entra en el lugar del primero y en consecuencia W.H.F., a partir del momento de la venta del inmueble ya nada tiene que ver con el mismo en lo relativo al contrato de arrendamiento, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.604 del Código Civil, aunque se enajene el bien arrendado, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, es decir, que el nuevo propietario debe respetar el contrato de arrendamiento y la relación arrendaticia continúa es con éste. Así se decide.-

Como prueba de la venta los demandantes consignan fotocopia simple del documento por el cual W.H.F., le vendió el inmueble alquilado al ciudadano L.M.B.A., registrado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T., en fecha 14 de Febrero de 2.008, bajo el No.11, Tomo 22, Protocolo Primero, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, y sirve para demostrar que W.H.F., le vendió el inmueble alquilado ocupado por la Parte Demandada al ciudadano L.M.B.A., y en consecuencia el codemandante W.H.F., por el hecho de la venta, de pleno derecho sale de la relación arrendaticia y por consiguiente no tiene cualidad para intentar el presente juicio. Así se decide.-

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECIDE:

PRIMERO

Declara Con Lugar la Defensa de Falta de Cualidad del Codemandante W.H.F. para intentar el presente Juicio, alegada por la Parte Demandada.-

SEGUNDO

Declara Inadmisible la Demanda que por Desalojo intentaron los ciudadanos W.H.F. y L.M.B.A., alemán el primero, venezolano el segundo, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos.E-81.144.267 y V-25.376.287, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira y hábiles, asistidos y representados por los Abogados en ejercicio V.E.M.C. y P.J.A.V., titulares de las Cédulas de Identidad No.V-6.821.274 y V-15.430.212 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.89.899 y 127.656, contra la ciudadana J.J.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No.V-5.327.569, domiciliada en Palo Gordo, Municipio Cárdenas, Estado Táchira y hábil.-

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se Condena en costas a la Parte Demandante por haber resultado vencida.

Regístrese, Publíquese, Déjese copia para el archivo del Tribunal y Notifíquese a las Partes y/o a sus Apoderados.-

Dada, Firmada, Sellada y Refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Táriba a las tres de la tarde del día Diecisiete de Octubre de Dos Mil Ocho. Años 198° de La Independencia y 149° de La Federación.-

La Juez Titular,

Abg. L.M.

La Secretaria,

Abg. M.M.

En la misma fecha siendo las tres de la tarde se publica la anterior Sentencia Definitiva, dejándose constancia en el Libro Diario y de demandas Civiles.-

La Secretaria,

Abg. M.M.

Quien Suscribe, Secretaria del Juzgado de los de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, CERTIFICA: Que la copia que antecede es traslado fiel y exacto de su original tomada de la Sentencia Definitiva dictada en el expediente No.4.674-2.008 que por Desalojo cursa por ante este Tribunal. Táriba, Diecisiete de Octubre de Dos Mil Ocho.

La Secretaria,

Abg. M.M.