Decisión de Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 30 de Junio de 2010

Con relación a la documental cursante a los folios 07 al 09, este Tribunal, por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, la valora como demostrativa de que sobre el inmueble identificado con N° 191-227 y un local comercial que forma parte del mismo, ubicado en la avenida Bolívar jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, se suscribió contrato de arrendamiento, en fecha 14 de noviembre de 2008, entre los ciudadanos G.A.P. y F.M.G. en su condición de arrendadores y el ciudadano W.S.A.C., con una duración de seis meses de acuerdo a su cláusula segunda, contados a partir del 01 de enero de 2009; pudiendo ser prorrogable por tres períodos de seis meses cada uno, siempre y cuando haya cumplido a cabalidad el arrendatario todas y cada una de las cláusulas y en caso de no querer hacer uso de alguna de las prórrogas deberá notificar por escrito por lo menos con un mes de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o cualquiera de sus prórrogas, fijándose de común acuerdo una pensión arrendaticia mensual de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), que se incrementaría en caso de que se extendiera la relación arrendaticia con el uso de cada una de las prórrogas, en montos de un mil quinientos bolívares para la primera, y dos mil bolívares para la segunda y la tercera; y en todo caso pagaderas por mensualidades vencidas, y señalando en su cláusula séptima que el contrato es intuito personae con respecto al arrendatario, por lo que no puede cederlo o traspasarlo, pudiendo subarrendar el inmueble, siempre que se respeten las condiciones contractuales; todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículo 1357 del Código Civil. Así se decide.

Con relación a la Inspección extrajudicial practicada por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, cursante a los folios 10 al 36, aún cuando la misma fue impugnada en su oportunidad legal, de manera genérica y sin señalar el demandado los motivos por los cuales se impugnaba la actuación, este Tribunal por tratarse de un acto efectuado por un órgano jurisdiccional con la capacidad de dar fe pública de sus actuaciones y habiéndose practicado en cumplimiento de las disposiciones de ley y en presencia del solicitante en el inmueble identificado con N° 191-227 y un local comercial que forma parte del mismo, ubicado en la avenida Bolívar jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo y adminiculada con las demás pruebas que en este capítulo se analizan, la valora como demostrativa de que el referido Juzgado dejó constancia de que se trasladó y constituyó con la finalidad de practicar la inspección ocular requerida; y mediante acta levantada al efecto se señaló que se hicieron presentes en el acto en el mencionado inmueble los ciudadanos que se identificaron como Y.G. y Y.G. y L.S.A., titulares de las cédulas de identidad Nº V-12.922.423, V-13.987.403 y V-24.553.310, respectivamente, quienes manifestaron al Tribunal encontrarse en el inmueble en calidad de subarrendatarios, consignando copias simples de recibos de pagos efectuados al ciudadano W.A.. Así mismo, se dejó constancia de que se hizo presente en el acto la ciudadana MILETXY RAMOS, titular de la cédula de identidad N° V-24.553.310 (sic), quien manifestó ser la esposa del ciudadano W.A. y que en el inmueble hay un local comercial donde funciona una cauchera; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 y 1.430 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

Con relación a las testimoniales evacuadas de los ciudadanos M.T.P., J.E.G.D., Y.Y.G.D. y L.S.A.B., cursantes a los folios 57 al 60, 73 y 74, este Tribunal aún cuando las mismas no fueron tachadas en su oportunidad legal, no las valora como demostrativas de sus afirmaciones por cuanto la primera de la testigos con su dicho no aportó probanza alguna respecto a la controversia actual; y los restantes nombrados reconocieron tener una enemistad manifiesta con el demandado de autos, por lo que la objetividad de sus testimonios pudiera estar comprometida de alguna manera; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide

Con relación a la Inspección judicial practicada por este Juzgado, cursante a los folios 75 al 86, por cuanto la misma no fue impugnada en su oportunidad legal, este Tribunal por tratarse de un acto efectuado intraproceso por el órgano jurisdiccional que instruye el juicio, con la capacidad de dar fe pública de sus actuaciones y habiéndose practicado en cumplimiento de las disposiciones de ley y en presencia de la parte demandante en el inmueble identificado con N° 191-227 y el local comercial que forma parte del mismo, ubicado en la avenida Bolívar jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo y adminiculada con las demás pruebas que en este capítulo se analizan, la valora como demostrativa de que este Juzgado dejó constancia de que se trasladó y constituyó con la finalidad de practicar la inspección ocular requerida; y mediante acta levantada al efecto se señaló que fue recibido el Tribunal en el mencionado inmueble por el ciudadano que se identificó como L.S.A., titular de la cédula de identidad Nº V-24.553.310, quien manifestó al Tribunal encontrarse en el inmueble en calidad de subarrendatario, por lo que una vez impuestos de la misión del tribunal manifestó que el ciudadano W.A. en su condición de subarrendador del inmueble, no se encontraba presente pero que puede permitir el acceso al mismo, constatándose la presencia de los ciudadanos L.M.R., J.E.G.D. y Y.Y.G.D., titulares de las cédulas de identidad N° V-3.306.217, V-13.987.403 y V-12.922.423, manifestando el primero de los nombrados que se encuentra en el inmueble por estar subarrendado en un anexo y los restantes nombrados señalaron ser los subarrendatarios del local comercial donde funciona la cauchera y que se encuentra anexo al inmueble, dejándose constancia de que tanto el inmueble como el local comercial cuentan con energía eléctrica y agua; todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 y 1.430 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV

DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL Y DE LA RECONVENCION

En todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.

Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.

Ahora bien, considerando que la parte actora en su escrito de demanda pretende el desalojo del inmueble objeto de la relación locativa por el incumplimiento de obligaciones contractuales al haber celebrado nuevos contratos de subarriendo sobre partes del inmueble tanto para uso de vivienda como para uso comercial sin contar con la autorización expresa y escrita del propietario o el subarrendador, este Tribunal observa que la parte demandada alega en primer lugar que efectivamente celebró un contrato verbal a tiempo indeterminado con el ciudadano W.A., en el cual se estableció que se le facultaba para subarrendar el inmueble que a su vez le fue subarrendado, por lo que no es cierto que haya procedido a subarrendar el inmueble sin el consentimiento del arrendador o de los propietarios. En este sentido, queda claro que la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento de las obligaciones convenidas en el contrato verbal celebrado, por lo que una vez establecido y evidentemente aceptado por las partes la existencia del vínculo contractual, y luego de haberse efectuado el análisis del material probatorio aportado según el cual quedó evidenciada la existencia de la relación arrendaticia surgida del contrato verbal de subarrendamiento arrendamiento cuya celebración reconocen ambas partes, es por lo que en este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión principal y reconvencional con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y al respecto el tribunal observa que cuando la parte demandante pretende en términos generales el desalojo del inmueble objeto de la relación locativa por haber procedido a subarrendar partes del inmueble sin contar con la autorización expresa y escrita para hacerlo, desconociendo que de manera verbal se hubiese pactado esta condición con el subarrendatario hoy demandado; y a su vez esta pretensión es rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, sin que exista duda respecto a la existencia del contrato verbal de arrendamiento que al ser verbal es por naturaleza a tiempo indeterminado, corresponde a este tribunal determinar si realmente hubo un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del demandado a los fines de establecer la procedencia o no de la pretensión principal y la reconvencional si ésta es parcial o total.

En este orden de ideas, al aplicar el reconocido Principio Probatorio según el cual se establece que quien afirma un hecho positivo debe probarlo plenamente, el cual se encuentra fundamentado tanto en la ley adjetiva como en la sustantiva en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. En el presente caso, observa éste Tribunal que la parte demandada en forma genérica, efectuó un rechazo, negación y contradicción, tanto en los hechos como en el derecho, reconviniendo al demandante por cumplimiento del contrato verbal de subarrendamiento, toda vez que le fueron suspendidos los servicios de luz y agua en el inmueble; y tomando en consideración que las previsiones del artículo 397, primera parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya formalmente convenido en alguno o en cuáles no serían objeto de pruebas; es por lo que de acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho de las partes en sus respectivos escritos, se determina que es carga probatoria de la parte actora demostrar la existencia de la obligación, esto es la existencia del contrato y al negar categóricamente haber autorizado al subarrendatario para subarrendar el inmueble objeto del presente juicio, se convierte en carga probatoria de la parte demandada el demostrar la veracidad de su dicho, en cuanto a que esta condición se convino con la celebración del contrato verbal, a través de medios de prueba idóneos para ello.

De los elementos probatorios ya valorados se pudo evidenciar la existencia de la relación arrendaticia surgida entre los propietarios del inmueble G.A.P. y F.M.G., y el ciudadano W.S.A.C., con la firma de un contrato de arrendamiento relacionado con un inmueble identificado con el N° 191-227 y un local comercial que forma parte del mismo, ubicado en la avenida Bolívar, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 14 de noviembre de 2008; con vigencia a partir del 01 de enero de 2009, con una duración de seis meses, prorrogable por tres períodos de seis meses cada uno, autorizándolo según la cláusula séptima para subarrendar el inmueble objeto del contrato, siempre que se respeten las condiciones pactadas; por lo que en uso de esta autorización expresa procede a celebrar contrato verbal de subarrendamiento con el ciudadano W.A.A.S., sobre el inmueble ya identificado, hecho este que es reconocido y aceptado por el demandado al momento de ejercer su defensa. De igual manera, con el análisis hecho en el particular cuarto del capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, respecto a la Inspección Judicial practicada por este Juzgado en el inmueble objeto de este juicio, se hizo constar la presencia de los ciudadanos L.S.A., L.M.R., J.E.G.D. y Y.Y.G.D., quienes manifestaron estar en el inmueble por que el ciudadano W.A., les había subarrendado a los dos primeros habitaciones del inmueble y a los dos restantes el local comercial donde funciona la cauchera; hechos éstos que también fueron reconocidos y aceptados por la parte demandada al momento de ejercer su defensa al manifestar que había subarrendado parcialmente el inmueble con el consentimiento del subarrendador toda vez que así fue convenido en el contrato verbal de subarrendamiento celebrado entre ellos. Por lo que en consecuencia está claro que la parte demandante probó la existencia de la relación subarrendaticia y que en efecto el ciudadano hoy demandado celebró contratos de subarrendamiento sobre el inmueble sin contar con su autorización o la de los propietarios, de manera que correspondía entonces a éste probar la existencia de la autorización del subarrendador o de los propietarios del inmueble para proceder a celebrar contratos de subarrendamiento parcial sobre el inmueble objeto de este juicio, y de los elementos de autos no se evidencia de modo alguno que así haya sido. Así mismo, al reconvenir el demandado al actor, por cumplimiento del contrato verbal celebrado, puesto que le fueron suspendidos los servicios de energía eléctrica y agua en el inmueble; era su carga aportar medios de prueba suficientes para demostrar lo alegado en su reconvención, lo cual no ocurrió y por el contrario, fue el actor quien con la inspección judicial practicada en el inmueble, cuya valoración se hizo en el particular cuarto del capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, demostró que tanto el inmueble como el local comercial anexo contaban con energía eléctrica y agua, haciéndolo constar en el acta respectiva.

En virtud de lo anterior, y al haberse evidenciado el incumplimiento de obligaciones contractuales pactadas en la relación subarrendaticia, como lo es el subarrendar total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, lo cual constituye una causal de desalojo imputable al arrendatario, lo procedente es declarar con lugar la demanda planteada a tenor de lo dispuesto en el literal g) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia condenar a la parte demandada a hacer la entrega del inmueble objeto de la relación locativa libre de personas y cosas, sin daños ni deterioros y solvente de todos los servicios públicos, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, y declarar sin lugar la reconvención ejercida por la parte demandada a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 eiúsdem, lo cual hará este tribunal seguidamente. Y así se declara y decide.

CAPITULO V

DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR LA DEMANDA que por DESALOJO fuera incoada por el Abogado en ejercicio S.B.J., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 106.048, y de este domicilio, actuando en nombre y representación del ciudadano W.S.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.353.812, contra el ciudadano W.A.A.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-12.036.771, y de este domicilio; y SIN LUGAR LA RECONVENCION.

Consecuencialmente, se DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO celebrado entre las partes, suficientemente mencionado en autos y SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega material inmediata del inmueble identificado con el N° 191-227 y un local comercial que forma parte del mismo, ubicado en la avenida Bolívar, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, libre de personas y cosas y entregar el mismo sin daños ni deterioros y solvente de todos los servicios públicos y privados.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 30 de junio de 2010.

LA JUEZA PROVISORIA

ABG. M.M.G.

LA SECRETARIA,

ABG. M.R.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 02:30 p.m. Se libraron las boletas correspondientes.

LA SECRETARIA,

ABG. M.R.

Exp. N°: 7917

MMG/mr