Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 18 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 18 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo de Municipio |
| Ponente | Ana Alejandra Morales |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato (Prorroga Legal), así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por las abogadas EVELIZ LIENDO y S.G., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.20.101. y 23.892, respectivamente, en sus carácter de apoderadas judiciales, W.F.B. y F.E.V.D.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-5.597.359 y V-16.522.878, respectivamente, mediante el cual exponen lo siguiente:
Alegan que en fecha 17 de mayo de 2005, fue autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima, bajo el Nro. 52, Tomo 29, el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado entre la Arrendataria, Dra. M.F., actuando en representación de los ciudadanos W.F.B. y el ciudadano W.E.F.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro. V-4.589.872 como Arrendatario, sobre un apartamento distinguido con el Nro. 23 del piso 2, del Edificio S.R., ubicado de Piedras a Palmita, Avenida Sur 2, Parroquia S.T., Municipio Libertador, Distrito Capital, el cual pertenece a su representado.
Que en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento dice: “El presente contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, no prorrogable y tendrá una duración de Un (1) año Fijo y se considerará vigente desde el 15 de mayo de 2005 hasta el 15 de mayo de 2006, que en caso de que El Arrendatario quisiera hacer uso de la Prorroga Legal, está se procederá si al vencimiento del termino contractual, El Arrendatario no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, durante la duración de la misma, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes.
Alegan que vencido el lapso de duración del contrato de arrendamiento, en fecha 30 de mayo de 2006, las partes contratantes del mismo firmaron por ante la Notaria Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento de prorroga legal del contrato de arrendamiento, la cual quedó anotado bajo el Nro. 01, Tomo 35, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, estableciéndose que el lapso de duración de la misma es por tiempo determinado y que permanecerá vigente las mismas condiciones y estipulaciones en la cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento de Prorroga Legal lo siguiente: EL presente contrato de arrendamiento es por tiempo determinado no prorrogable y tendrá una duración de seis (6) meses y se considerará vigente desde el quince (15) de mayo de 2006 hasta el quince (15) de Noviembre de 2006, estipulándose en la cláusula Sexta del mismo lo siguiente: “El arrendatario se obliga a entregar y restituir el inmueble arrendado en la fecha en que se cumpla el termino del presente contrato con los anexos y accesorios que lo integran completamente desocupado de personas y bienes de su propiedad, al vencimiento del termino fijado, sin necesidad de ningún requerimiento del Arrendador.
Alegan que vencido el plazo de la prorroga legal, lo cual ocurrió el 15 de noviembre de 2006, el ciudadano W.E.F.S., no hizo entrega de del apartamento tal como se había comprometido en el Contrato de Arrendamiento de Prorroga Legal, suscrito por ambas partes, libre de personas y cosas.
Fundamentan la presente demanda en las disposiciones contenidas en los artículos 1167; 1264 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alegan que de los hechos narrados se deduce que el Arrendatario violo la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento legal, al no entregar el vencimiento de la misma el apartamento objeto del Contrato de Arrendamiento libre de personas y cosas como se comprometió.
Que en virtud de las razones hecho y de derecho antes expuestas es por lo que acuden para demanda al ciudadano W.E.F.S., antes identificado para que convenga a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
En cumplir con el Contrato de Arrendamiento de Prorroga Legal y a la entrega del apartamento distinguido con el Nro 23 del piso 2, Edificio S.R., ubicado de Piedras a Palmita, Avenida Sur 2, Parroquia S.T., Municipio Libertador, Distrito Capital.
El Pago de las costas que ocasione este procedimiento.
Estiman la presente demanda en la cantidad de NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 900.000,oo) .
Señalan domicilio procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitan asimismo medida de secuestro del inmueble arrendado objeto de la prorroga legal.
Solicitan que la citación de la parte demandada ciudadano W.E.F.S., se haga en la dirección del inmueble, en la siguiente dirección: Edificio S.R., Piso 2, Apartamento 23, ubicado de Piedras a Palmita, Avenida Sur 2, Parroquia S.T., Municipio Libertador, Distrito Capital.
Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, declarada con lugar en la definitiva.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento (Prorroga Legal) suscrito por las partes en fecha 30 de mayo de 2006, se evidencia que de la Cláusula Sexta se desprende lo siguiente:
Cláusula Sexta: “…EL ARRENDATARIO se obliga a entregar y restituir EL INMUEBLE ARRENDADO en la fecha en que se cumpla el término del presente Contrato, con los anexos y accesorios que lo integran, completamente desocupado de personas y bienes de su propiedad, al vencimiento del término fijado, sin necesidad de ningún requerimiento d EL ARRENDADOR. En el caso de nO producirse la restitución oportuna a EL ARRENDADOR de EL INMUEBLE ARRENDADO en la forma antes prevista, EL ARRENDATARIO pagará a EL ARRENDADOR, por concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal que de mutuo acuerdo las partes convienen, la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs.70.000,oo) diarios por el retraso en la entrega o restitución de EL INMUEBLE ARRENDADO…”
De la precitada Cláusula Sexta se desprende que dicho contrato venció el 15 de mayo de 2006, otorgándose una prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios, la cual finalizó el 15 de noviembre 2006, no siendo sino hasta el 09 de noviembre de 2009, mas tres (03) años después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de la entrega del inmueble, siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:
ARTICULO 1.600:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..
Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato (Prorroga Legal) cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Que es de hacer notar que el Dr. H.D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento
Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible
.
En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato (Prorroga Legal) siguen los ciudadanos W.F.B. y F.E.V.D.B. contra el ciudadano W.E.F.S.. Y ASI SE DECLARA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diez y ocho (18) días del mes de enero de Dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. A.A.M.L..
LA SECRETARIA,
Abg. A.A.S.S..
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.pm.
LA SECRETARIA.
AAML/AASS/LUISA.
Exp. Nº AP31-V-2009-003884
