Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 15 de Julio de 2009

En copia certificada, Contrato De Arrendamiento Con Opción A Compra, suscrito entre los ciudadanos W.R.R.R. y A.C.G.D.R. y la ciudadana E.M.D.Z., otorgado por ante la Notaría Publica tercera de Maracay, Estado Aragua en fecha catorce (14) de octubre de Octubre de Dos Mil Tres (2003), anotado bajo el N° 49, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el número y letra 3-D, tercera planta del Edificio CAICARA, situado en Altos de Las Minas, urbanización Terrazas de La Rosaleda Sur, entre el Kilometro 15 y 16 de la Carretera Panamericana, Municipio Autónomo Los Salías del Estado Miranda. Del cual se evidencia la relación contractual que une y rige la conducta de cada una de las partes, así como las obligaciones, su extensión, alcance y términos. Por tratarse de un documento público, el Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En su forma original Comunicación de fecha 14 de julio de 2005 emanada de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA INMOBILIAIRA LA SEGURIDAD S.R.L. dirigida al ciudadano W.R., mediante la cual se le informa a éste que el apartamento 3-D ubicado en el Edificio CAICARA de la Urbanización La Rosaleda Sur, mantiene una deuda hasta esa fecha por concepto de 14 recibos de condominio, desde el mes de mayo de 2004 hasta junio de 2005; esta prueba guarda estrecha relación y se complementa con la Prueba de Informes promovida por la parte actora, admitida por este Tribunal y cuya resulta consta a los folios 81, 82 y 83 del Cuaderno de Medidas. Este Juzgador la aprecia y le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por cuanto aún cuando es un documento privado emanado de tercero fue complementada con la Prueba de Informes realizada conforme a lo dispuesto en el Artículo 433 ejusdem. Y Así se Decide.

Estado de cuenta, sin firma, sólo con un sello húmedo que textual dice: “C.A. La Electricidad de Caracas O.C. San Antonio”, correspondiente a la facturación por concepto de Contrato PDVSA 000681143A a nombre de P.T.; esta prueba guarda estrecha relación y se complementa con la Prueba de Informes promovida por la parte actora, admitida por este Tribunal y cuya resulta consta a los folios 119 y 120 del Cuaderno de Medidas. Este Juzgador la aprecia y le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por cuanto aún cuando es un documento privado emanado de tercero fue complementada con la Prueba de Informes realizada conforme a lo dispuesto en el Artículo 433 ejusdem. Y Así se Decide.

Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte actora promovió las siguientes:

Siendo la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, la parte accionante, mediante diligencia de fecha 14 de diciembre de 2005, promovió las mismas documentales traídas al proceso en la oportunidad de la presentación del libelo de la demanda y las promovidas con motivo de la incidencia de oposición a la medida de Secuestro, por lo cual se hace innecesario para este Juzgador mencionarlas ya que, fueron debidamente analizadas y valoradas en el punto anterior. Y Así se Decide

Mediante escrito de fecha 19 de enero de 2006, la parte actora promueve las siguientes probanzas:

Reproduce el mérito favorable de Comunicación emitida por el Banco de Venezuela de fecha 29 de diciembre de 2005, inserta al folio 85 del Cuaderno de Medidas. Este Juzgador no le da valor probatorio alguno por cuanto no aporta elemento alguno de convicción acerca de la controversia planteada.

Reproduce el mérito favorable de las mismas documentales traídas al proceso en la oportunidad de la presentación del libelo de la demanda y las promovidas con motivo de la incidencia de oposición a la medida de Secuestro, por lo cual se hace innecesario para este Juzgador mencionarlas ya que, fueron debidamente analizadas y valoradas en el punto anterior. Y Así se Decide

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Siendo la oportunidad para la promoción de pruebas, el apoderado de la accionada hizo uso de su derecho, presentando escrito en fecha 16 de enero de 2006, mediante el cual promovió las siguientes:

Reproduce el mérito favorable del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra. Por tratarse de un documento público, el Tribunal lo aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Reproduce el mérito favorable de comprobantes Bancarios, insertos a los folios del 30 al 53 del Cuaderno de Medidas. Los mismos fueron impugnados por la parte accionante, tal como consta en diligencia de fecha 19 de enero de 2006, por cuanto a su decir, “son copias simples y no fueron ratificadas por el tercero mediante prueba testimonial” (sic). Por lo cual se hace imprescindible para este Juzgador resolver acerca de la controversia planteada con la referida prueba, al respecto se observa que los referidos documentos son copias al carbón realizadas en la cuenta del ciudadano W.R.R. en el Banco Mercantil, tales documentales no son instrumentos privados que tengan que estar suscritos para serle opuestos a la contraparte, pues al estar en presencia de “Vauches” Bancarios, la cual es una prueba típica como la consagrada en el Artículo 1.383, el cual establece que:

Artículo 1.383.- Las tarjas que corresponden con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal.

Este medio de prueba, en su estricta literalidad es poco usado más por el contrario es frecuentemente utilizado a los fines de comprobar la recepción y entrega de mercancías o pagos. Según nos enseña nuestra Doctrina Patria, las tarjas eran dos partes de un trozo de madera o de otra materia semejante que sirven entre dos personas para señalar el número de provisiones que la una hace a la otra. El Maestro del Derecho Probatorio Dr. J.E.C., al referirse a la Tarjas señala que las mismas, consisten en:”(…)dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de venta a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muesca en ambos listones, prueba el número de entregas (…)”. (Confróntese: El Control y la Contradicción de la Prueba Libre y Legal).

En el caso subjudice, la tarjas es un medio conducente y legal para demostrar, las provisiones que una parte pueda hacer a la otra y, encuadra perfectamente dentro del supuesto legal contenido del Artículo 1.383 del Código Civil, pues, se asimila al trozo de madera o muesca, que mantiene una de las partes como constancia de la entrega efectuada, que sirve como principio de prueba por escrito y que se complementa Per Se, con la exhibición de la otra muesca, o con el resulta de la Mecánica Probatoria, constituyéndose, en un medio probatorio que debe ser valorado de conformidad con el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, aplicación de la Sana Critica.

Igualmente, es necesario señalar que ha sido conteste la Jurisprudencia Patria al señalar que no se hace necesario para valorar y apreciar dicha prueba que la misma haya sido ratificada dentro del proceso conforme a lo dispuesto en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, criterio éste que es plenamente compartido y acogido por este Juzgador, por tanto se desecha la impugnación que de dichos documentos hiciere la representación judicial de la parte actora. En virtud de lo anteriormente expuesto, y por cuanto se trata, como documento Tarja que son, de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido, por lo que se le da valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Y Así Se Decide.

Reproduce el mérito favorable de Comunicación dirigida al codemandado W.R.R.L.. Este Tribunal no la aprecia por cuanto hay una indeterminación acerca de cuál es exactamente la documental.

Testimoniales de los ciudadanos M.M. y J.R.. Acerca de las mismas no tiene este Juzgador nada que valorar por cuanto los mismos no depusieron en el juicio.

Reproduce el mérito favorable de Recibos de pago que cursan al folio 54 de del Cuaderno de Medidas, correspondiente a pago de depósito y arrendamiento. Dicho documento privado fue impugnado por la parte actora. Por cuanto quedó evidenciado en autos que dicho documento fue suscrito entre el coaccionante y el cónyuge de la demandada, la aprecia este sentenciador, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

Promueve recibo de pago con nota de debito anexa del servicio de Electricidad y Aseo Urbano, de fecha 22 de octubre de 2005. Este Tribunal por cuanto dicho documentos fueron impugnados por la parte accionante y son documentos que provienen de tercero ajeno al proceso que no fueron ratificados, no le otorga ningún valor probatorio.

Promueve recibo de pago con nota de debito anexa del servicio de Electricidad y Aseo Urbano, correspondiente al mes de agosto de 2005. Este Tribunal por cuanto dicho documentos fueron impugnados por la parte accionante y son documentos que provienen de tercero ajeno al proceso que no fueron ratificados, no le otorga ningún valor probatorio.

Promueve Estado de Cuenta cronológico expedido por C.A. ELECTRICIDAD DE CARACAS. Este Tribunal por cuanto dicho documentos fueron impugnados por la parte accionante y son documentos que provienen de tercero ajeno al proceso que no fueron ratificados, no le otorga ningún valor probatorio.

Promueve estado de cuenta emanado de la Administradora Serdeco C.A., del 24 de noviembre de 2005. Este Tribunal por cuanto dicho documentos fueron impugnados por la parte accionante y son documentos que provienen de tercero ajeno al proceso que no fueron ratificados, no le otorga ningún valor probatorio.

Promueve Recibo de fecha 04 de junio de 2004 por la cantidad de once millones de bolívares por concepto de pago de la segunda y última cuota de la opción de compra del apartamento 3D del edificio Caicara; documento suscrito por los ciudadanos W.R. y E.Z.. Este Juzgador, no le asigna valor probatorio, por cuanto dicha documental fue impugnada por la parte actora, y la misma no fue ratificada a los fines de hacerla valer dentro del proceso, de conformidad con lo pautado en el Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

CAPITULO IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Este Juzgador a los fines de tener un orden lógico en la estructura de la decisión, procede, primeramente a resolver acerca de la Reconvención propuesta en el proceso.

Aduce la representación de la reconviniente que, Reconviene a la parte actora para que acepte o a ello sea condenado: 1°) Que por haber sido pagado por la demandada la deuda para adquirir el inmueble se haga la trasmisión inmediata de la propiedad y se le haga entrega material de bien inmueble. 2°) Que le reintegre a la parte demandada la suma cancelada por concepto de Pensiones de arrendamiento desde el 04 de junio de 2004 hasta la fecha de la contestación a la demanda, lo cual asciende a la cantidad de Bs. 5.360.000,00, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.178 del Código Civil. 3°) Se pague a la reconviniente la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,00) por daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la temeraria acción incoada.

A los fines de contradecir la petición formulada por la parte demandada-reconviniente, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, adujo las siguientes defensas:

Niega, rechaza y contradice que la parte demandada reconviniente haya cumplido cabalmente las obligaciones contractuales, así como tampoco el pago puntual de los cánones de arrendamiento y los servicios públicos inherentes al inmueble.

Igualmente afirma que, la accionada reconoce y confiesa, en el folio 36 del escrito de contestación y reconvención, que existe incumplimiento en el pago del condominio, además expresa que el pago del condominio “presenta un retraso de más de dos meses, por lo que evidentemente y sin lugar a dudas ha incurrido en la causal de Resolución contemplada en la Cláusula CUARTA (…)” (sic).

Afirma igualmente la parte actora reconvenida que, rechaza, niega y contradice que el contenido de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra donde la arrendataria oferida conviene en asumir la responsabilidad del pago de condominio sea nulo. Así mismo expresa que, niega que la parte actora deba reintegrar las cantidades recibidas por pago de arrendamiento, “(…) toda vez que la demandada reconviniente E.M.D.Z., no hizo efectivo el pago establecido en la CLAUSULA ESPECIAL: DE LA OPCION A COMPRA (…) En consecuencia no opera la tradición de la propiedad del inmueble (…)” (sic).

La representación de la parte actora reconvenida, niega, rechaza y contradice que sus mandantes deban cancelar cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios.

Este Juzgador a los fines de resolver, observa:

Según ha dejado sentado la Jurisprudencia de nuestro m.T., la reconvención puede definirse como:

“(…) Ahora bien, la reconvención, según fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92), define la reconvención o mutua petición como: “...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996.pp.365). (Sentencia Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, catorce (14) días del mes de octubre de dos mil cuatro.”

Es decir, la reconvención o mutua pretensión, es la que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma Sentencia.

Como se puede observar en el presente caso, la demandada reconviniente, sustenta su petición en contra de la accionante, en que ha pagado la deuda para adquirir el inmueble arrendado, en su defensa la actora reconvenida ha expresado que tal pago se haya efectuado, en la forma y oportunidad pactada en el contrato de arrendamiento con opción a compra; al respecto observa este Sentenciador que tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte le corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, conforme a dicha norma el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, corresponde entonces a la parte demandada reconviniente, traer a los autos las pruebas que demuestren que en efecto canceló la totalidad del precio pactado por las partes para la trasmisión de la propiedad a favor de la ciudadana E.M.D.Z., actividad jurisdiccional que no fue realizada por dicha parte reconviniente, solicitarle a la parte actora reconvenida que demuestre que la mencionada ciudadano No pago, resultaría una prueba diabólica por cuanto se pretendería probar un hecho negativo.

Igualmente, solicita la demandada reconviniente el reintegro, por pago de lo indebido, de los cánones de arrendamientos pagados a la arrendadora desde el mes de junio de 2004 hasta la fecha de la contestación de la demanda el 29 de noviembre de 2005; al respecto a criterio de quien la presente causa sentencia, esta petición es consecuencia de la resuelta con antelación, por tanto, irremisiblemente debe ser desechada la misma ya que, tal como se dijo no probó fehacientemente la parte demandada reconviniente que hubiere pagado la totalidad del precio de adquisición del inmueble, no probó de forma alguna que no estaba obligada a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble arrendado, es decir, no hay en autos elemento alguno de convicción que demuestre la inexistencia de la deuda a favor de la actora reconvenida del cobro de cánones de arrendamientos. Tampoco demostró la parte demandada reconviniente que cuando pagó lo hizo por haber incurrido en error, que en el presente caso sería, que ella creía que era arrendataria cuando era propietaria del bien por haber pagado la totalidad del precio pactado para la compraventa.

De la misma manera y en virtud de los argumentos anteriores, la demandada reconviniente solicita el pago de daños y perjuicios que le fueron ocasionados en virtud del ejercicio de la acción por la parte actora reconvenida; al respecto este Juzgador, revisadas suficientemente las actas del proceso y analizadas las pruebas aportadas por las partes, puede concluir que, al incoarse la demanda se acompañaron al libelo los elementos de presunción de prueba de donde dimana la viabilidad de la acción en virtud del incumplimiento por parte de la demandada de las obligaciones de pago derivadas del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes, no existiendo elemento alguno para a juicio de este Juzgador considerar que la acción propuesta sea temeraria e infundado, lo que hace improcedente en consecuencia la petición de resarcimiento de daños y perjuicios a la demandada.

Como corolario de lo anterior y por cuanto la parte demandada reconviniente no aportó al proceso elementos de convicción suficientes para demostrar que pagó la totalidad del precio de adquisición del inmueble arrendado y que en consecuencia de ello, vale decir, por haber cambiado su cualidad dentro de la relación contractual de arrendataria a propietaria del bien, no tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, impretermitiblemente debe este Juzgador, declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, con todas las consecuencias legales que de ella derivan, tal como se dejará sentado en el dispositivo del fallo. Y Así se Decide.

En cuanto a la controversia del procedimiento principal, vale decir, la Resolución del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito entre los ciudadanos W.R.R.R. y A.C.G.D.R. y la ciudadana E.M.D.Z., otorgado por ante la Notaría Publica tercera de Maracay, Estado Aragua en fecha catorce (14) de octubre de Octubre de Dos Mil Tres (2003), anotado bajo el N° 49, Tomo 148 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Apartamento distinguido con el número y letra 3-D, tercera planta del Edificio CAICARA, situado en Altos de Las Minas, urbanización Terrazas de La Rosaleda Sur, entre el Kilometro 15 y 16 de la Carretera Panamericana, Municipio Autónomo Los Salías del Estado Miranda, alega el accionante que, fundamenta la procedencia de su acción de resolución de contrato de arrendamiento con inclusión de la Clausula Especial de Opción a Compra, en el incumplimiento por parte de la arrendataria oferida de sus obligaciones contractuales referidas al pago de cuotas mensuales de condominio e incumplimiento en el pago mensual de los recibos correspondientes a los servicios públicos e igualmente retraso en el pago de los cánones de arrendamiento mensual, a los fines de probar sus afirmaciones la parte actora trajo a los autos, a través de documentales aportadas y las pruebas de informes evacuada, mediante la cual quedaron ratificadas dichas documentales emanadas de terceros, que en efecto para la fecha en la cual se interpone la demanda la parte demandada había incumplido con las obligaciones locatarias contenidas en el referido contrato de arrendamiento y se encontraba insolvente en el pago de los servicios inherentes al inmueble arrendado, cuyo pago mensual correspondía honrar en su condición de arrendatario del bien.

A los fines de desvirtuar los hechos alegados por la actora y las pruebas aportadas al proceso, la parte demandada adujo una serie de alegatos y de razones de hecho mediante las cuales pretendió, aún reconociendo su incumplimiento, justificar las razones que le hicieron dejar de realizar los pagos a que estaba obligada, argumentos que no son ajustan a causas legales que la excepciona del pago y consecuente incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Quedó plenamente establecido dentro de la presente causa que las partes /accionante y accionada/ se encuentra unidas por una relación contractual, contenida en el Contrato de Arrendamiento, “supra” debidamente identificado, vale decir, se encuentran unidos mediante un vínculo generado por la relación arrendaticia, cuyo objeto está constituido por un bien inmueble, dando lugar al nacimiento de una pluralidad de consecuencias jurídicas, de derechos y obligaciones propios de esa relación jurídica, que deriva en la tutela o privilegios a cargo del arrendatario.

Visto lo anterior y los términos en que quedó planteada la controversia, es pertinente a.s.e.s.d. hecho antes referido encuadra dentro del supuesto de la norma invocada por la actora para la procedencia o no de la acción; estatuye el Artículo 1.159 del Código Civil:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Esta disposición normativa impone a las partes la obligación de cumplir los contratos so pena de incurrir en la responsabilidad civil por incumplimiento.

Los contratantes están obligados a cumplir las estipulaciones del contrato del modo convenido dado que para ellos tienen la misma fuerza obligatoria que la ley, siendo el contrato como una ley particular que los vincula, y que tiene como fundamento la autonomía de la voluntad.

En el mismo orden de ideas, tenemos que, el Artículo 1.160 del Código Civil establece:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Asimismo, establece el Artículo 1.167 ejusdem:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Con sustento en la referida norma podemos concluir que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra incoada por los accionantes, se encuentra amparada por nuestro Ordenamiento Jurídico.

Vista la normativa referida e igualmente dejando sentado que, la presente contención estriba en la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra, por falta de pago de los servicios públicos y el condominio, así como retraso en el pago de los cánones de arrendamiento y analizadas las actas del presente proceso y las probanzas aportadas por las partes, dentro de los límites de su posición en el juicio, a criterio de este juzgador y, como se dijo con fundamento a los elementos cursantes en autos, la parte actora probó fehacientemente su alegato de incumplimiento por parte de la accionada de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, como bien se dijo, la falta de pago oportuno de los servicios inherentes al inmueble; por otra parte, es menester dejar claramente sentado que las pruebas aportadas por la parte demandada, y con base al principio de la comunidad de las pruebas, que los depósitos bancarios mediante los cuales se realizaban el pago de los cánones de arrendamiento eran efectuados en forma irregular, en cuanto a su oportunidad, presentando alguno de ellos retrasos y siendo efectuado en fecha posterior al vencimiento del plazo establecido por las partes para el pago del alquiler. La parte demanda, alega haber dado cumplimiento a lo pactado por las partes en el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito en fecha 14 de octubre de 2003 autenticado por ante la Notaría Publica Tercera del Estado Aragua, más en su mismo escrito de contestación y reconvención, reconoce que ha incurrido en falta de pago de las cuotas de condominio mensuales correspondientes al inmueble arrendado, sustenta su incumplimiento en la supuesta ilegalidad que conlleva el haber pactado las partes su pago por parte del arrendatario siendo, a su decir, ésta una obligación del propietario, lo cual considera este Juzgador errado, ya que ese fue acuerdo entre las partes y conforme a lo establecido en el citado artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, “El contrato tiene fuerza de ley entre las partes(…)”, y como tal las partes dependiendo de su condición en el mismo, deben darle cumplimiento en los términos establecidos; por otro lado, el que las partes establezcan en el contrato de arrendamiento que el pago de las cuotas de condominio mensuales correspondientes al inmueble arrendado son con cargo al patrimonio del arrendatario como monto extra al canon mensual, de forma alguna constituye un ilícito o una convención contraria a dispositivo alguno legal de las pruebas aportadas al proceso se evidencia indubitablemente que al ser incoada la presente por la parte actora reconvenida, existía incumplimiento por parte de la demandada reconviniente, tanto en el pago de las cuotas de condominio mensuales como de los demás servicios públicos inherentes al inmueble.

En cuanto a la solicitud formulada por la parte accionante que en consecuencia del incumplimiento sea declarada la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito entre las partes, que le sean pagados los daños y perjuicios “(…)a que hubiere lugar(…)” (sic), al respecto este Juzgador observa que los accionantes fundamentan la procedencia de tal petición en el dispositivo legal contenido en los Artículos 1.271 y 1.273 del Código Civil, los cuales son tenor siguiente:

Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

Artículo 1.273.- Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.

Como antes se dijo quedó debidamente demostrado en el decurso del presente proceso que, la parte demandada incumplió injustificadamente con sus obligaciones contractuales, lo que hace procedente, en apego a las normas antes citadas, la indemnización de los daños y perjuicios que su inejecución ocasionó a los accionados. Y Así se decide

En cuanto a la defensa esgrimida por la parte demandada, que había dado cumplimiento al contrato de arrendamiento con opción a compra, en lo referente a la Clausula Especial de Opción de Compra, habiendo pagado la totalidad del precio de venta del bien, como antes se señalo, no quedó demostrado fehacientemente en el presente expediente que la demandada hubiere pagado la totalidad del precio pactado por las partes para la venta dentro del plazo establecido por las mismas partes en el tantas veces referido contrato. Por tanto se deja expresamente desechada tal defensa.

En el petitum del libelo de demanda que encabeza el presente expediente, los accionantes solicitan el pago de los gastos y Honorarios de Abogados estimados, conforme a lo dispuesto en la Claúsula Seis del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito entre las partes, en la Cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00); a los fines de resolver acerca de la petición formulada, se hace imprescindible tomar en consideración lo establecido en el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 286.-Las costas que deba pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria estarán sujetan a retasa. En ningún caso estos honorarios excederán del treinta por ciento (30%) del valor de lo litigado.

Cuando intervengan varios abogados, la parte vencida sólo estará obligada a pagar los honorarios por el importe de lo que percibirá uno solo, sin perjuicio del derecho de retasa.

A los fines de dilucidar el pedimento efectuado, cabe destacar que, en relación con las costas, las mismas no comprenden una pretensión inicial, sino una expectativa de derecho, la cual deriva directamente de la norma contenida en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que: “A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia, se la condenará al pago de las costas.”, de la interpretación de la misma se desprende que, es al concluir el proceso cuando la parte perdidosa está obligada a resarcir al vencedor los gastos que le hubiere ocasionado la litis, para que nazca tal derecho es imprescindible que el Juez se pronuncie decretando la condenatoria en costas, las cuales se componen de costos propiamente y de Honorarios Profesionales de Abogado, conforme a lo preceptuado en el citado artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

De lo expresado se infiere la inviabilidad de la pretensión formulada de pago de gastos y Honorarios Profesionales de Abogados que hace la parte accionante en cualquier juicio, sino más bien como una petición de pronunciamiento judicial como fundamento para el ejercicio de la acción respectiva derivada del devenir del proceso que concluye.

Sin embargo dadas las reglas procesales establecidas en materia de costas, los justiciables especifican estas de manera que pareciera que conforman una pretensión autónoma

Sustentado en el criterio anterior y en apego al dispositivo legal transcrito, se hace impretermitible negar dicho pedimento de pago de los gastos y Honorarios de Abogados estimados, conforme a lo dispuesto en la Claúsula Seis del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra suscrito entre las partes, en la Cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00). Y Así se decide.

Por todos los razonamientos antes expuestos, vale decir resumidamente, por cuanto, la parte actora alegó y probó el incumplimiento de la parte demandada del contrato de arrendamiento con opción a compra y nada probó ésta última que la justificara o exonerara de cumplir con sus obligaciones contractuales, conduce a este Juzgador a declarar la procedencia de la acción de Resolución de Contrato, y de tal forma se dejará plasmado en la Dispositiva de la presente decisión. Y Así se Declara

CAPITULO V

Con fundamento a las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 243 del Código Civil, declara: