Decisión de Juzgado Decimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 1 de Abril de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

197º y 148º

Vistos

, sin informes.

DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano W.J.U.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.430.904.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana N.G.R., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nº 13.678.

PARTE DEMANDADA: Firma Mercantil ADMINISTRADORA DENU, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 29 de octubre de 1987, anotado bajo el Nº 33, Tomo 13-A.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos C.J.A.B. y L.A.A., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Número 26.680 y 15.511, respectivamente.

MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: N° AP31-V-2007-002042.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio, por libelo de demanda de nulidad de acta de asamblea, presentado en fecha 18 de octubre de 2007, por el ciudadano W.U., en su carácter de propietario de un inmueble ubicado en el Centro Comercial La Bonita del Estado Miranda, y presidente de la Junta de Condominio del referido centro comercial, asistido por la abogada N.G.R., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes; en contra de la Empresa Administradora Denu, C.A., por presunto incumplimiento en las formalidades de ley establecidas para ello.

Cumplida con la distribución legal, correspondió el conocimiento de la causa a este Órgano Jurisdiccional, el cual, previa la consignación de los documentos fundamentales de la pretensión, la admitió en fecha 22 de octubre de 2007, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, en la persona de su representante legal. En fecha 29 de octubre de 2007, la parte actora reformó el escrito libelar, y otorgó poder apud acta a la abogada N.G.R..

En fecha 31 de octubre de 2007, se admitió la reforma de la demanda ordenando la citación de la parte accionada en la persona de su apoderado judicial abogado L.A., y se acreditó en autos la representación de la abogada en comento.

En fecha 05 de noviembre de 2007, este Tribunal libró la compulsa de ley para la citación personal de la parte demandada previa la consignación de los fotostátos respectivos.

Agotada como fue la practica de la citación de la parte demandada, en fecha 30 de enero de 2008, el abogado C.J.A.B., se constituyó en autos como apoderado judicial de la Administradora Denu, C.A.; presentó escrito donde, entre otras consideraciones, opuso como defensa perentoria la falta de cualidad de su representada para sostener el presente juicio, dio contestación a la demanda, consignó poder y recaudos.

En fecha 11 y 12 de febrero de 2008, ambas partes presentaron escritos de pruebas, los cuales fueron agregados a los autos previa su lectura por secretaria y en relación a su admisión efectuada el día 13 del mismo mes y año, con respecto a la parte actora: Se admitió las pruebas documentales promovidos en los particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Sexto, Séptimo, Octavo, Décimo, Décimo Primero y Décimo Segundo, por no ser ilegales ni impertinentes, dejando a salvo su apreciación en la definitiva; en relación a la confesión invocada no emitió juicio alguno, por cuanto no es la oportunidad para ello; se fijó oportunidad para la testimonial de la ciudadana M.L.Z.; con respecto al pedimento promovido en el ordinal Décimo Tercero, este Tribunal negó dicha prueba, por cuanto no especificaron los días de Despacho. En cuanto a las pruebas de la parte demandada, el Tribunal negó la admisión del Capitulo I, por cuanto el merito favorable no constituye medio de prueba; con relación al Capitulo II, se admitió por no ser ilegal ni impertinente; El Tribunal admitió el Capitulo III, relativo a las posiciones juradas y fijo oportunidad para que fueran absueltas; con respecto a los Capítulos IV, V y VI, referente a las pruebas testimoniales, este Tribunal fijó oportunidad para que rindieran declaración testimonial y por ultimo admitió las pruebas documentales promovidas.

En fecha 18 de febrero de 2008, se declaró desierto el acto testimonial de la ciudadana M.L.Z.. En esa misma fecha el apoderado de la parte demandada, negó, impugnó y desconoció la documental descrita en el punto tercero del escrito de pruebas de su contraparte, ya que la firma que aparece para el cargo de vicepresidente de la Junta de Condominio legalmente constituida, no pertenece al verdadero representante.

En fecha 20 de febrero de 2008, este Tribunal, previo cómputo certificado practicado por secretaría, acordó extender por ocho (8) días de despacho el lapso probatorio en esta causa, a los fines de evacuarse las pruebas promovidas.

En fecha 25 de febrero de 2008, el ciudadano J.I., en su condición de Alguacil Titular de la Coordinación de Alguacilazgo, dio cuenta de haber hecho efectiva la citación librada mediante boleta al ciudadano D.C., a fin de que rinda testimonial, cuyo acto tuvo lugar el día 28 del mismo mes y año. En esta última fecha tuvo lugar el acto de declaración del ciudadano Carmine Nunziata Nunziata.

En fecha 03 de marzo de 2008, se llevó a cavo la testifical de la ciudadana M.L.Z..

En fecha 10 de marzo de 2008, este Tribunal, previó cómputo practicado por Secretaria, dejó constancia de haber vencido íntegramente el lapso probatorio establecido en el Artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, así como la extensión del mismo, y dijo vistos para dictar sentencia de conformidad con lo previsto en el Artículo 890 eiusdem. En esa misma fecha la representación actora presentó escrito denominado resumen del juicio.

En fecha 18 de marzo de 2008, el Tribunal difirió la publicación de la sentencia por un lapso de cinco (5) días de despacho; por lo que estando dentro de la oportunidad para resolver la controversia, lo hace conforme las siguientes consideraciones:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos estipula la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:

Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad…

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Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador…La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:…c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo…

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Artículo 20.- Corresponde al Administrador: …e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…

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Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios…

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Artículo 23.- …Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto del artículo 7º, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes…

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Artículo 24.- No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes…Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia…

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Artículo 25.- …Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea. A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves

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Así mismo dispone el Código Civil, que:

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- "Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

Verificadas como han sido las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia bajo estudio, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito de demanda y la reforma libelar, la parte actora ciudadano W.U., en su condición de propietario del inmueble identificado con el Nº 21 del Centro Comercial La Bonita, ubicado al final de la Calle la Guairita, Urbanización La Bonita Baruta, Estado Miranda y como presidente de la Junta de Condominio del referido Centro Comercial, electa para el periodo 2007-2008, interpuso la nulidad de la asamblea ordinaria de propietarios del inmueble en comento, convocada írritamente el día 22 de septiembre de 2007, por medio del periódico el Universal y efectuada el día 27 de septiembre de 2007, por la Firma Mercantil Administradora Denu, C.A., al sostener que para esa fecha ya había sido revocado su mandato y por supuesto no tenia facultades para ello.

Invocó que en fecha 14 de abril de 2007, se efectuó una asamblea extraordinaria de propietarios del Centro Comercial La Bonita donde se acordó revocarle el mandato a la Administradora Denu, C.A., a partir de esa fecha; comunicándole por escrito tal decisión y pidiéndole se abstuviera de efectuar pagos, erogaciones, compromisos etc., e igualmente procedieran a preparar el finiquito correspondiente.

Señaló que esta asamblea tuvo su origen en el estado de ruindad en que se encontraba el Centro Comercial, en la completa inactividad por parte de la mencionada administradora, permitir el mal uso de las cosas comunes e incumplimiento de las obligaciones que le indica el Artículo 14 de las facultades y obligaciones del administrador contempladas en el documento de condominio del Centro Comercial La Bonita.

Expresó que de conformidad con el Articulo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, se prevé que dentro de los treinta días contados a partir del catorce de abril de 2007, cualquier propietario podía impugnar dicha asamblea, pero nadie lo hizo, por lo que la misma adquirió plena validez aún para aquellos que no hubieren estado presentes o conformes con sus acuerdos, y que la convocatoria fue publicada en un diario de circulación nacional, entregada a la administradora, puesta en la planta baja del Centro Comercial La Bonita en diferentes sitios y en la cartelera de la comunidad.

Alegó que además transcurrido el tiempo y agotando todas las formas conciliadoras para que la revocada Administradora Denu, C.A., procediera a entregar el finiquito de las cuentas, no tuvieron más alternativa que poner la denuncia en el Instituto Nacional de Enseñanza al Consumidor y al Usuario (INDECU), organismo al cual la revocada Administradora Denu, C.A., compareció alegando que impugnaría la asamblea de fecha 14 de abril de 2007, y no lo hicieron; que ofrecieron un finiquito y aun después de cinco (5) meses y medio no lo han entregado; entendiéndose así que tal asistencia al reclamo efectuado por la junta de condominio que preside, la cual fue electa en la Asamblea extraordinaria de fecha 14 de abril 2007, también es parte del reconocimiento de su validez; que luego volvió al citado Instituto y nuevamente ofreció un finiquito donde también se observa un reconocimiento tácito de nuestra gestión.

Que visto lo anteriormente expuesto mal podía la revocada Administradora Denu, C.A., convocar cualquier tipo de asamblea de propietarios del Centro Comercia la Bonita, cuando su mandato de administración ya había sido revocado en asamblea extraordinaria de propietarios celebrada el día 14 de abril de 2007, que en ningún momento fue impugnada ni dentro del lapso legal que establece la normativa legal sobre la materia ni después.

Manifestó que del mismo contenido de la publicación, en ninguna parte se indica la dirección donde iba a realizarse dicha asamblea; que se convoca a una asamblea extraordinaria de copropietarios, cuando el documento de condominio del Centro Comercial La Bonita, estipula que las asambleas se realizaran los primero quince (15) días del mes de noviembre de cada año; que se convoca para un informe de la Junta de Condominio, pero no dice absolutamente nada acerca de cual será ese informe; pudiendo entenderse que podría ser acerca de alguna reparación, gestión o reglamento; que tampoco dice nada referente a cuales años tratan dichos informes.

Que en el contenido del acta levantada por la Notaria Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 27 de septiembre de 2007, consta que la asamblea se instaló a las 9:00 a.m. del día 27 de Septiembre de 2007 y no a las 10:00 a.m., como había sido convocada; que se dejó constancia que el primer llamado fue a las 10:55 a.m., cuando la convocatoria decía que el primer llamado sería a las 10:00 a.m.; que el segundo llamado fue a las 11:15 a.m., y la convocatoria dice que el segundo llamado sería a las 10:15 a.m.; que un supuesto ciudadano de nombre D.C., quien no aparece identificado en ninguna parte, ni se dejó constancia que estaba presente, toma la palabra en nombre de la Administradora Denu, C.A., y expuso la gestión de la administradora en el periodo comprendido entre el mes de agosto de 2004 y el mes de julio de 2007, aclarando que mes a mes presentaban las cuentas a la junta de condominio a manera de mantenerlos informados, pero que no aclaró a cuales meses se refería, ni quienes formaban parte de la junta de condominio.

Que alegan estar esperando el resultado del juicio del local Nº 14, sin identificar, cuando este punto no está contemplado en la agenda de la convocatoria; que los copropietarios recientes aprobaron por unanimidad el informe de la Administradora Denu, C.A., ratificándola por un año más; que el solicitante de la medida, presente en el acto e identificado por la Notaria era el apoderado de la Administradora Denu, C.A., abogado L.A.; que el ciudadano Chitty, no fue identificado ni firmó el acta.

Expresó que no estaba contemplado en ningún informe de gestión de la Junta de Condominio como tal; que en la convocatoria no se vislumbró ratificar o no por un año más a la Administradora Denu C.A.; que tampoco consta en la convocatoria que la asamblea era para aprobar la gestión de la Administradora Denu, C.A., desde el mes de Agosto 2004 al mes de Julio 2007, es decir, tres años; que todo esto es violatorio del documento de condominio cuando en el mismo artículo 13, se estableció que en las asambleas únicamente podrán tratarse los asuntos que específicamente determina la respectiva convocatoria.

Que por lo antes expuesto solicitó la nulidad de la asamblea ordinaria de copropietarios del Centro Comercial La Bonita, convocada írritamente por la Administradora Denu, C.A., en fecha 22 de septiembre de 2007, cuyo mandato ya había sido revocado en asamblea extraordinaria de propietarios del Centro Comercial La Bonita, el día 14 de abril de 2007, y en consecuencia nulos todos los acuerdos y decisiones; que se decrete la suspensión de actividades de la Administradora Denu, C.A., en nombre del Centro Comercial La Bonita; que se decrete la nulidad del nombramiento de una junta de condominio efectuada en dicha asamblea y se decrete expresamente la validez para la asamblea extraordinaria de propietarios del Centro Comercial La Bonita efectuada el día 14 de Abril de 2007, así como de todos sus actos efectuados posteriores a esa fecha, tales como la designación de la nueva junta de condominio electa para el periodo 2007-2008, integrada por: Presidente: W.U., F.F., A.N. y Suplentes M.B., N.T. y R.C., e igualmente se acuerde pedir a la Administradora Denu, C.A., presente el finiquito de su gestión al 30 de Abril de 2007, y entregue la administración del Centro Comercial La Bonita.

Estimó la presente demanda en la cantidad de Mil Bolívares (Bs.F 1.000,00).

En la reforma del escrito libelar el apoderado actor expuso las razones de hecho y de derecho que sustenta la acción de nulidad de la asamblea de fecha 27 de Septiembre de 2007, e invoca, entre otros alegatos, la falta de cualidad de la Administradora Denu, C.A., por cuanto fue revocada mediante asamblea extraordinaria de fecha 14 de abril de 2007.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

En el acto de contestación de la demanda el abogado C.J.A.B., alegó la falta de cualidad de la demandada para sostener el presente juicio, toda vez que, independientemente de la procedencia o no de la acción propuesta, en cualquier caso sostienen que la misma debió incoarse contra los copropietarios del Centro Comercial La Bonita y no en contra de la Sociedad Mercantil Administradora Denu, C.A., ya que al haber sido demandada en su propio nombre, vale decir, de manera personal, única y exclusiva, deriva en el hecho de que su poderdante, actuando en su propio nombre no puede responder a las aspiraciones del demandado.

Sostiene que no puede haber acción si no hay interés, por tanto no puede haber demanda en la cual no exista la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derecho deben tener para figurar en nombre propio en un proceso ya sea como actores o demandados, por cuanto la cualidad no es más que la capacidad de ejercitar determinada acción cuando existe un interés legitimo y directo, es decir cuando se es titular del derecho controvertido y cuando se acciona contra quien debe restablecer ese interés, ya que dentro de un proceso judicial se persigue la materialización de la ley al caso concreto, razón por la cual deben concurrir a debatir las pretensiones y defensas aquellos sujetos que se encuentran en la situación jurídica controvertida y, de no ser así, se estaría violentando el sagrado derecho a la defensa y el debido proceso de quienes en nombre propio tienen interés legitimo y directo en el asunto concreto que se debate; por ello, si el demandante, en su carácter de copropietario, decidió interponer una demanda, la misma debió proponerse, en dado caso, contra los restantes Copropietarios del Centro Comercial La Bonita, por ser las personas naturales y/o Jurídicas dotadas de la cualidad para sostener el presente juicio, y no de manera personal y exclusiva contra su representada Administradora Denu, C.A., quien al ser demandada de esta forma, en modo alguno puede responder por los derechos e intereses que corresponden a los legítimos pasivos en la presente causa.

Que si bien el Artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponde al administrador, entre otras atribuciones, a ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes; que el administrador sólo podría ejercer dicha representación en el caso de que sea demandada La Comunidad de Propietarios, máxime cuando dicha norma precisa que para ejercer esta facultad, el administrador deberá estar debidamente autorizado por la junta de condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento, siendo evidente que las facultades del administrador en juicio están limitadas a los asuntos relacionados con la administración de las cosas comunes, de hay que, al pretender el demandante una nulidad de asamblea de condominio accionando contra la administradora de manera personal y exclusiva, quien solo se encarga de realizar la convocatoria a requerimiento expreso de los copropietarios del Centro Comercial La Bonita y no la administradora en su propio nombre, quienes deben ser llamados a juicio, máxime cuando no puede su representada convenir en la nulidad de acuerdos que no son tomados por esta, sino por los copropietarios; razón por la cual alegan que la Administradora Denu, C.A., no tiene cualidad para sostener de manera personal el presente juicio, toda vez que el demandante obvió indebidamente a los copropietarios del Centro Comercial La Bonita, quienes son titulares de derecho y por tanto, los únicos que están ciertamente dotados, en su propio nombre de la cualidad de sostener el mismo.

Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho lo alegado por la parte actora en su libelo de la demanda; por cuanto su representada Administradora Denu, C.A., es la administradora del inmueble constituido por el Centro Comercial La Bonita ubicado en la Urbanización La Bonita, cuya función ha ejercido desde el día 27 de junio de 1995 y la cual sigue ejerciendo con pleno efecto y vigor, por no haberle sido revocado válidamente su nombramiento hasta la presente fecha y al haber quedado a todo evento clara su condición de administradora mediante ratificación expresa contenida en Asamblea ordinaria celebrada el día 27 de septiembre de 2007.

Rechazó, negó y contradijo lo narrado por el demandante en el libelo acerca de la supuesta falta de cualidad de su representada para convocar por medio del periódico a una asamblea ordinaria de copropietarios a efectuarse el día 27 de septiembre de 2007, a las 10:00 a.m., ya que dicha convocatoria fue requerida por los mismos copropietarios de la Junta de Condominio del Centro Comercial La Bonita.

Expresó adicionalmente que la parte demandante invocó un rosario de presuntos argumentos que, según su dicho, constituyen razones para decretar la supuesta nulidad de la asamblea celebrada en fecha 27 de Septiembre de 2007, por los copropietarios del Centro Comercial La Bonita, los cuales contestó de la manera siguiente:

En el anexo marcado con la letra F, se convoca a los señores copropietarios del Centro Comercial La Bonita, a una asamblea ordinaria de copropietarios en la planta baja del Centro Comercial; evidentemente en el texto de la convocatoria se indicó de manera clara e inequívoca el lugar donde se celebraría dicha asamblea.

Es cierto que el artículo 13 del Documento de Condominio establece que la asamblea de propietarios se reunirá durante la segunda quincena del mes de noviembre de cada año y también cuando lo convoque el administrador en los casos previstos en el Artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, indicando además que las asambleas pueden ser ordinarias y extraordinarias, dicho artículo solo establece de manera limitante, que la celebración de la asamblea ordinaria únicamente se celebrará una vez al año, lo cual en el caso de marras, no ha sido transgredido y sin perjuicio, además, de la facultad soberana que tiene la asamblea de calificar la naturaleza de la misma.

Que obviamente, el contenido del informe, no tenia ni podía ser plasmado en la convocatoria, toda vez que el mismo sería, como en efecto lo fue, ampliamente conocido por los asistentes en el seno de la asamblea.

Que se puede apreciar claramente en el acta de asamblea de cuyo contenido dejó c.L.N.P.D.d.M.L.d.D.C., que a las 9:00 a.m., del 27 de Septiembre de 2007, fue que la notaria pública dejó constancia de que se trasladó y constituyó en el lugar indicado, es decir, que lógicamente La Notaria se trasladó y constituyó con antelación al inició de la asamblea, cuya mención antecede, por cierto al acta de asamblea.

Que luego de verificar la participación de las alícuotas y tras vencer dificultades de acceso al lugar de reunión, se constató que debía darse un lapso de espera de 15 minutos más para hacer el segundo llamado, conforme al documento de condominio, que en el supuesto de que el primer llamado hubiese sido hecho después de las 10:00 a.m., tan solo habría dado la posibilidad de que el mayor numero de copropietarios posible se hiciera presente para celebrar la asamblea; con respecto al segundo llamado es lógico que se diera quince minutos después de las 10:55 a.m., hora en que se constató no había el quórum requerido para iniciar la asamblea en el primer llamado.

Que el ciudadano D.C., quien tomó la palabra en nombre de la administradora, es empleado de larguísima trayectoria como Gerente del Departamento de Promoción y Ventas de la Administradora Denu, C.A., y si el demandante tiene alguna duda respecto de la naturaleza y alcance de los acuerdos planteados en el acta de asamblea, bien podría aclararlos con los copropietarios que estuvieren presentes.

Que la parte fundamental del objeto de la asamblea era considerar el informe de la Administradora Denu, C.A., resultando obviamente que, en atención al informe presentado, lógicamente la asamblea podía revocarle o ratificarle el mandato que le había sido conferido, siendo el caso que la asamblea decidió aprobar por unanimidad el informe de la administradora y ratificarlo por un año mas, es decir por un nuevo año.

Rechazó, negó y contradijo que los copropietarios se encontraban insolventes.

Concluye invocando que por todas las razones y argumentaciones solicita se declaren sin lugar e inadmisibles, todos y cada uno de los pedimentos planteados por la parte actora.

Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, es menester para este Despacho pasar a pronunciarse sobre las defensas jurídicas previas alegadas por la representación accionada en el acto de contestación de la demanda, y al respecto observa:

DE LA LEGITIMIDAD

El apoderado judicial de la parte demandada invocó como defensa perentoria, la falta de cualidad de su representada para sostener el presente juicio, toda vez que independientemente de la procedencia o no de la acción propuesta, en cualquier caso la misma debió incoarse contra los copropietarios del Centro Comercial La Bonita y no contra la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA DENU C.A., ya que al haber sido demandada en su propio nombre, vale decir, de manera personal, única y exclusiva, deriva en el hecho de que su representada actuando en su propio nombre, no puede responder a las aspiraciones del demandante.

Así las cosas, considera prudente este Tribunal destacar que la cualidad o legitimatio ad causam, es la relación de identidad entre la persona que alega ser titular de un derecho y el derecho mismo, es decir, no puede venir a juicio en defensa de un derecho ajeno una persona que no sea su titular, salvo determinadas excepciones de representación.

Para que alguien pueda actuar en juicio, no basta que posea las cualidades personales de capacidad, sino que requiere, además, que se encuentre en una determinada posición.

No hacen falta muchas reflexiones para comprender que quien se encuentra en mejor condición para ejercer la acción, es el propio titular del interés en litigio, puesto que nadie mejor que él puede sentirse estimulado a servir de medio entre los hechos y quien los haya de valorar. Es manifiestamente intuitivo que mientras el desinterés es requisito para decidir, el interés es el requisito por excelencia para demandar.

Teniendo en cuenta la distinción que se establecerá entre quien promueve el proceso y aquél contra quien se promueve, o sea entre quien actúa y quien contradice, se diferencian la legitimación para actuar y la legitimación para contradecir, o, como se dice asimismo, la legitimación activa y la pasiva.

En tal virtud el Tribunal considera también oportuno resaltar que las premisas señaladas up supra son de vital importancia para éste Juzgador dado que la legitimación entendida como una identidad lógica que debe existir en las partes contendoras puede ser observada de oficio, aunque no se haya alegado como una defensa perentoria de fondo, toda vez que se trata de uno de los presupuestos que afecta la pretensión del demandante, y que para algún sector de la doctrina produce la carencia de acción; así como para otros doctrinarios tal falta de cualidad conduce a una inadmisibilidad de la pretensión; aunada a la tesis de la improponibilidad manifiesta de la pretensión, desde el punto de vista subjetivo.

También es necesario destacar que nuestro ordenamiento procesal consagra los efectos de la cosa juzgada formal sobre aquellos asuntos dirimidos judicialmente, bien producto de un fallo judicial o a través de algunos de los medios de auto composición procesal que también tienen fuerza de cosa juzgada, cuando le imparte su aprobación el órgano jurisdiccional. Incluso el efecto que produce el fallo jurisdiccional determina la importancia de que acudan al proceso judicial las personas que tienen interés no solo material y jurídico, sino también que ostenten la cualidad para acudir al proceso judicial y, de esta manera permitir que las personas a las cuales le producen sus efectos la sentencia a dictarse acudan al juicio y esgriman sus argumentos y traigan los elementos probatorios que consideren idóneos para garantizar el ejercicio de sus derechos.

La relación de las partes con el proceso y con la causa o controversia se analiza partiendo de la cualidad con la que se intenta el juicio o es llamado a él. De allí la necesidad de abstraer el concepto de cualidad o legitimación a la causa y los casos excepcionales que la ley prevé. Por ello, debe distinguirse entre parte formal, parte sustancial y sujeto de la acción. La parte formal es aquella que integra la relación jurídica formal, o sea, el proceso y por lo tanto, son partes formales el demandante, el demandado y los terceros; la parte sustancial es el sujeto que integra la relación jurídica sustancial controvertida o causa y el sujeto, es aquella persona que aunque carece de la cualidad de parte sustancial, puede ser parte formal pues está legitimado por la ley en razón de su interés material, para intentar la demanda.

En tal sentido, existe jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 19 de noviembre de 1992, que determina:

…Es doctrina imperante en el Derecho Procesal de hoy en la mayoría de los autores y en criterio de esta Sala que es un presupuesto procesal, el que tanto el sujeto activo como el sujeto pasivo de la relación procesal tenga ‘legitimación ad-procesum, sin el cual, el juicio no tendría existencia jurídica ni validez formal –Couture y Chiovenda-. Entendiéndose por legitimidad procesal, a la posibilidad que tiene un sujeto de ejercer en juicio la tutela de un derecho, constituyendo tanto el petitorio como el contradictorio. Por una parte, nuestra doctrina procesal, distingue lo que ha de entenderse por ‘legitimidad ad-causam’, esto es, ser titular del derecho que se cuestiona, el cual, no es un presupuesto para la existencia y validez del proceso, sino, como señala Couture, a lo sumo sería un presupuesto para una sentencia favorable. De eso se desprende, que no todo sujeto procesal tiene legitimación ad-causam, pero, sin embargo, el proceso existe y es válido, o es en éste en donde se declara a favor o no su legitimidad sustancial; pero, siendo impretermitible para la validez del proceso y por ende de su decisión y efectos, el que los sujetos procesales tengan ‘legitimidad ad-procesum’. De lo anterior se infiere que, no todo legitimado ‘ad-causam’ lo sea ‘ad-procesum’; como a la inversa, no todo legitimado ‘ad-procesum’ lo es ‘ad-causam’

… (Pierre 1992 No. 11, 74).

En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01116, de fecha 18 de septiembre de 2002, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el juicio por daño moral, incoado por C.G.P.P., contra PDVSA Petróleo y Gas, S.A., reiteró en la actualidad lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro L.L., como aquella “…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p. 183)”; …“Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente…”.

Bajo estos criterios precedentemente señalados y que objetivamente hace suyo éste Sentenciador, la pretensión de nulidad del acta de asamblea ordinaria de propietarios, bien pueden estar dirigida en contra de la sociedad mercantil Administradora Denu, C.A., por encontrarse la misma legitimada para enfrentar el presente juicio, toda vez que el efecto de nulidad que se pretende es producto de la convocatoria que ella hizo para su celebración, aunado a que en ella tomaron acuerdos que recayeron sobre su personalidad jurídica; lo que consecuencialmente le atribuye el carácter de parte interesada en las resultas del juicio de nulidad en comento, y que en opinión de quién decide su llamado a esta causa deviene en ocasión que exponga las defensas que a bien tenga que alegar a su favor, a fin de salvaguardar la efectiva vigencia de sus derechos fundamentales que como legitimada pasiva le corresponden, tales como el del debido proceso, como lo atinente a la tutela efectiva de la justicia; y siendo así, ello trae como consecuencia una declaratoria de improcedencia sobre la falta de cualidad opuesta por su representación judicial, y así se decide.

DE LA CONFESIÓN FICTA ALEGADA

En el lapso probatorio la representación actora, hizo valer a favor de su representada la confesión en que ocurrió la parte demandada Administradora Denu, C.A., por no contestar la demanda en su oportunidad procesal correspondiente, al sostener que correspondía para el día 29 de enero de 2008, conforme al hecho de que el día 18 de enero de 2008, fue cuando el Tribunal dejó constancia en el expediente de las resultas de la citación que el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) practicó a la demandada, tomando en cuenta que la presente causa se tramita por el juicio breve, de lo cual el Tribunal observa:

Riela al folio 108 del expediente diligencia de fecha 14 de Diciembre de 2007, suscrita por el ciudadano D.B., en su condición de Alguacil de la Unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de Municipio con sede en el Edificio J.M.V., dejando constancia en autos de haber consignado la compulsa y la orden de comparecencia, en la respectiva oficina de correo, consignando al efecto copia fotostática del recibo de citaciones y notificaciones judiciales Nº 118626, cursante al folio 109 de las actas procesales, en señal de su actuación.

Igualmente riela al folio 110 del expediente auto de fecha 21 de Febrero de 2008, donde el Tribunal ordenó agregar al expediente el recibo de citaciones en comento por haberlo recibido en fecha 18 del mencionado mes y año, tal como consta de su original cursante al folio 111 de las actas procesales conforme el último aparte del Artículo 219 del Código de procedimiento Civil, con lo cual se entiende que a partir del citado día 21 de Febrero de 2008, exclusive, es cuando comienza a computarse el segundo (2º) día para la contestación a la demanda; la cual, conforme al libro diario y al calendario judicial que lleva este Órgano Jurisdiccional para tales efectos, correspondió para el día 30 del referido mes y año; y en vista que el escrito de contestación fue presentado en la referida fecha, resulta en consecuencia improcedente el alegato de confesión invocado por la representación actora, y así se decide.

Resueltas las defensas perentorias anteriores, este órgano jurisdiccional, en atención al principio de la comunidad de la prueba, el cual establece que una vez que las mismas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el juicio, y que puede cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y, a su vez, el Juez valorarlas, aun cuando no favorezcan a aquella que las produjo, pasa en consecuencia a examinar el material probatorio incorporado a las actas procesales, a fin de determinar si la parte actora cumplió con el presupuesto procesal de la pretensión y si la representación demandada logró desvirtuarlos, y al respecto observa:

DE LAS PRUEBAS OPUESTAS POR LAS PARTES

La representación actora trajo junto al escrito libelar las siguientes documentales:

Copia fotostática marcada “A” del documento de propiedad del inmueble constituido por un local de uso comercial distinguido con el Nº 21, ubicado en la Planta Segundo Piso del Centro Comercial La Bonita, situado en la urbanización la Bonita, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 04 de Agosto de 2005, a favor del ciudadano W.J.U.R., a la cual el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto no fue cuestionado por la parte demandada, y en consecuencia aprecia que el actor es co-propietario en régimen horizontal de dicho centro comercial, y así se decide.

Cursa a los folios 8 al 15 del expediente copia fotostática marcada con la Letra “B” del Acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Centro Comercial La Bonita, convocada en el Diario El Universal en fecha 28 de Marzo de 2007, y efectuada el día 14 de abril de 2007, contenida en el libro de actas autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, donde, entre otros puntos de orden del día, se le revocó el mandato a la Administradora del Inmueble; a la cual se le adminicula la copia fotostática marcada con la Letra “C” del Acta de Asamblea de Accionistas de la Empresa Administradora Denus, C.A., y su participación al Registrador Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, cursantes a los folios 16 al 22 del expediente; concatenadas con el Aviso de la Convocatoria de fecha 22 de Septiembre de 2007, efectuada por la Administradora Denu, C.A., así como su anuncio en la prensa, conjuntamente con el Documento de Condominio del referido centro comercial, con la copia certificada de la Asamblea Ordinaria de Copropietarios del Centro Comercial La Bonita, C.A., realizada el día 27 de Septiembre de 2007, en presencia del Notario Público Décimo del Municipio Libertador; al igual que con la comunicación de fecha 16 de abril 2007, librada a la Administradora Denus, C.A., donde le comunican la revocatoria a partir del día 16 de Abril de 2007, y le conceden Treinta (30) días para la entrega del finiquito y de la administración del Centro Comercial La Bonita; y a la comunicación de fecha 15 de Mayo de 2007, remitida a la Junta de Condominio hasta el 14 de Abril de 2007, del referido centro comercial, comunicándole que la Junta de Condominio electa el citado día 14 de Abril de 2007, para el período 2007-2008, quedó legalmente constituida por no haber sido impugnada durante el lapso prescrito para ello; estos últimos cursantes a los folios 23 al 51 del expediente, marcados con las Letras “D”, “E”, “F” y “G”, respectivamente; en concordancia con las actuaciones realizadas ambas partes ante el Instituto para la Defensa y Ecuación del Consumidor y del Usuario (INDECU) cursantes a los folios 52 al 62 del expediente; en armonía con los originales, las copias certificadas y las copias fotostáticas de dichos recaudos que rielan a los folios 69 al 83 y 156 del expediente.

Las anteriores instrumentales se concatenan con el contrato de administración de condominio autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, el día 27 de Junio de 1995, bajo el Nº 01, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al igual que con la copia fotostática de la publicación en la prensa de la convocatoria para la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios fijada para el día 14 de Abril de 2007, así como con la copia fotostática del Documento de Condominio del inmueble de marras y su aclaratoria contractual; también con la publicación en la prensa de la convocatoria para la Asamblea Ordinaria a celebrarse el día 27 de Septiembre de 2007, y con el acta de la asamblea en comento realizada en presencia del Notario Público Décimo del Municipio Libertador; y con las constancias emanadas de la Administradora Denu sobre el estado de solvencia sobre el pago de dinero condominio y cargas comunes que les corresponde a cada propietario del Centro Comercial La Bonita a los efectos de la citada asamblea, así como con las copias fotostáticas del juicio que sigue la Administradora Denu contra el propietario del local comercial Nº 14 del Centro Comercial La Bonita; recaudos estos aportados a los autos por la representación demandada cursantes a los folios 121 al 151, 160 y 161, 162 al 165 del expediente. Dichas probanzas fueron promovidas durante la etapa probatoria correspondiente.

Revisadas cuidadosamente las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículo 429, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.363, 1.371 y 1.384 del Código Civil, en armonía con los Artículos 18, 20 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, dada la naturaleza jurídica del contrato de administración de condominio y las atribuciones que corresponden en lo que respecta a las cosas comunes en el régimen de propiedad horizontal venezolano; ya que, en primer término tenemos que la administración del inmueble corresponde a la asamblea general de copropietarios, como órgano supremo del condominio, en segundo término a la junta de condominio que, debe estar integrada por tres copropietarios por lo menos y sus tres suplentes, quienes serán designados por la mencionada asamblea y en tercer término que, la administración corresponde al Administrador cuando haya sido designado, el cual, al ser un órgano con una representación establecida por la ley, tiene su responsabilidad, en todos los casos, y que al regirse por las normas del mandato, está obligado a ejecutarla con la diligencia de un buen padre de familia, así como dar cuenta de sus operaciones y responder, no sólo del dolo, sino también de la culpa en la ejecución del mismo, por lo que la violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a que se refiere este punto, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar, por lo cual, se aprecia lo siguiente:

El abogado C.A. trajo a los autos poder que otorgó la Administradora Denu, C.A., el día 23 de Noviembre de 2007, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 47, Tomo 77 de los Libros de Autenticaciones respectivos, cursante a los folios 116 al 118 del expediente; según poder que le otorgó la administradora en cuestión al abogado L.A.A. en fecha 31 de agosto de 2004, ante la Notaría Pública Octava Interina del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano, bajo el Nº 34, Tomo 65 de los Libros de Autenticaciones respectivos; a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio conforme los Artículos 150, 154 y 510 del Código Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los citados profesionales del derecho en nombre de su poderdante, y así se decide.

En fecha 28 de Febrero de 2008, previa fijación de este Órgano Jurisdiccional, el testigo ciudadano D.J.C.B., manifestó a las preguntas formuladas que ocupa el cargo de Gerente de Promociones y Ventas de la Administradora Denu, C.A.; que la asamblea celebrada el día 27 de Septiembre de 2007, se celebró a solicitud de propietarios que representan un promedio del 57% de las alícuotas; que se cumplieron los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio para la celebración de la asamblea que tuvo lugar el día 27 de Febrero de 2008; que estuvo presente en la asamblea participando como representante de la administradora y asentando los acuerdos en el libro de actas; que se dejó constancia del quórum y de que se habilitó una notaría para la asamblea, y que la gestión de la administradora fue aprobada por la Asamblea de Copropietarios. A repreguntas realizadas respondió que es empleado de la administradora y que tiene un horario variable; que asistió a la asamblea de fecha 27 de Septiembre de 2007, sin autorización ni poder por que fue una solicitud de los copropietarios que pidieron la asamblea y que el contrato de administración permite enviar representante para las asambleas incluso cobrando ese servicio; que la invitación que él tenía era para estar presente en la asamblea y para llevar el Libro de Actas y anotar los acuerdos; que tiene conocimiento del documento de condominio sobre los asuntos que determine la convocatoria y que en la asamblea se trataron los puntos previsto en ella; que el tomó la palabra en la asamblea para explicar el punto sobre el informe de la administradora por ser él quien conoce sobre la parte administrativa durante los últimos meses; que él como gerente de la Administradora Denu, tiene a su cargo la representación de unos bienes que administra y que asiste a las asambleas para exponer la gestión ante los propietarios; que no sabe ni tiene idea de que la funcionaria de la notaría no lo identificó e hizo firmar el acta pero que si firmó el acta levantada por él; que los ciudadanos Acilito Ramírez y S.S. asistieron a la asamblea autorizados por las empresas que representan; que como representante de la administradora al anotar la asistencia le fueron exhibidos registros mercantiles y autorizaciones por escrito; que como representante de la Administradora Denu, explicó la gestión en un período de tiempo determinado, levanta el acta y la asienta en el libro de copropietarios del Centro Comercial La Bonita, y que en todo caso quien debió pedir su identificación fue la representante de la Notaría.

En cuanto a la testigo ciudadana Carmine Nunziata Nunziata, manifestó que para la Asamblea celebrada el día 27 de Septiembre de 2007, otorgó carta poder para su representación; que su representada es propietaria de los locales de estacionamiento 3, 4, 5, 6, 7, 9, 15, 16, 18, 19, 38 y 39; textualmente manifestó que ellos suman una alícuota de 52 y pico, y que no recuerda el pico; que dentro de los puntos tratados en la asamblea leyó en el documento de la Notaría que la gestión de la Administradora fue aprobada; que la Junta de Condominio del Centro Comercial La Bonita elegida el día 27 de Septiembre de 2007, fue aprobada por unanimidad por haberlo leído en el documento; que los miembros que integran la Junta de Condominio elegida el día 27 de Septiembre de 2007, son S.S., Presidente, C.N., Vicepresidente, y que los demás nombre no los recuerda; que el día 16 de abril de 2007, dirigió una carta a la Administradora Denu, C.A., suscrita con su firma como Vicepresidente; que sin su autorización se han colocado pancartas que ponen al desprecio público a la Administradora Denu; que no tiene idea que personas autorizaron o permitieron colocar las pancartas que ponen al desprecio público a la Administradora Denu. A repreguntas formuladas respondió que en el acta no consta que otorgó carta poder porque el ciudadano S.S. representa todos los locales suyos también; que está presente en el interrogatorio como C.N.; que los locales enunciados son compañías; que no recuerda las compañías que tiene; que por la votación del 55% y piquito lo votaron y que ya había quedado con la persona que estaba allá, S.S., que aceptaba; que el ciudadano S.S. le dijo lo de la aprobación de la gestión de la Administradora; que conoce un poco el documento de condominio y que siempre se coloca en las convocatorias puntos varios; que a la Administradora Denu tendrían que preguntarle desde cuando la Junta de Condominio donde fue reelegido como Vicepresidente no convoca a una asamblea; que se está enterando que las ciudadanas M.L.Z. y M.C. fueron reelegidas como Secretaria y Tesorera y que ésta última no es propietaria de ningún local en el centro comercial; que para él no hubo ninguna asamblea el día 14 de Abril de 2007, porque hubiese ido con el 52%.

En relación a la testimonial evacuada en fecha 03 de Marzo de 2007, previa fijación de este órgano jurisdiccional, respecto a la testigo ciudadana M.L.Z. de Romero manifestó que es propietaria de un local comercial en el Centro Comercial La Bonita, ubicado en la Calle La Guairita, Baruta, Estado Miranda; que no estuvo presente el día 27 de Septiembre de 2007, en dicho centro comercial; que era Secretaría de la Junta de Condominio presidida por los ciudadanos Salvatore y C.N., hasta el día 14 de Abril de 2007; que no se dio por enterada que el día 27 de Septiembre de 2007, se celebraría en dicho centro comercial una asamblea ni hubo convocatoria, que posteriormente se enteró por una llamada realizada por la Administradora Denu; que no supo que en dicha asamblea la habían ratificado como secretaria de la Junta de Condominio; que el Presidente era Carmelo y Salvatore, que nunca tuvieron contacto; que la Junta de Condominio no convoca asambleas ordinarias desde el año 2004, ni se hacían reparaciones en el centro comercial, por cuanto el ciudadano C.N. decía que no era necesario reunirse; que no es cierto que la Administradora Denu entregaba mes a mes las cuentas de su administración; que el estado físico del Centro Comercial La Bonita para la asamblea extraordinaria de propietarios efectuada el día 14 de Abril de 2007, era muy mal, sucio, los baños irreparables, el piso con cerámicas de otros colores, y sin ascensor; que estaba solvente con el condominio para el día 14 de Abril de 2007; que estuvo presente en la asamblea celebrada el día 14 de Abril de 2007; que en esa asamblea se le revocó el mandato a la Administradora Denu, C.A.; que la administradora o algún representante de ella, C.N. o S.S. no la han contactado para alguna reunión; que la citada administradora le ha efectuado gestión de cobranza de su condominio por el local de su propiedad, posterior al día 14 de abril de 2007; que ella le paga el condominio a la Administradora Solca; que después del día 14 de Abril de 2007, el estado físico del centro comercial ha mejorado, se encuentra más limpio, están haciendo reparaciones menores y que el ascensor está funcionando; que los nuevos nombres de la Junta de Condominio electa en Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Centro Comercial La Bonita son W.U. y Marisela de quien no recuerda el apellido; que la Administradora Denu, o alguna representante de ella no han ido por el centro comercial a mandar hacer alguna reparación; que la junta de condominio electa el día 14 de Abril de 2007, presidida por el ciudadano W.U. está en conversaciones con la Empresa Digitel sobre el uso de un área común de la terraza del centro comercial, sin pago por la junta presidida por los ciudadanos S.S. y C.N.. A repreguntas formuladas respondió que el local comercial de su propiedad se encuentra en el piso 2, Número 17 y está a nombre de M.d.L.Z.; que durante su permanencia como secretaria de la Junta de Condominio no sabe si se evidenció una alta morosidad de algunos propietarios con el condominio; que tiene conocimiento de que para celebrar asambleas ordinarias la convocatoria se hace por prensa; que no estuvo presente en la asamblea de fecha 27 de Septiembre de 2007, donde la ratificaron, que se dio por enterada a través de la denu, que quiso pasar una notificación por escrito y ellos no aceptaron; que el ciudadano W.U. es propietario de algún local del Centro Comercial La Bonita; que no sabe quien es el propietario del local Nº 14; que sabe que tiene un local en el Centro Comercial La bonita que se rige por la Ley de Propiedad H.q.n. conoce el contenido del Documento de Condominio; que no sabe quien colocó la pancarta que pone a la Administradora Denu al escarnio público, y que en ella no hay palabras de desprecio ya que solo dice es revocada la denu por mala administración; que la Administradora Solcasa le rinde cuenta a los miembros de la comunidad; que la administración de la Administradora Denu, ha sido desaprobada durante su cargo en la administradora.

Con vista a los anteriores interrogatorios, a juicio de este Tribunal los mismos son imprecisos y referenciales, en razón de que declararon sobre unos hechos donde dos (2) de los testigos no estuvieron presentes, no recordaron ciertas situaciones de interés probatorio, aunado a que expresaron a repreguntas formuladas tener conocimiento sobre las formalidades exigidas para la valides de las asambleas de copropietarios, sin embargo manifestaron no recordar su contenido mediante testimonios en términos que no fueron claros ni concretos, aunado a que no definieron la legalidad o no de las asambleas efectuadas, cuando esa circunstancia en particular es precisamente lo que dio origen al hecho controvertido en este juicio, tomando en consideración que los testigos han sido miembros integrantes de la Junta de Condominio en cuestión; circunstancias éstas que determinan una falta de certeza de los hechos en forma específica, por lo que, tales deposiciones no le merecen confianza a este Juzgador en razón de que debe existir una concordancia entre el conocimiento de los testigos y la razón de sus dichos, a fin de que sus testimonios sean convincentes, pues, al responder de ese modo al interrogatorio planteado, no aportan ningún tipo de solución a la presente acción, y siendo así, inevitablemente tales deposiciones deben ser desechadas del proceso, por cuanto no encuadran dentro de los parámetros previstos en el Articulo 508 eiusdem, y así se decide.

En este orden es necesario traer a colación lo sostenido sobre el tema por el tratadista R.Á.B., en su obra denominada De La Propiedad Horizontal, Segunda (2a) Edición ampliada y corregida sobre las anotaciones sobre Multipropiedad y Tiempo Compartido, páginas 38 a la 41, cuando señala que las normas legales imperativas son las que obligan o mandan independientemente de la voluntad de las personas o aquéllas dentro de las cuales debe desenvolverse la autonomía de la voluntad, llamadas también normas taxativas, ya que están inspiradas en un interés general, y que el interés tutelado por la legislación de la propiedad horizontal no parece ser otro que el de la ordenación de la propiedad dentro de un régimen que concilia intereses contrapuestos para asegurar las máximas posibilidades de utilización fundada en las relaciones de vecindad, por pertenecer al campo del Derecho necesario, es decir, al ordenamiento cuyas reglas no pueden ser derogadas, modificadas ni alteradas sin poner en peligro la institución, en tanto que los elementos regulados por ellas son esenciales a esta última por lo que no pueden ser objeto de atenuaciones o suspensiones.

Así las cosas tenemos con respecto al caso bajo estudio que, dentro del sistema de la propiedad horizontal el vicio que acarrea la inexistencia de la Asamblea es la falta de convocatoria como requisito formal de publicidad encaminado hacia el objetivo de lograr que los copropietarios tomen conocimiento de la oportunidad, forma y términos en que se efectuará la reunión por ser unos de los elementos esenciales, absolutos e insubsanables, salvo que coincidan la totalidad de los propietarios en la reunión; ya que en ella va implícito el derecho primario de participar en la vigilancia, control y gobierno de la comunidad de intereses. Sin embargo, existen los llamados vicios relativos o subsanables que se compendian bajo la forma de violación de la Ley, del documento de condominio y abuso de derecho, entre los cuales tenemos los vicios en la convocatoria, la falta al régimen de consultas, la clasificación de las asambleas, el conferimiento de la competencia, la fijación de quórum que contradigan preceptos imperativos de la Ley y las decisiones de carácter vinculante para todos los condominis tomadas en las asambleas, y los vicios absolutos por falta de cualidad de quien hace el llamado a la asamblea, siendo estos últimos supuestos los acordes al punto controvertido en estudio conforme con las Cláusulas 14, 33, 34 y 37 del contrato de administración, y así se decide.

Ahora bien, en atención a este análisis se puede observar en el presente caso que la convocatoria hecha por la Administradora Denu, C.A., sobre la Asamblea Ordinaria fijada para el día 27 de Septiembre de 2007, y la realización de ésta última, en la cual, si bien se tomaron decisiones con los propietarios presentes, no es menos cierto que las mismas fueron hechas contraviniendo lo dispuesto en el Documento de Condominio del Centro Comercial La Bonita, en la Ley de Propiedad H.y.e.e. Código Civil, ya que tales facultades fueron revocadas en forma expresa en la Asamblea Extraordinaria de Propietarios efectuada con carácter de urgencia el día 14 de Abril de 2007, con un número de veinticuatro (24) copropietarios asistentes al acto, que representaron un 58,9% del total de la comunidad previa incorporación como punto de orden del día al no ser aprobada su gestión, de conformidad con los Artículo 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal; sin que esta última haya sido impugnada conforme a las estipulaciones contenidas en el Artículo 25 de la comentada Ley Especial, dentro de los treinta (30) días siguientes a su celebración, y siendo así, la administradora en cuestión no tenía en consecuencia facultades para convocar tal asamblea y mucho menos realizarla ya que su representación al regirse por las normas del mandato, cesó desde el momento mismo en que fue revocada en fecha 14 de Abril de 2007, y notificada en fecha 16 de Abril de 2007, y más en este caso en particular, cuando tal decisión fue tomada precisamente por la mayoría de los Propietarios como Órgano Supremo del Condominio del Centro Comercial La Bonita, a su entender por la falta de una gestión efectiva, tomando en consideración el carácter vinculante emitido por los titulares del dominio horizontal como derecho primario de participar en la vigilancia, control y gobierno de la comunidad de intereses, aunado a que dichos parámetros obedecen a normas de orden publico que no pueden relajarse por los particulares en régimen de propiedad h.p.l. tanto, considera el Tribunal en lo concerniente al juicio en estudio, que la convocatoria de fecha 22 de Septiembre de 2007 y la asamblea de fecha 27 de Septiembre de 2007, presentan los llamados vicios absolutos que acarrean la nulidad de la misma, así como los acuerdos tomados en ella, y así queda establecido.

En cuanto al desconocimiento que opuso la citada representación demandada sobre el carácter dual con que el accionante interpuso la presente acción, el Tribunal lo declara improcedente en razón de que el Artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, faculta a cualquiera de los propietarios para impugnar jurisdiccionalmente los acuerdos que se tomen en las asambleas, pues, el solo hecho de ser propietario lo legitima para ello, y así se decide.

En relación al cuestionamiento que realizó el abogado de la parte demandada sobre la comunicación de fecha 16 de abril de 2007, cursante en original al folio 50 y en copia fotostática al folio 156 del expediente, al considerar que la firma que aparece para el cargo de Vice-Presidente de la Junta de Condominio legalmente constituida no pertenece al verdadero representante de la misma, el Tribunal la declara improcedente en atención a lo pautado en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la rúbrica en cuestión al no emanar de su poderdante no es susceptible de impugnación ni de desconocimiento de su parte en ese sentido, y así se decide.

En relación al petitorio contenido en el escrito libelar y su reforma de pedir a la Administradora Denu, C.A., presente el finiquito de su gestión al 30 de Abril de 2007, y entregue la administración del Centro Comercial La Bonita, el Tribunal observa que el presente juicio se limita a la declaratoria o no de la Asamblea Ordinaria de fecha 27 de Septiembre de 2007, por lo que tal petitorio se corresponde a un juicio distinto al que aquí se está ventilando, por lo cual lo declara improcedente ya que no puede hacer pronunciamiento al respecto, y así se decide.

Establecidos suficientemente en todos los términos en que fuere planteada la controversia, constata éste Sentenciador la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, y del análisis probatorio realizado anteriormente puede concluir en que ha quedado verificado en este juicio que la Convocatoria para la Asamblea Ordinaria de propietarios de Centro Comercial La Bonita, publicada en fecha 22 de Septiembre de 2007, que hiciera la Administradora Denu, C.A., cursante a las actas procesales que conforman el presente expediente, es Nula de Nulidad Absoluta por haber sido efectuada en contravención con la normativa legal que rige el tema decidendum, y consecuencialmente Nula la Asamblea celebrada en fecha 27 de Septiembre de 2007, al presentar vicios en su convocatoria y su posterior celebración, así como los acuerdos tomados en la referida Asamblea, todo ello conforme a los lineamientos de esta sentencia, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 25 de la normativa especial, al haber sido interpuesta dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la realización de la asamblea correspondiente; lo cual hace que la pretensión de nulidad proceda en forma parcial, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que este Órgano Jurisdiccional en el ejercicio de sus funciones debe declarar parcialmente con lugar la pretensión de nulidad opuesta, conforme al marco legal arriba señalado; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de esta sentencia, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la falta de cualidad pasiva opuesta por la representación de la parte demandada.

SEGUNDO

IMPROCEDENTE el desconocimiento del carácter dual con que actúa el demandante, opuesto por el abogado de la parte accionada.

TERCERO

IMPROCEDENTE la confesión ficta de la parte demandada invocada por el abogado actor conforme con el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

CUARTO IMPROCEDENTE el desconocimiento de la comunicación de fecha 15 de Abril de 2007, opuesta por el abogado de la empresa demandada.

QUINTO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de NULIDAD intentada por el ciudadano W.U. en su condición de propietario del Local Comercial identificado con el Nº 21 del Centro Comercial La Bonita, ubicado al final de la Calle La Guairita, Urbanización La Bonita, Baruta, Estado Miranda, contra la Empresa Administradora Denu, C.A., quien fue Administradora del referido Centro Comercial hasta el día 14 de Abril de 2007, representada judicialmente por los abogados C.J.A.B. y L.A.A., en vista que quedó demostrado a los autos la Nulidad Absoluta de la Asamblea celebrada en fecha 27 de Septiembre de 2007, por presentar vicios en su convocatoria y posterior celebración; así como también la Nulidad Absoluta de los acuerdos tomados en ella, ya que se había revocado el mandato a la administradora en cuestión en la fecha antes señalada. La anterior declaratoria parcial se sustenta en razón de que el Tribunal no puede hacer pronunciamiento en relación a algunos puntos solicitados en el petitorio del escrito libelar y su reforma, relacionados a que la Administradora Denu, C.A., presente el finiquito de su gestión al 30 de Abril de 2007, y entregue la administración del Centro Comercial La Bonita, ya que ello debe ventilarse por un juicio distinto, según los lineamientos expuestos en el presente fallo.

Con vista a la naturaleza parcial del presente fallo el Tribunal no hace especial condenatoria en costas en este juicio.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal y déjese copia certificada.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Primer (1er) día del mes de Abril del año Dos Mil Ocho (2008). Años: 197º y 149º.

EL JUEZ

LA SECRETARIA

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

En esta misma fecha siendo las tres y veinte horas post meridiem (03:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA

JCVR/DJPB/Nairobis.

Exp. Nº AP31-V-2007-002042.