Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 26 de Marzo de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

I

INTRODUCCIÓN

Conoce este Juzgado de Alzada de la presente causa, en virtud de la distribución efectuada por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos de Maracaibo del Estado Zulia; en fecha 03 de junio de 2005, con ocasión a la apelación interpuesta en fecha 26 de mayo de 2005 por la Profesional del Derecho C.S.d.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.147.442, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 14.934, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en representación de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia el 26 de enero de 2005, en el juicio que por Cobro de Bolívares por Incumplimiento de Contrato, incoara la mencionada profesional del derecho como apoderada judicial de la parte demandante en el presente proceso, ciudadanos W.H.H.T. y J.d.C.H.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 12.378.268 y 13.379.798, respectivamente, el primero domiciliado en Valencia estado Carabobo, y la segunda en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia, en contra de los ciudadanos Evanan J.C.G., K.J.G.O.d.G., J.M.C.G. y J.G.C.G., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. 15.075.561, 5.305.518, 15.921.647 y 16.907.387, respectivamente, todos domiciliados en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.

II

NARRATIVA

Se recibió y se le dio entrada al presente expediente ante esta Superioridad en fecha 17 de junio de 2005, tomándose en consideración que el fallo apelado es definitivo.

Con fecha 21 de julio de 2005, la mencionada profesional del derecho C.S.d.C., en su cualidad de apoderada judicial de la parte actora, consignó en forma y en tiempo escrito de informes constante de dos (2) folios útiles, exponiendo lo siguiente:

1. Que la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Zulia; en fecha 26 de Enero de 2005, presenta Incongruencia Negativa al omitir de manera total y absoluta en su pronunciamiento en relación a la Caducidad de la acción por vicios ocultos de la cosa alegada por sus representados, ya que de conformidad con el artículo 1.525 del Código Civil, el comprador debe intentar la acción redhibitoria en el término de un año, a contar desde el día de la tradición.

2. Que el Tribunal de la causa, admitió que existe caducidad, sin pronunciarse sobre las consecuencias propias de la Caducidad que sería declarar sin lugar la reconvención por daños que presenta la cosa, infringiendo el artículo 243 ordinal 5to y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

3. Que los demandados reconvinientes K.J.G.O.d.G., Evanan J.C.G., J.G.C.G. y J.M.C.G., antes identificados, están en posesión del inmueble objeto de la venta, desde el 01 de Julio de 2000 hasta la fecha, hecho éste admitido y reconocido por ellos en el documento de prórroga de opción de compra de fecha 17 de Abril de 2002.

4. Que el Juzgador de la causa, al momento de decidir, asumió alegatos y defensas a favor de la parte demandada reconviniente, ya que la misma no solicitó el lucro cesante ni el daño emergente.

5. Que además, la parte demandada reconviniente, no fundamentó su acción en el artículo 1.185 del Código Civil, porque ha pesar de hablar de unos daños en forma general, no estableció los montos a que ascienden los mismos, no demostró el nexo causal, por tanto los daños y perjuicios a que se refiere, son los del artículo 1.167 del Código Civil, y éstos sólo prosperan para el caso de que la Resolución del Contrato hubiese sido declarada Con Lugar.

   Consta en actas, que en fecha 26 de abril de 2007, la Dra. I.R.O., en su condición de Juez Provisoria de este Juzgado Superior, se abocó a la presente causa, ordenándose la notificación de las partes, para que luego de su constancia en actas, transcurrieran los diez (10) días de despacho para la reanudación del juicio, y así una vez concluido dicho lapso, comenzaran a transcurrir los lapsos correspondientes para la continuidad del presente proceso.

   Se observa en el presente proceso, que en fecha 24 de marzo de 2003, luego de haber sido consignada el libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato, la abogada en ejercicio C.S.d.C., con el carácter acreditado en las actas, de conformidad con el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, procedió a reformar parcialmente la demanda, siendo admitida por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual quedó redactada en los siguientes términos:

1. Que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia de fecha 13 de Septiembre de 2000, bajo el No.33, Tomo 165 de los Libros de Autenticaciones, que sus representados en su condición de promitentes vendedores, suscribieron un documento de Opción de Compra con los ciudadanos Evanan J.C.G. quien actuó en nombre propio y K.J.G.O.d.G., quien actuó en nombre propio y en representación de sus antes menores hijos J.M.C.G. y J.G.C.G., plenamente identificados en actas, en su condición de promitentes compradores.

2. Que el referido contrato de fecha 13 de septiembre de 2000, en la cláusula primera establece que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por una casa quinta, situado en la calle 80-A, Urbanización Las Lomas, Parroquia Cacique Mara, de esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, distinguida con el No.74-07, construida con paredes de bloques, pisos de granito, techos de platabanda y consta de las siguientes dependencias: Porche, sala comedor, tres (3) dormitorios, dos (2) salas de baño, cocina, lavadero, estacionamiento y su parcela de terreno, marcada con el No.37, lote “B”, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 80-A; Sur: Parte de la parcela No.38 y parte de la parcela No.39, del mismo lote “B”, Este: Avenida 74 y Oeste: Parcela No.36 del mismo lote “B”, lo cual encierra una superficie de Cuatrocientos Veinticinco Metros Cuadrados (425 M2).

3. Igualmente, que la propiedad de dicho inmueble le pertenece a los promitentes vendedores en la siguiente proporción: la ciudadana J.H.T. es propietaria de un 66.66% del referido inmueble, adquirido de la siguiente manera: El 33.33% según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 17 de Junio de 1993, bajo el No. 6, Tomo 29, Protocolo Primero y 33.33% según documento debidamente autenticado por ante el Registro Subalterno del Distrito S.d.E.F., con funciones notariales y debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.11, Protocolo Primero, Tomo 3 de fecha 11 de Julio de 2000; y el ciudadano W.H.T., antes identificado, es propietario de un 33.33%, según se evidencia de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.6, Tomo 29, Protocolo Primero de fecha 17 de Junio de 1993.

4. Que en la cláusula segunda, sus representados en su condición de promitentes vendedores se obligaron a venderle a los Promitentes Compradores el inmueble antes descrito por un monto de Bolívares Cincuenta Millones Con 00/100 Céntimos (Bs. 50.000.000,00), estableciendo que el tiempo de duración sería desde la fecha cierta de este documento, es decir, desde el 13 de septiembre de 2000 hasta el 31 de diciembre de 2000.

5. Que establecieron en la cláusula tercera que el precio de la presente opción es la cantidad de Bolívares Treinta y Cinco Millones Con 00/100 Céntimos (Bs. 35.000.000,00).

6. Que en la cláusula cuarta establecieron que los promitentes compradores pagarían el precio bajo la siguiente modalidad: La cantidad de Bolívares Treinta y Cinco Millones Con 00/100 (Bs. 35.000.000,00) representados por un inmueble constituido por un apartamento vivienda ubicado en la Calle 66ª, entre Avenida 11 y 12, en el Edificio “Boston”, en la quinta planta, con una superficie aproximada de ochenta y seis metros cuadrados con ochenta decímetros (86.80 mts2), alinderado así: Norte: con fachada norte del edificio; sur: con hall y escalera; este: con apartamento 5-A y fachada este del edificio y oeste: fachada oeste del Edificio, propiedad de los promitentes compradores, según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia bajo el No. 39, tomo 2, protocolo primero de fecha 16 de noviembre de 1978, inmueble este que recibieron los promitentes vendedores en calidad de arras, y que la diferencia, o sea, la cantidad de Bolívares Quince Millones con 00/100 Céntimos (Bs. 15.000.000,00) debían pagarlo dentro del lapso estipulado en la referida opción.

7. Que según establecieron en la cláusula quinta, la obligación para los promitentes compradores de tramitar por ante los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente, la correspondiente autorización para la compra del inmueble propiedad de sus representados, así como la autorización para el traspaso de la propiedad del bien dado en arras

8. Que posteriormente y a pedimento de los promitentes compradores, alegando la tramitación para la obtención de un crédito bancario en la ciudad de Maracaibo, en fecha 17 de Abril de 2002, convinieron en prorrogar el mencionado Contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 13 de Septiembre de 2000.

9. Que ha pesar de que faltaban nueve (9) días para el vencimiento del plazo, realizó innumerables intentos para que se procediera al definitivo otorgamiento de los respectivos documentos de compra venta, tanto del inmueble dado en arras, como también del inmueble objeto de la presente opción, ambos identificados con anterioridad, para que así, sus representados obtuvieran el pago del saldo adeudado y los correspondientes intereses moratorios.

10. Que luego de que los promitentes compradores, tramitasen la autorización por ante el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente, dejaron transcurrir igualmente, los noventa (90) días otorgados para el otorgamiento definitivo de los documentos respectivos.

11. Que los promitentes compradores, le han cancelado a sus representados Bolívares Treinta y Cinco Millones con 00/100 Céntimos (Bs. 35.000.000,00) representados en el inmueble apartamento ubicado en la calle 66 A entre avenida 11 y 12, Parroquia O.V. de esta Ciudad y Municipio Maracaibo, Edificio Boston, piso 5, No. 5B con sus respectivas adherencias y pertenencias, así como también la cantidad de Bolívares Dos Millones Cien Mil con 00/100 (Bs. 2.100.000,00) en fecha 03 de enero de 2002, por concepto de parte de pago de los intereses moratorios, calculados a la tasa del interés legal del doce por ciento (12%) anual sobre saldos deudores de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil.

12. Que debido a que los promitentes compradores no habían cumplido cabalmente sus obligaciones, demandó en nombre de sus representados, la cantidad de Bolívares Treinta y Cinco Millones con 00/100 Céntimos (Bs. 35.000.000,00) a título de indemnización por los daños y perjuicios causados.

13. Que los compradores no han cumplido con la obligación pactada, es decir, con el pago del saldo deudor a la fecha, ni de los correspondientes intereses, ni el otorgamiento de los respectivos documentos traslativos de propiedad.

14. Que ante el incumplimiento antes descrito de las obligaciones contraídas por los ciudadanos demandados, y siguiendo instrucciones precisas de sus poderdantes, demandó a dichos ciudadanos, a fin de que convengan o en caso de resistencia a ello sean condenados en pagar a sus representados la cantidad de Bolívares Cincuenta y Un Millones Quinientos Mil con 00/100 Céntimos (Bs. 51.500.000,00) por los siguientes conceptos: A) Bolívares Quince Millones con 00/100 Céntimos (Bs.15.000.000,00), por concepto de saldo deudor del precio de venta; B) Bolívares Un Millón Quinientos Mil con 00/100 Céntimos (Bs.1.500.000,00), por concepto de intereses moratorios y C) Bolívares Treinta y Cinco Millones con 00/100 Céntimos (Bs.35.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, convenidos en la cláusula cuarta del documento original y su renovación, y que igualmente demandaba los intereses que se siguiesen venciendo hasta la total cancelación de la presente obligación.

15. Que así mismo demanda el otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, previa cancelación de las cantidades de dinero demandadas dentro de un plazo prudencial, el cual estima no debe ser mayor a treinta (30) días calendario naturales y consecutivos, contados a partir de la declaratoria del Tribunal, demandando de igual manera las costas y costos del proceso.

16. Que así mismo solicita que a la cantidad demandada y condenada a pagar, le sea aplicada las correcciones monetarias de conformidad con los índices de precio al consumidor que arrojen las estadísticas publicadas por el Banco Central de Venezuela desde la fecha de esta demanda, hasta la fecha en que se produzca el pago total y definitivo de la suma adeudada.

    Consta en actas que en fecha 15 de Julio de 2003, el profesional del derecho J.N.B. antes mencionado, en su cualidad de apoderado judicial de los demandados de autos, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención, constante de veintiún (21) folios útiles, bajo los siguientes fundamentos:

1. Que es cierto que sus representados celebraron un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos W.H.H.T. y J.H.T. antes identificados, por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 13 de Septiembre de 2000, anotado bajo el No.33, Tomo 165 de los libros llevados por esa Notaría.

2. Que también es cierto que los Promitentes Vendedores son propietarios del inmueble objeto de la venta, en la proporción antes indicada, y que la venta fue acordada por la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,00), estableciéndose que el tiempo de duración de la opción de compra venta, sería a partir de la fecha cierta de este documento, es decir desde el 13 de Septiembre de 2000 hasta el 31 de diciembre del mismo año, término en el cual ambas partes debían otorgar los respectivos documentos traslativos de la propiedad en cada caso.

3. Que igualmente es cierto que el precio de la opción de compra venta fuera por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.35.000.000,00).

4. Que también es verdad que los Promitentes Compradores debían cancelar el precio de compra del inmueble de la manera pactada en la cláusula cuarta del contrato.

5. Que es cierto que la cláusula quinta establecía la obligación de tramitar ante los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente, la autorización para vender el inmueble.

6. Que lo que no es cierto, es que a los ciudadanos Johanna y W.H.T., plenamente identificados, se les solicitaran una prórroga del contrato únicamente para adquirir un préstamo hipotecario, sino que la prórroga la habían solicitado por cuanto se había retardado el proceso de autorización que cursaba en el Tribunal de Protección, para vender el inmueble que les pertenecía, y que había sido dado en garantía.

7. Que después de haber sido otorgada la referida autorización, comenzaron a realizar las gestiones ante la institución bancaria que les iba a financiar el remanente de la cantidad otorgada, pero que la misma exigió un nuevo peritaje, que al efecto realizó un experto en fecha oportuna, quien posteriormente determinó, que a la institución financiera no le convenía otorgarles el dinero para cumplir con las obligaciones asumidas, por cuanto el inmueble que les había sido dado en opción de compra venta por los Promitentes Vendedores, se encontraba fuertemente agrietado en su totalidad, en su platabanda, paredes internas y externas y pisos, afirmando que dichas grietas, comenzaron a producirse al año siguiente de haber comenzado a habitar el inmueble objeto de la opción a compra.

8. Que posteriormente, en vista de la recomendación por el perito de la institución financiera, en el mes de junio solicitaron ante el Cuerpo de Bomberos de Maracaibo, la realización de una inspección, a los fines de que determinara el origen de las grietas que afectaban el inmueble, y una vez realizada la misma, en fecha 25 de junio de 2002, por medio de un informe determinaron que tales grietas se debían a que se había efectuado antes de la celebración del contrato de opción a compra, un nuevo anexo que constituye toda el área de lavandería en el que se adosaron a la placa existente sin haber colocado las columnas necesarias para el soporte de tanto peso, además de la mala compactación del terreno donde fue construido el inmueble.

9. Que la situación antes denunciada fue posteriormente ratificada por el Departamento de Construcción mediante un oficio signado DCM-2422002, ya que el Cuerpo de Bomberos de esta Ciudad remitió el caso a los fines de que dieran las recomendaciones respectivas como órgano experto.

10. Que en ambos casos el cuerpo de bomberos concluyó, que se debía realizar por parte del Departamento respectivo de la Alcaldía de Maracaibo, una Inspección detallada, por cuanto peligraba la integridad física tanto de los menores como del grupo familiar, departamento este que recomendó el desalojo inmediato del inmueble, ordenando la demolición del mismo para efectuar un estudio del suelo, verificar la resistencia del mismo y construir un nuevo inmueble.

11. Que todo lo antes narrado, contradice y desvirtúa lo alegado por el representante judicial de la parte demandante, en el sentido de que por la negligencia de los compradores, no se hubiesen realizado los trámites para el otorgamiento definitivo de compra venta de ambos inmuebles.

12. Que igualmente es falso el hecho de que tengan que cancelar el remanente que adeudan, es decir la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs.15.000.000,00), ya que nada adeudan ni por esta que es la obligación principal, ni por los intereses moratorios reclamados en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00), ni antes ni después de la fecha perentoria estipulada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente en su autorización y que culminaba en fecha 08 de Agosto de 2002.

13. Que tampoco es cierto lo que pretende alegar la parte actora, en cuanto a los daños y perjuicios que sufrieron los mismos en virtud de que el presunto retardo e incumplimiento se originara por causas imputables al retardo en la entrega de la autorización exigida para la enajenación de bienes a los menores.

14. Que no aceptan por ser falso, que los demandantes alegan que la opción de compra venta acordada, se trate de un presunto contrato de compra venta por haberse realizado la tradición de la cosa lo cual constituye un elemento de la venta, ya que es un criterio pacífico y sostenido por la doctrina y la jurisprudencia patria, que la promesa bilateral de compra venta jamás es un instrumento traslativo de propiedad sino que a través de él las partes aseguran que en un momento futuro, y previo el cumplimiento de las condiciones previstas en tal instrumento, cuando ellas elijan, se van a otorgar los respectivos instrumentos que acrediten la propiedad respectiva, razón por la cual no cumple con las características de un contrato de compra venta.

15. Que es falso que los demandantes hayan cumplido con las obligaciones de un vendedor, por el sólo hecho de haber realizado la tradición de la cosa dada en opción, ya que esa no es la única obligación del vendedor, y que esta obligación constituye una prestación a que se obligaron en el contrato de arras y en su prórroga, y además en ningún momento obtuvieron las solvencias a que se habían obligado en el mismo y, menos aún respondieron por saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, los cuales venían afectando la cosa desde el momento en que se efectuaron las mejoras.

16. Que en este caso se cumplen todos los requisitos consagrados en los preceptuados imperativos de ley y que configuran un vicio de la cosa por las siguientes razones: a) la afecta cualitativa y cuantitativamente, b) la afecta en el uso para la cual está destinada, c) el vicio es de una magnitud que de haberse conocido antes de la firma de la opción de compra venta jamás la hubiesen prometido comprar, d) que el vicio deba comprobarse mediante la utilización de expertos, e) existe aún en la actualidad y f) fue ignorado por sus representados.

17. Que solicitan se declare sin lugar la presente acción de cobro de bolívares y daños y perjuicios en la definitiva con la consecuente condenatoria en costas.

18. Que en vista de los hechos narrados y de conformidad con la ley sustantiva en sus artículos 1159 del Código Civil, el artículo 1160 ejusdem, el artículo 1264 ejusdem y el artículo 1167 ejusdem, habiendo cancelado a los promitentes compradores la cantidad de Treinta y Cinco Millones De Bolívares (Bs.35.000.000,00) representado en el inmueble que fue dado en arras al momento de la celebración del contrato de opción de compra venta, más la cantidad de Dos Millones Cien Mil Bolívares (Bs. 2.100.000,00) por concepto de intereses moratorios calculados a la tasa prevista en la ley, reconviene a los ciudadanos William y J.H.T. anteriormente identificados, por Resolución de Contrato, y que igualmente se declaren extinguidas las obligaciones asumidas en v.d.C.d.O.d.C.V..

19. Que así mismo y con fundamento en la precitada norma igualmente demanda por los daños y perjuicios que les han sido causados por lo promitentes vendedores en virtud del negocio jurídico realizado.

20. Que a los efectos de lo establecido en el Código de Procedimiento Civil vigente estiman la presente acción en Setenta y Dos Millones De Bolívares (Bs.72.000.000,00).

21. Que solicita que en la sentencia definitiva se declare con lugar la presente reconvención, ordenándose que a las cantidades a ser pagadas se les practique el ajuste por inflación, solicitando igualmente se condene en costas a los demandantes reconvenidos y sus honorarios profesionales.

    Igualmente consta en actas que en fecha 19 de agosto de 2003, la parte actora reconvenida consignó escrito por el cual dio contestación a la reconvención propuesta en la presente causa por los ciudadanos K.G.O. de García, Evanan Castellano García, J.C.G. y J.C.G., anteriormente identificados, en los siguientes términos:

1. Que Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho la reconvención intentada por los demandados reconvinientes en la presente causa.

2. Que alega la caducidad de la acción por vicios ocultos de la cosa, propuesta por los demandados reconvinientes, ya que como bien lo establece el artículo 1525 del Código Civil Vigente que el comprador debe intentar la acción Redhibitoria que proviene de vicios ocultos de la cosa, en el término de un año, a contar desde el día de la tradición, si se trata de Inmueble.

3. Que en el presente caso los demandados reconvinientes están en posesión del inmueble objeto de venta desde el día primero de julio de 2000 hasta la fecha, hecho este fue admitido y reconocido por ellos en el documento de prórroga de opción de compra de fecha 17 de abril de 2002.

4. Que era cierto la existencia de vicios ocultos sobre la cosa, tal como lo establecieron los demandados en el escrito de contestación y reconvención, pero que según los artículos 1518 y 1525 del Código Civil vigente, el tiempo para intentar la acción, es de un año a contar desde la tradición, y que en el presente caso, la tradición se había realizado el 01 de julio de 2000, transcurriendo hasta la presente fecha, más de tres años de la tradición de la cosa.

5. Que igualmente impugna el monto estimado por los demandados en la reconvención, es decir la cantidad de Setenta y Dos Millones de Bolívares (BS.72.000.000,00), por resultar temeraria e improcedente, ya que el negocio que les ocupa se encuentra regulado por un contrato mal denominado de opción de compra, existiendo en realidad una venta, estableciéndose tanto en el primero, como en su prórroga, el monto de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de contrato.

6. Que no es cierto que el inmueble objeto de opción de compra venta antes mencionado, presentara grieta al año siguiente de habitar el inmueble, pues de haber estado el inmueble en las condiciones que indican, no hubiesen solicitado la prórroga de 1 año, 3 meses y 17 días, después de vencido el primer contrato de opción de compra, solicitando una prórroga por cuatro meses más, y que afirmaron como cierto, que el perito ordenado por el Tribunal de Menores, dio el visto bueno a esta compra del inmueble.

7. Que desconocen, niegan y rechazan el informe del Cuerpo de Bomberos y a la Alcaldía de Maracaibo, quienes recomendaron su desalojo inmediato ordenando su demolición, alegando que el referido inmueble, representa un peligro a la integridad física de los menores, por cuanto el inmueble tiene 28 años de construido y es público y notorio que en esa Urbanización jamás un inmueble ha sido objeto de demolición por Organismo Público alguno, argumentando que este inmueble recibió el permiso de habitabilidad otorgado por el antes C.M..

8. Que alegar que el otorgamiento definitivo del documento de compra y venta del referido inmueble no se realizó porque el Tribunal de Menores no había otorgado la autorización de venta, es falso, ya que esta autorización del Tribunal Unipersonal de Protección del Niño y Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala de juicio No.1, fue dada el día 10-05-02 y la prórroga de la opción de compra venta fue dada el 17 de abril de 2002, con vencimiento de 120 días desde su fecha.

9. Que no es cierto que sus representados no hubiesen dado cumplimiento a sus obligaciones como vendedores, ya que éstos cumplieron con la solvencia del referido inmueble, que se presentaría en el momento de la firma y protocolización del documento de propiedad.

   Con fecha 26 de enero de 2005, el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, dictó y publicó Sentencia cuyo dispositivo es del tenor siguiente:

   (…)

   Del análisis realizado al documento fundamento de la acción por parte de los demandantes reconvenidos, así como de las actas procesales que conforman el presente juicio se demuestra tanto del libelo de la demanda como en el escrito de contestación y reconvención que la obligación fue contraída tal y como se estipulo (sic) en el referido contrato de Opción (sic) a Compra (sic), arrojando de igual manera que, los promitentes compradores cancelaron a los promitentes vendedores (accionantes en la presente causa) el setenta por ciento (70%) del valor total del inmueble demandado en la opción a compra, representada esta cantidad por el inmueble, que no podrá considerarse tal cantidad como arras, tal como se estipuló en el referido contrato, por cuanto la figura de arras en nuestra ley sustantiva se refiere a una cantidad dada que sirve de garantía en caso de incumplimiento para resarcirse de posibles daños, no siendo este el caso, por cuanto, la doctrina ha asentado sobre el daño que este debe ser indemnizable, siempre que exista destrucción o menoscabo de alguno de los bienes del patrimonio económico o moral de una persona, capaz de afectarlo en el presente o en el futuro, comprendiendo en consecuencia, no sólo el perjuicio efectivamente sufrido, sino también la ganancia de que fue privado el damnificado por el incumplimiento de la obligación.

   (…)

   Ahora bien, en el caso bajo análisis, no se estipulo (sic) en el Contrato (sic) de Opción (sic) de Compara (sic), los Daños (sic) y Perjuicios (sic) que se pudieran causar con ocasión del Incumplimiento (sic) por cualquiera de las partes, solo (sic) se hizo mención en la Cláusula (sic) Cuarta (sic) de la prorroga (sic), que el inmueble plenamente identificado en autos, que recibieron como forma de pago y en calidad de arras los promitentes vendedores, ahora bien, no obstante al haberse establecido como se estableció con anterioridad sobre la legalidad del contrato celebrado entre las partes, así como el hecho que los promitentes compradores cancelaron el setenta por ciento (70%), representado en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 35.000.000,00), quedando un saldo deudor de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 15.0000.000,00), estos (sic) en su contestación a la demanda, reconvinieron a los accionantes, argumentando los daños y perjuicios ocasionados por el hecho de presentar el inmueble dado en venta, fisuras (agrietamiento) tanto en sus paredes como en sus pisos, hecho este plenamente demostrado tanto por las pruebas instrumentales representadas como por el informe rendido por el Cuerpo de Bomberos, así como la experticia realizada en el interín del juicio, donde los expertos nombrados por las partes y el Tribunal, establecieron que dichas grietas y daños en la estructura resultan de la negligencia o impericia al efectuar una obra utilizando como soporte otra obra, sin tomar todas las previsiones para efectuarla…, demostrándose con dichas pruebas que efectivamente los promitentes vendedores incurrieron en negligencia, tipificado por nuestra norma sustantiva como hecho ilimito, contenido en el artículo 1.185 del Código Civil…

   (…)

   Por lo que es concluyente decidir, que se le concede a la parte demandada reconviniente la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 20.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios, de los cuales, la cantidad de QUINCE MILONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (BS. 15.000.000,00), adeudada por los demandados quedara (sic) a favor de los mismos, debiendo cancelar en forma efectiva los demandantes reconvenidos la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 5.000.000,00), ordenando de igual manera el traspaso definitivo de los inmuebles dados en la transacción realizada. Así se decide.

   Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

   1. QUEDA FIRME el Contrato de Opción a Compra celebrado por los ciudadanos W.H.H.T. y J.H.T., contra los ciudadanos EVANAN J.C.G., K.J.G.O.D.G. y otros.

   2. PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por COBRO DE BOLIVARES POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO seguido por la Abogada C.S.D.C., en su carácter de Apoderada Judicial de los ciudadanos W.H.H.T. y J.H.T., contra los ciudadanos EVANAN J.C.G., K.J.G.O.D.G. y otros.

   3. SIN LUGAR la Reclamación de Daños y Perjuicios solicitada por la parte actora reconvenida.

   4. SIN LUGAR la Resolución del Contrato solicitada por los ciudadanos EVANAN J.C.G., K.J.G.O.D.G. y otros.

   5. CON LUGAR la Reclamación de los Daños y Perjuicios solicitada por la parte Demandada Reconviniente, en consecuencia la cantidad adeudada por los mismos, esto es, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.15.000.000,00) quedan a favor de éstos, como parte de los daños y perjuicios ocasionados, ordenándose a la parte actora reconvenida la cancelación de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs.5.000.000,00).

   6. SE ORDENA a las partes otorgar los documentos definitivos de propiedad, con relación a los Inmuebles.

   7. NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS por no haber vencimiento total en la presente causa.

   III

   EXTENSIÓN Y LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   El presente juicio se inició por demanda de Cobro de Bolívares, interpuesta por los ciudadanos W.H.H.T. y J.H.T., plenamente identificados, contra los ciudadanos Evanan J.C.G. y K.J.G.O.d.G., actuando el primero en nombre propio, y la segunda en representación de sus menores hijos J.M.C.G. y J.G.C.G., todos identificados en actas, hoy mayores de edad, solicitando el pago de la cantidad de Cincuenta y Un Millones Quinientos Mil Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 51.500.000,00), por los siguientes conceptos: A) Quince Millones de Bolívares Con 00/100 Céntimos (Bs. 15.000.000,00), por concepto de saldo deudor del precio de la venta; B) Un Millón Quinientos Mil Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 1.500.000,00), por concepto de intereses moratorios y C) Treinta y Cinco Millones de Bolívares con 00/100 Céntimos (Bs. 35.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, más los intereses que se siguieran venciendo hasta la total cancelación, solicitando el otorgamiento de los documentos definitivos de compra venta del inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, Calle 80 A, No. 74-07, Parroquia Cacique Mara, Municipio Maracaibo estado Zulia, y del inmueble dado en arras, situado en la calle 66 A, entre Avenida 11 y 12, Edificio Boston, Piso 5, No. 5B, parroquia O.V., Municipio Maracaibo, Estado Zulia, debidamente identificados y deslindados en el escrito de demanda.

   Por su parte, los demandados en este proceso, debidamente representados por el apoderado judicial J.N.B., en su escrito de contestación al fondo de la demanda, confirmaron como cierta, la celebración del contrato de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 13 de septiembre de 2000, anotado bajo el No. 33, Tomo 165 de los libros de autenticaciones, así como su posterior prórroga, la cual fue acordada mediante contrato privado en fecha 17 de abril de 2002, rechazando todas las pretensiones de la parte actora, así como el derecho invocado, alegando que la falta del otorgamiento de los documentos definitivos de venta de ambos inmuebles, no había sido por negligencia de sus representados como compradores, por cuanto efectivamente habían dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales y legales, en lo que respecta a la solicitud de la prórroga, al trámite de la autorización ante el Tribunal de Protección respectivo y la solicitud del crédito ante la Institución Bancaria, negando igualmente que, los daños y perjuicios sufridos se hubiesen producido por causas imputables a sus representados, sino al retardo en la entrega de la autorización otorgada por el Tribunal de Protección, reconviniendo en el mismo escrito, a los ciudadanos demandantes por Resolución del Contrato de Opción a Compra, solicitando la declaratoria de la extinción de las obligaciones asumidas en el mismo, así como los daños y perjuicios causados por los promitentes vendedores, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, alegando el incumplimiento por parte de los promitentes vendedores para responder por saneamiento de los vicios ocultos de la cosa y la falta de solvencias.

   Por otro lado, en defensa a dicha reconvención, los demandantes reconvenidos dieron contestación a la misma, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocado por los demandados reconvinientes, alegando la caducidad de la acción por vicios ocultos de la cosa prometida para la venta intentada por los demandados, de conformidad con el artículo 1.525 del Código Civil, impugnando el monto estimado en la reconvención, esto es, Setenta y Dos Millones de Bolívares (Bs. 72.000.000,00), que en bolívares actuales sería Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs. F. 72.000,00) por resultar dicha cantidad temeraria e improcedente, ratificando en todas y cada una de sus partes el libelo de la demanda que dio inicio al proceso, por ser ciertos los hechos y el derecho invocado, afirmando que el incumplimiento del contrato es imputable a los demandados reconvinientes, y no a sus representados como promitentes vendedores.

   Para demostrar los hechos fundantes de la pretensión, la parte actora reconvenida anexó con el libelo de la demanda, los siguientes documentos:

   • Copia simple de resolución dictada por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala N° 1, en fecha 10 de mayo de 2002, posteriormente remitida en copia certificada, por la Sala 1 a la Sala 4 del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a través de la cual le concedió autorización suficiente, a la ciudadana K.G.O., titular de la cédula de identidad No. 5.305.518, para que en representación de su antes hijo menor J.M.C.G., vendiera los derechos de propiedad, dominio y posesión sobre un inmueble conformado por una casa vivienda distinguido con el No. 5B, ubicado en la planta quinta, que forma parte del edificio denominado Boston, ubicado en la calle 66ª, entre avenidas 11 y 12, en Jurisdicción del Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z., por el precio de Treinta y Cinco Millones Quinientos Setenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 35.577.500,00), así también para que adquiriese para el menor, los derechos de propiedad, dominio y posesión del inmueble constituido por una casa quinta, situada en la calle 80ª, signado con el No. 74-07 sector La Limpia, por el precio de Cincuenta y Dos Millones Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares (Bs. 52.460.000,00).

   Este documento, fue consignado en copia simple, pero en virtud de haber sido traído a las actas en copia certificada, según se evidencia en los folios 82 al 84 y su vuelto, se valora como tal, razón por la cual en razón de no haber sido impugnada debidamente por medio de la tacha, obtiene el valor probatorio que le confieren los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil a los documentos públicos, evidenciándose del mismo, que a la ciudadana K.G.O., ya identificada, le fue concedida por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente, la autorización para vender el inmueble ubicado en el edificio Boston, Calle 66ª, entre avenidas 11 y 12 y para adquirir el inmueble situado en la Calle 80ª, signado con el No. 74-07 sector La Limpia, el cual es el objeto sobre el cual recae el contrato de opción a compra. Así se establece.

   • Documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de V.d.E.C., en fecha 09 de julio de 2002, anotado bajo el No. 07, Tomo 102, mediante el cual el ciudadano W.H.H.T., identificado en actas, confirió poder especial, amplio y suficiente, a las profesionales del derecho Nadezca Torrealba y C.S.d.C., venezolanas, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.865 y 14.934, respectivamente, domiciliada la primera en la Ciudad de Coro, Estado Falcón, y la segunda en esta Ciudad y Municipio Maracaibo Estado Zulia.

   Este documento, ubicado en los folios treinta y dos (32) y treinta y tres (sic) le otorga legitimidad a todas las actuaciones ejecutadas por las abogadas, Nadezca Torrealba y C.S.d.C., en representación de la parte actora reconvenida en el presente juicio. Así se establece.

   • Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracaibo en fecha 09 de julio de 2002, anotado bajo el No. 87, Tomo 71 de los libros de autenticaciones, a través del cual, la ciudadana J.d.C.H.T., plenamente identificada, otorgó Poder General Judicial, amplio y suficiente a las abogadas en ejercicio Nadezca Torrealba y C.S.d.C., antes identificadas.

   Este documento, insertado en los folios treinta y seis (36) y treinta y siete (37), al igual que el anterior, le otorga legitimidad a las actuaciones realizadas por las mandatarias, abogadas Nadezca Torrealba y C.S.d.C., en representación de la parte actora en este proceso, ciudadana J.d.C.H.T.. Así se establece.

   • Documento privado de fecha 17 de abril de 2002, celebrado entre la abogada Nadezca T.T.S., en nombre y representación de J.d.C.H.T. y de W.H.H.T. como Promitentes Vendedores, y los ciudadanos Evanan J.C.G., J.G.C.G., y la ciudadana K.J.G.O.d.G., quien actúa en nombre propio y representación de su hijo menor J.M.C.G., como Promitentes Compradores, referido a la prórroga convenida del contrato de Opción a Compra celebrado en fecha 13 de septiembre de 2000.

   Este documento privado, el cual inserto en los folios treinta y ocho (38) al cuarenta y cuatro (44), al no haber sido desconocido expresamente, se tiene legalmente por reconocido, y al no haber sido impugnado por medio de tacha o desconocimiento por la parte contraria, de acuerdo con el artículo 1.363 del Código Civil, adquiere la misma eficacia de un instrumento público conferida por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 ejusdem, comprobándose del mismo que ambas partes pactaron la prórroga del referido contrato de opción a compra, en el cual establecieron un lapso de ciento veinte (120) días, para el cumplimiento de sus respectivas obligaciones para la celebración del documento definitivo de venta. Así se establece.

   • Documento de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de Septiembre de 2000, anotado bajo el No.33, Tomo 165 de los Libros de Autenticaciones, celebrada entre J.d.C.H.T. y W.H.H.T., como Promitentes Vendedores, y entre Evanan J.C.G. y la ciudadana K.J.G.O.d.G., quien actuaba en nombre propio y en representación de sus menores hijos, J.M. y J.G.C.G., como Promitentes Compradores.

   Este documento inserto en los folios cuarenta y siete (47) y su vuelto, cuarenta y ocho (48) y vuelto y cuarenta y nueve, fue otorgado ante un funcionario público, debidamente competente para otorgarle fe pública a las declaraciones de los otorgantes en el mismo, el cual al no haber sido debidamente tachado o desconocido, adquiere el valor probatorio de los documentos públicos, concedido por los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, arrojando el mismo la certeza de la celebración del contrato de opción a compra entre las partes debatientes en este juicio el 13 de septiembre de 2000. Así se establece.

   • Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 29 de julio de 1992, bajo el No. 46, Tomo 101 de los libros de autenticaciones, y posteriormente autenticado por el Juzgado del Municipio Tocuyo de la Costa, Distrito Silva de la Circunscripción Judicial del estado Falcón con funciones notariales en fecha 09 de septiembre de 1992, bajo el No. 44, folio vuelto del 62 al folio 65, y su vuelto de los libros habilitados N° 01 de autenticaciones de documentos llevados por ese Tribunal, y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 17 de junio de 1993, bajo el No. 6, Tomo 29, Protocolo Primero, junto con planilla de liquidación de derechos de registro, en el cual consta liberación de hipoteca convencional de primer grado, constituida sobre un inmueble situado en la calle 80 de la urbanización Las Lomas, y a su vez la venta que hace el ciudadano W.H.H.D., al abogado J.G.V.T., titular de la cédula de identidad No. 7.813.617 y a sus menores hijos W.H.H.T. y J.d.C.H.T., representados éstos por su curador Ad–Hoc C.V.S.R., de un inmueble compuesto por una Casa Quinta y su Parcela de Terreno, situada en la calle 80ª de la Urbanización “Las Lomas”, en Jurisdicción de la parroquia Cacique Mara de esta ciudad y municipio Maracaibo, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00).

   Este documento, el cual corre inserto en los folios cincuenta y uno y su vuelto y cincuenta y dos al cincuenta y cinco, tiene el valor probatorio de un documento público según los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, al cumplir con las formalidades inherentes al mismo, en el sentido de haber sido otorgado en la presencia de funcionarios públicos competentes para darle fe pública, en cuanto a la veracidad de su contenido y firma, toda vez que no fue impugnado mediante tacha. Del mismo se evidencia que los derechos de propiedad sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, le pertenecen a los ciudadanos W.H.H.T. y J.d.C.H.T., parte demandante reconvenida en este juicio, adquiridos del ciudadano W.E.H.D.. Así se establece.

   • Documento protocolizado por el Registro Subalterno del Distrito S.d.E.F., en fecha 19 de junio de 1996, bajo el No. 05, Tomo Segundo. Segundo Trimestre de los libros de autenticaciones, y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo en fecha 11 de julio de 2000, bajo el No. 11, Protocolo Primero, Tomo 3, contentivo de una venta celebrada entre el ciudadano J.G.V.T., ya identificado, como vendedor y la ciudadana J.d.C.H.T., como compradora, del 33.33% que le pertenecía en propiedad, sobre una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Calle 60ª de la Urbanización Las Lomas, Parroquia Cacique Mara, Municipio Maracaibo estado Zulia.

   Este documento inserto en los folios cincuenta y siete y su vuelto y cincuenta y ocho (58), es valorado como un documento público, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en virtud de haber sido otorgado ante un funcionario público competente para darle fe pública a la actuación que consta en dicho instrumento, quedando evidenciada la traslación del 33% de los derechos de propiedad sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, plenamente identificado, a la ciudadana J.d.C.H.T., adquiridos del ciudadano J.G.V.T.. Así se establece.

   En la etapa de promoción de pruebas, la abogada C.S.d.C., como representante judicial de la parte actora reconvenida promovió los siguientes medios probatorios:

   • Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales a favor de su representados incluyendo las que siguieran anexando a partir de la fecha de promoción.

   Esta invocación no constituye un medio de prueba propiamente, sino el principio de la comunidad de la prueba, del cual deriva el deber a esta Jurisdicente, de valorar los medios probatorios que hayan sido consignados en este juicio, en cuanto favorezcan a ambas partes, ya que una vez que han sido introducidos al proceso, no son de uso exclusivo del promovente, sino que forman parte integral del juicio, los cuales crearán o no, convicción de la verdad al rector del proceso. Así se declara.

    Pruebas documentales:

   1. Ratificó documento de opción de compra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 13 de Septiembre de 2000, anotado bajo el No.33, Tomo 165 de los Libros de Autenticaciones, inserto en los folios 47 y vuelto, 48 y vuelto y 49, la cual fue celebrada entre J.d.C.H.T. y W.H.H.T., como Promitentes Vendedores, y entre Evanan J.C.G. y la ciudadana K.J.G.O.d.G., quien actúa en nombre propio y representación de sus menores hijos, J.M.C.G. y J.G.C.G., como Promitentes Compradores.

      Este documento, ya le fue otorgado valor probatorio por esta Jurisdicente, en la quinta viñeta de este Capítulo Tercero, como documento anexo a la demanda. Así se declara.

   2. Ratificó el documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha mediante el cual los ciudadanos demandantes adquirieron sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas el cual le pertenece a sus representados en la siguiente proporción el 33.33%, así como el documento protocolizado ante el Registro Subalterno del Distrito S.d.E.F., con funciones notariales y posteriormente debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.11, Protocolo Primero, Tomo 3, de fecha 11 de Julio de 2000, mediante el cual el ciudadano J.G.V.T., le vendió el 33% sobre los derechos de propiedad sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas

      El análisis probático de ambos documentos, ya fue determinado en la sexta y séptima viñeta de este Capítulo Tercero, como documento que acompañan al libelo. Así se establece.

   3. Promovió el documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No.39, Tomo 2, Protocolo Primero de fecha 16 de Noviembre de 1978, correspondiente al inmueble ubicado en el Edificio Boston, piso 5, apartamento 5B.

      Este documento al no haber sido debidamente evacuado, se desestima para su valoración en la presente causa. Así se establece.

   4. Copia certificada de Certificado de Liberación No.589, emitido por la Inspectoría Fiscal de Sucesiones del Ministerio de Hacienda, de fecha 10 de agosto de 1987, expedido a favor de K.J.G.A.C., Evanan José, J.G. y J.M.C.G., de la sucesión correspondiente al ciudadano Evanan J.C.O..

      Esta copia certificada emanada del Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente, inserta en los folios setenta y seis (76) al setenta y ocho (78), por ser copia debidamente certificada emitida por un funcionario competente, investido de autoridad para otorgarle fe pública a la actuación realizada, y en vista de no haber prueba en contrario que lo desvirtúe, esta Sentenciadora le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, evidenciándose del mismo los bienes quedantes del fallido. Sin embargo, la misma se desecha por inútil, al no probar nada sobre lo debatido en la presente causa. Así se establece.

   5. Documento Privado de fecha 17 de abril de 2002, inserto en los folios 38 al 44, referido a la prórroga convenida del contrato de Opción de Compra celebrado en fecha 13 de septiembre de 2000, entre la abogada Nadezca T.T.S., en nombre y representación de J.d.C.H.T. y de W.H.H.T., como Promitentes Vendedores, y los ciudadanos Evanan J.C.G., J.G.C.G., y la ciudadana K.J.G.O.D.G., quien actúa en nombre propio y representación de su hijo menor J.M.C.G., como Promitentes Compradores.

      Este documento, ya fue anteriormente valorado por este Juzgador, en la cuarta viñeta de este Capítulo Tercero. Así se establece.

   6. Resolución emitida por el Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente, Sala No. 1, de fecha 10 de Mayo de 2002, ubicada en los folios 82, 83 y 84 y su vuelto, en la cual autorizó la compra del inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas y la venta del inmueble ubicado en el edificio Boston, planta quinta, ubicado en la calle 66ª entre avenida 11 y 12.

      La valoración de este documento, ya fue especificada en la primera viñeta de este Capítulo Tercero, como documento anexo a la demanda, comprobándose a través de la misma, la tramitación de la autorización para que la ciudadana K.J.O. de García, en representación de sus para entonces menores hijos W.H.H.T. y J.d.C.H.T. comprara y vendiera los inmuebles ya identificados. Así se establece.

   7. Copias certificadas de las partidas de nacimiento No.1.427 y 1.968, correspondiente a los hoy mayores de edad J.M.C.G. y J.G.C.G., antes identificados, por ante la Prefectura del Municipio Cabimas, Distrito Bolívar del estado Zulia, de fechas 30 de abril de 1985 y 23 de mayo de 1983, las cuales están insertas en los folios setenta y nueve (79) y ochenta (80).

      Estas copias certificadas de documentos públicos, emanadas del Juzgado de Protección del Niño y del Adolescente, otorgados por el funcionario competente e investido de autoridad suficiente para conferirle fe pública a las actuaciones realizadas, este Sentenciador le otorga todo el valor probatorio que de ellas se desprende de acuerdo a lo establecido en los artículos 457, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, evidenciando que los referidos ciudadanos son hijos legítimos de Evanan Castellano; empero en virtud de que las mismas no arrojan a la presente causa ningún elemento probatorio, las mismas se desechan por inútiles. Así se establece.

   8. Copia certificada del acta de defunción del Sr. Evanan Castellano Oquendo, por la Jefatura Civil del Municipio Foráneo Chacao del Estado Miranda, de fecha 29 de mayo de 1999.

      De igual manera este documento se le otorga el valor probatorio de conformidad con los artículos 457, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil, como documento público, constando del mismo el fallecimiento del ciudadano codemandado Evanan J.C.O., prueba esta que por no aportar nada para la solución de este juicio, se desecha por inútil. Así se establece.

       Promovió igualmente la testimonial jurada de los ciudadanos A.G., M.D., R.C.C., Nailet O.d.P. y J.M., todos venezolanos, mayores de edad y con domicilio en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que previa las formalidades de ley declararan al tenor del interrogatorio que en forma verbal les sería formulado.

      Esta prueba carece de valor probatorio, por cuanto los antes nombrados ciudadanos, no comparecieron al Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, quedando desierto el acto de declaración. Así se establece.

       Prueba de informes, solicitando se oficiara al Tribunal Unipersonal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, Sala 1 a fin de que remitiese al Tribunal, el dictamen del perito J.A.B.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.162.259, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia, en razón del avalúo efectuado al inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas, Calle 80-A, No. 74-07 y al apartamento ubicado en el edificio Boston, piso 5, apartamento 5B de esta Ciudad de Maracaibo, en fecha 29 de Octubre de 2001.

      Esta prueba de informes, ubicada en los folios doscientos sesenta y uno (261) al doscientos sesenta y ocho (268), constituye una prueba trasladada de un proceso primario, donde intervinieron las mismas partes del presente juicio, de la cual se desprende información en cuanto al valor de los dos inmuebles que participan en esta causa, de la cual se extrae que el valor del inmueble ubicado en el edificio Boston era de Treinta y Cinco Millones Quinientos Setenta Mil Bolívares, y que el del inmueble ubicado en el sector La Limpia, Calle 80ª, signado con el Nº 74-07 tenía un valor de Cincuenta y Dos Millones Cuatrocientos Sesenta Mil Bolívares. Esta prueba al no haber sido impugnada por la parte contraria, la misma obtiene pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.384 del Código Civil; sin embargo, en razón que el resultado de su contenido, no es vinculante en relación a los hechos que pretenden demostrarse en este nuevo proceso, este tribunal, la desecha por inútil. Así se establece.

      Así mismo, durante el lapso probatorio, la representación judicial de la parte demandada reconviniente promovió las siguientes pruebas:

      • El mérito favorable que se desprende de los autos del proceso.

      Esta invocación no constituye un medio de prueba propiamente, sino el principio de la comunidad de la prueba, del cual deriva el deber a esta Jurisdicente, de valorar los medios probatorios que hayan sido consignados en este juicio, en cuanto favorezcan a ambas partes, ya que una vez que han sido introducidos al proceso, no son de uso exclusivo del promovente, sino que forman parte integral del juicio, los cuales crearán o no, convicción de la verdad al rector del proceso. Así se establece.

      • Promovió las siguientes documentales:

   1. Copia certificada signada con el No.589 de certificado emitido por el Ministerio de Hacienda, Inspectoría Fiscal de Sucesiones de fecha 10 de Agosto de 1.987.

      A este documento, inserto en los folios setenta y seis (76) al setenta y ocho (78), ya le fue otorgado su valor probatorio, en la letra d) de la novena viñeta de este Capítulo Tercero. Así se establece.

   2. Copia fotostática simple de Oficio signado bajo el No. DCM-242 2002 de fecha 10 de Julio de 2002, emitido por el Departamento de Construcción de la Dirección de Ingeniería Municipal.

      Esta copia simple de documento público administrativo claramente inteligible, ubicado en el folios doscientos ochenta y dos (282), de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no adquiere el carácter de fidedigna, en razón de haber sido debidamente impugnada por la parte interesada; y al no haber sido confrontada con su original, la misma carece de todo valor probatorio dentro de este proceso. Así se establece.

   3. Copia fotostática simple de Oficio signado bajo el No.0127-2002 de fecha 25 de Junio de 2002, emitido por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, referida a la solicitud de inspección a un inmueble ubicado en la Avenida 74, cruce con calle 80ª, No. 74-07, Urbanización Las Lomas, habitado por la Sra. K.G.d.G..

      De igual manera, según se evidencia del folio doscientos ochenta (280), esta copia simple de documento público administrativo claramente inteligible, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no adquiere el carácter de fidedigna por cuanto fue objeto de impugnación por la parte contra quien se opuso, aunado al hecho de que la parte promovente, no utilizó la prueba de cotejo como medio de defensa, lo que produce que la misma carezca de todo valor probatorio en el presente proceso. Así se establece.

   4. Carta dirigida a la ciudadana J.H. en fecha 21 de Agosto de 2002, por la ciudadana K.G.d.G..

      Esta carta misiva como documento privado, inserta en el folio doscientos veintisiete (227), es valorada de conformidad con lo establecido en el artículo 1.371 del Código Civil. La misma se encuentra firmada por la ciudadana K.G.d.G., quien presuntamente la elaboró, ya que no consta de su puño y letra, en la cual consta que la parte actora pretende comunicar a la codemandada J.H., sobre la situación de deterioro del inmueble objeto del contrato de opción a compra, solicitándole que tomara en cuenta los informes de los Organismos del Estado y procediera a la demolición del referido inmueble, por lo que cumple con la exigencia del Legislador, al contener un hecho controvertido en esta causa. Ahora bien, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.374 del Código Civil, dado que no tiene la firma de la persona a quien fue dirigida, la carece de eficacia probatoria Así se establece.

   5. Recibo telefónico emitido por la empresa mercantil CANTV en donde se evidencia llamadas telefónicas al número 0268-253-14-14 de la ciudad de Coro Estado Falcón correspondiente a la ciudadana Nadezka Torrealba, marcada con la letra “D”, por parte de la ciudadana J.H.T..

      Este documento privado, emanado de tercero, inserto en el folio doscientos veintinueve (229), es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no haber sido ratificado por medio de la prueba testimonial o de informes, la misma carece de todo valor probatorio en este juicio. Así se establece.

      • Prueba de experticia a los fines de comprobar fehacientemente del estado grave de deterioro del inmueble ubicado en la calle 80-A de la Urbanización Las Lomas, Parroquia Cacique Mara de esta Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia; y que para el nombramiento de los expertos debían observarse las reglas previstas en los artículos 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil.

      Para la realización de esta prueba, la cual corre inserta en los folios doscientos ochenta y seis (286) al folios trescientos dos (302), el día 28 de octubre de 2003, fueron nombrados como expertos y debidamente juramentados, los ciudadanos Rixio Segundo F.R., I.E.L.M. y R.G.C., titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.516.510, 3.924.657 y 97.666, nombrado el primero por la parte demandada, el segundo por la parte demandante y el tercero por el tribunal. El primero y el tercero de los expertos nombrados, llegaron a la conclusión de que la obra estaba mal construida y que su deterioro en el tiempo era de gran riesgo, lo que hacía que la vivienda fuera inhabitable y en condiciones tan deplorables que podría hasta causarle su derrumbe. En cuanto al experto I.E.L.M., el mismo estuvo de acuerdo en todo lo expuesto en el informe, menos en su conclusión, expresando lo siguiente:

      Definitivamente, las grietas que presenta la vivienda objeto de este litigio, no son por asentamiento del terreno, al menos en lo que respecta a la vivienda original, la cual tiene aproximadamente 30 años de construida, y ya está estabilizada desde el punto de vista de asentamiento, con un comportamiento estructural acorde como fue diseñada, pero se realizaron unas obras de ampliación mal ejecutadas sin ninguna planificación estructural (sin que las mismas sean avaladas por un profesional de la Ingeniería Civil), dicha ampliación le ha agregado unas cargas y esfuerzos adicionales a la estructura original, que evidentemente no habían sido previstas y como son cargas estáticas, con el tiempo producen su efecto negativo sobre las estructuras. Si aplicamos la lógica muy sencilla del principio de causa efecto, propongo alguna de las soluciones siguientes:

      1. Reforzar las estructuras correspondientes a la ampliación de la vivienda, para separar las nuevas cargas actuantes de las existentes en el proyecto original, para lo cual debe hacerse un proyecto de la ampliación debidamente revisado y permisazo por los organismos correspondientes y las obras de esfuerzo deben ser supervisadas por un profesional de la materia.

      2. Demoler las obras de ampliación de la vivienda, para liberar a la construcción original de las nuevas cargas y esfuerzos de la ampliación. Si se va ampliar de nuevo la vivienda, debe hacerse igualmente con un proyecto.

      En ambos casos, deben repararse las grietas ocasionadas en la vivienda original, (sin la ampliación) y hacerle seguimiento al comportamiento de las estructuras con las nuevas solicitaciones para determinar si hubo daños irreversibles. En cualquier caso el inmueble debe ser desalojado debido al peligro inminente de falla estructural que actualmente presenta

      .

      La experticia practicada, arroja claridad y precisión sobre el estado de deterioro del bien antes identificado, lo que implica que se tiene como ciertos los hechos afirmados por la parte demandada, en cuanto a la condición de deterioro en la que se encuentra el bien inmueble ubicado en la urbanización Las Lomas, experticia que al no haber sido impugnada por la parte contraria, este Juzgado le otorga el valor probatorio que merece, conforme a lo dispuesto en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil Así se establece.

      • Testimoniales juradas de los ciudadanos I.G. y Yolayda Fernández, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.2.126.588 y 5.842.890 respectivamente, y domiciliados en esta Ciudad y Municipio Maracaibo del estado Zulia.

      Este Tribunal no puede otorgarle ningún valor probatorio, en razón de que los mencionados ciudadanos no comparecieron a rendir sus declaraciones ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, quedando el acto desierto. Así se establece.

      • Prueba de Informes, de conformidad con lo contemplado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando librar los siguientes oficios:

   1. Oficiar al Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia para que informara al Tribunal sobre la existencia en el tomo 2, Protocolo I, de fecha 16 de Noviembre de 1978 de un documento signado con el No. 39; y si el inmueble contenido en el mismo, había estado sujeto a algún tipo de gravamen o enajenación.

      Esta prueba de informes, aún y cuando en fecha 08 de octubre de 2006, el Juzgado de la causa ofició a dicho órgano, la misma no fue respondida, razón por la cual, no se le otorga valor probatorio alguno. Así se establece.

   2. Al Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, a los fines de que informara si en sus libros o registros existe un oficio signado con el No.0127-2002 de fecha 25 de Junio de 2002 y del contenido del mismo.

      El Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo, en respuesta al oficio No. 1.620 – 03, emitió copia simple del oficio No. 0127-2002 inserto en el folio doscientos ochenta (280), en el cual se observa que dicho órgano le recomendó al Director de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo, Ing. Helímenes García, la realización de una inspección para determinar los correctivos a aplicar al inmueble habitado por la Sra. K.G., ubicado en la Urbanización Las Lomas, ante el problema de la mala compactación del terreno o sobrepeso de la placa del techo, aunado a la falta de columnas en el área del lavadero.

   3. Al departamento de construcción de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Maracaibo del Estado Zulia a los fines de que informara sobre la existencia en sus archivos o registros de un oficio signado bajo el No. DCM-242-2002 de fecha 10 de Julio de 2002 así como del contenido del mismo.

      Con respecto a este informe se observa que la Dirección de Ingeniería Municipal, en oficio No E-04-020-2004, dio respuesta al oficio No. 1.619-03, informando con respecto al contenido del oficio DCM-242-2002, que el mismo hace referencia al resultado de una inspección realizada por funcionarios adscritos a dicha Dirección, a solicitud del Cuerpo de Bomberos del Municipio Maracaibo practicada en el inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas.

      En conclusión, por medio de estos dos informes, esta Jurisdicente logra comprobar, la veracidad de las afirmaciones hechas por la parte demandada en este juicio, haciendo plena prueba en favor de ella, en cuanto a las condiciones de deterioro del inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas. Así se establece.

   4. A la empresa CANTV a los fines de que informara al Tribunal sobre el nombre del propietario o titular del número telefónico (0268) 253-14-14 y desde hacía cuanto tiempo.

   5. A la sociedad mercantil MRW, a los fines de que informara la existencia en sus archivos o registros físicos, de un oficio dirigido a la ciudadana J.H. en fecha 26 Agosto de 2002.

      En cuanto a estas dos (02) pruebas informativas, se observa de actas, que el Juzgado de la causa por medio de oficios Nos. 1.618 – 03 y 1.617 – 03, solicitó a dichas entidades las informaciones requeridas, pero los mismos no fueron debidamente respondidos, razón por la cual, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio alguno. Así se establece.

      V

      MOTIVOS PARA DECIDIR

      Antes de dar inicio al análisis de esta causa, considera esta Juzgadora aclarar en lo que se refiere a la demanda principal intentada por la abogada C.S.d.C. en representación de la parte actora, que la misma va a ser calificada, al igual que el a quo, como una demanda de cumplimiento de contrato, ya que como bien se observa de la parte narrativa de esta sentencia, la parte demandante solicitó el pago del dinero adeudado por los promitentes compradores según lo acordado en el contrato de opción a compra, el cual se analizará más adelante, y a la vez, el otorgamiento del documento definitivo de la venta del inmueble objeto del mencionado contrato.

      Ahora bien, en el presente proceso tenemos que, la principal fuente de obligaciones para las partes debatientes, devienen de un contrato, entendiéndose por esta figura bajo el criterio de los autores E.M.L. y E.P.S., en su libro CURSO DE OBLIGACIONES. Derecho Civil III. Tomo II. Editorial Publicaciones UCAB. Caracas, 2004. Pág. 515, en sentido amplio y restringido como:

      …Un acuerdo unánime entre dos personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato

      .

      …El contrato sería la convención que tiene por objeto constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir relaciones jurídicas de tipo patrimonial; por ejemplo, la donación, la venta. La convención estaría referida a la creación, regulación y extinción de las relaciones jurídicas personales o familiares, tales como la separación de cuerpos, el matrimonio y otras de alcances jurídicos diferentes a la relación patrimonial

      .

      Revisando la definición legal del contrato, nos encontramos que el legislador en nuestro Código Civil, específicamente en el artículo 1.133, lo consideró como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, lo que implica que el contrato no es otra cosa, que el convenio o el pacto celebrado entre las partes, a través del cual delimitan o definen sus derechos y sus obligaciones.

      En el Código Civil, la norma legal establecida en el artículo 1.474, dispone lo siguiente:

      Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

      .

      Al respecto, el Dr. R.G. B., en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS. Tercera Edición. Maracaibo 1993. Pág. 24, aclara lo siguiente:

      Esta definición es errónea, a tal punto que parece imposible que el Legislador venezolano del 42, que hizo la reforma del Código con bastante acierto, pudiera haber cometido un error tan elemental…

      En realidad, la definición del Código no corresponde al contrato de compraventa, sino a la promesa de venta, porque cuando dice que el vendedor se obliga a transferir la propiedad de la cosa, lo que esta explicando en realidad es que, con posterioridad al acuerdo de las partes, comprador y vendedor, se va a verificar la transferencia de la propiedad, como si esta transferencia dependiera de hechos posteriores al acuerdo de las partes…”. (Negrillas del Tribunal).

      De manera que, siendo que en este caso, operó una promesa futura de comprar y vender, el mismo encuadra perfectamente en el sentido real de esta norma, manifestado en el hecho de que los ciudadanos W.H.H.T. y J.H.T., antes identificada, prometieron transmitir los derechos de propiedad, a través de una venta futura, a los ciudadanos Evanan J.C.G. y K.J.G.O.d.G., en representación de sus antes menores hijos J.M.C.G. y J.G.C.G., ya identificados, y éstos a su vez se comprometieron a adquirirlo en propiedad, pagando un precio por ello.

      Ahora bien, para que no exista ningún tipo de duda en cuanto al contrato fundamento de las acciones, considera pertinente quien juzga, clarificar la naturaleza jurídica de la promesa bilateral de venta, a la luz del autor J.L.A.G., en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS. Derecho Civil IV. Universidad Católica A.B.. Caracas, 2005. Pág. 190:

      “(…)

      Promesa Bilateral de Venta

      Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

      Naturaleza Jurídica

      En Venezuela,…no es obstáculo para la formación del contrato el hecho que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que está obligado a mantenerla (C.C. art. 1.137, ap. 40). De allí pues que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato. El Código italiano del 42 admite expresamente la ejecución específica forzosa de la promesa de venta. (Negrillas del Tribunal).

      Del carácter contractual de la promesa bilateral de venta, se desprende el deber para las partes de cumplir con la celebración de un contrato futuro; como fin propuesto por cada una, lo cual implica una obligación de hacer para ambas, que al cumplirse, trae como efecto consecuente, la extinción del contrato preliminar y el nacimiento de un nuevo contrato, el cual sería el de la venta definitiva, razón por la cual, mal puede considerarse el presente contrato como un contrato de venta, cuando en realidad es un precontrato.

      Luego de tal aclaratoria, tenemos que, el thema decidendum de la actual controversia, versa sobre un contrato de opción de compra venta conocido por la doctrina como precontrato, contrato de promesa, contrato preparatorio, entre otros, suscrito por las partes debatientes en este juicio; el cual constituye el fundamento de debate tanto para la actora en su demanda por cumplimiento de contrato, quien alega el incumplimiento de la parte demandada ante la falta de pago de la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. F 15.000,00) por concepto de saldo deudor, más los intereses moratorios, y la falta de otorgamiento definitivo de los documentos de venta, ya identificados, valorados y analizados en su oportunidad, como también para la parte demandada en su demanda reconvencional por resolución de contrato, quien se excusó de su incumplimiento ante la negativa por parte de la institución bancaria de otorgar el préstamo con el que iba a cancelar el saldo pendiente, toda vez que el perito nombrado por dicha institución, determinara las condiciones de deterioro del inmueble que aspiraban comprar en plena propiedad, alegando a su vez el incumplimiento de la actora reconvenida como promitentes vendedores, por el hecho de no haber cumplido con la cancelación de las solvencias municipales del inmueble ofrecido en venta.

      El artículo 1.159 del Código Civil, establece lo siguiente:

      ARTÍCULO 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

      . (Negrillas del Tribunal).

      Respecto a este artículo, E.M.L. y E.P.S., en su obra CURSO DE OBLIGACIONES, Tomo III, Caracas, 2004, Pág. 810, explica:

      “La primera frase de esta disposición legal consagra el principio denominado por la doctrina “el contrato - ley”, según el cual el contrato es de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en la responsabilidad civil o en otros efectos del incumplimiento: cumplimiento forzoso, en especie o por equivalente, daños y perjuicios, ausencia de responsabilidad cuando el incumplimiento en los contratos bilaterales.

      Las partes están obligadas a cumplir el contrato de la misma manera que están obligadas a cumplir la ley…. Nace así el principio de la autonomía de la voluntad como fundamento de la fuerza obligatoria del contrato, que se complementa con el principio rector en materia del cumplimiento de las obligaciones según el cual “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (Art. 1.264CC). En definitiva, lo que crean las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad es de obligatorio cumplimiento y deben cumplirse de la misma manera que las leyes…”. (El subrayado es del Tribunal).

      De lo anterior se desprende que, cuando existe un contrato en la relación de debate que sostengan las partes, las disposiciones que hayan sido establecidas por ellas mismas en el contrato, deben ser cumplidas en la manera como hayan sido acordadas; pero además, este principio, no sólo es para las partes, sino que también, precisa al Órgano Jurisdiccional al momento de intervenir en la decisión del litigio, limitándolo al momento de interpretar el contrato, ya que éste deberá hacerlo, de acuerdo a lo que hayan expresado los contratantes, tomando en cuenta la voluntad que hubiesen tenido al celebrarlo.

      A continuación, pasa esta Juzgadora a la verificación de las obligaciones adquiridas por las partes, contenidas en las cláusulas del contrato de opción a compra autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo del estado Zulia en fecha 13 de septiembre de 2.000, anotado bajo el Número 33, Tomo 165, de los Libros de Autenticaciones, las cuales fueron prorrogadas por las partes por medio de documento privado en fecha 17 de abril de 2002, documento este del cual se destacan a continuación, las siguientes cláusulas:

      CLÁUSULA

      SEGUNDA: Los PROMITENTES VENDEDORES dan en OPCIÓN DE COMPRA a los PROMITENTES COMPRADORES, el Inmueble descrito en el particular primero, libre de todo gravamen y sin limitación alguna, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), de los cuales han recibido en fecha once de diciembre del dos mil (11-12-2.000) de los PROMITENTES COMPRADORES, la cantidad de BOLÍVARES TREINTA Y CINCO MILLONES (Bs. 35.000.000,00) representados en un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Número 5B, piso 5, Edificio Boston, Calle 66ª, entre Avenidas 11 y 12, Municipio Maracaibo Estado Zulia, adquirido por los PROMITENTES COMPRADORES, según documento protocolizado por ante la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registros del hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Número 39, Tomo 2, Protocolo 1, de fecha 16 de noviembre de 1.978, y por sucesión hereditaria de su causante EVANAN J.C.O., según Certificado Número 589, emitido por el Ministerio de Hacienda, Inspectoría Fiscal de Sucesiones, de fecha 10 de agosto de 1.987. Cuya entrega se perfeccionará en el acto en que se verifique la entrega de la documentación legal, para lo cual queda obligada la ciudadana K.J.G.O.D.G. a realizar la tramitación de la autorización con respecto a los menores ante los Tribunales competentes, y las solvencias de todos los servicios del bien objeto de la presente negociación, para lo que se le otorga un lapso de CIENTO VEINTE (120) días, contados a partir de la fecha del presente documento privado.

      TERCERA: Los PROMITENTES VENDEDORES entregaron el bien inmueble, que es de su única y exclusiva propiedad, descrito en la cláusula número uno, en fecha primero de julio del dos mil (01-07-2000), libre de todo gravamen, a los PROMITENTES COMPRADORES.

      CUARTA: Los PROMITENTES COMPRADORES, pagarán el precio bajo la siguiente modalidad: la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 35.000.000,00) representados en un apartamento, en el Edificio Boston, Piso 5, Apartamento 5-B, ubicado en la Calle 66 A, entre Avenidas 11 y 12, en jurisdicción del antes Municipio Coquivacoa, hoy Parroquia O.V.d.M.M.d.E.Z.,…adquirido por los PROMITENTES COMPRADORES, según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del hoy Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 39 , Tomo 2, Protocolo 1°, de fecha 16 de noviembre de 1978, y por Sucesión Hereditaria de su causante EVANAN J.C.O., según CERTIFICADO DE LIBERACIÓN N° 589, emitido por el Ministerio de Hacienda, Inspectoría Fiscal de Sucesiones, de fecha 10 de agosto de 1.987, el cual recibieron los PROMITENTES VENDEDORES en fecha 11-12-2000 en calidad de arras, y la cantidad de BOLÍVARES QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) dentro del lapso de ciento veinte (120) días, contados a partir de hoy, fecha en que se firma el siguiente contrato.

      QUINTA: Queda convenido entre las partes que los PROMITENTES COMPRADORES, se obligan a tramitar por ante los Tribunales de Protección del Niño y del Adolescente, por su propia cuenta y costo, dentro del término al que se contrae la presente opción, la autorización correspondiente para la compra y la venta de los inmuebles objetos de la misma...

      SÉPTIMA: Los PROMITENTES VENDEDORES declaran haber recibido de los PROMITENTES COMPRADORES la cantidad de BOLÍVARES DOS MILLONES CIEN MIL CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 2.100.000) en fecha tres de enero del año dos mil dos (03-01-2.002), según depósito efectuado a la Cuente Corriente Número 339-1014037 del Banco de Venezuela, por concepto de parte de los intereses moratorios en ocasión a la presente negociación, obligándose a los PROMITENTES COMPRADORES a cancelar los intereses pendientes

      (Negrillas del Tribunal).

      En lo que concierne a la interpretación que debe hacer este Juzgador al contrato de opción de compra celebrado entre las partes, el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 12 establece lo siguiente:

      ARTÍCULO 12.-

      (…)

      En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

      . (Negrillas del Tribunal).

      Así mismo, en sentencia del 27 de julio de 2004, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en el caso M.M. Pedauga contra Desarrollos Urbanísticos Elan C.A., en cuanto a la manera en que los Órganos Jurisdiccionales deben interpretar los contratos, pronunció lo siguiente:

      …Es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en el caso de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. (Sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A.,).

      En este orden de ideas, la Sala ha establecido que “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.” (Sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Caso: Universidad Central de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A). (Negrillas del Tribunal).

      Tomando en consideración la norma legal y el criterio jurisprudencial referido, se destaca de las cláusulas previstas del contrato de opción a compra, que fue voluntad de las partes entregarse ambos inmuebles, es decir, tanto los promitentes vendedores entregaron en fecha 01 de julio de 2000 a los promitentes compradores el bien ubicado en la Urbanización Las Lomas, como los promitentes compradores entregaron en fecha 11 de diciembre de 2000 a los promitentes vendedores el bien ubicado en el Edificio Boston en calidad de arras, el cual representaba como parte del precio total de la venta, la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares, quedando a deber la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. F 15.000,00). Así mismo, establecieron para el otorgamiento definitivo de ambos documentos, un lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha cierta del documento, esto es, 17 de abril de 2002, habiendo quedado comprometida la ciudadana K.J.O.G., a cumplir con los trámites correspondientes a la debida autorización de sus antes menores hijos por ante el respectivo Tribunal de Protección, para el otorgamiento del documento definitivo de venta.

      Siendo esto lo más resaltante de lo previsto en dicho contrato y retomando la pretensión de la parte actora reconvenida, tenemos que ésta fundamentada en lo acordado en el mencionado contrato, alegó el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, en el sentido de no haber cancelado el saldo deudor del monto total de la deuda, es decir, la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,00) que en bolívares actuales equivalen a Quince Mil Bolívares (Bs. F. 15.000,00), más los intereses moratorios, y por no haber cumplido con las obligaciones atinentes a los promitentes compradores, en cuanto al otorgamiento del contrato de venta, exigiendo adicionalmente la indemnización por concepto de daños y perjuicios.

      Por su parte, la parte demandada reconviniente, ante estas afirmaciones en su contra, excusó la falta de pago y el otorgamiento del documento de venta definitiva, alegando el retardo en el proceso del crédito bancario para la cancelación del dinero restante de la deuda, en razón de que luego del peritaje ordenado por la Institución Bancaria, fue determinado el estado de agrietamiento en el que se encontraba el referido inmueble, situación que ocasionó la negativa del otorgamiento de tal crédito, y en consecuencia, el incumplimiento a sus obligaciones.

      Ahora bien, para determinar la procedencia o no de la presente acción, es necesario la verificación de las obligaciones inherente a las partes, tanto para los promitentes vendedores como para los promitentes compradores; pues como bien lo establece el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones adquiridas por las partes, deben ser cumplidas de la misma manera en la que fueron contraídas; y en este sentido, tenemos que, por un lado, los promitentes compradores, tenían el deber de cancelar la cantidad que restaba de la deuda, y en el caso específico, de tramitar la debida autorización de sus antes menores hijos ante el Tribunal de Protección correspondiente, así como cumplir con los trámites de protocolización del documento de venta para su otorgamiento; y por el otro, los promitentes vendedores, como parte actora en este proceso, aunque no lo especificaron en el contrato, legalmente tenían la obligación de cumplir con el pago de las respectivas solvencias o rentas municipales correspondientes al inmueble objeto de la futura venta, las cuales serían exigidas para el momento del otorgamiento del documento de venta definitiva.

      Al respecto, cabe decir que, los promitentes compradores como parte demandada, no demostraron el cumplimiento de la tramitación correspondiente a la compra del inmueble prometido en venta, ya fuesen los gastos correspondientes a la autenticación o protocolización del documento de venta, y aunque ciertamente se evidenció la veracidad de sus alegatos en cuanto al estado de deterioro que presentó el inmueble, no es menos cierto la negligencia que demostró al no haber ejercido en tiempo oportuno, las acciones correspondientes, o en todo caso, no demostró la notificación oportuna a los promitentes vendedores sobre el estado de deterioro de dicho inmueble.

      Aunado a ello, comparte esta Sentenciadora con la parte demandante reconvenida, que no hubo veracidad en los alegatos expuestos por los promitentes compradores, al afirmar que los defectos del inmueble habían comenzado a manifestarse al año siguiente de haberlo recibido, por cuanto siendo que el inmueble ubicado en la Urbanización Las Lomas fue entregado a los promitentes compradores en fecha 01 de julio de 2000, cómo es que en fecha 17 de abril de 2002 solicitan la prórroga del contrato de opción a compra.

      En definitiva, siendo que la parte actora reconvenida, logró demostrar el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, es decir, que efectivamente no pagó la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. F. 15.000,00), restantes al monto total de la venta, tal como la misma parte demandada reconviniente lo reconoció, durante el plazo de los ciento veinte (120) días contados a partir del 17 de abril de 2002, a pesar de haber obtenido la autorización para comprar y vender otorgada por el Tribunal de Protección, aunado al hecho de no haber quedado demostrada la tramitación del otorgamiento del documento de venta definitiva, esta Sentenciadora considera declarar Con Lugar la presente demanda de Cumplimiento de Contrato. Así se decide.

      A continuación, antes de pasar a resolver lo peticionado por la parte demandada reconvenida, es necesario, dirimir lo referente a la procedencia o no del pago de los intereses moratorios solicitados por la parte actora reconvenida en su libelo de demanda, los cuales fueron estimados en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00), los cuales equivalen en la actualidad a Mil Quinientos Bolívares, (Bs. F. 1.500,00), entendiendo por estos, aquellos reclamados por el acreedor al deudor, con motivo del perjuicio resultante de la mora en el cumplimiento de una obligación.

      Al respecto, el Código Civil Venezolano en el artículo 1.277, concatenado con el artículo 1.746, establecen lo siguiente:

      Artículo 1.277.- A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales.

      Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.

      Artículo 1.746.- El interés es legal o convencional.

      El interés legal es el tres por ciento anual…

      .

      De manera que, siendo evidente la existencia de una obligación incumplida por la parte demandada, como es el pago de la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 15.000,00), correspondientes al saldo pendiente del monto total de la venta, el cual debió haber sido cancelado dentro del lapso de ciento veinte días (120) acordados en la prórroga del contrato de opción a compra venta en fecha 17 de abril de 2002, plazo este el cual se venció el día 15 de agosto de 2002, transcurrido desde ese día hasta la presente fecha dos mil trescientos ochenta y dos días (2.382), esta Sentenciadora considera la procedencia en derecho de la presente reclamación, para lo cual debe aplicarse la siguiente fórmula: Capital adeudado x 3% entre 360 x los días de vencimiento; es decir, el capital adeudado, el cual corresponde a Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 15.000,00), se multiplica por el porcentaje de interés, que en este caso, corresponde al tres por ciento (3%) de interés legal de conformidad con el artículo 1.376 ejusdem, y el resultado de esta multiplicación se divide entre trescientos sesenta (360), lo cual arroja el interés diario, y ese interés diario, se multiplica por los días de vencimiento, los cuales son dos mil trescientos ochenta y dos (2.382) días, razón por la cual, la cantidad debida por la parte demandada reconviniente a la parte actora reconvenida por concepto de interés moratorio, corresponde a Dos Mil Novecientos Setenta y Siete Bolívares Fuertes (Bs. F. 2.977). Así se decide.

      Ahora bien, según se extrae de los argumentos expuestos en el libelo de demanda, la parte actora reconvenida, además de solicitar el pago de la cantidad adeudada más los intereses moratorios, exigió por concepto de daños y perjuicios el pago de la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. F. 35.000,00), de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del documento de opción a compra.

      Al respecto, cabe destacar que, según la cláusula cuarta, el inmueble perteneciente a los promitentes compradores, ubicado en la calle 66-A, entre Avenida 11 y 12, Edificio Boston, quinta planta, fue recibido por los promitentes vendedores en fecha 11 de diciembre de 2000, en calidad de arras, lo que quiere decir, que regularon de manera convencional, el monto para la reclamación de los daños y perjuicios.

      El Código Civil en su artículo 1.263, dispone:

      Artículo 1.263.- A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado

      .

      En cuanto a los tipos de arras, E.M.L. Y E.P.S., en su citada obra, Pág. 946: expresa:

      Las arras pueden ser de dos especies:

   1. Las arras confirmatorias, en cuyo caso al cumplirse la obligación de quien las recibió deberá devolverlas o imputarlas al precio.

   2. Las arras penitenciales, en cuyo caso constituyen una suma que una de las partes da a la otra, para poder desistir del contrato preliminar, y en consecuencia no celebrar el contrato definitivo. Esta se diferencia de la multa penitencial, que consiste en una prestación que una de las partes, o ambas, pagará a la otra en caso de desistir o revocar el contrato ya celebrado”.

      En el caso sub iudice el inmueble entregado en arras, corresponde al tipo de arras confirmatoria, y en este caso, imputables al precio, pero cabe decir que, además de que los daños y perjuicios fueron previstos con el inmueble dado en arras, mal pudo la parte actora en el presente proceso, solicitar los daños y perjuicios, cuando su demanda fue por cumplimiento de contrato, en virtud de que no es procedente reclamar al mismo tiempo, el cumplimiento del contrato y a su vez la reclamación de los daños y perjuicios; por lo que en consecuencia, esta Juzgadora declara Improcedente en este juicio, la reclamación por daños y perjuicios solicitados a la parte demandada reconviniente. Así se decide.

      Por otro lado, pasando ahora a lo peticionado por la parte demandada reconviniente en este proceso a través de demanda por resolución de contrato, pasa esta Juzgadora a resolver primeramente lo atinente a la caducidad de la acción por vicios ocultos de la cosa, solicitada por la abogada C.S.d.C., como representante de la parte actora (demandante reconvenida), bajo las siguientes consideraciones:

      En el escrito de informes presentado ante esta instancia superior, alegó la apoderada judicial de la parte actora; C.S.d.C., que la sentencia apelada de fecha 26 de enero de 2005 dictada por el Juzgado de la causa, presentaba incongruencia negativa al omitir el Tribunal de manera total y absoluta pronunciarse sobre la Caducidad de la acción por vicios ocultos de la cosa, limitándose a admitir la existencia de la caducidad para reclamar los daños ocultos de la cosa, sin pronunciarse sobre las consecuencias propias de la misma, como sería haber declarado sin lugar la reconvención por daños y perjuicios, infringiendo con ello, el artículo 243 ordinal 5to y el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

      Como defensa ante tal afirmación, el abogado J.N.B., ya identificado, en representación de la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación, alegó que los promitentes vendedores, habían incumplido con la obligación de responder por saneamiento ante los vicios ocultos de la cosa, de conformidad con los artículos 1.518 al 1.525 del Código Civil, ya que efectivamente, se cumplían con todos los requisitos consagrados en la ley, para configurar un vicio de la cosa: “a) la afecta cualitativa y cuantitativamente, b) la afecta al uso al cual está destinada, c) el vicio es de una magnitud que de haberse conocido antes de la firma de la opción de compra venta jamás la hubiésemos prometido comprar, d) que el vicio deba comprobarse mediante la utilización de expertos, e) existe aún en la actualidad y f) fue ignorado por nosotros”.

      De esta manera, una vez planteadas ambas posiciones, para resolver lo pertinente a la caducidad solicitada, esta Sentenciadora, dilucida el concepto de la misma, a la l.d.J.M.O., en su obra LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Y LA CADUCIDAD. 2da Edición. Academia de Ciencias Políticas y Sociales Centro de Investigaciones Jurídicas. Caracas, 2006. Pág. 159, 160, quien la define en los siguientes términos:

      La caducidad (del latín: caducus: que ha caído) es la pérdida de una situación subjetiva activa (derecho, en sentido lato) que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta impuesta por una norma para la conservación de tal situación cuando ya se goza de ella o, en caso contrario, si no se la tenía, para la adquisición de tal situación…

      :

      Así mismo, el Profesor R.R.M., de la Universidad Católica del Táchira, en su obra titulada NULIDADES PROCESALES, PENALES Y CIVILES, Librería J. Rincón. Caracas, 2007. Pág. 687, explica esta misma figura, en los siguientes términos:

      El transcurso del tiempo sin que se ejerza el derecho procesal de entablar judicialmente una pretensión determinada suscita el advenimiento de la caducidad, lo que significa que es inadmisible para su estudio de fondo. La ley establece, con relación a los derechos, suelen determinar plazos determinados dentro de los cuales deben hacerse valer en proceso los derechos sustanciales que nacen de las relaciones jurídicas sustanciales correspondientes, so pena de caducidad

      .

      De la doctrina antes expuesta, se entiende que, la caducidad es la pérdida total y definitiva de un derecho, como resultado de no ser ejercido oportunamente en el tiempo correspondiente; de manera que, no es interrumpible, a diferencia de la prescripción y de la perención, y por ello, su efecto siempre será de pérdida, jamás de adquisión; por tanto, la caducidad es la pérdida total y definitiva de un derecho, lo que quiere decir que si el derecho en referencia no se ejerce en el tiempo establecido, se pierde preclusivamente.

      En relación a este particular el tribunal de la causa enunció lo siguiente: “…que si bien existe el saldo deudor antes indicado a favor de los demandantes reconvenidos es cierto que el inmueble vendido presenta daños en su infraestructura que aun (sic) cuando se haya operado la caducidad para reclamar los daños ocultos, se demostró los daños y perjuicios reclamados por la parte demandada reconviniente”; pronunciamiento del cual se precisa que, tal como lo afirmó la parte demandante reconvenida, el a quo en su decisión, se limitó a considerar la existencia de la caducidad para reclamar los daños ocultos, sin hacer un pronunciamiento expreso y detallado, en el cual motivara su razonamiento.

      Ahora bien, en el caso que se analiza, como bien narran las actas, la parte demandante reconvenida, solicitó la declaratoria de caducidad de la acción, invocando el artículo 1.525 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente: “el comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año, contado desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles…”.

      De la referida norma legal se entiende que, el Legislador estableció para el comprador de la cosa, la posibilidad de ejercer la acción redhibitoria, con el fin de que pueda exigir el reintegro del precio, a cambio de la devolución de la cosa vendida, siempre y cuando la cosa, presente algún vicio que afecte su uso, teniendo como tiempo útil para proponerla, el término de un (01) año, el cual debe ser contado a partir de la entrega del inmueble.

      De manera que, la acción redhibitoria es aquella por medio de la cual el comprador puede rescindir de la venta, como consecuencia de haber quedado disminuido el uso al que estaba destinado la cosa, por la presencia del vicio que presenta la misma, hasta el punto de haber quedado inútil. La misma es de aplicabilidad en materia de saneamiento por vicios ocultos de la cosa, y constituye una acción autónoma distinta a la que puede ejercer el comprador como garantía, al solicitar el saneamiento por defectos ocultos de la cosa, razón por la cual, mal pudo fundamentar la parte actora reconvenida la caducidad de la acción fundamentada en el artículo 1.525 ejusdem, cuando lo que en realidad contempla dicha norma, es la acción redhibitoria.

      Aunado a lo anterior, cabe destacar que lo peticionado por la parte demandada en su escrito de contestación al fondo y demanda reconvencional, según se observa en la parte in fine del penúltimo párrafo del mismo, fue la resolución del contrato de opción a compra, basada en el incumplimiento por parte de los promitentes vendedores en cuanto a la falta de pago de las solvencias del inmueble prometido en venta y en la falta de saneamiento por defectos ocultos de la cosa ofrecida en venta, razón por la cual, lo alegado por la parte demandada reconviniente no constituye una acción redhibitoria, o lo que es lo mismo, siendo que la acción redhibitoria, no ha sido ejercida en el presente caso, mal pudiera afirmarse, que la misma ha caducado, razón por la cual, considera esta Sentenciadora, declarar Improcedente la Caducidad de la acción solicitada por la parte demandante reconvenida. Así se decide.

      Por otro lado, tenemos que la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, interpuso demanda reconvencional de Resolución de Contrato, y para resolverla, este Operador de Justicia, parte del artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:

      ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

      .

      El planteamiento de este artículo, no es más que la posibilidad que tiene cualquiera de las partes, ante el incumplimiento de la otra, de ejercer ya sea la acción resolutoria o la de cumplimiento del contrato, pudiendo reclamar la indemnización de daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello, en cualquiera de las dos vías procesales que decida; a menos que hayan convenido en el contrato, una indemnización especial.

      En el caso sub iudice, la parte demandada reconviniente, como ya fue referido, eligió ejercer como un medio de terminación de los contratos bilaterales, la acción resolutoria, pretendiendo disolver el negocio jurídico celebrado con la parte actora reconvenida, motivada por la falta de cumplimiento de ésta, al no haber cancelado las solvencias municipales del inmueble objeto de la venta y por no haber respondido por los vicios ocultos de la referida cosa.

      E.M.L. y E.P.S., en su obra ya citada, Pág. 978, nos definen la acción resolutoria como:

      …La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.

      La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo

      . (Negrillas del Tribunal).

      Así mismo, COLIN Y CAPITANT, en su libro CURSO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL, Tomo III, Instituto Editorial Reus, Madrid 1.951. pág. 778, nos detallan las condiciones para el ejercicio de la Acción Resolutoria.

      1. “Para que pueda ser ejercitada la acción resolutoria se deberá exigir (…) que el incumplimiento sea debido a la culpa del deudor”.

      2. (…)

      Es necesario que sea seguro que el deudor no cumplirá su obligación. Por lo tanto, el deudor atacado con esta acción, en tanto no haya sido condenado, podrá defenderse ofreciendo cumplir su obligación”.

      (…)

3. Por último, la resolución del contrato puede no bastar para indemnizar al demandante del perjuicio que haya sufrido a causa del incumplimiento. En este caso no cabe duda de que el juez puede concederle una indemnización complementaria de daños y perjuicios”.

   Al respecto, considera pertinente este Órgano Vertical, traer a colación los requisitos de procedencia de esta acción dados por la doctrina, los cuales son los siguientes:

   1. Es necesario que se trate de un contrato bilateral.

   2. El actor debe proceder de buena fe.

   3. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada.

   4. Es necesario que el juez decrete la resolución.

   5. No es subsidiaria.

   En lo que respecta al primer requisito, la bilateralidad de los contratos implica que debe existir reciprocidad en las obligaciones asumidas en el contrato; esto es que ambas partes tengan el deber de cumplir con la entrega de una cosa o la realización de una conducta, para el caso de las obligaciones de dar y hacer; o de no realizar una determinada conducta para el caso de las obligaciones de no hacer, requisito este que se cumple en el presente juicio, es razón de que del contrato de opción a compra venta, derivan obligaciones tanto para los promitentes vendedores para como para los promitentes compradores.

   Ahora, en lo que respecta al proceder de buena fe por parte del actor; este requisito implica que el sujeto activo en el procedimiento debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación; y al respecto los autores E.M.L. Y E.P.S. en su obra titulada CURSO DE OBLIGACIONES, (2004, Tomo II, p.989), plasman el siguiente criterio:

   …El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación; ya que en tales circunstancia no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo.

   Si el actor no ha cumplido con sus obligaciones, puede el demandado oponer la excepción de incumplimiento…

   El actor no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato; ello resulta contrario a la buena fe que debe privar en el cumplimiento de los contratos. Inclusive el demandado podrá reconvenir al actor por resolución o cumplimiento del contrato, cuando el actor haya a su vez incumplido la ejecución de sus obligaciones…

   . (Negrillas del Tribunal)

   En cuanto a este segundo requisito, se puede concluir que, la parte accionante, que en este juicio es la demandada reconviniente, al no haber demostrado el cumplimiento de sus obligaciones, mal pudiera afirmarse que fue probada su buena fe, pues tal como lo expresa la transcrita doctrina, dicho incumplimiento resulta contrario a la buena fe.

   El tercero de los requisitos, además de exigir un incumplimiento por parte del sujeto pasivo de la acción, es decir del demandado, éste debe ser culposo; lo que implica que no se ejecute el acto, la actividad o conducta a la que se había obligado, pero esta falta debe ser voluntaria, que no la haya motivado una causa extraña no imputable; y que además su incumplimiento culposo recaiga sobre la obligación principal que asumió en el contrato; y en este mismo sentido los autores antes mencionados en la misma obra de CURSO DE OBLIGACIONES (2004, Tomo II, p.988), plasman el siguiente criterio:

   …En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que si la obligación que se incumple es la principal, o sea, es de las obligaciones capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.

   Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución del contrato, sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes…

   (Las negrillas y el subrayado son del Tribunal).

   En lo que respecta a este tercer requisito, cabe decir que, si bien es cierto, la parte actora reconvenida, no cumplió con el pago de las referidas solvencias municipales, no es menos cierto que dicho incumplimiento está referido a una obligación accesoria y no principal, por cuanto el cumplimiento de la misma, dependía de la tramitación para el otorgamiento del documento de venta definitivo por la parte demandada reconviniente.

   El cuarto de los requisitos, se desprende de la norma rectora contenida en el artículo 1.167 del texto adjetivo civil, que dice que en caso de que en un contrato bilateral, una de las partes no ejecute su obligación, “…la otra puede a su elección reclamar judicialmente…”; esto es que el Juez civil competente debe determinar si hubo o no un incumplimiento culposo; y a través de una sentencia constitutiva declarar la resolución, o desechar la pretensión inicial si no se llenan los extremos de Ley, razón por la cual, al no haber quedado demostrado el incumplimiento culposo de la parte actora reconvenida, mal puede declararse una sentencia constitutiva declarando la resolución del contrato de opción a compra venta.

   Por último, la subsidiaridad alude al hecho de que, la parte solicitante de la acción por resolución no puede bajo ninguna circunstancia, exigir al mismo tiempo la acción por cumplimiento, pues una no es subsidiaria de la otra; siendo que la norma a letra dice: “…la ejecución del contrato o la resolución del mismo…” y lo que en todo caso, según la norma in comento, pudiera acumularse a cualquiera de las dos acciones, es la exigencia del pago por los daños y perjuicios a los que hubiere lugar, requisito este que se cumple, por cuanto la acción por resolución no se ejerció junto con la de cumplimiento.

   En conclusión, del análisis de los requisitos de la acción resolutoria, se pudo determinar que en el presente caso, no fueron llenados los extremos, ya que si bien el contrato sobre el cual recae la acción, es un contrato bilateral por cuanto ambas se comprometieron a la realización de unas determinadas conductas, y se cumplió con el carácter de no subsidiaridad de la acción, los demandados reconvinientes no demostraron haber cumplido con sus obligaciones como promitentes compradores, quedando desvanecida su buena fe. De igual manera, no se comprobó el incumplimiento culposo por parte de la actora reconvenida, en razón de que, si bien es cierto, hubo incumplimiento en cuanto a la falta de cancelación de las solvencias municipales, el mismo fue con respecto a una obligación accesoria, la cual como bien lo enfatizó la doctrina antes expuesta, no produce la resolución del contrato, por cuanto dichas obligaciones no son determinantes del consentimiento de la otra; motivo por la cual, esta Sentenciadora considera desestimar la pretensión de la parte demandada reconviniente. Así se decide.

   En cuanto a la reclamación de los daños y perjuicios exigidos por los demandados reconvenidos, tal como fue explicitado en la demanda principal de cumplimiento de contrato, en razón de haber sido prevista en el contrato de opción a compra la reclamación de los daños en caso de incumplimiento, por medio del inmueble que fue entregado en calidad de arras, en este caso, confirmatorias, se declara Improcedente la exigencia del pago por daños y perjuicios exigidos por los demandados reconvinientes. Así se decide.

   En consecuencia, con fundamento a todo lo anteriormente expuesto, esta Superioridad decide declarar Parcialmente Con Lugar el presente recurso de apelación. Así se decide.

   VI

   DISPOSITIVA

   Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: