Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 21 de Abril de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario

de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

Vistos: Informes-

Expediente Nº 22.829

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

   I.A.) PARTE DEMANDANTE: W.F., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 3.826.121, con domicilio en la calle Fermín, Nº 16-75 de la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.E.N.E..

   I.B.) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: O.J.A. y R.F., abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 19.855.

   I.C) PARTE DEMANDADA: A.C.H., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.863.183, domiciliada en la prolongación de la avenida 4 de Mayo, Municipio M.d.E.N.E..

   I.D) APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.G.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.981.

2. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

3. BREVE RESEÑAS DEL PROCESO.

   Se recibió libelo de demanda en fecha 16 de Octubre de 2006, constante de tres (03) folios útiles, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario de la circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el cual le correspondió por sorteo al Juzgado Primero de Primera Instancia.

   Mediante diligencia de fecha 16 de Noviembre de 2006, el ciudadano W.F., consignó documento fundamental de la demanda, marcado con la letra A; dándosele entrada y ordenándose formar el expediente, en esa misma fecha.

   Por auto de fecha 22 de Noviembre de 2006, se admitió la presente demanda, y se ordenó la citación de la parte demandada, para que comparecieran por ante ese Tribunal, al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

   En fecha 04 de diciembre de 2006, se libró la compulsa de citación de la parte demandada.

   En fecha 12 de diciembre de 2006, la parte actora, consignó los emolumentos necesarios para la práctica de la respectiva citación; asimismo, confirió poder apud acta a los abogados O.J.A. y R.F..

   Por diligencia de fecha 12 de diciembre de 2006, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber recibidos los medios exigidos por la Ley para la practica de la citación de la parte demandada.

   En fecha 21 de enero de 2007, el Alguacil deja constancia de haber practicado la citación personal de la ciudadana A.C.H..

   Mediante escrito de fecha 29 de Enero de 2007, la ciudadana A.C.H., confirió poder Apud acta al abogado I.G.M..

   Posteriormente, en esa misma fecha 29 de enero de 2007, tuvo lugar el acto de contestación a la demanda, el cual fue anunciado y al mismo compareció la parte demandada, la cual procedió a consignar en el presente acto escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (4) folios útiles y anexos con cuatro (4) folios útiles.

   En fecha 05 de Febrero de 2007, las partes consignaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidos el día 06 de Febrero de 2007.

   En fecha 13 de Febrero de 2007, se llevo a cabo la evacuación de las testigos, tomando las declaraciones de las ciudadanas C.M. y N.D.C.V.d.M.; siendo declarado desierto el de los ciudadanos YILKYS KARELIZ E.L., E.M.L.P. y R.J.M..

   En fecha 13 de febrero de 2007, el abogado I.G.M., consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos en la misma fecha.

   Endecha 14 de Febrero de 2007, el abogado O.J.A., consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas ese mismo día.

   Mediante diligencia de fecha 14 de Febrero de 2007, el abogado O.J.A., impugnó el documento marcado con la letra “A”, acompañado del escrito de pruebas presentado por la parte demanda.

   En fecha 15 de febrero de 2009, el abogado I.G.M., consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidos en la misma fecha.

   En fecha 16 de Febrero de 2007, se llevo a cabo la evacuación de las testigos, tomando las declaraciones de los ciudadanos S.D.V.Z. y H.V.M.P., siendo diferidas las otras declaraciones para el tercer (3º) día de despacho siguiente al presente.

   En fecha 23 de Febrero de 2007, siendo la oportunidad fijada para la evacuación del testigo J.C.S., el cual se declaró desierto.

   Por auto de fecha 06 de Marzo de 2007, se acordó fijar acto conciliatorio para el segundo (2º) día de despacho siguiente y el mismo se declaró desierto en fecha 12 de Marzo de 2007.

   En fecha 17 de Diciembre de 2008, el abogado O.J.A., solicitó el avocamiento del Juez, lo cual fue debidamente acordado por auto de fecha 8 de Enero de 2009.

   En fecha 02 de Marzo de 2009, el abogado O.J.A., solicitó se dictara sentencia en el presente juicio.

4. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

   ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

   Alega la parte actora que suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana A.C.H., sobre un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de D.V., SUR: Con terreno que es o fue de P.M., ESTE: Con propiedad de D.V.; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo. Que dicho inmueble fue entregado en perfecto estado de conservación y limpieza obligándose LA ARRENDATARIA a devolverlo en esas mismas condiciones, tal y como se recoge en el literal “B” de la cláusula Novena del contrato. Esta relación contractual según la cláusula segunda se firmó por dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2005. Que la cláusula Tercera del referido contrato establece que: “el canon de arrendamiento mensual convenido, es por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), los seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00, para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela”. Que reza la cláusula cuarta del mencionado contrato que “La falta de pago de un (1) canon de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR, solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar”. Asimismo, resalta, que la cláusula octava establece: “La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el presente contrato, será causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considere resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado”; igualmente menciona que el literal “E” de la cláusula Novena, establece: “El arrendatario, se obliga expresamente; E) En cancelar todos los gastos por la prestación de servicios de luz eléctrica, agua potable, aseo urbano, entre otros, entregando los correspondientes recibos o solvencias al final de cada Mes”.

   Que la arrendataria, ha contravenido la cláusula Tercera del contrato, en el sentido que han dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2005 y Enero 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, sin alegar las causas que justifique su insolvencia.

   Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.579, y 1.592 del Código Civil, y los artículos 1 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Estima la presente acción en la cantidad de ONCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.700.000, oo), actualmente, ONCE MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.700, oo).

   Finalmente, solicita la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y en consecuencia la entrega del mismo, en forma inmediata, el pago de los daños y perjuicios, el pago de las costas y costos que origine este proceso.

   ALEGATO DE LA PARTE DEMANDADA:

   Siendo la oportunidad legal para dar contestación al fondo de la presente demanda el apoderado judicial de la parte actora, I.G.M., lo hizo en los siguientes términos:

   Según el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben cumplirse de buena fe; además el artículo 1.169 ejusdem dispone que, los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre de su representado, producen directamente sus efectos directamente en provecho y en contra de dicho representado.

   Por su parte el artículo 140 del código de Procedimiento Civil dispone que, no puede hacerse valer en juicio, en nombre propio un derecho ajeno.

   Adicionalmente, el artículo 1.168 del Código Sustantivo Civil establece que, en los contratos bilaterales, un contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.

   De conformidad con lo pautado en el artículo 1.213 ibidem, lo que se debe a un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término, presumiendo adicionalmente el artículo 1.214 del mismo texto, legal comentado que, siempre que en lo que contratos se estipula un término o plazo, esta establecido en beneficio del deudor.

   Así mismo dispone el artículo 1.250 del mencionado Código que, la obligación es indivisible cuando tiene por objeto un hecho indivisible, la construcción o la transmisión de un derecho no susceptible de división.

   Ordena el artículo 1.582 del último Código citado que, quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos (2) años. Por otro lado, el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone que, los contratos de arrendamiento que tengan objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto –Ley, celebrado a tiempo determinado (inmuebles urbanos y suburbanos, destinados a vivienda, comercio, industria, etc.), llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: b) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un año y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año.

   Opongo a la demanda, para que sea resuelta en limine litis, la falta de cualidad del Demandante, W.F., para intentar y sostener el presente juicio.

   Fundamento esta falta de cualidad del Actor en el hecho de que para ese momento no era propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya resolución se demanda, sino que la Propietaria es la ciudadana I.V., viuda de FERRER, quien ha debido darle la correspondiente autorización para arrendar, como lo hizo en el contrato suscrito con el ciudadano L.O.G., quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 4.868.421, por ante la Notaria Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 18 de junio del 2.004, bajo el N° 51, Tomo 53 de los libros de Autenticaciones que lleva dicha notaria, el cual acompaño, marcado A.

   Al no tener la autorización de la mencionada propietaria (o de los otros propietarios, si no era ella) para arrendar mal ha podido haberlo hecho, pues no puede valer en nombre propio un derecho ajeno y atribuirse una representación sin tenerla no puede causar efecto alguno en la persona del supuesto representado. Pero, en el supuesto de que se alegase de que tuviese la simple administración y que el contrato es por dos años fijos, tiene necesariamente que tomarse en cuenta la disposición, de cumplimiento obligatorio, del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que ipso jure extiende el contrato a un año adicional, convirtiendo en un contrato de mas de dos años, con lo que se escapa el contrato de la simple administración y pasa a ser un acto de disposición; y así pido se aclare.

   Para el supuesto de que la falta de cualidad antes expuesta fuere declarada improcedente, niego rechazo y contradigo en todas y cada unas de sus partes la demanda en contra mía interpuesta, por no ser ciertos los hecho y sin lugar los argumentos de derecho expuestos.

   Tenemos, adicionalmente, que el ciudadano W.F. arrendó el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda a mi poderdante sin que el contrato de arrendamiento que se celebró con el ciudadano L.O.G., sobre el mismo inmueble, se haya vencido o resulto por las partes, transgrediendo las disposiciones legales arriba señaladas, es decir, el contrato de celebrado con L.O.G., estaba vigente para el momento en que se contrató conmigo y el objeto del contrato no es indivisible; es más el ciudadano L.O.G. durante mucho tiempo me estuvo perturbando en mi posesión diciéndome que quien tenia derecho a ocupar el referido inmueble era él, toda vez que su contrato estaba vigente y que en tanto en cuanto no se resolviera el mismo él tenia derecho a la tenencia del mencionado inmueble porque la propietaria I.V., viuda de FERRER, se lo había arrendado y que era ella la que se lo podía rescindir, argumentando que, inclusive, él tenía derecho a la prorroga legal, establecida en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que su contrato duraba hasta el 30 de junio del 2.007.

   La Señora A.C.H. denunció el caso ante el señor W.F., diciéndole que no le iba a pagar hasta tanto no le garantizara la posesión pacifica del inmueble y éste sólo le dijo que no se preocupara, que no le hiciera caso al señor OJEDA y que siguiera trabajando, pero nada solucionó con respecto a la perturbación de que fue objeto mi cliente y que le impidió el goce pacifico del inmueble arrendado.

   Por ello alego a favor de mi representada la excepción establecida en el artículo 1.168 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral y como el ciudadano W.F. se ha negado a cumplir con su obligación de mantener la señora A.C.F. en el goce pacifico del inmueble arrendado, es por lo que ella se niega a pagarle el canon de arrendamiento.

   Es por todo lo anteriormente expuesto, que solicito declare sin lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada en contra de mi poderdante por el ciudadano W.F.…

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   -Reproduce el merito favorable que emerge de los autos, muy especialmente el libelo de la demanda y el contrato de arrendamiento suscrito entre la parte actora y la parte demandada. En cuanto al libelo de demanda no constituye prueba en sí toda vez que el mismo contiene las pretensiones del actor los cuales deben ser demostrados en el curso del juicio.

   Al respecto, la doctrina y la jurisprudencia patria han señalado, que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. ASÍ SE ESTABLECE.-

   -Documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar, en fecha 15-06-2005, anotado bajo el Nº 44, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, con este documento se trata de demostrar que la parte demandante dio en arrendamiento a la parte actora un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (500 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de D.V., SUR: Con terreno que es o fue de P.M., ESTE: Con propiedad de D.V.; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo. Que dicho inmueble fue entregado en perfecto estado de conservación y limpieza obligándose LA ARRENDATARIA a devolverlo en esas mismas condiciones; que el mismo se firmó por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2005; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), los seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00, para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento EL ARRENDADOR, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, sería causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considerara resuelto y pudiese exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Dicho documento se aprecia y valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en razón de que no fue formalmente tachado en este proceso por la parte actora; en consecuencia, hace plena prueba de la verdad de la declaración formulada por su otorgante acerca de la realización del hecho jurídico a que el documento se contrae. ASÍ SE DECIDE.-

   Testimoniales:

   - De las declaraciones de los ciudadanos A.R. y P.M., no constan en autos sus deposiciones, en las oportunidades fijadas para que las rindieras, no hay prueba que analizar. ASÍ SE DECIDE.

   - La ciudadana C.J.M., manifestó que conocía de vista al ciudadano W.F.; que en varias oportunidades observó a los ciudadanos W.F. y L.O., conversar acerca de un contrato de arrendamiento, suscrito por ellos; que si dichas conversaciones estaban referidas a la entrega del local comercial. En cuanto a este testigo este Tribunal considera que a pesar de que el testimonio de esta ciudadana merece veracidad, por cumplir con los requisitos para su valoración, el hecho del testimonio no produce efectos probatorios en el proceso; por lo que este Tribunal, lo desecha de conformidad a lo previsto en los artículos 478 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   - La ciudadana N.V.d.M., al momento de ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada, manifestó en la DECIMATERCERA repregunta, que ella creía que era reservado para ella el sitio donde se reunió con el señor W.F., para tratar sobre la presente declaración, por lo que dicha testigo puede tener algún interés aunque sea de forma indirecta, en las resultas del juicio, razón por la cual la anterior declaración testimonial se desecha de conformidad a lo previsto en los artículos 478 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   -Documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera de Porlamar, en fecha 18-06-2004, anotado bajo el Nº 51, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, con este documento se trata de demostrar que la parte demandante autorizado por la ciudadana I.V. viuda de FERRER, dio en arrendamiento al ciudadano L.O.G., un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (500 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial; que el plazo de duración es de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2004; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), para los primeros seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), para el segundo año; que con la falta de pago de dos (2) canon de arrendamiento EL ARRENDADOR, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, y los daños y perjuicios a que hubiera lugar. Dicho documento al no haber sido impugnado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor de pruebas al ser además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y sus respectivas estipulaciones. ASÍ SE DECIDE.-

   -Documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito (hoy Municipio) Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 17-01-1969, bajo Nº 6, folios 6 vuelto al 7 vuelto, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 1969, del cual se demuestra que la ciudadana I.V. viuda de FERRER, es la propietaria del inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (500 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de D.V., SUR: Con terreno que es o fue de P.M., ESTE: Con propiedad de D.V.; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo. Este Documento se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-

   -Actas de defunción que certifican la muerte de los ciudadanos H.R.F.V., G.M.F.V. y J.F., hijos legítimos de la ciudadana I.V. viuda de FERRER, a dichas actas se les asigna el valor probatorio previsto en los artículos 457 y 1.359, eiusdem, y por tanto las aprecia como auténticas y ciertas las declaraciones contenidas en ellas, ya que no se desvirtuaron, con prueba en contrario, por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-

   Acta de defunción que certifica la muerte de la ciudadana I.V. viuda de FERRER, dejando como herederos a sus hijos, ROSARIO, JACINTA, MARINA, ANDRES, DORIS, W.F., RAFAEL, G.M. y J.F., estos tres (3) últimos fallecidos, a esta acta el Tribunal le asigna el valor probatorio previsto en los artículos 457 y 1.359, eiusdem, y por tanto las aprecia como auténticas y ciertas las declaraciones contenidas en ellas, ya que no se desvirtuaron, con prueba en contrario, por la parte demandada. ASÍ SE ESTABLECE.-

   -Autorizaciones de fechas 03-11-2004, posteriormente autenticada por ante la Notaría Publica Primera de Porlamar, en fecha 09-02-2007, anotada bajo el Nº 71, Tomo 22, en la cual se demuestra los demás comuneros autorizaron a la parte demandada, para administra el inmueble arrendado. Dichos documentos al no haber sido impugnados se tienen como fidedignos, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, a los cuales se le otorgan pleno valor de pruebas. ASÍ SE DECIDE.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   -Reprodujo e hizo valer el Copia certificada del documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Primera de Porlamar, en fecha 18-06-2004, anotado bajo el Nº 51, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, con este documento se trata de demostrar que la parte demandante autorizado por la ciudadana I.V. viuda de FERRER, dio en arrendamiento al ciudadano L.O.G., un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (500 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial; que el plazo de duración es de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2004; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), para los primeros seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), para el segundo año; que con la falta de pago de dos (2) canon de arrendamiento EL ARRENDADOR, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, y los daños y perjuicios a que hubiera lugar. Dicho documento al no haber sido impugnado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor de pruebas al ser además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y sus respectivas estipulaciones. ASÍ SE DECIDE.-

   -Reprodujo e hizo valer el Documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar, en fecha 15-06-2005, anotado bajo el Nº 44, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, con este documento se trata de demostrar que la parte demandante dio en arrendamiento a la parte actora un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (500 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de D.V., SUR: Con terreno que es o fue de P.M., ESTE: Con propiedad de D.V.; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo. Que dicho inmueble fue entregado en perfecto estado de conservación y limpieza obligándose LA ARRENDATARIA a devolverlo en esas mismas condiciones; que el mismo se firmó por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2005; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), los seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00, para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento EL ARRENDADOR, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, sería causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considerara resuelto y pudiese exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Dicho documento se aprecia y valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en razón de que no fue formalmente tachado en este proceso por la parte actora; en consecuencia, hace plena prueba de la verdad de la declaración formulada por su otorgante acerca de la realización del hecho jurídico a que el documento se contrae. ASÍ SE DECIDE.-

   Testimoniales:

   - De las declaraciones de los ciudadanos YILKYS KARELIZ E.L., E.M.L.P., y R.J.M., no constan en autos sus deposiciones, en las oportunidades fijadas para que las rindieras, no hay prueba que analizar. ASÍ SE DECIDE.

   - La ciudadana S.D.V.Z., al momento de ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandada, manifestó en las sexta y octava repregunta, que la parte actora era el padre de sus cuatros hijos, y que recibe dinero del mismo de manera regular, por lo que dicha testigo puede tener algún interés aunque sea de forma indirecta, en las resultas del juicio, razón por la cual la anterior declaración testimonial se desecha de conformidad a lo previsto en los artículos 478 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   -Copia de la Constancia de la Cancelación de la Tasa por Autorización para la Instalación de Expendio de Bebidas Alcohólicas, expedida por la Dirección de Hacienda Pública, Oficina de Administración Tributaria de la Gobernación del Estado Nueva Esparta, a la VACA RESTAURANTE AND GRILL, C.A., en fecha 24-10-2004, con lo que se demuestra que el negocio instalado por la ciudadana A.C.H. (El Caney de la Abuela), en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Dicha copia fue impugnada, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no se tiene como fidedigno, no se le da pleno valor probatorio y se tiene como desecho. ASÍ SE DECIDE.-

   Testimoniales:

   - De las declaraciones de los ciudadanos YILKYS KARELIZ E.L., E.M.L.P., y R.J.M., no constan en autos sus deposiciones, en las oportunidades fijadas para que las rindieras, no hay prueba que analizar. ASÍ SE DECIDE.

   - La ciudadana S.D.V.Z., al momento de ser repreguntada por el apoderado judicial de la parte actora, manifestó en las quinta, sexta, octava y novena repregunta, que trabaja con la señora A.H. desde que empezó a funcionar EL CANEY DE LA ABUELA; que el mismo comenzó a funcionar a partir de julio 2005; que el señor L.O. llegaba y le decía que él tenía un contrato vigente y que la abuela tenía que entregar el local, que siempre llegaba bastante alterado. En consecuencia, el testigo cuya declaración ha sido examinada le merece fe a quien aquí decide, y su testimonio se aprecia y valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

   - El ciudadano H.V., al momento de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte actora, manifestó en las quinta, sexta, octava y novena repregunta, que trabaja con la señora A.H. desde que empezó a funcionar EL CANEY DE LA ABUELA; que el mismo comenzó a funcionar a partir de julio 2005; que el señor L.O. llegaba y le decía que él tenía un contrato vigente y que la abuela tenía que entregar el local, que siempre llegaba bastante alterado. En consecuencia, el testigo cuya declaración ha sido examinada le merece fe a quien aquí decide, y su testimonio se aprecia y valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   -Documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica Segunda de Porlamar, en fecha 15-06-2005, anotado bajo el Nº 44, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, con este documento se trata de demostrar que la parte demandante dio en arrendamiento a la parte actora un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (500 M2) junto a las bienhechurías (local comercial) en el construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, destinado para uso comercial y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad de D.V., SUR: Con terreno que es o fue de P.M., ESTE: Con propiedad de D.V.; y OESTE: Con la prolongación de la Avenida 4 de Mayo. Que dicho inmueble fue entregado en perfecto estado de conservación y limpieza obligándose LA ARRENDATARIA a devolverlo en esas mismas condiciones; que el mismo se firmó por un lapso de dos (2) años fijos, contados a partir del día 01 de Mayo de 2005; que el canon de arrendamiento mensual convenido, fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), los seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00, para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; que con la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento EL ARRENDADOR, tendría el derecho solicitar la resolución del presente contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, sería causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considerara resuelto y pudiese exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Dicho documento se aprecia y valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, en razón de que no fue formalmente tachado en este proceso por la parte actora; en consecuencia, hace plena prueba de la verdad de la declaración formulada por su otorgante acerca de la realización del hecho jurídico a que el documento se contrae. ASÍ SE DECIDE.-

   - Reprodujo e hizo valer el documento privado de fecha 09 de Diciembre de 1971, donde el ciudadano D.S., le vende a R.N.S., con este documento se trata de demostrar que el ciudadano R.N.S., viene poseyendo el inmueble desde el año 1971, ósea, desde hace mas de 30 años, en calidad de propietario, el cual tiene un área aproximada de Nueve Mil Novecientos (9.900 mts) ubicado en el sitio conocido como Caserío Gómez “El Espinal”, siendo sus linderos actuales los siguientes: NORTE: En doscientos setenta y cinco metros (275 mts2), con terreno que son o fueron de A.G.; SUR: En doscientos setenta y cinco metros (275 mts2), en parte con terreno de A.G. y en parte con terrenos de la familia Salazar; ESTE: Que es su fondo con carretera que conduce a la población de El Datil antiguamente carretera a Porlamar y, OESTE: Que es su frente de treinta y seis metros cuadrados (36 mts2) con calle Piar de la Población de El Espinal, documento este el cual al no haber sido desconocido por la parte contraria se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   - Reprodujo e hizo valer documento privado donde consta que el ciudadano D.S., adquirió el referido lote de terreno en fecha 29 de Junio de 1927, según compra que este le hiciera a la ciudadana C.S., con este documento se quiere demostrar que el ciudadano D.S., era el legitimo propietario de la parcela de terreno que se reclama por prescripción adquisitiva. Dicho documento al no haber sido desconocido por la parte contraria se le otorga todo el valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.-

   Reprodujo e hizo valer el contenido de la evacuación de las testimoniales rendidas por ante el Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, donde se demuestra el reconocimiento de los documentos de compraventa, donde se estableció la tradición legal de la parcela, a los fines de demostrar que los testigos dieron fe del derecho que tiene el ciudadano R.N.S., sobre la parcela de terreno objeto de la pretensión, y al no haber sido objeto de impugnación por si solo ni conjuntamente con el extracto del expediente Nº 131-04, cursante por ante el Juzgado del Municipio Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Esparta, se tiene como fidedigna, a tenor de lo establecido en el parágrafo primero del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

   Reprodujo e hizo valer Titulo Supletorio, donde consta que el ciudadano R.I.S., construyó con dinero de su propio peculio, una casa de habitación con un área de contracción de trece metros (13 mts), de frente por veintiséis metros 26 mts) de fondo lo cual consta de documento de construcción expresa del constructor J.S.S., mediante documento autenticado ante el Juzgado de Distrito Díaz de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 18 de Enero de 1977, anotado bajo el Nº 12 folios 13 fte. y vuelto, de los libros de autenticación llevados por ese Tribunal. Dicho documento se tiene como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   Reprodujo e hizo valer el documento de propiedad del terreno donde consta que la ciudadana C.S., lo había adquirido por herencia de su hermano R.S.B., con este documento se quiere demostrar que la única dueña del terreno que se solicita la prescripción era la ciudadana C.S.. A este documento se tiene como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se le aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   Recibos emitidos en fecha 11 de Agosto de 1980, por la Administración de Rentas Municipales del Distrito Díaz, (hoy Municipio Díaz), del Estado Nueva Esparta, mediante el cual se pretende demostrar que el ciudadano R.N.S., ha venido pagando como contribuyente el impuesto sobre propiedad inmobiliaria desde el año 1978, los cuales se tienen como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se les aprecia y valora como documento públicos administrativos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

   Recibo N. 20576, emitido por la Administración de Rentas de la Alcaldía del Municipio Díaz, del Estado Nueva Esparta de fecha 21 de Marzo 2007, por concepto de pago de impuesto sobre la propiedad inmobiliaria, el cual se tiene como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se les aprecia y valora como documento público administrativo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. ASÍ SE ESTABLECE.

   Planteado como ha sido en esos términos la presente controversia, pasa este juzgador a dictar su correspondiente fallo, previó estudio de las actas y pruebas consignadas por ambas partes y trabada como se encuentra la litis en los limites anteriores, este Tribunal pasa a decidir como punto previo a la sentencia de fondo la falta de cualidad alegada por la parte demandada.

   FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   Punto Previo.-

   La parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda opuso como excepción perentoria de fondo, la falta de cualidad del demandante para intentar la presente demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con el argumento de que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, no era propietario del inmueble objeto del juicio, sino que la propietaria es la ciudadana I.V. viuda de FERRER, quien ha debido darle la correspondiente autorización para arrendar, como lo hizo en el contrato suscrito por L.O.G., y que al no tener autorización para arrendar mal ha podido hacerlo, por cuanto no puede hacer valer en nombre propio un derecho ajeno y atribuirse una representación sin tenerla.

   Asimismo, se observa al folio 25, que el apoderado judicial de la ciudadana A.C.H., expresa que el ciudadano W.F. arrendó el inmueble, objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, sin que el contrato que se celebró con el ciudadano L.O.G., sobre el mismo inmueble, se haya vencido o resuelto por las partes , es decir que el contrato celebrado con L.O., estaba vigente para el momento en que contrató con la demandada, infiriéndose al respecto que dicha ciudadana tenía conocimiento de la situación en que se encontraba el inmueble al momento en que suscribió el contrato de arrendamiento, teniéndose dicho alegato como una confesión de la parte.

   Ahora bien, con respecto a que no está acreditado en autos la titularidad de la propiedad del actor sobre el inmueble objeto de la demanda, es importante señalar que para que sea procedente la falta de cualidad del actor, es necesario que éste, no sea la misma persona a quien la ley le concede la acción; observando quien decide que la pretensión del actor es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada y que riela a los autos de los folios que van del 7 al 9 del expediente, el cual al no haber sido impugnado por la parte contraria surte pleno valor probatorio en el presente juicio por disposición expresa del artículo 444 del Código de procedimiento Civil, constatándose entonces del mismo, que quien interpone la acción es la misma persona que aparece suscribiendo el contrato en su carácter de arrendador, por lo que, quien efectivamente ha venido a interponer la demanda es la persona a quien la ley en abstracto le concede la acción, por lo que la falta de cualidad activa debe quedar desechada. Así se decide.-

   En todo caso, es importante señalar que lo discutido en este tipo de procedimientos no es la propiedad si no las obligaciones personales que surgieron con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento, el cual tiene plena existencia y es ley entre las partes por disposición expresa de la ley y así queda establecido.

   En virtud de lo cual, se desecha la excepción perentoria de fondo de la falta de cualidad, alegada por la parte demandada.

   Decidida como ha sido la excepción opuesta, este Tribunal pasa a decidir el fondo de la controversia, que se basa en la Resolución de un Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, al respecto la doctrina ha establecido que las obligaciones tanto del arrendador, como las del arrendatario, empiezan a regir desde el mismo instante en que nace el contrato de arrendamiento, ya sea verbal o escrito; siendo que el arrendador es aquella persona que da en un momento determinado una cosa en arrendamiento, ya sea mueble o inmueble, al arrendatario, y éste a su vez se obliga a pagar como contraprestación, un precio de dicho alquiler al arrendador, el cual deberá ser pagado en la forma y el sitio en que fueron pactados en el contrato de arrendamiento.

   El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, reza lo siguiente:

   Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

   El artículo 1.167 del Código Civil, establece lo siguiente:

   Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   El artículo 1.592 del Código Civil, prevé lo siguiente:

   Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

   1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

   2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

   Analizadas como han sido en totalidad las actas que forman el presente expediente en especial el libelo de la demanda en sus folios del 1 al 3, por el cual señala que el motivo de la demanda es la resolución del contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno.

   Así las cosas, es importante precisar que según contrato de arrendamiento, de fecha 15-06-2005, suscrito entre W.F., y la parte demandada, se dio en arrendamiento un inmueble constituido por un terreno de Diez Metros (10 Mts.) de frente por cincuenta y siete metros (57 Mts.) de largo, para una área superficial aproximada de quinientos setenta metros cuadrados (570 M2) junto con las bienhechurías (local comercial) en él construida, ubicado en la prolongación de la Avenida 4 de Mayo, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, y destinado para uso comercial; que el plazo de arrendamiento sería de Dos (2) años, contados a partir del día 01-05-2005; que el canon de arrendamiento fijado fue por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), los seis (6) meses siguientes del primer año y la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00, para el segundo año, más la cantidad que resulte como consecuencia del índice de inflación promedio anual del país del año anterior publicado por el Banco Central de Venezuela; en el mismo establecieron que la falta de pago de un (1) canon de arrendamiento daría derecho a el arrendador a solicitar la resolución del contrato, más los daños y perjuicios a que hubiera lugar; que La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en el contrato, será causa suficiente para que el arrendador lo considerara resuelto y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado; e igualmente, establecen que el arrendatario, se obligó expresamente en pagar todos los gastos por la prestación de servicios de luz eléctrica, agua potable, aseo urbano, entre otros, entregando los correspondientes recibos o solvencias al final de cada Mes.

   En este orden de ideas considera este Juzgador que el demandado, no obstante de no probar la posesión del inmueble con ánimo de dueño; y demostrado como ha sido la existencia de un contrato escrito, en el presente juicio era necesario que la parte demandada demostrara el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005 y Enero de 2006, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 600.000,00) cada uno, y los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2006, por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00) cada uno, no siendo así se hace para este Juzgador necesario declarar la resolución del contrato. ASÍ SE DECIDE.

5. DISPOSITIVA.

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: