Decisión nº S2-165-11 de Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Mercantil de Zulia, de 18 de Octubre de 2011

DE LA COMPETENCIA

Este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta misma localidad y circunscripción judicial, en concordancia con lo establecido en la Resolución N° 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009 emitida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, y decisión emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, bajo ponencia de la Magistrada Dra. Y.A.P.E., expediente N° 09-000673. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA DECISIÓN APELADA

La decisión apelada se contrae a sentencia definitiva de fecha 15 de julio de 2011, mediante la cual, el Juzgado a-quo declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, condenando en costas a la parte demandante, fundamentando su decisión en los siguientes términos:

(...Omissis...)

Observando el Tribunal, de la literatura (sic) del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de diciembre de 2000, por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, anotado bajo el N° 62, Tomo 122 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, en su cláusula primera, que el local comercial arrendado para esa época (año 2000), se encontraba distribuido de la siguiente manera: Una puerta S.M., Pisos de Cemento, Techo de Platabanda, puertas y ventanas de hierro, y en la cláusula quinta se observa que el contrato entraría en vigencia el primero (01) de agosto del 2000, asimismo, se observa del referido contrato, que fue presentado por ante el Colegio de Abogados del Estado Zulia el 27 de noviembre del año 2000, visado por la Abogada N.G..

De igual forma, observa este Sentenciador, del contrato privado suscritos por las ciudadana (sic) A.M.G.H. y B.C.G., que en su cláusula primera que (sic) de igual forma se arrienda un local comercial, constituido por una puerta s.m., piso de cemento, techo de platabanda, puertas y ventanas de hierro, con derecho al uso de una sala sanitaria, que igualmente fue visado por la ciudadana N.G. y presentado al Colegio de Abogados del Estado Zulia, el 27 de noviembre de 2000, por lo tanto, no le cabe duda a este Operador de Justicia, conforme a las máximas de experiencia y a la inspección judicial practicada por este Tribunal, en fecha 08 de febrero de 2011, que si bien el local comercial está formado por un todo y que el mismo es propiedad de la ciudadana A.M.G.H., identificada en actas, que la intención de ella, como Arrendadora, fue la de arrendarle a sus dos hijos W.J.G. y B.C.G., el aludido local comercial, en proporción a las medidas y linderos sobre el cual fue dividido el local, tanto es así, que en el aludido inmueble, existe una sala de baño donde se le permitía el acceso a la ciudadana B.G. para su uso, existiendo entonces, un inmueble divido en dos locales comerciales, uno, donde funciona una venta de comida y el otro, donde existente (sic) una marquetería.

Si a ello agregamos el contenido de las planillas y solvencias municipales antes a.d.l.m. se infiere que la ciudadana B.G. pagaba sus impuestos a la Alcaldía de Maracaibo desde el año 2000, en relación a su actividad comercial denominada Marquetería y Vidriería Tip – Top, aunado al hecho jurídico que en el año 2007 la ciudadana A.M.G.H. celebró un nuevo contrato arrendaticio con el ciudadano ALEJANDRO (sic) TARAZONA, cónyuge de la ciudadana B.G., lo que implica la continuidad de la vinculación arrendaticia entre ellos, por lo que, es temeraria la afirmación hecha por la parte actora en el libelo y posterior reforma de la demanda que el local comercial se arrendó en el mes de junio del año 2010 y que en esa fecha se haya dividido el local con paredes de chapa y tubos de hierro, situación esta, que no fue demostrada por el actor en el devenir del proceso, ya que los testigos presentados como medio de prueba para tal fin, fueron desechados por este Operador de Justicia, debido a que no explicaron las condiciones de modo, tiempo y lugar en la que se realizó dicha división ni quien la ejecutó, por lo tanto, la parte actora NO DEMOSTRÓ que los primeros días del mes de junio del año 2010 la Arrendadora ciudadana A.M.G.H., haya celebrado contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil MARQUETERÍA GONZÁLEZ, que al decir del actor, dicha empresa es de la propiedad de los ciudadanos J.T. y B.G., ni mucho menos que en esos días se haya dividido el local comercial, de allí que el Tribunal LE ATRIBUYA PLENO VALOR PROBATORIO AL DOCUMENTO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO suscrito por la ciudadana A.M.G.H. y B.C.G., como principio de prueba por escrito (PRESUNCIÓN OMINIS-HOMBRE (sic), no demostrando el actor los presupuestos de hecho requeridos para subsumirlos en la norma de derecho que puntualiza el ordinal 3 del Artículo 1.585 del Código Civil vigente venezolano, razón por la cual, la presente acción se declarará improcedente en derecho en la dispositiva del fallo.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la parte actora, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ARRENDATICIO incoara la ciudadana W.J.G. en contra de la ciudadana A.M.G.H..

SEGUNDO: Se condena en costas procesales a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente en la presente causa.

(...Omissis...) (Negrillas del Tribunal de origen)

DE LOS ANTECEDENTES

Inició la presente causa por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el abogado D.G., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano W.J.G., en contra de la ciudadana A.M.G.H., todos identificados con anterioridad, a través de la cual, manifestó que en fecha 1 de diciembre de 2000, se celebró contrato de arrendamiento por ante la Notaría Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N°. 62, Tomo 122, en el que la demandada-arrendadora alquila un inmueble constituido por un local comercial, por el lapso de un (1) año, que comenzaría a regir a partir del primero (1°) de agosto de 2000, prorrogable por períodos iguales, teniendo un canon de ciento cincuenta bolívares mensuales (Bs. 150,oo) –de acuerdo a la actual reconversión monetaria-.

Expresó que la demandada, arrendó con posterioridad la mitad del inmueble que le había alquilado en su totalidad a su representado, a la sociedad mercantil MARQUETERÍA GONZÁLEZ, propiedad de los ciudadanos J.T. y B.G., dividiéndolo con una pared de chapa, con lo cual, según su dicho, le causa un gran daño económico, obligándolo a cerrar el negocio que explotaba de venta de empanadas y pastelitos de nombre TIP TOP. Motivos estos por los que demanda a la arrendadora para que le garantice a su representado, en el goce, uso y disfrute de la totalidad de la cosa arrendada hasta el término del presente contrato de arrendamiento o de su prórroga legal. Estimó su demanda en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs.180.000,oo), es decir 2.769,23 unidades tributarias.

Admitida la demanda en fecha 29 de septiembre de 2010 por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, la parte actora efectuó reforma de la demanda en la cual estableció, que una vez que empezó a regir el contrato de arrendamiento, es decir el 1° de agosto de 2000, su poderdante ocupó el inmueble de forma inmediata, realizándole reparaciones mayores al inmueble arrendado, y que la arrendadora A.G.H., de forma inconsulta y arbitraria, arrendó los primeros días del mes de junio del año en curso (2010), la mitad del inmueble que había sido alquilado en su totalidad con anterioridad.

Admitida la referida reforma en fecha 20 de octubre de 2010, ocurre en fecha 21 de enero de 2011 el abogado I.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 7446, actuando en representación de la ciudadana A.G.H., para darse por citado, y posteriormente presentó su escrito de contestación a la demanda, en el que opuso como defensa de fondo la prescripción de la acción. Por otro lado, negó rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada, expresando que es falso que la demandada le haya dado en arrendamiento al actor la totalidad del inmueble ubicado en la calle 96 (Paseo Ciencias), por cuanto asegura que su mandante dio en arrendamiento un local comercial que forma parte del inmueble identificado con anterioridad, todo lo cual se evidencia de la cláusula primera del contrato de arrendamiento. Asimismo impugnó la estimación de la demanda por considerarla exagerada.

Manifestó que la ciudadana A.G.H. celebró en forma privada un contrato de arrendamiento con su hija B.C.G., en el cual se expresó que se arrendaba un local comercial que mide dos metros con cincuenta centímetros (2,50mts) de frente por nueve (9mts) de fondo, ubicado en la calle 96 (Paseo Ciencias) signado con el N°. 10-53, y que la duración del contrato sería de un (1) año a partir del 1° de agosto de 2000, prorrogable por períodos iguales. En ese sentido, arguye que la realidad de los hechos y la verdadera intención de la demandada fue arrendar a cada uno de sus hijos cada uno de los 2 locales comerciales que constituyen la totalidad del inmueble. Asimismo, esbozó que el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y su hija comenzó a regir desde el día 1° de agosto de 2000, y fue prorrogado por períodos iguales, hasta el día 14 de enero de 2007, cuando le arrendó dicho local al ciudadano J.T.D., lo cual, según su decir, se transforma en una continuación del contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad, ya que el mencionado ciudadano es cónyuge de la ciudadana B.C.G..

Siendo la oportunidad procesal para promover pruebas, ambas partes presentaron sus escritos y posteriormente sus escritos de conclusiones, motivo por el cual, en fecha 15 de julio de 2011, el Juzgado a-quo profirió la decisión sub litis en los términos suficientemente explicitados en el Capítulo Segundo del presente fallo, contra la cual, el apoderado judicial de la parte demandante ejerció el recurso de apelación el día 21 de julio de 2011, ratificado en fecha 25 de julio del año en curso, y en virtud de la distribución de ley, le correspondió conocer a este Juzgado Superior, dándosele entrada a los efectos del cumplimiento con el trámite correspondiente.

DE LOS INFORMES Y DE LAS OBSERVACIONES

Observa este Sentenciador Superior que la parte demandada presentó escrito en fecha 19 de septiembre de 2011, mientras que la parte demandante-recurrente consignó escrito en fecha 22 de septiembre de 2011, no obstante, una vez evidenciado que el presente juicio versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual se tramita por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, que no prevé la presentación de informes ni observaciones, en atención a la naturaleza de dicho procedimiento, este operador de justicia se abstiene de valorar los escritos antes señalados. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LAS CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae a sentencia definitiva de fecha 15 de julio de 2011, por medio de la cual, el Tribunal a-quo declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y en consecuencia condenó en costas a la parte actora. Siendo que, la parte actora ejerció recurso de apelación en contra de la referida decisión, este operador de justicia observa que dicho recurso deviene de su disconformidad con la decisión del juzgado de municipio al declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada.

Antes de descender al fondo de la controversia, es necesario hacer una breve referencia sobre el vicio de inmotivación de la sentencia apelada, denunciado por el recurrente ante esta segunda instancia, alegando que se infringe el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto -según su decir- hubo una ausencia absoluta de las razones de hecho y de derecho que el juez debe plasmar en su sentencia.

Siendo así, es necesario traer a colación la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia Nro. 273, de fecha 30 de mayo de 2002, sobre el vicio de inmotivación:

(…Omissis…)

Ha sido jurisprudencia reiterada que la inmotivación se produce: a) Cuando los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión; b) Cuando en la sentencia hay una falta absoluta de motivos tanto de derecho como de hecho; c) Cuando hay una contradicción en los motivos; y d) Cuando surge una contradicción entre los motivos y el dispositivo

(…Omissis…)

De forma continua la doctrina ha señalado las hipótesis bajo las cuales se configuraría el vicio de actividad denominado inmotivación. Así, en sentencia de fecha 24 de marzo de 2000, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ponente Dr. F.A.G. quedó establecido lo siguiente:

(…Omissis…)

De acuerdo con la doctrina pacífica de la Sala –que hoy se reitera- el vicio de inmotivación por silencio de pruebas se produce cuando el juez, contrariando lo dispuesto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: a) omite en forma absoluta toda consideración sobre un elemento probatorio, es decir, cuando silencia la prueba en su totalidad; y b) no obstante dejar constancia en el fallo de la promoción y evacuación de las mismas, prescinde de su análisis, contraviniendo la doctrina, de que el examen se impone así la prueba sea inocua, ilegal o impertinente, pues justamente a esa calificación no puede llegar el juez si previamente no emite su juicio de valoración. (Sent. 26/5/94, caso: J.R.M.P. c/ N.L.V. y otra, reiterada entre otras, en sent. de 23/10/96, caso: M.d.V.S.d.L. c/ M.M. C.A.).

(…Omissis…)

Dentro de este contexto, y en fuerza de lo determinado ut retro, este Juzgador advierte que no debe confundirse la parquedad, insuficiencia o pobreza en la motivación del fallo con la ausencia de motivos, razones o argumentos, situación ésta última que hace operar el vicio de inmotivación, puesto que no se puede pretender que se efectúe una referencia extensa, siendo suficiente que del texto de la misma se desprendan las razones que sustenten la decisión adoptada, previa la consideración de los medios probatorios aportados.

Derivado de lo anterior, observa quien aquí decide de una revisión de la sentencia recurrida, que en la misma el juez de la causa, expresó sus motivos de hecho y de derecho sobre los cuales fundamentó su decisión, realizando una valoración sobre cada una de las pruebas aportadas al proceso y los hechos que de ellas se desprendían, por tanto, considera este Juzgador que la sentencia apelada no adolece del vicio de inmotivación alegado, motivo por el cual, se considera IMPROCEDENTE dicho argumento. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Quedando así delimitado el thema decidendum sometido al conocimiento de esta Superioridad, para entrar a resolver el fondo de la presente causa, es menester pasar inicialmente a analizar los medios probatorios consignados por las partes de forma seguida:

Pruebas de la parte actora

Junto al libelo de la demanda, se produjeron las siguientes instrumentales, las cuales fueron ratificadas en la etapa probatoria:

 Comunicación privada de fecha 19 de diciembre de 2008, suscrita por la ciudadana A.M.G., en la cual se notifica al ciudadano W.G., en calidad de arrendatario, el aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de un mil quinientos bolívares (Bs.1.500,oo), a partir del 1° de enero de 2009. Al respecto, se verifica que la anterior documental constituye una carta misiva dirigida por la parte demandada-arrendadora al demandante-arrendador, cuya promoción es perfectamente válida a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.371 del Código Civil, y tiene la fuerza probatoria de un instrumento privado, máxime al ser promovida por el propio destinatario, lo cual indica que fue recibida por el mismo, por tanto, aunado a la falta de impugnación o proposición de la tacha de falsedad contra la misma, este Sentenciador la valora en todo su contenido, en virtud de lo previsto por los artículos 430 del Código de Procedimiento Civil y 1.374 del Código Civil, desprendiéndose de dicha documental, la calidad de arrendatario del ciudadano W.G. y la relación contractual que lo vincula con la demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Plano privado en el que se determinan las presuntas medidas del local arrendado por el ciudadano W.G., en el que determina que la superficie o cabida total del inmueble es de ciento catorce metros cuadrados con cincuenta y cinco decímetros (114,55mts2). Respecto a dicha documental, este Tribunal evidencia que no se encuentra suscrita por ninguna persona, por lo que se presume que fue elaborado por la propia parte actora, en ese sentido esta Superioridad debe desestimar esta documental por improcedente, ya que los principios que determinan el control probatorio norman que nadie puede fabricarse su propia prueba, lo contrario sería admitir la vulneración del principio de alteridad de la prueba, desconociendo los más elementales principios de la lógica jurídica, al concederle valor probatorio a un instrumento que emana del propio promoverte. Y ASÍ SE ESTABLECE.

 Factura N°. 9800001616, de fecha 1 de septiembre de 1998, recibos de cajas Nos. 01632 y 01727, emitidos en la misma fecha por la sociedad mercantil MEROCA, C.A., a favor de la sociedad mercantil TIP TOP TEQUEÑOS. En relación a dichas documentales, evidencia esta Superioridad que se tratan de documentos privados emanados de un tercero ajeno al proceso, que debe ser ratificado por la prueba testimonial, o la prueba de informes en este caso por tratarse de una persona jurídica, y a falta de ello, aunado a la impugnación efectuada por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA

 Inspección judicial extralitem mediante la cual la parte actora solicitó se dejara constancia de los siguientes hechos:

(…) 1) De la ubicación exacta, linderos y medidas de dicho inmueble. 2) La persona o personas que ocupan el inmueble y el carácter con que lo hacen. 3) De las características de la edificación, incluyendo las construcciones, mejoras y bienhechurías, techos, pisos, puertas, ventanas, y los materiales utilizados en dicha construcción. 4) Con el asesoramiento del práctico determine, si el inmueble objeto de esta inspección es el mismo que tengo arrendado con la ciudadana A.M.G.H., (…). 5) de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 473 en concordancia con el 476 y 475 en concordancia con el 502, todos del Código de Procedimiento Civil. 6) De cualquier otro hecho o circunstancia que señalare al momento de practicar esta inspección y que sea apreciable por el tribunal. 7) Solicito igualmente de este Tribunal, deje constancia si en el inmueble donde se encuentra constituido y del cual soy arrendatario se encuentra dividido en cualquier forma, el local arrendado. (…).

Dicha inspección fue evacuada en fecha 12 de agosto de 2010 por el Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, en la que se dejó constancia que se constituyó en el local comercial situado en la calle 96 (Paseo Ciencias), signado con el N°. 10-53, en jurisdicción de la parroquia B.d.m.M.d.e.Z.; que en dicho inmueble funciona un negocio de comida criolla y la Marquetería González, propiedad de J.T.; que el inmueble posee pisos de caico, paredes de bloques de cemento, techos de platabanda sin friso y dos puertas tipo s.m.; y que el inmueble está dividido por una pared de chapa (compuesto) con tubos de hierro.

 Copia simple de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, objeto de la presente demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 1° de diciembre de 2000, bajo el N° 62, tomo 122, de los libros de autenticaciones. Ahora bien, tal contrato constituye un documento que nació privado y que luego fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, y siendo ratificado por la parte demandada el hecho de haber sido celebrado dicho contrato, siendo la controversia planteada en la presente causa, lo referente al objeto del arrendamiento, la cual será dilucidada en la parte motiva del presente fallo, este Tribunal Superior debe otorgarle su validez probatoria tomando base en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, comprobándose con el mismo, la celebración del contrato de arrendamiento entre las partes cuya vigencia comenzó a regir en fecha 1° de agosto de 2000. Y ASÍ SE APRECIA.

En el lapso probatorio la parte actora promovió:

 En primer lugar invocó el mérito favorable de las actas procesales en todo aquello que pueda favorecer sus pretensiones jurídicas, así como también invoca el principio de comunidad de las pruebas. Al respecto, este suscrito jurisdiccional cabe expresar que, a pesar de que los anteriores aforismos no constituyen específicamente medios de pruebas, se entienden como principios procesales que el Juez como director del proceso y en garantía a la aplicación de la tutela judicial efectiva, debe tener en cuenta para fundamentar su pronunciamiento definitivo, y sólo así serán estimados. Y ASÍ SE VALORA.

 Ratificó el contrato de arrendamiento sobre el cual se fundamenta la presente demanda de cumplimiento de contrato, así como también, ratificó el plano promovido junto con su escrito libelar, y en virtud de que esta Superioridad efectuó con anterioridad la valoración correspondiente sobre dichas documentales, se abstiene de realizar nuevo pronunciamiento.

 Prueba de informes dirigida a la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Maracaibo, a los fines de que informe si el inmueble a nombre de la ciudadana A.M.G.H., ubicado en la calle 96, antes paseo ciencias, signado con el N°. 10-53, está conformado por uno o varios inmuebles. Dicha dirección remitió comunicación al tribunal de la causa, que fue recibida en fecha 24 de febrero de 2011, en la cual se manifestó, que en inspección realizada en el sitio se constató que se trata de un solo inmueble que está dividido en dos locales, en uno funciona una marquetería y en el otro una venta de alimentos. Por lo tanto, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la parte interesada, le merece fe en todo su contenido y valor probatorio a esta Superioridad, de conformidad con lo reglado por el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo, que efectivamente el inmueble propiedad de la ciudadana A.G.H. se encuentra dividido en dos locales. Y ASÍ SE APRECIA.

 Prueba de Informes dirigida al Departamento Legal de la Energía Eléctrica de Venezuela (ENELVEN), a los fines de que informe en que fecha fue instalado el medidor N°. 3146846, en el inmueble ubicado en la calle 96, signado con el N°. 10-53 y a nombre de quien está el mismo. En este sentido se recibió comunicación ante el tribunal de la causa en fecha 29 de junio de 2011, en la cual se informó que de acuerdo a los registros de facturación, el medidor identificado con el N°. 3146846 fue instalado en dicho inmueble desde el 12 de mayo de 2010. Si bien es cierto que dicha prueba fue promovida y evacuada de acuerdo a las disposiciones legales adjetivas, no es menos cierto que la información suministrada no aporta nada a la resolución de la presente controversia, por cuanto la parte actora no indicó lo que pretendía demostrar con dicha prueba, así como tampoco se observa a nombre de quien está el medidor identificado con anterioridad, motivo por el cual, este Tribunal Superior desecha en todo su valor probatorio la referida prueba por ser impertinente a la presente causa, de conformidad con el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 507 ejusdem.

 Testimoniales de los ciudadanos R.H.V.G. y R.J.M.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.033.134 y 14.793.926 respectivamente, y domiciliados en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

Con respecto a la evacuación de la testimonial del ciudadano R.H.V.G., riela en folio 103 y su vuelto, el acta levantada en fecha 7 de febrero de 2011, en la cual expresó que conocía de vista, trato y comunicación a los ciudadanos W.J.G. y A.M.G.H. desde hace más de diez (10) años; que le consta que la ciudadana antes mencionada le dio un inmueble de su propiedad al ciudadano W.J.G., ubicado en la calle 96, antes Paseo Ciencias, N°. 10-53, en la parroquia Bolívar. En la pregunta referente a si le consta que la ciudadana A.M.G., en los primeros días del mes de junio de 2010, en forma intempestiva, dividió el inmueble que le había dado en arrendamiento al ciudadano antes mencionado, respondió: “Si, me consta”; que le consta que en la parte que dividió funciona una marquetería. En el momento de las repreguntas, se le interrogó el por qué le consta los hechos preguntados en los particulares tercero y cuarto, y contestó, “Me consta que dividió porque en una oportunidad que visité el local, lo ví (sic) dividido, y me consta que funciona una marquetería porque pregunté allí en un cuadro que estaba.”

En cuanto a la testimonial del ciudadano R.J.M.P., riela en el folio 110 y su vuelto y folio 111, el acta levantada al momento de su declaración, en la cual expresó que conoce al ciudadano W.G. desde el año 1999 y a la ciudadana A.G. la ha visto llegar en varias oportunidades; que le consta que la ciudadana A.G. dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad ubicado en la calle 96 antes Paseo Ciencias, porque desde el año 1999 trabajaba la economía informal en el Centro Comercial C.Z., y depositaba en Bancaribe y en varias oportunidades se encontraba con el ciudadano W.G., quien le pedía que le depositara el alquiler a su mama; en la pregunta relacionada a que si le consta que la ciudadana A.G. en los primeros días del mes de junio de 2010, en forma intempestiva dividió el inmueble que le había dado en arrendamiento al ciudadano W.G., respondió que en varias oportunidades llegó a comer en el local y al cabo de un tiempo vio que apareció una división, una chapa, una tabiquería en el local; que en el local dividido funciona una marquetería. En el momento de las repreguntas, el abogado de la contraparte le interrogó el por qué le consta que se efectuó el contrato de arrendamiento entre las partes del presente juicio, a lo que respondió “(…) en una oportunidad yo estaba comiendo en la venta de pollo y él estaba sentado conversando conmigo. Llegó una persona una carta o una notificación, y él me dijo que era una notificación del canon de arrendamiento de parte de su mamá, en ese momento él mandó a sacar una copia de un documento como de arrendamiento, notariado (…)”

Evidencia esta Superioridad con relación a la testimonial del ciudadano R.H.V.G., que en sus declaraciones manifestó que le constaba que los primeros días del mes junio de 2010, la arrendadora dividió el local de forma intempestiva, sin embargo, mas adelante en la repregunta de cómo le constaba tales hechos, expuso que un día fue al local y lo vio dividido. De esta manera, el testigo incurrió en contradicciones, lo cual conlleva a este Sentenciador a considerar que dichas declaraciones no le pueden rendirle fe ni confianza, especialmente respecto de los hechos que se le preguntan, relativos a la presunta división del local arrendado, concluyéndose en la necesidad de desechar la testimonial in examine en aplicación del contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

Por su parte, la testimonial del ciudadano R.J.M.P., incurre igualmente en contradicciones, al momento de explicar las razones por las que conoce la relación contractual arrendaticia de las partes y manifiesta con imprecisión la forma en que le consta la aludida división. Por tal motivo, dichas declaraciones no le merecen fe a este Jurisdicente Superior, concluyéndose en la necesidad de desechar la testimonial in examine en aplicación del contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Promueve Inspección Judicial para que se traslade en el inmueble objeto del presente litigio, y deje constancia de los siguientes hechos:

“(…) 1) De la ubicación exacta, linderos y medidas de dicho inmueble, así como el número de nomenclatura municipal identificatorio del inmueble, donde se encuentra constituido. 2) Si el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal, se encuentra en cualquier forma dividido o no. 3) En caso de encontrarse el inmueble dividido, deje constancia, de sus ocupantes. 4) deje constancia igualmente, de qué material están constituidas las divisiones del respectivo inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal. 5) Deje constancia este Tribunal, de que si hay mejoras, y de que tipo son. 6) Con el asesoramiento de un práctico determine, si el inmueble donde se encuentra constituido este Tribunal, es el mismo que tengo arrendado, con la ciudadana A.M.G.H.. 7) Deje constancia de cualquier otro hecho o circunstancia que señalare en el momento de la práctica de la inspección judicial, y que sea apreciable por el Tribunal.

Dicha inspección fue efectuada en fecha 8 de febrero de 2011, trasladándose y constituyéndose el tribunal de la causa en el inmueble propiedad de la ciudadana A.M.G.H., dejando constancia de la presencia de la ciudadana B.G., como “arrendataria” de la mitad del inmueble N°. 10-53, donde funciona la MARQUETERÍA GONZÁLEZ, y del ciudadano N.A.R.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.444.025, en su carácter de “arrendatario” de la otra mitad del inmueble N°. 10-53, donde funciona la pollera denominada “POLLOS HORNEADOS WILMAR”; asimismo, el tribunal expresa que se constituyó en el inmueble ubicado en la calle 96, frente al Paseo Ciencias, el cual se encuentra identificado con el N°. 10-53, expresando los linderos y medidas que conforman al mismo; deja constancia que el inmueble se encuentra dividido en dos locales comerciales, con tubos de hierro y madera contra enchapada, que aparenta tener mas de cinco (5) años de construidas; que dichos locales comerciales se encuentran ocupados por los establecimientos antes referenciados; que cada local que conforma el todo del inmueble, se encuentra a la entrada del mismo una santamaría, es decir, para cada local por separado; que el inmueble se encuentra constituido por pisos de baldosas de arcilla con juntas de concreto, paredes frisadas, columnas y vigas de concreto, pisos de concreto sin revestir, cerámica en paredes, ventanas de vidrio, división interna de hierro, madera contra enchapada, láminas de acrílico, artefactos sanitarios de porcelana, entre otros; que la numeración que identifica al inmueble N° 10-53, se corresponde con el inmueble cuya documentación corre en las actas.

Con relación a la valoración de la presente prueba de inspección judicial, cabe destacarse que se trata de un medio probatorio evacuado y certificado por una autoridad judicial, como es el Juez de la causa, debiendo conferírsele fe pública de conformidad con lo consagrado en el artículo 1.357 del Código Civil, por lo cual, al no haber sido impugnado ni tachado de falso por la contraparte, su promoción y evacuación se entiende conforme a derecho, consecuencialmente esta Superioridad considera acertada la apreciación del valor probatorio de la veracidad de la actuación judicial practicada por el Juzgado de Municipios a-quo, quedando demostrados los hechos en ésta constatados, en consonancia con lo consagrado por el artículo 472 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1.428 del Código Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

Pruebas de la parte demandada

Junto con la contestación de la demanda la parte accionada promovió:

 Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana A.M.G.H. y el actor W.J.G., documental ésta que fue valorada con anterioridad por este Tribunal Superior, por lo cual se abstiene de valorarla nuevamente.

 Original de contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana A.M.G.H. con la ciudadana B.C.G., titular de la cédula de identidad N°. 8.503.710, en el que se expresa que se da en arrendamiento un inmueble conformado por un local comercial, que mide dos metros con cincuenta centímetros (2.50mts) de frente por nueve metros de fondo (9mts), ubicado en la calle 96 (Paseo Ciencias), signado con el N°. 10-53, en jurisdicción de la parroquia B.d.m.M.d.e.Z.. Observa esta Superioridad que se trata de un documento privado simple, en el que sus contratantes manifestaron su voluntad, por tanto, siendo que la ciudadana B.C.G. no es parte en el presente proceso, le correspondía a la parte promovente procurar en juicio el reconocimiento o la ratificación de dicha documental, a través de la prueba testimonial, y a falta de ello, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE APRECIA.

 Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana A.M.G.H. y el ciudadano J.A.T.D., titular de la cédula de identidad N°. E-81.142.385, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 27 de marzo de 2007, anotado bajo el N°. 48, tomo 25 de los libros de autenticaciones, en la cual se dio en calidad de arrendamiento un local comercial que mide dos metros con cincuenta centímetros (2,50mts) de frente por ocho metros (8) de fondo, ubicado en la calle 96 (paseo ciencias), N° 10-53, en jurisdicción de la parroquia B.d.m.M.d.e.Z..

Ahora bien, se trata de un documento que nació privado y fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que el mismo no fue tachado ni impugnado o desconocido por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador le aprecia en su valor probatorio, esto es, sólo en cuanto a la intención de los singularizados ciudadanos de otorgar y presentar el documento contentivo de la anterior declaración, y no sobre la efectiva validez o no del contenido de ésta, sobre la cual el Notario no posee la competencia de dejar constancia. Y ASÍ SE APRECIA.

 Copias simples de Notificación Judicial solicitada por la ciudadana A.M.G.H., dirigida al ciudadano W.G., la cual fue efectuada por el Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta circunscripción judicial, en fecha 16 de junio de 2010, mediante la cual se le informó al demandante de de marras, la decisión de la propietaria de no prorrogar el referido contrato de arrendamiento, por lo que la última prórroga contractual vencería el día primero (1°) de agosto de 2010, asimismo le notificó que a partir del 2 de agosto de 2010 comenzaría a discurrir la prórroga legal que le corresponde de acuerdo a la legislación respectiva, es decir, por un lapso de tres (3) años. Observa esta Superioridad que dichas documentales son copias simples de un expediente judicial, por lo que al no ser impugnadas ni tachadas por la contraparte este Tribunal de Alzada debe otorgarle fe a estas documentales, todo ello a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE VALORA.

 Planilla de Declaración Jurada de Ventas Brutas, Ingresos y Operaciones, identificada con el N°. 020862, de la Alcaldía de Maracaibo, en la cual, la ciudadana B.G. en su condición de propietaria de la Marquetería y Vidriería Tip Top, ubicada en la calle 96 (paseo ciencias) N°. 10-53, efectúa la respectiva declaración jurada de los ingresos y ventas brutas correspondientes al período del año 2000, fechada 8 de mayo de 2001. Sobre dicha documental se observa sello húmedo de la Sección de Industria y Comercio del la Alcaldía del Municipio Maracaibo.

 Planilla de Registro de Información Municipal N°. 09854 de fecha 8 de mayo de 2001, en la cual se observa de los datos en ella contenidos, que la ciudadana B.G. como representante legal del establecimiento Marquetería y Vidriería TIP TOP, establece como dirección comercial Calle 96, paseo ciencias N°. 10-53.

 Planillas Nos. 4500008501, 4500008502 y 4500008503, emanadas de la Dirección de4 Rentas de la Alcaldía de Maracaibo y sellado por la Tesorería de dicho ente municipal, mediante las cuales se reflejan los pagos efectuados por la ciudadana B.C.G., por los conceptos de registro, multa por registro y declaración definitiva respectivamente, del establecimiento comercial Marquetería y Vidriería TIP-TOP.

Los documentos antes singularizados constituyen instrumentos administrativos por emanar de ente público administrativo, que como tales tienen presunción de veracidad pudiendo ser desvirtuados mediante cualquier medio probatorio, de conformidad con el criterio expuesto en tal sentido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de marzo de 2005, y al ser presentados en original, siendo impugnados sin presentar la prueba en contrario, queda firme su veracidad y por ende se aprecian en todo su contenido y valor probatorio con base a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y en aplicación analógica del artículo 429 eiusdem, y a efectos del presente juicio considera esta Superioridad que los hechos demostrados constituyen indicios en lo que respecta a la ocupación de la ciudadana B.G., desde el año 2001, del local comercial ubicado dentro del inmueble propiedad de la arrendadora. Y ASÍ SE VALORAN.

 Copia simple de documento de compra-venta del inmueble ubicado en la Calle 96 (paseo ciencias) identificado con la nomenclatura municipal N° 10-53, mediante el cual lo adquirió la ciudadana A.M.G.H., autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, en fecha 16 de abril de 1996, anotado bajo el N°. 99, tomo 26 de los libros de autenticaciones. Ahora bien, se trata de un documento que nació privado y fue autenticado por ante la oficina y funcionario competente como lo es el Notario, quién sólo tiene el deber de dejar constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, más no se deja constancia del contenido del documento, por lo que este hecho no le resta su carácter privado tal como lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, en consecuencia, al constatarse de autos que el mismo no fue tachado ni impugnado o desconocido por la contraparte, de conformidad con lo reglado en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador le aprecia en su valor probatorio, desprendiéndose del mismo, además de la propiedad de la accionada en su calidad de arrendadora, las características y ubicación del inmueble objeto del presente litigio. Y ASÍ SE APRECIA.

 Copia simple de acta de matrimonio N° 820, celebrado entre los ciudadanos B.C.G. y el ciudadano J.T.D., en fecha 23 de noviembre de 1985. Se observa que dicha documental se trata de un documento emanado de un ente administrativo como lo es la prefectura del antiguo municipio Chiquinquirá del distrito Maracaibo, por lo que por analogía con los documentos públicos se les imprime a los mencionados instrumentos una presunción de fe pública, y en tal sentido, acogiendo lo estatuido por el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, al no haber sido impugnados ni tachados por la contraparte se tienen como fidedignos, consecuencialmente le merecen fe en todo su contenido y valor probatorio a este Tribunal Superior, quedando demostrado el vínculo conyugal que une a dichos ciudadanos. Y ASÍ SE VALORA.

En el lapso probatorio, la parte demandada además de invocar el mérito favorable de las actas, ratificó las documentales promovidas junto a su escrito de contestación a la demanda, las cuales fueron valoradas previamente, por lo que resulta innecesario descender nuevamente a su valoración.

Conclusiones

En primer término, es necesario abordar lo relativo a la impugnación de la cuantía, efectuada por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda que riela en el vuelto del folio N° 53, en el que expresamente indica “rechazo en toda forma de derecho el valor de la demanda que se infiere del libelo reformado de la demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000, equivalentes a 2.769,23 unidades tributarias, por ser dicha estimación exagerada, en virtud de lo cual solicito del Tribunal resuelva este pedimento en capítulo previo en la Sentencia de mérito a dictarse en esta causa”(cita).

En lo que a ello respecta, la cuantía de la demanda no se va a conformar en la suma a ser condenada a pagar, en ninguno de los casos jurisdiccionales, debido a que sus consecuencias jurídicas están referidas a dicho establecimiento de la competencia que va a resolver el fondo de la controversia, y además la de limitar el cobro de honorarios que deberá pagar la parte vencida a su parte contraria al concluir el juicio siguiendo lo reglado en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, así como el de servir para determinar si resulta admisible o no la interposición del recurso de casación. En esta perspectiva, interpretando el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que consagra el deber de estimación de la demanda y el procedimiento de su rechazo por parte del demandado, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, emitió fallo N° 1417 del 14 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado Dr. A.R.J., expediente N° 04-0894, estableciendo lo siguiente:

(…Omissis…)

Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente:

…Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por la fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o lo exagerado de la estimación, en aplicación de lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

(Negrillas del texto).

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor,…

(…Omissis…) (Negrillas de este Tribunal Superior)

Así, de conformidad con la supra mencionada norma y el criterio jurisprudencial citado, se constata que la parte accionada a pesar de que estableció su rechazo al valor de la demanda establecida por el actor, por ser dicha estimación exagerada, no alegó ningún hecho nuevo, así como tampoco aportó al proceso ninguna prueba tendente a demostrar su afirmación, consecuencia de lo cual considera este Juzgador de Alzada que la estimación establecida por la parte actora se encuentra definitiva en la presente causa. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Por otro lado, con respecto a la defensa perentoria alegada por la parte demandada relativa a la prescripción de la acción, observa esta Superioridad que la representación judicial de la accionada en su escrito de contestación expuso que:

(…) el lapso de prescripción aplicable al caso bajo estudio, es de diez (10) años (prescripción decenal), de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1.977 del Código Civil, pues se trata de una acción personal como lo es la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo el día 1° de diciembre de 2.000, anotado bajo el N°. 62, Tomo 122, (…), donde meridianamente se puede observar que el cómputo del lapso de prescripción comienza a discurrir o computarse a partir de la fecha de inicio establecida en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, como lo es el día 1° de agosto de 2.000, hasta el día 1° de agosto de 2.010, inclusive, por lo que transcurrieron sin ningún tipo de interrupción civil, más de los diez (10) años establecido (sic) en el Artículo 1.977 del Código Civil, para la prescripción de la presente acción personal de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Con relación a dicho argumento, la parte demandante en su escrito de conclusiones presentadas ante el tribunal de la causa, manifestó que en el contrato de arrendamiento se estableció expresamente que la duración del mismo era de un año, contado a partir del 1° de agosto del año 2000, prorrogable por períodos iguales, lo cual significa, según su apreciación, que el contrato se renueva automáticamente cada año, es decir, “como si se celebrara el mismo contrato todos los años”, por lo que mal puede hablarse de ningún tipo de prescripción. Aunado a ello, refiere que los actos de perturbación por parte de la arrendadora-demandada comenzaron a partir de los primeros días del de junio del año 2010, motivo por el cual, se tomó la decisión de demandar a la arrendadora por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En este sentido, resulta primordial traer a colación lo expresado por el autor G.G.Q. en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO” Volumen I, Caracas, 2006, págs. 324 y 325, en lo que respecta a las prórrogas sucesivas establecidas en el contrato de arrendamiento:

(…) el sólo vencimiento del plazo previsto da inicio a un nuevo término de duración, no nace un nuevo contrato porque se trata del mismo, entendiéndose cada continuación –por efecto de la prórroga estipulada- como un nuevo plazo determinado o fijo, con fundamento en el acuerdo o voluntad de las partes (…). Como se observa, el requisito esencial es el vencimiento del ultimo día del plazo predeterminado para que se produzca la continuación de la relación dentro de las condiciones o exigencias previamente acordadas por las partes (…)

(Negrillas de este Tribunal de Alzada).

En otras palabras, el hecho de que se acuerden prórrogas sucesivas en el contrato de arrendamiento, como se estableció en el caso sub examine, no implica que una vez culminados esos lapsos sin la manifestación de alguna de las partes de culminar la relación contractual, se origine un nuevo contrato, ya que por el contrario, representan una continuación del contrato originario, que puede sufrir variaciones en cuanto al canon de arrendamiento, pero prevalecerán las condiciones pactadas en el contrato inicial, de modo que, no puede argumentar o rechazar la parte actora el alegato de la prescripción de la acción basado en que se trata de un nueva relación contractual, quedando probado en actas, que su contrato de arrendamiento si bien fue autenticado en fecha 1° de diciembre de 2000, comenzó a regir en fecha 1° de agosto de 2000, y en consecuencia, resulta perfectamente aplicable, en caso de cumplir los requisitos legales exigidos, la prescripción decenal por tratarse de una acción personal, que puede aplicarse tanto en la responsabilidad por hecho ilícito como en la contractual. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ahora bien, la prescripción resulta un medio no satisfactivo de extinción de las obligaciones, y en ese sentido, el interés general y la seguridad jurídica suponen la necesidad de adecuar las situaciones de derecho a la situación de hecho. Así pues, la inercia del acreedor durante un tiempo prolongado aparenta que el deudor se ha liberado de su obligación y que por ende, el acreedor no tiene interés en exigir su cumplimiento.

De este modo, observa este órgano jurisdiccional que en el caso sub especie litis, no existe certeza de que efectivamente hayan transcurrido los diez (10) años exigidos para que opere la prescripción de la acción, por cuanto, el documento sobre el cual fundamenta la representación judicial de la parte demandada dicha defensa de fondo, fue desechado del presente juicio por no haber sido reconocido y ratificado en la causa, de manera que, existiendo como única fecha cierta el día 15 de enero de 2007, según documento autenticado en fecha 27 de marzo del mismo año, como el momento de un presunto incumplimiento, este Tribunal de un simple cómputo concluye que no se ha cumplido dicho lapso establecido en la Ley, por lo que resulta improcedente la alegada defensa de fondo. Y ASÍ SE DETERMINA.

Una vez efectuadas las determinaciones anteriores, este Tribunal desciende a resolver el fondo de la controversia, para lo cual se hace preciso realizar las siguientes consideraciones:

Se encuentra expresamente determinado en actas, que la acción ejercida por la parte demandante, constituye una acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes procesales, consistente en la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la ejecución del mismo, si la otra parte no cumple con su obligación, fundamentada en el equilibrio patrimonial de las partes que debe restablecerse y que quedaría roto si una de las partes tuviese que cumplir su obligación sin habérsele a ella cumplido a su vez.

En tales términos, el artículo 1.167 del Código Civil, regula la acción de cumplimiento de contratos, de la siguiente forma:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

(Negrillas de este Tribunal Superior)

En tal sentido este Jurisdicente Superior se permite traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr. E.M.L., relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su obra “CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III, Caracas-Venezuela, 1986, páginas 541, 544 y 545, en la cual establece lo siguiente:

(…Omissis…)

“El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

(…Omissis…)

El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus, daños y perjuicios contractuales).

Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas” (art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma muy acentuada”.

(…Omissis…)

Así pues se observa, que la demanda incoada tiene por objeto el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, con fundamento en el incumplimiento de la obligación contenida en el numeral 3° del artículo 1.585 del Código Civil, referida a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato, ya que afirma que la propietaria-arrendadora del inmueble le arrendó un local comercial en su totalidad y que posteriormente dividió el mismo alquilándolo a la sociedad mercantil MARQUETERÍA GONZÁLEZ, contra todo lo cual, la parte demandada formuló contestación a la demanda estableciendo, que la realidad es que fue arrendado sólo un local comercial del inmueble propiedad de la demandada, ya que la intención de la propietaria siempre fue arrendar a cada uno de sus hijos cada uno de los locales, todo lo cual, indica a este Sentenciador Superior que el aspecto controvertido en la presente causa es la determinación del objeto arrendado y consecuencialmente, si hubo efectivamente el incumplimiento alegado por la parte actora; para dilucidar toda esta controversia, es menester citar determinadas cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de la presente causa, autenticado en fecha 1 de diciembre de 2000, ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N°. 62, tomo 122, las cuales son del siguiente tenor:

PRIMERA: LA ARRENDADORA da en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un (1) inmueble, conformado por un local comercial de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la calle 96 (paseo ciencias), signado con el No. 10-53, en jurisdicción de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z.. Dicho local consta de: Una (1) puerta s.M., pisos de cemento, techos de platabanda, puertas y ventanas de hierro. (…) QUINTA: El tiempo de duración del presente contrato es de un (1) año, contados a partir del 01 de Agosto del año 200, prorrogables por periodos iguales, siempre que las partes así lo manifiesten con treinta (30) Días de anticipación a la finalización del presente contrato, siendo el canon de arrendamiento sujeto a modificaciones según el índice inflacionario.

Ahora bien, observa esta Superioridad de la lectura del contrato de arrendamiento antes referenciado, en relación a la cláusula PRIMERA transcrita con anterioridad, que fue pactado de forma expresa, que el inmueble objeto del mismo se trataba de un local comercial que consta de: Una (1) puerta s.M., pisos de cemento, techos de platabanda, puertas y ventanas de hierro, ubicado en la calle 96 (paseo ciencias), signado con el No. 10-53, en jurisdicción de la Parroquia B.d.M.M.d.E.Z..

En relación a ello, la parte actora afirma que del contrato se desprende que fue arrendado la totalidad del inmueble propiedad de la ciudadana A.M.G.H., mientras que la representación judicial de la parte demandada aduce que sólo fue arrendado un local comercial, de los dos locales que conforman el inmueble, de esta manera, este Jurisdicente Superior observa de las pruebas aportadas en el proceso por la parte actora, específicamente de los informes remitidos por la Dirección de Catastro y la Inspección Judicial efectuada en la presente causa, que efectivamente el inmueble propiedad de la ciudadana demandada se encuentra dividido por la mitad, funcionando en cada una de las divisiones por un lado una marquetería propiedad de los ciudadanos B.G. y J.T., y por el otro lado, una venta de alimentos denominada “POLLOS HORNEADOS WILMAR”.

Sin embargo, la parte actora, afirma en su demanda que la división y en consecuencia el incumplimiento del contrato se efectuó, los primeros días del mes de junio del año 2010, para lo cual promovió testimoniales a los fines de demostrar dicha afirmación, sin embargo, dichas declaraciones fueron desechadas por este Sentenciador por no merecerle fe ni veracidad; por su parte, la representación judicial de la demandada negó expresamente dicho argumento y en ese sentido, promovió determinadas documentales a los efectos de demostrar que la división se encontraba desde hace tiempo en el inmueble arrendado y que por tanto, el arrendamiento del ciudadano W.J.G. recayó sobre un (1) local comercial, con lo cual, según lo manifestado por la accionada, el actor no puede pretender después de diez (10) años ejercer una acción de cumplimiento de contrato sobre dicho fundamento, cuando desde el principio tenía pleno conocimiento y así lo había aceptado en todas las prórrogas del contrato, que a él sólo se le había arrendado el local comercial que conforma la mitad del inmueble.

Asevera la representación judicial de la parte demandada, que la ciudadana A.M.G.H. celebró un contrato de arrendamiento privado con su hija B.C.G., documento en el cual se estableció que la fecha en que comenzaría a regir el mismo, era desde el 1° de agosto de 2000, no obstante, en lo que respecta a dicha afirmación, la misma no fue probada en actas, en virtud de haber sido impugnado el documento por la parte actora y al no haber sido ratificado por la parte promovente, la mencionada documental quedó desechada del presente proceso.

Por otra parte, cabe destacar que riela en actas el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada A.M.G.H., en su carácter de arrendadora, con el ciudadano J.A.T., titular de la cédula de identidad N°. E-81.142.385, celebrado y autenticado ante la Notaría respectiva, en fecha 27 de marzo de 2007, cuya vigencia comenzaría a correr desde el 15 de enero de 2007, y en el cual se arrendó, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula primera y octava, “...un local comercial, ubicado en la calle 96, Paseo Ciencias, N°. 10-53, en Jurisdicción de la Parroquia B.d.M.A.M.d.E.Z. (…). El local arrendado posee las siguientes medidas DOS METROS CON CINCUENTA CENTÍMETROS (2,50Mts) DE FRENTE por OCHO METROS DE FONDO.”

De igual forma, se desprende de la inspección judicial evacuada en la presente causa por el tribunal a-quo, específicamente en el numeral 2, que se dejó constancia con la asistencia del práctico asesor designado, “que el inmueble en cuestión se encuentra dividido en dos locales comerciales, con tubos rectangulares de hierro y madera contra enchapada, y tiene láminas de acrílico sobre local de concreto, lo que aparenta tener de existencia más de cinco (05) años de construidas (…)”. Con relación al numeral 4, se dejó constancia “(…) que cada local que conforma el todo del inmueble señalado, se encuentra a la entrada del mismo una santamaría, es decir, para cada local por separado”.

Ahora bien, tomando base en cada una de las probanzas aportadas al proceso por las partes, este Tribunal Superior evidencia que si bien es cierto el local comercial propiedad de la ciudadana A.M.G.H., se encuentra dividido a su vez en dos locales comerciales, tal como lo expresó el actor, resulta imposible para este Sentenciador determinar el momento en que se llevó a cabo dicha división, y por tanto, el presunto incumplimiento del contrato, ya que quedó plenamente demostrado en actas, que desde hace por lo menos cuatro (4) años (de acuerdo al documento de arrendamiento autenticado el 27 de marzo de 2007) se encontraba dividido el local comercial, aunado a que en el documento de adquisición de dicho inmueble por parte de la demandada, cuya fecha de autenticación es 16 de abril de 1996, se observa de su contenido que el inmueble contiene una paredes divisorias que son de por mitad, de manera que, encontrándose probados por parte de la demandada determinados hechos que desvirtúan las afirmaciones del actor, y resultando a su vez insuficientes las probanzas del actor para demostrar los hechos alegados en su escrito libelar, esta Superioridad considera pertinente traer a colación la siguiente disposición adjetiva civil, que reza:

Artículo 254.- “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma” (Negrillas de este Tribunal Superior)

En este sentido se ha pronunciado numerosas veces el M.T.d.J., y en sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 29 de junio de 2006, reiterada en decisión de fecha 22 de mayo de 2008, N°. 0300, expediente N°. 06-0826, bajo ponencia del Magistrado Dr. L.A.O.H., estableció:

“…El autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “Código de Procedimiento Civil, Tomo II” (…) expresa que son cinco las pautas o mandatos que pone esta norma al sentenciador, a saber: 1) La decisión debe estar fundada en un juicio de certeza y no de mera verosimilitud; 2) La segunda pauta es el in dubio pro reo. En caso de duda debe sentenciar el juez a favor del demandado; 3) La tercera pauta es la que favorece la condición del poseedor en igualdad de circunstancias; 4) La norma manda al juez a prescindir de sutilezas y puntos de mera forma; 5) Finalmente, el tribunal no puede usar providencias vagas, es decir, lugares comunes que constituyen un sofisma de petición de principio, al aceptar como motivación o justificación lo que precisamente debe ser justificado…”

En conclusión, una vez efectuado el estudio y análisis de la totalidad de las actas que conforman el presente expediente, y evidenciada la temeraria afirmación efectuada por el actor respecto al momento en que se llevó a cabo la división del inmueble, o según su decir, el momento en que iniciaron los actos perturbatorios por la demandada arrendadora, sin existir prueba alguna en el proceso que demuestre dicho argumento, muy por el contrario, desprendiéndose de actas que indudablemente el inmueble se encontraba dividido desde hace varios años, resulta forzoso para este Sentenciador Superior declarar SIN LUGAR la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por no existir plena certeza de los hechos alegados por el actor en su escrito libelar, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Derivado de lo anterior, tomando base en todas las precedentes apreciaciones de hecho, en consonancia con los fundamentos legales aplicables al caso facti especie y los medios de prueba aportados, no habiendo podido el actor demostrar con plena certeza sus afirmaciones, y encontrándose desvirtuadas por los medios de pruebas consignados por la parte demandada, se origina en este Jurisdicente Superior el deber de CONFIRMAR con una motivación distinta la decisión proferida por el Tribunal a-quo, en el sentido de considerar sin lugar la demanda, resultando forzosa la declaratoria SIN LUGAR del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial del accionante, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano W.J.G. contra la ciudadana A.M.G., declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación propuesto por el abogado D.G., actuando como apoderado judicial del ciudadano W.J.G., contra sentencia definitiva de fecha 15 de julio de 2011, proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

SE CONFIRMA con una motivación distinta la aludida decisión de fecha 15 de julio de 2011, proferida por el precitado Juzgado de Municipios, todo ello de conformidad con los términos explanados en el presente fallo.

Se condena en costas a la parte demandante-recurrente por haberse confirmado la decisión apelada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

A los fines previstos por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase por Secretaría copia certificada y déjese en este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dieciocho (18) días del mes de octubre de dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia 152° de la Federación.

EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL

Dr. LIBES DE J.G.G.

LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

En la misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) horas de despacho, se publicó el presente fallo, se expidió la copia certificada ordenada, se archivó en el copiador de sentencias y se libraron las boletas de notificación correspondientes. LA SECRETARIA,

Abog. A.G.P.

LGG/ag/bc