Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 21 de Junio de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE: Nº 5.096.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

JURISDICCION: CIVIL.

PARTE ACTORA: NG WING SHING, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-13.748.309, de este domicilio.

APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: A.J.D.N. y KERINAY PIMENTEL MONTILLA, venezolanas, Abogadas en ejercicio, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V- 433.114 y V-14.995.453, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.878 y 101.726, respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: M.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.444.428, de este domicilio.

TERCERO CITADO EN SANEAMIENTO: C.A.C.R., venezolano, Abogado, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.619.557, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DEL TERCERO CITADO EN SANEAMIENTO: IGUARAYA CAMPOS CARVALLO, venezolana, Abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-8.146.811, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.801, de este domicilio.

MOTIVO: REIVINDICACIÓN DE INMUEBLE.

VISTOS: CON INFORMES.

Recibida en fecha 02-03-2007, las presentes actuaciones con ocasión de la apelación formulada por la apoderada Judicial de la parte actora, Abogada A.J.d.N., contra la sentencia definitiva, dictada en fecha 12-02-2007, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial mediante la cual declara Sin Lugar la demanda de Reivindicación de Inmueble incoada por el ciudadano Ng Wing Shing contra el ciudadano, Abogado M.A.H.A.. Hubo condenatoria en costas procesales.

El Tribunal, estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones.

I

LA PRETENSION. SECUENCIA PROCEDIMENTAL.

Aduce el demandante, que es dueño de una parcela de terreno y del edificio sobre ella construido denominado Edificio Flores, ubicado en esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, con una superficie de aproximadamente doscientos treinta y ocho metros cuadrados con treinta y ocho decímetros cuadrados (238,38 mts2), cuyos linderos y medidas son: Norte, Carrera 5ta., con doce coma sesenta metros (12,60 mts); Sur, solar y casa que es o fue de M.J.d.C. con doce coma diez metros (12,10 mts); Este, calle 20 con diecinueve coma diez metros (19,10 mts), y Oeste, edificio que es o fue de G.P. con diecinueve coma ochenta metros (19,80 mts); que el edificio está constituido en dos (2) apartamentos en la parte superior distinguidos con los números 20-17 y 5-18, y un local comercial en la planta baja distinguido con el N° 20-15, como consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Guanare en fecha 17-10-2002, Protocolo 1, Tomo 3°, 4to Trimestre del año 2002 bajo el N° 30, que adquirió del Banco de Venezuela según documento protocolizado en fecha 25-01-2000, por ante la referida oficina el cual quedo anotado bajo el N° 31 121 al 123, Protocolo Primero, Tomo 2° 1° Trimestre del año 2000, y que anexa marcado “A”. Manifiesta, que el ciudadano M.A.H., es dueño de un fondo de comercio denominado “Gimnasio Power City”, que funciona en el local comercial ubicado en la planta baja signado con el N° 20-15, que es de su propiedad.

Aduce el actor, que ha hecho todos los esfuerzos los cuales han resultado infructuosos para que el prenombrado convenga en que el local que ocupa parte íntegramente del inmueble que adquirió del Banco de Venezuela y que es de su exclusiva propiedad, es por lo que procede a demandar por reivindicación para que convenga o en su defecto sea declarado y condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) Que es propietario único y exclusivo del inmueble; 2) que los actos posesorios de despojo que ha venido realizando el prenombrado, lo ejecuta en el local comercial parte íntegramente del inmueble de su propiedad específicamente en la planta baja del edificio en cuestión signado con el N° 20-158. y se encuentra entre los linderos Norte y Este, o sea en la Carrera 5ta., con Calle 20; y que el demandado está obligado a devolverlo sin plazo alguno de conformidad con el artículo 548 del Código Civil; o en caso contrario, sea condenado por el Tribunal a mencionada devolución en virtud que dicho demandado es detentador ilegítimo de la propiedad y posesión del inmueble que reivindica. Solicita que el Tribunal decrete medida precautelativa de Secuestro sobre el mismo local comercial, por ser dudosa su posesión a tenor de lo establecido en el Ordinal 2do del articulo 599 ejusdem. Fundamenta la presente acción en los artículos 26, 27 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En los artículos 545, 547, 548 y 549 del Código Civil, y en los artículos 28 y 338 del Código de Procedimiento Civil. Estima la presente acción en la cantidad de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,oo).

En fecha 17-09-2003, fue admitida la demanda, y el Tribunal, niega las medidas cautelares solicitadas.

En diligencia del 23-09-2003, la parte actora apela del anterior auto de admisión en lo que se refiere en la negativa de acordar la medida de secuestro solicitada; y oído el recurso en un solo efecto acuerda remitir las respectivas actuaciones a esta alzada.

El 10-11-2003, el Abogado M.H., consigna escrito de contestación de la demanda, en la cual manifiesta, que tiene la posesión material del local comercial por cuanto se lo arrendó el ciudadano C.C.R., a quien reconoce como propietario, y que lo ha mantenido en el uso y disfrute pacifico de dicho local en virtud de un contrato de arrendamiento por el lapso de cinco (5) años que le firmó el 24-10-2000 y que es público y notorio que desde esa fecha lo mantiene bajo su posesión porque allí ha instalado un fondo de comercio denominado “Gimnasio Power City”. Acompaña marcado “A” el contrato de arrendamiento; Registro Mercantil del Fondo de Comercio de su propiedad, y los documentos donde se comprueban los pagos a organismos públicos por las tasas y tributos con los que contribuye “B”, “C”, “D” y “E”. Igualmente, solicita la intervención forzosa el Abogado C.A.C.R., en su condición de interesado en las resultas de este juicio y a quien reconoce como propietario y poseedor legítimo del inmueble objeto de la reivindicación, es su arrendador, y lo colocó en posesión del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 382 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

El 09-01-2004, la Abogada Campos, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano C.C., quien fue citado en esta causa para que intervenga como tercero, consigna anexo y procede a dar contestación a la demanda, la cual niega rechaza y contradice que el demandante sea propietario del inmueble cuya reivindicación propone, porque el titulo que exhibe que adquirió por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Publico de Guanare el 25-01-2000, anotado bajo el Nº 31. Folios 121 al 123 del 2000, es un documento registrado en contra de prohibición precisa de la Ley en contra de la negativa del Registrador anterior, negativa que constituye un documento publico con efectos de cosa juzgada administrativamente y además por que el remate versó sobre propiedad que no era del ejecutado, por esta razón el titulo que presenta el demandante que se origina en el Banco de Venezuela es irrito. Que para que prospere la reivindicación se hace necesario que además de que el demandado tenga la posesión legítima de la cosa, cuestión que aquí no sucede, por que el demandado lo que tiene es la posesión precaria y reconoce la posesión en su arrendador es decir C.A.C. R, es un defecto insalvable al momento de sentenciar la presente causa, pero es que además al supuesto propietario demandante en juicio que se lleva ante este Tribunal signado con el Nº 4647, el poseedor legitimo del inmueble C.A.C. R, está solicitando la nulidad del asiento registral del titulo anteriormente invocado por quien le vendió a quien ha presentado la demanda, es decir que de prosperar dicho juicio el demandante Ng Wing Shing, queda sin propiedad de que arroga.

Riela en autos, la sentencia interlocutoria, dictada en fecha 16-12-2003, dictada por esta Alzada, la cual niega la medida cautelar de secuestro solicitada por la parte actora en el presente juicio.

Abierta la causa a prueba, la Abogada Yguaraya Campos, en su condición de apoderada judicial del tercero llamado en saneamiento, Abogado C.A.C.R., presenta escrito de pruebas de la siguiente manera: Capitulo I: Promueve los elementos de autos que favorecen tanto al demandado M.H., como a su poderdante C.A.C.R.C. II: Promueve documento público que obra a los folios 6,7 y 8 del legajo de documento contentivo de la demanda, que por Nulidad de Asiento Registral, ha intentado C.A.C. R, en contra de la Registradora Subalterna del Municipio Guanare de este Estado y que consiste en un certificado de gravamen emanado de ese mismo registro en donde se certifica que la propiedad del inmueble objeto de la reivindicación pertenece a A.H. de Flores y otros; contiene además este certificado de gravamen, una prohibición de enajenar y gravar vigente a la fecha del registro del documento que presupone en forma arbitraria la propiedad del reivindicante Ng Wing Shing. Promueve el legajo o documento que obra en el expediente Nº 13.738 y que fue acompañado por el tercero C.A.C. R, inserto a los folios 58, 59, 60, 61 y 62, donde consta la negativa de la Registradora anteriormente de registrar el Acta de Remate, que dio origen al documento del demandante.

En fecha 03-02-2004, la apoderada del actor, Abogada A.J.d.N., consigna escrito de pruebas en los términos siguientes: I) Promueve documentales concernientes a 1) Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de este estado el día 10-09-1961, bajo el Nº 15 folio 49 Vto. al 52 Vto., protocolo primero, tomo segundo duplicado, donde efectivamente el Abg. C.C. adquiere este inmueble pero que por acto de remate ejecutado el 29-06-1992 en su contra fue adjudicado a Inversiones Ven-Gar 1.025, C.A., el cual corre inserto en autos. 2) Promueve documental de fecha 29-07-1992, donde Inversora Ven-Gar 1.025, C.A., sigue según expediente N° 919537, juicio por cobro de Bolívares seguido por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, contra F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C.d.C., y que tuvo lugar el acto de remate adjudicándosele a la parte demandante el inmueble, acta remate que fue registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, el 25-01-2000, en el Protocolo 1°, Tomo 2° 1° Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30 folio 116 al 119, que anexa marcado “2”. 3) Inversora Ven-Gar 1.025, C.A., propietaria por acto de remate de este inmueble da el mismo en dación en pago a Inversora Fivenez S.A., según documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare en fecha 25-01-2000, el cual quedó anotado bajo el Nº 31 folios 121 al 123, protocolo Primero, Tomo 2º primer Trimestre del año 2000, anexo marcado “3”. 4) Inversora Fivenez, S.A., por fusión es absorbida por Banco Fivenez SACA, Banco Universal., quien por fusión es absorbida por Banco Caracas C.A Banco Universal, quien a su vez por fusión es absorbido por Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, todo esto se evidencia del mismo documento donde su representado adquiere el inmueble del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare en fecha 17-10-2002, en el protocolo 1° Tomo 3° 4to Trimestre del año 2002, bajo el Nº 30 folios 121 al 123, tal como consta de autos a los folios 6, 7 y 8. 5) Contrato de arrendamiento del local comercial (planta baja) del edificio a reivindicar, celebrado entre C.C. y M.H. propietario del Gimnasio Power City, promovido por la demandada. Documento de la firma personal anteriormente descrita. II) Promueve la prueba de experticia en el inmueble objeto del presente litigio.

Por autos separados, el 12-04-2004, el a quo, admite las pruebas promovidas por la actora.

El 16-02-2004, oportunidad fijada para la designación de expertos en la presente causa, fueron designados los Ingenieros M.R.U., J.A.V.M. y C.I.V.C.; quienes en el lapso legal, consignaron la experticia encomendada.

En fecha 23-04-2004, ambas partes consignaron escritos de informes.

En diligencia del 03-05-2004, la Abogada Kerinay Pimentel, co apoderada judicial del ciudadano Ng Wing Shing, consigna escrito de observaciones a los informes presentado por el Abg. M.H..

El 29-07-2004, el Abogado R.R.M., en su carácter de Juez a quo, formula su inhibición para conocer la presente causa, y l a cual, fue declarada con lugar por esta superioridad en decisión de fecha 19-08-2004.

Por auto de fecha 14-06-2006, la Jueza Abogada D.M.A., a cargo del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y agrario de este Primer Circuito Judicial, se avoca al conocimiento de la presente causa; y en fecha 27-02-2007, profiere sentencia definitiva, mediante la cual declara sin lugar la acción reivindicatoria planteada.

De dicho fallo apela la parte actora en fecha 23-02-2007, y oído el recurso en ambos efecto, se remite el expediente a esta instancia superior.

En fecha 02-03-2007, se le da entrada a la Causa bajo el Nº 5.096, de conformidad con el artículo 517 en concordancia con el 118 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14-03-2007, la Abogada A.J.d.N., consigna escrito de Pruebas en la cual promueve las siguientes: I) Invoca y reproduce el mérito favorable de los autos en todo lo que beneficie a su representado especialmente el contrato de arrendamiento celebrado con el Abogado C.C., pagándole la suma de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) mensuales, que recibe como supuesto arrendador cantidad esta que no le corresponde recibir por cuanto no tiene cualidad que no tiene para haber arrendado un inmueble que no le pertenece ya que si bien es cierto que fue propietario en sus inicios tal y como se evidencia en documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Publico de este estado en fecha 10-09-1961, pero que por acto de remate ejecutado el 29-06-1992 en su contra fue adjudicado a Inversiones Ven-Gar 1.025, C.A. Documento por el cual el 29-07-1992 Inversiones Vengar 1.025, C.A, sigue en juicio según expediente 919537, por cobro de comisiones contra F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C.d.C., tuvo lugar el acto de remate, adjudicándole a la parte demandante dicho inmueble. Folio 69 al 73. Documento por el cual Inversiones Ven Gar 1.025, C.A., propietaria del acto remate da el mismo en pago a Inversora Fivenez S.A., folio 179 al 181. Documento por el cual Inversora Fivenez, S.A., por fusión es absorbida por Banco Fivenez SACA, Banco Universal., quien por fusión es absorbida por Banco Caracas C.A Banco Universal, quien a su vez por fusión es absorbido por Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, todo esto se evidencia del mismo documento donde su representado adquiere el inmueble del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare en fecha 17-10-2002, en el protocolo 1° Tomo 3°, 4to Trimestre del año 2002. II) Promueve la prueba de experticia en el inmueble objeto del presente litigio.

Por auto de fecha 15-03-2007, se admitieron las pruebas promovida por la parte actora, y quien en su oportunidad, consigna escrito de informes.

Por auto del 10-04-2007, este Tribunal fija un lapso de ocho (8) días para que tenga lugar el acto de observaciones a los informes presentados.

Vencido el lapso de observaciones por auto del 23-04-2007, se fija un lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.

II

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación formulada por la parte demandante, de la sentencia definitiva, dictada por el a quo, mediante la cual declara sin lugar la pretensión reivindicatoria de inmueble, incoada por el ciudadano NG Wing Shing contra el ciudadano M.A.H.A., con la siguiente argumentación:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Documento original reconocido marcado “A” (F. 22 al 30), cuyo objeto lo constituye un contrato de arrendamiento de fecha 24-10-2000, el cual quedó reconocido en su contenido y firma por su otorgante C.A.C., por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 22 de octubre de 2003, sobre un local comercial ubicado en la carrera 5ta, haciendo esquina con la calle 20, de la ciudad de Guanare, estipulándose como tiempo de duración el lapso de cinco años, a partir del 01 de octubre del 2000. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento que fue reconocido ante un funcionario competente y el mismo no fue tachado, ni impugnado. Asís e declara (Sic).

Ahora bien, de las pruebas analizadas, ha quedado plenamente demostrado que el propietario del local de comercio, por cuanto el mismo forma parte integrante del Edificio Flores, es el ciudadano: NG WING SHIG, lo cual demostró por instrumentos públicos que fueron valorados por este Tribunal en su debido momento, asimismo quedó plenamente demostrado que quien se encuentra en posesión del inmueble local comercial a reivindicar es el ciudadano H.M.A., quien admitió su situación fáctica de ser poseedor pero en virtud de un contrato de arrendamiento y que efectivamente se trata del mismo bien.

Siendo así las cosas, el punto controvertido en la presente causa, radica que el accionado alega que su condición de poseedor es legítima en virtud de un contrato de arrendamiento, con relación a las afirmaciones realizadas por las partes, en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 506, en armonía con el artículo 1354 del código Civil, establece lo siguiente:…(Sic)…

De acuerdo con lo antes expuesto, el demando alegó estar en posesión legítima en virtud de una relación arrendaticia, al respecto la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su Artículo 20, establece:…

Por otra parte, el artículo 7 de la antes citada, dispone:….

De las pruebas acopiadas a los autos, a las cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio y de la interpretación de los mismos, esta juzgadora observa que el contrato de arrendamiento es de fecha 24-10-2000, que el ciudadano C.A.C., arrendó dicho bien, quien fue uno de los propietarios del Edificio Flores y que el objeto del contrato está representado por un local comercial, por lo que esta Juzgadora considera que la posesión ejercida por el accionado no es ilegítima, no cumpliéndose así lo presupuestos establecidos anteriormente señalados para que proceda la reivindicación, en consecuencia este Tribunal debe declarar improcedente la presente acción reivindicatoria. Así se declara…

La parte actora en sus informes en esta alzada, plantea, en primer lugar, que ha quedado fehacientemente demostrado, que C.C. no tiene el carácter de propietario del local comercial que arrendó a M.H., es decir, que en forma temeraria, alegando un derecho que no tiene, como es el derecho de propiedad del Edificio Flores, tuvo la osadía de arrendar este inmueble, y no solo esto, sino que mensualmente “cobra” el arrendamiento fijado y aún cuando existe este supuesto Contrato de Arrendamiento entre el Abogado M.H. y C.C., contrato de arrendamiento irrito, que no le da ningún derecho que tiene la posesión ilegítima sobre el local comercial, devenida de ese contrato de arrendamiento por cuanto C.C. no tiene cualidad para haber arrendado un inmueble que no le pertenece, del cual, si bien es cierto fue propietario, no es menor cierto que dejó de serlo cuando fue rematado en fecha 29 de julio de 1992 por Inversiones VEN-GAR 1.025 C.A., quien a su vez lo dio en dación en pago a Inversora FIVENEZ, la cual fue absorbida por fusión hasta llegar al Banco de Venezuela S.A., quien como legítima propietaria le vende al actor; es decir, desde 1992 C.C., no tiene ningún derecho de propiedad sobre el inmueble que le fue rematado en acta que consta en autos, debidamente registrada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público Guanare, estado Portuguesa el 25 de enero de 2000; según criterio de la sentenciadora, manifestado en su decisión, llega a una conclusión manifiestamente errada cuando legitima ese contrato de arrendamiento irrito, que M.H. es el poseedor ilegítimo porque proviene su posesión de un contrato irrito; M.H., Abogado, es socio del Abogado C.C., que tiene perfecto conocimiento del fraude procesal manifestado en el supuesto derecho que alega. Está suficientemente probado en autos con documentos públicos: el acta de remate de dicho inmueble en 1992, es curiosa la actitud manifestada en esta causa, no pueden alegar desconocimiento del asunto. Que en la cláusula Décima del referido contrato de arrendamiento reza: “El inmueble objeto de este contrato está ubicado en la carrera quinta, el cual fue adquirido según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro Público del estado Portuguesa en Guanare el día 10 de septiembre de 1961, bajo el Nº 15, folios 49 Vto., Al 52 Vto. Protocolo Primero, Tomo Segundo Duplicado”. Documento este que solo es referencial, por cuanto no consignó ni siquiera una copia de tal documento, y es cierto que fue su propietario en 1961, pero se reserva intencionalmente, que dejó de ser propietario en 1992, cuando dicho bien le fue rematado, tal como consta en autos en documento fehaciente.

Ahora bien, respecto a la acción reivindicatoria, está señalada en el artículo 548 del Código Civil que dispone:

El propietario de una cosa tiene el derecho de revindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las leyes.

Si el poseedor o detentador después de la demanda judicial ha dejado de poseer la cosa por hecho propio, está obligado a recobrarla a su costa por cuenta del demandante; y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perjuicio de la opción que tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador

.

Conforme a esta disposición legal, la acción reivindicatoria es una petitoria y se ejerce ‘erga omnes’, esto es, contra cualquiera que sea el detentador y contra todo poseedor actual que carezca de título de propiedad, por lo que supone, tanto la prueba del derecho de propiedad por el demandante, como la privación o detentación posesoria de la cosa, por quien ostente cualquier carácter diferente al de propietario.

De manera que su procedencia se encuentra condicionada a la comprobación como fundamento insustituible de los siguientes requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del demandante (reivindicante); b) Encontrarse el demandado en posesión del bien; c) La falta de derecho de poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir, que sea la misma reclamada y sobre la cual reclama el demandante como propietario.

La falta de cualquiera de uno de estos requisitos es suficiente para que se declare sin lugar la acción, porque ésta corresponde exclusivamente al propietario, y consecuencialmente, aunque alguien llegare a demostrar que el poseedor de una cosa no es propietario, en nada aprovecharía tal comprobación si no prueba al mismo tiempo que esa cosa es la misma que él pretende reivindicar.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DEL ACTOR.

1. Documental.

   1) Instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa el día 10-09-1961, bajo el Nº 15, folios 49 Vto. Al 52 Vto., Protocolo 1º, Tomo Segundo Duplicado, el cual le acredita la propiedad del referido inmueble al Abogado C.A.C.R..

   2) Acta de adjudicación del referido inmueble en propiedad, a la empresa Inversiones Ven-Gar 1.025, C.A., mediante el remate judicial, efectuado en fecha 29-07-1992, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el juicio Nº 919537, que siguió dicha empresa por cobro de bolívares contra los ciudadanos F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C.d.C., y cuya adjudicación fue protocolizada ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, el 25-01-2000, al Protocolo 1º, Tomo 2º, Primer Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30, folios 116 al 119.

   3) Documento, mediante la cual la empresa Ven-Gar 1.025 C.:, da en pago al referido inmueble a la sociedad Inversora FIVENEZ S.A., según documento protocolizado en la referida Oficina Subalterna de Registro Público en fecha 25-01-2000, anotado bajo el Nº 31, folios 121 al 123, Protocolo Primero, Tomo 2º, Primer Trimestre del año 2000.

   4) Documento protocolizado en la Oficina de Registro Público Subalterno del Municipio Autónomo Guanare, estado Portuguesa en fecha 17-10-2002, mediante el cual, el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, entidad que asumió por fusión al Banco FIVENEZ, S.A.C.A., Banco Universal, dio en venta al demandante el inmueble identificado en autos, mediante instrumento protocolizado ante la mencionada Oficina Subalterna de Registro Público, el día 17-10-2002, al Protocolo Primero, Tomo 3º, Cuarto Trimestre del año 2002, bajo el Nº 30, folios 121 al 123.

   El Tribunal de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con los artículos 23, 24 y 25 de la Ley de Registro Público y del Notariado, le confiere mérito probatorio a los referidos instrumentos señalados en los numerales 1, 2 y 3, y mediante los cuales, queda fehacientemente demostrado, la tradición de la titularidad de la titularidad del referido inmueble, en la forma siguiente:

   1. Desde el 10-10-1961, perteneció al Abogado C.A.C.R., quien lo adquirió en adjudicación por remate.

   2. A partir del día 25-10-2000, el inmueble pasa a propiedad de la empresa VEN-GAR 1.025 C.A., en adjudicación por remate judicial, pero ese mismo día 25-05-2000, lo da en dación en pago a la entidad Inversora Fivenez S.A., empresa esta que luego fue absorbida por fusión por el Banco de Venezuela; S.A. Banco Universal.

   3. Finalmente, en fecha 17-10-2002, el Banco de Venezuela S.A. Banco Universal, finalmente, dio en venta el inmueble al actual propietario y demandante, ciudadano Ng Wing Shing. Así se resuelve.

   En cuanto al contrato de arrendamiento promovido, celebrado entre el demandado y el tercero citado en saneamiento el 24-10-2000, el Tribunal lo analizará más adelante.

2. Experticia, realizada por los Ingenieros C.V.C.., M.U. y J.A.V., la cual no fue impugnada por la parte demandada, y por la cual, queda patentizado que el inmueble objeto de la reivindicación accionada, se trata idénticamente del mismo que ocupa el demandado a través de un negocio o firma personal denominado “Gimnasio Power City, del cual anexa el respectivo registro mercantil y el pago de las tasas municipales, que en este sentido se valoran.

   En consecuencia, el Tribunal valora esta prueba por haber sido realizada de conformidad con lo establecidos en los artículos 451 y 267 del Código de Procedimiento Civil. Así se dispone.

   .

   PRUEBAS DEL DEMANDADO.

   1. Documental.

   1) Contrato de arrendamiento privado, celebrado entre el ciudadano M.H.A. y el ciudadano C.A.C.R., en fecha 24-10-2000, mediante el cual el ultimo mencionado le cede en arrendamiento al demandado el local comercial objeto de reivindicación, ubicado en la carrera quinta, esquina con la calle 20, de esta ciudad de Guanare, estado Portuguesa, destinado a la instalación de un gimnasio por un canon mensual de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) y por un tiempo de duración del contrato de cinco (5) años.

   Consta en autos, que el arrendatario, ciudadano M.H.A., en el mes de octubre de de 2003, solicitó ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, el reconocimiento en su contenido y firma de dicho contrato por el arrendador, y el mencionado Juzgado, por auto del 16-10-2003, acordó el emplazamiento del ciudadano C.A.C.R., quien una vez citado, no compareció en oportunidad legal fijada para manifestar lo conducente, y dicho Tribunal, en fecha 22-10-2003 declaró judicialmente reconocido el referido contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1364 del Código Civil.

   El demandado, con fundamento en el mencionado contrato de arrendamiento, pretende enervar la pretensión reivindicatoria del actor, alegando que solo reconoce como propietario a su arrendador, ciudadano C.A.C.R., quien lo ha mantenido en el uso y disfrute pacífico de dicho local en virtud del contrato de arrendamiento que por el lapso de cinco (5) años le firmó el día 24 de octubre del año 2000; que desde esa fecha lo mantiene en su posesión porque allí ha instalado un fondo de comercio que gira como razón social de “Gimnasio Power City” como lo demuestra con los documentos probatorios emanados del Registro Mercantil como el pago de los impuestos y tasas Municipales.

   El Tribunal para decidir observa:

   Para analizar el mérito probatorio del referido contrato de arrendamiento, en el marco de la presente acción reivindicatoria, necesario es estudiar, las normas legales que regulan los presupuestos fácticos de la situación jurídica planteada.

   En este sentido, establece el artículo 1604 del Código Civil:

   Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo contenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiere estipulado lo contrario

   .

   Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro”.

   Por su parte, dispone el artículo 1605 eiusdem:

   “Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.

   Caso que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.

   Por ultimo el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dice:

   Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasaría ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mis términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

   .

   A la letra de estas normas legales, se previene, en primer lugar, que aunque se enajene el inmueble, subsistirá el arrendamiento, siempre que conste por documento, sea este de fecha cierta; y en segundo término, para el caso de que el arrendatario está en el goce del inmueble para la fecha de la venta, el comprador, o sea el nuevo propietario, debe dejárselo durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos sin plazo (si hubiere plazo, hasta el vencimiento de éste), y como tal, resulta evidente que este mandato, dirigido al comprador, haber considerado el legislador que la venta de la cosa arrendada entraña, salvo prueba en contrario, una transferencia o traspaso ipso facto del contrato de arrendamiento al nuevo propietario, quien sustituye así al vendedor en el goce que este tenía de los frutos civiles de la cosa arrendada, de allí que la ley reconoce a favor del arrendatario sólo del derecho de que se le deje continuar en el goce de la cosa arrendada hasta el término del presunto contrato (Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, GF Nº 20, 2E, Págs. 28 y 29. S: 09-04-1958)

   En este contexto, y a la luz de los referidos artículos 1604 y 1605 del Código Civil, la obligación para el nuevo propietario o adquirente de la cosa arrendada (que resulta un tercero frente a las partes contratantes), es de respetar la convención de arrendamiento, cual debe continuar regulándose, conforme lo estipulado a tiempo determinado o indeterminado y según las características del contrato.

   En el caso subiúdice, de conformidad con las pruebas producidas por la parte actora y debidamente apreciadas por el Tribunal, queda evidenciado que, el ciudadano C.A.C.R., fue propietario del inmueble reclamado en reivindicación, desde el día 10-09-1961, cuando lo adquirió por adjudicación en remate, según consta del documento protocolizado esa misma fecha ante la mencionada oficina de Registro Público del Municipio Guanare, bajo el Nº 15, folios 49 Vto. Al 52 Vto., Protocolo 1º, Tomo Segundo Duplicado.

   Esta propiedad del inmueble en referencia, la mantuvo legítimamente el ciudadano C.A.C., hasta el día 25-01-2000, fecha en la cual es protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, estado Portuguesa, al Protocolo 1º, Tomo 2º, Primer Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30, folios 116 al 119, el instrumento contentivo de la adjudicación en propiedad del inmueble, por remate judicial, a favor de la Empresa Ven-Gar 1.025 C.A., en el juicio Nº 919537, que por cobro de bolívares siguió esta sociedad de comercio, contra los ciudadanos F.R.G.M., C.A.C.R. y G.C.d.C., ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.

   De lo cual se infiere, que para el día 24-10-2000, cuando el demandado, ciudadano M.H.A., celebra el referido contrato de arrendamiento con el ciudadano C.A.C.R., este ciudadano, no ostentaba la propiedad legítima del local comercial pretendido en reivindicación, en atención a lo estipulado por los artículos 796, 1920 ordinal 4º y 1924 del Código Civil, en concordancia con el artículo 25 de la Ley de Registro Público y Notariado, cuales establecen:

   Artículo 796 CC:

   La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la Ley, por sucesión, por efecto de los contratos. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción

   .

   Artículo 1920 ordinales 1º 4º CC:

   Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse…1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca…4º) L os actos de adjudicación judicial de inmuebles y otros bienes y derechos susceptibles de hipoteca….

   Artículo 1924 CC:

   ”Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble”

   Artículo 25 de la Ley de Registro Público y Notariado:

   “Los asientos e información registrales contenidos y emanados oficialmente del sistema registral surtirán todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos.

   En este orden de ideas y en consonancia con las referidas normas legales, considera este Tribunal que el referido contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos, Abogados M.A.H.A. y C.A.C.R., no tiene efectos jurídicos contra el demandante, ciudadano NG Wing Shing, ya que para el día de su celebración, el 24-10-2000, ni para el 22-10-2003, cuando es reconocido judicialmente en su contenido y firma, el arrendador, ciudadano, Abogado C.A.C.R., no ostentaba la propiedad legítima del inmueble, pues como quedó demostrado, para el día 24-10-2000, el verdadero propietario era la empresa Ven-Gar 1.025 C.A., que lo había adquirido por adjudicación en remate judicial; y para el día 22-10-2003, el propietario del inmueble es el demandante, ciudadano Ng Swing Shing.

   Siendo ello así, y no habiendo celebrado el demandado, contrato de arrendamiento alguno con ningún propietario del local comercial que ocupa, no puede gozar de los privilegios que a todo arrendatario, confieren los artículos 1604 y 1605 del Código Civil, en concordancia con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la cual, ‘aunque se enajene la finca o inmueble subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido’, pues como quedó establecido, su arrendador, no tenía la cualidad de propietario del inmueble, para el día 24-10-2000, ni desde luego, para el 20-10-2003, cuando se le da fecha cierta al referido contrato de arrendamiento.

   En tales razones, y siendo que la posesión del demandado sobre el identificado inmueble, es ilegítima, por consiguiente, el demandante no está obligado a respetar la convención arrendaticia. Así se resuelve.

   2) Registro mercantil del fondo de comercio denominado “Gimnasio Power City”, inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa el 12-09-2000, el cual se aprecia para demostrar la existencia de dicho negocio, propiedad del demandado y que desde luego, se adminicula al dictamen de los expertos en el sentido de que en el local comercial objeto de reivindicación está instalado este negocio.

   Por las mismas razones, se aprecia la licencia de funcionamiento del referido negocio mercantil, emitido en fecha 31-10-2000.

   En cuanto a estas probanzas, en forma alguna desvirtúa la pretensión reivindicatoria del demandante, ni desde luego, sirven de título justo para haber ejercido la posesión del inmueble. Así se resuelve.

   PRUEBAS DEL CITADO EN SANEAMIENTO.

   El tercero, citado en saneamiento, ciudadano, Abogado C.A.C.R., promovió las siguientes pruebas:

1. Copia certificada del Expediente Nº 4.647, referidos a la acción de nulidad de asiento registral, seguido ante el a quo, por el tercero citado en saneamiento contra el Registro Subalterno del Municipio Guanare del estado Portuguesa, mediante la cual se solicita la extinción del asiento registro por dicho despacho, del instrumento anotado en el Protocolo Primero, Tomo 2º, Primer Trimestre del año 2000, bajo el Nº 30, folios 166 al 119 de fecha 25-01-2000, contentivo de la venta que hace el Banco de Venezuela al ciudadano Ng Wing Shing, del Edificio Flores, del cual forma parte el local comercial objeto de la presente reivindicación.

   De dicho expediente, se puede constatar que dicho procedimiento no ha finalizado mediante sentencia definitivamente firme, y su última actuación se refleja en la decisión interlocutoria dictada por esta superioridad en fecha 04-11-2003, mediante la cual se revoca la sentencia interlocutoria del a quo, de fecha 03-09-2003 y se declara la nulidad de los actos procesales siguientes al día 30-06-2003 y la reposición de la causa, al estado que el Tribunal se pronuncie, respecto a si el actor subsanó o no los defectos u omisiones del libelo de demanda, y en caso negativo, ordenar la apertura del lapso probatorio incidental a que se refiere el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil.

   El tercero llamado en saneamiento, alega que a los fines de comprobar la ilegalidad del asiento registral protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare, estado Portuguesa el día 17-10-2002, del cual deviene la propiedad del mencionado inmueble a favor del demandante, refiere que en dicho legajo que acompaña, consta: la certificación de la propiedad del inmueble a favor de A.H. de Flores y otros; que contiene además este certificado de gravamen una prohibición de enajenar y gravar vigente a la fecha de regist4ro del documento que presupone en forma arbitraria la propiedad del reivindicante Ng Wing Shing y para lo cual promueve igualmente el legajo de documentos que obra en el expediente 13.738 y que fue acompañado y donde contra la negativa de la Registradora anterior de registrar el acta de remate que dio origen al documento del demandante, por lo que al existir esta negativa, hoy constituye una barrera insalvable a menos que hayan cambiado las condiciones por las cuales se pronunció la Registradora anterior.

   El Tribunal, luego de la revisión de los referidos documentos, insertos en los expedientes que menciona el tercero citado en saneamiento, llega a la conclusión que los mismos pertenecen a las referidas causas y que en todo caso, deberán ser objeto de un análisis y del debido pronunciamiento en la sentencia definitiva que ponga fin a dichos procesos.

   Por otra parte, los referidos documentos en forma alguna, mediatiza el instrumento público ya apreciado por este despacho que contiene, la venta que del referido Edificio Flores, realizó el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, entidad que asumió por fusión al Banco FIVENEZ, S.A.C.A., Banco Universal, a favor al demandante, del inmueble identificado en autos, mediante instrumento protocolizado ante la mencionada Oficina Subalterna de Registro Público, el día 17-10-2002, al Protocolo Primero, Tomo 3º, Cuarto Trimestre del año 2002, bajo el Nº 30, folios 121 al 123. Así se acuerda.

   Con fundamento en lo expuesto, y estando fehacientemente demostrado de las actas procesales que el demandante es el legítimo propietario del inmueble objeto de presente reivindicación, el cual es idéntico al ocupado por el demandado, y quien además posee en forma ilícita dicho inmueble, en razón de que el referido contrato de arrendamiento ha sido desechado en el presente juicio, en tales motivos, y considerando en Tribunal, lleno los requisitos exigidos por el artículo 548 del Código Civil, en consecuencia, ha lugar, ha lugar a la presente demanda de reivindicación de inmueble, y por vía de consecuencia, debe declararse sin lugar, la cita de saneamiento planteada. Así se juzga.

   En cuanto a los alegatos formulados por la parte actora en su escrito de informes, al estar comprendidos y analizados a lo largo del fallo, el Tribunal considera innecesario hacer otro pronunciamiento. Así se declara.

   En tales razones, la presente apelación debe declararse con lugar. Así se dispone.

   D E C I S I O N

   En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito con competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar la pretensión reivindicatoria, incoada por el ciudadano NG WING SHING contra el ciudadano, Abogado M.H.A.; y Sin Lugar, la cita de saneamiento, ejercida por el ciudadano, Abogado C.A.C.R., ambos identificados.

   En consecuencia se condena a la parte demandada a entregar al demandante, totalmente desalojado de bienes y personas, el local comercial signado con el Nº 20-15, situado en la Planta Baja del denominado “Edificio Flores”, ubicado en esta ciudad de Guanare en la Carrera 5ta., cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte, Carrera 5ta., con doce coma sesenta metros (12,60 mts); Sur, solar y casa que es o fue de M.J.d.C. con doce metros coma diez metros (12,10 mts); Este, Calle 20 con diecinueve coma diez metros (19,10 mts); y Oeste, Edificio que es o fue de G.P. con diecinueve coma ochenta metros (19,80 mts). Así se decide.

   Se declara con lugar la apelación de la parte actora y queda revocada la sentencia definitiva, dictada en fecha 12-02-2007 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa.

   Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia de la sentencia.

   Dictada, firmada, y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal, en Guanare, a los veintiún días del mes de Junio de dos mil siete. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

   El Juez Superior Civil Temporal

   Abg. R.E.D.C..

   La Secretaria

   TSU. Reina Valderrama.

   En la misma fecha se publicó, siendo las 10:00. a.m. Conste.

   Stria.