Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 10 de Diciembre de 2009

199º y 150º

ASUNTO: AH1B-V-2008-000050

PARTE ACTORA: W.H.M.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las cedula de identidad No V-4.212.788.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: J.D., B.P., Y.G. y M.B., abogados en ejercicio y de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. abogado Nos 64.595, 19.980, 41.700 y 98.565.

PARTE DEMANDADA: SOLIDA INVERSIONES C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 31 de enero de 2005, bajo el No 27, tomo 1035 A.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: L.T.D.F., abogado en ejercicio y de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 70.625.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

-I-

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado el 28 de mayo de 2007, por el abogado J.D., por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, constituido por los Tribunales de Municipio, en el cual expresa que su representado es propietario de un inmueble constituido por el “LOCAL FRENTE” ubicado en la planta baja del edificio “FESAL” ubicado en la avenida Este 2, entre las esquinas de Tracabordo a Miguelacho, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal con una superficie de ciento sesenta y dos metros cuadrados con cincuenta y nueve metros (16,59 Mts).

Que su representado dio en arrendamiento el local a la empresa SOLIDA INVERSIONES por el plazo de tres (03) años contados a partir del 1° de abril de 2006, mediante el pago mensual de la suma de cuatro millones cincuenta y un mil bolívares (Bs. 4.051.000,oo) hoy en día Bs. 4.051,oo, conforme a contrato autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el No 38, Tomo 26.

Alega el demandante que en la clausula tercera del contrato donde se estipuló el canon de arrendamiento, las partes previeron la posibilidad de aumentos del canon de común acuerdo y en la cláusula décima cuarta en la constitución de la fianza el personero de la arrendataria acepta que se puede modificar el canon de arrendamiento por parte de la Dirección de Inquilinato.

Como hecho central de la demanda, señala que la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura por resolución No 010658 del 21 de noviembre de 2006 fijó el canon de arrendamiento mensual en la suma de siete millones seiscientos ochenta y siete mil trescientos cinco bolívares (Bs. 7.687.305,oo) hoy en día Bs. F 7.687,30, la cual fue debidamente notificada a la arrendataria, pero que la misma se niega a pagar el nuevo canon de arrendamiento y por ello procedió a realizar consignaciones arrendaticias por el monto anterior, incumpliendo con el contrato.

Alega que el arrendatario dejó de pagar las mensualidades de enero, febrero, marzo y abril de 2007, por el monto total, con lo cual incumplió con el artículo 1.579, 1.585 y 1.592 del Código Civil.

Con base en estos hechos y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, demandó la resolución del contrato de arrendamiento y solicitó la entrega del inmueble y el pago de los daños y perjuicios por el uso del inmueble a razón de una cantidad igual al canon de arrendamiento.

El conocimiento de dicha demanda correspondió al Juzgado Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, quien mediante decisión del 04 de junio de 2007, declinó la competencia en razón de la cuantía; razón por la cual se ordenó la remisión del presente asunto al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia de turno, correspondiendo, según la Distribución de Ley, el conocimiento de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien recibió las actuaciones y le dio entrada correspondiente en fecha 26 de Junio de 2007.

La anterior demanda fue admitida por los trámites del procedimiento breve mediante auto de fecha 26 de junio de 2007.-

Cumplidos los trámites pertinentes tendientes a lograr la citación de la parte demandada, sin que la misma se hiciese efectiva, se le designó defensor judicial a la parte demandada por auto del 04 de junio de 2008.

Mediante diligencia de fecha 04 de agosto de 2008, compareció el ciudadano H.P. en su carácter de representante de la parte demandada y se dio por citado en el presente juicio y consignó copia certificada ad effectum videndi del poder que acredita su representación.

Mediante escrito presentado en fecha 08 de agosto de 2008, la parte demandada asistida de abogado, dio contestación al fondo de la demanda, en los términos que a continuación se resumen:

Referente al fondo de la demanda alegó la confesión del demandante señalando que en el propio libelo, específicamente en la página 3, al referirse tanto a la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato al señalar que la demandada en lugar de acatar la resolución se ha revelado contra la misma y “ha continuado pagando en contra de la voluntad de mi patrocinado el canon original de cuatro millones cincuenta mil bolívares (Bs. 4.051.000,oo) a tal punto que acudió al procedimiento de consignación al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, en el expediente No 2007-0204…” y luego la demandada vuelve a citar la página 4 del escrito libelar en el que el demandante habría expresado “… Ese pago parcial depositado a través del procedimiento consignatorio es ilegítimo pues no cumple exactamente con el contrato ni con las disposiciones legales y administrativas del contrato”

Señaló que la demanda fue interpuesta el 28 de mayo de 2007 y allí se reclamó la falta de pago de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007 y que el demandante acompaño copia fotostática del expediente No 2007/0202 del Juzgado Vigésimo Quinto de Caracas.

Expresa la demandada que las partes contratantes están vinculadas y obligadas por un contrato a tiempo determinado vigente, en consecuencia si el aumento del canon de arrendamiento fue remitido a la voluntad de las partes contratantes mal puede pretender el arrendador un alquiler mayor al expresamente pactado por cuanto el término estipulado se lo impide y sólo podrá discutirse a la finalización del plazo o termino para disfrutar de un aumento del alquiler. Cosa distinta ocurre cuando el canon fijado por la Dirección de Inquilinato es inferior o menor del convenido en el contrato, en cuyo caso, y en vista del carácter proteccionista de los derechos del inquilino “débil jurídico”, y haciendo una interpretación exegética de la mente del legislador para constatar su intención al establecer los preceptos de la ley, se llega a la conclusión de que la rebaja se debe aplicar de inmediato en beneficio del inquilino, pero con proyección al futuro.

La demandada señala que es el propio accionante que ha formulado la afirmación o confesión de solvencia de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento, a la vez que promovió la prueba del pago mediante el expediente de consignación , el cual contiene los recibos de las consignaciones hechas por la arrendataria, en tiempo útil o temporal.

La demandada negó, rechazó y contradijo la demanda y transcribió parcialmente el contenido de la cláusula tercera, así:

CLAUSULA TERCERA: El canon de arrendamiento mensual es la suma de CUATRO MILLONES CINCUENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 4.051.000) más los ajustes que reciba de aumento dicho canon ACORDADO POR LAS PARTES que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar con toda puntualidad al vencimiento de cada mes a EL ARRENDADOR, hasta que entregue el inmueble arrendado, completamente desocupado y en perfecto estado de aseo y de uso en que hoy lo recibe, con sus paredes y pinturas en perfecto estado y en las mismas condiciones los pisos de cerámica, etc, así como los servicios sanitarios. En caso de insolvencia o falta de pago de dos (2) meses del canon de arrendamiento señalado, EL ARRENDADOR queda facultado para rescindir o dar por resuelto este contrato…

Destaca la demandada que el aumento del canon de arrendamiento quedó sometido al acuerdo de la voluntad de las partes y que en ninguna de las cláusulas del contrato se estipuló como carga para el arrendatario el hecho de aumentos de canon que pudieran provenir del órgano administrativo regulados de la materia arrendaticia.

En este sentido, invocó jurisprudencia de los Tribunales Superiores en lo Civil y Mercantil conforme a la cual el canon de arrendamiento estipulado en los contratos a tiempo determinado no está sujeto a las modificaciones que derivan del procedimiento incoado ante la Dirección de Inquilinato por cuanto priva la autonomía de la voluntad.

La demandada alegó con fundamento en la cláusula décima cuarta del contrato la existencia de dos convenciones de naturaleza distinta, una principal que es la relación arrendaticia y otra accesoria que es el contrato de fianza, celebrado entre el arrendador W.M. y J.A.A., y señala que fue en este último contrato que se estipuló la posibilidad de aumentos del canon de arrendamiento derivados de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento o del Tribunal de Apelaciones de Inquilinato.

En ese orden de ideas, la arrendataria alega que ha habido violación del artículo 1.806 del Código Civil, por cuanto a su juicio la fianza es más onerosa que la obligación principal, pues la empresa arrendataria no asumió la obligación de la aplicación automática del canon de arrendamiento que pudiera emanar de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de infraestructura y para ello invoca el artículo 1.159 del Código Civil, que estipula que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, por lo que a su juicio no procede la alteración o aumento del canon de arrendamiento en los términos pretendidos por el accionante.

Finalmente impugnó la cuantía de la demanda y solicitó que la misma fuera fijada en un millón de bolívares hoy en día mil bolívares fuertes (Bs F. 1.000,oo).

En la oportunidad de contestar la demanda, la demandada opuso reconvención, la cual fue declarada Inadmisible por auto dictado el 08 de agosto de 2008, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 03 de Octubre de 2008, el Dr. H.A.S., para entonces Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió del conocimiento de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el ordinal 15° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.-

Abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió las que consideró pertinentes, mediante escrito presentado en fecha 06 de Octubre de 2008, las cuales serán analizadas en la segunda parte de este fallo.

En fecha 15 de Octubre de 2008, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Juzgado, quien lo recibió el 29 de octubre de 2008, dándole entrada al mismo.

Mediante auto de fecha 09 de julio de 2009, el juez que con tal carácter suscribe el presente fallo, se abocó al conocimiento de la causa a requerimiento de la parte actora, ordenándose la notificación de la parte demandada, la cual se hizo constar a los autos el 25 de septiembre de 2009.

Ninguna de las partes ejerció recusación contra el Juez que suscribe este fallo y concluida como ha sido la sustanciación del presente asunto, el Tribunal procede a decidir y al efecto observa:

-II-

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

De seguidas pasa este sentenciador a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:

Así, con el libelo de la demanda la actora acompaño los siguientes medios probatorios:

1. ) Instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 27 de marzo de 2007, bajo el No 66, Tomo 34. Dicho instrumento es un documento público a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y es suficiente para acreditar la representación de los abogados actores.

2. ) Copia del documento de propiedad del inmueble arrendado, el cual se encuentra registrado ante la Oficina Pública de Registro del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Municipio Libertador, bajo el No 01, Tomo 2, Protocolo Primero, el cual no fue impugnado conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por tanto merece el carácter reglado en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y hace fe de la propiedad que del inmueble arrendado ejercen los demandantes.

3. ) Documento contentivo del contrato de arrendamiento, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital con el No 38, tomo 26, de los Libros de Autenticaciones. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por el contrario fue aceptado y por tanto merece el carácter reglado en el artículo 1.360 del Código Civil y hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico de la celebración del arrendamiento y sus condiciones, lo cual no es controvertido en este juicio, por ser aceptado por las partes.

4. ) A los folios 21 al 29 cursa Resolución No 010658 de fecha 21 de noviembre de 2006, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y demás actuaciones del expediente 989. Dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, y tratándose de un documento dictado por un funcionario Público en ejercicio de sus funciones legales, es considerado como un documento público administrativo, conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil y hace fe a este sentenciador a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.360 ejusdem, de la decisión de aumento del canon de arrendamiento tomada por dicha Dirección y de la Notificación del mismo al administrado.

5. ) Copia certificada del expediente No 2007-0204 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciadas por la sociedad mercantil SOLIDA INVERSIONES C.A. a favor del ciudadano WOLFGAN HILDEMAN MURILLO SUAREZ. Dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedignas y hacen fe a este sentenciador de la realización de tales consignaciones, del monto y de las fechas de su realización.

   Por su parte, la representación judicial de la demandada presentó con la contestación los siguientes elementos de pruebas.

6. ) Copia certificada del expediente No 2007-0204 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones arrendaticias iniciadas por la sociedad mercantil SOLIDA INVERSIONES C.A. a favor del ciudadano WILFGAN HILDEMAN MURILLO SUAREZ. Dicho medio probatorio ya fue previamente a.e.e.c.d. presente fallo.-

7. ) Copia de la sentencia y demás actuaciones dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, verificadas en el expediente No 13.230, mediante la cual acordó el dictado de medida cautelar en este juicio. Este instrumento no fue impugnado por la parte actora, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se tiene como fidedignas y al ser un documento público conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por haber sido dictado por un Juez en el ejercicio de sus funciones, demuestra la existencia de la sentencia cautelar y su ejecución; sin embargo, a los efectos del fondo del proceso resulta inconducente para la demostración de las alegaciones de las partes.

   Durante el periodo probatorio, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en los términos siguientes:

8. ) Promovió el mérito favorable de los autos que ella deriva de la confesión en que habría incurrido el demandante y que expuso en su libelo de demanda, invocó el contenido de las cláusulas tercera y décimo cuarta del contrato. En tal sentido, En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano J.P.Q., de la siguiente manera:

   El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.

   En el mismo sentido el tratadista S.S.M., citando al autor i.A.S., con respecto a este principio, nos dice:

   … principio de adquisición en virtud del cual las pruebas

   una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

   Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así expresamente se declara.-

9. ) Promovió la copia del expediente de consignaciones, la cual, al ser promovida por ambas partes en el decurso del proceso, el mismo no forma parte de la controversia, en tal sentido, se mantiene la apreciación dada a este medio probatorio ut supra.-

   -III-

   CONCLUSIONES

   Ahora bien, con vista al material probatorio, este Juzgado procederá a resolver el fondo de la controversia y para ello en primer lugar observa que la naturaleza del contrato de arrendamiento demandado, que las partes suscribieron para regir a partir del 1° de abril de 2006, es un contrato con un término de tres (03) años, siendo que el supuesto incumplimiento surgió durante la vigencia del primer año del contrato, con lo cual estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

   En segundo lugar quien decide establece que los términos de la controversia han quedado claramente delimitados por las partes, pues éstas están contestes en la existencia del contrato de arrendamiento a partir del 1° de abril de 2006 y que se pacto una duración inicial de tres (03) años. Así mismo, las partes estas contestes en que el canon inicial fue fijado de común acuerdo en la suma de Bs. 4.051.000,oo.

   También están de acuerdo las partes que dicho canon rigió satisfactoriamente a las partes, hasta que el 21 de noviembre de 2006 la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura dictó resolución No 010658 mediante la cual fijó el canon mensual de arrendamiento en la suma de Bs. 7.687.305,oo.

   Igualmente están de acuerdos las partes que a partir del mes de enero de 2007, la arrendataria inició el expediente No 2007-0204 en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, en el cual depositó los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007, a razón de Bs. 4.051.000,oo

   El punto divergente radica en determinar si el aumento del canon de arrendamiento derivada de una resolución administrativa de la dirección de inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura era aplicable inmediatamente al contrato suscrito por las partes con siete (07) meses de anticipación, o en este caso continuaba rigiendo la voluntad de las partes.

   Habiendo quedo delimitado de esta manera los términos de la litis, considera este Juzgado que no existe la alegada confesión que invoca la parte demandada, por cuanto para ésta se produzca es necesario que se trate de un hecho controvertido y que su expresión sea desfavorable a la parte. En el presente caso, no existe el animo de confesión, sino que existe el planteamiento de los límites de la controversia, por lo cual este Juzgado desecha la prueba de confesión invocada por la parte demandada.

   Aproximándonos al punto central, considera este Juzgado que el procedimiento administrativo de regulación está previsto como una facultad que se reservó el Estado de fijar en algunos inmuebles el canon de arrendamiento, con el objeto de mantener el equilibrio contractual. Es cierto que el débil jurídico de la relación es el arrendatario, pero también es cierto que la Ley de Arrendamiento está establecida en interés de mantener equilibrada la relación arrendaticia, en beneficio de ambas partes.

   En tal sentido, la regulación del canon de arrendamiento no puede ser desconocida por las partes, tanto si aumenta el canon inicialmente establecido, como si lo disminuye, pues de lo contrario, sería convertir en letra muerta los términos de la Ley.

   En este orden de ideas, es importante destacar que el cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de sus efectos internos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino, también a las normas y principios que garantizan su aplicación. Asimismo, es necesario invocar el siguiente articulado del Código Civil:

   Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.

   Artículo 1.264: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”.

   Estas normas constituyen el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos y revela la trascendencia del consentimiento y la vigencia del principio de autonomía de la voluntad de las partes en la materia contractual.

   Como es conocido, el contrato de arrendamiento en el Derecho moderno es de naturaleza esencialmente consensual, de modo que por lo general basta el libre consentimiento legalmente expresado para que las partes se encuentren vinculadas por el acuerdo arrendaticio y obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. Es así que el contrato de arrendamiento legalmente perfeccionado, como dice la norma, tiene fuerza de ley entre las partes, y, por tanto, las obligaciones que de él se derivan son de imperioso cumplimiento para ellas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, con todas las consecuencias que ello comporta. En definitiva, los contratantes están obligados a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que nacen del contrato de arrendamiento del mismo modo que están obligados a cumplir con la ley.

   En cuanto a la ejecución de los contratos el artículo 1.160 del Código Civil, expresa:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   .

   La facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, tiene su base en la acción resolutoria que ésta consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

   .

   Es pues, la presente acción un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales de arrendamiento, de modo tal que para ejercitar esta acción es necesario que se trate de un contrato bilateral, como lo es el que hoy aquí se pretende resolver; que exista un incumplimiento, tal como en el que incurrió la parte demandada, al no cancelar los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo establecido por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, supuestos éstos que al ser concurrentes entre sí conllevan a este sentenciador a determinar y concluir en apego a lo preceptuado en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que están dados los elementos de ley para la procedencia de la acción resolutoria aquí ejercida.

   Así mismo considera este sentenciador, que en el presente caso, la nueva regulación del canon de arrendamiento dictada el 21 de noviembre de 2006, por efectos del principio de ejecutoriedad y ejecutividad, comenzó a regir tan pronto fue notificado al arrendatario, es decir, el mes de enero de 2007, conforme a lo alegado por ambas partes y demostrado con copias del expediente administrativo. De allí, que el pago por parte de la empresa arrendataria de la suma anterior, resulta un incumplimiento del contrato, que autoriza de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, la resolución del contrato de arrendamiento, toda vez, que el incumplimiento fue de una obligación al contrato, como es la falta de pago del canon de arrendamiento y así se decide.-

   Resuelto lo anterior, este Juzgado puede conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, resolver la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada, y tal efecto observa que la cuantía de este asunto no está constituida por la suma de tres mil seiscientos treinta y seis bolívares como lo estimó el demandante en su libelo, basado en la diferencia del canon de arrendamiento ni tampoco en la suma de mil bolívares como lo solicitó la demandada en la contestación. Observa este Juzgado que conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor debe determinarse multiplicando el canon mensual en la suma de Bs. 7.687,oo por los cuatro meses señalados como insolutos, lo cual arroja la suma de Bs. 30.749,22, la cual se fija como valor de la demanda y así se decide.

   -IV-

   DISPOSITIVO

   Por las razones que anteceden, este Juzgado administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por el ciudadano W.H.M.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad No V-4.212.788, en contra de la sociedad mercantil SOLIDA INVERSIONES C.A.

   Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 02 de mayo de 2006, ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el No 38, Tomo 26, y en consecuencia se condena a la empresa demandada a lo siguiente:

PRIMERO

A entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió el inmueble arrendado, constituido por “LOCAL FRENTE” ubicado en la planta baja del edificio “FESAL” ubicado en la avenida Este 2, entre las esquinas de Tracabordo a Miguelacho, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Federal con una superficie de ciento sesenta y dos metros cuadrados con cincuenta y nueve metros (16,59 Mts).

SEGUNDO

A pagar a la parte actora a título de indemnización de daños y perjuicios las pensiones de arrendamiento dejadas de pagar oportunamente, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007, a razón de Bs.F. 7.687,30, mensuales.

TERCERO

A pagar a la parte actora a título de indemnización de daños y perjuicios por el uso ilegítimo del inmueble la cantidad de Bs. F. 7.687,39 mensuales desde el mes de mayo de 2007 hasta la presente fecha, a razón de Bs. F. 7.687,30, mensuales.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias de este Juzgado.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del área Metropolitana de Caracas, a los Diez (10) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Nueve (2009). Años: 199º y 150º.

EL JUEZ,

Dr. A.V.R..

LA SECRETARIA,

Abg. N.R.

En esta misma fecha, siendo las 11:36 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. N.R..

Asunto: AH1B-V-2008-000050

CAM/IBG/