Decisión de Juzgado Superior Civil, Contencioso Administrativo y Agrario de Apure, de 22 de Enero de 2009

en cuanto al arrendador para dar por resuelto el presente contrato de arrendamiento, con el consiguiente cumplimiento de lo indicado en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario……Omisis, Segundo: que el arrendador convenga en entregarme el monto del deposito objeto del Contrato de Arrendamiento….. Omisis, Tercero: en cuanto al supuesto nuevo dueño propietario, que este se obligue al cumplimiento del contenido total y exacto del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Cuarto: en cuanto a mi persona, el arrendatario demandante, me obligo a hacer entrega del objeto del arrendamiento…..estima la presente acción en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.000,00).

Alega el demandante que mediante documento publico autenticado por ante la Notaria Publica de San Fernando, del estado Apure, de fecha 15 de junio de 2000, suscribió contrato de arrendamiento por tiempo J.R.S.O., venezolano, mayor de edad, Titular de la C.I 3.770.284, en su condición de arrendador y propietario o indeterminado, con el Ciudadano J.R.S.O., por un local Comercial signado con el nro 3 y y el cual conforma con los locales 1 y 2, que funcionan independientemente, el inmueble propiedad de los hermanos Sosa, representado en este caso por J.R.S., es el caso ciudadana Juez, que en fecha 10 de octubre de 2008, recibo una notificación emitida por el Ciudadano Ing. R.Á.P.O., en su condición de Presidente de FUNDACITE-APURE, pidiéndome el desalojo del Local Comercial del cual soy arrendatario….., Omissi.

DE LA DECLINATORIA DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL:

EN FECHA 10 DE DICIEMBRE DE 2008, MEDIANTE AUTO EL Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en el cual expuso: Luego de la exhaustiva revisión efectuada al presente expediente, este Tribunal observa lo siguiente: Primero: del libelo de demanda se evidencia, que la acción intentada esta referida a una Resolución de Contrato seguida por el Ciudadano WU Zhuting, en su condición de arrendatario de un inmueble constituido por un local comercial ……, Omisis, propiedad de los hermanos Sosa, dado en arrendamiento por el Ciudadano J.R.S.O., y que fue dada en venta a la Fundación para el Desarrollo de la Ciencia y la Tecnología del Estado Apure, (FUNDACITE-APURE),. Representada por su Presidente R.P., la cual fue estimada en la cantidad de Seis Mil Bolívares (Bs.6.000, 00). Segundo: en Sentencia emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 02 de septiembre de 2004, en ponencia conjunta, se delimito el alcance de los numerales 24 y 25 del articulo 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, estableciendo la competencia por la cuantía de los Tribunales que conforman la Jurisdicción Contencioso Administrativa…………..Omisis,……Tercero: Ahora bien, por cuanto la presente acción también fue intentada contra la Fundación para el Desarrollo de la Ciencia y la Tecnología del Estado Apure (FUNDACITE-Apure), ente publico regional y su naturaleza es eminente Civil, este Tribunal se declara Incompetente por Razón de la Materia………. Omisis.

Definidas las circunstancias del caso y la pretensión del recurrente, aprecia este Tribunal que la determinación del Tribunal competente para conocer del asunto de autos amerita el análisis del régimen legal que regula la relación arrendaticia establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

En este sentido, se observa que el artículo 33 del identificado instrumento normativo señala:

…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un > de > (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…

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Por otra parte el artículo 10 eiusdem, establece los criterios atributivos de la competencia especial inquilinaria, en los siguientes términos:

La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se le atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria

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Cabe destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2.147 del 14 de noviembre de 2000, estableció que la “Ley de Arrendamiento Inmobiliarios estatuye en la última parte de su artículo 10 y 33, que todas las demandas y acciones referidas a una relación arrendaticia -indistintamente de las personas jurídicas o naturales contratantes- serán del conocimiento de jurisdicción ordinaria”. (Destacado de este fallo). (Véase en este mismo sentido decisión de este Órgano Jurisdiccional N° 1.444 del 10 de diciembre de 2002).

En concordancia con los dispositivos antes transcritos, en el Titulo X denominado “Del Contencioso Administrativo Inquilinario”, la referida Ley establece lo siguiente:

Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes.

Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. b) En los Estados, los respectivos jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. La tramitación y decisión del recurso, se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares

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En este orden de ideas, se aprecia que la Sala de Casación Civil en sentencia N° 1.900 de fecha 27 de octubre de 2004, delimitó las competencias de los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo, entre las cuales, estableció el conocimiento: “(…) 5º De las impugnaciones contra las decisiones que dicten los organismos competentes en materia inquilinaria (…)”.

De las normas y sentencias parcialmente transcritas se desprende que la jurisdicción contencioso administrativa conoce solamente de las impugnaciones ejercidas contra los actos dictados por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura u organismos competentes en materia inquilinaria; siendo que en el caso bajo estudio la actuación cuestionada por el recurrente fue realizada por la autoridad de un Servicio Autónomo, en su condición de “propietario” del inmueble cuyo desalojo se solicita, debe esta Tribunal declarar que la jurisdicción civil ordinaria es la competente para dilucidar la controversia planteada; por lo tanto, ordena remitir de forma inmediata las actas que integran el presente expediente al Tribunal distribuidor de Primera Instancia con competencia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, para que, previa distribución, conozca y decida la presente causa. Así se declara.

Ser una revisión de una Ley (sic) Especial (sic) la de Arrendamientos (sic) Inmobiliarios (sic), como por ser el juicio aplicable en el artículo 1615 de (sic) Código de Procedimiento Civil estaríamos entonces en presencia de este tipo de procedimiento para la materia inquilinaria en su totalidad, con las excepciones de la regulación de inmuebles, la consignación arrendaticia y del procedimiento de demanda de nulidad de actos administrativos de efectos particulares inquilinarios, en cuyo caso, le correspondería conocer la presente causa, a la administración publica (sic), por órgano de la DIRECCIÓN (sic) DE (sic) INQUILINATO (sic) de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.A., y así solicito sea declarado”.

Para decidir este Juzgado Superior, observa:

De la revisión de las actas del expediente, concretamente del escrito de la demanda, se constata que la pretensión del accionante tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento, y por vía subsidiaria, el pago o la devolución del deposito.

Al respecto, observa este Tribunal en primer término, que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda de resolución, fue celebrado entre el ciudadano Wu Zhuting y el ciudadano J.R.S.O., según se desprende del propio contrato que cursa a los folios 04, 05, 06 y 07 de los que integran el expediente, que expresamente señala:

“...Entre el ciudadano J.R.S.O., venezolano, mayor de edad, comerciante, soltero de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 3.770.284..., quien a los efectos de este contrato se denominara “EL ARRENDATARIO”, por una parte y por la otra la el ciudadano “ZHUTING WU.”...

(...Omissis...)

El destino que se le dará a dicho inmueble será único y exclusivamente para “COMERCIO” no pudiéndose dar otro destino sin el consentimiento expreso y dado por escrito a “EL ARRENDADOR”.

Serán por cuenta del “ARRENDATARIO” todas las reparaciones que no excedan en cada caso el valor del 25% del canon mensual de arrendamiento, (no incluye aparatos eléctricos) y también las que excedan de dicha suma su fueren causados por su imprudencia o negligencia.

Al respecto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de noviembre de 2000, (Alimentos de Occidente C.A. (ADOCA) c/ La Universidad del Zulia), se pronunció en cuanto a las características que debe presentar un contrato para que pueda reputarse como administrativo:

...Existe de vieja data, diversidad de criterios para el establecimiento de la distinción entre los contratos administrativos y los contratos de derecho privado que celebra la administración. No alcanzándose por lo demás, un criterio pacífico e indiscutible para reconocer al contrato administrativo; sólo simplemente, algunos índices o elementos reveladores.

La tesis más difundida sustenta que el elemento unificador o fundamental para reconocer el contrato administrativo es que, éste reposa sobre la noción del servicio público, como objeto del contrato. Postulándose, en ese mismo parecer, que el contrato celebrado por la administración tenga por objeto la organización o funcionamiento de un servicio público o de alguna actividad de interés general, o bien que en alguna forma se desprenda del contrato que éste tiene por objeto ejecutar un servicio público o dar satisfacción a un interés general. En tal sentido, para que un contrato celebrado por la administración pueda ser calificado como administrativo, es necesario que guarde relación con una actividad de servicio público o de utilidad pública.

Sin embargo, se entiende que los contratos celebrados por la administración que tengan por objeto servicios industriales y comerciales idénticos a los que prestan los particulares, encajan normalmente en la categoría de los contratos de derecho común; de manera que a estos últimos se les presume como contratos de derecho privado, salvo que en razón de cláusulas especiales o de condiciones particulares de funcionamiento del servicio, pueda reconocérseles el carácter de contratos administrativos.

Se observa adicionalmente, que la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido reiteradamente, que un contrato administrativo se puede identificar por la presencia en su texto de “cláusulas exorbitantes” -que son disposiciones contractuales impuestas por el ente administrativo contratante con el fin de anteponer el interés público al interés privado del co-contratante y, en consecuencia, ajena a los contratos de derecho privado- o, en ausencia de “cláusulas exorbitantes”, cuando su fin primordial sea la prestación de un servicio público o de interés general, lo que permitirá a la Administración, en su momento dado y en virtud de sus poderes, imponer unilateralmente al co-contratante condiciones no previstas en el contrato y que en el derecho común sólo serían posibles, si la otra parte conviene en modificar el contrato en ocasión posterior a la celebración inicial. (Vid. sentencia dictada el 11 de agosto de 1993, caso Cervecería de Oriente; sentencia del 22 de febrero de 1990, caso J.R. & Asociados, S.R.L., sentencia del 04 de marzo de 1993, caso Tenerías, C.A. y sentencia del 17 de noviembre de 1994, caso: Sateca Nueva Esparta vs Concejo Municipal del Distrito M.d.E.N.E.).

En adición a las denominadas cláusulas exorbitantes o al fin de atender o prestar un servicio público o de interés general, se pueden mencionar dentro del índice de rasgos o caracteres propios de los contratos administrativos (los cuales deben ser examinados en cada caso a fin de concluir si se está o no en presencia de un contrato de esta naturaleza) fundamentalmente los siguientes: a) que la actividad desarrollada sea trascendente para la prestación del servicio público; b) que una de las partes sea Administración Pública bien descentralizada funcional o territorialmente; c) que la actividad contratada sea de tal forma inherente o conexa con la actividad pública o de servicio público, que sin aquélla no se podría llevar a cabo esta última; d) que el contrato suponga un subsidio evidente a favor del beneficiario del servicio y a cargo de una de las partes contratantes...

(Subrayado de este Tribunal)

Ahora bien, en el sub iudice para determinar qué tribunal es el competente para conocer de la demanda de resolución del contrato de arrendamiento, resulta pertinente verificar si el mismo puede calificarse como administrativo; los contratos de esta especie, de acuerdo a la jurisprudencia precedentemente transcrita deben cumplir con las siguientes características: a) Que ellos se encuentren presentes las llamadas cláusulas exorbitantes, o en ausencia de estas cláusulas que su fin sea la prestación de un servicio público; b) Que la actividad desarrollada sea trascendente para la prestación del servicio público; c) Que una de las partes sea Administración Pública bien descentralizada funcional o territorialmente; d) Que la actividad contratada sea de tal forma inherente o conexa con la actividad pública o de servicio público, que sin aquélla no se podría llevar a cabo esta última; e) que el contrato suponga un subsidio evidente a favor del beneficiario del servicio y a cargo de una de las partes contratantes.

En el caso de autos, el contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Wu Zhuting y el ciudadano J.R.S.O., no cumple con las características antes nombradas, es decir, de que éste no fue celebrado por un ente de la Administración Pública; asimismo dicho contrato no tiene por objeto la prestación de un servicio público, pues consta de su texto que el local objeto del arrendamiento se usaría único y exclusivamente para el COMERCIO. Ello así, considera este Tribunal que el elemento primordial para que se repute dicho contrato como administrativo, es el de que existan cláusulas exorbitantes las cuáles no posee como se evidencia del texto ya transcrito en el folio 6 de este fallo, así como tampoco el carácter de que suponga un subsidio evidente a favor del beneficiario del servicio y a cargo de una de las partes contratantes; en consecuencia, no puede considerarse que las partes convinieron como un contrato administrativo sino como una convención de carácter privado. Por tanto este Juzgado Superior de declara Incompetente para conocer de la presente Resolución de Contrato de Arrendamiento. Y así lo Decide.

Decisión:

Por las razones anteriores expuestas, Juzgado Superior Civil (Bienes), Contencioso Administrativo Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. - SE DECLARA INCOMPETENTE para conocer sobre la presente causa remitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure.

2. -PLANTEA EL CONFLICTO NEGATIVO DE COMPETENCIA y, en consecuencia ordena la remisión del expediente, previa notificación de las partes, a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, a los fines de que determine el Órgano Jurisdiccional competente para conocer de la presente demanda. Librese oficio.

Publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho de este Juzgado Superior a los veintidós (22) días del mes de Enero de dos mil nueve (2009). Años: 198° y 149°.-

La Jueza Superior Titular,

Dra. M.G.S..

La Secretaria Temporal,

N.Y.S.Z..

Seguidamente siendo las 01 30 p.m., se publico la anterior decisión.-

La Secretaría Temporal,

N.Y.S.Z..

Exp. Nº 3.387.-

MGS/nisz/doug.-