Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 6 de Diciembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 6 de diciembre de 2007

197° y 148°

Exp. 6.928

VISTOS

con informes de las partes.

SENTENCIA: DEFINITIVA

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

MATERIA: CIVIL

PARTE ACTORA: X.C.S.A., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 7.152.371.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: O.A. y M.D.J.M., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.974 y 35.148, en su orden.

PARTE DEMANDADA: G.D.C.Z.R., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.941.816.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDADA: Y.P.E. y L.Y.O., abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo Nros. 48.948 y 20.860, en su orden.

Conoce este Tribunal Superior de las presentes actuaciones, en virtud del recurso procesal de apelación interpuesto por la abogada Y.P.E., en su carácter de apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada el 3 de octubre de 1995 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

En la decisión recurrida, el a-quo declara con lugar la demanda por resolución de contrato intentada por la ciudadana X.C.S.A., y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, declarando asimismo resuelto el contrato y, condenando a la ciudadana G.d.C.Z. al pago de los daños y perjuicios.

Capítulo I

Antecedentes del caso

Comenzó el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 12 de noviembre de 1993, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer del mismo al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien por auto del 19 de noviembre de 1993 le da entrada, ordenando la citación de la parte demandada y acordando la absolución de posiciones juradas solicitadas por la parte actora.

En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada en vez de dar contestación a la demanda, promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito consignado el 1 de febrero de 1994, la parte actora subsana la cuestión previa opuesta por la demandada.

En fecha 10 de febrero de 1994, la parte demandada da contestación a la demanda, reconviniendo a la parte actora.

Mediante escrito consignado el 21 de febrero de 1994, la parte actora reconvenida da contestación a la reconvención.

En la oportunidad legal correspondiente, ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas.

Concluido el lapso de evacuación de pruebas, ambas partes consignaron escritos contentivos de informes.

En fecha 3 de octubre de 1995, el tribunal de la primera instancia dicta sentencia definitiva en la presente causa, alzándose contra la misma la parte demandada mediante diligencia del 7 de noviembre de 1995, oyéndose dicha apelación en ambos efectos por auto del 5 de febrero de 1996, ordenándose la remisión del expediente al tribunal superior competente.

El 21 de febrero de 1996, se da por recibido el presente expediente en el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte, el cual por auto del 14 de marzo de 1996, se declara incompetente para conocer de la presente causa, ordenando la remisión del expediente a un Juzgado Superior Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial.

Cumplidos con los trámites de distribución, le correspondió conocer a este Juzgado de la presente causa, dándole entrada en fecha 17 de abril de 1996, bajo N° 6.928.

Por auto del 17 de mayo de 1996, este Tribunal fija la oportunidad correspondiente para que las partes presenten sus informes ante esta Alzada.

El 10 de julio de 1996, ambas partes consignaron escritos contentivos de informes.

El 22 de julio de 1996 la parte actora consigna escrito de observaciones a los informes.

En fecha 26 de julio de 1996, este Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para que tenga lugar el acto de dictar sentencia.

Por auto del 11 de noviembre de 1996, se difiere el pronunciamiento de la sentencia en la presente causa, fijándose un lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos para dictarla.

Mediante auto del 30 de julio de 2001, el juez de este Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes a los fines de reanudar el juicio.

El 17 de marzo de 2003, este Tribunal fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos, a fin de que tenga lugar el acto de dictar sentencia en esta causa.

Mediante auto de 16 de junio de 2003, se difiere el pronunciamiento de la sentencia, fijándose un lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos para dictarla.

Por auto del 20 de junio de 2006, este Tribunal hace del conocimiento de las partes que debido al gran número de causas que cursan ante este Juzgado Superior, la mayoría en estado de sentencia, ha sido imposible dictar sentencia en el presente juicio.

Tramitado el procedimiento conforme a derecho, pasa este Tribunal a dictar sentencia en la presente causa, previas las siguientes consideraciones:

Capítulo II

Límites de la controversia

En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Alzada a referir los términos de la controversia, y en tal virtud observa:

Alegatos de la parte actora:

En su libelo de demanda presentado ante el tribunal de la primera instancia, la parte actora sostiene que en fecha 10 de marzo de 1993, la ciudadana G.d.C.Z.R., demandada de autos, le dió en venta un inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 39 y el lote de terreno sobre el que está construida, el cual posee una superficie aproximada de ciento veintisiete metros con setenta y un decímetros cuadrado (127,71 mts2), y que forma parte del desarrollo habitacional Yuma, situado en el municipio San D.d.E.C., y que está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en cinco metros con noventa y cuatro centímetros (5,94 mts) con calle E-1, SUR: en cinco metros con noventa y cuatro centímetros (5,94 mts) con el N° 110, ESTE: en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con el lote N° 40 y OESTE: en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con el lote N° 38; la referida casa consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño múltiple, sala comedor, lavandero, patio un (1) puesto de estacionamiento y una (1) línea telefónica número 377437; que el precio de la venta, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de compra-venta, se fijó en la suma de bolívares un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00), de los cuales fueron entregados inicialmente bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00), y el saldo sería pagado al momento de la protocolización del documento ante la Oficina del Registro.

Que en el contrato de opción a compra-venta celebrado ente las partes, se acordó en la cláusula quinta del mismo, un plazo de noventa (90) días a partir de la fecha de otorgamiento del mismo para la protocolización del documento definitivo, siendo esa fecha el 10 de junio de 1993; sin embargo es en fecha 28 de junio de 1993 cuando la ciudadana G.d.C.Z.R. procede a registrar la venta que le hiciere el ciudadano D.E.D.B.R. el 6 de octubre de 1992, con lo que se incumple la cláusula quinta del contrato.

Que en la cláusula sexta, se estableció que de no protocolizar la venta dentro de los noventa (90) días a los que se refiere la cláusula quinta por causas no imputables a las partes, se tendría un plazo de veinticinco (25) días hábiles a contar del plazo antes indicado, para protocolizarlo; que sin embargo la ciudadana G.d.C.Z.R. no otorgó el documento definitivo dentro de tal plazo, con lo cual incumplió nuevamente el contrato cuya resolución se demanda.

Que la ciudadana G.d.C.Z.R., intenta actualmente vender el inmueble sobre el que versa el presente juicio, a través de un anuncio en prensa; y que la referida ciudadana le manifiesta que perdió la inicial que dió y que no protocolizará ningún documento.

Por los hechos narrados anteriormente demanda a la ciudadana G.d.C.Z.R. por resolución de contrato de venta, y para que le reintegre la cantidad de bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00) que le entregó como inicial, y asimismo demanda como pretensión subsidiaria la indemnización por daños y perjuicios, ocasionados en primer lugar por la no venta del inmueble, así como por la no obtención de los intereses que dejó de producir la suma de dinero entregada como inicial, y los ocasionados por motivo de la tramitación del crédito hipotecario que se solicitó para pagar el inmueble; igualmente demandó los daños y perjuicios ocasionados por la imposibilidad de adquirir otro inmueble al precio en el que supuestamente adquiriría el inmueble sobre el que versa este juicio, los cuales estima en la cantidad de bolívares un millón (Bs. 1.000.000,00), y por último solicita que se condene a la demandada a pagar las costas y costos procesales.

Fundamenta su pretensión en el contrato suscrito por su persona y la demandada, así como en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil. Sostiene asimismo que el lapso de caducidad de la acción resolutoria que debe intentar el comprador, conforme al artículo 1500 del Código Civil es de un (1) año a partir de la fecha de la celebración del contrato de compra-venta, siendo tal lapso de caducidad y no de prescripción ordinaria.

Alegatos de la parte demandada

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en su contra, por no ajustarse a la realidad, ya que las partes celebraron un contrato de opción a compra-venta y no un contrato de compra-venta, por lo que sostiene que no hubo ninguna venta.

Que la suma de bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00) que le entregó la ciudadana Xioamara Coromoto Sosa Anzola, fue por concepto de arras y no de inicial. Que asimismo se tenían ciento quince (115) días para la protocolización del documento definitivo, correspondiendo el último de esos días a la fecha 19 de julio de 1993.

Que el documento definitivo el cual debía ser protocolizado ante la Oficina del Registro, se encontraba en manos de la parte actora, lo que imposibilitaba a la demandante llevar a acabo la protocolización.

Que se niega a hacer el reintegro del monto de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00) entregados en calidad de arras, por cuanto la misma se toma como garantía que le pudo ocasionar la parte actora a la demandada, al no ejecutar su obligación. Que impugnan la cantidad por la cual la demandan, por considerarla elevada.

Que rechaza, niega y contradice lo alegado por la actora en relación a la caducidad, toda vez que el término del contrato de opción a compra-venta fue el día 19 de junio de 1993. Que rechaza, niega y contradice lo relativo a la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de esta controversia, toda vez que para la fecha en que es admitida la demanda, ya había expirado el término establecido por las partes en el contrato de opción a compra-venta.

Que no es cierto que trata de vender el inmueble a través de un artículo de prensa, toda vez que en el artículo consignado a los autos por la actora, no se especifica cual inmueble es el que la demandada desea vender.

Que es la parte actora quien incumple el contrato, ello por haber llevado el documento en original y haberlo consignado junto con su escrito de demanda, no cumpliendo así con lo pactado.

Reconvención:

En su reconvención la demandada sostiene que la actora no dió cumplimiento a lo establecido en el contrato cuya resolución se demanda, toda vez que se estableció que se debía pagar a la demandada la suma de bolívares un millón cien (Bs. 1.100.000,00), en el plazo de los veinticinco (25) días hábiles después de vencidos los noventa (90) establecidos en la cláusula quinta, el cual venció el día 10 de junio de 1993; comenzando a partir de esa fecha a computarse los veinticinco (25) días a los que se refiere la cláusula sexta del contrato.

Que el documento no se protocolizó porque el día 29 de junio de 1993, la ciudadana X.C.S.A. demandante de autos, le solicitó a la demandada los documentos originales del contrato en litigio, así como el documento del inmueble y la certificación de gravamen, a fin de tramitar un préstamo mediante la Ley de Política Habitacional, procediendo la demandada a entregarle lo requerido.

Que desde el momento en que se le hizo entrega de los referidos documentos, no se tuvo más noticia de la demandante de autos, ello a pesar de reiterados intentos. Que así llegó el día 19 de julio de 1993, sin poder comunicarse con la actora; finalmente en agosto cuando logra hacer contacto con la demandante, ésta le informa que la venta no podrá llevarse a cabo por cuanto no logró obtener el préstamo, pidiendo que le regresara la cantidad de dinero que le había entregado, ya que no tenía el dinero restante para hacer el pago, incumpliendo de esta manera la cláusula quinta.

Que en el presente juicio, la actora busca el reintegro de bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00) que dió por concepto de arras. Que para la fecha en que expiró el término establecido en el contrato, el documento original se encontraba en manos de la demandante de autos, por lo que no lo pudo llevar a la Oficina del Registro.

Que no tuvo más noticias de la actora, sino hasta que se entera de esta demanda y, que a pesar de ello no se niega a realizar la venta del inmueble.

Fundamenta su reconvención en los artículos 1159, 1160, 1168, 113, 1134, 1263, 1354, 1357, 1527, 1528, 1264, 1271, 1276 y 1474 del Código Civil, así como en los artículos 338, 339, 340, 346 ordinal 6° y 365 del Código de Procedimiento Civil.

Por todo lo anterior reconviene a la ciudadana X.C.S.A., para que sea condenada por incumplimiento de contrato de opción a compra-venta, así como a pagar la indemnización de daños y perjuicios ocasionados.

Contestación a la reconvención:

Que no es cierto que la cantidad de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,00) sería pagado a la demandada reconviniente en el plazo de veinticinco (25) días hábiles una vez transcurridos los noventa (90) días establecidos en la cláusula quinta del contrato; que en el contrato se estableció que en caso de que el contrato no se protocolizara dentro de los noventa (90) días a los que se refiere la cláusula quinta, por causa imputable a cualquiera de las partes, el lapso de veinticinco (25) días no entraría en vigencia.

Que el contrato de opción a compra-venta fue autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia el día 10 de marzo de 1993, venciendo el lapso para la protocolización ante el Registro el día 10 de junio de 1993, fecha en la que la demandada reconvenida tenía el documento en su poder, ya que no tenía la certificación de gravamen para ese momento, la cual tramitó el día 6 de julio de 1993; además de que el día 28 de junio de 1993 es cuando procede a registrar el documento por el cual la ciudadana G.d.C.Z.R. demandada de autos, adquirió el inmueble. Por todo lo anterior ratifica su demanda en contra de la ciudadana G.d.C.Z.R..

Informes

En su escrito de informes presentado ante esta Alzada, la parte actora reconvenida ratifica los alegatos sostenidos en el libelo de demanda e invoca el mérito de las pruebas consignadas al expediente, señalando que en el presente litigio estamos en presencia de un contrato de compra-venta y no de un precontrato u opción a compra-venta, respecto a lo que señala un criterio jurisprudencial.

Por su parte la demandada reconviniente, en su escrito de informes sostiene que por haber protocolizado el día 108 de los 115 previstos en el contrato, el documento de propiedad del inmueble que se prometió dar en venta, se pretende inferir el incumplimiento del contrato por su persona.

Que la decisión recurrida incurre en los vicios de inmotivación e incongruencia, al no haberse analizado en el fallo el acervo probatorio consignado por las partes, infringiendo lo previsto en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil.

Hechos admitidos y controvertidos:

Conforme a los términos en que quedó delimitada la controversia, se tiene como hecho admitido la existencia del contrato celebrado entre la ciudadana X.C.S.A. y la ciudadana G.d.C.Z.R..

Se tiene como hecho controvertido si la negociación celebrada por las partes constituye una opción a compra-venta o un contrato de compra-venta, así como también quien es la parte que incumple las obligaciones asumidas en el contrato y, la procedencia o no de las indemnizaciones reclamadas.

Capítulo III

Punto previo

Antes de revisar las pruebas consignadas por las partes a lo largo del proceso, pasa este juzgador a dar respuesta a lo señalado por la recurrente en su escrito de informes consignado ante esta Alzada, cuando refiere que el tribunal de la primera instancia al momento de dictar sentencia, no se pronunció en su justa dimensión sobre las pruebas producidas por las partes en el juicio, por lo que en su decir la sentencia que se recurre se encuentra viciada, toda vez que incurre en silencio de prueba.

En este sentido observa este sentenciador que en la recurrida, la juez del a-quo no hace un análisis del acervo probatorio promovido y evacuado por las partes en las secuelas del proceso, limitándose en el fallo a mencionar las pruebas aportadas por la demandante y la demandada, sin examinar detalladamente el mérito y valor probatorio que le merece cada una de ellas, incurriendo en silencio de prueba e, incumpliendo de esta manera con los requisitos que exige el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil en lo que respecta al análisis del acervo probatorio, originando en consecuencia la nulidad de la decisión que se recurre conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

De seguidas procede esta Alzada a dictar sentencia sobre el mérito del juicio según lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Capítulo IV

De las pruebas

Seguidamente, pasa este juzgador a revisar el acervo probatorio incorporado en el juicio, conforme a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil en los términos que siguen:

Pruebas de la parte actora reconvenida:

1) Junto con su libelo de demanda y marcado con la letra “A”, cursante a los folios del 7 al 9 del expediente, produjo la parte actora reconvenida original de documento contentivo de la negociación celebrada por las ciudadanas G.d.C.Z.R. y X.C.S.A., otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia el 10 de marzo de 1993, inserto bajo el N° 22, tomo 29 del libro de autenticaciones llevado por esa Notaría Pública.

Este instrumento es apreciado por este juzgador en todo su valor y mérito probatorio en conformidad con lo previsto en los artículos 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y, del que se desprende que la demandada se compromete a dar en venta a la actora, un inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 39 y el lote de terreno sobre el que está construida, que posee una superficie aproximada de ciento veintisiete metros con setenta y un decímetros cuadrado (127,71 mts2), y que forma parte del desarrollo habitacional Yuma, situado en el municipio San D.d.E.C., y que está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en cinco metros con noventa y cuatro centímetros (5,94 mts) con calle E-1, SUR: en cinco metros con noventa y cuatro centímetros (5,94 mts) con el N° 110, ESTE: en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con el lote N° 40 y OESTE: en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con el lote N° 38; la referida casa consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño múltiple, sala comedor, lavandero, patio un (1) puesto de estacionamiento y una (1) línea telefónica número 377437; que el precio de la venta, de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda del contrato de compra-venta, es la suma de bolívares un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00).

El documento bajo análisis, contiene la negociación celebrada por las partes y en el cual la demandante fundamenta su pretensión, alegando que la demandada incumplió con el contrato celebrado; y por su parte la demanda sostiene que fue la actora quien incumplió, elementos que serán determinados por este juzgador más adelante.

2) Cursante a los folios del 10 al 14 del expediente y marcada con la letra “B”, produce la parte actora reconvenida junto con su libelo de demanda, copia fotostática certificada de documento de venta, otorgado el 6 de octubre de 1992 ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia y registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia en fecha 28 de junio de 1993, instrumento que es apreciado por este juzgador en todo su valor y mérito probatorio en conformidad con lo previsto en los artículos 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y, del que se desprende que la demandada adquiere del ciudadano D.E.D.B.R., un inmueble con iguales características al descrito en el libelo de demanda.

3) Cursante al folio 15 del expediente, produce la parte actora reconvenida junto con su libelo de demanda, aviso de prensa, prueba que es desechada por este sentenciador, toda vez que no se trata de las publicaciones a las que se refiere el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

4) Marcado con la letra “D” y cursante al folio 16 del expediente, produce la parte actora junto con su libelo de demanda, original de certificación de gravamen emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del entonces denominado Distrito V.d.E.C., el 6 de julio de 1993, instrumento que es apreciado por este juzgador en todo su valor y mérito probatorio en conformidad con lo previsto por los artículos 1359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y del que se observa que, el inmueble detallado en el libelo de demanda se encuentra libre de gravamen para la fecha de expedición del certificado.

5) En el capítulo sexto del libelo de demanda, solicita la parte actora reconvenida que la ciudadana G.d.C.Z.R. absuelva posiciones juradas, manifestando estar dispuesta a absolverlas en conformidad con el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.

Este medio de prueba fue admitido por el tribunal de primera instancia y en la oportunidad de celebrarse el acto de posiciones juradas de la demandada, por acta del 24 de febrero de 1994 y cursante a los folios 42 y 43 del expediente, se hace constar la comparecencia de la demandada y una vez cumplidas las formalidades que regulan el acto de posiciones juradas por parte del tribunal de primera instancia, ésta afirma que celebró un contrato de opción a compra-venta con la demandante y que al momento de la firma del contrato recibió la suma de bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00) (posición primera, segunda y quinta); que en el contrato se estipuló un plazo de noventa (90) días a partir de la firma para su cumplimiento , más veinticinco (25) días según la cláusula sexta contractual (posición tercera y octava); que no se había protocolizado la venta ante la Oficina Subalterna de Registro porque su abogada tenía todos los documentos para proceder al registro (posición cuarta); que en el contrato de opción a compra-venta se pactó un precio de bolívares un millón ochocientos mil (Bs. 1.800.000,00), reiterando que recibió bolívares setecientos mil (Bs. 700.000.00) por concepto de arras, monto que sería imputado al precio pactado (posición sexta y séptima).

De conformidad con lo previsto en el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil, las posiciones deben ser formuladas asertivamente y en la posición número 10, cuando la representación de la parte actora formula la posición en estos términos “Diga la absolvente como es cierto que nunca ha tenido…”, la formula en contravención con las reglas fijadas en este medio de prueba, razón por la cual la posición número 10 no arroja mérito a favor de la parte que la promovió.

Ahora bien, aprecia este sentenciador en conformidad con lo en el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil, que la ciudadana G.d.C.Z.R., confiesa por haberlo declarado en forma categórica que las partes celebraron un contrato de opción compra-venta de un bien inmueble propiedad de la demandada y, que se pactó la suma un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) para la realización de la negociación, recibiendo por concepto de arras la suma de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), así como también admite que las partes pactaron en el contrato un plazo de noventa días (90) para protocolización de la venta e, igualmente confiesa la demandada por no responder de manera terminante el hecho que se deduce de la posición número 11, cuando se le pregunta como es cierto que el 28 de junio de 1993 tramitó ante la Oficina de Registro la protocolización del documento donde ella adquiere por compra autenticada el bien inmueble objeto del contrato, respondiendo que de eso se encarga su apoderada, concluyendo este juzgador que no respondió de una manera terminante y por lo tanto confiesa el hecho que fue objeto su pregunta.

Asimismo se celebra el acto de posiciones juradas de la demandante el 1 de marzo de 1994, cumpliéndose las formalidades que regulan el acto por parte del tribunal de primera instancia, confesando la absolvente que conoce todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato (posición tercera); que la demandada le entregó los documentos necesarios para la venta el 10 de julio de 1993, después de vencido el plazo (posición séptima y octava); que el plazo de noventa (90) días vencía el 10 de junio de 1993 y acepta el contenido de la cláusula sexta del contrato, que refiere que si no se puede protocolizar el documento dentro del plazo estipulado por causas no imputables a las partes, se establece un plazo de veinticinco (25) días hábiles a partir del plazo de noventa (90) días para otorgarse el documento definitivo (posición nueve y diez), hechos estos que se tienen por confesados en conformidad con lo previsto en el artículo 414 del Código de Procedimiento Civil.

6) En el capitulo primero de su escrito de promoción de pruebas, la parte actora reconvenida invoca el mérito favorable que se desprende de los autos, en especial de los alegatos sostenidos en el libelo de demanda, así como lo contenido en el escrito de reconvención propuesto por la demandada y en el escrito de contestación a la reconvención, lo cual no constituye medio probatorio conforme al ordenamiento procesal venezolano, por lo que nada tiene que a.e.s. en ese sentido.

7) En el capítulo segundo de su escrito de promoción de pruebas, invoca la parte actora reconvenida el mérito de las documentales promovidas junto con el libelo de demanda, instrumentos estos que fueron precedentemente objeto de análisis por este sentenciador, por lo que se le reitera el valor concedido.

8) Promovió la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, las testimoniales de las ciudadanas A.d.C.H. de Corona y Betzh.J.A., testimonios que fueron evacuados por el tribunal de la primera instancia, compareciendo a declarar ambas ciudadanas, cumpliéndose con las formalidades que por ley regulan el acto.

Declara la ciudadana A.d.C.H. de Corona que conoce a las partes y que la ciudadana G.Z.R. le vendió un inmueble a la ciudadana X.C.S.A. (preguntas primera y segunda); que la demandada no tramitó ante la Oficina de Registro el documento definitivo de la venta y que, la demandada le manifestó a la demandante que no iba tramitar el documento de compra-venta (pregunta tercera, cuarta y quinta).

Este testimonio no es apreciado por este sentenciador, toda vez que el mismo no merece suficiente confianza, por cuanto la testigo da respuestas a las preguntas formuladas, en forma automática sin brindar una explicación sobre como le consta los hechos que fueron objeto de preguntas, razones por las cuales se desecha del proceso. Así se decide.

En lo que respecta al testimonio rendido por la ciudadana Betzh.J.A., declara que le consta que las partes celebraron el contrato cuya resolución se pretende el 10 de marzo de 1993 y, que la demanda da en venta un bien inmueble que para ese momento no lo tenía registrado a su nombre (preguntas primera, segunda y tercera); que la demandante estaba realizando un trámite para adquirir un crédito hipotecario con la finalidad de comprar el inmueble y que el testigo estaba colaborando con ella para obtener el crédito, pero el crédito no se pudo obtener debido a que la vendedora entregó la declaración de gravamen durante la segunda quincena de julio y, los demás recaudos nunca los entregó (pregunta cuarta, quinta y séptima); que el gerente del banco al revisar el expediente aperturado para la solicitud del crédito, detectó que faltaban los recaudos del vendedor y, manifestó que tenían que llevarse la carpeta completa del expediente, para poder obtener el crédito (repregunta segunda); que la demandante le informó que la demanda no le entregaba los documentos (repregunta tercera); que fue en dos oportunidades al banco a verificar si le habían aprobado el crédito a la demandante y que no cobra honorarios por tramitación de créditos, sino por la elaboración de balance y certificación de ingresos (repreguntas cuarta, quinta, sexta y séptima).

Considera este juzgador que la testigo bajo revisión es una testigo referencial en relación a si la demandada cumplió con la entrega de los documentos a la demandante necesario para la aprobación de un crédito y, el hecho de que acompañara a la demandante y se interesara en el trámite de aprobación del crédito constituyen en opinión de este Juez, en que el testigo no es imparcial y que se deduce un interés a favor de la demandante, razón por la cual se desecha del proceso.

Pruebas de la parte demandada reconviniente:

1) En su escrito de promoción de pruebas, la demandada reconviniente invoca el mérito favorable que se desprende de los autos, así como el mérito de las posiciones juradas absueltas por las partes, lo cual no constituye medio de prueba alguno conforme al ordenamiento procesal venezolano, no teniendo nada que analizar este juzgador en ese sentido.

2) Promueve la parte demandada reconviniente en su escrito de promoción de pruebas, la testimonial de las ciudadanas L.M.V.B., Eluz M.G.B. y B.Y.L. de Rodríguez, compareciendo a declarar solo las dos últimas ciudadanas mencionadas, cumpliéndose con las formalidades que por ley regulan el acto.

Del testimonio rendido por la ciudadana Eluz M.G.B., constata este sentenciador que la misma declara que conoce a ambas partes y que la demandante le informó a la demanda que no había conseguido el dinero para pagar el precio de la casa (preguntas primera, segunda y tercera); que le consta los hechos antes declarados porque se encontraba ella en una reunión en donde la demandante manifestó a la demanda que no había conseguido el dinero para pagar la casa (pregunta cuarta y repregunta primera); que no sabe que para el 10 de marzo de 1993, la demandada era propietaria del inmueble (repregunta segunda).

Este testimonio no merece confianza para este sentenciador, por cuanto la testigo no tenía conocimiento si para la fecha de la celebración del contrato el bien era propiedad de la demandada, lo que infiere que el conocimiento sobre el asunto discutido en este juicio no es conocido por la testigo, razón por la cual se desecha del proceso en conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Del testimonio rendido por la ciudadana B.Y.L. de Rodríguez, observa este sentenciador que la testigo declara que conoce a las partes y que la demandante le informó a la demanda que no había conseguido el dinero para pagar el precio de la casa (preguntas primera, segunda, tercera y cuarta); que cree que fue en septiembre cuando asiste a una reunión, donde presenció cuando la demandante le informaba a la demandada que no tenía dinero (repregunta primera y tercera).

Este testimonio no merece suficiente confianza para este juzgador, toda vez que la testigo expresa hechos que surgen de una reunión en la cual no tiene la certeza del momento en que se celebró, razón por la cual se desecha del proceso conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

Capítulo V

Consideraciones para decidir

Una vez analizado el acervo probatorio aportado por las partes en litigio y, habiendo sido anulado el fallo recurrido por incurrir en silencio de prueba, pasa esta Alzada a decidir el fondo del asunto debatido, en conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora demanda la resolución del contrato celebrado con la demandada, pretendiendo que se le indemnice por los daños causados con motivo del incumplimiento y los daños ocasionados accesoriamente por ese hecho, solicitando se ordene el pago de la suma de bolívares un millón (Bs. 1.000.000,00), por los gastos que le fueron ocasionados desde el momento en que fue celebrado el contrato, el cual en su decir, nunca se cumplió.

En su libelo de demanda, la demandante reconvenida sostiene que la convención celebrada se trata de un contrato de compra-venta y no de un contrato de opción a compra-venta, en relación a ello se debe analizar el contenido de la cláusula primera del contrato cuya resolución se peticiona en este juicio y, de la cual se desprende que la demandada reconviniente se compromete a vender a la demandante reconvenida, quien a su vez se compromete a comprar de la primera un inmueble con las características allí detalladas, las cuales coinciden con el descrito en el libelo demanda.

En este sentido cabe señalar que el contrato de compra-venta, es un acuerdo en el que se transfiere el derecho de propiedad que recae sobre un determinado bien, mientras que la opción a compra-venta, no es más que un contrato que conlleva a la futura realización de una venta, no siendo por lo tanto una venta en sí misma.

En el caso bajo estudio, las parte celebraron un contrato de opción a compra-venta, en donde se hacen una promesa de traslación de propiedad previo el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes y, no hay duda que la intención de los contratantes fue la de celebrar una opción a compra-venta. Así se establece.

Tal y como se ha señalado precedentemente, la pretensión de la parte actora está dirigida a pedir la resolución de un contrato de opción a compra-venta, así como el pago de los daños y perjuicios, ocasionados por un supuesto incumplimiento de la demandada en el contrato celebrado.

En el convenio realizado por las partes, que ha sido apreciado por este sentenciador, se constata que efectivamente la demandada ciudadana G.d.C.Z.R. pactó con la demandante X.C.S.A., en celebrar un contrato de opción a compra-venta de un inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 39 y el lote de terreno sobre el que está construida, el cual posee una superficie aproximada de ciento veintisiete metros con setenta y un decímetros cuadrado (127,71 mts2), y que forma parte del desarrollo habitacional Yuma, situado en el municipio San D.d.E.C., y que está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en cinco metros con noventa y cuatro centímetros (5,94 mts) con calle E-1, SUR: en cinco metros con noventa y cuatro centímetros (5,94 mts) con el N° 110, ESTE: en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con el lote N° 40 y OESTE: en veintiún metros con cincuenta centímetros (21,50 mts) con el lote N° 38; la referida casa consta de tres (3) habitaciones, un (1) baño múltiple, sala comedor, lavandero, patio un (1) puesto de estacionamiento y una (1) línea telefónica número 377437.

Asimismo pactaron el precio de la compra-venta en la suma de bolívares un millón ochocientos mil (Bs. 1.800.000,00), tal y como se evidencia de la cláusula segunda del contrato, estableciéndose en esa misma cláusula que la demandada recibió de la demandante bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00) en ese acto, por concepto de arras que serían descontados del precio total de la venta, asimismo se estipuló en esa cláusula que el saldo sería pagado por la actora dentro del plazo de noventa (90) días a contar de esa fecha, ello al momento de la protocolización del documento de venta definitiva ante el Registro Subalterno.

Lo anterior infiere que efectivamente la demandante y la demandada pactan la opción de compra-venta aludida por la demandante en su libelo de demanda y, la parte actora paga la suma bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00), los cuales fueron imputados al precio total de la venta, quedando un saldo bolívares un millón cien (Bs. 1.100.000,00).

El artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y, obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

En la cláusula tercera del contrato de opción a compra-venta, se pactó que si la demandada resolviera por cualquier causa no vender a la demandante el inmueble, le reintegrará a ésta última la suma de dinero recibida por concepto de arras, es decir bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00), así como la cantidad de bolívares cuatrocientos mil (Bs. 400.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados, sin necesidad de que deban probarse; asimismo se convino en dicha cláusula que si la demandante decidiera no comprar el inmueble objeto de la negociación, deberá dejar en manos de la demandada la suma entregada en ese acto, ello por concepto de daños y perjuicios.

Las partes también pactaron que el plazo para la protocolización del documento de compra-venta, sería de noventa (90) días a contar de la fecha en que se celebró ese contrato, es decir desde el 10 de marzo 1993, según se desprende de la cláusula quinta del contrato; conviniendo asimismo las partes –según la cláusula sexta- que en caso de no protocolizarse el documento de compra-venta en el lapso previsto en la cláusula quinta por causas no imputables a las partes, se abriría un lapso de veinticinco (25) días hábiles a contar desde el término del plazo antes indicado, para protocolizar el documento definitivo.

La demandada se comprometió a entregar a la actora, los recibos de luz, agua, aseo e impuestos municipales totalmente pagados, así como el inmueble desocupado y libre de todo gravamen, tal y como se desprende de la cláusula séptima del contrato que se analiza.

Los alegatos de la actora y su pretensión, van dirigidas a probar el supuesto incumplimiento por parte de la demandada de la protocolización de la venta del inmueble en la oportunidad convenida, y a su vez del incumplimiento del reintegro de la suma de dinero que le había hecho entrega, razones por las que peticiona sea declarada la resolución del contrato de opción a compra-venta, y se condene a la demandada al pago de los daños y perjuicios; hechos todos que determinan la necesidad de efectuar las siguientes consideraciones jurídicas sobre la pretensión de cumplimiento y resolución de los contratos.

La acción de cumplimiento y resolución está consagra en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

El Doctor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes trascrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

El mismo autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil habla claramente de la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. La ejecución es, pues, normalmente obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.

El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y, que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

Ahora bien, el contrato que se analiza fue otorgado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia en fecha 10 de marzo de 1993, venciendo los noventa (90) días a los que se refiere la cláusula quinta el día 10 de junio de 1993.

La parte actora junto con su libelo de demanda consigna certificación de gravamen del inmueble objeto de este juicio, instrumento del cual se evidencia que en fecha 28 de junio de 1993 la ciudadana G.d.C.Z.R. registró el documento de propiedad del inmueble, es decir después del vencimiento de los noventa (90) días que las partes se fijaron para celebrar la venta definitiva.

Igualmente de las posiciones juradas absueltas por la demandada, ésta afirmó que no había protocolizado el documento ante el Registro entre los días 10 de marzo y 10 de junio de 1993, por cuanto los documentos se encontraban en manos de su apoderada, de lo que se infiere que la no protocolización del documento se debió a una causa imputable a la demandada de autos ciudadana G.d.C.Z.R., razón por la cual no se activó el plazo de veinticinco (25) días hábiles previstos en la cláusula sexta del contrato, toda vez que dicho lapso se abriría solo en caso de que la no protocolización del documento fuese imputable a una causa ajena a las partes.

Ha quedado plenamente demostrado a los autos que la demandada no cumplió con la obligación asumida en la cláusula segunda del contrato, y referida a que en el plazo de noventa (90) días contados a partir de la firma del contrato se protocolizaría el documento de venta definitivo por ante el registro Subalterno, ya que fue pasado los noventa (90) días, en que la demanda registra la propiedad a su nombre del inmueble ofrecido en venta.

En razón de lo anterior es procedente la pretensión de resolución del contrato de opción a compra-venta, por haber la demandada incumplido con la obligación asumida y, conforme a lo previsto en la cláusula tercera del contrato está obligada a reintegrar a la demandante la suma de la suma bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00), así como la cantidad de bolívares cuatrocientos mil (Bs. 400.000,00) por concepto de daños y perjuicios ocasionados. Así se decide.

Los daños y perjuicios que le corresponden a la parte actora son los estipulados por las partes en la cláusula tercera del contrato, razón por la cual no es procedente la suma demandada de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) por este concepto. Así se establece.

Ha quedado demostrado el incumplimiento de la demandada, toda vez que vencido el lapso de noventa días para la realización de la venta definitiva los documento se encontraban en poder de la demandada y, el alegato sostenido por la demanda en su reconvención de que la demandante estaba tramitando un crédito, no fue objeto del contrato, es decir las partes no pactaron que el precio de la venta sería obtenido por la demandante por la vía de un crédito bancario, amén de que tal circunstancia no fue demostrada en el curso del proceso, siendo en consecuencia improcedente la reconvención planteada por la demandada, por alegado incumplimiento del contrato de opción a compra-venta y pago de daños y perjuicios. Así se decide.

Capítulo VI

Dispositiva

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación intentado por la abogada Y.P.E., actuando en su carácter de apoderada de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada el 3 de octubre de 1995 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; SEGUNDO: LA NULIDAD del fallo dictado el 3 de octubre de 1995 por el juzgado de primera instancia, conforme a los razonamiento contenidos en esta decisión; TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato y la indemnización de daños y perjuicios intentada por la ciudadana X.C.S.A. contra la ciudadana G.D.C.Z.R. y, en consecuencia se declara la resolución del contrato de opción a compra-venta autenticado por las partes el 10 de marzo de 1993 ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, inserto bajo el N° 22, tomo 29 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría Pública y se condena a la demandada a pagar a la demandante la cantidad de bolívares setecientos mil (Bs. 700.000,00) entregado por concepto de arras y la cantidad de bolívares cuatrocientos mil (Bs. 400.000,00) por concepto de daños y perjuicios, es decir un monto total a pagar de bolívares un millón cien mil (Bs. 1.100.000,00). Igualmente se acuerda la indexación monetaria de la cantidad condenada a pagar, a cuyo fin se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los expertos designados deberán tomar en consideración los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda, que lo fue el 19 de abril de 1993, hasta la fecha en que se decrete la ejecución en el presente juicio, todo en conformidad con los razonamientos contenidos en la presente decisión; CUARTO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la parte demandada en el presente juicio.

Se condena en costas a la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil por haber resultado totalmente vencida.

Notifíquese a las partes del contenido de la presente decisión.

Se ordena remitir el expediente al tribunal de origen, en su oportunidad.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los seis (6) días del mes de diciembre del año dos mil siete (2007). Año 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

M.Á.M.T.

EL JUEZ TITULAR

M.P.

LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:20 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley.

M.P.

LA SECRETARIA TEMPORAL

Exp. Nº 6.928

MAMT/MP/mlvd

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 6 de diciembre de 2007

197° y 148°

Exp. N° 6.928

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

A la ciudadana X.C.S.A., en su persona o en la de sus apoderados abogados O.A. y M.D.J.M., que con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO que intentare en contra de la ciudadana G.D.C.Z.R., este Tribunal Superior dictó sentencia en esta misma fecha.

Notificación que se hace de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la cual surtirá su efecto, a partir del día siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las notificaciones ordenadas.

M.A.M.

JUEZ TITULAR

NOTIFICADO:______________________________________________

FECHA: __________________ HORA: __________________________

DIRECCION: _______________________________________________

____________________________________________________________

EXP. Nº 6.928

MAM/mlvd

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo

Valencia, 6 de diciembre de 2007

197° y 148°

Exp. N° 6.928

BOLETA DE NOTIFICACIÓN

SE HACE SABER:

A la ciudadana G.D.C.Z.R., en su persona o en la de sus apoderadas abogadas Y.P.E. y L.Y.O., que con motivo del juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO que intentare en su contra la ciudadana X.C.S.A., este Tribunal Superior dictó sentencia en esta misma fecha.

Notificación que se hace de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, la cual surtirá su efecto, a partir del día siguiente a la constancia en autos de la práctica de la última de las notificaciones ordenadas.

M.A.M.

JUEZ TITULAR

NOTIFICADO:______________________________________________

FECHA: __________________ HORA: __________________________

DIRECCION: _______________________________________________

____________________________________________________________

EXP. Nº 6.928

MAM/mlvd