Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Abril de 2010

Inicio la presente causa con la introducción de la demanda en fecha 30 de noviembre de 2005, por parte de los ciudadanos Yacsi G.R. y J.E.G., para ejercer contra los ciudadanos Ronaima Blanco y O.A.M.R., pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, debido al presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales, por parte de estos últimos quienes fungían como promitentes vendedores de las demandantes. Afirman los accionantes que en fecha tres (03) de agosto de 2005, firmaron una opción de compraventa por un inmueble el cual esta constituido por un apartamento destinado a vivienda con el Nº 11-03, piso 11 bloque 18, edificio 1, situado en el sector UD3, La Hacienda, Parroquia Caricuao, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el inmueble tiene una superficie de OCHETA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON SESENTA DECIMETROS CUADRADOS (98, 60 Mts 2), consta de las siguientes dependencias sala-comedor, cocina-lavadero, cuatro dormitorios y un baño, alinderado de la siguiente manera: Norte: con pasillo común de circulación del edificio; Sur: con fachada sur del edificio; Este: con pared de apartamento Nº 11-04; Oeste: con pared de la fachada sur del edificio y pared que da al apartamento Nº 11-02. Cuyas demás determinaciones y especificaciones constan según documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 03 de diciembre de 2003, bajo el Nº 27, Protocolo 1ro, tomo 27. Continua la parte actora: “… El antes deslindado inmueble pertenece a los ciudadanos: RONAIMA BLANCO y O.A.M.R. (…) pues bien mi representada tal y como consta de documento de Opción de Compra Venta, notariado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, Bajo el No. 74, Tomo 68, de fecha 03 de agosto de 2005, bajo las siguientes cláusulas: (…) “Por cuanto mis representados han entregado a LOS VENDEDORES la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) cancelados en el acto de autenticación del documento OPCIÓN DE COMPRA en fecha 03 de agosto de 2.005 supra mencionado y la diferencia seria cancelado para el momento de la Protocolización del Documento definitivo de Venta (…). Ahora bien Ciudadano Juez es el caso que en el mes de Octubre y estando mis poderdantes en los tramites respectivos para la adquisición de la vivienda tan anhelada, a través de la Ley de Política Habitacional y el Subsidio respectivo los, (sic) LOS VENDEDORES, se han negado a entregar lo pertinente para que se finiquite la operación, siendo casi imposible la mediación ya que manifestaron su voluntad de RESOLVER UNILATERALMENTE la obligación suscrita, es decir, no vender el inmueble antes señalado objeto del Contrato de Opción, por cuanto tienen un nuevo comprador que les esta ofreciendo una mayor cantidad en el precio de venta. Aun cuando se les manifestó que el contrato estaba en plena vigencia y que los créditos se habían retrasados un poco pero que ya estaba aprobado y que no era culpa de LOS COMPRADORES el retraso, ya que dependía de los recurso (sic) de subsidio que estaban por llegar, por lo que era algo de fuerza mayor que escapaba de las manos de LOS COMPRADORES. Sin embrago (sic), entendiendo que la situación del país es cada vez mas difícil y justamente para evitar que se llegara a una vía judicial, mis representados le comunicaron verbalmente a LOS VENDEDORES que si querían RESOLVER el contrato de Opción de Compra-Venta antes del vencimiento, les devolviera por favor la totalidad del dinero entregado en calidad de RESERVA es decir la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), para que ellos pudieran optar a otra vivienda digna y que como ya el crédito estaba aprobado solo tendrían que cambiar de inmueble, de esta forma no saldría nadie perjudicado, ya que LOS VENDEDORES podrían vender a un precio mayor y mis representados tendrían el dinero para volver hacer una nueva Opción por otro inmueble. Ya que los que estaban retractando en la opción e.L.C., por lo que no era causa imputable a los COMPRADORES que no se haya finiquitado la venta y que ellos sin embargo respetaban su decisión pero con esa única condición. En principio se LOS VENDEDORES aceptaron los términos y en ese mismo acto manifestaron que una vez que ellos consiguieran a un nuevo comprador les devolverían la cantidad antes señalada. Que conjuntamente con la nueva Opción, se firmaría por Notaria la nulidad o resolución del contrato de Opción anterior es decir el contraído con mis poderdantes y por supuesto la devolución del dinero dado en reserva VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00). Ahora bien ciudadano Juez, en la Opción de Compra-Venta se estableció como término del mismo lo siguiente: `… TERCERA: De común acuerdo LOS VENDEDORES y LOS COMPRADORES, se establece que el presente Contrato de Opción de Compra-Venta tendrá una duración de NOVENTA (90) días continuos; y de ser necesario una Prorroga de TREINTA (30) días siempre y cuando sea notificado previamente por escrito. Entrando en vigencia este plazo a partir de la autenticación de la firma del presente Contrato de Opción de Compra-Venta, plazo en el cual las partes se obligan a otorgar el Documento definitivo de venta y a cumplir las demás obligaciones contenidas en el presente contrato…’. Visto lo anterior mis representados accedieron y el tiempo transcurrió pero con la mala intención de LOS VENDEDORES, ya que ellos no quieren regresar la totalidad del dinero y valiéndose de la buena fe y voluntad de mis representados (LOS VENDEDORES) se presentaron en la oficina de YACSI G.R., una de la compradora con un cheque por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), indicándole que esa era la suma que le correspondía, ya que supuestamente y según LOS VENDEDORES, el tiempo había concluido es decir expirado, por cuanto los Noventa días (90) de la Opción ya habían transcurrido. Quedando mis poderdantes indefensos y con una gran angustia, ya que ellos confiaron en la palabra de LOS VENDEDORES, cuando en realidad la intención era timar a mis representados en su buena fe, por lo que ellos nunca tuvieron la voluntad de entregar el dinero dado en reserva en su totalidad, siendo objeto mis poderdantes de un engaño por parte de LOS VENDEDORES”. Afirma que el contrato para la fecha en que se interpone la demanda, se encontraba aún vigente; y por ello plantea ante el tribunal la pretensión de resolución en cuestión. Alega que la firma del documento definitivo no se realizó por causa imputable a la parte demandada. Que en ningún momento los vendedores incumplieron lo convenido en la opción. Solicitan que se les sea devuelta la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) más la cantidad de DIEZ MILLONES (Bs. 10.000.000,00) según lo establecido en la cláusula quinta. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1160 y 1167 del Código Civil. Finalmente demanda a los ciudadanos RONAIMA BLANCO y O.A.M.R., en la resolución del contrato más los daños y perjuicios, para que convengan o sean condenados. “PRIMERO. A reintegrar de inmediato la cantidad de BOLIVARES VEINTE MILLONES (Bs. 20.000.000,00) por concepto de la reserva entregada, más la cantidad de BOLIVARES DIEZ MILLONES (Bs. 10.000.000,00) por concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados ya establecidos en el mismo documento de Opción de compra venta supra señalado. Para un total de BOLIVARES TREINTA MILLONES (Bs. 30.000.000,00) a mis representados. SEGUNDO: En pagar las costas y costos de el precedente proceso incluyendo honorarios profesionales de abogado los cuales intimo el (sic) la cantidad prudencial del 30% de la estimación de la demanda es decir la cantidad de BOLIVARES NUEVE MILLONES (Bs. 9.000.000,00)…”. Estima su pretensión en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 20 de diciembre de 2005, por la vía ordinaria, se emplazó a los demandados.

En fecha 09 de mayo de 2006, el Alguacil del Tribunal consigna diligencia mediante la cual dejó constancia de haber realizado las citaciones de los demandados (folios 30 al 32).

Mediante diligencia de fecha 11 de mayo de 2005, comparecieron los codemandados, ciudadanos Ronaima Blanco y O.A.M.R., para otorgar poder apud acta.

Mediante diligencia de fecha 29 de junio de 2006, los codemandados otorgan nuevamente poder apud acta. En esta misma fecha la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. El referido escrito fue agregado mediante auto de fecha 10 de julio de 2006. Sólo la parte demandada promovió pruebas. En fecha 14 de julio de 2009 quien suscribe se aboca al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra.

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Como se mencionó en la narrativa de este fallo, en fecha 09 de mayo de 2006, el Alguacil del tribunal consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber realizado las citaciones personales de los codemandados (folios 30 al 32). Emplazados estos, no se evidencia que hayan dado contestación a la demanda. Al no haber dado contestación a la demanda (o propuesto cuestiones previas) en el lapso legal, resulta forzoso aplicar la norma contenida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil que reza:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin mas dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado (…)

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En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:

La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir, extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho por una parte, y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso

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El articulo 362 del Código de Procedimiento Civil contiene la figura procesal denominada confesión ficta, que no es mas que la sanción impuesta por el legislador al demandado contumaz y que consiste en una presunción de derecho mediante la cual los hechos narrados por el actor en su libelo quedan admitidos, y se reputan como ciertos, trayendo como lógica e inmediata consecuencia que el Juez deba conceder a éste todo cuanto haya pedido. De la norma citada se deducen tres condiciones para la procedencia de la confesión ficta, a saber; que el demandado no dé contestación a la demanda, o que ésta sea realizada fuera del lapso; que la petición del actor no sea contraria a derecho, es decir, que la petición del accionante esté tutelada o amparada por la Ley; y por último, que el demandado nada probare que le favorezca, es decir, que el demandado en el iter probatorio no desvirtúe la presunción de confesión que pesa en su contra a través de las pruebas que aporte al proceso.

Subsumiendo lo anterior al caso que nos ocupa y en relación al primer supuesto, es decir, la inasistencia del demando al acto de la contestación de la demanda, como se mencionó supra, los codemandados una vez emplazados no comparecieron para dar contestación a la demanda. El lapso de emplazamiento fue el siguiente: 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25, 26, 30 y 31 de mayo de 2006, 1, 2, 5, 6, 7 y 8 de junio de 2006 (20 días de despacho). Los codemandados no comparecieron dentro de este lapso para contestar la demanda, de manera que el primer presupuesto se encuentra satisfecho, y así se declara.

En lo atinente al segundo supuesto previsto en el artículo 362 del texto adjetivo, es decir, que la petición del demandante no sea contraria a derecho, el tribunal observa: en la presente causa el título de la pretensión hecha valer en juicio se circunscribe al cumplimiento de un contrato preliminar de compraventa (contrato inserto en los folios 15 al 20), en el cual se estableció la obligación de celebrar un contrato definitivo de venta, contrato este ultimo que dejó de celebrarse, pero por causa imputable a los promitentes compradores (según afirmación de éstos). El contrato en cuestión, como todo negocio jurídico, está amparado por la tutela eventual que pueda alguna de las partes reclamar ante el incumplimiento de su otra parte, esto de conformidad con el artículo 1.133 del Código Civil, el artículo 1.159 eiusdem , que postula el principio del contrato-ley, y el artículo 1.264 ibidem, que establece el principio de cumplimiento en especie de las obligaciones, y al ser un contrato bilateral queda subsumido en el supuesto que prevé el artículo 1.167 del Código Civil, que reza:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Por lo tanto, la pretensión que se plantea está tutelada por el ordenamiento jurídico, y no es contraria a la ley, y así se declara.

Respecto al tercer supuesto, esto es, que el demandado no haya probado nada que le favorezca, el tribunal observa que los presuntos confesos sí efectuaron actividad probatoria. Al respecto promovieron posiciones juradas, las cuales fueron efectivamente evacuadas (folios 61 al 74). En fecha 25 de julio de 2006, la ciudadana Yacsi Guerrero, parte codemandante, absolvió posiciones juradas (folios 61 al 62). Afirmó conocer la relación contractual contraída en fecha 03 de agosto de 2005 y las obligaciones inmersas en el contrato de opción (primera posición); manifestó conocer las obligaciones de los vendedores, ciudadanos O.M.R. y Ronaima Blanco en caso de cumplimiento del contrato de opción (segunda posición); manifestó conocer que solicitó un crédito financiero para la adquisición del inmueble objeto del contrato, ante la entidad bancaria, Banco del Sur en fecha 15 de septiembre de 2005 (cuarta posición); que el crédito estaba en trámite a medida de lo sucedido, y que se vio en la obligación de hablar con el gerente del banco y echar para atrás el crédito (quinta posición); que el ciudadano O.M.R., presente un cheque de gerencia por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), sin recordar su fecha, y que no lo recibió porque no había ninguna resolución de contrato (sexta posición); que para solicitar una prorroga de treinta días para la resolución del contrato llamó a la esposa para ponerse de acuerdo, y de igual forma le comunicaron que no podían aceptarlo por que iban a vender por más dinero (séptima posición); que recibió todos los documentos necesarios, salvo el acta de matrimonio que fue entregada una semana antes de introducirlo al banco por el señor L.R.. En la misma fecha, el ciudadano J.E.G., absolvió posiciones juradas. Con relación a la existencia de la obligación declaró que él solo firmó el contrato en la Notaria, y no sabía más nada (primera, segunda, cuarta, quinta y séptima posición); con relación al contrato y las obligaciones del mismo, declaro: “De verdad lo único que me dijo mi hija fue que eso se echó para atrás” (tercera posición).

En fecha 26 de julio de 2006, fueron absueltas las reciprocas. En este sentido, compareció el ciudadano O.A.M.R.. Manifestó que ofreció un cheque de gerencia por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) por que la señora Yacsi Guerrero nunca le solicitó una prorroga por escrito ni mucho menos, y que el lapso al que llegaron de mutuo acuerdo ante la Notaria Pública había caducado (primera posición); que es falso que E.C. conversó vía telefónica en el mes de octubre para tratar de llegar a un acuerdo (segunda posición); que no concedió una prorroga a los compradores porque en ningún momento durante el lapso estipulado en el contrato recibió por escrito ni verbal alguna solicitud de prorroga (quinta posición); que es falso que hayan recibido por escrito ni verbal alguna solicitud de prorroga (quinta posición); que es falso que hayan recibido una prorroga (sexta posición); manifestó que es cierto que la ciudadana Yacsi Guerrero le solicitó en más de una oportunidad el acta de matrimonio, como requisito exigido por el Banco, y que se la entregó en 3 de agosto de 2005 (séptima posición); que es falso que no otorgó la prorroga porque el valor del inmueble había subido (octava posición); que es falso que los vendedores hayan decidido resolver unilateralmente el contrato (novena posición). En la misma fecha la ciudadana Roraima Blanco absolvió posiciones juradas. Manifestó que es falso que su esposo no estuviera de acuerdo en aceptar la prorroga (primera posición); que el señor L.R. actuó como intermediario (segunda y tercera posición); que los vendedores no quisieron en ningún momento terminar la negociación, y una vez culminado el lapso del contrato, presentaron un cheque por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) que no quisieron aceptar (quinta posición); negó que los vendedores le llamaran para obtener una prorroga del contrato (octava y novena posición). Pues bien, de las pruebas antes a.n.s.d. algún elemento de convicción que desvirtúe la presunción de confesión que pesa sobre los demandados, pues su carga debió estar enfocada en demostrar que el contrato definitivo no llegó a concluirse por causa imputable a los promitentes compradores, cuestión que no se evidencia de las posiciones juradas mencionadas, y así se declara.

A los folios 84 al 85, se evidencia comunicación rendida por la institución bancaria Del Sur, Banco Universal, fechado en fecha 06 de septiembre de 2006, mediante el cual se informa que el crédito solicitado por la ciudadana Yacsi Guerrero, fue suspendido por dicha ciudadana en fecha 1º de febrero de 2006. El tribunal no colige algún elemento de convicción que evidencia el hecho que necesitó probar la parte demandada, a saber, que el contrato definitivo no se realizó por causa imputable a los promitentes compradores u otra circunstancia que lo eximiere de responsabilidad, y así se declara.

Con relación a la información rendida por la institución bancaria Banco del Caribe, en fecha 5 de septiembre de 2006, signada con el Nº DAANL-0.961/2006, por la Dirección Asociada de Aseguramiento Normativo Legal, haciendo saber al tribunal que en fecha 03 de noviembre de 2005, por instrucciones del señor O.A.M., se procedió a realizar cheque de gerencia Nº 80005561, por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) y cuyo beneficiario es la ciudadana Yacsi Guerrero (folios 87 al 89). Esta documental no guarda relación con el tema de prueba que debió acreditar el demandado ante la presunción de confesión que obró en su contra, que es, la imputabilidad del incumplimiento a los promitentes compradores u otro motivo que los excepcionare de cumplir, por lo tanto se declara su impertinencia y así se establece. Visto así, el tribunal considera que la parte demandada, presuntamente confesa, no probó nada que le favoreciera, y así se declara. Ergo, con base a las consideraciones precedentemente expuestas, han sido acreditados los extremos necesarios para declarar la procedencia de la confesión, se ve forzado el tribunal a declarar con lugar la resolución de contrato preliminar planteada por los ciudadanos Yacsi G.R. y J.E.G. contra los ciudadanos Ronaima Blanco y O.A.M.R., y así se decide.

III

DECISIÒN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicio en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: