Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 6 de Febrero de 2012

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación ejercido por el Abogado M.M.S., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 13 de abril de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.

Por auto de fecha 02 de noviembre de 2009 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, oyó la apelación en el solo ambos efectos, ordenando remitir las actuaciones a este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, mediante oficio No. 2009-742, asumiendo este Juzgado el conocimiento de la causa en fecha 10 de febrero de 2010 y, fijó el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de informes, luego de estos ocho días (08) días para presentar las observaciones y vencidos estos, sesenta (60) días para dictar sentencia.

En fecha 07 de julio de 2010, quien suscribe la presente decisión se aboco al conocimiento de la causa, librándose las notificaciones correspondientes.

Por auto de fecha 21 de junio de 2011, este Juzgado Superior acuerda remitir mediante oficio el expediente al Tribunal A quo, a los fines de que aclare a este Tribunal, si el recurso de apelación fue presentado en forma extemporánea o no.

Mediante auto de fecha 29 de septiembre de 2011, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Ocumare del Tuy, oye la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada y ordena remitir nuevamente el expediente a este Tribunal, mediante oficio No. 2011-317, recibido en fecha 07 de octubre de 2010, se le dio entrada, y se fijo la oportunidad para la consignación de informes, conforme a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

Cumplida como fue la sustanciación del expediente y llegada la oportunidad de dictar sentencia, lo hace bajo las siguientes consideraciones.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado en fecha 15 de febrero de 2007 por ante el Tribunal de la causa, la parte actora alegó entre otras cosas lo siguiente:

Que adquirió mediante compra venta realizada con los ciudadanos Y.D.C.M.N. y L.A.M.N., una propiedad constituida por un lote de terreno con una superficie de ciento noventa y tres metros con treinta y ocho centímetros cuadrados (193,38) y la casa sobre el construida ubicados en el lugar conocido como P.N., prolongación calle Sucre, Jurisdicción de Charallave, Municipio C.R.E.M..

Que pago la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,00), como inicial quedando un saldo deudor de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00), a ser cancelados en un lapso de cinco (05) meses, contados a partir de la fecha de protocolización y la constitución de una hipoteca sobre el inmueble a favor de los vendedores por la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 27.000.000,00), evidenciándose del documento de venta, la obligación contraída expresamente por lo vendedores al saneamiento de Ley.

Que la casa que adquirió tiene graves problemas en la estructura, estos vicios constituyen un riesgo que pone en peligro la salud e integridad físicas de todas las personas que la habitan, tal y como se evidencia del informe de riesgo No. 0011-PCMCR-2007, de la inspección realizada por la Dirección de Protección Civil Charallave, marcado con la letra C.

Que la vivienda presenta gran cantidad de humedad en toda la estructura, así como la mala canalización de los sistemas de recolección de aguas servidas y pluviales, según evaluación No. DP-OC-0009-2007 realizada por el Departamento de Prevención de Siniestros, División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos, marcado con la letra D.

Que el inmueble que adquirió colinda con un balcón de otro inmueble que traspasa el lindero invadiendo su privacidad, este problema fue tratado en el momento de la negociación y acordaron verbalmente que dicho balcón seria demolido por cuenta de los vendedores, y nada hicieron al respecto.

Que el inmueble adquirido posee vicios de ordenación urbanística que generan graves conflictos entre los vecinos, problemas que no eran aparentes al momento de la negociación, sino posteriormente.

Que los graves daños que presenta la vivienda representan vicios o defectos que disminuyen el uso de la vivienda y constituyen un riesgo inminente que atenta contra la salud e integridad física y mental de la familia que la habita entre los cuales se encuentran dos menores de edad.

Pide que los ciudadanos Y.D.C. MUJICA NUCETTE Y L.A.M.N., le paguen la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), hoy CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 5.000,00) más CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), hoy CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 40.000,00), por las reparaciones que requiere el inmueble o saneamiento correspondiente a los vicios y defectos ocultos.

Que debido a todos los vicios ocultos que presenta la vivienda, demanda la acción redhibitoria contemplada en el artículo 1.525 del Código Civil, por saneamiento por vicios ocultos, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.518, 1.521 y 1.522 del Código Civil. Estima la demanda en Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000,00), que es el total de la estimación de los daños alegados.-

PARTE DEMANDADA

Mediante escrito presentado en fecha 10 de junio de 2008, la parte demandada contestó la demanda en los siguientes términos:

Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes el contenido y las pretensiones contenidas en el libelo de demanda.

Que en fecha 27 de julio de 1979 adquirió de la ciudadana R.C. de Rodríguez, un lote de terreno de 193,38 m2 y una casa sobre el edificio de paredes de bloque de arcilla, piso de cemento y techo de zinc, ubicado en P.N. prolongación calle Sucre, Charallave, Municipio C.R.d.E.M., documento registrado en la oficina Subalterna de Registro del Estado Miranda, bajo el N° 12, folio 48 vto al 51 vto, protocolo 1°, tomo 2.

Que para el momento de adquirir el inmueble los ciudadanos Y.D.C. y L.A.M.N., tenían 8 y 4 años de edad, respectivamente y estaban representados en ese acto por su madre la ciudadana O.N.P., hasta que cumplieran la mayoría de edad.

Que la vendedora del inmueble a sus representados ciudadana CISNEROS DE RODRIGUEZ adquirió el inmueble en fecha 25 de septiembre de 1973, bajo el N° 14, folio 22 al 23 vto del protocolo Primero, tercer trimestre, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Urdaneta del Estado Miranda con sede en Cúa.

Que para la fecha en que la demandante adquiere el inmueble en fecha 29 de agosto de 2006, el mismo tenía más de treinta (30) años de construido, lo que exonera a sus representados pata el momento de adquisición, por vicios de evicción o vicios ocultos.

Que son falsos los argumentos de la demandante relativos a los hechos de que la casa que adquirió tiene graves problemas en la estructura que constituyen un riesgo que pone en peligro la salud e integridad física de las personas que la habitan, toda vez que desde que se introduce la demanda el día 15 de febrero de 2007, transcurrió más de un año sin que se reportaran daños a la salud de tipo físico, neuróticos o sicóticos de las personas que habitan el inmueble.

Asimismo, rechazó y contradijo que los vicios o defectos disminuyan el uso de la vivienda construida hace más de 30 años, sin señalar quien las construyó, alegó el beneficium excusione. Igualmente, que sus representados no son responsables por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por si mismo. Respecto del balcón de la casa vecina esta regulado en las leyes que rigen la materia, señalando el artículo 706 del Código Civil y así lo opone.

Capítulo III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA

Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte demandante consignó los siguientes medios de prueba:

Copia fotostática del documento registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., N° 24, tomo 17, protocolo primero, de fecha 29 de agosto de 2006. Se observa que se trata de un documento público que no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículo 1.357, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la venta del inmueble que realizaron los ciudadanos Y.D.C.M.N. y L.A.M.N., a la ciudadana M.D.C.M., relativa a un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de ciento noventa y tres metros cuadrados con treinta y ocho decímetros (193,38 mts2) y la casa sobre el construida, ubicados en P.N., calle Sucre, Charallave, Municipio C.R.d.E.M., con los siguientes linderos y medidas: NORTE, que es su frente, en una línea quebrada de tres segmentos que mide; del punto 1 al 2, nueve metros con sesenta y seis centímetros (9,76 mts); del punto 2 al punto 3, ochenta y cuatro centímetros y del punto 3 al 4, seis metros con treinta y siete centímetros, lindado por éste sector con callejón público, hoy denominado prolongación calle Sucre; SUR: del punto 5 al 6, en una línea recta de catorce metros con sesenta y cuatro centímetros (14,64mts), con solar que es o fue de E.A., callejón en medio; ESTE: del punto 4 al 5 en una línea recta de doce metros con diecinueve centímetros (12,19mts), con parcela de terreno que es o fue de A.C. y OESTE: del punto 1 al 6 en línea recta de doce metros con setenta y cinco centímetros (12, 75 mts), con lote de terreno y casa que son o fueron de F.D. de Palma. Y ASI SE DECIDE.

Copia fotostática del informe de inspección realizada por la Dirección de Protección Civil de Charallave, de fecha 22 de enero de 2007, signada con el No 0011-PCMCR-2007, informe de riesgo realizado al inmueble objeto de la controversia, marcado con la letra “C”. Observa esta Sentenciadora que se trata de un documento administrativo emanado de un ente competente para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto del presente juicio, presenta problemas en las tuberías o drenajes de aguas servidas, y presenta agrietamiento por todo el piso y paredes a consecuencia de filtración de las cañerías. Y ASI SE DECIDE.

Copia fotostática de inspección ocular realizada a la vivienda N° 3-51, donde reside la ciudadana M.d.C.M., suscrita por el Sargento 2do de Bomberos, Inspector de Siniestros N° 40, Jefe de la Oficina de Prevención e Investigación de Siniestros adscrito al Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, signada bajo el No DP-OC-0009-2007, marcado con la letra “D”. Por cuanto, se trata de un documento administrativo emanado de un ente competente para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la inspección realizada que el inmueble presenta grietas en las paredes y piso, humedad en su estructura y mala canalización en los sistemas de recolección de aguas servidas y pluviales. Y ASI SE DECIDE.

Copia fotostática del informe de inspección realizado por la Dirección de Ordenación Urbanística adscrita a la Alcaldía del Municipio C.R., en fecha 08 de diciembre de 2006, identificada con el No DOU-CU 007, solicitada por la ciudadana M.M., realizada a la vivienda ubicada en la calle No 12, casa 3-51, cerca de Residencias Chara, marcado con la letra “F”. Siendo que es un documento administrativo emanado de un ente competente para dar fe pública, el cual además no fue impugnado por la contraparte, en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose que el inmueble presenta graves problemas de filtración debido a que atraviesa por medio de la casa una tubería de aguas negras y desemboca a uno de los laterales generando humedad constantemente. Y ASI SE DECIDE.

Copia certificada del Acta de denuncia que realizó la ciudadana M.D.C.M., el 22 de enero de 2007, por ante la Alcaldía del Municipio C.R., marcada con la letra “G”. Por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la contra parte, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículo 1.357, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, de donde se evidencia que la parte demandante previo a este procedimiento, intentó llegar a un acuerdo con los hermanos MUJICA NUCETTE, y no fue posible. Y ASI SE DECIDE.

Copia de la comunicación emanada de la Dirección de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria del Estado Miranda, adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Salud, de fecha 17 de marzo de 2008, signado bajo el No DSACS 06741. Documento público que no fue impugnado por la contra parte, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículo 1.357, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se aprecia que el inmueble no esta apto para habitarlo. Y ASI SE DECIDE.

Copia fotostática de informe medico de egreso, récipe e indicaciones, de fecha 29 de febrero de 2008, emanado del departamento de Cirugía General Y Laparoscopia de Centro Medico Paso Real. Por tratarse de documentos privados que no fueron ratificados en juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora no lo valora, y en consecuencia, lo desecha. Y ASI SE DECIDE.

Copia de examen médico emanado de la Unidad de Cardiología Dr. C.G., de fecha 28 de mayo de 2008, el cual constituye un documento privado que debió ser ratificado en juicio de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta Sentenciadora no aprecia tal probanza, y en consecuencia, la desecha. Y ASI SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA

Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada, promovió los siguientes medios de prueba:

Copia fotostática de documento de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y C.R.d.E.M., en fecha 29 de agosto de 2006, anotado bajo el No 24, folio 213 al 217, protocolo 1°, tomo 17, tercer trimestre. Esta Sentenciadora por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la contraparte, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en los artículo 1.357, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la propiedad de la ciudadana M.D.C.M. sobre el inmueble objeto del presente juicio. Y ASI SE DECIDE.

Copia de informe de riesgo No 0011-PCMCR-2007, emanado de la Dirección de Sistema Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres, emitida en fecha 22 de enero de 2007, informe que ya fue apreciado y valorado anteriormente por esta Juzgadora, lo que sería redundante volver a analizarlo. Y ASI SE DECIDE.

Constancia de evaluación realizada al inmueble objeto de la causa, en fecha 25 de enero de 2007, emanada del Instituto Autónomo, División de Prevención e Investigación de Siniestros, Departamento de Prevención de Riesgos, suscrita por el Sargento 2do del Departamento , Inspector No 40, por el Sargento 2do de Bomberos, ya apreciado anteriormente por esta Sentenciadora, siendo inútil volver a analizarlo. Y ASI SE DECIDE.

Copia de comunicación emanada de la Dirección de Saneamiento Ambiental y Contraloría Sanitaria del Estado Miranda, adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Salud, de fecha 17 de marzo de 2008, signado bajo el No DSACS 06741, la cual fue apreciada con antelación por esta Juzgadora, resultando inoficioso volverla a estudiar. Y ASI SE DECIDE.

Copia fotostática de informe medico de egreso, récipe e indicaciones, de fecha 29 de febrero de 2008, emanado del departamento de Cirugía General y Laparoscopia de Centro Medico Paso Real, los cuales esta Sentenciadora no valora, por ser un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, y debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Copia de la tradición legal de los dos últimos propietarios del inmueble anteriores a la que le otorga la propiedad a los demandados, el cual fue tachado de falso por la parte actora por ser una copia fotostática y no estar certificada, formalizó la tacha y llegado el momento de que el promovente insistiera en hacer valer, no lo hizo, motivo por el cual esta Juzgadora desecha tal probanza del acervo probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión proferida en fecha 13 de abril de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, consideró entre otras cosas lo siguiente:

Valoradas como han sido todas las pruebas se evidencia que las misma son las iniciativas probatorias producidas por las partes a fin de dar por demostrados sus alegatos y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en consecuencia, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. El Juzgador por su parte debe analizar y juzgar cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción.

Ahora bien, luego de analizadas las actas procesales que integran la presente causa, el Tribunal observa, que la acción intentada por la ciudadana M.D.C.M., se contrae en principio, a solicitar una indemnización por saneamiento por los vicios o defectos ocultos en el inmueble ubicado en el lugar conocido como P.N., prolongación de la Calle Sucre, jurisdicción de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., contra los ciudadanos Y.d.C.M.N. y L.A.M.N., y como consecuencia invoca el derecho que le consagra el artículo 1521 del Código Civil, de retener el inmueble hasta tanto le sea restituida la parte del precio que se determine con expertos, así como retener el monto de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) los cuales adeuda a los demandados.-

En tal sentido, la legislación venezolana en el artículo 1518 del Código Civil, establece que el vendedor esta obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destina, con lo cual el legislador pretende garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.

El presente caso se refiere a daños y perjuicios por saneamiento, y siendo que la acción redhibitoria presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales depende su uso, y por cuanto de las pruebas consignadas por las partes, se desprende que existen daños en la estructura del inmueble objeto de la presente causa, que igualmente existe gran cantidad de humedad y filtración todo lo cual puede afectar en la calidad del mismo y no hacerlo apto para su uso, y tal como se desprende de la inspección realizada por el personal técnico del Servicio de Contraloría Sanitaria, la cual fue valorada anteriormente, se desprende que la vivienda debido a su riesgo no esta apta para habitarla.-

Ha establecido el legislador que el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos, conforme lo prevé el artículo 1521 del Código Civil.-

En el caso de autos de la lectura del libelo de demanda se evidencia que la parte demandante opta por retener el inmueble hasta tanto le sea restituido la parte del precio que se determine por expertos, así como retener el monto de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) o Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00),que le adeuda a la demandada, lo cual es contrario a la ley, ya que como lo establece el Código Civil, el demandante debe escoger entre las dos opciones antes mencionadas, en consecuencia, es forzoso para esta juzgadora declarar improcedente dicho pedimento, Y ASI SE DECIDE..

Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara:

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DAÑOS Y PERJUICIOS POR SANEAMIENTO, fue interpuesta por la ciudadana: M.D.C.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.919.626 contra los ciudadanos Y.D.C. MUJICA NUCETT Y L.A.M.N., mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nos 10.893.245 y 12.615.247, respectivamente. En consecuencia, se condena a la parte demandada a:

INDEMNIZAR POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS por Saneamiento sobre el inmueble ubicado en un lote de terreno situado en el lugar conocido como P.N., prolongación de la Calle Sucre, jurisdicción de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., restituyéndole la parte del precio que se determine, cuyo monto será establecido mediante experticia complementaria al fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los expertos que designen para dicha labor, tendrán como parámetros los términos de este fallo, atendiendo la realidad económica actual del país”.

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 13 de abril de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, que declarara parcialmente con lugar la demanda que por Daños y Perjuicios por Saneamiento, y condenara a la parte demandada a Indemnizar por los Daños y Perjuicios.

PUNTO PREVIO

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, quien decide estima pertinente pronunciarse respecto al alegato esgrimido por el Abogado Victo J.L.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, respecto a la extemporaneidad del recurso de apelación ejercido, y con tal propósito se observa, que mediante auto 21 de junio de 2011, esta Alzada ordenó al Tribunal de la causa subsanar el desorden procesal observado, para que luego emitiera pronunciamiento sobre el recurso de apelación ejercido, evidenciándose que mediante auto del 29 de septiembre de 2009, se adujeron las consideraciones respectivas, en virtud de lo cual el recurso de apelación se ejerció en forma tempestiva. Y ASI QUEDA ESTABLECIDO.

En cuanto al fondo del asunto sometido al conocimiento de esta Alzada, es menester indicar que, un vicio oculto en una compraventa de cualquier objeto entre particulares es un defecto grave que no estaba a la vista y no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra, y que una vez sobrevenido la hace impropia para su uso o disminuye tanto su utilidad que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella. Cuando se hace una compraventa de cualquier objeto entre particulares no estamos actuando como consumidores, sino como personas particulares, lo que conlleva una gran diferencia en el tratamiento de los vicios ocultos, en este caso, se aplica la normativa general del Código Civil sobre compraventa, concretamente lo que se conoce como “saneamiento por vicios ocultos o acción redhibitoria”.

Al hilo de este razonamiento, el artículo 1.521 del Código Civil establece: “En los casos de los artículos 1.518 y 1.520, el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine por expertos”. (Resaltado añadido).

De esta manera tenemos entonces que, el vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia o disminuyan el uso a la que está destinada, de tal suerte que, si el comprador los hubiera conocido no lo habría comprado o hubiese ofrecido menos valor -ex artículo 1.518 del Código Civil-; siendo el vendedor en todo caso, responsable por los vicios ocultos aunque no los conociera, salvo que no se haya obligado a tal saneamiento, tal como lo dispone el artículo 1.520 eiusdem.

Así las cosas, se observa que la parte actora procedió a intentar su demanda de saneamiento por vicios ocultos, con el objeto de que se le cancelara unas reparaciones que dice haber efectuado, así como que se realizaran otras reparaciones que señaló, manifestado finalmente su derecho a retener el inmueble hasta tanto les fuera restituida la parte del precio que determinaran los expertos, reteniendo igualmente una cantidad adeudada por concepto de la venta.

Ante tal pretensión, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, condenó a la parte demandada a:

…INDEMNIZAR POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS por Saneamiento sobre el inmueble ubicado en un lote de terreno situado en el lugar conocido como P.N., prolongación de la Calle Sucre, jurisdicción de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., restituyéndole la parte del precio que se determine, cuyo monto será establecido mediante experticia complementaria al fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los expertos que designen para dicha labor, tendrán como parámetros los términos de este fallo, atendiendo la realidad económica actual del país…

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Con lo cual, a juicio de esta Alzada incurrió deliberadamente en el vicio de incongruencia negativa en la modalidad de extrapetita, al haber otorgado algo distinto de lo pedido. En efecto, en primer lugar, no se trata de un juicio de daños y perjuicios por saneamiento como erradamente la calificó y tramitó el Tribunal de la causa, en virtud de lo cual condenó a la parte demandada, ni tampoco fue solicitada tal indemnización en esos términos, puesto que el actor erró en la escogencia de su acción, ya que no puede pretenderse mediante la acción de saneamiento por vicios ocultos o como doctrinariamente se le conoce “quanti minoris”, la potestad de que el actor pueda excepcionarse en el cumplimiento de una obligación previamente establecida con fundamento en la exceptio nom adimpletis contractus, que en el presente caso corresponde a la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,oo), adeudados por concepto de la venta; ni que en virtud del ejercicio de dicha acción deba devolverse ‘la parte del precio que determinen los expertos’, en virtud de lo cual la sentencia recurrida se encuentra infeccionada de nulidad, a tenor de lo establecido en el artículo 243 ordinal 5º del Código de procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.

Dada la nulidad aquí decretada, pasa en consecuencia quien decide a emitir pronunciamiento en la presente causa, a tenor de lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia observa:

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: “…el tribunal admitirá la demanda si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley”, en lo relativo a éste último supuesto, pues, conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

El artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, establece que en materia civil el juez no puede iniciar el proceso sin previa demanda de parte, pero puede proceder de oficio cuando la ley lo autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres, sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no la soliciten las partes, todo lo cual debe concatenarse con el artículo 14 eiusdem, según el cual, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal.

Sobre tales disposiciones legales, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., estableció con carácter vinculante, lo que sigue:

…Visto lo antes expuesto, aprecia esta Sala que, mediante la acción interpuesta, la ciudadana L.R.G.D.P. cuestionó la valoración del juez de la alzada, dado que en su solicitud de tutela constitucional expuso los razonamientos que –en su criterio- debieron darse en el caso bajo examen, tomando además en consideración que el juzgador se extralimitó en sus funciones al declarar inadmisible la demanda, por “inepta acumulación de pretensiones”, sin que la misma haya sido alegada por la parte demandada durante el proceso.

Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta…

. (Resaltado añadido)

Ello así, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; de no hacerlo puede ser verificado de oficio en cualquier estado y grado de la causa, evidenciándose en el sub iudice -como ya se señalara- que la parte actora pretende mediante la interposición de la demanda que hoy nos ocupa, la reparación de los vicios ocultos que señaló y de otros que dice haber reparado, así como la devolución ‘de parte del precio que determinen los expertos’ y la retención de la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,oo), adeudados por concepto de la venta, lo que a juicio de esta Alzada constituye el ejercicio conjunto de las acciones a las que hace referencia el artículo 1.521 del Código Civil, sin que el actor haya previsto que dicha disposición legal, contiene la posibilidad de ejercer una (saneamiento por vicios ocultos), o la otra (acción redhibitoria), pero nunca ambas debido a que se excluyen por ser contrarias entre sí, siendo necesario tomar en consideración lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:

…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí…

. (Resaltado añadido).

El citado artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, siendo en consecuencia, configurando toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, lo que la doctrina denomina como inepta acumulación, lo cual constituye una causal de inadmisibilidad que al haber sido advertida, debe declararse por esta Alzada, tal como se declarara de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de este fallo. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, atendiendo a las consideraciones expuestas en este fallo, de declararse con lugar la apelación intentada por el apoderado judicial de la parte demanda Abogado M.M.S.. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: