Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 14 de Diciembre de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

GADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: C.Y.T.P.

ABOGADO: I.A.M.

DEMANDADA: R.V.V.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: 18.018

Por escrito presentado en fecha 27 de julio de 2004 la ciudadana C.Y.T.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.040.795 y de este domicilio, debidamente asistida por la abogado en ejercicio I.A.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 74.343, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra la ciudadana R.V.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.070.872 y de este domicilio.

En fecha 09 de agosto de 2004, el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo admite la demanda incoada, se emplazó a la demandada R.V.V..

Al folio 11 riela el recibo de la compulsa, debidamente firmado por la demandada, dicho recibo fue consignado por el alguacil en fecha 23 de agosto de 2004.

En fecha 28 de septiembre de 2004 la parte demandada presenta escrito de contestación de demanda.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Tribunal de la causa en su oportunidad.

En fecha 29 de mayo de 2005 fue dictada la sentencia correspondiente, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

De dicha decisión apeló la representación judicial de la parte actora abogado I.A.M..

Previa distribución, el presente expediente es remitido a este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

Alega la demandante que en fecha 09-01-2003 suscribió contrato de opción de compra venta con la demandada, sobre un inmueble constituido por una casa en terreno ejido, ubicado en la parroquia M.P., Valencia, Estado Carabobo, Urbanización Trapichito I, manzana J-07, casa Nro. 4, que dicho inmueble lo adquirió la demandada del INSTITUTO DE LA VIVIENDA Y EQUIPAMIENTO DE BARRIOS y que el precio pactado es la suma de Bs., 3.500.0000,00 los cuales se pagaría Bs. 2.000.000,00 al momento de firmar el contrato y dos giros uno por Bs. 500.000,00 en fecha 30-03-2003 y el segundo por Bs. 1.000.000,00 el 30-10-2003, que cuando la demandante le pagó a la demandada lo acordado esta le entregó las llaves del inmueble y que también acordaron en el contrato que la actora pagaría la deuda que la demandada mantenía con el IVEC, que además autorizo a la abogado B.B. quien hizo el contrato y fue testigo de la operación para que recibiera el pago de las letras de cambio y se los depositara en una cuenta de ahorros en el banco.

Que la operación se hizo en forma privada porque la demandada no le había entregado el documento de propiedad, pues no había terminado de pagar el inmueble al IVEC, que solo falta cancelar la suma de Bs. 400.000,00 de la totalidad de la deuda, pero la demandada manifiesta no querer firmar el documento de venta, alega la actora que tiene el dinero para pagar, pero que la demandada alega que quiere mas dinero del acordado, que después que acordaron que la actora pagaría la casa al IVEC, la accionada fue a esa institución y la pagó.

Invoca el articulo 1161 del Código Civil y alega que en la presente causa se manifestó el consentimiento de la vendedora al fijar el precio del inmueble, y por la accionante al aceptar la cosa prometida y pagar el precio. Que en el contrato se estableció que si la vendedora se retractaba le devolvería a la compradora el 40% del momento pagado por la compra, Invoca los artículos 1486, 1488 y 1527 del Código Civil y demanda:

1- El cumplimiento del contrato de opción de compra venta

2- Que se le otorgue el documento definitivo de propiedad del inmueble.

3- Que en caso de negativa solicita del tribunal que la sentencia a dictarse sirva de titulo de propiedad.

4- Subsidiariamente demandó el reintegro de la cantidad de 3.100.000,00 por ella cancelados, más el 40% de lo pagado como lo establece el contrato.

5- Las costas y costos del proceso.

Estimó la demanda en la suma de Bs. 8.000.000,00.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

La accionada en su contestación admite como cierto que el 09-01-2003 suscribió el contrato de promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble señalado por la actora; igualmente admite que se fijó como precio definitivo la suma de Bs. 3.500.000,00, y que del precio definitivo recibiría la cantidad de Bs. 2.000.0000 en el acto de otorgamiento del contrato y el saldo mediante dos letras de cambio el primero por Bs. 500.000 con vencimiento el 30-03-2003 y el segundo por Bs., 1.000.000,00 con vencimiento el 30-10-2003.

Igualmente admitió como cierto que se pactó que en caso de incumplimiento por parte de la compradora esta perdería la cantidad pagada inicialmente, esto es Bs. 2.000.000,00 y que además debía indemnizar a la vendedora por el 40% de la cantidad entregada, igualmente admitió que la accionante compradora se comprometió a pagar el monto que la vendedora le adeudaba al IVEC.

Niega haberse retractado o negado a cumplir el contrato, igualmente negó y rechazó haberse negado a recibir el dinero que adeudaba la demandante y alega que en caso de haber sido así, la demandante debió acudir a la oferta real, negó y rechazó que la actora haya cumplido con el pago del precio del contrato y que la propia actora reconoce no haber pagado la totalidad del dinero, y que en realidad la demandante le adeuda Bs. 700.000,00 correspondiente al ultimo giro, como se desprende de la letra 2/2, que venció el 30-10-2003.

Alega que los pagos se realizaron así: al momento de suscribir el contrato de opción la cantidad de Bs. 1.900.000,00 y por el saldo de Bs. 100.000,00 se libró una letra de cambio por Bs. 100.000,00 con vencimiento el 30-03-2003 y que el recibo de fecha 31-03-2003 corresponde al pago de esta letra.

Que la letra de cambio ½ fue pagada mediante abonos de fecha 02-09-2003 por Bs. 100.000,00, 12-12-2003 por 180.000,00, deposito bancario de fecha 18-11-2003 por Bs. 200.000,00 y Bs. 20.000,00 en efectivo.

Que a la letra de cambio distinguida con el numero 2/2 correspondiente a la ultima cuota se hizo un abono por Bs. 300.000,00 y se adeuda el saldo, por lo que la demandante adeuda a la demandada la cantidad de Bs. 700.000,00 alega la accionada que si la demandante no ha cumplido con el contrato de promesa bilateral, ni puede pretender que la accionada le cumpla, por lo que con fundamento en el artículo 1168 del Código Civil, opone la excepción del contrato no cumplido, que en el contrato celebrado se estableció el otorgamiento del documento definitivo se otorgaría una vez que la opcionante compradora cancelara el ultimo giro, y por tal razón no tiene derecho a que se le otorgue el documento definitivo de venta, niega, que tenga reintegrar ninguna suma de dinero, por cuanto quien incumplió el contrato fue la demandante, niega y rechaza por exagerada la estimación de la demanda, toda vez que el valor de la demanda viene dada por la suma de lo pretendido, de conformidad con el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto dicha estimación es inoficiosa.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN

Con fundamento en los mismos hechos invocados en su defensa, la demandada alega que la actora no ha cancelado la totalidad del giro que vencía el 30-03-2003 por la suma de Bs. 1.000.000,00.

Alega que la accionante le pagó la suma de Bs. 2.800.000,00 y en consecuencia le adeuda la cantidad de Bs. 700.000,00, alega que en virtud del incumplimiento de la actora tiene derecho a que el dinero entregado cuando se suscribió el contrato quede en su beneficio y que además la demandante le debe pagar la suma de Bs. 800.000,00 por concepto de cláusula penal.

Invoca los artículos 1159, 1258 y 1167 del Código Civil. Demanda:

1- La resolución del contrato.

2- Que la cantidad de 2.800.000 que es la suma recibida quede en su beneficio,

3- Que se le entregue libre de bienes y personas el inmueble objeto del contrato.

4- El pago de las costas y costos procesales.

5- Subsidiariamente demanda para el caso de que se declare sin lugar la reconvención que el dinero que deba recibir de la demandante como pago del saldo restante del precio, sea indexado mediante experticia complementaria del fallo.

ALEGATOS DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

Alega la actora reconvenida que la demandada reconoció la existencia del contrato y los pagos efectuados, y reconoce que se le ha pagado mas del 80% de la deuda, alega que jamás ha dejado de pagar; alega que la abogado redactora del documento no observó que al estipular esta cláusula de retracto hay que registrar el documento para que pueda surtir sus efectos jurídicos, que ella no interpretó lo que quiere decir la cláusula de retracto, que lo relativo a que si la compradora se retractaba se debía la cantidad pagada, no consta en el contrato; alega que no existe incumpliendo y que como no hay incumplimiento lo reclamado es improcedente, que en esta cláusula hay una doble sanción que se le impuso a la demandante y que ninguna ley existe la doble aplicación de una sanción.

Que la demandada alega que la actora se comprometió a pagar el monto adeudado al IVEC, y que siendo así, porque la demandada fue a pagar al IVEC a sabiendas que la actora se había comprometido a pagar dicho instituto, que en el contrato se pactó que al pagarse el último giro se otorgaría el documento definitivo de venta, pero no se fijó fecha para ello y que no se debe confundir la fecha del giro con la fecha del otorgamiento, que cuando la demandante notó la acción de la demandada de ir a cancelar al IVEC se vio obligada a suspender el pago del saldo del precio, pero que sin embargo, abonó la suma de Bs. 300.000,00.

Solicita que se le exija a la demandante el comprobante de pago que hizo al IVEC y el subsiguiente documento de propiedad de la vivienda, que la demandada alega pagos parciales, pero que ella los aceptó así, que no puede hablar de incumplimiento puesto que las obligaciones son simultaneas, esto es el pago y el otorgamiento del documento definitivo, niega la aplicación de la excepción del contrato no cumplido, alegando que la presente causa no se pidió el cumplimiento del contrato.

Alega que en el contrato existe un error, una equivocación, al creer que ambas cláusulas la del retracto y la penal es igual para ambas partes, que lo real es que la cláusula penal es por el 40% del monto entregado inicialmente, que es una obligación doble, por ello es improcedente, niega la aplicación del los artículos 1230, 1258 del Código Civil, niega que deba pagar las costas procesales, y en la parte formula una “aclaratoria”.

Alega que en el libelo se alegó que solo se adeudaban Bs. 400.000,00, por lo que ratifica y aclara que lo adeudado son Bs. 700.000,00 y no Bs. 400.000,00, ya que se extravió un recibo y por ello lo adeudado son Bs. 700.000,00.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Dado el modo de contestación de la demanda, QUEDAN COMO HECHOS ADMITIDOS LOS SIGUIENTES:

1- Que el 09-01-2003 suscribió el contrato de promesa bilateral de compra venta sobre el inmueble señalado por la actora.

2- Que se fijó como precio definitivo la suma de Bs. 3.500.000,00, y que del precio definitivo recibiría la cantidad de 2.000.0000 en el acto de otorgamiento del contrato y el saldo mediante dos letras de cambio el primero por 500.000 con vencimiento el 30-03-2003 y el segundo por Bs., 1.000.000,00 con vencimiento el 30-10-2003.

3- Que se pactó que en caso de incumplimiento por parte de la compradora esta perdería la cantidad pagada inicialmente, esto es 2.000.000,00 y que además debía indemnizar a la vendedora por el 40% de la cantidad entregada.

4- Que la accionante compradora se comprometió a pagar el monto que la vendedora le adeudaba al IVEC.

5- Que la opcionante compradora pagó a la demandante el monto convenido como inicial, esto es 2.000.000,00, que igualmente pagó la letra ½ por 500.000,00, y que de la letra 2/2 por 1.000.000,00 la demandada abonó 300.000,00 adeudando Bs. 700.000,00.

Quedando como HECHOS CONTROVERTIDOS los siguientes:

1- Si la demandada incumplió con las obligaciones contractuales, es decir si incurrió en mora en el pago del saldo del precio

2- El momento en el cual se hacia exigible el pago del saldo del precio

3- Si es procedente la excepción del contrato no cumplido.

4- Si es aplicable la cláusula penal establecida en el contrato.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

DE LA DEMANDANTE:

La demandante promovió el documento contentivo del contrato de opción de compra venta, cuya existencia es un hecho no controvertido en la causa, resultando hechos admitidos también, el monto o precio del inmueble, el pago de la cantidad de Bs. 2.000.000,00, el pago de la primera letra de cambio por Bs. 500.000,00, y el abono de Bs. 300.000,00 a la ultima letra de cambio; ahora bien, el único hecho controvertido entre las partes, relacionado con el contenido del contrato, es lo relativo a la cláusula penal, ya que la demandante alega, que la misma contiene una doble sanción para la actora, esto es para la opcionante compradora, por lo cual debe esta juzgadora en cumplimiento de la obligación que le impone el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretar el contenido del contrato atendiendo al propósito y a la intención de las partes, y teniendo en miras la ley, la verdad y la buena fe, en tal sentido observa que el contrato establece lo siguiente: “…Si la OPCIONANTE VENDEDORA se retracta de la OPCIÓN A COMPRA le tendrá que devolver a la OPCIONANTE COMPRADORA la cantidad dada inicialmente, es decir, DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) mas el cuarenta por ciento de dicha cantidad por los daños y perjuicios que se le han causado. E igualmente si la OPCIONANTE COMPRADORA se retracta de la OPCIÓN A COMPRA, perderá automáticamente la cantidad dada inicialmente y tendrá que indemnizar a la OPCIONANTE VENDEDORA con el cuarenta por ciento de dicha cantidad…”

Como se evidencia del párrafo copiado, la cláusula penal esta redactada en términos claros y precisos, pues expresamente se señala cuales son las consecuencias del incumplimiento para las partes, indicándose que si es la vendedora la que se retracta de la opción, debe devolver a la compradora la cantidad por esta pagada, es decir Bs. 2.000.000,00 y adicionalmente debe pagarle el 40% de dicha suma, esto es Bs. 800.000, por concepto de daños y perjuicios, por lo que la opcionante vendedora solo debe pagar la suma de Bs. 800.000,00 pues los Bs. 2.000.000,00 SOLO TIENE QUE DEVOLVERLOS ya que los había recibido de la compradora.

Por su parte se establece que quien se retracta, esto es quien se arrepiente o se abstiene de efectuar la negociación, es la compradora, esta pierde automáticamente la cantidad entregada, esto es Bs. 2.000.000,00 y adicionalmente tiene que indemnizar a la vendedora con el 40% de dicha cantidad, esto es Bs. 800.000,00, por lo que ciertamente en caso de incumplimiento la compradora debe pagar la suma de Bs. 2.800,000,00, mientras que la vendedora solo debe pagar Bs. 800.000,00, lo cual implica que se estableció una sanción mas onerosa para la opcionante vendedora que para la opcionante compradora, sin embargo, ello no implica ni la nulidad del contrato, ni que deba desaplicarse la cláusula, pues no se trata de un contrato de adhesión, sino de un contrato consensual, en el cual las partes en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad, discutieron las cláusulas del contrato y tenían la posibilidad de negarse a firmar el mismo en caso de considerarlo desfavorable a alguna de ellas, por lo tanto, como quiera que el legislador establece que el contrato es ley entre las partes, y que no fue demandada la nulidad de dicho contrato, sino por el contrario, ambas partes admiten la existencia del mismo e invocan su contenido, a pesar de la desigualdad existente, deben tenerse como válidas las estipulaciones contractuales relativas a la cláusula penal y así ase declara.

Igualmente queda establecido con dicho instrumento, que las partes convinieron que la compradora se obligaba a cancelar lo adeudado por la vendedora del inmueble objeto de la negociación, sin embargo, las partes no fijaron plazo para el cumplimiento de tal obligación.

Igualmente queda demostrado que las partes convinieron que el documento definitivo de compra venta lo otorgaría la vendedora, esto es la demandada R.V.V., AL CANCELARSE EL ULTIMO GIRO, es decir al momento de producirse el pago del ultimo giro o cuota se debía otorgar el documento definitivo de compra venta, tratándose entonces de una obligación de cumplimiento simultáneo para ambas partes, esto es en el mismo momento de estarse otorgando el documento de compra venta, la compradora debía pagar el ultimo giro convenido por la suma de Bs. 1.000.000,00.

Al folio 6 promovió copia fotostatica simple de documento privado, al cual no se le concede valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 7 y 8 promovió originales de documentos privados, consistentes en recibos suscritos por la demandada, los cuales no fueron tachados ni desconocidos por esta, así como original de deposito bancario, pero como quiera que, los pagos por Bs. 100.000 en fecha 02-09-2003, Bs. 200.000,00 en fecha 18-11-2003, y Bs. 180.000,00 en fecha 12-12-2003, son hechos admitidos pacíficamente por las partes, se trata de hechos no controvertidos, sobre los cuales en consecuencia no debe recaer prueba alguna, por lo tanto, los instrumentos que corren al folio 7 y 8, nada aportan a los hechos controvertidos y así se declara.

Con el escrito de contestación a la reconvención la demandante promovió (folio 30) un instrumento apócrifo, es decir no suscrito por persona alguna, al cual en consecuencia no se le concede ningún valor probatorio.

En el lapso probatorio promovió la prueba de exhibición de documentos, la cual fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 22-11-2004 (folio 49), ordenándose la intimación de la ciudadana R.V.V., esto es la demandada en la presente causa, sin embargo de la revisión de las actas del expediente se observa, que se ordenó librar boleta de notificación a la intimada, y que la misma efectivamente fue librada, pero no se hizo la correspondiente entrega de la boleta, ni se dejó constancia en autos de tal circunstancia, y en fin, no se llevó a cabo el acto de exhibición, por lo que en consecuencia, el tribunal omite todo pronunciamiento respecto de dicha prueba.

Promovió como testigo a la ciudadana B.B., (folio 55) quien manifestó ser abogado en ejercicio, cuya testigo no fue repreguntada, no incurrió en contradicciones, sus respuestas son coherentes y parece haber dicho la verdad, por lo que se le concede valor a su declaración; sin embargo en las preguntas primera a la sexta, la testigo declara sobre la existencia del contrato, los pagos efectuados y la entrega de la vivienda, todos los cuales son hechos admitidos y en consecuencia exentos de prueba. A la pregunta séptima: ¿Diga la testigo si es cierto que el pago de la ultima letra la ciudadana C.Y.T.P., lo suspendió por una acción cometida por la accionante vendedora en romper el compromiso que se pactó en el contrato de opinión a compra, donde la opcionante compradora se comprometía en terminar de cancelar al IVEC y que una vez terminado de cancelar el ultimo giro, la opcionante vendedora firmaría el documento definitivo de venta, tal como se estableció en el contrato privado de opción de compra, en los renglones 23, 24 y 25?, Contestó: Si me consta, por la Sra. C.Y.T.P., me manifestó personalmente que no le iba a canelar lo que le restaba a la Sra. R.V., hasta tanto ella no le otorgara el documento definitivo de venta por ante la Notaria respectiva, ya que la Sra. R.V. fue ante las oficinas del IVET (sic) y canceló lo que le adeudaba, y este pago le correspondía hacerlo a la Sra. C.Y.T.P., tal como quedó establecido en el contrato privado de opción a compra, y que la Sra. C.Y.T.P., tenia temor de que si le terminaba de cancelar el giro la Sra. R.V. una vez recibida dicha cantidad, no le firmaría el documento definitivo de venta. Con la anterior declaración queda demostrado que lo que motivó a la demandante a suspender el pago del ultimo giro adeudado a la demandada, fue la actitud de la demandada de acudir a las Oficinas del IVEC a pagar el saldo del precio del inmueble.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Con la contestación promovió (folio 18) el original de un instrumento privado consistente en una letra de cambio, la cual no fue tachada ni desconocida por la actora, por lo que la misma adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, el mismo tiene pleno valor probatorio, por disposición expresa del articulo 1363 del Código Civil; y con el mismo queda demostrado que la demandada R.V.V. efectúo un pago parcial por la suma de Bs. 300.000,00 a la letra de cambio 2/2, esto es al ultimo giro convenido por las partes, lo cual además es un hecho admitido y en consecuencia no objeto de prueba.

Promovió en el lapso probatorio la prueba de confesión judicial, en cuanto a que la demandante convino en que es cierto que la demandante le adeuda a la demandada la cantidad de Bs. 700.000,00, confesión que invoca de conformidad con el articulo 1401 del Código Civil, sin embargo se observa, que la demandante reconvenida en la contestación a la reconvención, admite como cierto que le adeuda a la demandada la suma de Bs. 700.000,00 como saldo del precio del ultimo giro, por lo tanto al ser un hecho admitido tal como quedó establecido al fijar los limites de la controversia, tal hecho se encuentra fuera del thema decidendum, pues los hechos admitidos no son objeto de pruebas, tal como lo disponen los artículos 397 y 398 del Código de Procedimiento Civil.

Invocó el valor probatorio del instrumento contentivo del contrato de opción de compra, el cual ya fue suficientemente valorado, así como la letra de cambio por ella promovida, la cual igualmente fue apreciada.

PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

Analizado como fue el material probatorio aportado por las partes, así como los limites de la controversia fijados por las partes en sus escritos de demanda, contestación, reconvención y contestación a la reconvención, se observa que los únicos hechos controvertidos son: 1) Si la demandada incumplió con las obligaciones contractuales, es decir si incurrió en mora en el pago del saldo del precio. 2) El momento en el que debía ser pagado el saldo del precio, 3) Si es procedente la excepción del contrato no cumplido y 4) Si es aplicable la cláusula penal establecida en el contrato.

En cuanto al primer y segundo puntos controvertidos se observa que el contrato de opción de compra venta, de manera clara estableció que el documento definitivo de compra venta lo otorgaría la vendedora, esto es la demandada R.V.V., AL CANCELARSE EL ULTIMO GIRO, es decir al momento de producirse el pago del ultimo giro o cuota se debía otorgar el documento definitivo de compra venta, tratándose entonces de una obligación de cumplimiento simultáneo para ambas partes, esto es en el mismo momento de estarse otorgando el documento de compra venta, la compradora debía pagar el ultimo giro convenido por la suma de Bs. 1.000.000,00, por lo que no es cierto que la demandada haya incurrido en mora en el pago del saldo del precio, púes lejos de ello, consta en autos que la demandada hizo un abono por la suma de Bs. 300.000,00 a este último giro de Bs. 1.000.000,00 al cual ni siquiera estaba obligada, por cuanto, tal como se señaló anteriormente, el pago del saldo del precio debía producirse simultáneamente con el otorgamiento del documento de venta, lo cual no se ha producido, por lo tanto, la actora no incumplió con su obligación de pagar el saldo del precio, esto es, la última cuota por la suma de Bs. 1.000.000,00 ya que solo estaba obligada a hacerlo al momento de otorgarse el documento de venta.

En cuanto al punto segundo, esto es, la excepción de contrato no cumplido, para que la misma sea procedente, es necesario que la parte que es demandada por la ejecución de una obligación, se excepcione de su cumplimiento por que su co-contratante a su vez haya incumplido previamente las obligaciones contractuales.

En la presente causa, la demandada se excepcionó de la demanda por cumplimiento de contrato, alegando que la demandante a su vez no había pagado el saldo del precio, pero como quiera que se consideró establecido que la demandante no incumplió con el pago del saldo del precio, púes NO ESTABA OBLIGADA A ELLO, ya que las partes en el contrato claramente establecieron que el pago del saldo del precio debía producirse simultáneamente con el otorgamiento del documento de venta, lo cual no se ha producido; por lo tanto, al no haberse producido el incumplimiento contractual de la demandante, NO OPERA LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO opuesta por la accionada y así se decide.

En cuanto al último punto controvertido, esto es, si es aplicable la cláusula penal, se observa que al analizar el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, el tribunal consideró que, como quiera que el legislador establece que el contrato es ley entre las partes, y que no fue demandada la nulidad de dicho contrato, sino por el contrario, ambas partes admiten la existencia del mismo e invocan su contenido, a pesar de la desigualdad existente, deben tenerse como válidas y perfectamente aplicables para ambas partes, las estipulaciones contractuales relativas a la cláusula penal.

Como quiera que la demandante logró demostrar la existencia de la obligación cuyo cumplimiento demanda, mientras que la accionada basó su defensa en una excepción de contrato no cumplido declarada improcedente, la pretensión incoada es procedente en derecho, y así se declara.

En cuanto a la reconvención se observa que la demandante reconvenida pretende la resolución del contrato, por el presunto incumplimiento del la misma tiene su fundamento en el presunto incumplimiento de la demandante al pago del saldo del precio, esto es, la suma de Bs. 700.000,00, pero como quiera que quedó establecido que la demandante no incumplió con el pago del saldo del precio, púes NO ESTABA OBLIGADA A ELLO, ya que las partes en el contrato claramente establecieron que el pago del saldo del precio debía producirse simultáneamente con el otorgamiento del documento de venta, lo cual no se ha producido; por lo tanto, al no haberse producido el incumplimiento contractual de la demandante, la reconvención incoada no es procedente en derecho y así se declara.

Especial mención debe hacerse a la consignación que la demandante hizo en la presente causa, de la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) la cual fue rechazada por la demandada, el tribunal observa que el escrito contentivo de la OFERTA REAL y subsiguiente depósito, fue presentado directamente en las actas del expediente, cuando ya la causa se encontraba en curso, por lo que no debió la juzgadora de la causa, admitir dicha oferta púes el juicio principal se tramita por el procedimiento ordinario, mientras que la oferta tiene un especial procedimiento que resulta incompatible con el ordinario, por lo que dichas pretensiones resultaban incompatibles; Sin embargo, se observa que la intención de la demandada fue CUMPLIR con el pago del saldo del precio adeudado a la actora, y como quiera se declaró procedente la pretensión incoada, y sin lugar la reconvención propuesta, debe considerarse que dicho pago efectuado por la demandada, en las propias actas del expediente, se debe tener como el cumplimiento del saldo del precio del contrato cuyo cumplimiento se demandó y que fue declarado procedente.

En efecto, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos. (subrayado del tribunal)

Así púes, como quiera que la presente causa versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, el cual tiene por objeto la transferencia de la propiedad del inmueble descrito en autos, al haberse declarado procedente la demanda, la presente sentencia, al quedar definitivamente firme, y si la demandada no la ejecuta voluntariamente, surtirá los efectos del documento definitivo de venta, tal como lo solicitó expresamente la actora en el petitorio SEGUNDO de su libelo, para lo cual ya existe constancia auténtica en autos de que la demandada cumplió su prestación, esto es, el pago del saldo del precio por la suma de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,00) cantidad ésta adeudada por la accionada, según lo admitieron pacíficamente las partes en la presente causa, por lo tanto, dicha suma deberá quedar consignada en el tribunal de la causa, a disposición de la demandada, a los fines establecidos en la norma copiada con anterioridad y así se declara.

Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la abogado I.A.M. actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora en la presente causa C.Y.T..

SEGUNDO

CON LUGAR LA DEMANDA intentada por la ciudadana C.Y.T.P., debidamente asistida por la abogado en ejercicio I.A.M., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA contra la ciudadana R.V.V.. En consecuencia se condena a la demandada a OTORGAR el documento definitivo de venta del inmueble que se describe a continuación, a favor de la demandante C.Y.T.P., y por el precio de Bs. 3.500.000,00. El inmueble es el siguiente: una (01) casa en terreno ejido, ubicado en la parroquia M.P., Municipio Valencia, Estado Carabobo, Urbanización Trapichito I, manzana J-07, casa Nro. 4.

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana R.V.V., debidamente asistida por el abogado G.B.C..

QUEDA REVOCADA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de mayo de 2005.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los catorce (14) días del mes de diciembre del año dos mil cinco (2005).

Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

La Juez Titular

Abog. Roraima Bermúdez G. La Secretaria,

Abog. E.C.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:20 de la tarde.

La Secretaria,

/aurelia.

Exp. 18.018