Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 15 de Diciembre de 2009

En lo que respecta al artículo 346 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil: Alega la parte demandada que no se señala específicamente el procedimiento a seguir, dejándola en un estado de indefensión, y el ordinal citado se refiere es a la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio, cuestión que nada tiene que ver con el presente juicio, el cual se refiere a un procedimiento Breve como es el Desalojo, que claramente se especifica en el objeto de la pretensión.

En lo que respecta al artículo 340 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada alega el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340. Que debió demandarse al ciudadano O.E.S., situación que fue subsanada a petición del mismo ciudadano quien en fecha 25/11/2000, dejó de ser arrendatario (folio 61) y por el mismo Tribunal cuando instó a reformar el libelo e la demanda.

En lo que respecta a la acumulación prohibida de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, si bien es cierto demanda el desalojo, la entrega del inmueble y las mensualidades vencidas, dichas pretensiones son subsidiarias una de la otra y su procedimiento no es incompatible.

III

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS

Por escrito de fecha 03 de marzo de 2009, presenta la parte demandante escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió.

El mérito y valor probatorio de lo alegado y probado en autos.

El valor probatorio del documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, el cual fue presentado en el libelo de la demanda, el cual prueba el legítimo derecho que tiene sobre el bien objeto del presente juicio.

El valor probatorio del contrato de arrendamiento privado el cual fue presentado con el libelo de la demanda, el cual prueba las condiciones y cláusulas que la parte demandada incumplió motivo por el cual la demanda.

El valor probatorio de las copias certificadas de la consultas de movimiento de la cuenta corriente Nro. 20007000293, expedidas por el Banco Banpro, las cuales fueron presentadas con el libelo de la demanda y prueban que la parte demandada no depositó como lo establecía la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.

La copia certificada de las ultimas consultas de movimiento de la cuanta corriente Nro. 2007000293, expedida por el Banco Banpro, y las cuales prueban que la parte demandada aún se encuentra insolvente con cuatro (4) cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009.

Por escrito de fecha 05 de marzo de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, en el cual promovió:

DOCUMENTALES:

1. - Contabilidad de la empresa TIC y TOC C.A., que es la compañía de su representada, la cual funciona el en local, donde se evidencia el egreso ( bien sea por la emisión de cheque bancario, por depósito en la cuenta bancaria de la demandante o en efectivo) y el correspondiente pago mes a mes del canon de arrendamiento, identificado como alquileres, toda en copia simple de sus originales que se encuentran en el local. El contenido de esta prueba está basado en:

   • Libro Diario del 01-08-2000 al 31-12-2000, constante de 10 folios marcado “A”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2001 al 31-12-2001, constante de 39 folios marcado “B”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2002 al 31-12-2002, constante de 47 folios marcado “C”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2003 al 31-12-2003, constante de 45 folios marcado “D”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2004 al 31-12-2004, constante de 57 folios marcado “E”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2005 al 31-12-2005, constante de 78 folios marcado “F”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2006 al 31-12-2006, constante de 79 folios marcado “G”.

2. - A fin de demostrar los pagos efectuados en los ejercicios económicos correspondientes al año 2007 y 2008, promuevo balance de comprobación de ejercicios económicos 01-01-2007 al 31-12-2007, 01-01-2008 al 31-12-2008, emitidos por la contadora externa, constante de 10 folios marcado “I”

3. - Con el propósito de demostrar la legalidad de la contabilidad, específicamente la cuenta de alquileres, que se muestra mes a mes en toda la relación contable, promovió constancia emitida por la Licenciada Rosa Aura Numar Estrada, quien certifica en su condición de contadora, el registro contable contabilizado en la cuenta gastos por alquileres, en 1 folio marcada “J”.

4. - Con el objeto redemostrar el pago efectivo de los meses correspondientes al año 2009, promovió copia de los depósitos a la cuenta corriente de la demandante, en los cuales se evidencia los pagos realizados los primeros 5 días de cada mes, en 3 folios marcados “K”.

   TESTIMONIALES: Promovió la declaración de los siguientes ciudadanos: Yoveli S.M.V., Yilmer J.E.P. y E.Y.R.O..

   En fecha 09 de marzo de 2009, rindieron declaración testimonial los testigos promovidos ciudadanos M.V.Y.S., Yilmer J.E.P. y E.Y.R.O., quienes fueron contestes en afirmar que conocen a la demandada ciudadana Mrialba Rivas Mendoza, que les consta que goza de solvencia moral y económica, que nunca ha tenido problemas legales, jurídico o económico en el centro comercial, que conocen de vista a la demandante ciudadana Y.C.D.d.G., siendo específicos los ciudadanos M.V.Y.S., Yilmer J.E.P. en afirmar que vieron a la demandada entregarle el dinero en efectivo a la demandante y que ésta no le daba recibo.

   IV

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   PUNTO PREVIO

   En el presente caso, se aplica el procedimiento concentrado previsto en el Artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que establece que el demandado debe oponer todas las defensas de manera conjunta, incluyendo las de previo pronunciamiento y consta en autos que en el acto de Contestación de la Demanda los Apoderados Judiciales de la parte Demandada, opusieron Cuestiones Previas, procediendo apegado al ordenamiento jurídico inquilinario.

   DE LAS CUESTIONES PREVIAS:

   Debe este Juzgado pronunciarse sobre las cuestiones opuestas en el Capítulo I del escrito de Contestación de este proceso, las cuales se enumeran a continuación:

1. - La del numeral 5 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “ .. el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340…”. Por cuanto del examen del libelo de la demanda, se evidencia que la parte demandante no señaló de manera específica el procedimiento a seguir, dejando en un estado de indefensión a la demandada, pues se ignora a que lapsos procesales debe acogerse para ejercer adecuadamente su derecho a la defensa.”

   Respecto a esta cuestión previa opuesta, el demandante, en su escrito de subsanación, expone, que existe un mal fundamento jurídico en relación a la cuestión previa opuesta, por cuanto el ordinal 5° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio; sin embargo también expone que “el presente juicio se refiere a un procedimiento breve, como es el desalojo, que claramente se especifica en el objeto de la pretensión”.

   Para decidir esta juzgadora observa:

   En virtud del principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, lo cual no implica, el que se incurra en incongruencia, o se suplan defensas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente al alegato y prueba de los hechos, pero no a la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables al caso, ni a la calificación jurídica que las partes den a los hechos, por lo que por aplicación ese principio, entiende esta juzgadora, que la cuestión previa opuesta se refiere a la contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   Ahora bien, se hace necesario establecer con exactitud que tipo de Contrato tenemos, si es a tiempo determinado o, por el contrario es por tiempo indefinido o indeterminado.

   Conforme de la lectura del Libelo de demanda en su parte de la relación de los hechos, señala: “En fecha 01 de julio del año 2000, di en arrendamiento un inmueble de mi propiedad a la ciudadana MARIALBA RIVAS MENDOZA (…), dicho contrato se convirtió en contrato a tiempo indeterminado ya que la relación arrendaticia no terminó como lo establece la CLAUSULA TERCERA del mismo, por tal motivo las partes tácitamente renovaron dicho contrato y operó lo que conocemos como tácita reconducción…”

   En el presente caso no cabe duda que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado. Y Así se establece.

   Corresponde ahora determinar las normas de derecho aplicables al presente caso y si estamos en presencia no solo de la vía procesal adecuada.

   Conforme a la jurisprudencia en la materia y de nuestro ordenamiento jurídico, cuando se trate de una acción de desalojo por falta de pago de arrendamiento, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , comunmente conocida como Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus causales son claras, precisas y taxativas por las cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado mediante Contrato de Arrendamiento indeterminado, sea éste verbal o escrito. El Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales. a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

   Además, es clara la parte actora en el libelo de la demanda, en el Capítulo III del Objeto de la Pretensión, al puntualizar que demanda: “ El desalojo y la entrega material inmediata del inmueble objeto de la relación arrendaticia por violar el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.

   En consecuencia, visto lo anterior, y habiendo sido claramente determinado por la parte actora, el objeto de la pretensión, de declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la falta de determinación del objeto de la pretensión. Y así se decide.

2. - La del numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, vale decir: “ … el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 …”. Pues del examen de las actas procesales se evidencia que el contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la presente demanda, fue celebrado entre la demandante, nuestra demandada y el ciudadano O.E.S.M., quien obviamente también debió ser demandado en el presente juicio, sin que de manera alguna pueda haber sido excluido de presentarse en esta causa por el simple criterio de la demandante.

   En su escrito de subsanación, la parte demandante, respecto a esta cuestión previa opuesta alega que: “la parte demandada alega el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340. Que debió demandarse al ciudadano O.E.S.M., venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.657.228. Situación ésta que fue subsanada, a petición del mismo ciudadano O.E.S.M., según carta de aclaratoria de arrendamiento de fecha 10 de diciembre de 2008, la cual se encuentra al folio 61 del presente expediente, en la cual de puño y letra del mismo, deja claro que en fecha 25 de noviembre del año 2000, deja de ejercerle derecho de co-arrendatario. Y posteriormente por este mismo Tribunal cuando me insta a reformar el libelo de la demanda.”

   De la revisión efectuada al presente expediente se observa, que en efecto se encuentra agregada al folio 61 del mismo, CARTA DE ACLARATORIA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrita por el ciudadano O.E.S.M., la cual fue agregada por la demandante en diligencia inmediatamente anterior de fecha 15/12/2008, inserta al folio 60, y que por auto inserto al folio 63 este Tribunal le insta a reformar el libelo de la demanda en virtud del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, reforma ésta que fue admitida por auto de fecha 19 de Enero de 2009, en la cual se demanda a la ciudadana MARIALBA RIVAS MENDOZA, en su condición de arrendataria, por cuanto el referido ciudadano a la fecha de la interposición de la demanda ya no tenía cualidad de arrendatario. Y así se establece.

   En consecuencia, visto lo anterior, y habiendo sido claramente determinado por la parte actora, el objeto de la pretensión, de declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en el defecto de forma de la demanda por no haberse demandado al referido ciudadano. Y así se decide.

3. - La del numeral 6, tercera parte, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vale decir: “… por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”. Pues de la redacción del Capítulo III, llamado objeto de la pretensión de l libelo de la demanda, se evidencia que pretende el demandante “el desalojo y la entrega material del inmueble objeto de la relación arrendaticia … las mensualidades del alquiler insolutas y vencidas por el uso del inmueble…”, lo cual equivale a solicitar simultáneamente la resolución pues se pide el desalojo del inmueble, y el cumplimiento, pues también se solicita los cánones de arrendamiento insolutos, pretensiones que se excluyen mutuamente y que por razones legales y jurisprudenciales, de ninguna manera pueden solicitarse simultáneamente.

   La parte demandante expuso en el objeto de la pretensión del libelo de la demanda que: “… demando como en efecto formalmente lo hago a la ciudadana MARIALBA RIVAS MENDOZA, ya identificada, en su carácter de ARRENDATAIA para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:

   - El desalojo y la entrega material inmediata del inmueble objeto de la relación arrendaticia por violar el artículo 34 literal a) de la ley de arrendamientos inmobiliarios.

   - Las mensualidades de alquiler insolutas y vencidas por el uso del inmueble, los daños y perjuicios estimados en los cánones dejados de percibir.

   - Las costas y costos del proceso calculados prudencialmente por este tribunal.”

   Observa este juzgador que la pretensión del actor tiene como causa de pedir un contrato de arrendamiento haciéndose necesario el análisis de la pretensión según sus elementos estructurales. Ello así, debe señalarse que la pretensión procesal esta estructurada por tres elementos: Sujeto, Causa Petendi, y Objeto o Petitum. En el caso de marras el primer elemento está perfectamente delimitado, parte demandante Y.C.D. de Guerrero y parte demandada Rivas M.M.; en relación a la causa Petendi debe señalarse que igualmente está delineado, y no es otro que el Desalojo y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos ; pero con respecto al tercer elemento estructural de la pretensión, que es el objeto o Petitum advierte este Tribunal que el mismo contiene un cúmulo de peticiones ya que pide que se le tutele jurisdiccionalmente condenando a la demandada a desalojar el inmueble arrendado en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la ley de arrendamientos; a devolver el inmueble y a pagar las mensualidades de alquiler insolutas y vencidas por el uso del inmueble, los daños y perjuicios.

   Dispone el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:

   No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan a conocimiento del mismo tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

   . (Subrayado del Tribunal)

   Resulta necesario indicar que “El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley”. (Gilberto G.Q., TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO, volumen I, año 2006, página 171).

   Así las cosas, si bien es cierto se evidencia que en el petitum del actor, la tutela solicitada consiste en el desalojo del inmueble arrendado, y por otra parte, exige pago de los cánones de arrendamientos vencidos y los que se generen hasta el desalojo con sus intereses, indexación y costas procesales, a juicio de quien aquí juzga, es este pedimento una consecuencia de la acción principal, y que tiene su razón en que el arrendador, a la fecha está ocupando el inmueble y debe en consecuencia cancelar al arrendatario la pensión correspondiente por su uso. Y así se establece.

   En consecuencia, visto lo anterior, se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem. Y así se decide.

   Seguidamente, esta Juzgadora fija como límite de la relación sustancial controvertida el siguiente:

   HECHOS NO CONTROVERTIDOS:

1. - La existencia de un Contrato de Naturaleza privada de fecha 18 de mayo del 2000 sobre un inmueble consistente en un local comercial signado con el número TCR N°2, L55, compuesto por 13,28 metros cuadrados con un mostrador en mármol, una puerta S.M. y una pared que divide el local en dos (2) ambientes, ubicado en el Centro Comercial del Este, avenida 19 de abril, frente a Residencias El Parque, San Cristóbal, Estado Táchira.

2. - La propiedad del inmueble dado en arrendamiento, el cual pertenece a la demandante ciudadana Y.C.D.d.G., según documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el 10 de octubre de 1997, bajo el Nro. 03, Tomo 33.

3. - La naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 18 de mayo del año 2000.

   HECHO CONTROVERTIDO:

1. - El incumplimiento de la parte demandada ciudadana Marialba Rivas Mendoza, en el pago de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2008.

   En consecuencia y por aplicación del artículo 398 (parte in fine) del Código de Procedimiento Civil, el material no enta a valorar el material probatorio sobre el cual versan los hechos en que aparecen claramente convenidas las partes

   VI

   VALORACIÓN PROBATORIA

   De los documentos anexos al libelo de la demanda:

1. - Copia Certificada del documento de propiedad del local comercial de fecha 10 de diciembre de 1997, registrado bajo el Nro. 3, Tomo 33, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, expedida por la Oficina de Registro público del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, documento éste al cual este Juzgado no le otorga valor probatorio, por cuanto no fue un hecho controvertido la propiedad del inmueble.

2. - Original del contrato de arrendamiento suscrito por vía privada entre los ciudadanos O.E.S.M. y Marialba Rivas Mendoza y la ciudadana Y.C.D.d.G.. Este Tribunal encuentra que se trata de un documento privado que no fue objeto de desconocimiento por parte de su adversario quien también lo suscribió, en consecuencia se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.364, 1.363 y 1.368 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE

3. - Movimiento Bancario de la Cuenta Nro. 0161-0007-23-2007000293 de la ciudadana Díaz de G.Y., emitido por Banpro, correspondiente al periodo comprendido entre el 01/01/2004 al 13/10/2008.

4. - Movimiento Bancario de la Cuenta Nro. 0161-0007-23-2007000293 de la ciudadana Díaz de G.Y., emitido por Banpro, correspondiente al periodo comprendido entre el 01/01/2003 al 31/12/2003.

5. - Movimiento Bancario de la Cuenta Nro. 0161-0007-23-2007000293 de la ciudadana Díaz de G.Y., emitido por Banpro, correspondiente al periodo comprendido entre el 01/06/2000 al 31/12/2002.

   Respecto a la valoración probatoria de las documentales señaladas en los numerales 3, 4 y 5 anteriores al respecto, el tribunal observa, que las referidas documentales son documentos privados que emanan de un tercero, en tal sentido es oportuno mencionar, que el maestro a.A., citado por DEVIS ECHANDÍA define el documento privado como:

   Son los producidos por las partes sin intervención de funcionarios públicos, pudiéndose ser otorgados conjuntamente (contratos) o individualmente (correspondencia comercial, o misivas)

   .

   En este orden de ideas, igualmente cabe destacar que el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

   Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.

   De la norma antes transcrita, se infiere que los documentos emanados de terceros, en principio no tiene valor probatorio, debido que, el solo hecho de haberlo consignado no va mas allá de un testimonio, el mismo debe ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, tal como lo señala el articulo 431 Ejusdem.

   Por lo que se puede deducir, que para que un documento privado emanado de un tercero, pueda acreditársele el valor probatorio, es menester que, éstos deben ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, por lo que la parte promovente del documento asume la carga de presentar al suscritor del mismo para que éste ratifique el documento en juicio.

   Así las cosas, de los autos se desprende que los documentos, emanados de tercero –Consulta de movimiento de cuenta, insertos a los folios 21 al 51, emitido por la entidad financiera BanPro, no fueron ratificados, en virtud de lo cual, es forzoso para esta juzgadora desecharlos de la solución de la presente controversia. Así se decide.-

   De las pruebas presentadas por la parte demandante en el lapso de promoción:

El mérito y valor probatorio de lo alegado y probado en autos, el cual se desecha, por cuanto el mérito invocado en forma general, no es un medio de prueba pautado en la Ley.

El valor probatorio del documento de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, el cual fue presentado en el libelo de la demanda, el cual prueba el legítimo derecho que tiene sobre el bien objeto del presente juicio. Respecto a su valor probatorio el Tribunal se pronunció supra.

El valor probatorio del contrato de arrendamiento privado el cual fue presentado con el libelo de la demanda, el cual prueba las condiciones y cláusulas que la parte demandada incumplió motivo por el cual la demanda. Respecto a su valor probatorio el Tribunal se pronunció supra.

El valor probatorio de las copias certificadas de la consultas de movimiento de la cuenta corriente Nro. 20007000293, expedidas por el Banco Banpro, las cuales fueron presentadas con el libelo de la demanda y prueban que la parte demandada no depositó como lo establecía la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. En relación a su valor probatorio el Tribunal se pronunció supra.

La copia certificada de las ultimas consultas de movimiento de la cuanta corriente Nro. 2007000293, expedida por el Banco Banpro, y las cuales prueban que la parte demandada aún se encuentra insolvente con cuatro (4) cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009. En relación a su valor probatorio el Tribunal se pronunció supra.

De las pruebas presentadas por la parte demandada en el lapso de promoción:

1. DOCUMENTALES:

1. - Copias simples insertas a los folios 95 al 450, de:

   • Libro Diario del 01-08-2000 al 31-12-2000, constante de 10 folios marcado “A”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2001 al 31-12-2001, constante de 39 folios marcado “B”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2002 al 31-12-2002, constante de 47 folios marcado “C”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2003 al 31-12-2003, constante de 45 folios marcado “D”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2004 al 31-12-2004, constante de 57 folios marcado “E”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2005 al 31-12-2005, constante de 78 folios marcado “F”.

   • Mayor analítico del ejercicio económico 01-01-2006 al 31-12-2006, constante de 79 folios marcado “G”.

   En este sentido es importante para este despacho emitir un pronunciamiento en base a la autenticidad de las pruebas anexas, para ello es conveniente indicar que no es posible para esta juzgadora conceder valor probatorio a tales documentos, al no haber sido estos debidamente confrontados con su original ante la secretaria de este tribunal, funcionario competente para dar fe pública sobre la fidelidad de la copia fotostática. En consecuencia, al no haber demostrado la autenticidad de la prueba por el promovente de la misma este despacho le niega todo valor probatorio ello en ajuste con lo que sobre este aspecto ha sostenido la Sala Político Administrativa del M.T. de fecha 22 de Abril de 2003, registrada con el N° Exp. 2001-0625, sentencia registrada bajo el Nº 00583, caso CELLSTAR CELULAR, C.A, Magistrado Ponente: Levis Ignacio Zerpa, en el cual se estableció lo siguiente:

   Así las cosas, resulta forzoso a esta Sala examinar en primer término la circunstancia atinente a la condición de admisibilidad de la descrita probanza instrumental, siendo que en el caso de autos la contribuyente produjo copias fotostáticas simples de comprobantes contables (facturas), es decir, de documentos privados, invocando como fundamento lo dispuesto sobre el particular por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que reza:

   Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

   Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

   La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquélla. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere. (Destacado de la Sala)

   En este sentido, es preciso advertir que conforme a la norma transcrita supra, estas copias son ciertamente un medio admisible para producir en juicio instrumentos públicos e instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente como tales, pero así debe entenderse sólo si los respectivos originales reúnen como propias dichas características, de manera objetiva e indubitable, de lo cual se deduce entonces que no sea posible presentar una simple copia fotostática de un instrumento privado que no ha sido reconocido ni es tenido legalmente como tal. Y Así se decide.

2. - Balance de comprobación de ejercicios económicos 01-01-2007 al 31-12-2007, 01-01-2008 al 31-12-2008, emitidos por la contadora externa, insertos a los folios 451 al 460, respecto de la valoración de esta documental, valgan las consideraciones hechas anteriormente respecto a los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio.

3. - Constancia emitida por la Licenciada Rosa Aura Numar Estrada, quien certifica en su condición de contadora, inserta al folio 461 delpresente expediente. Valga la consideración hecha supra.

4. - Copia simple de los depósitos a la cuenta corriente, insertos a los folios 462 al 464, se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnados por la parte contraria.

   TESTIMONIALES: Promovió la declaración de los siguientes ciudadanos: Yoveli S.M.V., Yilmer J.E.P. y E.Y.R.O., quienes en fecha 09 de marzo de 2009, rindiedo declaración testimonial los ciudadanos M.V.Y.S., Yilmer J.E.P. y E.Y.R.O., quienes fueron contestes en afirmar que conocen a la demandada ciudadana Mrialba Rivas Mendoza, que les consta que goza de solvencia moral y económica, que nunca ha tenido problemas legales, jurídico o económico en el centro comercial, que conocen de vista a la demandante ciudadana Y.C.D.d.G., siendo específicos los ciudadanos M.V.Y.S., Yilmer J.E.P. en afirmar que vieron a la demandada entregarle el dinero en efectivo a la demandante y que ésta no le daba recibo. Testimonios a los cuales esta juzgadora no les otorga valor probatorio alguno por cuanto no aportan nada al contradictorio, además la declaración rendida por la ciudadana Yoveli S.M.V., no es valorada por cuanto la mismos esta inmersos en una inhabilidad relativa, pues como se desprende de la declaración rendida por la referida ciudadana, inserta al folio 469, respondió a la pregunta OCTAVA:” … la señora dueña le pidió a mi jefa dinero pero exactamente no se que cantidad.” , la testigo tiene una relación de dependencia con la demandante, por consiguiente, está interesada en las resultas del juicio. Y así se decide.

   IV

   DEL FONDO DEL ASUNTO

   El tribunal para decidir observa:

   El thema decidendum se centra en determinar si la causal de falta de pago de mas de dos cánones de arrendamiento seguidos en un presunto contrato de arrendamiento verbal alegado por la parte demandante sobre un inmueble de su propiedad, consistente en UN LOCAL COMERCIAL SIGNDO CON EL Nro. TCR N°2, L55, compuesto por 13,28 mts2, con un mostrador en mármol, una puerta S.M. y una pared que divide el local en dos (2) ambientes, ubicado en el Centro Comercial del Este, avenida 19 de abril, frente a Residencias El Parque, y al lado del Banco de Occidente C.A., Oficina Loma de Pío, Parroquia P.M.M., Municipio San C.d.E.T., según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de echa 10 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nro. 3, Tomo 33, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, está dada, y que en tal caso, si hubo contrato a tiempo indeterminado, si hubo incumplimiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2008, y por tanto admisible la pretensión de desalojo. Y así se establece.

NORMATIVA DE ORDEN PUBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone, que: ¡Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.”

El Orden Público, es: “Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.”(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es: “Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)”. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como: “Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta”. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es: “Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.” (Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es: “El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).” G.Q., Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar,que: “Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas”. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Todo lo anterior, permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como las normas que regulan la Materia Arrendaticia en el Código Civil Venezolano, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. ASÍ SE ESTABLECE.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente: “No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.” (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

Así tenemos que la Doctrina ha señalado que existe un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”, cuando: El arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (G.Q., Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento es a “Tiempo Indeterminado” por lo tanto, la “pretensión” a Interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Con base en las anteriores manifestaciones Doctrinarias, corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “pretensión de Desalojo” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al plazo de la Relación Arrendaticia; y, Conforme se estableció precedentemente, de la lectura del Libelo de demanda en su parte de la relación de los hechos, señala: “En fecha 01 de julio del año 2000, di en arrendamiento un inmueble de mi propiedad a la ciudadana MARIALBA RIVAS MENDOZA (…), dicho contrato se convirtió en contrato a tiempo indeterminado ya que la relación arrendaticia no terminó como lo establece la CLAUSULA TERCERA del mismo, por tal motivo las partes tácitamente renovaron dicho contrato y operó lo que conocemos como tácita reconducción…” Hecho este que no fue objeto de controversia por la parte demandada.

En el presente caso no cabe duda que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado. Y Así se establece.

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LA FALTA DE PAGO DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO Y LA PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE DESALOJO

Alega la parte demandante que desde el mes de agosto del año 2000 que se inicio la relación arrendaticia hasta el mes de octubre de 2008, la arrendataria debió haber cancelado 99 cánones de arrendamiento, de los cuales sólo ha cancelado 94, presentado un atraso a la fecha de cuatro (4) cánones de arrendamiento, lo que incumple con la cláusula segunda del contrato, lo que le da el derecho de pedir el desalojo con fundamento al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Al respecto, esta juzgadora hace las siguientes consideraciones:

A tenor del artículo 1.354 del Código Civil, “quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Esta norma consagra un principio sustancial, en materia de onus probandi, según el cual, quien quiera que base su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente, ratifica el texto del artículo 1.354 del C.C; pero, al establecer en su primera parte “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, está consagrando, ahora de manera expresa, el susodicho aforismo “reus in excipiendo fit actor” que, valga la insistencia, equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.-

La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al actor demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición, lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, es decir que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.-

Al respecto, señala la Jurisprudencia de la Corte hoy Tribunal Supremo de Justicia que: “el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra”.-

Así lo ha definido el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el 1.354 del Código Civil, cuando señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Del comentario de las normas antes señaladas, correspondía en el presente caso, a la parte demandada, llevar a la convicción del juez de la verdad o falsedad de los hechos alegados en la demanda. Y ASI SE ESTABLECE.

Como consecuencia de lo anterior, tenemos que el Artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

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Lo que significa que sólo por dichas causales puede el arrendador solicitar el desalojo, ya que ésta sólo es aplicable a los contratos por tiempo indeterminado, y en el caso que nos ocupa estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Luego tenemos que las probanzas traídas a los autos por la parte demandada, no fueron suficientes para comprobar la solvencia del pago de los cánones insolutos, quedando entonces demostrado que el arrendatario demandado, ha dejado de pagar legítimamente el canon de arrendamiento de más de dos (2) mensualidades consecutivas, por ende la pretensión de Desalojo con fundamento en la causal a) del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, es procedente en Derecho, por lo que respecta al menos en relación a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2008, debiendo declararse CON LUGAR LA DEMANDA, y así se decide.

IV

En razón de las consideraciones expuestas, este Juzgado PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, como Tribunal de alzada, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: