Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 30 de Julio de 2009

DEMANDANTE: Y.A.N.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 13.352.428, domiciliada en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.

APODERADAS DE LA DEMANDANTE: Abogadas CRISTAL YUSMARY M.P. y L.T.D.J. VIVAS MENDOZA, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 90.878 y 84.510 respectivamente.

DEMANDADO: J.V.Z.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 13.928.378, domiciliado en la avenida Los Leones, Rubio, Estado Táchira.

APODERADO DEL DEMANDADO: Abogado J.L.A.S.N., inscrito en el instituto de previsión social del abogado bajo el número 8.152.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. APELACION interpuesta contra la decisión de fecha 09 de marzo de 2009, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.T..

Se circunscribe el presente caso al conocimiento de la apelación oída en ambos efectos, interpuesta por la parte demandada reconvenida, arriba identificada, contra la decisión del juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y tránsito de esta circunscripción judicial, en fecha 09 de marzo de 2009, que declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta; sin lugar la reconvención interpuesta por el demandado y condenó en costas en la reconvención al demandado J.V.Z.V..

Recibidas como fueron en fecha 20 de abril de 2009, previa distribución, las presentes actuaciones en original y habiéndosele dado entrada a las mismas, fueron inventariadas bajo expediente número 6355. (Folio 152)

En las actuaciones cursantes a los autos, específicamente en el libelo de demanda, la ciudadana Y.A.N.T., dice que el 27 de julio de 2006, suscribió un contrato de OPCIÓN A COMPRA VENTA con el demandado J.V.Z.V., quien se comprometió a vender libre de todo gravamen, una casa para habitación y terreno propio, ubicada en el sector El Amparo, calle 27, casa N° 6, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, con las siguientes medidas y linderos; por el NORTE, 16 metros, predios con parcela N° 06. SUR: 16 metros, predios de J.V.Z.V.. ESTE: 7 metros, predios con vereda pública “A” y OESTE: 7 metros, predios con V.C., inscrita bajo el N° 8029, signada con el número catastral 02/10/09, protocolizado ante el registro inmobiliario de los municipios Junín y R.U. delE.T., el día 13 de julio de 2006, bajo el N° 40, Tomo 21. Que el precio de la compra venta fue por SESENTA MILLONES DE BOLIVARES, hoy SESENTA MIL BOLIVARES (BS. 60.000,00), de los cuales ella cancelaría QUINCE MILLONES DE BOLIVARES a la fecha del otorgamiento del contrato; TRES MILLONES DE BOLIVARES, a los cuarenta y cinco días siguientes a la fecha del documento y los restantes CUARENTA Y DOS MILLONES, el día de la protocolización del documento de compra venta del inmueble; que ese dinero sería tramitado a través de un crédito bancario; que una de las condiciones para la tramitación del crédito era que la vivienda debería estar totalmente construída. Que canceló la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES, como quedó estipulada en el contrato; que el crédito bancario le fue negado porque al momento de hacer el avalúo, la casa no estaba terminada; que tramitó un nuevo crédito por otro banco y el propietario le incrementó al inmueble DIEZ MILLONES DE BOLIVARES, lo cual no fue pactado en el contrato, menos aún, cuando el incumplimiento fue por parte del vendedor, por lo que ella le propuso le devolviera la cantidad de dinero que le había entregado hasta el momento. Que por cuanto ha tratado de conciliar con el demandado y sus esfuerzos han sido infructuosos, demandaba al ciudadano J.V.Z.V., para que conviniera en pagarle DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES, que le canceló sin obtener la contraprestación debida; los intereses moratorios vencidos desde el 27 de julio de 2006 hasta marzo de 2007, al 1% mensual, equivalentes a la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES; las costas y costos calculadas en un 30% de la suma demandada, estimados en CINCO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES; la indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento en el contrato que le impidió acceder al crédito, equivalente a CINCO MILLONES DE BOLIVARES y los costos y costas del proceso sobre el 30% de lo demandado, estimados en SIETE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES. Estimó la demanda en TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS CUATRO MIL BOLIVARES, hoy en virtud de la reconversión monetaria, TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUATRO BOLIVARES (Bs. 37.604,00), la cual pidió fuese debidamente indexada. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble descrito al inicio de la presente relación, protocolizado ante el registro inmobiliario de los municipios Junín y R.U. delE.T., el día 13 de julio de 2006, bajo el N° 40, Tomo 21. Fundamentó la demanda en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y señaló los anexos presentados con el libelo de la demanda consistentes en: Contrato de compra venta de fecha 27 de julio de 2006, suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio; constancia expedida por el perito de la entidad bancaria que certifica que la vivienda no estaba totalmente construída y copia simple del documento protocolizado ante el registro inmobiliario de los municipios Junín y R.U. delE.T., el día 13 de julio de 2006, bajo el N° 40, Tomo 21, sobre el cual se solicita la medida. (Folios 1 al 5, anexos 6 al13)

Por auto de fecha 30 de abril de 2007, se admitió la demanda, se acordó el emplazamiento del demandado J.V.Z.V., conforme al procedimiento ordinario más un día que se le concedió como término de distancia, para que diera contestación a la demanda y se comisionó al juzgado de los municipios Junín y R.U. de la circunscripción judicial del Estado Táchira, para la práctica de la citación. (Folio 14)

Mediante diligencia fechada el 17 de septiembre de 2007, el demandado J.V.Z.V., se dio por citado y otorgó poder apud acta al abogado J.L.A.S.N., identificado ut supra. (Folio 20)

El día 16 de octubre de 2007, el abogado J.L.A.S.N., apoderado judicial del demandado, opuso la cuestión previa de defecto de forma de la demanda estipulada en el ordinal 6° del artículo 346, en concordancia con el artículo 340 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil, al no haberse señalado claramente los fundamentos de derecho sobre la pretensión y sus conclusiones; también propuso la cuestión previa de defecto de forma en concordancia con el numeral 4 del artículo 340 ejusdem, relativo a la determinación con precisión de la pretensión, alegando que la demandante tabula y cuantifica en dos oportunidades dos conceptos diferentes para cobrar costas procesales, violatorias de principios fundamentales de orden procesal, manifestando a su vez, que el cobro de esa doble indemnización de costas violenta el principio contenido en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, el cual trascribió, lo que va a su decir, contra la majestad del tribunal y que lo hace la parte actora con la finalidad perversa de abultar de mala fe la cuantía de la demanda. (Folios 22 al 27)

En escrito de fecha 29 de octubre de 2007, la parte actora, a través de su coapoderada judicial Yusmary M.P., respecto a la oposición de cuestiones previas, rechazó, negó y contradijo la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346, al no llenar los requisitos del artículo 340, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil; subsanó la referente al fundamento legal de la acción y dijo respecto a la cuestión previa del numeral 4° del artículo 340 ejusdem, que el objeto de la pretensión está planteado en la relación de los hechos. (Folios 31 al 33)

Por su parte el apoderado del demandado, en escrito fechado el 5 de noviembre de 2007, realizó una observación al escrito de contradicción y subsanación de las cuestiones previas por parte de la actora. (Folios 35 al 37)

El14 de noviembre de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada abogado J.L.A.S.N., sustituyó poder en la abogada O.S. de Calderón, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 28.041. (Folio 39)

En decisión interlocutoria del 28 de marzo de 2008, el tribunal de la causa, juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, declaró debidamente subsanadas las cuestiones previas opuestas. (Folios 60 al 64)

CONTESTACION DE LA DEMANDA

El día 09 de junio de 2008, la parte demandada, al dar contestación a la demanda manifestó ser cierto que el 27 de julio de 2006, celebró con la demandante un contrato privado de opción de venta sobre el inmueble descrito en autos; que también es cierto que en la fecha de suscripción del mismo, la demandante Y.A.N.T., le entregó QUINCE MILLONES DE BOLIVARES y a los 45 días siguientes, le entregó TRES MILLONES DE BOLIVARES, para un total de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES como anticipo a la cristalización del contrato. Dijo no ser cierto que en el contrato se estableció que “…otra de las condiciones para la perfecta formalización de la compraventa era que al momento de tramitar el crédito, la vivienda debería estar totalmente construída y lista para habitar…”, que en ninguna de las 10 cláusulas se determinó que la vivienda debería estar construída para el momento en el cual el banco iba a conceder el crédito y por eso, no puede demandársele y debe abstraérsele del contenido de la obligación firmada por ella; que además en la cláusula séptima del contrato quedó señalado que la ciudadana Y.A.N.T., conocía el inmueble objeto de la compra venta para el momento de la firma del contrato, conocía el estado en que el inmueble se encontraba y debió esperar, si aún no estaba terminada la construcción, que la misma estuviese terminada para solicitar el crédito y por ello, no puede atribuírsele responsabilidades al vendedor por la imprudencia de la compradora. Que no es cierto que hubiere existido tardanza de su parte respecto a la construcción de la vivienda y que para el momento en que fue el ingeniero a efectuar el avalúo a la obra, no pudo entrar al sitio por estarse construyendo las vías de acceso, según aparece referenciado en comunicación de fecha 29 de Agosto de 2.006, que en ese momento el demandado estaba adelantando las obras a las que se comprometió en la cláusula novena del contrato, que establece que “El prominente vendedor, se compromete a entregar la vivienda totalmente desocupada en el término de tres (3) meses, luego de ser protocolizada la venta, ya que requiere realizarle unas mejoras en convenimiento con la prominente compradora” y para esa fecha (29 de agosto de 2006), un mes y dos días después de producida la firma del contrato, es justificable que él estuviese adelantando obras convenidas para cumplir con la entrega de la vivienda en los tres (3) meses después de protocolizado el contrato y que además la compradora conocía el inmueble objeto de compra venta, según lo señala la cláusula séptima del contrato. Que el demandado no está obligado a repetir el pago de DIECIOCHO MILONES DE BOLIVARES que recibió por la obra ni al pago de los intereses moratorios, ni por los supuestos daños que se demandan, ni las costas procesales, porque en virtud de la cláusula cuarta del contrato, el futuro de la negociación realizada entre ellos, dependía que la entidad financiera otorgase el crédito solicitado por ella y la demandante solicitó el crédito en forma anticipada, precisamente cuando se estaban construyendo las vías para ingresar a la vivienda y el paso a la misma se hallaba tapado y por eso no se pudo hacer el avalúo, según se evidencia de la comunicación de la ingeniero M.I.B. agregada con el libelo de la demanda, que la demandante debió insistirle a la perito nombrada por el banco para que hubiese accedido al inmueble en otro momento pero al no haber obrado precavidamente, abstrae de culpabilidades al demandado, quien no adquirió compromiso alguno con la entidad financiera; que desde diferentes puntos de vista no existe responsabilidad alguna por parte del demandado J.V.Z.V., en el hecho de que por falta el avalúo no se le hubiese concedido el crédito a la demandante, que siendo la demandante la causante del rompimiento e la negociación, no se le puede exigir al demandado el cumplimiento de la cláusula cuarta del contrato. Que de lo expuesto se concluye que la demandante fundamenta su demanda en hechos falsos y cuestiones incongruentes y respecto a la fundamentación legal del artículo 1.264 del Código Civil, muchas de las situaciones planteadas en la demanda no fueron contraídas como obligaciones y el demandado tenía tres (3) meses para construir unas mejoras al inmueble y no se puede alegar en la demanda que las mismas no se habían construido, cuando tenía 3 meses para hacerlo después de la firma del documento de venta definitivo y ello no ha sucedido; que el fundamento legal del artículo 1.499 ejusdem, tampoco es aplicable al presente caso porque lo que se efectuó entre las partes fue una promesa de venta y aun no se ha perfeccionado la venta y la tradición de la cosa; que no existe legalmente la obligación de devolver el dinero entregado en garantía del compromiso suscrito por parte del demandado, porque la culpa en la falta de diligencia en la tramitación del crédito bancario no fue de él sino de la optante compradora, al no tramitar su crédito en el momento oportuno, cuando las vías de acceso al sitio ya estuvieran construídas y el paso no estuviera tapado; transcribió el artículo 1.263 del Código Civil, referido a las arras y concluyó diciendo que su poderdante no está obligado a devolver los dineros que le fueron entregados. Reconvino a la ciudadana Y.A.N.T., manifestando que la mencionada ciudadana conocía el inmueble y por ello no debe prosperar su demanda y como fundamento de la reconvención señaló el contrato de opción de venta en donde se puede observar que en ninguna de las cláusulas se estableció que para la tramitación del crédito la vivienda debía estar totalmente construída; que la demandante pretende atribuir sus propios errores al demandado y lo demandó indebidamente para obligarlo a repetir pagos, pagar daños y perjuicios y costas de lo que no es responsable. Respecto al derecho, dijo que la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES dada para garantizar la negociación, le fue entregada como Arras y la optante compradora pretende que el demandado le repita el dinero cuando ella fue la culpable por su falta de diligencia en la no obtención del crédito bancario. Transcribió el artículo 1.263 del Código Civil, referente a las arras y RECONVINO a la demandante Y.A.N.T., para que declare la culpabilidad al haber accionado contra el demandado con argumentos falsos; que se declare la culpabilidad de la demandante por no haber sido diligente en la obtención del crédito bancario y haber trasladado al inmueble en su debida oportunidad, a los peritos que harían el avalúo del inmueble y dejaran constancia que el inmueble si estaba construído; que se declare el derecho del optante vendedor de retener la arras que le fueron dadas, por la falta de diligencia de la demandante en la obtención del crédito bancario y en consecuencia, se ordenara a favor del demandado, la retención de las arras dadas y se condenara en costas a la parte demandante reconvenida, finalizando su escrito con la estimación de la reconvención en la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000). (Folios 77 al 94)

Por auto del 10 de junio de 2008, el tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta y fijó el quinto día de despacho siguiente para que la demandante reconvenida diera contestación a la reconvención propuesta, suspendiéndose la causa durante tal lapso y reanudándose la misma vencido el lapso de cinco días para la contestación ala reconvención. (Folio 95)

El día 17 de junio de 2008, la demandante reconvenida Y.A.N.T., al dar contestación a la reconvención propuesta aceptó haber celebrado con el demandado reconviniente J.V.Z.V., un contrato privado de opción a compra sobre el inmueble descrito en autos, el día 27 de julio de 2006 y las condiciones de pago allí establecido, pero negó, rechazó y contradijo que el pago de los DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES, hubiese sido dado bajo el concepto de arras, por cuanto reiterada doctrina patria ha afirmado que la figura de las arras debe hacerse expresamente, que además según la cláusula cuarta del contrato, la cual transcribió, el vendedor quedó obligado a reembolsar a la compradora lo dado por adelantado en la negociación; reprodujo el artículo 1.133 ejusdem y dijo que como el vendedor no quiere reembolsar lo entregado por la compradora, está incurriendo en un enriquecimiento sin causa tipificado en el artículo 1.184 íbidem, el cual igualmente reprodujo. (Folios 96 y 97)

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA

1. Valor y mérito del contrato de opción a compra suscrito entre las partes contendientes, fechado el 27 de julio de 2006, donde se expresa que el contrato se hallaba condicionado a la aprobación de un crédito.

2. Informe de avalúo realizado al inmueble por la ing. M.E.B., el 26 de agosto de 2006, para demostrar las condiciones insuficientes del inmueble para el momento de la inspección.

3. Reconocimiento emitido por el demandado, que conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las hace fidedignas y con plena prueba de la información que emiten, consistentes en el reconocimiento que hace el demandado cuando acepta que primero recibió la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES y luego TRES MILLONES DE BOLIVARES, como anticipo de la venta y no como arras, donde se ratifica que siempre la voluntad de ambas partes fue el contrato de opción a compra venta y donde el hoy demandado se comprometió a entregar, según la cláusula cuarta del contrato, lo dado por adelanto en la negociación.

   PROMOCIÓN DE PRUEBAS DEL DEMANDADO RECONVINIENTE

1. La comunidad de la prueba respecto al valor probatorio del documento público protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario de los Municipios Junín y R.U. delE.T., el 13 de julio de 2006, bajo el N° 40, Tomo 21, referido al contrato de obra suscrito entre el ciudadano L.A.P.S. y J.V.Z.V., de construcción de seis (06) casas para habitación sobre terrenos propiedad de J.V.Z.V., ubicadas en el camino público entre la vía El Amparo y Río Caparo de la población de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, entre las que se haya construída la casa N° 06, que fue dada en opción a compra a la ciudadana Y.A.N.T., el día 27 de julio de 2006, según documento privado anexo. Esta prueba fue promovida con el fin de demostrar que para el 27 de julio de 2006, cuando se negoció la compra con la ciudadana Y.A.N.T., ya existía la casa N° 06; que la persona que construyó las seis (06) casas, fue contratada primeramente en forma verbal, contrato que culminó con el documento referido de fecha 13 de julio de 2006, anexo al libelo de demanda, que demuestra igualmente que para el 27 de julio de 2006, la casa N° 06 ya estaba construída; que también sirve para demostrar que para el 13 de julio de 2006, cuando se protocolizó el documento en el registro, el ciudadano L.A.P.S., ya había construído las seis (06) casas, lo que significa que para el 27 de julio de 2006, ya existía el inmueble que se negoció con opción a compra con la ciudadana Y.A.N.T..

2. Haciendo uso del principio de comunidad de la prueba, promovió el documento privado de opción a compra suscrito el 27 de julio de 2006, y agregado como fundamento de la demanda, y que no fue impugnado por su poderdante. Que con el se demuestra que en ninguna de las cláusulas del referido contrato existe la obligación por parte del vendedor de que para el momento de la tramitación del crédito, la vivienda tenía que estar totalmente construída y lista para habitar; que de la lectura del contrato además se demuestra que si el vendedor tenía la obligación de entregar la vivienda totalmente desocupada en el término de tres (3) meses después de protocolizada la venta, ese lapso no ha empezado a transcurrir porque aún no se ha protocolizado la venta; que se presume que para el momento de la celebración del contrato (27 de julio de 2006) la compradora conocía la vivienda contratada y por eso, incurrió en fraude al demandar a J.V.Z.V., con el argumento de que la vivienda no estaba construída, a sabiendas que previamente había declarado conocer la vivienda que estaba negociando.

3. Haciendo uso del principio de comunidad de la prueba, promovió la correspondencia de fecha 29 de agosto de 2006, remitida por la Ingeniero M.E.B. al Ingeniero E.D., del departamento de avalúo del banco BANESCO, donde señala que la vivienda no había sido construída y por ello no pudo realizar el avalúo solicitado y que la construcción estaba paralizada por estarse construyendo la vía de acceso a la misma. Que analizada conjuntamente la correspondencia referida con el contrato de opción a compra, se demuestra que en la cláusula séptima del contrato la compradora declara conocer el inmueble objeto de la compra y que si para el 29 de agosto de 2006, la ingeniero no pudo tener acceso al inmueble por estarse construyendo la vía de acceso, cómo puede decir con propiedad que la vivienda no estaba construída; que si el inmueble para el momento de llevar el perito debía estar construído como lo afirma la demandante, es responsabilidad de ella haberlo llevado sin que estuviese construído; que el documento en cuestión se contrapone al contrato de opción a compra en su cláusula séptima, donde se considera que la demandante conocía el inmueble objeto de la negociación, el cual ya existía. (Folios 100 al 111)

   En escrito del 31 de octubre de 2008, el apoderado judicial del demandado, abogado J.L.A.S.N., hizo una relación de los hechos; ratificó el hecho de la inexistencia de cláusula alguna que determinara que la vivienda debía estar construída para que el banco otorgara el crédito, menos para que el demandado J.V.Z.V., tuviere la casa totalmente terminada, que no hubo tardanza de parte del demandado en la construcción de la vivienda, porque para el momento en que se hizo el avalúo (29-08-2006), él estaba adelantando las obras a las que se comprometió con la compradora en la cláusula novena; que para el 29 de agosto de 2006, habían transcurrido un mes y dos días después de producida la firma del contrato y él tenía según la cláusula novena, tres (03) meses después de protocolizado el contrato para realizar las mejoras acordadas, por lo que resulta aventurado decir, que la obra no estaba construída; que el dinero dado por la demandante al demandado en la negociación, constituye un anticipo al precio convenido y que al haber culpabilidad de la demandante en la tramitación del crédito, el dinero no se hace reembolsable y debe considerarse por analogía, como arras y ser garantía conforme a lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil concordante con el artículo 4 ejusdem. Que respecto a las pruebas, las cuales demuestran que los instrumentos promovidos son verdaderos, debe tomarse en cuenta el contrato de opción a compra, porque en ninguna cláusula aparece que para el momento de tramitar el crédito, la casa debería estar totalmente construída, siendo requisito indispensable para acceder al crédito, como pretende hacerlo ver la demandante y atribuírle al demandado las responsabilidades por las cuales lo demandó. (Folios115 al 125)

   El día 09 de marzo de 2009, el tribunal primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, dictó sentencia definitiva en la cual, previa valoración de las actuaciones y pruebas corrientes a los autos, declaró parcialmente con lugar la demanda intentada por Y.A.N.T. contra J.V.Z.V.; sin lugar la reconvención propuesta por J.V.Z.V. contra Y.A.N.T.; ordenó al ciudadano J.V.Z.V., entregar a la demandante Y.A.N.T., la cantidad actual de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), recibidos con ocasión del contrato de opción a compra y condenó en costas al demandando reconviniente. (Folios 126 al 141)

   Objeto de apelación como fue la decisión señalada y oída la misma en ambos efectos, se remitió al Juzgado superior distribuidor respectivo, correspondiéndole a esta alzada, el conocimiento de la misma, presentando la parte demandada reconviniente en fecha 20 de mayo de 2009, su escrito de informes en el que argumentó, que en la parte motiva del texto de la sentencia apelada se incurrió en flagrantes violaciones al orden legal y constitucional, manifestando que en el debate se demostró y probó la falsedad de los hechos esbozados por la parte actora; que el tribunal no tomó en cuenta conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo que la parte demandada promovió como pruebas; que se violentó el principio de la legalidad, al resolver el a quo, en contradicción al principio de igualdad procesal, porque en la parte motiva de la decisión, sólo se valoraron las pruebas promovidas por la parte actora, sin tomar en cuenta el objeto de la prueba señalado por la parte demandada, pues sólo se pronunció respecto a las arras; que la orden de que se repita el pago de la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES a la demandante, nunca formó parte de los pedimentos formulados en el libelo de demanda, haciendo valer un pedimento extemporáneo de la parte actora cuando contestó la reconvención, violentado el derecho de defensa del demandado reconviniente, a quien se condenó por enriquecimiento sin causa pues sólo se le demandó para que devolviera una suma de dinero. Señaló los documentos promovidos como pruebas por su parte y censuró la aptitud del tribunal a quo al silenciar la existencia de las pruebas, que a su decir demostraban, que en ningún momento en el contrato de opción a compra suscritos entre las partes, J.V.Z.V., se comprometió a tener totalmente construída la casa para el momento en que ella fuese a solicitar el crédito, fundamentando la parte actora su demanda en hechos inciertos. Pidió fuesen valoradas las pruebas por él promovidas y dijo que en la sentencia recurrida sólo se trató la pretensión deducida, más no, las excepciones y defensas de la parte demandada, decidiendo solo en base a lo alegado por la parte demandante; finalizó su escrito solicitando a esta alzada, se revocara la sentencia apelada y se declare sin lugar la misma, porque no existe responsabilidad del demandado para que el crédito no se hubiera otorgado. (Folios 154 al 166)

   El tribunal para decidir observa:

   De los autos se desprende que la demandante Y.A.N.T., demanda al ciudadano J.V.Z.V., ambos suficientemente identificados en autos, para que éste último conviniera en pagarle DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES; los intereses moratorios vencidos desde el 27 de julio de 2006 hasta marzo de 2007, al 1% mensual, equivalentes a la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES; las costas y costos calculadas en un 30% de la suma demandada, estimados en CINCO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES; la indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento en el contrato que le impidió acceder al crédito, equivalente a CINCO MILLONES DE BOLIVARES y los costos y costas del proceso sobre el 30% de lo demandado, estimados en SIETE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES, alegando que el crédito bancario le fue negado porque al momento de hacer el avalúo, la casa N° 06, que se había comprometido a construirle según contrato de opción a compra de fecha 27 de julio de 2006, en el sector El Amparo, calle 27, Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, no estaba terminada.

   Por su parte el demandado J.V.Z.V., posterior a la promoción de cuestiones previas decididas en su oportunidad, en su escrito de contestación a la demanda dijo ser cierto que el 27 de julio de 2006, celebró con la demandante un contrato privado de opción de venta sobre el inmueble descrito en autos; que Y.A.N.T., le entregó un total de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES como anticipo a la cristalización del contrato. Que no es cierto que en el contrato se estableció que para la formalización de la compraventa, al momento de tramitar el crédito, la vivienda debería estar totalmente construída y lista para habitar; que ella conocía el inmueble objeto de la compra venta y debió esperar que la misma estuviera totalmente terminada para solicitar el crédito; que por su parte no existió tardanza en la construcción de la vivienda, que según la cláusula novena del contrato, tenía 3 meses después de protocolizada la venta, para realizarle las mejoras faltantes y para el 29 de agosto de 2006, él estaba adelantando las obras convenidas para cumplir con la entrega de la vivienda; que el demandado no está obligado a repetir el pago de DIECIOCHO MILONES DE BOLIVARES, ni intereses moratorios, ni los supuestos daños que se demandan, ni las costas procesales; que no existe responsabilidad alguna por parte del demandado J.V.Z.V., en el hecho de que por falta el avalúo no se le hubiese concedido el crédito a la demandante, que la parte actora fundamenta su demanda en hechos falsos y cuestiones incongruentes y muchas de las situaciones planteadas en la demanda no fueron contraídas como obligaciones. En su Reconvención dijo que Y.A.N.T., conocía el inmueble y por ello no debe prosperar su demanda; que en el contrato de opción de venta no se estableció que para la tramitación del crédito la vivienda debía estar totalmente construída; que la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES, le fue entregada como Arras y concluyó solicitando se declare la culpabilidad de la demandante por no haber sido diligente en la obtención del crédito bancario; se declare el derecho del optante vendedor de retener la arras que le fueron dadas y se condenara en costas.

   Planteados los hechos controvertidos, procede esta alzada a la valoración de las pruebas promovidas por ambas partes:

   DE LA PARTE DEMANDANTE:

   Junto con el libelo de demanda, fueron consignados los siguientes documentos:

   Contrato de compra venta privado, de fecha 27 de julio de 2006, suscrito entre Y.A.N.T. y J.V.Z.V.. Este documento, aun cuando fue consignado en copia simple, al no haber sido negado por la parte demandada, quedó reconocido, por tanto, con la fuerza probatoria que emana del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, de documento público, en lo que al hecho material de las declaraciones se refiere. Con el se demuestra que efectivamente el ciudadano J.V.Z.V. dio en opción a compra venta a Y.A.N.T., el inmueble debidamente alinderado, ubicado en el sector El Amparo, Calle 27, casa N° 06, de la población de Rubio, municipio Junín del Estado Táchira, por un precio de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES, pagaderos en las condiciones allí establecidas; que la negociación estaba sujeta a la aprobación de un crédito bancario; que el vendedor quedaba obligado a devolver a la compradora el excedente del total de la negociación, incluyendo lo dado por adelantado; que la compradora declaró conocer el inmueble objeto de compra venta y el vendedor se comprometió en convenimiento con la compradora, a entregar la vivienda totalmente desocupada en el término de 3 meses luego de protocolizada la venta, porque había que hacerle unas mejoras al inmueble.

   La constancia de fecha 29 de agosto de 2006, dirigida por la Ing. M.E.B. al Ing. E.D., del Departamento de Avalúos de Banesco, donde informa que la vivienda objeto del presente litigio “no ha sido construída”, al haber sido producida en copia fotostática simple, carece de valor probatorio por tratarse de un documento privado que debe ser presentado en original y ratificado por el tercero que lo suscribe, tal como lo señala el Dr. C.S.M., cuando expresa:

   …No es posible presentar una fotocopia como prueba, aspirando que surta efectos legales. No es ni siquiera necesario, a la parte a quien se le oponga una fotocopia, desconocer la firma, porque no podrá el oponente solicitar la prueba de cotejo, porque no está prevista la experticia sobre fotografía de firmas sino sobre estampadas en documentos originales…

   (El documento público y el documento privado, C.S.M., pág. 344).

   Al respecto, refiriéndose asimismo a la prueba de cotejo, la extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, estableció la siguiente doctrina:

   …si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno…

   “…El documento privado que puede oponerse en juicio es el original y suscrito con su firma autógrafa por el obligado…” (Sala de casación civil, 16-12-92, P.T., citado por Ricardo Henriquez la Roche, tomo III del código de procedimiento civil comentado.),

   de lo contrario, según la doctrina y jurisprudencia citada no puede ni siquiera admitirse, mucho menos valorarse por ser ilegal, y poner de manifiesto la ausencia de probidad y buena fe que asiste algunas veces las actuaciones de las partes. Este Tribunal por no ser de los documentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haberse consignado en original, no le otorga valor probatorio alguno y así formalmente se decide.

   La copia simple del documento protocolizado ante el registro inmobiliario de los municipios Junín y R.U. delE.T., el día 13 de julio de 2006, bajo el N° 40, Tomo 21, al no haber sido impugnado por la parte demandada, se le otorga el valor probatorio que emerge del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357, 1.359 y siguientes del Código Civil, y sirve para demostrar que el 13 de julio de 2006, el ciudadano L.A.P.S., declaró haber construído por cuenta y orden para el ciudadano J.V.Z.V., los seis (06) inmuebles debidamente descritos por su situación, linderos y medidas en el mencionado documento, lote dentro del cual se encuentra el inmueble objeto del presente litigio, identificado con el número 06, constante de 3 habitaciones, sala, cocina, comedor, 1 baño, 1 baño en construcción, porche, garaje, en paredes de bloque, piso de concreto, techo de platabanda, ventanas de hierro con vidrio fijo, servicios de lavadero, electricidad, aguas blancas y negras; alinderada por el NORTE; 16 metros, predios con parcela N° 06. SUR: 16 metros, predios de J.V.Z.V.. ESTE: 7 metros, predios con vereda pública “A” y OESTE: 7 metros, predios con V.C., inscrita bajo el N° 8029, signada con el número catastral 02/10/09. Asimismo sirve para demostrar que para la fecha de protocolización del documento de propiedad del ciudadano J.V.Z.V. (13 de julio de 2006), sobre el inmueble señalado, la vivienda número 06 ya estaba construída.

   En el lapso probatorio, además de la documentación presentada con el libelo de demanda, la parte actora pidió el reconocimiento por parte del demandado cuando manifestó en el libelo de demanda y reconvención propuesta haber recibido de parte de la demandante, la cantidad QUINCE MILLONES DE BOLIVARES y a los 45 días siguientes, la cantidad TRES MILLONES DE BOLIVARES, para un total de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES. Esta Juzgadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, valora la confesión hecha por el demandado reconviniente J.V.Z.V. y determina que, la cantidad arriba señalada, recibida por el demandado de manos de la demandante Y.A.N.T., fue por concepto de anticipo con respecto a la cristalización del contrato de opción de venta firmado privadamente y así se decide.

   DE LA PARTE DEMANDADA;

   Respecto a la valoración de las pruebas promovidas por la parte demandada con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba y por cuanto los instrumentos aportados como pruebas por la parte demandada reconviniente, son los mismos instrumentos promovidos por la parte actora reconvenida, esta juzgadora en acápite anterior, se pronunció sobre el valor probatorio de la documentación promovida, donde se determinó lo siguiente:

   Respecto al documento protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario de los Municipios Junín y R.U. delE.T., el día 13 de julio de 2006, bajo el N° 40, Tomo 21, que para esa fecha, el ciudadano L.A.P.S., ya había construído para el ciudadano J.V.Z.V., las seis (06) casas, señaladas en el documento en cuestión, de donde se desprende que la casa N° 06, que fue dada en opción a compra a la ciudadana Y.A.N.T., el día 27 de julio de 2006, según documento privado, es el mismo inmueble a que se refiere el objeto del presente litigio.

   En cuanto al documento privado de opción a compra suscrito el 27 de julio de 2006, agregado como fundamento de la demanda, antes valorado, quedó demostrado además de lo señalado, que tal como lo expresa la parte demandada reconviniente, no existe dentro del contrato cláusula alguna que indique que para el momento de la tramitación del crédito, la vivienda dada en opción a compra tenía que estar totalmente construída y lista para habitar, lo que si señala el documento en su cláusula novena es que el prominente vendedor se comprometió a entregar la vivienda totalmente desocupada en el término de tres meses luego de protocolizada la venta, porque había que hacerle unas mejoras; también se desprende como quedó reseñado anteriormente, que para el día 27 de julio de 2006, la compradora conocía el inmueble objeto de la compra, según se desprende de la cláusula séptima del contrato.

   Tocante a la constancia de fecha 29 de agosto de 2006, la misma carece de valor probatorio como quedó explayado ut supra.

   Respecto a la valoración probatoria y a los pedimentos accionados por la demandante Y.A.N.T., los cuales, en parte fueron controvertidos por el demandado J.V.Z.V., a juicio de quien aquí decide, resulta prioritario para la solución de la presente controversia, determinar la naturaleza del contrato privado firmado por las partes el día 27 de julio de 2006, el cual quedó legalmente reconocido por la conformidad de Y.A.N.T. y J.V.Z. en la celebración del mismo; prestando atención esta alzada que la denominación dada al mismo fue la de un contrato de opción a compra venta, observando asimismo esta juzgadora de la lectura de sus cláusulas, que allí las partes se obligaron recíprocamente. Es así como en la cláusula tercera, pactaron el precio de la venta y la manera cómo debía ser pagado el mismo, y específicamente en la cláusula novena, acordaron que: “El prominente vendedor se compromete a entregar la vivienda totalmente desocupada en el término de tres (3) meses, luego de ser protocolizada la venta, ya que requiere realizarle unas mejoras en convenimiento con la prominente compradora.”, desprendiéndose de los dichos formulados por ambas partes, no controvertidos, que la parte actora Y.A.N.T., cumplió con el pago de las dos primeras cuotas establecidas que montan la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES, prestando atención este tribunal, que el demandado J.V.Z.V., no incumplió como lo afirma la parte actora, con alguna de las condiciones del contrato, que a su decir en el libelo de demanda se refería a: “…otra de las condiciones para la perfecta formalización de la compra venta era que al momento de tramitar el crédito, la vivienda debería estar totalmente construída y lista para habitar pues era requisito sine quanon (sic) para acceder al crédito bancario antes referido.”, porque aun y cuando en la cláusula cuarta las partes establecieron que la compra del inmueble quedaba sujeta al crédito bancario que la compradora solicitaría a posteriori, también quedó claramente establecido en la cláusula séptima, que la compradora conocía el inmueble y en su cláusula novena, como quedó transcrito ut supra, el prominente vendedor tenía tres (03) meses contados a partir de la firma del documento protocolizado de la venta para realizarle unas mejoras al inmueble dado en opción a compra, que de paso, no se ha efectuado, porque a criterio de quien aquí juzga, lo que existe, es una promesa de compra venta sobre el inmueble objeto del litigio, por tal razón, no existe conforme a lo narrado en el libelo de demanda, incumplimiento por parte del demandado reconviniente J.V.Z.V., de obligación alguna referida en el documento de opción a compra sobre el inmueble descrito en autos y así se decide.

   Constituyendo el contrato de opción a compra objeto del litigio una promesa bilateral de venta, caracterizado porque dos partes se obligaron recíprocamente a celebrar un contrato de compra venta sobre un inmueble, y por cuanto del contrato de opción a compra se desprende en su cláusula novena ya transcrita, que el vendedor tenía tres meses contados a partir de la protocolización de la venta para hacerle unas mejoras al inmueble y según el relato de la parte actora esgrimido en el libelo de demanda al afirmar que “…otra de las condiciones para la perfecta formalización de la compra venta era que al momento de tramitar el crédito, la vivienda debería estar totalmente construída y lista para habitar ...”, que “…en el momento de realizar el avalúo por parte de la entidad Bancaria ante la cual se estaba tramitando el crédito, el perito al cual le correspondió realizar la tarea se percató de la situación de la casa, y evidenció que la misma para la fecha, no estaba totalmente construída, razón por la cual me fue negado el crédito,…”; y que “…la tardanza fue por incumplimiento de los (sic) pactado de parte del vendedor…”, a juicio de esta jurisdicente, tomando en consideración la fecha en que manifiesta haberse trasladado la perito designada por el banco para hacer el avalúo, el cual aunque carece de valor probatorio al no haber sido ratificado por quien lo suscribió, esta alzada la toma en consideración (la fecha), por ser el fundamento esgrimido para demandar al ciudadano J.V.Z.V., considera que, si tomamos en cuenta el día 29 de agosto de 2006, como fecha de protocolización de la venta según la tantas veces referida cláusula novena, sólo habían transcurrido efectivamente, tal como lo afirma el demandado, un mes y dos días de los tres (03) meses estipulados en el contrato para hacerle unas mejoras al inmueble y poder entregar la vivienda totalmente desocupada, razón por la cual determina que, el demandado J.V.Z.V., no incumplió las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra y así formalmente se decide.

   No existiendo por parte del demandado reconviniente J.V.Z.V., culpabilidad alguna en las obligaciones asumidas en el contrato privado de opción a compra venta; por el contrario, habiendo la parte demandada ejercido la presente acción por cumplimiento de contrato, cuando fue su responsabilidad no haber esperado el período de tres meses (03) otorgado al prominente vendedor en la cláusula novena del documento referido, para entregar el inmueble terminado y totalmente desocupado como quedó convenido entre las partes, y acorde con lo expresado por la juzgadora a quo cuando estableció que el llamado contrato de opción a compra venta no posee fecha cierta de cumplimiento de la obligación, resultan improcedentes los pagos reclamados por la parte actora reconvenida Y.A.N.T., siéndole forzoso a esta juzgadora declarar sin lugar la demanda intentada por cumplimiento de contrato de opción a compra y así formalmente se decide.

   En virtud del alegato de la parte demandada reconviniente, estima juicioso esta sentenciadora, reseñar material respecto a las “Arras” estipuladas en un contrato, lo cual, en palabras de C.G.C., profesora de la facultad de derecho. Cátedra Derecho Civil IV – Contratos y garantías y práctica III, en su obra “El Contrato Preparatorio Promesa de Trabajo” significa lo siguiente:

   “Se entiende por arras la suma de dinero o la cosa que da uno de los contratantes de una obligación, para garantizarle una indemnización en caso de incumplimiento del contrato, o en un momento diverso, para garantizar su ejecución y el resarcimiento de los daños exigibles, de producirse el incumplimiento.

   El ordenamiento jurídico venezolano establece en el Artículo 1.263 del Código Civil lo siguiente: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

   Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de lo que haya dado.

   De acuerdo a lo anterior, las arras desempeñan la función de cláusula penal, en nuestro ordenamiento positivo, ya que el texto indicado las considera como una garantía de los daños y perjuicios para el caso de incumplimiento, dejando al mismo tiempo al acreedor la facultad de exigir el incumplimiento de la obligación. (Segundo aparte del art. 1.263).

   Por lo tanto el acreedor que ha pactado arras en un convenio ante el incumplimiento del deudor tiene las siguientes alternativas: 12) Pedir el cumplimiento de lo pactado, y si esto no fuese posible, solicitar el pago de la totalidad de los daños, según el artículo 1.167 ejusdem. 2°-) Pedir la resolución del convenio y el pago de los daños que en este caso quedarían limitados al monto de las arras estipuladas.

   De Ruggiero, en su obra: Institucioni de Diritto Privato, Volumen 2, considera a las arras de la siguiente manera: "lo que en la conclusión de un contrato una parte da a la otra en el entendimiento que ésta podrá hacerla suya para el caso de que la obligación asumida por el deudor no sea cumplida".

   Respecto a las VENTAJAS DE LAS ARRAS, dice:

   La constitución de las arras como garantía, presenta ventajas que podemos señalar:

   1. Se elimina el riesgo de la insolvencia sobrevenida del garante, propio de las garantías personales.

   2. Se evita caer en el campo de aplicación de las normas que prohiben pactos comisorios, lo cual es de suma importancia práctica, porque en su caso, no será necesario intentar juicio para hacer efectivo el derecho con las consiguientes ventajas de evitar los riesgos que implica cualquier proceso. la necesidad de anticipar, gastos, las demoras procesales, etc.

   3.Se adquiere la propiedad de la garantía (¡asuma de dinero), lo que le permite disponer de ellas desde el momento de la entrega y excluye todo riesgo que se pretenda alegar la comisión del delito de apropiación indebida.

   4. Exonera de la carga de probar la existencia y monto del daño causado por el incumplimiento o retardo, ventaja apreciable, aún cuando en cambio las arras impliquen una limitación del monto del resarcimiento que deba exigirse. (Código Civil, art. 1.276)

   Además es un contrato gratuito y oneroso y no traslativo de propiedad u otro derecho,

   Pese a la (sic) ventajas señaladas, hay que ser muy prudente al establecer el monto de las arras, porque constituye la predeterminación de los daños y perjuicios y “la demanda por la resolución del contrato circunscribe el cuantum de los daños a la cantidad limitada por la seña confirmatoria y la jurisprudencia ha sido coincidente en tal sentido.”

   Por su parte, N.P.P., en su Obra “Código Civil Venezolano” segunda edición aumentada y corregida, señaló doctrina respecto al artículo 1.263 que dice:

   “1 – Entiéndase por arras “lo que en la conclusión de un contrato una parte da a la otra en el entendimiento que ésta podrá hacerla suya para el caso de que la obligación asumida por el deudor no sea cumplida” (De Ruggiero: Instituciones de Derecho Privado. Pág. 75). Es una estimación previa que hacen las partes de los daños y perjuicios que cause el incumplimiento, siendo al mismo tiempo un signo de la convención formalizada entre las partes’. (…omissis…) ‘En nuestro ordenamiento positivo, dado el contenido del Art. 1.263 las arras deben asimilarse a una cláusula penal ya que el texto indicado las considera como una garantía de los daños y perjuicios para el caso de incumplimiento, dejando al mismo tiempo al acreedor la facultad de exigir el cumplimiento de la obligación…”

   E.M.L. y E.P.S., en el Tomo II, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, capítulo 40, referido a “LA REGULACIUÓN CONVENCIONAL DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL”, señalaron lo siguiente:

   (1285) Las reglas contenidas en el Código Civil sobre la responsabilidad contractual no son de orden público, por lo cual en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden limitar el monto de los daños y perjuicios, exonerar al deudor del cumplimiento de cláusulas accesorias, incrementar la responsabilidad del deudor, fijar el monto de los daño y perjuicios en caso de incumplimiento, etc. Sin embargo, debe señalarse que esa libertad está restringida por razones, a veces de orden público, y otros que se derivan de la propia naturaleza del contrato.

   Estas cláusulas contenidas generalmente en los contratos prerredactados y en forma usualmente impresa constituyen verdaderas “Condiciones Generales de contratación…’ Nada impide que dichas cláusulas formen parte de un contrato paritario, discutido previamente por las partes, en cuyo caso no hay duda del consentimiento de las partes, pero ello no excluye que puedan ser inválidas.”

   Dicen los autores respecto a las cláusulas exonerativas que:

   Hoy, la doctrina y la jurisprudencia aceptan la validez de cláusulas exonerativas o limitativas de la responsabilidad, siempre que la exoneración se refiera a la culpa leve del deudor, pues en caso de dolo o de culpa grave, tales exoneraciones o limitaciones no tienen efecto.

   Y tocante a las Arras, las conceptualizan así:

   “Otra forma de regular convencionalmente el monto de los daños y perjuicios derivados de la responsabilidad contractual es mediante las arras.

   (…omissis…)

   La doctrina considera que las arras constituyen un contrato real, pues para su perfeccionamiento es necesaria la entrega del dinero, entrega de una cosa; la promesa de entregarlo, se confundiría con una cláusula penal.

2. Diferencias con la cláusula penal

   (1319) Las arras tienen una gran similitud con la cláusula penal, pues además de fijar el monto de los daños y perjuicios en caso de contravención o incumplimiento inexacto del contrato, constituyen un medio para constreñir al deudor al cumplimiento de su obligación, y el acreedor tiene la alternativa entre exigir el cumplimiento de la obligación o quedarse con las arras, si es que las ha recibido, o exigir el duplo, cuando el acreedor es quien las ha entregado.

   Analizado lo antes transcrito y verificadas como han sido todas y cada una de las cláusulas convenidas en el contrato privado de opción a compra venta, de fecha 27 de julio de 2006, determina esta juzgadora que las arras son una estipulación previamente formalizada que hacen las partes de los daños y perjuicios que cause el incumplimiento por parte del deudor y el acreedor se limite a pedir la resolución del contrato, entendiéndose con meridiana claridad, que el compromiso estipulado como arras, no puede ser inferido de la voluntad de ambas partes ni procede de pleno derecho, por el contrario, radica en un acuerdo expreso de las partes intervinientes en el contrato, es decir, debe ser una manifestación incuestionable de voluntad que deje ver que lo pagado al momento de perfeccionarse el convenio, fue explícitamente la garantía en el cumplimiento de las obligaciones contraídas y no, simplemente para pagar parte del precio total estipulado, pues lo que si se puede inferir en caso de que no conste tal manifestación, es la voluntad de realizar un simple y puro pago parcial. En el caso concreto, no se colige la presencia de cláusula alguna relativa a las arras pactadas que el demandado J.V.Z.V., pide queden retenidas a su favor, por lo que aun y cuando haya habido poca diligencia por parte de la optante compradora en el perfeccionamiento del contrato de opción a compra venta, la estipulación de la cantidad de dinero entregada por la optante compradora al prominente vendedor, no lo fue en calidad de arras sino como parte del precio convenido en la negociación pactada, tal como lo afirma el demandado reconviniente en la contestación de la demanda cuando señala: “2°) También es cierto, tal como se dice en el Libelo de la Demanda, que en la misma fecha de suscripción del contrato, el 27 de julio de 2.006, la ciudadana Y.A.N.T., me entregó como anticipo de la venta la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo); y luego a los cuarenta y cinco (45) días después, la referida contratante me hizo entrega de la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo); suma esta de dinero comprometida en el contrato, para así haber recibido la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,oo) como anticipo con respecto a la cristalización de contrato de opción de venta firmado privadamente.” (subrayado de esta alzada), y así formalmente se decide.

   En virtud de la reconvención propuesta por el demandado J.V.Z.V., esta juzgadora trae a colación lo que la doctrina nos ha ilustrado respecto a tal defensa.

   En sentencia dictada por el juzgado superior cuarto en lo civil y contencioso administrativo de la región capital, el día 31 de marzo de 2009, se dijo lo siguiente:

   “La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma Sentencia. En ese mismo sentido el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil señala: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal”

   La reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explicita del demandado; pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, tal como lo establece el artículo 361; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que indica el artículo 340, lo que quiere decir, que en este supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo.

   Dicho lo anterior y revisado como fuera el escrito reconvencional suscrito por la representación de la parte demandada, es menester para este Tribunal señalar que tal y como se evidencia del petitorio de la reconvención propuesta, la parte demandada pretende que se declare el incumplimiento de la accionante del contrato de obra identificado como DGEA-DIA-05-OBRA-05-AR-2061, y que en consecuencia asuma las obligaciones derivadas de su incumplimiento, tales como la devolución del anticipo no ejecutado, la sanción por fiel cumplimiento, el diferencial por obra relacionada no ejecutada y la multa por paralización infundada, observando este sentenciador, que el fundamento de la reconvención propuesta no constituye demanda alguna, sino más bien una defensa, máxime aun, cuando la parte reconvincente ha manifestado que sus pretensiones han sido satisfechas por la Sociedad Mercantil Seguros Corporativos, C.A, por lo que resulta forzoso para este sentenciador declarar la inadmisibilidad de la reconvención propuesta y así se decide.-“

   Nos dice el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 365 que:

   Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340.

   Por su parte, el artículo 366 ejusdem, nos ilustra que:

   El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario.

   Siendo la reconvención una contra demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, y permitiéndosele al demandado intentar bajo ciertas condiciones legales una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso, en donde ambas partes van a tener el doble carácter de demandante y demandado, debe el demandado cumplir con los siguientes requisitos para que proceda la reconvención:

1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.

   Habiéndose cumplido con los requisitos establecidos para accionar por reconvención y demostrado como quedó que la demandante reconvenida Y.A.N.T., fue poco diligente en el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra objeto del presente litigio, para la tramitación y consecución del crédito bancario al cual había quedado supeditada, le es forzoso a esta juzgadora, establecida como quedó la culpabilidad de la demandante y existiendo una causa eximente de responsabilidad por parte del demandado reconviniente, quien no tuvo culpa en el incumplimiento de las cláusulas del contrato privado de fecha 27 de julio de 2006, le es forzoso a esta sentenciadora declarar parcialmente con lugar la reconvención propuesta el demandado J.V.Z.V., tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y así formalmente se decide.

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este tribunal superior primero en lo civil, mercantil, tránsito, bancario y de protección del niño y del adolescente de la circunscripción judicial del Estado Táchira administrando e impartiendo justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la APELACION interpuesta por el ciudadano J.V.Z.V., contra la sentencia dictada por el juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, en fecha 09 de marzo de 2009.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana Y.A.N.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 13.352.428, domiciliada en el Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, en su carácter de demandante reconvenida contra el ciudadano J.V.Z.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 13.928.378, domiciliado en la avenida Los Leones, Rubio, Estado Táchira, en su condición de demandado reconvinente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA.

TERCERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por el ciudadano J.V.Z.V., contra la ciudadana Y.A.N.T., ambos suficientemente identificados en autos.

CUARTO

Queda MODIFICADA la decisión dictada por el juzgado de primera de primera instancia en lo civil, mercantil y agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 09 de marzo de 2009.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

SEXTO

No ha condenatoria en costas del Recurso de apelación, por la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de julio del año dos mil nueve.-

La Jueza Titular,

A.Y.C.R.

El Secretario,

Antonio Mazuera Arias.-

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana, dejándose copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.

Exp 6355.-

Yuderky