Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 9 de Julio de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Visto con Informes de ambas partes.

Demandante: Y.d.P.A.M., titular de la cédula de identidad Nº 10.319.620.

Abogado asistente: E.J.R.O., Inpreabogado N° 59.232.

Demandada: Firma mercantil Proyectos Habitacionales C.A. inscrita en el Registro Mercantil llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo del estado Yaracuy el 8/6/1992, bajo el N° 153, folios 53 al 57, tomo 51-E.

Representante legal: Z.C., titular de la cédula de identidad 7.557.238, en su carácter de vice-presidenta de la citada empresa mercantil.

Apoderado judicial: H.L.E.G., Inpreabogado N° 94.815.

Motivo: Cumplimiento de contrato.

Sentencia: Definitiva

Expediente: N° 5.300

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación interpuesto el 19 de noviembre de 2007 por el apoderado judicial de la parte demandante contra la decisión dictada el 9 de noviembre de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta circunscripción judicial que declaró con lugar la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada.

Se le dio entrada a las presentes actuaciones el 12 de febrero de 2008 y mediante auto de esa misma fecha se fijó el quinto día de despacho para que las partes si lo consideraran conveniente solicitaran la constitución de asociados, previa advertencia de que de no constituirse, deberán presentar sus informes al vigésimo día de despacho siguiente a la presente fecha, todo de conformidad con el artículo 118 y 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25 de marzo de 2008, siendo la oportunidad fijada para efectuar el acto de Informes, comparecieron por ante este tribunal ambas partes, agregando sus escritos de informes, abriéndose el lapso de ocho días para la recepción de las observaciones a que hubiere lugar.

En fecha 9 de junio de 2008 el tribunal defirió la sentencia.

Estando en la oportunidad legal para decidir, esta Superioridad lo hace previa las siguientes consideraciones:

Alegatos de los demandantes

La parte actora adujo en su demanda:

1. Que adquirió de la empresa Proyectos habitacionales C.A. una casa nueva construía por esa firma mercantil distinguida con el Nº 14 de la Urbanización Araguaney, ubicada en la ciudad de San Felipe, municipio Independencia del estado Yaracuy por la cual canceló la suma de Bs. 36.500.000,oo según contrato de opción a compra y de documento de compraventa debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los municipios San Felipe, Independiente, Cocorote y Veroes (anexos “A” y “B”).

2. Que de conformidad con la cláusula segunda, la citada sociedad mercantil se comprometió expresamente a que la vivienda por ella construida reuniría las siguientes características: “poseer todos los servicios específicos de la propiedad inmobiliaria, gozará de vialidad y servicio residencial y urbanístico”.

3. Que según el artículo 1159 del Código Civil los contratos tiene carácter de ley entre las partes y según el artículo 1.160 eiusdem deben ejecutarse de buena fe.

4. Que aun cuando en la cláusula tercera de la referida opción la empresa se obligó a “entregar el inmueble terminado y con todos sus servicios en un plazo de quince días contados a la fecha de la firma del presente contrato”, hasta la presente fecha la empresa no solo no ha terminado la construcción de la vivienda, sino que tampoco ha efectuado la ampliación que fuera contratada con sus representantes, cancelando la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), viéndose obligada a contratar y pagar los servicios profesionales de otros ya que hasta la presente fecha falta concluir importantes áreas de la vivienda.

5. Que esta situación le ha acarreado, entre otros agravios, que su familia no haya podido ocupar la vivienda, la cual esta cancelada en su totalidad.

6. Que el costo de la culminación de la vivienda se ha visto incrementado y su capacidad económica no le permite asumir dichos gastos.

7. Que ante la negativa de la mencionada empresa a terminar la construcción de la misma, ha venido pagando el canon de arrendamiento del inmueble que ha servido de hogar a su familia, durante ese tiempo, por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000.00) y que al incumplir los términos en que se celebró el contrato se ocasionó graves daños y perjuicios a su patrimonio personal y familiar.

   Fundamentó su acción en los artículos 82 y 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.264, 1.266, 1.269, 1.271 y 1.273 del Código Civil.

   Petitorio:

   Ante el incumplimiento de la referida sociedad mercantil, la demanda para que convenga o en su defecto sea condenada a:

   • Cumplir las obligaciones inherentes en su doble condición de constructora y vendedora y en consecuencia culmine la total construcción de la vivienda de conformidad con la cláusula segunda del contrato, o en su defecto se le autorice a contratar con un tercero a costa de la empresa demandada la total culminación de la construcción del inmueble y su correspondiente ampliación.

   En este sentido calcula que en los actuales momentos la culminación de la vivienda asciende a la cantidad de once millones trescientos veinte mil bolívares (Bs. 11.320.000,oo) mientras que el valor de la construcción de la ampliación contratada asciende a Ciento cincuenta y seis millones ciento setenta y ocho mil ciento noventa y cinco bolívares (Bs. 156.178.195,00).

   • Que se le indemnice los daños y perjuicios que el arbitrario cumplimiento del demandado le ha causado y que consiste en:

   1) la cantidad de seis millones doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 6.240.000,00) por concepto de canon de arrendamiento del inmueble, y los que deba seguir cancelando hasta que se culmine la total construcción de la vivienda y su ampliación.

   2) La cantidad de tres millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 3.400.000,oo) por concepto de pago de la elaboración del proyecto de ampliación y modificación.

   • Por vía de indexación, se aplique a las cantidades mencionadas la corrección monetaria con base en los indicadores oficiales de inflación, definidos por el Banco Central de Venezuela.

   • Que sea condenada al pago de las costas procesales, en un 30% del valor de la demanda, de conformidad con los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.

   Estima la demanda en la cantidad de Ciento setenta y siete millones ciento treinta y ocho mil ciento noventa y cinco bolívares (Bs. 177.138.195,oo).

   Defensas de la parte demandada (f.14 al 16)

   Comienza señalando que el contrato de opción a compra feneció con la firma del documento de contrato de compra venta registrado el 5/5/2005.

   Aduce la falta de cualidad o falta de interés en la actora ya que el mencionado contrato fue suscrito por dos personas J.A. y A.O., así como la ficha de reservación (la cual consignan marcada A). Que por ello ambas personas deben demandar y no una sola si se pretende dar validez al contrato, por cuanto corresponde un cincuenta por ciento (50%) para cada uno. Que en un supuesto negado la demandante pudo demandar solo por el cincuenta por ciento (50%).

   Nuevamente opone la caducidad. En atención a lo establecido por el a quo respecto a las diferencias entre la caducidad legal y contractual afirma ahora que en el caso de autos la caducidad es de naturaleza contractual y reitera la caducidad de ley establecida en los artículos 1500, 1525 y 1526 ejusdem.

   Su posición la fundamenta en que entre la fecha de introducción de la demanda (27/9/2006) y la venta definitiva del inmueble (5/5/2005) las acciones derivada de los contratos de opción a compra habían fenecieron por cuanto había transcurrido 510 días, o lo que es lo mismo 1 año, cinco meses y veintidós dos días, y que a la fecha de la citación de su representada han transcurrido aún más.

   También hace referencia al artículo 1474 del Código Civil que estipula que la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Que el artículo 1486 ejusdem prevé las principales obligaciones del vendedor (tradición y saneamiento de la cosa vendida). Que su representada cumplió con su obligación principal el día 5/5/2005, según el artículo 1488 ibidem.

   Respecto a la supuesta ampliación que alega la demandante afirma que ésta nunca llegó a concretarse debido a que no hubo acuerdo mutuo entre las partes y que por eso le fue devuelto lo abonado por ese concepto, más los intereses legales, según recibo donde se declara que nadie tiene que reclamar por este concepto (consignado B).

   Que la demandante no especificó las ampliaciones a las cuales supuestamente estaba obligada su representada, con lo que no se llevó tal contratación y se devolvió el dinero de tal concepto, por lo que -dice- esto también estaría en las mismas condiciones de la caducidad del contrato principal, por lo que no hay responsabilidad civil.

   Informes ante esta instancia

   La demandada adujo (f. 558 al 560):

1. Hace referencia al contenido de la demanda concluyendo en que se anexo al libelo contrato de opción a compra suscrito entre las partes del presente juicio, además del contrato de compra venta (f. 5 al 9) entre demandante y demandada donde la primera (demandante) establece que aceptaba la venta y que conocía las condiciones de la venta y que a todo evento renunciaba expresa e irrevocablemente a cualquier acción judicial que por los conceptos indicados pudiere corresponderle contra algunas de ellas.

2. Reitera las defensas opuestas en la contestación como es la caducidad y de que rechazó todas y cada una de la parte de la demanda

3. Reafirma que su representada se obligó al saneamiento de ley y realizó la tradición legal del inmueble.

4. Que no existe responsabilidad civil de su representada en cuanto a la cerámica del piso, la de la cocina y del baño. Afirma que no fue colocada por solicitud de los ciudadanos Y.A. y A.O.. Que la cerámica de toda la vivienda fue retirada por el ciudadano A.O. en fecha 20/2/2004, como se evidencia del recibo (anexo C).

5. Rechaza que deba pagar las cantidades de Bs. 6.240.000 por indemnización por daños y perjuicios por pagos de alquileres, Bs. 3.400.000 por indemnización de daños y perjuicios correspondiente a pagos de proyecto y, el porcentaje reclamado por concepto de costas procesales.

6. Que la sentencia recurrida que declaró la caducidad contractual esta ajustada a derecho, ya que la fecha de la introducción de la demanda o lo que es lo mismo el 27/9/2006 y la venta definitiva del inmueble en fecha 5/5/2005, sobrepasa el tiempo que correspondería a las acciones derivadas de los contratos de opción a compra. Que están dados los extremos para declarar la caducidad de ley opuestos, ya que entre 5/5/2005 al 27/9/2006 han transcurrido 510 días, o lo que es lo mismo, un año, cinco meses y veintidós días, y que si se contara la fecha de la citación de su representada el tiempo sería aún mayor.

   La parte demandante-recurrente presentó escrito de conclusiones en los siguientes términos (f.562 al 564):

1. Que el pasado 9/11/2007 el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial dicto sentencia declarando con lugar la defensa perentoria opuesta por la parte demandante referida a la caducidad contractual.

2. Que para ello, el a quo se fundamentó en sentencia N° 00512 de 1/6/2004, con ponencia del Magistrado Dr. T.Á.L. (expediente AA20-C-2001-00300) que indica que la caducidad contractual sólo es oponible como defensa de fondo.

3. Que el a quo al sentenciar en ese sentido yerra, al no haberse percatado que el contrato cuyo cumplimiento demando no incluye cláusula alguna de caducidad convencional; tal como lo observó el Juzgado Superior el 11/6/2007 al momento en que dictó sentencia interlocutoria.

4. Que no puede el a quo vulnerar el principio de autonomía de la voluntad de las partes, así como el principio de libertad de la contratación, ya que no consta expresamente por escrito en el contrato.

5. Que reconoce la existencia de la institución de la caducidad contractual, pero ésta debe constar expresamente en el contrato en una de las cláusulas del contrato.

6. Que al inicio de la causa, la demandada opuso la cuestión previa de caducidad legal, lo cual fue desechado por ambas instancias, y que de forma temeraria utiliza de nuevo el concepto pero tildándola de contractual, con lo cual persigue establecer límites temporales para la pretensión de la demandante.

   De las observaciones de la parte demandante (f.566 al 568):

1. Que en el transcurso del proceso la parte demandada opuso la caducidad de la acción fundamentándose en el artículo 1525 del Código Civil, pretendiendo estar ante una acción redhibitoria, lo cual fue desechado en su respectiva oportunidad. Que también se fundamentó en los artículos 1500 y 1526 del Código Civil, referidos al saneamiento por vicios de la cosa vendida. Posteriormente, en la contestación al fondo alegó de nuevo la caducidad, pero esta vez como convención contractual.

2. Que la demandada, en virtud de la cláusula segunda, se comprometió a vender una casa signada con el N° 14 con todos los servicios específicos de la propiedad inmobiliaria, gozar de vialidad y servicio residencial y urbanístico, mientras que en la tercera se obligó a entregar el inmueble terminado y con todos los servicios.

3. Que la demandada, como quedó probado en inspección judicial quebrantó los términos del contrato pactado, al no culminar en su totalidad la vivienda en áreas tales como todo el piso, acabado de las paredes de la cocina y baños.

4. Que por la condición de contrato de adhesión del contrato definitivo de venta, en la cual había de por medio una hipoteca habitacional de primer grado, sobre el lote de terreno sobre el cual se levantó la urbanización de la que forma parte la vivienda adquirida por la demandante, hipoteca constituida por la demandada a favor de CASA PROPIA EAP CA y que debía ser parcialmente liberada, a los fines de registrar su documento de adquisición, era obvio que dicho documento fuera redactado siguiendo las prácticas y políticas de la institución financiera .

5. Que la demandada tiene la clara intención de evadir su responsabilidad y al efecto resalta lo estipulado en el contrato, en cuanto a que se renuncia expresamente a cualquier acción judicial contra la empresa demandada.

6. Que la parte demandada hace referencia a un recibo correspondiente a la devolución de un dinero y a un recibo de entrega de cierta cantidad de metros de cerámica, lo cual no esta dentro de los hechos controvertidos.

   Consideraciones previas

   Visto que en la presente causa se alegó la caducidad de la acción y la falta de cualidad debe este juzgado resolver tales asuntos en capítulo previo en la sentencia toda vez que incide sobre la procedencia del conocimiento del mérito de esta causa.

   Respecto a la caducidad de la acción observa esta sentenciadora que el demandado la adujo nuevamente ahora como defensa de fondo y argumentando que se trata de una caducidad contractual y no legal.

   Sobre tal asunto corresponde ratificar lo que en la decisión del 11/6/2007 (que resolvió la cuestión previa de caducidad) se dijo en el numeral cuatro de las consideraciones, es decir, de que nuestro ordenamiento jurídico prevé la posibilidad de establecer caducidades convencionales con fundamento en el artículo 1159 del Código Civil, sin embargo, es claro que en el caso de autos no estamos ante éste supuesto, ya que del contrato de opción de compra no se extrae cláusula alguna donde las partes hayan establecido un lapso de caducidad convenido entre ellas. Por lo que llama la atención de que el a quo declare su existencia en la presente causa, contrariando lo expuesto por este tribunal sin razonamiento alguno, que es lo grave, pues se limitó a indicar que:

   “……La caducidad es una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. La única forma de poner fin a la caducidad es intentado la acción antes de que se consuma el lapso previo para que ella opere, por lo tanto, la acción puede ser intentada hasta el último día de lapso establecido. Es decir, la caducidad no se interrumpe, sino que cesa mediante el ejercicio de la accion (sic), o sea, basta con intentar la acción para que no haya caducidad.

   En tal sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 00512, de fecha 01 de junio de 2.004, con ponencia del Magistrado Dr. T.Á.L., expediente AA20-C-2001-000300, lo siguiente:

   …la caducidad contractual sólo es oponible como defensa de fondo, es decir, en la oportunidad de dar contestación a la demanda

   . (Subrayado y negrita nuestro)

   De la doctrina y jurisprudencia referida anteriormente este Tribunal la acoge y comparte plenamente, y de la misma se desprende que la caducidad contractual es válida y permisible entre las partes; que tal limitación es de índole privada, disponible por las partes, en virtud del principio de libertad de contratación de las partes y que la misma debe ser opuesta en el acto de contestación de la demanda.

   En el caso bajo estudio se evidencia que dicha defensa fue opuesta en la debida oportunidad legal es decir en el escrito de contestación de la demanda por lo que considera quien Juzga que la misma debe prosperar. Y ASI DECIDE….” (negrita del superior).

   Es decir el a quo se conformó con la sola oposición por parte del demandado de dicha defensa, pues no consta análisis alguno de su parte del contrato en cuestión para determinar si esa convención había sido establecida por las partes.

   Es más, aun cuando lo hubiera hecho, puede el tribunal sancionar con la nulidad absoluta dicho pacto cuando se establece para hacer excesivamente difícil el ejercicio del derecho. En tales términos se refiere el catedrático J.M.O. cuando dice:

   …..Se considera además que es discrecional del juez apreciar la excesiva dificultad, teniendo en cuenta no sólo la brevedad del lapso sino la naturaleza del hecho a cumplir para impedir la caducidad en razón de la situación particular del sujeto contra el cual opera dicha caducidad

   (cita que de Scarpello- Azzariti hace en su obra la prescripción extintiva y la caducidad, segunda edición, series estudios, Caracas 2006, Pag 166).

   Como quiera que en el caso de autos dicha convención no fue convenida pues, se reitera, no consta en las cláusulas del contrato, es obvio que la defensa de caducidad contractual es improcedente. Así se decide.

   En cuanto a la falta de cualidad activa, arguyó la demandada que habiendo sido suscrito por dos personas (J.A. y A.O.), tanto el contrato de opción como la ficha de reservación, debieron ambas demandar y no una sola de ellas, pues a cada una correspondería un cincuenta por ciento (50%) de los derechos que se reclaman. Que para la validez de una demanda interpuesta sólo por uno de ellos, el que lo hiciera debía reclamar sólo el cincuenta por ciento (50%).

   La defensa del demandado nos remite a la institución del litisconsorcio previsto en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título y; c) en los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52.

   Así, la doctrina ha definido el litisconsorcio en sentido técnico como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados. Esta definición ha dado origen a la clasificación de litisconsorcio facultativo y necesario.

   Del análisis de la demanda y sus anexos se puede inferir si hay un estado de comunidad (activa o pasiva) jurídica respecto al bien objeto de la pretensión.

   En este orden, al examinar el documento fundamental de la presente acción de cumplimiento de contrato como lo es el contrato de opción de compraventa (que no fue impugnado) se aprecia que en el mismo se identifica como comprador opcionante a los ciudadanos Y.d.P.A. y A.O., titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.319.620 y 7.591.410, respectivamente, no obstante sólo aparece suscrito por la hoy demandante.

   Al examinar también el documento definitivo de venta de fecha 5/52005, se observa que el único adquiriente del bien objeto de litigio es la ciudadana Y.d.P.A., pues el ciudadano A.O. es identificado en la nota de presentación del Registro Inmobiliario del municipio de San Felipe de como presentante del documento para su registro (folio 8 y 30).

   De lo expuesto es claro entonces que quien hace la negociación (en la opción) y adquiere en definitiva el bien objeto de litigio es únicamente la ciudadana Y.d.P.A., por lo que no hay falta de cualidad activa en la presente causa, ya que sólo a ella corresponde la facultad de ejercer las acciones judiciales a que hubieran lugar. Razón por la cual se declara improcedente la defensa de falta de cualidad. Así se decide.

   Desechas las defensas perentorias alegadas por la sociedad mercantil Proyectos Habitacionales C.A. procede este juzgado superior al examen del mérito.

   De las pruebas

   De las pruebas de la parte actora.

   Presentadas con el libelo.

1. Contrato de opción a compra (sin fecha) suscrito entre la sociedad mercantil Proyectos Habitacionales C.A. como vendedora y la ciudadana J.A., como compradora (marcado A, f.4). Este instrumento constituye el documento fundamental en la presente causa y está referido a un documento privado suscrito por quienes figuran como partes en este proceso, y como quiera que no fue impugnado el tribunal procede a valorarlo. De él se desprende –entre otros convenciones- que en la cláusula segunda la vendedora se compromete en otorgar una vivienda que “…además de poseer todos los servicios específicos de la propiedad inmobiliaria, gozará de vialidad y servicio residencial y urbanístico...”; y en la cláusula tercera la vendedora se obliga a “…entregar el inmueble terminado y con todos sus servicios en un plazo de quince (15) meses contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato….”.

2. Copia de documento público registrado ante el Registro Inmobiliario de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy el 5 de mayo de 2005, bajo el N° 36, folios 238 al 242, PP, tomo 4to, 2do. Trimestre (marcado B, folios 5 al 9). Se trata de un documento público que no fue impugnado por lo que de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil concordado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se procede a valorar. En dicho documento la demandada Proyectos Habitacionales C.A. dio en venta pura y simple a Y.d.P.A.M. un inmueble constituido por una parcela de terreno propia distinguida con el Nº 14 de la urbanización Araguaney, I etapa, ubicada en la prolongación de la avenida Libertador (5º Avenida) vía hacia el Aeropuerto ente la Carretera Panamericana y la Autopista, de la ciudad de San Felipe, municipio Independencia del estado Yaracuy. Dicha parcela tiene un área aproximada de de 222,00Mts2 cuyos linderos y medidas son Norte: parcela Nº 13; Sur: terrenos de la Sucesión Mujica, Este: Parcela Nº 1º y Oeste: Calle 3 y las bienhechurias (no se describen).

   Presentadas en el lapso probatorio.

   En el lapso probatorio el actor en su escrito de pruebas promovió:

1. El mérito favorable de los autos. Al respecto, es necesario acotar que dicha expresión no constituye un medio de prueba sino una manifestación del principio de la comunidad de la prueba; así ha sido establecido el Tribunal Supremo de Justicia; no obstante es deber del tribunal examinar todas las pruebas del proceso y establecer su independientemente del resultado que pueda arrojar a los intereses de las partes.

2. Documentales: 2.1 Acta de inspección judicial practicada el 17/1/2006, por el Juzgado Primero de los municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes del estado Yaracuy a la vivienda objeto del presente litigio. Tal documento lo promueve a los fines de demostrar que el referido inmueble esta lleno de defectos y vicios que lo hacen inhabitable. Respecto a este tipo de prueba preconstituida ha dicho el Tribunal Supremo de Justicia en cuanto a su producción en juicio:

   …Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hecho que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiere ocasionar su no evacuación inmediata.

   Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.

   Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

   Si no se prueba la urgencia ello si afectaría su legalidad por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso en donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...

   (Sentencia N° RC-01244 de la Sala de Casación Civil de 20/10/2004, exp. Nº 03563).

   Con fundamento a lo expuesto no consta ni en la inspección preconstituida ni en el escrito de pruebas donde fue producida que la parte promovente haya demostrado la urgencia o perjuicio por el retardo que podía ocasionarle su no evacuación inmediata. En consecuencia dicha prueba no puede ser apreciada.

   2.2 Fotografías (18) tomadas al interior y exterior de la vivienda donde se evidencia las carencias de la construcción sufridas por el inmueble. Visto que se trata de fotografías, al respecto la jurisprudencia ha dicho que ante este medio de prueba, para su valoración se aplicará analógicamente el sistema previsto para los documentos. En consecuencia, como no consta que en la formación de las fotografías haya intervenido organismo público alguno, se le da el tratamiento de un documento privado. Luego, habiendo sido impugnadas por la contraparte no obstante el a quo admitió todas las pruebas por auto de 2/4/2007 (folio 358 segunda pieza). No consta en autos que contra la determinación del a quo la contraparte haya ejercido recurso alguno por lo que se entienden no contradichas y en consecuencias se procede a su examen. Consta a los folios 95 al 103, 18 impresiones fotográficas (sin data) las cuales al ser observadas por esta alzada se desprende que las imágenes contenidas en ellas trata de una edificación de tipo casa para vivienda, la cual se encuentra en un estado inacabado, siendo que el piso no tiene recubrimiento. En las salas de baño se evidencia que las paredes tiene un friso deteriorado, que existen huecos y ausencia total de lavamanos y pocetas. En algunas de las habitaciones no hay puertas y las existentes muestran un avanzado estado de deterioro.

   En cuanto al área exterior de la vivienda se observó en las fotos maleza o monte por falta de mantenimiento en las áreas verdes.

   2.3 Copias fotostáticas simples de expediente N°13.856 cursante por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito incoado contra su cónyuge, A.A.O., por cumplimiento de contrato de arrendamiento de apartamento N° 4 del Edif. Lira, ubicado en la Av. La Patria con calle 11, el cual -dice- es el inmueble que ha servido de hogar a su familia durante el tiempo que la empresa demandada se ha negado a culminar la construcción. Tales copias las promueve a los fines de demostrar los daños y perjuicios demandados. Como quiera que se trata de copias fotostáticas de actas de un expediente llevado ante otro juzgado que no fueron impugnadas el tribunal procede a examinarlas. Así, cuando se reclaman daños y perjuicios es obligación del actor especificar la relación de causalidad, lo cual constituye un elemento imprescindible para la determinación de la extensión del daño causado y los alcances y límites de la obligación de reparar. Ahora bien, como quiera que esta prueba ha sido promovida para demostrar los daños que dice haber sufrido la actora relativos a la necesidad de alquilar un inmueble para vivir con su familia ante la imposibilidad de hacer uso del inmueble objeto de esta causa, es el caso, que esta prueba no demuestra los daños que reclama, pues, en primer lugar, no evidencia, quienes conforman el grupo familiar al que hace referencia en su demanda; y, si dicho grupo sólo está conformado por ella y quien dice su cónyuge, no existe en autos partida de matrimonio que determine su vínculo matrimonial con el ciudadano A.O.. En segundo lugar, tampoco trajo a los autos ni siquiera un indicio de que ella estuviera viviendo en el referido inmueble (alquilada). Dicho expediente sólo demuestra que el inquilino es el ciudadano A.O.. Finalmente, tampoco prueba que el tiempo en que supuestamente ha vivido arrendada con su familia en dicho inmueble coincide con el tiempo en que no ha podido hacer uso del bien objeto de litigio. Luego no está demostrada la relación de causalidad que alega en la demanda. Por todo lo expuesto se desecha la referida prueba. Así se decide.

   2.4 Recibos y depósitos bancarios (21) que dice constituyen pagos de cánones de arrendamiento del mencionado apartamento. Tales copias las promueve a los fines de demostrar los daños y perjuicios demandados.

   Respecto a este medio de prueba hay que decir lo siguiente. En cuanto a los catorce recibos se aprecia que los mismos emanan de terceros cuyo testimonio no fue ratificada mediante la prueba testimonial. En cuanto a los depósitos bancarios (originales y copias para un total de 7) si bien aparece como depositante la demandante, se aprecia a los folios 267 al 270 (primera pieza) que quien los consigna al juzgado es el ciudadano A.O., quien como ya hemos dicho es un tercero en la presente causa, por lo que es lógico que esta prueba siga la misma suerte de la prueba examinada en el numeral anterior por estar conectada a ella. Así se decide

   2.5 Recibos de pago (2) emitidos por la oficina OPC el 27/9/2004 por la cantidad de Bs. 3.000.000,00 y en fecha 29/10/2004 por la cantidad de Bs. 400.000,00 por concepto de elaboración del proyecto de ampliación de la vivienda del caso sub-iudice. Tales copias las promueve a los fines de demostrar los daños y perjuicios demandados. Como quiera que se trata de una prueba emanada de un tercer cuyo testimonio no fue ratificada mediante la prueba testimonial, el tribunal no puede valorarla de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   2.6 Presupuesto emanado de la oficina OPC. Tales copias las promueve a los fines de demostrar los daños y perjuicios demandados. Respecto a este medio de prueba valen las mismas consideraciones expuestas en el numeral anterior.

   2.7 Copia certificada de expediente 1635-2006 que cursa ante la Sala de Sustanciación a nivel Nacional del INDECU (folio 184 al 245 primera pieza) relativo a procedimiento administrativo donde dice evidenciarse la persistencia de la negativa de la empresa demandada para continuar la construcción conducta que, afirma, contraviene los artículos 18, 47 y 92 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario por constituir incumplimiento de condiciones contractuales. Dicho documento constituye actas de un procedimiento administrativo emanado de la Sala de Sustanciación del INDECU, que al no ser haber sido impugnadas deben valorase con fundamento en el artículo 8 de la LOPA. En tal sentido, no consta en las referidas actas que el órgano administrativo haya decidido el referido procedimiento, por lo cual mal puede esta sentenciadora concluir en que la sociedad mercantil, Proyectos Habitacionales C.A. se ha negado a continuar la construcción y como consecuencia contravino los artículos 18, 47 y 92 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario. Así se decide.

   2.8 Contrato de opción a compraventa y documento de compraventa definitivo presentados con el libelo, a los fines de desvirtuar la falta de cualidad, ya que su persona (demandante) figura como signataria en ambos escritos. Vale indicar que la valoración de estos instrumentos fue realizado supra y en cuanto a desvirtuar con esta prueba la falta de cualidad, es oportuno también indicar que este asunto ya fue resuelto.

   2.9 Invoca el valor probatorio de los artículos 81, 85 al 87 numerales 1 y 2 de la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario. Cabe indicar que las citas de normas legales que las partes consideren aplicables para la resolución de la controversia no configuran medios probatorios. Así lo estableció la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC045 de 13/2/03 (exp. 02098). Razón por la cual nada tiene puede valorar este juzgado al respecto. Así se decide.

   2.10 Invoca el valor probatorio del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil a los efectos de desvirtuar la pretendida caducidad de la acción alegada por la empresa demandada como defensa de fondo. En este asunto aplica no sólo lo expuesto en el numeral anterior sino ratificar que la caducidad aducida por el demandado fue resuelta supra.

3. Testimoniales. Promueve a los ciudadanos Ovanis M.A., J.d.C.B., D.L., R.B.M.C., de este domicilio como testigos.

   A los folios 401 y 402 reposa la declaración del testigo Ovanis M.A., C.I.V. 5.463.503, residenciado en el municipio Cocorote, Yaracuy; al ser interrogado por el apoderado actor contestó que es de profesión proyectista arquitectónico, que conocía la casa la cual es objeto de este litigio y la cual es propiedad de la demandante y que al momento de inspeccionarla constató que esta en condiciones de inhabitabilidad y que estaba en proceso de terminación, siendo que estructuralmente estaba terminada en un 80% pero le faltaban muchos acabados; que preparó un presupuesto a petición de la demandante para terminar y ampliar la casa y en ese presupuesto estaba incluido los montos como brequer, tableros de circuito, cerámicas, instalaciones de aguas blancas y negras y que tal presupuesto asciende a la cantidad de Bs. 156.178.195 y que sus honorarios (Bs. 3.000.000,00) fueron cancelados por la demandante. Al ser repreguntado por el apoderado demandado el testigo contestó que no sabía exactamente desde cuando era la demandante dueña del inmueble objeto de la controversia (no obstante esta pregunta fue objetada por la parte promoverte, siendo que el juez insto al testigo a contestarla), que se encontraba atestiguando en este juicio porque la demandante se lo pidió y para responder preguntas técnicas ya que él realizó el presupuesto. Que no tiene lazo de amistad ya que sólo son sus clientes y estos le cancelaron sus honorarios en efectivo, que la vivienda referida se encontraba en la calle 4 de la Urbanización Araguaney, reafirmó el monto del presupuesto hecho por él en la cantidad de 156 millones de bolívares y que este juicio se debe a que la ciudadana Yaquelin demandó a la empresa Proyectos habitacionales para la culminación de su vivienda.

   Al folio 404 reposa la declaración de la testigo R.B.M.C., C.I.V. 7.388.074 y que esta domiciliado en Cabudare, estado Lara, quien al ser interrogada por el apoderado actor expresó que conoce a la demandante y que sabe que la misma vive arrendada junto a su núcleo familiar siendo que la misma no ha podido ocupar la vivienda que adquirió en la Urbanización Araguaney y que lo sabe por que él mismo le comentó esas casas. Que sabe y le consta la existencia de una demanda que en contra de la aquí demandante se introdujo ante otro tribunal de desocupación; que no tiene nexo familiar alguno con la demandante. Al ser repreguntado por la parte demandada expuso no recordar con exactitud la fecha en la que le recomendó a la demandante ese urbanismo, que atestiguó en la presente causa por que conoce que la están desalojando de donde vive y sabe de la existencia de la misma porque oyó el comentario en su edifico y se ofreció como testigo.

   En virtud del artículo 508 de Código de Procedimiento Civil, norma rectora en cuanto a la valoración de la prueba de testigos, este juzgado, en estricta observancia al mismo, verifica que el primer testigo es de profesión proyectista arquitectónico. Dicho testigo respondió con facilidad las preguntas técnicas que le fueron hechas, sobre todo, las que son en base a un presupuesto que hizo a los supuestos efectos de la culminación de la vivienda, donde se incluyen aspectos como aguas blancas negras y blancas, sistema de electricidad entre otros, dando fe con mayor vehemencia a preguntas relacionadas con la condición del inmueble. Por lo expuesto se valora el dicho del testigo. Así se decide.

   En cambio, la segunda testigo, aparte de que no se indica su profesión, las preguntas formuladas a esta este testigo fueron inducidas, ya que sólo respondía de forma afirmativa o negativa sin expresar circunstancias de tiempo, modo o lugar; demostrando con ello no conocer, por si mismos, los hechos acerca de los que deponen. Razón por la cual se desecha su declaración. Así se decide.

4. Inspección judicial. De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil solicitó al a quo trasladara a la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del presente litigio y dejar constancia de los particulares que allí se indican. Tal prueba fue evacuada el 4/5/2007 como se observa a los folios 392 al 397 y el ella el tribunal dejó constancia de los respectivos particulares, previa designación de experto (ingeniero civil):

   • Que la casa se encontraba deshabitada, que las áreas externas de la vivienda tales como jardín, porche y garaje se encuentran llenos de maleza, escombros, bolsas de cemento, tejas partidas y basura.

   • Que el estado de los pisos, puertas y techos, sobre todo en el área de la sala, recibo y comedor, según el experto técnico, se encontraba no acabado, sin porcelana y en deterioro, evidencia de humedad y filtraciones; no existen puertas (sólo marcos), las paredes se encuentran en ese mismo estado de deterioro, no existen instalaciones ni cableado eléctrico (cables, enchufes, apagadores).

   • En el área de cocina las circunstancia de construcción de los pisos, paredes, puertas techos, tuberías, instalaciones eléctricas, previo asesoramiento del técnico, se dejó constancia de que los pisos se encontraban inacabados, sin cerámica, en las paredes hay manchas verdes provenientes de al existencia de humedad, el techo presenta grietas, en cuento a las tuberías de agua, éstas existen sin embargo no están instaladas.

   • El área de habitación, igualmente se encuentran en las mismas condiciones de deterioro, sin acabar, en cuanto al cableado eléctrico tampoco existe, se evidenció que no hay puertas.

   • En cuanto al área de los baños, se dejó constancia previo asesoramiento del experto, que el piso se encontraba en estado rústico sin acabar y en proceso de deterioro, no existe puerta (sólo el marco).

   • Previo asesoramiento del experto se dejó constancia que en cuanto al sistema eléctrico de la vivienda no presenta breaker, medidor y cableado principal.

   En las impresiones fotográficas adjuntas a la inspección judicial que fueron tomada en la misma fecha (4/5/2007) (f.406 al 417) se observan en las mismas, una edificación tipo casa para vivienda, la cual en sus paredes internas se encuentran en estado rustico e inacabados, sin pintar, los pisos de varias de las áreas del interior de dicho inmueble sin cerámica y en franco estado de deterioro, puesto que, se observan manchas verdes producto de la humedad. En cuanto a las áreas externas de la vivienda, las mismas se encuentran llenas de maleza a considerable altura; posteriormente en las fotos contenidas al folio 409 se observa que las paredes se ven en ostensible estado inacabado además de que las tuberías se encuentran descubiertas y paredes sin frisar y en estado rústico.

5. Experticia. De conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil y art. 1422 y siguientes del Código Civil solicitó que practicara experticia, a los fines de que los profesionales pertenecientes al área de la ingeniería civil se pronuncien acerca de los hechos que allí requirió.

   Consta a partir del folio 433, experticia de fecha 22/5/07 aportada por el experto ingeniero Civil Yhon Sosa, CIV 78.899, el cual es un estudio referido a inspección del inmueble objeto de litigio (vivienda ubicada en la urbanización Araguaney, calle 4, casa N° 14, del municipio Independencia). El estudio estuvo dirigido a la sala, comedor, dos dormitorios sencillos y uno matrimonial, dos salas de baño y cocina, paredes de bloque, friso y techo de madera machihembrado con correas metálicas revestido con tejas criollas.

   Este experto constató que el área de la entrada (porche) presentada un piso rustico sin revestimiento, las paredes un friso de segunda con humedad en la base, techo de madera que por la humedad se encontraba en deterioro.

   En cuanto a la sala, ésta presenta piso rustico sin revestimiento, las paredes con friso de segunda con malos acabados y humedad en la base; el sistema eléctrico se encuentra sin cables, toma corrientes ni interruptores.

   El estado del comedor, la cocina, los dormitorios sencillos y el principal y las salas de baño, presentaron las mismas condiciones que las salas anteriores, siendo que presentaron piso rustico e inacabado, pintura deficiente, sin sistema eléctrico, el techo de madera sin acabado ni tratamiento, en las paredes un friso de segunda con mal acabado, ausencia de tomacorrientes, interruptores y cableado, en el caso de los baños no existía lavamanos.

   En conclusión el experto dictaminó que la vivienda presenta una serie de deficiencias de construcción y daños por la intemperie, presentado el friso mala calidad, el piso un acabado rustico siendo losa de concreto, el techo no tiene tratamiento contra el comején (ya que es de madera) y en cuanto al sistema eléctrico no hay cableado, así como interruptores ni toma corrientes.

   De las pruebas de la parte demandada

   Presentadas con la contestación.

   Como quiera que estos documentos fueron ratificados en el lapso probatorio se procede a su examen.

1. Instrumento privado denominado “ficha de reservación” suscrito por la demandante de autos marcado A (f.65). Dicho documento no fue impugnado por la contraparte por lo cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por lo cual se tiene por reconocido. En consecuencia, de dicho documento se evidencia que la demandante conjuntamente con un ciudadano de nombre A.O. suscribió una reservación para la adquisición de una vivienda en la parcela Nº 14, calle 3, urbanismo Araguaney. Con dicha prueba nada demuestra el demandado que le favorezca por cuanto respecto el hecho de la adquisición del inmueble por ella no es un hecho controvertido en esta causa. Así se decide.

2. Instrumento privado de constancia de entrega suscrita por la demandante de autos que fue consignada en original al folio 33 y ratificada en copia al folio 66. Dicho documento no fue impugnado por la contraparte por lo cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil por lo cual se tiene por reconocido. En consecuencia, de dicho documento se evidencia que la ciudadana Y.A. (demandante) recibió de la sociedad mercantil Proyectos Habitacionales, C.A. (demandada) la cantidad de diez millones de bolívares por cheque de gerencia (emitido contra el banco Casa Propia E. A.P. C.A.) y un cheque personal por la cantidad de un millón seiscientos bolívares (emitido contra el Banco SOFITASA) por concepto de devolución de abono de ampliación de la casa Nº 14 en la urbanización Araguaney.

3. Copias fotostáticas de cheques a favor de la demandante de autos, por los montos, uno de Bs. 1.600.000,00 con N° 07045417 y el otro por la cantidad de Bs. 10.000.000,00 con N° 00300858. Esta prueba adminiculada con la anterior y con la prueba de informes que se explica más adelante ratifica que la ciudadana Y.A. (demandante) recibió de la parte demandada la cantidad de diez millones de bolívares por cheque de gerencia (emitido contra el banco Casa Propia E.A.P., C.A.) y un cheque personal por la cantidad de un millón seiscientos bolívares (emitido contra el Banco SOFITASA) por concepto de devolución de abono de ampliación de la casa Nº 14 en la urbanización Araguaney.

4. Papeles insertos al folio 69 que no tienen fecha ni firma, por lo cual no merecen valor probatorio alguno.

5. Instrumento privado suscrito por un tercero ajeno a la causa (f.70), el cual al no haber sido ratificado mediante la prueba testimonial no merece valor alguno de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Presentadas en el lapso probatorio.

1. Documentos. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil: 1.1 Ratifica documento definitivo de venta de fecha 5 de mayo de 2005. Respecto a este instrumento, valen las mismas consideraciones expuestas supra.

   1.2 Ratifica los instrumentos privados consignados con la contestación de la demanda. Como ya estos instrumentos fueron examinados, valen aquí las mismas consideraciones expresadas mas arriba.

2. Prueba de informes.

   De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil promovió la prueba de informe ante los siguientes organismos:

   Al Banco Casa Propia E.A.P. a los fines de que informe si fue cobrado un cheque de gerencia N° 00300852 por Bs. 10.000.000,00 a nombre de la demandante de autos. Al folio 428 consta oficio emitido por esta institución bancaria donde la misma da fe de que la ciudadana demandante cobro el mismo el día 28/9/2005 y anexó a su respuesta copia del cheque por ambas caras.

   Al Banco Sofitasa a los fines de que informe si fue cobrado un cheque N° 07045417 por Bs. 1.600.000,00 a nombre de la demandante de autos. Así al folio 382 reposa en las presentes actuaciones comunicación proveniente de esta institución bancaria donde la misma afirma que el día 28/9/2005 fue cobrado por la ciudadana Y.d.P.A. el cheque antes indicado y anexó a su respuesta copia del cheque por ambas caras.

   Esta prueba adminiculada con las copias de cheques (anteriormente examinados) y constancia de entrega (que corre al folio 33) ratifica que la ciudadana Y.A. (demandante) recibió de la parte demandada la cantidad de diez millones de bolívares por cheque de gerencia (emitido contra el banco Casa Propia E.A.P., C.A.) y un cheque personal por la cantidad de un millón seiscientos bolívares (emitido contra el Banco SOFITASA) por concepto de devolución de abono de ampliación de la casa Nº 14 en la Urb. Araguaney.

   Consideraciones finales para decidir.

   La acción interpuesta en la presente causa trata de la pretensión de cumplimiento respecto a un contrato de opción de compra celebrado entre Y.d.P.A.M. y la sociedad mercantil Proyectos Habitacionales C.A. En tal sentido, la parte actora demandó porque la sociedad mercantil presuntamente a) no terminó la construcción de la vivienda que negoció mediante el citado contrato, señalando al respecto situaciones específicas como son por ejemplo, que falta por concluir pisos de toda la casa, acabado de las paredes de la cocina y los baños, instalaciones de piezas sanitarias en los baños, cableados e instalaciones eléctricas de toda la vivienda y tuberías de agua en cocina y baños y b) no hizo una ampliación en la vivienda a la que presuntamente se había comprometido. Por su parte, la demandada no rechazó esta última pretensión sino que se excepcionó aduciendo la devolución de las cantidades de dinero que le fueron entregadas por la actora por cuanto no hubo acuerdo entre las partes en su realización.

   En materia contractual prevé el Código Civil:

   Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Artículo 1.166.- Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes: no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

   Artículo 1.265.- La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega.

   Si el deudor ha incurrido en mora, la cosa queda a su riesgo y peligro, aunque antes de la mora hubiere estado a riesgo y peligro del acreedor.

   Artículo 1.266.- En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor.

   Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.

   Si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no quedará constituido en mora, sino por un requerimiento u otro acto equivalente; y, únicamente ocho días después del requerimiento.

   Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente.

   Artículo 1.271.- El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

   Artículo 1.273.- Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.

   Artículo 1.274.- El deudor no queda obligado sino por los daños y perjuicios previstos o que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo.

   Artículo 1.275.- Aunque la falta de cumplimiento de la obligación resulte de dolo del deudor, los daños y perjuicios relativos a la pérdida sufrida por el acreedor y a la utilidad de que se le haya privado, no deben extenderse sino a los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.

   Con fundamento en las normas transcritas es claro para esta sentenciadora que en el caso de autos la empresa demandada asumió la obligación de trasmitir la propiedad de un inmueble constituido por una parcela (dar) y unas bienhechurías las cuales se comprometió a construir (hacer). En cuanto a la primera, estas se cumplen automáticamente por el sólo consentimiento, sin embargo ésta tiene aparejadas unas obligaciones consecuenciales de hacer como son la entrega de la cosa y su conservación hasta su entrega (art.1265).

   Señaló el demando que cumplió con la entrega de la cosa cuando se firmó el documento definitivo de venta, sin embargo, al comprometerse a construir una vivienda y entregarla en las condiciones señaladas en el contrato de opción, estamos ante una típica obligación de hacer que debe ser examinada por el tribunal para determinar si la conducta desplegada por la demandada a tales fines fue acorde con las obligaciones asumidas en el contrato o si por el contrario ciertamente hubo incumplimiento como lo alega la actora.

   En tal sentido hemos dicho que en la opción de compra la sociedad mercantil se comprometió a “…entregar el inmueble terminado y con todos sus servicios en un plazo de quince (15) meses contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato….” (cláusula tercera).

   Como quiera que el contrato de opción no tiene fecha de celebración la sociedad mercantil demandada quedaría en mora, por aplicación del artículo 1269 del Código Civil (si se prueba su incumplimiento) desde la fecha de su requerimiento. En este sentido, consta en autos que la demandante interpuso ante el INDECU en fecha 6/3/2006 denuncia Nº 02034-06 relativa a incumplimiento del contrato por parte de Proyectos Habitacionales, C.A. (folio 280).

   Ahora bien, del examen de las pruebas se concluye lo siguiente.

   Primero, en cuanto al reclamo de que se verifique la construcción de una ampliación éste no procede, pues si bien fue reconocida por la representación de la demandada, esta petición resulta indeterminada ya que no se especificó en que consistiría la misma. Además, quedo probado en autos que a la actora le fue devuelta por la sociedad mercantil Proyectos Habitacionales, C.A. determinadas cantidades que le habían entregado como abono para la realización de la citada ampliación. Todo lo cual hace presumir que renunció a la realización de la ampliación por parte de Proyectos Habitacionales, C.A.

   Segundo, tampoco resulta procedente el reclamo de indemnización de daños y perjuicios pues, como se dijo en su oportunidad, al examinar las pruebas promovidas al efecto, no quedó demostrada la relación de causalidad ni los daños presuntamente causados.