Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 11 de Junio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Con Informes de la parte demandada

Demandante: Y.d.P.A.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 10.319.620.

Abogado asistente: Abg. E.J.R.O., Inpreabogado N° 59.232.

Demandado: Proyectos Habitacionales C.A.

Representante Legal: Z.C., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.557.238, en su condición de Vicepresidente de la sociedad mercantil.

Apoderado Judicial: Abg. H.L.E., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº.94.815.

Motivo: Cumplimiento de contrato

Sentencia: Interlocutoria

Expediente: N° 5206

Conoce este Juzgado Superior el recurso de apelación interpuesto el 8 de febrero de 2007 por el apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 30 de enero de 2007 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial que declaró sin lugar la cuestión previa opuesta de caducidad de la acción.

Se recibió el presente expediente el 28 de febrero del presente año, dándosele entrada el 6 de marzo del mismo año.

Por auto de 6 de marzo de 2007 se fijó el décimo día de despacho para que las partes presentaran Informes de conformidad con el articulo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 21 de marzo de 2007, siendo la oportunidad fijada para efectuar el acto de Informes, compareció por ante este tribunal el abogado H.L.E., apoderado de la parte demandada, y consignó sus conclusiones cursantes a los folios 66 al 69 del presente expediente.

Estando en la oportunidad legal para decidir, esta Superioridad lo hace previa las siguientes consideraciones:

Alegatos de la demandante

La parte actora adujo en su demanda:

1. Que en contrato de opción a compra celebrado con la empresa Proyectos Habitacionales C.A., ésta, de conformidad con la cláusula segunda, se comprometió expresamente a que la vivienda por ella construida reuniría las siguientes características: “poseer todos los servicios específicos de la propiedad inmobiliaria, gozará de vialidad y servicio residencial y urbanístico”.

2. Que según el artículo 1159 del Código Civil los contratos tiene carácter de ley entre las partes y según el artículo 1.160 eiusdem deben ejecutarse de buena fe.

3. Que aun cuando en la cláusula tercera de la referida opción la empresa se obligó a “entregar el inmueble terminado y con todos sus servicios en un plazo de quince días contados a la fecha de la firma del presente contrato”, hasta la presente fecha la empresa no solo no ha terminado la construcción de la vivienda, sino que tampoco ha efectuado la ampliación que fuera contratada con sus representantes, cancelando la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,oo), viéndose obligada a contratar y pagar los servicios profesionales de otros ya que hasta la presente fecha falta concluir importantes áreas de la vivienda.

4. Que estos incumplimientos constituyen claras violaciones a los deberes.

5. Que esta situación le ha acarreado entre otros agravios, que su familia no haya podido ocupar la vivienda, la cual esta cancelada en su totalidad.

6. Que el costo de la culminación de la vivienda se ha visto incrementado y su capacidad económica no le permite asumir dichos gastos.

7. Que ante la negativa de la mencionada empresa a terminar la construcción de la misma, ha venido pagando el canon de arrendamiento del inmueble que ha servido de hogar a su familia, durante ese tiempo, por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000.00) y que al incumplir los términos en que se celebró el contrato se ocasionó graves daños y perjuicios a su patrimonio personal y familiar.

   Fundamentó su acción en los artículos 82 y 117 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.264, 1.266, 1.269, 1.271 y 1.273 del Código Civil.

   Petitorio:

   Ante el incumplimiento de la referida sociedad mercantil, la demanda para que convenga o en su defecto sea condenada a:

   • Cumplir las obligaciones inherentes en su doble condición de constructora y vendedora y en consecuencia culmine la total construcción de la vivienda de conformidad con la cláusula segunda del contrato, o en su defecto se le autorice a contratar con un tercero a costa de la empresa demandada la total culminación de la construcción del inmueble y su correspondiente ampliación.

   En este sentido calcula que en los actuales momentos la culminación de la vivienda asciende a la cantidad de once millones trescientos veinte mil bolívares (Bs. 11.320.000,oo) mientras que el valor de la construcción de la ampliación contratada asciende a Ciento cincuenta y seis millones ciento setenta y ocho mil ciento noventa y cinco bolívares (Bs. 156.178.195,00).

   • Indemnice los daños y perjuicios que el arbitraio cumplimiento del demandado le ha causado y que consiste en:

   1) la cantidad de seis millones doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 6.240.000,00) por concepto de canon de arrendamiento del inmueble, y los que deba seguir cancelando hasta que se culmine la total construcción de la vivienda y su ampliación.

   2) La cantidad de tres millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 3.400.000,oo) por concepto de pago de la elaboración del proyecto de ampliación y modificación.

   • Por vía de indexación, se aplique a las cantidades mencionadas la corrección monetaria con base en los indicadores oficiales de inflación, definidos por el Banco Central de Venezuela.

   • Que sea condenada al pago de las costas procesales, en un 30% del valor de la demanda, de conformidad con los artículos 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.

   Estima la demanda en la cantidad de Ciento setenta y siete millones ciento treinta y ocho mil ciento noventa y cinco bolívares (Bs. 177.138.195,oo).

   De la oposición de cuestión previa.

   En la oportunidad legal, la representación legal de la sociedad mercantil demandada, PROYECTOS HABITACIONALES C.A., asistida por el abogado opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346 Ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley.

1. Comienza la representación judicial haciendo un señalamiento teórico de lo que es la caducidad, para luego señalar que ante lo expuesto en la demanda donde se dice: “es de mencionar, que a la fecha, falta por concluir importantes áreas de la vivienda, tales como: pisos de toda la casa; acabado de las paredes de la cocina y los baños; instalaciones de piezas sanitarias en los baños; cableados e instalaciones eléctricas de toda la vivienda, tuberías de agua en cocina y baños”, lo que se denuncia son supuestos vicios de la cosa vendida.

   Afirma que contrato de opción a compra feneció el mismo momento cuando se realizó la venta definitiva del inmueble en fecha 5/05/2005, según documento registrado, donde la demandante declara: “y yo, Y.D.P.A.M., antes identificada, declaro que acepto la venta que se me hace por medio de este documento, conozco y acepto las condiciones en las cuales se encuentra la vivienda objeto de esta operación…” y luego señala “a todo evento renuncio expresa e irrevocablemente a cualquier acción judicial que por los conceptos indicados pudiere corresponderme contra dichas personas o contra algunas de ellas”.

   Que fue a partir del 5/5/2005 cuando comenzó a computarse el lapso para ejercer cualquier tipo de acción a que hubiere lugar, y sin embargo la demandante por medio de documento publico, renunciando a cualquier acción judicial.

   Cita los artículos 1474 y 1486 del Código Civil y en función de esas normas afirma que su representada cumplió con la principal obligación el 5 de mayo de 2005 cuando hizo la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

   En virtud de esas consideraciones de hecho y de derecho opone formalmente la caducidad de la ley establecidas en los artículos 1500,1525 y 1526 del Código Civil.

   Que a la fecha de introducción de la demanda (27/09/2006), las acciones a que pudo haber lugar, derivadas de los contratos de opción de compra (el cual afirma que feneció) y la venta definitiva del inmueble en fecha 05/05/ 2005, llenan los extremos para declarar la caducidad de la Ley opuesta, ya que desde el 5/5/05 al 27/9/06 han transcurrido quinientos diez días, es decir, un año, cinco meses y veintidós días, y que a la fecha de la citación de su representada han transcurrido aun más, por lo la caducidad debe ser declarada con lugar.

2. Que la supuesta ampliación nunca llegó a concretarse, ni a contratarse debido a que no hubo acuerdo mutuo entre las partes y por tal razón se procedió a devolver a la demandante la cantidad abonada por ese concepto, quien en el recibo declaró que nada tiene que reclamar por ese concepto.

   Que en el libelo no se especifica cuales son las ampliaciones a las que supuestamente estaba su representada obligada por lo que se devolvió el dinero abonado mas los intereses, por lo que esto también entraría en las mismas condiciones de caducidad del contrato principal, ya que no existe por parte de la empresa ninguna responsabilidad civil.

   Contradicción a la cuestión previa opuesta

   La demandante, debidamente asistida de abogado, en la oportunidad legal contradijo la cuestión previa de caducidad en los siguientes términos:

   En cuanto a la caducidad de la acción.

   Que la demanda del presente caso versa sobre el incumplimiento del contrato de opción a compra suscrito entre ella y la empresa Proyectos Habitacionales C.A., por la infracción de las cláusulas segunda y tercera del mencionado contrato.

   Que de acuerdo a la cláusula segunda la empresa se comprometió a venderle una casa nueva construida por ella, distinguida con el Nº 14 de la Urbanización Araguaney en esta ciudad de San Felipe, que debía poseer todos los servicios, gozando de vialidad y servicio residencial y urbanístico, mientras que según la cláusula tercera debía entregar el inmueble terminado y con todos sus servicios en un plazo de quince meses, contados a partir de la fecha de la firma de aquel contrato.

   Que la empresa quebrantó los términos del contrato pactado, por cuanto no culmino totalmente la construcción de la vivienda, ya que dejó sin concluir áreas vitales de la edificación tales como: pisos de toda la casa, acabado de paredes, cocina y baños, instalación de piezas sanitarias, cableado, instalaciones eléctricas, tuberías de agua en cocina y baños, por lo que no reunía las condiciones de habitabilidad.

   Que se trata de graves y evidentes faltas en la construcción y no de simples deterioros, desperfectos o daños que puedan constituir defectos o vicios ocultos del bien vendido.

   Luego de una cita doctrinal relativa a lo que constituye el vicio redhibitorio concluye que la sociedad mercantil demandada confunde la acción judicial de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO con la ACCION REDHIBITORIA y que resulta notoria esta confusión al fundamentar la cuestión previa en el articulo 1525 del Código Civil, que se refiere especialmente al saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.

   También al fundamentar la caducidad en los artículos 1500 y 1526 del referido código pretende aplicar los lapsos establecidos en los mencionados dispositivos en el caso sub iudice. Con estas citas legales pretende la demandada desconocer la naturaleza jurídica de la demanda por cumplimiento de contrato incoada.

   Que la demanda por ella interpuesta no consiste en una ACCION REDHIBITORIA (sometida a un lapso de caducidad) sino en una ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (que no tiene lapso de caducidad), que se basa en flagrantes deliberadas y ex profesas violaciones de la empresa requerida, con la cual se busca lograr el exacto cumplimiento de las obligaciones contractuales tal y como fueron contraídas, y que las infracciones cometidas por la demandada, da lugar a la indemnización por daños y perjuicios.

   En cuanto a la procedencia de la cuestión previa propuesta.

   Que niega rechaza y contradice la promovida caducidad de la acción, ya que los supuestos hechos y lapsos en que se basa la demandada, quizás puedan corresponder a una acción redhibitoria, pero que no se corresponden a una acción por cumplimiento de contrato (que fue la intentada por la demandante), ya que se trata de instituciones jurídicas, sin mayor afinidad y con efectos y alcances distintos.

   En cuanto a la condición jurídica de la demandada

   Que la sociedad mercantil demandada pretende presentarse como simple vendedora cuando en realidad se trata de una sociedad de comercio dedicada a los “…proyectos, construcciones, promociones, ventas de inmuebles..”, en tal sentido, además de asumir las obligaciones propias de todo vendedor, debe correr con los deberes y responsabilidades inherentes al constructor, especialmente la contenida en el artículo 1.637 del Código Civil, la cual consagra la responsabilidad decenal del arquitecto y del empresario en los casos de deficiencias en la construcción de un edificio u obra importante, norma que además prevé una indemnización que puede ser intentada en el plazo de dos años.

   En cuanto al documento de compra venta

   Señala que la accionada hace referencia al documento de compra-venta, que siguió al contrato de opción a compra cuyo cumplimiento se demanda, que complementó el negocio jurídico celebrado por las partes y que fue otorgado en la oficina de Registro Inmobiliario competente, con la clara intención de evitar su doble responsabilidad como vendedora y constructora, pues pretende -dice- distraer la atención del tribunal cuando hace mención a lo expuesto en uno de los párrafos del documento donde acepta la venta que se le hace por ese documento, y además dice conocer y aceptando las condiciones en las cuales se encontraba la vivienda objeto de esa operación.

   Alega la demandante que el referido documento de venta constituye un contrato de adhesión, por tratarse de una negociación jurídica en la que había de por medio una hipoteca legal habitacional de primer grado sobre el terreno sobre el cual se levantó la urbanización de la que forma parte la vivienda objeto del presente proceso; constituida por la sociedad mercantil demandada a favor de CASA PROPIA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, C.A., y que debía ser parcialmente liberada a los fines de registrar el documento de adquisición. Afirma que los abogados de la entidad bancaria, realizaron el citado documento, siguiendo las políticas de la institución, considerando para ello las condiciones ideales de la vivienda, y no las condiciones reales en la que se encontraba.

   Que con el mismo propósito de evadir su responsabilidad de vendedora y constructora la demandada cita parcialmente un párrafo del citado documento de compraventa justo donde dice que a todo evento renuncia expresa e irrevocablemente a cualquier acción judicial que por los conceptos indicados pudiere corresponderle contra dichas personas o contra algunas de ellas, descontextualizando y omitiendo maliciosamente parte importante del mismo.

   Dice que la mejor forma de comprender los alcances y efectos del párrafo parcialmente citado, por la demandada, es transcribirlo en su totalidad y al efecto lo hace en los siguientes términos:

   “… Y yo, Y.D.P.A.M., antes identificada, declaro que acepto la venta que se me hace por medio de este documento, conozco y acepto las condiciones en las cuales se encuentra la vivienda objeto de esta operación y igualmente acepto en forma expresa que las inspecciones que “CASA PROPIA” E.A.P., C.A., realizó durante la construcción de la vivienda objeto de esta operación, las efectuó a los solos y únicos fines de verificar el destino del préstamo, a que se refiere este documento, con el solo objeto de realizar el pago de las valuaciones o relaciones de obra ejecutada hasta ese momento, sin que ello implique en ningún caso responsabilidad en la fiscalización técnica de la obra ni en la forma como se ha llevado la construcción, ni en la calidad de la misma. En todo caso que da expresamente convenido que dicha entidad y sus funcionarios y empleados no tendrán ninguna responsabilidad en relación con los posibles vicios que pudiere presentar el suelo sobre el que se construyó dicha vivienda, o eventuales defectos que pudiere tener la construcción de la misma, los cuales son de cargo exclusivo del Arquitecto y del empresario que ejecutó la obra según la ley. A todo evento renuncio expresamente e irrevocablemente a cualquier acción judicial que por los conceptos indicados pudiere corresponderme contra dichas personas contra dichas personas o contra algunas de ellas…”(subrayado de la parte).

   En cuanto a los asuntos de mero derecho

   Que la compañía accionada no desconoció la existencia del contrato de opción a compra (fundamento de la presente demanda), ni el documento de compra venta (complemento del negocio jurídico), como tampoco negó la existencia de las infracciones contractuales que se consideran graves incumplimientos a la contratación pactada, todo lo cual constituye los elementos de hecho sobre los que descansa la presente acción.

   Finalmente pide que la cuestión previa promovida (caducidad de la acción) se decida sin abrir el lapso probatorio por tratarse de una cuestión de mero derecho.

   Pruebas promovidas

   La parte actora en la articulación probatoria presentó escrito de pruebas donde alegó que siendo la caducidad de la acción una cuestión de mero derecho reprodujo como punto único el mérito favorable de los autos.

   El referido escrito fue admitido mediante auto de fecha 09/01/2007.

   Vale señalar que el merito favorable de los autos no es un medio de prueba como tal, así ha sido sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas oportunidades, por lo que tal argumento es desechado. No obstante, el Tribunal acota que esta obligado de oficio a examinar todas las pruebas debidamente incorporadas al proceso, y darles la valoración que corresponda según la ley y la sana crítica independientemente a quien favorezcan.

   Informes ante esta instancia.

   En la oportunidad correspondiente sólo la parte demandada presentó escrito de conclusiones en los siguientes términos:

1. Que en la oportunidad de la contestación de la demanda opuso la caducidad de la acción establecida en la ley.

2. Que la demandante al accionar señaló que a esa fecha faltaban por concluir diversas áreas de la vivienda, tales como pisos, acabado de las paredes, de la cocina y los baños, instalaciones de piezas sanitarias en los baños, cableados e instalaciones eléctricas y tuberías de agua en cocina y baños, con lo que se evidencia –dice- que denuncia supuestos vicios (que rechaza) de la cosa vendida.

3. Que según la recurrida al ser de carácter contractual (y no legal) la caducidad opuesta en el presente caso, la cuestión previa opuesta es improcedente, ya que la caducidad contractual se resuelve es al fondo de la controversia. Tal criterio es rechazado por la demandada, pues su representada se obligó (por el contrato publico de venta celebrado con la parte actora) al saneamiento de ley previsto en el Código Civil. Que en el referido contrato (de venta) no se especifica que su representada se obligue a un saneamiento convencional o a un lapso de caducidad establecido en el contrato. Que por tal razón la caducidad opuesta es la de Ley.

4. Que su representada cumplió con su obligación principal el 05/05/2005, pues, según el artículo 1488 ejusdem, el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

5. Que en virtud de esas consideraciones de hecho y de derecho es que opuso la caducidad de ley establecida en los artículos 1.500, 1525 y 1526.

6. Que en el caso de autos están dados los extremos para declarar la caducidad de Ley por que a la fecha de introducción de la demanda (27/09/2006) se evidencia que las acciones que hubiera lugar derivadas de los contratos de opción de compra venta (el cual feneció) y la venta definitiva (5/5/05) ya que –dice- han transcurridos quinientos diez (510) días, es decir, un año cinco meses y veintidós días.

   Consideraciones para decidir

   Ante la situación expuesta concluye quien aquí decide en:

1. No hay duda que la acción interpuesta en la presente causa es de cumplimiento respecto al contrato de opción de compra celebrado entre Y.d.P.A.M. y la sociedad mercantil Proyectos Habitacionales C.A. Ello se desprende tanto de la pretensión contenida en la demanda como de escrito de oposición a la cuestión previa. La actora demandó el cumplimiento porque la sociedad mercantil presuntamente a) no terminó la construcción de la vivienda que negoció mediante el citado contrato, señalando al respecto situaciones especificas como son por ejemplo, que falta por concluir pisos de toda la casa, acabado de las paredes de la cocina y los baños, instalaciones de piezas sanitarias en los baños, cableados e instalaciones eléctricas de toda la vivienda y tuberías de agua en cocina y baños y b) no hizo una ampliación en la vivienda a la que presuntamente se había comprometido.

2. El demandado calificó los hechos narrados por el actor como presunto vicios de la cosa vendida y con fundamento en ello opuso varios supuestos de caducidad previstas en el Código Civil: la de los artículos 1500, 1525 y 1526.

   En este sentido, siendo la caducidad de orden público, lo cual significa que puede ser denunciada de oficio por el tribunal en cualquier estado y grado de la causa aprecia esta sentenciadora que, siendo la presente, una acción de cumplimiento del contrato de opción de compra, el cual, en opinión de Proyectos Habitacionales C.A. está fenecido (asunto que en todo caso corresponde resolver en el mérito de la causa y no en esta incidencia), respecto a dicha acción no hay en el Código Civil un lapso de caducidad expresamente establecido; por lo que la cuestión previa opuesta por la accionada no puede prosperar. Así se decide.

3. La actora en su escrito de rechazo a la cuestión previa señaló que, como la demandada responde no solo como vendedora sino como constructora debe aplicársele la responsabilidad decenal y la de dos años (para intentar la acción de daños y perjuicios) prevista en el artículo 1637 del Código Civil

   Sobre este asunto se observa que, al margen de la polémica doctrinal respecto de si los lapsos establecidos en la citada norma son de prescripción o caducidad, si bien se alega en la demanda que la accionada responde por su doble condición de vendedora y constructora, los hechos que se aducen allí son la falta de culminación de la construcción de la obra y no ruinas en la misma, las cuales constituyen situaciones totalmente distintas.

   En consecuencia, es improcedente su pretensión –aducida en oportunidad distinta a la demanda, lo cual equivale a un hecho nuevo- de aplicar al caso de autos la responsabilidad decenal del arquitecto o empresario contenida en el artículo 1737 del Código Civil. Así se decide.

4. Finalmente, no hay dudas que nuestro ordenamiento jurídico prevé la posibilidad de establecer caducidades convencionales con fundamento en el artículo 1159 del Código Civil, sin embargo, es claro que en el caso de autos no estamos ante éste supuesto, ya que del contrato de opción de compra no se extrae cláusula alguna donde las partes hayan establecido un lapso de caducidad convenido entre ellas. Así se decide.

   Decisión

   En mérito de las razones expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el día 8 de febrero de 2007 por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en fecha 30 de enero de 2007 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial.

   Se condena en costas a la parte recurrente.

   Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. En San Felipe, a los once días del mes de junio del año dos mil siete. Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. T.E.F.A.

   El Secretario temporal

   Abg. J.C.L.B.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo la 1:55 de la tarde.

   El Secretario temporal,

   Abg. J.C.L.B.