Decisión nº 784-11 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 21 de Noviembre de 2011
| Fecha de Resolución | 21 de Noviembre de 2011 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito |
| Ponente | Mirla Bianexis Malave Saez |
| Procedimiento | Desalojo Arrendaticio |
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES
SENTENCIA Nº: 784-11
EXPEDIENTE Nº: 0895
JUEZA: Abg. M.B.M.S.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:
DEMANDANTES: Y.C.N.E. y LISCA COROMOTO N.E., titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.962.078 y V-12.767.140
APODERADO JUDICIAL: Abogado J.V.S., I.P.S.A. Nº 23.659
DEMANDADO: S.M.M.S., titular de la cédula de identidad Nº V-4.097.774
ABOGADA ASISTENTE: MARILIN MUJICA, I.P.S.A. Nº 34.950
MOTIVO: DESALOJO ARRENDATICIO.
PROLEGÓMENOS
Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación, interpuesta por el ciudadano S.M.M., parte demandada, contra la decisión de fecha 26 de septiembre de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar, la demanda por Desalojo Arrendaticio, intentada por las ciudadanas Y.C.N.E. y Lisca Coromoto N.E., contra el ciudadano S.M.M.S..
Ahora bien, llegadas las referidas actuaciones a este Tribunal Superior, se le dio entrada al presente expediente, prosiguiéndose el curso de Ley correspondiente, fijándose el término legal para que las partes presentaran sus informes, no haciendo uso de este derecho el apelante; reservándose el lapso legal para dictar la presente decisión.
I
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.
Alega la parte actora, que en fecha 15 de febrero de 1996, suscribieron, en forma privada, un contrato de arrendamiento, con el ciudadano S.M.M., sobre un local comercial, ubicado en la avenida Bolívar, Nº 15-185, Tinaco, Estado Cojedes, por el lapso de un año, con vencimiento el 15 de febrero de 1997, condicionado a que si al vencimiento del término fijado alguna de las partes contratantes no hubiesen expresado por escrito a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, su deseo de dar por resuelto el mismo, se consideraría prorrogado automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que se establecía como plazo inicial de duración, es decir, un año más.
Que el contrato de arrendamiento fue suscrito por un lapso determinado, no obstante, al haberse prorrogado por una y hasta por la segunda vez, y así sucesivamente, se ha venido prorrogando hasta la presente fecha, reputándose como un contrato a tiempo indeterminado.
Que desde el 15 de octubre de 2010, el arrendatario ha dejado de cumplir su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento vencidos.
Que sin razón aparente y sin explicación alguna, el arrendatario dispuso realizar y acogerse al procedimiento de consignación arrendaticia, haciéndolo ante el Juzgado de Municipio Tinaco, intentado mantenerse solvente con el pago incumplido.
Que el arrendatario incurrió en insolvencia, al hacer la consignación de dos (2) mensualidades consecutivas y vencidas, a que estaba obligado a pagar puntualmente, de forma extemporánea.
Por lo anteriormente expuesto, es por lo que las ciudadanas Y.C.N.E. y Lisca Coromoto N.E., demandan por desalojo arrendaticio, al ciudadano S.R.M.S., para que convenga en desalojar y entregar voluntariamente el inmueble objeto de arrendamiento, libre de personas y cosas, en caso contrario, se ordene el desalojo del referido inmueble; estimando la demanda en la cantidad de Ciento Sesenta y Dos Mil Quinientos Bolívares (Bs.162.500,00), equivalente a Dos Mil Quinientas Unidades Tributarias (2.500 UT), más las costas y costos del proceso, y fundamentándola conforme a lo establecido en los artículos 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil.
II
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
El libelo de la demanda fue presentado en fecha 13 de abril de 2011, por el abogado J.V.S., en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas Y.C.N.E. y Lisca Coromoto N.E., por ante el Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, anexando documentos, marcados “a” y “b”.
Admitida la demanda, por auto de fecha 18 de abril de 2011, se ordenó el emplazamiento del demandado.
Citada la parte demandada, compareció en fecha 03 de mayo de 2011, a los fines de dar contestación a la demanda, rechazando los alegatos expuestos por la actora en el libelo.
Abierto el lapso probatorio, compareció el demandado, promoviendo documentales, marcadas “a” y “b”.
Por auto de fecha 17 de mayo de 2011, el tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, a excepción del mérito favorable de los autos.
Por otra parte, el apoderado actor presentó su escrito probatorio, siendo admitido, por auto de fecha 18 de mayo de 2011.
El Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en fecha 26 de septiembre de 2011, dictó sentencia, declarando con lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el ciudadano S.M., oyéndose la apelación libremente y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad; dándosele entrada por auto de fecha 24 de octubre de 2011, bajo el Nº 0895.
Por auto de fecha 28 de octubre de 2011, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar la sentencia, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes observaciones:
Conforme a lo dispuesto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con la sentencia Nº 000463 (expediente Nº AA20-C-2011-000206), emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 06 de octubre de 2011, procede a revisar el presente fallo apelado.
En el presente proceso la finalidad de este Tribunal Superior, es que se mantenga la estabilidad o equilibrio procesal y que no se incurra en la trasgresión del derecho a la defensa y garantizar la tutela judicial efectiva y por ende el debido proceso, mediante la obtención de la justicia y la satisfacción de un proceso acorde con el ordenamiento jurídico vigente, en el sentido de tener igual acceso a la jurisdicción para su defensa, que la controversia sea resuelta en un plazo razonable y que una vez dictada la sentencia motivada, la misma se ejecute, a los fines que se verifiquen sus pronunciamientos.
A.e.i.p. en la presente causa, esta alzada para decidir observa, que el asunto sometido a consideración se fundamenta principalmente del escrito libelar. Se evidencia, que el accionante pretende el desalojo y la entrega del inmueble arrendado, en razón que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2010, lo cual hace procedente el desalojo de dicho inmueble.
Ahora bien, el Código Civil instituye taxativamente las obligaciones imperativas del arrendatario, específicamente en el artículo 1.592, el cual dispone lo siguiente:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Es decir, que inicialmente el legislador reguló el convenio arrendaticio y estableció obligaciones para ambas partes, notándose en la norma jurídica precedente que el arrendatario tiene el imperioso compromiso de pagar el canon de arrendamiento tal cual como fue previamente acordado.
Por consiguiente, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 34 literal “a”, establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas (omissis)…”
El caso bajo estudio, se trata de una relación arrendaticia que comenzó el 15 de febrero del año 1996 hasta el 15 de febrero del año 1997, siendo prorrogado sucesivamente, por lo que según la doctrina y la jurisprudencia venezolana, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
El litigante actor en materia arrendaticia tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, y en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado. Una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido, si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los contenidos en la norma del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien, si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución, dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prórroga legal, o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.
En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato escrito que se convirtió a tiempo indeterminado y la actora ha accionado por la vía del desalojo, por lo que esta jurisdicente constata, la correcta escogencia y calificación de la pretensión. Y así se declara.
Ahora bien, es preciso enfatizar, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, que establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”; asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, expresa: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”; siendo que de las pruebas aportadas y valoradas, conforme al principio de la comunidad de la prueba, quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento que se convirtió a tiempo indeterminado, pero el demandado no cumplió con demostrar el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2010; siendo que una de las obligaciones principales del arrendatario, por imperio de lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, es el pago de la pensión de arrendamiento, la cual no demostró haber cumplido durante los referidos meses de octubre y noviembre del año 2010; por el contrario, consta en actas del expediente (folios 19-29), escrito de fecha 09 de diciembre de 2010, donde la parte demandada consigna los cánones de arrendamiento correspondientes a los referidos meses; lo cual trae como consecuencia, que la demanda de desalojo prospere, con fundamento a lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por otra parte, se observó en autos, que de las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio se infiere la insolvencia del arrendatario, quien transgredió lo ordenado en el Compendio Sustantivo Civil, puesto que no cumplió con su deber de pagar el canon arrendaticio en los términos acordados en el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia.
Respecto a los cánones insolutos que se suscitaron en el vínculo arrendaticio de la presente causa, los juristas especialistas en la materia han enfatizado lo siguiente:
“…Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el sólo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente… pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley…” (Gilberto G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Año 2003, Pág. 186).
Siendo que, quedó probado durante el iter procesal que para la fecha en la cual se admitió la presente demanda el arrendatario había dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre y noviembre del año 2010, y cuyas pensiones insolutas las ha denominado la doctrina como “insolvencia inquilinaria”, que implica la falta de pago del canon arrendaticio y que conforme al ordenamiento jurídico vigente constituye una causal de desalojo judicial; en consecuencia, resulta evidente la procedencia en derecho de la pretensión de la parte actora. Y así se decide.
Por consiguiente, lo ajustado a derecho es confirmar la decisión recurrida en todas sus partes, tal y como se expresará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA, la decisión de fecha 26 de septiembre de 2011, dictada por el Juzgado de los Municipios Tinaco y Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, mediante la cual, declaró con lugar, la demanda por Desalojo Arrendaticio, intentada por las ciudadanas Y.C.N.E. y Lisca Coromoto N.E., contra el ciudadano S.M.M.S.. En consecuencia, se ordena la entrega del inmueble destinado a un local comercial, ubicado en la avenida Bolívar, Nº 15-185, Tinaco, Estado Cojedes, libre de personas y cosas, totalmente solvente con el pago de los servicios públicos y/o privados, que estaba obligado el arrendatario contractualmente. Segundo: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el ciudadano S.M.M.S., parte demandada, contra la decisión de fecha 26 de septiembre de 2011, proferida por el tribunal de la causa. Tercero: Se condena en costas a la parte demandada (apelante), de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes. En San Carlos, a los veintiuno (21) días del mes de noviembre del año dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
Abg. M.B.M.S.
Jueza Provisoria
Abg. M.N.R.R.
Secretaria
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos horas y cincuenta y cinco minutos de la tarde (2:55 p.m.).
La Secretaria
Definitiva (Civil)
Exp. Nº 0895
MBMS/MRR.
