Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. Nº 7881.

PRETENSIÓN EJERCIDA: “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, Y RECONVENCIÓN POR RESOLUCIÓN DEL MISMO”.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

VISTOS

CON INFORMES Y OBSERVACIONES DE LAS PARTES.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS-

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Constituida por la ciudadana Y.M.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-11.668.165.- Debidamente representada en este proceso por los abogados: A.R. y R.I.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.689 y 68.348, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Constituida por la ciudadana D.J.V.T., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-5.520.799.- Debidamente representada en este proceso por los abogados: J.D.C.V. e I.C.C.H., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.125 y 23.312, respectivamente.

-II-

-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-

Conoce la presente causa este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta en fecha 04 de agosto de 2006, por el abogado A.R., co-apoderado de la parte actora reconvenida, contra la sentencia dictada en fecha 23 de mayo de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró, en síntesis, lo siguiente:

(Sic) “…(Omissis)…” “…PRIMERA: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoara la ciudadana Y.M.G., contra D.J.V.T., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y PARCIALMEBNTE CON LUGAR la reconvención propuesta por ésta contra aquélla, declarándose resuelto el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes el día 13 de enero del 2004.- SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada reconviniente, restituir a la actora reconvenida la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) por concepto de adelanto que hubiere entregado la ciudadana Y.M.G., al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta.- TERCERO: Se condena a la actora en las costas del juicio principal al haber resultado vencida en el mismo. No ha lugar en costas en la reconvención en virtud de la declaratoria parcial de la misma.- Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil…” (…). (Fin de la cita textual).

Todo ello en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentara la ciudadana Y.M.G., contra la ciudadana D.J.V.T., quien a su vez reconvino a la actora por resolución del contrato en cuestión; todos plenamente identificados en el presente fallo.

-III-

-SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA SOMETIDA

AL CONOCIMIENTO DE ESTA ALZADA-

La presente controversia se centra en determinar si se encuentra ajustada o no a derecho, la sentencia dictada por el juzgado de la causa en fecha 23/05/2006, antes transcrita, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda interpuesta, parcialmente con lugar la reconvención, y en consecuencia, resuelto el contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes litigantes, con lo cual se ordenó a la actora reconvenida hacer entrega inmediata a la demandada reconviniente, del inmueble objeto de litis, completamente desocupado; asimismo, se ordenó a ésta última, devolver la cantidad de Bs. 3.000.000,00, que hubiere recibido como anticipo al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. Las costas fueron impuestas a actora reconvenida. No hubo costas en la reconvención dado que fue declarada parcialmente con lugar.

DE LA DEMANDA PRINCIPAL:

Mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de mayo de 2004, los abogados A.R. y R.I.V., en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Y.M.G., interpusieron demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa contra la ciudadana D.J.V.T., argumentando para ello, a groso modo, lo siguiente: Que en fecha 07 de mayo de 1999, su representada suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana D.J.V.T., sobre un inmueble de su propiedad, situado en la Urbanización Los Mangos de la Vega, Bloque 12, edificio 1, piso 6, apartamento Nº. 0605, Parroquia La Vega, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital; y cuyo canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs. 70.000,00, mensuales; Que posteriormente, en fecha 06 de enero de 2004 la propietaria del mencionado inmueble se lo ofreció en venta por la cantidad de Bs. 18.000.000,00, lo cual fue aceptado por ambas partes con la condición que su representada, Y.M.G., debía entregar a su arrendadora-propietaria un adelanto de Bs. 3.000.000,00, como anticipo para asegurar el negocio de compraventa; Que en esa oportunidad le manifestó la propietaria que ese dinero lo utilizaría para cancelar una hipoteca convencional de primer grado que pesaba sobre el inmueble ofertado, toda vez que éste debía encontrarse libre para solicitar la certificación de gravámenes, requisito sine quanom para poder protocolizar la venta; Que mediante documento privado firmado el día 13 de enero de 2004, que anexan marcado “D”, su representada hizo entrega a la propietaria-vendedora de la cantidad de Bs. 3.000.000,00, para cumplir con lo pactado, quedando a cancelar Bs. 15.000.000,00, restantes, una vez quedara liberado el inmueble de la hipoteca.

En tal sentido, alegan que su representada labora en la Fundación para la Asistencia Social de la Policía Metropolitana (FUNDAPOL), institución ante el cual solicitó un crédito por la cantidad adeudada, y el cual le sería concedido siempre y cuando sobre el inmueble no existieran gravámenes; Que en virtud al poco interés manifestado por la vendedora en solicitar todas las solvencias, su representada se encargó personalmente de hacer todas esas diligencias y pago de derecho de frente, de impuestos municipales, acudió a las oficinas de INAVI, donde el abogado J.R.M.C., Gerente de Ventas y recaudación, le hizo entrega del documento de liberación de la cláusula opcional; Que no obstante ello, la propietaria lo que ha hecho es evadir el compromiso de venta no habiendo cancelado hasta la fecha de interposición de la demanda la hipoteca de primer grado que mantiene el indicado inmueble, aun cuando le fue entregado el dinero para así hacerlo; Que es por todo lo expuesto, que acuden por ante esta autoridad para demandar el cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, a fin que la demandada sea condenada en el cumplimiento del referido contrato, así como, se le condene en el pago de la cantidad de Bs. 8.000.000,00, por concepto de daños y perjuicios, y las costas y costos que se causen en el presente juicio.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN PROPUESTA:

Por su parte, los abogados J.D.C.V. e I.C.C., en sus carácter de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, comparecieron por ante el a-quo en fecha 114 de junio de 2005, y presentaron escrito contentivo de contestación a la demanda, conjuntamente con reconvención, en el cual rebatieron los alegatos de la actora argumentando, en síntesis, lo siguiente: Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta contra su representada por cuanto los hechos allí expuestos no se corresponde con la realidad; Que es falso que ésta haya celebrado contrato de arrendamiento con la actora reconvenida en fecha de mayo de 1999, pues el contrato por ellos celebrados comenzó a regir el 15 de mayo de 1999, como se desprenden del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 11 de junio de 1999, anotado bajo el Nº. 26, Tomo 33 de los libros correspondientes; Que es cierto que el contrato original de arrendamiento se encuentra en manos de su representada; Que tambien es cierto que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Bs. 70.000,00, mensuales; Que también es cierto que su poderdante le ofertó el inmueble objeto de litis, a la actora, en la cantidad de Bs. 18.000.000,00, como también es cierto que recibió la suma de Bs. 3.000.000,00 , por concepto de “arras”, lo cual le fue entregado como adelanto mediante documento privado de fecha 13 de enero de 2004.

Asimismo, alegan: Que es falso que su representada haya manifestado que ese dinero (Bs. 3000.000,00), recibido, era para cancelar hipoteca alguna, así como que ésta debía liberar la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de compraventa, ya que de ese contrato firmado el 13 de enero de 2004, no existe tal condición; Que es falso que el monto restante adeudado (Bs. 15.000.000,00), le sería pagado a su representada una vez quedara liberado el mencionado bien, ya que lo realmente cierto es que a la actora reconvenida no le fue concedido el crédito por FUNDAPOL, lo cual era una obligación de ésta que adquirió en el contrato de fecha 13 de enero de 2004, en los siguientes términos, citan: (Sic) DICHA VENTA SE EJECUTARÁ POR LA CANTIDAD DE DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00) POR LO QUE EL MONTO RESTANTE SERÁ CANCELADO ATRAVES DE UNA CRÉDITO HIPOTECARIO EL CUAL SERÁ CONCEDIDO POR LA FUNDACIÓN SOCIAL PARA LA ASISTENCIA DE LA POLICIA METROPOLITANA (FUNDAPOL)…” (Fin de la cita textual) (Negrillas de la parte); lo cual evidencia que la actora reconvenida no compró el apartamento ofrecido en venta no fue por la hipoteca que pesaba sobre él sino porque no realizó las gestiones pertinentes a fin de obtener el crédito, además de que es ampliamente sabido en derecho que al momento de la protocolización de la venta se puede liberar el bien vendido.

Niegan de igual forma, que su representada haya causado daños y perjuicios a la actora reconvenida por la cantidad de Bs. 8.000.000,00, como lo sostiene en su escrito libelar, así como, que exista por parte de ésta (Demandada reconviniente) irresponsabilidad por no obtener la solvencia del inmueble objeto de la venta, ya que esa obligación no estaba estipulada en el contrato privado de fecha 13 de enero de 2004, por lo que -insisten- que la liberación de la hipoteca podía efectuarse al momento de la protocolización de la venta definitiva; Que es falso que la directiva de FUNDAPOL le hubiese manifestado a su poderdante que si en el tiempo estipulado para el otorgamiento del crédito no obtenía la solvencia del apartamento le sería negado el crédito a la compradora. En tal sentido, y en consideración a todo lo expuesto, solicitan la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta.

DE LA RECONVENCIÓN:

Asimismo, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.124 y 1.263 del Código Civil, reconviene a lo actores en la resolución del documento de opción de compraventa suscrito en fecha 13 de enero de 2004, por el incumplimiento de la parte actora reconvenida en pagarle el monto adeudado (Bs. 15.000.000,00), acordado en el mismo, para la adquisición del apartamento. En tal sentido, solicita que se declare que su representada tiene derecho a retener por concepto de daños y perjuicios causados por la demora en la referida negociación, lo entregado por concepto de “arras” que asciende a la cantidad de Bs. 3.000.000,00, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

Posteriormente, en fecha 19 de diciembre de 2005, los abogados R.I. y A.R., en su carácter de apoderados judiciales de la actora reconvenida, consignaron escrito de contestación a la demanda reconvencional propuesta contra su representada en el cual, a groso modo, la objetaron de la manera siguiente: Que es falso que su poderdante haya incumplido con lo establecido en el contrato de compraventa ya que fue la vendedora la que lo incumplió al no haber querido elaborar el documento definitivo de venta; Que es falso que haya incumplido en el pago del monto adeudado (Bs. 15.000.000,00), ya que FUNDAPOL, institución donde ella presta sus servicios, le tiene aprobada la cantidad de dinero citada, cuya solicitud la efectuó por primera vez, en fecha 06 de noviembre de 2002, siéndole ratificada, en fecha 09 de diciembre de 2003, y aún está vigente, y no le han hecho entrega del mismo, motivado a que la propietaria D.J.V.T., no ha concretado la venta al negarse elaborar el documento definitivo de esta; Que es falso que su representada no haya realizado gestiones ante FUNDAPOL para la obtención de su Préstamo Hipotecario, ya que ésta si lo hizo como lo demostrará en su debida oportunidad; Que es falso que haya sido su representada la que argumentó que el apartamento se encontraba hipotecado, ya que fue la misma propietaria quien lo hizo y para pagar la referida hipoteca le exigió el anticipo de Bs. 3.000.000,00, lo cual le fue entregado; Que en el presente caso la que ha incumplido es la propietaria quien se ha negado a elaborar el documento definitivo de venta. Por todo lo expuesto, solicitan la declaratoria sin lugar de la reconvención interpuesta con todos lo pronunciamientos de Ley.

Abierta la causa a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho consignando su escrito, en los cuales hicieron valer el mérito favorable que se desprende de los autos, así como de los documentos acompañados en esa oportunidad.

Posteriormente, en fecha 19 de junio de 2006, fue dictada la sentencia definitiva por el juzgado a-quo la cual quedó parcialmente transcrita en el Capítulo II del presente fallo.

Notificadas como fueron las partes de la mencionada sentencia, en fecha 04 de agosto de 2006, compareció por ante el a-quo el abogado A.R., co-apoderado de la parte actora reconvenida, y mediante diligencia apeló del referido fallo. Siendo escuchada la misma en ambos efectos mediante auto de fecha 09 de octubre de 2006, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, a los fines consiguientes.

Posteriormente, este Juzgado Superior Noveno le dio entrada al presente expediente, fijando los lapsos legales que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento, mediante decisión de fecha 24 de noviembre de 2006.

En escritos de fecha 15 de enero de 2007, las partes intervinientes en este proceso, hicieron uso del derecho de presentar Informes consignado sus respectivos escritos en los cuales, por una parte, los de la demandante-reconvenida, se insiste en que el incumplimiento del contrato de opción fue de parte de la accionada reconviniente al no haber procedido a elaborar el documento definitivo de compraventa para su debida protocolización, así como, que al haberse encontrado hipotecado el inmueble (Apartamento) objeto de la venta no pudo tramitar por ante FUNDAPOL el crédito por la cantidad de Bs. 15.000.000,00, restante para la cancelación total de la deuda, ya que ésta Institución le exige para la tramitación del crédito, la solvencia total del inmueble, lo cual ha sido imposible vista la renuencia de la propietaria de hacerlo; y, por la otra, los de la demandada reconviniente, se insiste en que el incumplimiento fue de parte de la actora reconvenida al no haber cumplido con su obligación de pagar el monto adeudado (Bs. 15.000.000,00), pues transcurrió más de un año desde la firma del contrato de compraventa (13 de enero de 2004), sin que haya obtenido el crédito Hipotecario de FUNDAPOL, cuya obligación quedó establecido en el contrato en cuestión. En tal sentido, ambas partes solicitan la declaratoria con lugar de las pretensiones por ellas incoadas.

En los resumidos términos que anteceden, queda planteada la apelación sometida al estudio, conocimiento y decisión de de este Juzgado Superior.

-IV-

-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

Ahora bien, debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la accionante reconvenida referida a que se ordene a la demandada reconviniente, en virtud del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 13 de enero de 2004, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda situado en la Urbanización Los Mangos de la Vega, Bloque 12, edificio 1, piso 6, apartamento Nº. 0605, Parroquia La Vega, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, a que cumpla con su obligación de venderle el referido bien, y en consecuencia, otorgue el correspondiente documento definitivo de compraventa y a efectuar la tradición legal del inmueble, toda vez que la accionada incumplió con lo establecido en ese contrato al no haber elaborado el documento de venta, así como, al no haber liberado el inmueble de la hipoteca que pesaba sobre el mismo, lo que le dificultó la obtención del Préstamo Hipotecario.

Por otra parte, la demandada reconviniente en el acto de contestación a la demanda, se exime de cumplir con lo pretendido por la actora reconvenida bajo el fundamento de que fue ésta la que incumplió al no haber cumplido con su obligación de pagar el monto adeudado (Bs. 15.000.000,00), no obstante haber transcurrido más de un año desde la firma del contrato de compraventa (13 de enero de 2004), sin que haya obtenido el crédito Hipotecario de FUNDAPOL, cuya obligación quedó establecido en el contrato en cuestión. En tal sentido, reconviene a la accionante en la resolución de ese contrato, a fin de obtener su resolución y la desocupación del bien inmueble (Apartamento) de su propiedad.

Fijados como han quedado los hechos controvertidos, para decidir se observa:

En el presente caso ambas partes estan de acuerdo en la existencia del contrato que suscribieran en fecha 13 de enero de 2004, contentivo de la opción de compraventa del inmueble objeto de litis. Asimismo, dan por cierto que antes de pactarse la venta era común entre ellos un contrato de arrendamiento sobre el referido bien autenticado por ante la Notaría Décima Quinta del Municipio Libertador, en fecha 11 de junio de 1999, anotado bajo el Nº. 26, Tomo 33, de los libros correspondientes, y que el monto por concepto de canon de arrendamiento fue la cantidad de Bs. 70.000,00, mensuales; Que es cierto que la actora Y.M.G. se quedó habitando el apartamento y se le ofreció en venta por la cantidad de Bs. 18.000.000,00, de los cuales fueron entregados por concepto de adelanto de esa negociación, la cantidad de Bs. 3.000.000,00. De esta forma, quedan fuera del debate los anteriores hechos.

En cuanto a los hechos controvertidos, se observa, que la actora reconvenida alega en su escrito libelar que la ciudadana D.J.V.T., no dio cabal cumplimiento a las obligaciones que adquirió en el contrato de la opción de compraventa de fecha 13 de enero de 2004, puesto que ésta no elaboró el documento definitivo de venta para llevar a cabo la protocolización. Asimismo, alega que al no haber liberado el inmueble de la hipoteca que pesaba sobre el mismo, se le hizo difícil sino imposible la obtención del Préstamo Hipotecario por parte de la Fundación Social para la Asistencia de la Policía Metropolitana (FUNDAPOL), Institución en la cual labora; no obstante haberle entregado a la vendedora la cantidad de Bs. 3.000.000,00, para cancelar la mencionada hipoteca, como le fue exigido.

En ese sentido, fundamenta el incumplimiento del contrato de compraventa de fecha 13 de enero de 2004, que acompañó en original y que riela al folio 25, del expediente, y del cual se permite este Juzgador transcribir -in extenso- a los fines de formar su criterio respecto al delatado incumplimiento. De lo que se tiene:

(Sic) “…POR MEDIO DEL PRESENTE ACTO LA CIUDADANA: YARITZA MORILLO G CI: V-11.668.165, HACE ENTREGA A LA CIUDADANA: D.J.V.T., CI: V-5.520.799, PROPIETARIA DEL INMUEBLE UBICADO EN EL BLOQUE 12, PISO 6, APTO 06-05, SECTOR LAS CASITAS, LOS MANGOS PARROQUIA LA VEGA. LA CANTIDAD DE TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000,00), POR MEDIO DE UN CHEQUE DE GERENCIA POR LA CANTIDAD DE UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (1.500.000,00), CORRESPONDIENTE A LA ENTIDAD BANCARIA MERCANTIL, IDENTIFICADO CON EL NÚMERO: 79076780 DE FECHA:12/01/04 Y LA CANTIDAD DE UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES EN EFECTIVO (1.500.000,00), EL CUAL SERVIRA COMO ADELANTO POR CONCEPTO DE LA VENTA DEL REFERIDO INMUEBLE, DICHA VENTA SE EJECUTARÁ POR LA CANTIDAD DE DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (18.000.000,00) POR LO QUE EL MONTO RESTANTE SERÁ CANCELADO ATRAVES DE UN CREDITO HIPOTECARIO EL CUAL SERÁ CONCEDIDO POR LA FUNDACIÓN SOCIAL PARA LA ASISTENCIA DE LA POLICIA METROPOLITANA (FUNDAPOL). ACTO QUE SE REALIZA A LOS TRECE DÍAS DEL MES DE ENERO DE 2004…” (Fin de la cita textual).

Ahora bien, la existencia del medio probatorio, antes transcrito, fue debidamente admitido por las partes intervinientes en este proceso, razón esta suficiente para tenerlo como válido en los términos establecidos en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

De su contenido, se desprende que la actora reconvenida hizo entrega formal a la demandada reconviniente de la cantidad de Bs. 3.000.000,00, que valdría como “…ADELANTO POR CONCEPTO DE LA VENTA DEL REFERIDO INMUEBLE, DICHA VENTA SE EJECUTARÁ POR LA CANTIDAD DE DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (18.000.000,00)…”, y el monto restante, es decir, la cantidad de Bs. 15.000.000,00, debía ser cancelado “…ATRAVES DE UN CREDITO HIPOTECARIO EL CUAL SERÁ CONCEDIDO POR LA FUNDACIÓN SOCIAL PARA LA ASISTENCIA DE LA POLICIA METROPOLITANA (FUNDAPOL)…”.

Obsérvese pues, que de ninguna parte del documento de compraventa de fecha 13 de enero de 2004, se desprende, como lo sostiene la actora reconvenida, que la ciudadana D.J.V.T., estaba obligada a liberar el apartamento por ella dado en venta, así como, que ese dinero (Bs. 3.000.000,00), entregado como adelanto por concepto de la venta, lo debía utilizar para cancelar la referida hipoteca. Siendo esto así, debe desestimarse tales aseveraciones por resultar inciertas. Así se declara.

Tampoco se desprende de la prueba bajo análisis (Contrato de fecha 13 de enero de 2004), que la vendedora se haya obligado a elaborar y presentarle el documento definitivo de venta para su debida protocolización a la compradora, como ésta última lo alega. Por lo que debe declararse incierto el referido argumento. Así se declara.

Ahora bien, siendo lo cierto que el saldo deudor debía ser pagado por la compradora a través de un crédito hipotecario el cual le sería concedido por la Fundación Social para la Asistencia de la Policía Metropolitana (FUNDAPOL), se debe establecer ahora si ésta (Actora-compradora) cumplió con su obligación de gestionar el referido crédito por ante la Institución mencionada.

En la oportunidad en que tuvo lugar la contestación a la demanda reconvencional aquí propuesta, la representación judicial de la parte actora reconvenida, como parte de su argumentación, esgrimió que era incierto que su poderdante M.M.G., no haya realizado las diligencias pertinentes por ante FUNDAPOL para la obtención del préstamo hipotecario, muy por el contrario, insistieron que ella sí diligenció su préstamo hipotecario por ante ese Instituto, lo cual probarían en su debida oportunidad.

Así, se observa que del contenido del escrito de pruebas presentado por los abogados de la actora reconvenida, éstos alegan promover una supuesta carta de Notificación de fecha 09 de diciembre de 2003, enviada a su mandante, en donde FUNDAPOL le exige presentar los recaudos, para el estudio de la tramitación de su crédito, así como alegan promover otra supuesta constancia otorgada por FUNDAPOL, a su poderdante, en fecha 20 de junio de 2005, en donde le informan que se encuentra vigente la tramitación de su crédito hipotecario, por Bs. 15.000.000,00; sin embargo, tal y como lo estableciera la juzgadora a-quo en la oportunidad en que procedió a dictar su sentencia definitiva, no constaba en el expediente que esas comunicaciones a la que hacen alusión se encontrasen anexadas al escrito de pruebas, ni estaban insertas en la totalidad de las actas procesales del expediente.

En otras palabras, no fue debidamente probado en la oportunidad legal establecido para ello, el alegato objeto de estudio, por cuanto sólo se limitó a promover una certificación de gravámenes -del inmueble objeto de litis- expedida por el Registrador Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, Distrito Capital, así como una liberación de Cláusula Opcional de fecha 24 de mayo de 2001, expedida por el INAVI y unos certificados de solvencia emanados de la Alcaldía de Caracas, todos a nombre de la ciudadana D.J.V.T. (Demandada reconviniente), las cuales, por sí solas, no hacen pruebas tendentes a demostrar las presuntas gestiones realizadas a obtener un crédito hipotecario. Máxime cuando del contenido de éstas pruebas se desprende que fueron expedidas a la ciudadana D.V.T., por lo que bien podría presumirse que fue ésta ciudadana la que gestionó su emisión.

No obstante, debe advertirse que en la oportunidad fijada por este Tribunal de Alzada para que tuviera lugar el acto de informes, comparecieron los representantes judiciales de la parte actora reconvenida e hicieron uso de ese derecho consignando el respectivo escrito, junto al cual, fueron acompañados en originales las comunicaciones arriba denotadas, pero, sin embargo, al corresponderse las mismas con unas pruebas documentales que emanan de una Fundación (Fundación para la Asistencia Social de la Policía Metropolitana FUNDAPOL), creada con un objeto social, lo cual es en el derecho patrio, de carácter privado (Art.19.3º y 20.C.P.C.), su valor probatorio se ve disminuido al valor probatorio que debe de otorgársele a los documentos de carácter privado, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, forzosamente, no puede ser admitido como medio probatorio en este Tribunal de Alzada, y así se declara.

Siendo en consecuencia, que en el presente caso no fue debidamente demostrado que la ciudadana M.M.G., haya realizado las diligencias pertinentes por ante FUNDAPOL para la obtención del préstamo hipotecario, quedando así materializado el incumplimiento respecto a la obligación que adquiriera en el contrato de opción de compraventa de fecha 13 de enero de 2004. Así se declara.

Asimismo, se observa que la actora reconvenida alega que no pagó el monto adeudado (Bs. 15.000.000,00) ya que no le fue entregado el préstamo hipotecario por FUNDAPOL, debido a que el inmueble (Apartamento), se encontraba gravado con una hipoteca de primer grado a favor Hildegart Bustamante, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-2.942.244; documento el cual consta en el expediente, y cuyo hecho se encuentra reconocido por la demandada reconviniente de autos, por lo que se aprecia a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

Este hecho (Hipoteca del inmueble) –a decir de la actora reconvenida- impidió que FUNDAPOL le entregara el crédito hipotecario para honrar el pago de la deuda que mantenía con la demandada reconviniente, pero es el caso, como ya se dijo antes, de ninguna parte del documento de compraventa de fecha 13 de enero de 2004, se desprende, como lo sostiene la actora reconvenida, que la ciudadana D.J.V.T., estaba obligada a liberar el apartamento por ella dado en venta, así como, que el dinero allí entregado (Bs. 3.000.000,00), como adelanto por concepto de la venta, lo debía utilizar para cancelar la referida hipoteca.

Siendo esto así, no pudo haber incumplimiento por parte de la demandada reconviniente, puesto que ésta última, en caso de haber pagado la compradora-actora el monto adeudado, ha podido proceder a cancelar la hipoteca y obtener la liberación del bien en la misma oportunidad en que tuviera lugar la firma del contrato definitivo de venta; situación ésta que resulta perfectamente posible en derecho. Así se declara.

Así, en reiteradas oportunidades ha señalado quien suscribe el presente fallo, que cuando dos personas se comprometen recíprocamente, cada una de ellas en cierta forma sólo consiente el acto de una manera condicional; se compromete porque la otra a su vez también se obliga con ella. Por tanto, la reciprocidad de las obligaciones implica necesariamente la de las prestaciones, y en virtud de esta idea se llega al sistema de la ejecución simultánea (trait pour trait) o de la exceptio non adimpleti contratus.

En este contexto, conviene observar lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil, que dispone: (Sic) “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Fin de la cita textual).

Con vista a la normativa citada, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de la ciudadana M.M.G., de la obligación que adquirió en el documento de compraventa de fecha 13 de enero de 2004, y siendo además, que ésta no logró probar en la oportunidad legal establecida para ello que haya gestionado el crédito hipotecario ante FUNDAPOL, como estaba obligada para lograr adquirir el apartamento que le fuera ofertado a través del referido contrato, es por lo que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato debe ser declarada IMPROCEDENTE, como en su oportunidad lo hiciera el juzgado de la primera instancia, por lo que será confirmada en cuanto a la improcedencia de ésta acción, la mencionada sentencia. Así se declara.

-V-

En cuanto a la mutua petición propuesta por la ciudadana D.J.V.T., y que persigue la resolución del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 13 de enero de 2004, en virtud de no haber cumplido la actora compradora con su obligación de pagar el saldo deudor (Bs. 15.000.000,00; estima este Juzgador señalar lo siguiente:

La acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo “el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”; siendo el principio fundamental de los contratos el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES.

Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De cuyo articulado base, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

d).- Debe ser declarada sin lugar a dudas por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la acción resolutoria es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

De ahí que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.

Explanados por esta Superioridad los criterios generales referentes a la acción resolutoria, para decidir la aquí propuesta, se tiene:

En la presente causa, tal y como se dijo en precedencia, quedó demostrado el incumplimiento por parte de la actora reconvenida del contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 13 de enero de 2004, toda vez que ésta no logró probar en la oportunidad legal establecida para ello que haya gestionado el crédito hipotecario ante FUNDAPOL, como estaba obligada para lograr adquirir el apartamento que le fuera ofertado a través del referido contrato, así como tampoco pagó el monto adeudado (Bs. 15.000.000). Por tal razón, debe declararse forzosamente la resolución del contrato de compraventa de fecha 13 de enero de 2004, como acertadamente lo estableciera el tribunal de la primera instancia en su fallo recurrido en apelación. Así se declara.

Con relación a la solicitud que hiciera la representación judicial de la parte demandada reconviniente, y referida a que se declare que su representada tiene derecho a retener por concepto de daños y perjuicios causados por la demora en la referida negociación, lo entregado por concepto de “arras” que asciende a la cantidad de Bs. 3.000.000,00; se observa:

Del contenido del contrato de opción de compraventa suscrito por las partes en fecha 13 de enero de 2004, se evidencia, como ha quedado expuesto, que “…LA CIUDADANA: YARITZA MORILLO G CI: V-11.668.165, HACE ENTREGA A LA CIUDADANA: D.J. VARGAS TORRES…” (…) “…LA CANTIDAD DE TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000,00), POR MEDIO DE UN CHEQUE DE GERENCIA POR LA CANTIDAD DE UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (1.500.000,00), CORRESPONDIENTE A LA ENTIDAD BANCARIA MERCANTIL, IDENTIFICADO CON EL NÚMERO: 79076780 DE FECHA: 12/01/04 Y LA CANTIDAD DE UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES EN EFECTIVO (1.500.000,00), EL CUAL SERVIRA COMO ADELANTO POR CONCEPTO DE LA VENTA DEL REFERIDO INMUEBLE…” (Negrillas de este Juzgado Superior). Por tanto, siendo que la cantidad entregada por la actora-compradora fue por adelanto a la venta del inmueble objeto de litis, mal podría acordarse la retención de cantidad alguna por concepto de “arras”, ya que las mismas nunca fueron pactadas, y así se declara.

Siendo que en el presente fallo también fue declarada sin lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato propuesta, y parcialmente con lugar la demanda reconvencional, por razones similares a las expresadas en la sentencia proferida por el Juzgado a-quo en fecha 23 de mayo de 2006, con lo cual queda desestimada la apelación que contra ésta se opuso, lo procedente en este caso es confirmar la referida decisión como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente sentencia. Así se declara.

-XI-

-DISPOSITIVO-

Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 04 de agosto de 2006, por el abogado A.R., co-apoderado de la parte actora reconvenida, contra la sentencia dictada en fecha 23 de mayo de 2006, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas En consecuencia, SE CONFIRMA EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES la referida sentencia de fecha 23/05/2006, parcialmente transcrita en el Capítulo II del presente fallo; la cual cursa a los folios 98 al 107, del expediente.

SEGUNDO

De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso de apelación a la parte apelante.

TERCERO

Se hace saber a las partes que la presente decisión es dictada dentro del lapso legal establecido en la sentencia dictada por este Juzgado Superior en fecha 24 de noviembre de 2006; la cual cursa a los folios 179 y 180, del presente expediente.

-XII-

-PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los veintiséis (26) días del mes de marzo del año dos mil siete (2007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

C.D.A..

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

En la misma fecha, siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25:p.m.), se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. N.B.J..

EXP. Nº 7881.

CDA/NBJ/Ernesto.

UNA (01) PIEZA; 19 PÁGS