Decisión nº PJ0102010000345 de Juzgado Decimo de Municipio de Caracas, de 4 de Octubre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, cuatro (04) de octubre de dos mil diez (2010)

200º y 151º

ASUNTO N° AP31-V-2008-000142.

VISTOS

CON SUS ANTECEDENTES.

Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta.

-I-

-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

-PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana M.Y.G.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la Cédula de Identidad N° 10.812.360. Representada en la causa por los abogados C.L.P.G., S.M.L. y Julynes H.A., venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N°s 86.686, 63.990 y 66.578 respectivamente, conforme se evidencia para el primero de los nombrados de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública 25 del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de Agosto de 2007, anotado bajo el N° 47, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones respectivos y cursante a los folios 10 al 12 del expediente y sustitución de poder de fecha 01 de Octubre de 2010, cursante a los folios 145 al 147 del expediente.

-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ASOCIACIÓN CIVIL LA MARINA, inscrita en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Diciembre del 1.996, bajo el Nº 29, Tomo 45, Protocolo Primero. Representada por Defensor Judicial, Abogado D.G.E.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 70.743.

-II-

-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-

Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Resolución de Contrato de Opción Compra-venta incoara la ciudadana M.Y.G.C. en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL LA MARINA, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.

En efecto, mediante escrito presentado en fecha 22 de enero de 2008, la parte actora incoó la pretensión de marras, argumentando, en síntesis:

1. - Que mediante documento otorgado en fecha 20 de mayo de 2004, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 21, Tomo 75, suscribió con la demandada, un contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las Letras y Números “B” raya SEIS raya “C” (N°B-6-C), ubicado en la planta o piso seis (N°6), del edificio ”B”, que forma parte integrante del Conjunto Residencial LA MARINA, tiene una superficie aproximada de Cuarenta y Seis Metros Cuadrados con Catorce Centímetro Cuadrados (46,14 Mts2), le corresponde un puesto de estacionamiento, situado en la planta Nivel Sótano del edificio, el cual forma un todo indivisible con el apartamento, el porcentaje de condominio, linderos, medidas y demás especificaciones particulares del apartamento serían determinadas en el documento de compra-venta definitivo.

2. - Que en la cláusula tercera del contrato de compra-venta se estableció un término de hasta sesenta (60) días para la opción de compra, contados a partir de la entrega del documento de condominio del conjunto residencial la Marina, debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro Público Competente.

3. - Que en la cláusula Cuarta se estableció que de ejercerse la opción de compra-venta del inmueble descrito, el respectivo documento público deberá protocolizarse dentro de un plazo máximo de cinco (05) días siguientes contados a partir de la fecha en que se introduzca dicho instrumento en la oficina Subalterna de Registro Público respectivo, acto que debía ser notificado con suficiente antelación a los compradores.

4. - Que en la cláusula Quinta se pactó como precio definitivo en venta para el inmueble, la suma de Cuarenta y Seis Mil Bolívares Fuertes (46.000,00 BSf.), que la parte actora pagaría de la siguiente manera: la suma de Veintiún Mil Bolívares Fuertes (21.000,00 Bsf.), por concepto de Cuota inicial, discriminada así: Dieciséis Mil Bolívares Fuertes (16.000,00 Bs.), que pago la actora mediante cheque de gerencia N° 00357257 de fecha 17 de mayo de 2004, del Banco Plaza, a favor de la ciudadana M.R., y la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 Bs.), que también pago la parte actora en la fecha de la firma de opción de compra-venta, esto es el 20 de mayo de 2004, por concepto de complemento de la cuota inicial y por gastos operacionales. El saldo del precio definitivo, quedó en la suma de Veinticinco Mil Bolívares (25.000,00 Bs.), que serían pagados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.

5. - Que en la cláusula séptima, se estableció que si por cualquier causa imputable a los Compradores no se efectuase la operación de compre-venta definitiva, dentro del lapso que se fijó en la cláusula Cuarta de la cantidad de Veintiún Mil Bolívares Fuertes (21.000,00 Bsf.), entregado como inicial, el 25% de esa suma, es decir Cinco Mil Doscientos Bolívares Fuertes (5.200,00 Bsf.), quedará en beneficio de la vendedora por concepto de cláusula penal por indemnización de los daños y perjuicios causados, y en caso que la operación de compra-venta no se efectúe dentro del mismo plazo por causa imputable a la vendedora, ésta deberá reintegrarle a los compradores la misma cantidad de Veintiún Mil Bolívares Fuertes (21.000,00 Bs.), recibida en la opción de compra, además deberá reintegrarle todas y cada una de las cantidades de dinero correspondientes al saldo del precio de compra-venta y entregarle adicionalmente la suma de un 25%, esto es la suma de Cinco Mil Doscientos Bolívares Fuertes (5.200,00 Bsf.), por el mismo concepto de cláusula penal por daños y perjuicios causados, cuyo pago y reintegro debió suceder dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha del evento o incumplimiento que haya dado lugar a la resolución del contrato }, no estando obligadas las partes a demostrar los daños y perjuicios causados.

6. - que la demandada ha incumplido con lo establecido en la cláusula Cuarta del contrato de compra-venta, por cuanto a pesar de los múltiples requerimiento extrajudiciales que le fueron hecho por la parte actora no han realizado ningún tramite para el otorgamiento del contrato definitivo de compra, como por ejemplo, notificar a los compradores.

6. - Que en virtud del incumplimiento por parte de la vendedora de no otorgar el documento definitivo de compra-venta, procede a demandar por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta a lo convenido, a la Asociación Civil La Marina, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: A.- La Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta; B.- a reintegrar las cantidades de dinero recibidas en el contrato de marras a saber: la suma de Dieciséis Mil Bolívares Fuertes (16.000,00 Bsf.), que pago la parte actora mediante cheque de gerencia N° 00357257 de fecha 17 de mayo de 2004, del Banco Plaza, a favor de la ciudadana M.R., y la suma de Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 BSf.), que también pago la parte actora en la fecha de la firma de opción de compra-venta, el día 20 de mayo de 2004, por concepto de complemento de la cuota inicial y por los gastos operacionales. C.- En pagar consecuencialmente por concepto de daños y perjuicios la cantidad correspondiente al saldo del precio de compra-venta definitivo, la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (25.000,00 Bs.), y adicionalmente un 25% de la suma recibida en la opción es decir la suma de Cinco Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (5.250,00 Bsf.), por el mismo concepto de la cláusula penal por daños y perjuicios causados. D.- Que al momento de dictarse sentencia que ponga fin a este juicio, se realice la corrección monetaria o indización de las cantidades reclamadas y condenadas a pagar, todo ello por efecto de la depreciación evidente de nuestro signo monetario conforme lo indica los índices inflacionarios emanados del Banco Central de Venezuela y C.- En pagar las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios de abogados correspondientes.

7. - Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos, 1159, 1160, 1161, 1167, 1264, del Código Civil, estimándola en la suma de Cincuenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (51.250,00 Bs.). (Folios 02 al 09).

   -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

   Por su parte la parte demandada, representada por el Defensor Judicial designado al efecto, mediante escrito de fecha 01 de junio de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendido, argumentando en su defensa, grosso modo, lo siguiente:

1. - negó rechazó y contradijo que su representada hubiere incumplido con el contenido en la cláusula Cuarta del Contrato de opción de Compra-Venta, suscrito por ante la Notaria Décima Séptima del Municipio Libertador, en fecha 20 de mayo de 2004, anotado bajo el N° 21, Tomo 7, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esa Notaría.

2. - Negó, rechazó y contradijo que su representada, deba reintegrar a la parte actora como consecuencia del presunto incumplimiento aludido por ellos, las siguientes cantidades de dinero, a saber: A.- La cantidad de Dieciséis Mil Bolívares Fuertes (16.000,00 Bsf.), cancelado por los demandantes mediante cheque de Gerencia N° 00357257, de fecha 17 de mayo d e2004, girado contra el Banca Plaza, a la orden de la ciudadana M.R.; B.- La cantidad de Cinco Mil Bolívares Fuertes (5.000,00 Bsf.), cancelados por la parte actora en la oportunidad en la cual se suscribió la opción de Compra-Venta entre las partes el día 20 de mayo de 2004.

3. - Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagar a la parte actora por concepto de presuntos daños y perjuicios causados la cantidad correspondiente al saldo del precio de compra-venta definitivo la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (25.000,00 Bsf.), adicionalmente a ello, un monto equivalente al 25% de la suma de dinero recibida en la opción, vale decir, la cantidad de Cinco Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (5.250,00 Bsf.), cuyas cantidades alega la parte actora fueron previamente determinadas por las partes contratantes en la opción de compra-venta.

4. - Negó, rechazó y contradijo que su representada deba cancelar a la parte actora al momento que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio cantidad de dinero alguna por concepto de corrección monetaria indexación judicial reclamada.

5. - Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda en la cantidad de Cincuenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (51.250,00 Bsf.).

6. - Negó, rechazó y contradijo que su representada deba cancelar a la parte actora cantidad de dinero alguna correspondiente a las costas, costos y honorarios profesionales de abogados que se generen en ocasión del presente juicio.

   En éstos términos quedó planteada la controversia

   -III-

   -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:

   -PUNTO PREVIO-

   -DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA DE LA PRTENSIÓN-

   En su escrito de contestación a la pretensión de fecha 1° de Junio de 2010, el defensor judicial de la parte demandada, procedió, en nombre y representación de su defendido, a impugnar la cuantía estimada por la actora en su libelo de demanda.

   La referida impugnación la realizó, alegando textualmente:

   (SIC)”…Niego, rechazo y contradigo el valor de la presente demanda, el cual fue estimado por los demandantes, vale decir, la cantidad de Cincuenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.f. 51.250,00), tal y como lo señala expresamente la parte actora en su libelo de demanda que cursa inserto en autos del presente expediente…”. (Fin de la cita textual). (Folio 128).

   Resultando indispensable a los fines de dilucidar la impugnación de cuantía planteada, dejar plasmado lo siguiente:

   Dispone el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, a saber:

   ARTICULO 38.- Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva.

   Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”

   Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo de la demanda no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa y además el demandante deberá probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin de que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación.

   Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas.

   En este sentido este Juzgado para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía planteada, hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, publicada en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” P.T., Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la que se estableció:

   (SIC)”…“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento así:

   3. Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

   En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

   En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

   Con respecto a ésta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

   Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

   Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera. (Negrillas del Tribunal).

   Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. L.I.Z., recaída en el expediente N° 2000-1180, sentencia N° 00580, en la que se dejó sentado:

   (SIC)”…En éste supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación…

   …En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación…

   …Con respecto a ésta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía…

   …No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”..

   …Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”. Así se reitera.

   De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de impugnar la cuantía estimada por el actor, alegar y probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía), so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.

   A tal efecto y en vista a las consideraciones anteriores, se evidencia que el defensor judicial de la parte demandada, al momento de impugnar la estimación de la cuantía efectuada por la parte actora en su libelo de demanda, en modo alguno cumplió con su carga procesal de alegar y probar la insuficiencia o exageración de la cuantía estimada, limitándose únicamente a su impugnación sin adicionar algún otro elemento que permita dilucidar si se está ante una cuantía exigua o exagerada, por lo que la impugnación así efectuada se declara Sin Lugar, quedando en consecuencia como cuantía de la pretensión, la estimada en el libelo de demanda en la suma de Cincuenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares exactos (Bs.f. 51.250,00).

   -ANALISIS Y DECISIÓN DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA-

   Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la pretensión de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.

   Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.

   Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

   De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:

   a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.

   b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.

   c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,

   d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.

   Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

   De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.

   Por otro lado, el artículo 1.354 del Código Civil, señala en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente:

   Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita).

   Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

   Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita).

   Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.

   Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente.

   Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.

   La carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Así las cosas, vistos los argumentos de las partes debe tenerse en consideración que el contrato de opción es en definitiva un contrato de oferta irrevocable, en el que las partes buscan establecer o garantizar por un margen o no de tiempo (plazo) que la oferta (promitente) se mantenga, de manera que el optante pueda dentro de éste, cumplir con los términos pactados para llegar al ulterior contrato, que en el caso de autos, lo constituiría el contrato definitivo de venta de traslación de la propiedad.

   Por ello se habla, que en los contratos de opción, la voluntad del optante es la que hace depender el nacimiento del contrato, pues es en definitiva quien debe cumplir con las condiciones pactadas dentro del plazo de la oferta, que se presenta como irrevocable para el promitente, quien en definitiva, deberá esperar que éste fenezca (plazo) para disponer de la cosa y ofrecerla en venta o cualquier otro tipo de negociación a otra persona.

   Tal argumentación la comparte el autor M.R.F., cuando en su obra “El Contrato de Opción”, al tocar el tema que nos ocupa, explica:

   (SIC)”…Se parte del principio de que el contrato de opción tiene por objeto una oferta irrevocable. Oferta irrevocable que, indiscutiblemente, liga al promitente frente al optante. Entonces, sería fácil deducir que la obligación del promitente es mantener frente al optante su oferta irrevocable. Pero toda obligación tiene por característica que el puede ser incumplida por el deudor. No es concebible, en otras palabras, una obligación que no pueda ser incumplida. Así las cosas, mal podría decirse que la obligación del promitente es mantener su oferta, ya que la misma ley establece el principio de que la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…

   …Entonces ¿Cuál sería la obligación esencial del promitente? La solución no puede ser otra que la de afirmar que el promitente, principalmente, tiene una obligación de no hacer. Básicamente, tiene la obligación de no disponer del derecho que será objeto del contrato ulterior. Esta obligación si puede ser incumplida por el deudor, y en caso de culpa, este incumplimiento generará responsabilidad civil. En el contrato de opción de compra, por ejemplo, es el hecho de que el promitente venda el bien a un tercero, vigente el contrato de opción, lo que constituye su incumplimiento…

   …El promitente puede haber concedido la opción gratuitamente, pero también ha podido conceder la opción a cambio de un determinado sacrificio por parte del optante: una suma de dinero, ciertos bienes, etc. El premio vendrá a constituir el pago (o mejor dicho, la contraprestación) que el optante hace al promitente a cambio de lograr de éste la oferta irrevocable. El premio deberá pagarlo el optante en el momento convenido, y a falta de convenio al primer requerimiento del promitente. El premio debe pagarlo el optante independientemente de la conclusión o no del contrato ulterior, pues debe partirse de la presunción de que el premio constituye la contraprestación del optante frente a la obligación del promitente de no disponer del derecho al cual se refiere el contrato de opción...

   …El contrato de opción sólo tiene por objeto una oferta irrevocable…”. (Fin de la cita textual). (Mauricio R.F.. El Contrato de Opción, 2da. Edición, Editorial Livrosca, 1998, Caracas-Venezuela, páginas 63 y 69).

   Contrato de opción que en el caso de autos, se perfeccionó en fecha 20 de Mayo de 2004, por ante la Notaria Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 21, Tomo 75, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativo del negocio jurídico pactado entre las partes, denominado como contrato de opción de compra-venta, en donde la demandada, Asociación Civil LAMARINA, se comprometió a mantenerle la oferta de venta del inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con las Letras y Números “B” raya SEIS raya “C” (N°B-6-C), ubicado en la planta o piso seis (N°6), del edificio ”B”, que forma parte integrante del Conjunto Residencial LA MARINA, tiene una superficie aproximada de Cuarenta y Seis Metros Cuadrados con Catorce Centímetro Cuadrados (46,14 Mts2), le corresponde un puesto de estacionamiento, situado en la planta Nivel Sótano del edificio, el cual forma un todo indivisible con el apartamento; a los ciudadanos M.Y.G.C. y M.V.P.D., por un plazo de sesenta (60) días, contados a partir de la entrega del documento de condominio del Conjunto Residencial LAMARINA debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente.

   En el que los optantes compradores, se comprometían a cancelar la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (25.000,00 Bs.f.) por concepto del saldo de precio del bien inmueble objeto de la opción, ya habiendo cancelado la suma de Veintiún Mil Bolívares Fuertes como cuota inicial de la venta, conforme a la cláusula QUINTA del mencionado contrato de opción, cuyo texto es el siguiente:

   (SIC)”…El precio fijado o definitivo de venta de la unidad de vivienda descrita en la Cláusula tercera del presente instrumento es la cantidad de Cuarenta y seis millones de bolívares (46.000.000,00 Bs.), que los compradores pagarán a la vendedora de la forma que se indica a continuación: 1.- Por concepto de cuota inicial la suma de Veintiún Millones de bolívares (21.000.000,00 Bs.), discriminada de la forma que se detalla a continuación: a.- la cantidad de dieciséis millones de bolívares (Bs. 16.000.000,00) mediante cheque de gerencia a favor de la ciudadana M.M., emitido por el Banco Plaza, N° 00357257 de fecha 17 de Mayo del año 2004; y b.- la suma de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) que entregan en este acto en dinero efectivo y cheques, como complemento de la cuota inicial por concepto de gastos operacionales; y 2.- El saldo del precio de compra-venta es decir la suma de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), será cancelada mediante el pago de una sola cuota el día de la protocolización del respectivo documento de adjudicación de la propiedad respecto al apartamento a que se contrae esta escritura...”. (Fin de la cita textual). (Folios Vto. 13 y 14).

   Plazo que la parte demandante aduce en su escrito libelar que la parte actora ha incumplido, pues de modo alguno, procedió dentro de la vigencia de la opción, a otorgar el documento definitivo de compra-venta según lo convenido, incumpliendo así con lo pactado y en virtud de lo cual solicitó su resolución.

   No obstante, la parte demandada (vendedora), en su escrito de contestación a la pretensión, negó, rechazó y contradijo de forma genérica, el incumplimiento alegado por la actora, sin traer al proceso conforme a los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, prueba fehaciente de su cumplimiento o en su defecto, prueba del hecho que lo eximiría de cumplir con su obligación (Fuerza mayor, hecho del príncipe, etc.), demostrándose con ello, el incumplimiento aducido en el escrito libelar, que conforme a lo previsto en el artículo 1211 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1269 eiusdem. Así se decide.

   Por lo que, al no evidenciarse el cumplimiento por parte de la demandada, al otorgamiento del titulo definitivo de venta traslativa de la propiedad de lo vendido, es concluyente por disponerlo el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil y 1264 eiusdem, que la pretensión de Resolución planteada debe ser declarada Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo, quedando Resuelto el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en fecha 20 de mayo de 2004, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 21, Tomo 75, y por ende, procedente el reintegro a la actora (optante-compradora) de la suma dada como cuota inicial, vale decir, Veintiún Mil Millones de Bolívares (21.000.000,00 Bs.), cuya equivalencia actual en virtud de la reconversión monetaria se corresponde con la suma de Veintiún Mil Bolívares (21.000,00 Bs.). Así se decide.

   De igual forma, pide la actora la activación o aplicación de la cláusula penal prevista por las partes en el contrato de opción hoy resuelto, cuyo contenido previsto en Cláusula Séptima, es el siguiente:

   (SIC)”…Si por cualquier causa imputable a los compradores no se efectuase la negociación a que este documento se refiere, dentro del plazo máximo pactado en la cláusula Cuarta este documento, de la cantidad de VEINTUN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.21.000.000,00) ENTREGADA BAJO CONCEPTO ANTE SEÑALADO EN LA CLÁUSULA Sexta de este instrumento, el veinticinco por ciento (25%), es decir la suma de cinco millones doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 5.250.000,00) quedará en beneficio de la Vendedora en concepto de Cláusula Penal por indemnización de los daños y perjuicios causados y la presente negociación quedará resuelta de pleno derecho, y en el caso que la operación de venta no se efectuare dentro del mismo plazo por causa imputable a la Vendedora, ésta deberá reintegrarle a los compradores la misma cantidad de Veintén Millones de Bolívares (Bs. 21.000.000,00) recibida como precio de la opción de compra-venta según se dispone en la Cláusula sexta de este instrumento, reintegrarle además todas y cada una de las cantidades de dinero correspondientes al saldo de precio de compra-venta; y entregarle adicionalmente, la suma de un veinticinco por ciento (25%), es decir la suma de Cinco Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 5.250.000,00) por el mismo concepto de cláusula penal por daños y perjuicios causados, cuyo pago y reintegro, deberá suceder dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha del incumplimiento o evento que haya dado lugar a la resolución del presente contrato y a la exigencia de la respectiva indemnización por daños y perjuicios. En ningún caso las partes contratantes están obligadas a demostrar cuales fueron los daños y perjuicios causados, y renuncian desde este momento a reclamar cualquier otro tipo de indemnización por ese concepto. En este mismo estado los compradores, declaran, que enterados como están que el edificio donde se encuentra el apartamento objeto de éste negociación ya se encuentran construido, éstos eximen a la vendedora a la fianza prevista indicada en el artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal…”. (Fin de la cita textual). (Folios Vto. 13 y 14).

   Por lo que habiendo el incumplimiento total y definitivo por parte de la demandada, a lo previsto en el contrato de opción de compra venta cuya resolución se decreta en éste fallo, es indiscutible que en aplicación a la cláusula antes transcrita, Condenar a la parte demandada al pago de la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (25.000,00 Bs.) por concepto del saldo del precio de compra-venta pactado, y adicionalmente un 25% de la suma recibida en la opción, es decir, la suma de Cinco Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (5.250,00 Bsf.), para un total de Treinta Mil Doscientos cincuenta Bolívares exactos (32.250,00 Bs.). Así se decide.

   Ahora bien y visto el pedimento de indexación judicial efectuado por la parte demandante en su escrito contentivo de la pretensión de Resolución incoada, y siendo que la inflación es un hecho notorio no sujeto a prueba, dada la mora (artículo 1269 del Código Civil), en que incurriera la demandada en efectuar el cumplimiento de la cláusula penal así como del plazo previsto en el contrato de opción, lo que sin duda, produjo un desequilibrio en el patrimonio de la parte actora, considera este Juzgado, a los fines de restablecer la situación jurídica in comento, proceder a condenar a la demandada al pago de la corrección monetaria de las cantidades condenadas al pago en éste fallo, para lo cual se acuerda realizar una experticia complementaria a tenor de lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, estimándose la designación de tres expertos, quienes tomaran en consideración para el cálculo de la misma, el Índice de Precios al Consumidor para la ciudad de Caracas emitidos por el Banco central de Venezuela, acaecido durante el período comprendido entre el momento de la admisión de la pretensión 29 de Enero de 2008, hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa. Así se decide.

   -DISPOSITIVO-

   En virtud de los pronunciamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:

   -PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-venta incoara la ciudadana M.Y.G.C., en contra de la ASOCIACIÓN CIVIL LA MARINA, ambas partes plenamente identificadas en el fallo.

   -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara RESUELTO el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito en fecha 20 de mayo de 2007, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 21, Tomo 75 de los libros de uatenticaciones; que tuvo por objeto un apartamento destinado a vivienda distinguido con las Letras y Números “B” raya SEIS raya “C” (N°B-6-C), ubicado en la planta o piso seis (N°6), del edificio ”B”, que forma parte integrante del Conjunto Residencial LA MARINA.

   -TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ASOCIACIÓN CIVIL LAMARINA, a cancelar a la parte actora la suma de CINCUENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (51.250,00 Bs.) por los siguientes conceptos: A.- La suma de Veintiún Mil Bolívares (21.000,00 Bs.) por concepto de reintegro de la cuota inicial del precio de venta; B.- La suma de Veinticinco Mil Bolívares (25.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios, correspondiente al saldo del precio de compra venta definitiva conforme a la cláusula penal prevista en la cláusula SÉPTIMA del contrato de opción de compra venta; y C.- La suma de Cinco Mil Bolívares (5.000,00 Bs.) por concepto del veinticinco por ciento (25%) de la suma recibida como cuota inicial.

   -CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ASOCIACION CIVIL LAMARINA, al pago de la indexación judicial de los montos dinerarios previsto en el particular Tercero de éste fallo, para lo cual se acuerda realizar una experticia complementaria a tenor de lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, estimándose la designación de tres expertos, quienes tomaran en consideración para el cálculo de la misma, el Índice de Precios al Consumidor para la ciudad de Caracas emitidos por el Banco central de Venezuela, acaecido durante el período comprendido entre el momento de la admisión de la pretensión 29 de Enero de 2008, hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.

   -QUINTO: Se CONDENA a la parte demandada al pago de las costas y costos del proceso, ello en atención a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al resultar totalmente vencida en la causa.

   -SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del plazo legal dispuesto para ello por el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

   -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

   Dada, Firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CUATRO (04) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR.

   N.G.C..

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..

   En la misma fecha, siendo las Una y Cincuenta Minutos de la Tarde (1:50 p.m), se publicó y registró la anterior decisión.

   LA SECRETARIA.

   ABG. E.C.S..