Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 11 de Julio de 2011

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano E.G.R.R., actuando en su carácter de Administrador de la parte demandada, sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”, debidamente asistido de Abogado, todos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana Y.F.L. contra la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”; 2) Ordenó a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en la parte superior de la Estación de Servicio Palmero, el cual forma parte integrante de una parcela de terreno de mayor extensión con una superficie de dos mil ochocientos metros cuadrados; 3) Declaró la cuantía de la demanda en la suma de nueve mil novecientos bolívares (Bs. 9.900,00), equivalente a la suma de doce mensualidades a razón de ochocientos veinticinco (Bs. 825,00) cada una; y 4) Condenó en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis.

Mediante auto de fecha 30 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada, ordenando la remisión de las actuaciones mediante oficio No. 5410-234-C-2010.

Recibidas las actuaciones en fecha 16 de junio de 2011, esta Alzada le dio entrada mediante auto de fecha 17 de junio de 2011, signándole el No. 11-7615 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, por lo que llegada la oportunidad para decidir, este Juzgado Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 22 de noviembre de 2010, la parte demandante asistida de Abogada, entre otras cosas alegó:

Que, es heredera de la Sucesión J.F.P., por lo tanto legítima propietaria de un inmueble constituido por un lote de terreno, ubicado en el sector denominado “Barrialito” antes Calle Real, hoy Avenida 2, Bolívar, No. 11-47, de Charallave, Municipio C.R.d.E.M., según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Urdaneta y C.R., en fecha 16 de abril de 1959, anotado bajo el No. 28, Protocolo Primero, Folio 72 al 75, Segundo Trimestre.

Que, el taller mecánico que forma parte del inmueble, fue dado en arrendamiento a la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”, según se evidencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuya duración se estableció desde el 01 de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008, renovándose desde el 01 de septiembre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2009, lo que demuestra una relación arrendaticia de dos (02) años.

Que, el segundo contrato de arrendamiento fue suscrito de manera privada, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, opuso al demandado el reconocimiento de su firma.

Que, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el 01 de septiembre de 2010 vencía la prórroga legal, por lo que le solicitó al arrendatario la desocupación del inmueble arrendado.

Que, no ha habido renovación del contrato de arrendamiento, ni se ha convertido a tiempo indeterminado, puesto que no ha recibido ningún canon de arrendamiento sino hasta el mes de agosto de 2010.

Fundamentó sus pretensiones en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.599 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concatenado con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo alegó que, en virtud de lo expuesto es por lo que demanda a la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL” por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, con el fin de que se le ordene o en su defecto sea condenado a hacer entrega material del inmueble arrendado.

Estimó la demanda en la suma de ciento noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 194.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera, sustanciara conforme a derecho, y se declarara con lugar en la definitiva la presente demanda, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, el ciudadano E.G.R.R., actuando en su carácter de Administrador de la parte demandada, sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”, debidamente asistido de Abogado, mediante escrito de fecha 04 de febrero de 2011, opuso como punto previo que la demanda debía tramitarse según lo dispuesto en el artículo 880 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que el artículo 3 ejusdem dispone que queda fuera del ámbito de aplicación de la precitada Ley, el arrendamiento de terrenos urbanos y suburbanos no edificados, siendo éste el presente caso.

Adujo asimismo que, niega, rechaza y contradice que en dicha relación arrendaticia haya operado la prórroga legal, toda vez que de la cláusula quinta del contrato se observa que el mismo se ha reconducido automáticamente por el ajuste del canon de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda en la cantidad de ciento noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 194.000,00).

Concluyó solicitando, se admitiera y declarara en la definitiva con lugar su escrito de contestación a la demanda, con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo III

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su escrito libelar, consignó:

Marcado con la letra “A”, documento de propiedad del inmueble (f. 04 al 06 del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose la propiedad de la demandante sobre el inmueble dado en arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “B”, planilla sucesoral (f. 07 al 10 del expediente). Dicha prueba es valorada por esta Juzgadora, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose la propiedad sobre el inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de agosto de 2007 (f. 11 y 12 del expediente). Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose lo ahí contenido. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte demandante, mediante escrito de fecha 15 de febrero de 2011, reprodujo el mérito probatorio de todos los argumentos y probanzas que existen en autos.

Reprodujo, invoco e hizo valer los contratos de arrendamiento suscritos con la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”. Por cuanto estos contratos ya fueron valorados anteriormente, quien decide considera repetitivo volverlos a a.Y.A.S.D.

Solicitó, se practicara la inspección judicial sobre el inmueble dado en arrendamiento, la cual fue evacuada por el Tribunal de la causa en fecha 21 de febrero de 2011, por lo que siendo emanado esta documental por un operador de justicia, facultado para que a través de su actividad sensorial, se percate y deje constancia de un estado de hecho que se pretende hacer valer en el proceso, tal y como lo expresa PARRA QUIJANO cuando dice “que la inspección judicial es la percepción misma del hecho a aprobar por el propio juez, llamado también acceso, reconocimiento o comprobación judicial”, esta Juzgadora conforme a lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, dejándose constancia entre otras cosas, de que en el inmueble arrendado se encuentra edificado un local donde funciona la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, se observa que en la oportunidad en que se llevó a cabo la inspección judicial, el Abogado asistente de la parte demandada consignó en copia simple el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 31 de agosto de 2008 (f. 36 al 39 del expediente). De este modo, esta Alzada valora dicha documental conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose lo ahí convenido por las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Junto con su escrito de contestación a la demanda, consignó marcado con la letra “A”, documento contentivo del registro del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL” (f. 22 al 27 del expediente). Esta Juzgadora valora esta prueba, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose la constitución de la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

Ahora bien, vencido el término establecido en el contrato de marras, el día 31 de Agosto de 2009, comenzó a transcurrir la prórroga legal de un (01) año, de conformidad con el artículo precedente, lo cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, siendo que durante la vigencia de ésta el contrato se considera a tiempo determinado.

Ahora bien, la parte demandada alegó que la relación arrendaticia que los une se convirtió a tiempo indeterminado de conformidad con lo previsto en el artículo 1600 del Código Civil (…)

…omissis…

De lo anteriormente transcrito, se evidencia que existen dos requisitos fundamentales para que opere la tácita reconducción de los contratos de Arrendamiento, a saber, que el arrendatario continúe en posesión de la cosa arrendada y que esta situación sea consentida por el arrendador.

Así las cosas, efectivamente se desprende de autos que al vencimiento de la prórroga de Ley, la parte demandada continúo en posesión del inmueble, configurándose de esta manera el primer requisito exigido por la norma.

Asimismo, en cuanto al segundo requerimiento de Ley, es decir, que el arrendador consienta la posesión de la cosa arrendada, se observa que dicho consentimiento se configura cuando el arrendatario cancela la pensión correspondiente al mes siguiente al vencimiento de la prórroga legal, lo cual no quedó demostrado en el transcurso del proceso.

…omissis…

Así las cosas, en vista de que la relación contractual que une a las partes, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es decir, con fecha cierta de inicio y de culminación, como ya se indicó, y en virtud que no fue demostrado en el transcurso el proceso que, la parte arrendadora haya consentido en que el arrendatario continúe en posesión del inmueble, el Tribunal considera que no están llenos los extremos de ley para que se configure la tácita reconducción, por lo que, en atención al ut supra artículo 39 y vencida como se encuentra la prórroga legal, es forzoso para quien aquí decide, declarar que la presente acción por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de Término debe prosperar en derecho, y así se decide.

(Fin de la cita)

Capítulo V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana Y.F.L. contra la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”; 2) Ordenó a la parte demandada hacer entrega a la parte actora de un inmueble constituido por un lote de terreno ubicado en la parte superior de la Estación de Servicio Palmero, el cual forma parte integrante de una parcela de terreno de mayor extensión con una superficie de dos mil ochocientos metros cuadrados; 3) Declaró la cuantía de la demanda en la suma de nueve mil novecientos bolívares (Bs. 9.900,00), equivalente a la suma de doce mensualidades a razón de ochocientos veinticinco (Bs. 825,00) cada una; y 4) Condenó en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la litis.

Ahora bien, de los términos expuestos en el escrito libelar, se desprende que la ciudadana Y.F.L. demanda a la sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”, por el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de agosto de 2008, en virtud del vencimiento del término de la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin que el arrendatario hiciera entrega del inmueble arrendado.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, adujó que la presente demanda no debió haberse tramitado según lo previsto en el artículo 880 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se estableció como objeto del mismo, un lote de terreno sin mencionarse que hubiese local alguno, por lo que considera que se estaría en presencia de lo dispuesto en el literal a) del artículo 3 ejusdem.

En este sentido, quien aquí decide observa de la revisión de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 31 de agosto de 2007 (Ver f. 11 y 12 del expediente), en el cual en su cláusula quinta establecieron que tendría una duración de un (01) año, contado a partir del 01 de septiembre de 2007 hasta el 31 de agosto de 2008; renovándose el mismo mediante contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de agosto de 2008 (Ver f. 36 al 38 del expediente), en el cual se estableció que sería igualmente de un (01) año, contado a partir del 01 de septiembre de 2008 hasta el 31 de agosto de 2009; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia de dos (02) años, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el último contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

De este modo, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, se observa que riela del folio 36 al 38 del presente expediente el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en el cual en su cláusula primera se señala que el inmueble arrendado está constituido por “(…) un lote de terreno, ubicado en la parte superior de la Estación de Servicio Palmero, reservándose el resto de la parcela de terreno que tiene una superficie de Dos Mil Ochocientos Metros Cuadrados (2.800 Mts2) aproximadamente, situado en el sector denominado “Barrialito” antes Calle Real, hoy Avenida 2, B.d.C., Municipio C.R.d.E.M. (…)”; sin embargo, no se evidencia que se haya indicado que no hubiese edificación alguna, por lo que abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora promovió la inspección judicial sobre el inmueble arrendado.

Así pues, mediante acta levantada en fecha 21 de febrero de 2011, el Juzgado de Municipio del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave, llevó a cabo la inspección judicial sobre el mencionado inmueble, dejándose constancia de lo siguiente: “(…) Primero: Se deja constancia que se observa un local inmueble en el cual funciona como taller mecánico, el cual se encuentra dividido en: un área que se ve identificado con una publicidad que dice “Electroauto-Radiadores, un area (sic) que funciona como resguardo de herramientas y oficina, un área techada que funciona como estacionamiento, igualmente se observa en el area (sic) objeto de inspección, en el area (sic) del fondo, naves de lavado y engrase (cuatro). En la parte de atrás se observa un taller de herrería. Segundo: Se deja constancia que se observan nueve (09) vehículos automotores en reparación, herramientas varias las cuales se utilizan para reparaciones, en el área de las naves de lavado y engrase se observa un camion (sic) 350 y un trailer. Tercero: Se deja constancia que se observa que los techos de zinc se encuentran en aparente estado de conservación y las paredes, en el piso se observa manchado de grasa y aceite por el trabajo que se realiza. (…)”

Por lo tanto, en virtud de que en la inspección judicial evacuada por el Tribunal de la causa se dejó constancia de que en el inmueble arrendado se encuentra edificado un local, el cual funciona como taller mecánico, es por lo que el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO no se encuentra excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quedando claramente evidenciado que el bien inmueble objeto de la demanda es un lote de terreno edificado, como se desprende de la lectura del acta cursante del folio 31 al 35 del expediente; sobre el cual efectivamente existe una relación arrendaticia, por lo que considera esta Juzgadora que la acción intentada fue admitida y sustanciada correctamente por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en atención a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en cuanto a la duración del contrato para establecer el momento en que comienza a computarse la correspondiente prórroga legal, es menester observar lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 31 de agosto de 2008, el cual reza:

(…) El presente contrato tendrá una duración de un (01) año, considerándose vigente desde el día Primero (1°) de Septiembre de Dos Mil Ocho (2.008), hasta el día Treinta y Uno (31) de Agosto de Dos Mil Nueve (2.009) (…)

De este modo, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la precitada cláusula quinta, evidenciándose del contenido de ésta el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuyo cumplimiento se demanda.

Siendo así, al vencimiento del contrato, esto es al 31 de agosto de 2009, el arrendatario podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Artículo 38

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(Subrayado y negrilla de este Tribunal)

De allí pues, que en virtud de lo anteriormente transcrito le correspondía al arrendatario sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”, un lapso máximo de un (01) año de prórroga legal, la cual comenzó a transcurrir en fecha 01 de septiembre de 2009 y vencía el 31 de agosto de 2010.

De este modo, y demostrado como ha quedado en el caso sub examine que, el arrendatario sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL” gozó de su derecho a la prórroga legal una vez finalizado el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de agosto de 2008, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal b) de la Ley que rige la materia, cuyo lapso venció el 31 de agosto de 2010; es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, su incumplimiento contractual en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal; motivo por el cual, se declara sin lugar el recurso ejercido por la parte demandada, sociedad mercantil “TALLER MECANICO DEKRA 2005 SRL”; y en consecuencia, se confirma bajo las consideraciones esgrimidas en la presente motiva, la sentencia dictada en fecha 29 de marzo de 2011, por el Juzgado de Municipio del Municipio C.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Charallave. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VI

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: