Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 20 de Noviembre de 2008

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS

VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

PARTES:

DEMANDANTE: J.A.G. y R.Y.D.A.

DEMANDADO: J.M.M.M.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE: 1305.

SENTENCIA DEFINITIVA

Se recibe del Juzgado distribuidor de los Municipios Valencia, Libertador Los Guayos, Naguanagua y San D.d.l.C.J.d.E.C., escrito de demanda presentado por los ciudadanos J.A.G.R. y R.Y.D.A., debidamente asistidos por la abogado G.C.R., inscrita en el IPSA bajo el N° 122.138, contra el ciudadano J.M.M.M., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 16.786.397, por DESALOJO. Manifiesta en su escrito de libelo la parte demandante que se estableció un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con un canon de arrendamiento de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.450.000), actualmente CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 450,00). --------------------------------------------------

Así mismo demando al ciudadano J.M.M.M., antes identificado, para que conviniera o en su defecto fuera condenado por el Tribunal a lo siguiente: 1) En el desalojo del inmueble libre de bienes y personas; 2) Al pago de indexación utilizando para ello los índices de Inflación, según los informes mensuales del Banco Central de Venezuela. --------------------

Se le dio entrada en fecha 18 de Abril de 2008, y se admitió en fecha 28 de Abril de 2008, conforme al procedimiento breve, ordenándose la citación del demandado. En fecha 14 de Abril de 2008, la parte demandante libro la compulsa respectiva a fin de practicar la citación del demandado--------------------

En fecha 27 de Mayo de dos mil ocho, compareció el Alguacil del Tribunal consignando recibo de citación debidamente firmado por el demandado J.M.M.M. ------------------------------------------------------------------

El ciudadano J.M.M.M. asistido por el abogado A.J.P.R., en fecha 30 de Mayo de 2008, presentó escrito contentivo de

Cuestiones Previas, Contestación a la demanda, Reconvención y llamado a un tercero, acompañado de recaudos. En la misma fecha 30-05-2008, se agregó escrito y recaudos presentados presentados. ---------------------------------------------

El Tribunal en fecha 18 de Junio de 2008, declaró inadmisible la reconvención propuesta en la presente causa, admitió el llamado a tercero, ordenando la citación de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA S.C. C.A., en la persona de cualesquiera de sus representantes legales, ciudadanas A.M.d.G. y/o A.G.M.. Y ordenó la notificación de las partes. ---------------------------------------------------------

En fecha 10 de Julio de dos mil ocho, el Alguacil dejo constancia que hizo entrega de las boletas de notificación de los ciudadanos R.I.D.A., J.A.G.R. y el ciudadano J.M.M.M.. ------------------------------------------

En la misma fecha 10 de Julio de dos mil ocho el alguacil consigno recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana A.M.D.G. en su carácter de representante de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA S.C. C.A.----------------------------------------------------

El ciudadano J.M.M.M. asistido por el abogado A.J.P.R., en fecha 11 de Julio de 2008, presentó escrito de pruebas, acompañado de recaudos. En la misma fecha se agregó.

En fecha 15 de Julio de 2008, la ciudadana A.C.G.M. en su carácter de Gerente y representante de la empresa ADMINISTRADORA S.C. C.A., asistida por la abogado G.Y.D.S.B., presentó escrito contentivo de contestación a Tercera, acompañado de recaudos. En la misma fecha se agregó. -----------------

El ciudadano J.M.M.M. asistido por el abogado A.J.P.R., presento escrito de pruebas, en fecha 25 de Julio de 2008, acompañado de recaudos. En la misma fecha el Tribunal agregó y admitió escrito de pruebas, y fijo el Cuarto día de despacho siguiente para practicar Inspección Judicial solicitada así como el Tercer día de despacho siguiente para la presentación de los testigos promovidos en el Escrito de Pruebas. -------------------------------------------------------------------------------

En fecha 28 de Julio de 2008, la ciudadana A.C.G.M., en su carácter de Gerente y representante de la empresa ADMINISTRADORA S.C. C.A., asistida por la abogado G.Y.D.S.B., presentó escrito de pruebas, acompañado de recaudos. Agregándose y admitiéndose dicho escrito de pruebas en fecha 29 de Julio de 2008, fijándose el tercer día de despacho siguiente para la exhibición de documento requerido. ---------------------------------------------------------

El ciudadano J.M.M.M., consignó poder Apud Acta conferido al abogado A.J.P.R.. -------------------------

En fecha 30 de Julio de 2008, se tomo la declaración de los ciudadanos YACANNA M.F., C.A.A.H., ERWIND O.R.R., testigos promovidos por el abogado A.J.P.R., (parte demandada). ---------------------------

La abogado G.C.R., apoderada judicial de la parte demandante, en fecha 31 de Julio de 2008, presentó escrito de Pruebas, acompañado de recaudos. ----------------------------------------------------------------

En fecha 31 de Julio de 2008, se realizó acto de exhibición de documento promovido por la parte demandada. En la misma fecha se agregó y admitió escrito de pruebas promovido por la abogado G.C.R..

El Tribunal se trasladó y practico Inspección Judicial promovida por la parte demandada en fecha 31 de Julio de 2008. -------------------------------------------------

Se defirió el dictamen de sentencia en fecha 08 de Agosto de 2008, por un lapso de treinta (30) días continuos.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Acompañados al libelo de demanda:

- Copia certificada del acta de matrimonio de los ciudadanos J.A.G.R. y R.I.D.A., emitida por la Oficina Municipal de Registro Civil de la Parroquia R.U. del municipio V.d.E.C..

- Copia certificada de las actas de Nacimiento de los niños J.M. y R.A.G.D..

- Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado el 20 de febrero del 2004 ante la oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito Valencia. Estado Carabobo, bajo el N° 12. Prot. 1°. Tomo N° 13.

- Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la Administradora S.C. C.A., (arrendadora) y, J.A.G. y R.Y.D.A., (arrendatarios).

- Original de misiva enviada por la Administradora S.C. C.A., a los ciudadanos J.G. y R.d.G..

Acompañados al escrito de Pruebas:

- Original de Poder autenticado el 05 de Marzo del 2008 ante la Notaria Pública Quinta, y anotado bajo el N° 50, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; en el que confieren los ciudadanos J.A.G.R. y R.Y.D.A. poder judicial a la abogado G.C.R..

- Dos (02) notificación de la Administradora S.C. dirigida a los ciudadanos J.G. y R.d.G..

- Marcado “C” legajo de recibos de pago del precio del alquiler del inmueble objeto de esta demanda.

- Marcado “D” Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la Administradora S.C.C.., (arrendadora) y el ciudadano J.M.M.M..

- Cesión del contrato de arrendamiento celebrado entre la Administradora S.C. C.A., (arrendadora) y el ciudadano J.M.M.M., autenticado el 13 de Agosto del 2008 ante la Notaria Pública Tercera, y anotado bajo el N° 25, Tomo 172 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Acompañados al escrito de contestación:

- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por la empresa Administradora S.C.C.., y el ciudadano J.M.M.M..

- Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos J.J.M.M. y M.E.M.d.M..

Acompañados al escrito de pruebas:

- Marcado “B1”. Relación de pagos extraordinarios de condominio correspondientes a los años 2004 (agosto), 2005 al 2007 y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2008.

- Marcado “C”. Notificación emitida al ciudadano J.J.M.M. por la empresa Administradora S.C. C.A.

- Marcadas “D” y “E”. Constancias de Residencia en original emitidas por el Administrador del Condominio Residencias “Aloha” a J.M.M., M.E.M. y J.M.M.M..

- Marcado “F”. Solvencias en original de Servicios de Electricidad y Gas, del inmueble objeto de esta demanda.

- Marcado del “1” al “34”. Recibos originales de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a Septiembre - Diciembre 2004; 2005; 2006 y mes de Enero de 2007. — Marcados del “35” al “45”. Recibos de consignaciones de arrendamiento efectuados ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San D.d.l.C.J.d.E.C..

- Marcados del “46” al 90”. Recibos de pago de condominio correspondiente al inmueble objeto de este litigio.

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Habiéndose cumplido en la presente causa, todos los extremos de Lev y siendo la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal pasa a hacerlo de acuerdo a las

siguientes consideraciones y procede al análisis de los hechos alegados por las partes y del material probatorio traído al proceso por ellas, de lo cual dependerá el resultado, todo de conformidad con lo previsto en el Art. 1.354 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil.

De la cuestión previa.

La parte demandada opone la cuestión previa establecida en el numeral 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 4° del 340 ejusdem, indicando. “Por considerar que habría errado la parte actora en la persona a la cual debía demandar” al existir un contrato de arrendamiento celebrado entre J.J.M.M. y M.M.d.M. (arrendatarios) y la Administradora S.C. (arrendadora), por el inmueble objeto de este proceso. El objeto de la demanda se refiere al bien de la vida que el actor desea, mas no las razones de hecho que tienen consecuencias jurídicas en las que se funda el actor para ejercer su acción, correspondiendo estas razones al concepto de causa petendi o titulo. En este caso el objeto de la demanda está determinado en la misma por cuanto la parte actora expresa en el libelo “...un inmueble constituido por un PENT HOUSE NRO. “A”, SITUADO EN RESIDENCIAS ALOHA, CALLEJÓN DON BOSCO, SECTOR LAS ACACIAS, VALENCIA ESTADO CARABOBO,...” Por lo que se declara improcedente la cuestión previa opuesta.

Opone la cuestión previa establecida en el numeral 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 5° del 340 ejusdem, indicando “debemos destacar la oscuridad en el libelo de la demandada, al desconocerse cual pretensión se está incoando en la presente causa, por cuanto sin contradecir la defensa de fondo que se planteará posteriormente; en esta causa se ha alegado un motivo de resolución de contrato (supuesto incumplimiento de obligaciones contractuales) y un motivo de desalojo (necesidad de ocupar el inmueble). Ante tal incongruencia se nos hace imposible determinar cual de las dos vías procesales ha escogido la parte actora como pretensión: Si es resolución de contrato o una demanda por desalojo “ Visto y revisado el libelo por este sentenciador considera que el libelo no contiene oscuridad porque la parte actora es enfática y diáfana al solicitar el desalojo por necesidad del inmueble; no como asegura la parte demandada que el libelo es confuso al alegar la parte actora incumplimiento de obligaciones contractuales y necesidad de ocupar el inmueble, es decir que se esta planteando una acumulación indebida de pretensiones. Con fundamento en lo antes expuesto se declara improcedente la cuestión previa opuesta, y así se decide.

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Alega la parte actora la necesidad que tiene de ocupar el inmueble objeto de arrendamiento por ser propietarios del mismo, invocando la causal de desalojo del cardinal “b” del art 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, La parte

demandada rechaza, niega y contradice lo alegado por la parte actora, niega la relación arrendaticia y que el contrato sea a tiempo indeterminado. Constituye lo anterior los puntos controvertidos y el juzgado ha de pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión de desalojo fundamentada en la causal antes citada.

Debe el actor probar para que la pretensión del desalojo en beneficio del sujeto necesitado sea procedente: a) que exista una relación arrendaticia por tiempo indefinido; b) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento; c) la necesidad del propietario de ocupar el inmueble. Sin el cumplimiento de estos requisitos no puede prosperar la pretensión. No importa en este caso (necesidad del inmueble) quien haya dado el inmueble en arrendamiento — mandatario, administrador o propietario — ya que al ser la relación indefinida priva la necesidad del propietario sobre la cualidad de arrendador; no se trata aquí de un incumplimiento del arrendatario sino de la necesidad del propietario, razón por lo que se hace intrascendente, irrelevante para este proceso el hecho que el inmueble haya sido dado en arrendamiento por la Administradora S.C., C.A, así como la cesión del contrato hecha por esta última a los propietarios. Lo que trasciende es el carácter de propietario del inmueble, que es el supuesto previsto en la norma invocada (Art. 34 literal b. L..A. I) por la parte actora como causal de desalojo.-

- Prueba la parte actora su cualidad de propietarios con la copia simple del documento de compra del inmueble arrendado protocolizado, el 20 de febrero del 2004,ante la oficina de Registro Inmobiliario Primer Circuito Valencia, Estado Carabobo, bajo el N° 12, Prot. 1º. Tomo N° 13. Instrumental que no fue impugnada por la contraparte, por lo que se tienen como fidedignas y con valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el primer aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por lo que tiene este juzgador por probado el carácter de propietarios del inmueble de los actores, y así se declara.

- Que el contrato de arrendamiento es sin determinación de tiempo es otro punto controvertido en este proceso. La parte demandada trajo al proceso junto al escrito de contestación copia fotostática simple marcada “A” del contrato de arrendamiento (privado) celebrado entre el demandado J.M.M. y Administradora S.C., C.A, por un período de un (1) mes contados a partir del 01-07-2006, tal como lo establece la cláusula tercera de dicho contrato. El original del contrato privado antes descrito fue traído a los autos por la parte actora durante el lapso de pruebas y, que no siendo impugnado por ningún medio por el adversario, quedó reconocido tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Consta así mismo un contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora S.C., C.A y J.M.M., M.E.M.d.M., contrato que fue traído en original por la Administradora S.C.. C.A (tercero); documental que este juzgador valora como indicio y que adminiculado a los recibos que

trajo la parte demandada distinguidos “7”, “8” y “9” junto a la contestación, en los que se observa que estos fueron emitidos a favor de J.M.M. el 04-07-2006 y que corresponden al pago de los meses de junio, julio, agosto del 2006 y a gastos de redacción de contrato; y de los testigos que fueron traídos al proceso los tres fueron conteste al señalar que J.M.M. habita el inmueble con sus padres.

Todo lo anterior hace presumir a este juzgador que la relación arrendaticia se origino con el

contrato celebrado por J.M.M., M.E.M.D.M., como arrendatarios y que continuó esta relación con J.M.M., de quien presume este sentenciador que es descendiente de los primeros por lo que la parte arrendataria esta conformada por un grupo familiar. Y así se declara.

Al haberse iniciado la relación contractual de arrendamiento por un periodo de un (1) año como lo establece el contrato celebrado entre Administradora S.C., C.A y J.M.M., M.E.M.d.M., el 03-09-2004, tenemos que el 04-09-2005 es el primer día de la prorroga legal de seis (6) meses de acuerdo a lo establecido en el literal a del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que no consta en autos que estos hayan celebrado otro contrato escrito para prorrogarlo convencionalmente tal y como lo establece su cláusula tercera que dice: “la duración o termino de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO contados desde 03-09-2004 hasta 03-09- 2005 a cuyo vencimiento se considera terminado el contrato sin necesidad de desahucio ni notificación alguna a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento conviniesen en celebrar un nuevo contrato lo cual deberá constar necesariamente por escrito. Queda entendido que al estar El ARRENDATARIO obligado de acuerdo a la presente cláusula o por cualquiera de las convenciones posteriores, o por razones legales a la desocupación, si no lo hiciere deberá cancelar a titulo de indemnización por el uso del inmueble o por la imposibilidad de la arrendadora de disponer de el la cantidad de BOLIVARES TREINTA Y CINCO MIL SIN CTS (35.000.00) diarios, sin perjuicios de los alquileres pendientes, gastos judiciales o extrajudiciales, honorarios de abogados indemnizaciones de cualquier otro daño o perjuicio a que hubiere lugar, subsistiendo la responsabilidad del ARRENDATARIO y del FIADOR hasta que se le otorgue el respectivo finiquito.”

Vencida esta prorroga legal el 04-03-2006, la relación contractual se mantuvo existente y las partes cumplían con sus obligaciones respectivas, razón por la que este contrato se transformó respecto a su naturaleza temporal en un contrato sin determinación de tiempo. Más, sin embargo el 01-07-2006, se celebró un contrato por el mismo inmueble entre J.M.M. y Administradora S.C., C.A, por un período de un (1) mes contados a partir de esa fecha, por lo que siendo la parte arrendataria un mismo grupo familiar no debe tener este sentenciador a este último arrendatario como uno distinto de los primeros por lo que habiendo transcurrido ya la prorroga legal y habiendo sido de nuevo normado temporalmente el contrato no puede darse otra prorroga legal ya que esta es una sola y la ley la otorga una vez, entonces una vez vencido este ultimo contrato de un (1) mes y siguiendo las parte cumpliendo sus obligaciones debe considerarse que el mismo se volvió a transformar a sin determinación de tiempo, sin haber sido necesario que transcurriera prorroga legal (que ya se había disfrutado) y como tal se mantiene hasta el momento de dictar esta sentencia, y así se decide.

- La necesidad del propietario de ocupar el inmueble es el ultimo hecho que debe probar la parte actora para la procedencia del desalojo fundamentado en la causal “b” del articulo 34 de la L.A.I, que aunque el demandado no lo contradijo expresamente, es deber del actor el probar ese supuesto de hecho — necesidad de ocupación-- que prevé el legislador y que el alega como causal de desalojo, para poder beneficiarse de la consecuencia jurídica que el legislador le otorga; recodemos el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora pretende probar su alegato de necesidad del inmueble por medio de una instrumental privada en la que consta un contrato de arrendamiento celebrado entre J.A.G. Y R.Y.D.A. con la ADMINISTRADORA S.C., C.A, por un inmueble ubicado en la urbanización El Trigal Norte de la ciudad de Valencia; de los recibos de pago del canon de ese arrendamiento; así como las misivas (folios 15, 363, 364) que la Administradora S.C. C.A le enviara notificándole que el contrato venció y que estaban haciendo uso de la prorroga legal.

En cuanto al contrato de arrendamiento señalado que pretende la parte actora que surta efectos frente al demandado (contraparte del promovente), y en el que una de sus partes es una persona distinta de quien lo aduce como prueba (actor), este juzgador considera que la autenticidad del documento no esta probada, ello en virtud de que ese otro contratante no lo vino al proceso a ratificar por medio de la prueba testifical como lo exige el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que no tiene valor probatorio contra terceros - demandado de autos -, y así se decide. Los dos últimos medios de prueba — recibos y misivas — emanan de un tercero (Administradora S.C., C.A), que si bien vino al proceso como tercero por haber solicitado el demandado su intervención, no ratificó en juicio tales instrumentales mediante testimonial, tal y como lo establece el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, ni hizo manifestación alguna respecto a ellos al momento de comparecer en el proceso, razón por las que este juzgador las desecha del proceso y así se decide.

En consecuencia no constando en autos prueba, ni siquiera indicio alguno de la necesidad del actor de ocupar el inmueble, este juzgado DECLARA IMPROCEDENTE la pretensión como lo declarará de manera expresa y precisa en la dispositiva de este fallo, y así se decide.

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Por las razones que anteceden, este TRIBUNAL SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN D.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. en nombre de LA

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. ADMNISTRNDO JUSTICIA Y

POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO INTENTADA POR J.A.G.R. Y R.Y.D.A. en su carácter de propietarios arrendadores del inmueble,

asistidos por la abogado G.C.R., contra el ciudadano J.M.M.M. en su carácter de arrendatario, de conformidad con el

Literal b’ del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se le condena en costas a la parte actora por haber sido totalmente vencida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del

Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese la anterior sentencia, déjese copia en el archivo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo De Los Municipios Valencia. Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San D.D.L.C.J.D.E.C.. En Valencia a los veinte (20) días del mes de Noviembre de

2008. Año 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

EL JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

ABOG. E.P.S..

LA SECRETARIA.

Abog. Y.B.G.