Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 12 de Agosto de 2008
| Fecha de Resolución | 12 de Agosto de 2008 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Desalojo |
ASUNTO: AP31-V-2008-001569
Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo arrendaticio que presentó A.Y.G.H., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.10.309.450, representado por los abogaos en ejercicio P.P., H.H., H.A.H., IPSA # 32.731,73.194 y 103.673 respectivamente; contra los ciudadanos J.H. Y O.H., Cédula de Identidad Nos .V-6.558.617 y V-6.758.620 respectivamente, mayores de edad, de este domicilio, quienes forman partes de la Sucesión de J.A.H.C..
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados actores que la empresa LUZARDO & ERASO S.R.L. dio en arrendamiento, por documento privado, de fecha 01 de octubre de 1984, al ciudadano J.A.H.C., C.I. No.262.717, que falleció el 11-08-06, el apartamento No.01 de la Planta Baja del Edificio “SUPERGA”, ubicado en la Avenida Orinoco, Urbanización Bello Monte, de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito capital
Dicho contrato primeramente había sido cedido (25-03-99) a la Asociación Civil de Opcionistas del Edificio Superga (ASOSUPERGA), y después ésta se lo cedió a la parte actora. Dicha cesión le fue notificada judicialmente al demandado.
Después se transcriben cláusulas del contrato, para finalizar diciendo que el objeto de la pretensión es la “eliminación” de dicho contrato de arrendamiento por motivo de que el arrendatario ha dejado de pagar los alquileres correspondientes a los meses que van desde mayo de 2007 hasta mayo de 2008, a razón Bs.F.56,70 o Bs..normales 56.703,60 mensuales.
Después de explanar el Fundamento de Derecho de la demanda, transcribiendo varias normas legales, concluyen con Petitorio, donde demanda a los demandados como integrantes de la Sucesión del arrendatario original, para que convengan o sean condenados en desalojar el inmueble arrendado, y en pagar los cánones de arrendamientos de los meses de mayo de 2007 a mayo de 2008, a razón de Bs.F.56,70 ó Bs.N.56.703,60 c/u; además de los meses subsiguientes que se sigan causando hasta la entrega del apartamento.
Contestación de la demanda
Después de haber sido citado las partes demandadas, consignaron escrito de contestación (folio 42 y ss), donde, representados por la abogado G.R., IPSA # 43.098, se oponen a la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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Alegan falta de cualidad e interés de la parte actora; dado que los demandados no han mantenido relación arrendaticia con la parte acora. En el mismo libelo se expresa que la sociedad mercantil LUZARDO & ERTASO S.R.L: dió en arrendamiento el apartamento de autos al ciudadano J.A.H.C., quien falleció.
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Rechaza que el objeto de la acción sea la eliminación del contrato. Explica que no existe en nuestras leyes el término “eliminación”; ya que en todo caso hablamos de resolución o incumplimiento.
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Jamás hemos incumplido ninguna cláusula del contrato.
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Niega que se adeuden los alquileres de los meses que van desde mayo de 2007 hasta el mes de mayo de 2008; ya que los tiene consignados judicialmente.
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Niega la deuda de alquileres.
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No sabe de donde la parte actora sacó esa cantidad, la cual esta errada.
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El contrato objeto del presente juicio es a tiempo determinado.
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Solo es posible la acción de desalojo cuando el contrato sea verbal o por tiempo indeterminado, y el de este juicio es por tiempo determinado; por lo que no es procedente la acción de desalojo en este caso; sino la acción de resolución
Examen de las pruebas
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Al folio 10 corre en fotostato, Acta de Defunción del señor J.A.H., C.I. No.262717; de donde se lee que es viudo y que deja dos hijos: Jaime y Orlando.
Queda de esta forma demostrada la cualidad pasiva de los demandados como herederos de quien en vida fue el arrendatario del inmueble de autos; ya que el contrato de arrendamiento continúa en la persona de los herederos del arrendatario, de acuerdo con el art. 1603 CC.
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Al folio 11 y ss riela documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Se tiene por reconocido, de acuerdo con el art. 444 CPC.
La pensión que se estableció fue de Bs.533,70 mensuales, pagadero los primero de cada mes. El actor dice en el libelo que por Resolución Administrativa de la Dirección de Inquilinato dicho alquiler fue aumentado a Bs.56.703, 60.
También se pactó que el contrato era por un año fijo, pero prorrogable por períodos anuales, si con dos meses de anticipación no se avisa lo contrario; lo cual lo hace que lo cataloguemos como un contrato a tiempo determinado, por cada uno de los períodos anuales en que se prorrogue el contrato.
Pero resulta que el arrendatario original falleció, por lo que el contrato pasa a ser catalogado como tiempo indeterminado, de conformidad con el art.1269 CC que dice que si el plazo vence después de la muerte del deudor, el heredero no queda constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente, con lo cual se asimila al contrato a tiempo determinado a un contrato en donde no se establece plazo. De allí que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
Ahora bien, independientemente de lo anterior, la acción incoada es de naturaleza resolutoria (art. 1167 CC) desde el punto de vista de la Doctrina Científica de la Teoría General de las Obligaciones; ya que esta soportada o fundamentada como “causa petendi”, en un supuesto incumplimiento del inquilino de su obligación de pagar los alquileres. Y sabemos que toda pretensión de dar por terminado o extinguido un contrato sinalagmático o bilateral que reconozca, como causa para pedir, el incumplimiento de la otra parte, es de naturaleza resolutoria, de acuerdo con el art. 1167 del Código Civil, independientemente de cómo se la califique el legislador o las partes.
Pasando a la legitimación ad causa o cualidad de la parte actora para sostener el presente juicio, observamos, al final del documento, que dicho contrato fue cedido por LA COMPAÑÍA LUZARDO & ERASO S.R.L., que aparece allí como arrendadora, a la empresa ASOSUPERGA, por razón de la compra-venta del edificio. Y después, en el folio 13 aparece ASOSUPERGA cediendo dicho contrato a la parte actora.
Por lo tanto la parte actora sí tiene legitimación a la causa o cualidad para demandar, como arrendadora-cesionaria del contrato que es.
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Al folio 14 y ss corre las resultas de una notificación judicial que la parte actora le hizo (14 de abril de 2004) a la parte demandada, avisándole que el contrato objeto del juicio le fue cedido Lo cual viene a reforzar su legitimación; ya que a partir de dicha notificación la parte demandada, como inquilino y deudor-cedido de cánones de arrendamiento, no podría pagárselos al cedente, de conformidad con el art. 1551 del Código Civil.
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Al folio 24 y ss corre en fotocopia un Resuelto Administrativo, emanado de la Dirección de Inquilinato, de fecha 12 de agosto de 1989, mediante la cual se reguló el alquiler del apartamento No.1° del Edificio SUPERGA, en Bs.56.703, 60.
Queda de esta forma aumentado el alquiler que originalmente se había pactado en el contrato. Aumento que ocurrió antes de la congelación decretada por el Ejecutivo.
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Al folio 29 y ss corre documento notariado (30 de mayo de 2001 mediante el cual L.A.U.Z. le vende a la parte actora el apartamento No.1 del Edificio Superga, antes ubicado
La propiedad del inmueble no ha sido cuestionada en el presente juicio.
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Al folio 44 y ss corre recaudos representativos de la consignación judicial de cánones de arrendamiento que la parte demandada hizo (07-OCT-2002) a favor de LUZARDO & ERASO Y/O ASOSUPERGA, por Bs.261.864,oo, correspondiente a los meses de arrendamiento de: Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002 y Enero de 2003. Cada mes sería por Bs.65.466, oo; que es el resultado de dividir el dinero consignado por cuatro; esto es, más del canon regulado.
Debemos decir que dicha consignación se hace antes de ser notificado el inquilino de la cesión o traspaso del contrato a favor de la parte demandante; ya que dicha cesión se lleva a cabo el 14 de abril de 2004 y la consignación se hizo el 07 de octubre de 2002. Por lo tanto, de acuerdo art. 1551 del Código Civil, el pago estaría hecho a la persona legitimada
Por otra parte los meses de arrendamiento que se imputan en el libelo como insolutos son los que van desde mayo de 2007 hasta mayo de 2008; por lo que la prueba de tener pagados esos cuatro meses no guarda relación con el presente juicio, por ser anteriores.
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Al folio 46 y ss corren recaudos representativos de otras consignaciones judiciales, a favor de Luzardo & Eraso y/o Asosuperga, que merecen hacer con ellas el cuadro que sigue:
fecha No. Planilla Meses de arrendamiento Monto en Bs.
14-01-03 0625146 Febrero, a junio de 2003 327.350,oo
19-06-03 0582454 Julio de 03 a enero de 2004 458.262,oo
12-01-04 0599390 Febrero de 04 a agosto de 2004 458.262,oo
03-08-04 0658304 Septiembre de 2004 hasta enero de 2005 327.330,oo
17-01-05 0658614 Febrero de 05 hasta enero de 2006 785.392,oo
30-11-05 825691 Febrero de 06 a enero de 2007 785.592,oo
17-05-07 0958087 Febrero de 07 hasta marzo de 2007 130.932,oo
06-06-07 0958088 Abril de 2007 65.466,oo
23-07-08 11227999 Mayo de 2007 hasta Agosto de ¿? 1.058,oo
Como puede apreciarse, en el libelo se imputa o se señala como no pagados los meses que van desde mayo de 2007 hasta mayo de 2008, y la demanda se introduce en fecha 19 de junio de 2008. Sin embargo la consignación judicial de dichos meses se lleva a cabo por el inquilino el 23 de julio de 2008, esto es, no soladamente cuando se encuentra vencido los quince días previstos en el art. 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino además, lo que es más importante, se hace cuando la parte arrendadora ya ha demandado la terminación del contrato por incumplimiento del contrato, en los pagos de los alquileres, por lo que resulta extemporánea la consignación judicial de esos cánones de arrendamiento.
En efecto, en fallos anteriores hemos dicho que no nos parece acertado catalogar los quince días que están previstos para consignar judicialmente los cánones, en el art. 51 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios como “un plazo perentorio”, en el sentido de que su vencimiento sin haberse hecho la consignación judicial allí prevista, produciría la resolución de pleno derecho del contrato; ya que, por el contrario, dicho plazo lo vemos más bien como un simple plazo de cumplimiento de obligación; cuyo vencimiento lo único que actualizaría es la entrada del inquilino-deudor en estado de mora; pero tengamos en cuenta que la mora del deudor no produce por sí sola la resolución de pleno derecho del contrato, sino solo abre la posibilidad de que la otra parte pueda pedir la resolución, de acuerdo con la doctrina del art. 1167 del Código Civil; pero mientras no se demande o no se pida la resolución, el contrato esta vigente y podría perfectamente ser cumplido, aún en estado de mora. Tan es así que la otra alternativa que contempla la norma del art. 1167 CC, es la posibilidad de que se demanda la ejecución del contrato, lo que .muestra que el contrato, en el tiempo de la mora, se mantiene aún vigente.
Ahora bien, una vez que el acreedor-arrendador demande la resolución del contrato, podemos decir que ya ha escogido una de las dos opciones que le brinda la norma del art. 1167 CC; y el arrendatario, deudor de los alquileres, no puede, dentro del juicio resolutorio, con una consignación tardía, arrebatarle o quitarle unilateralmente ese derecho, porque se ha convertido, por virtud de su demanda, en un derecho adquirido suyo.
Bajo la legislación anterior, del Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda de 1947, en el juicio de desalojo por falta de pago de los alquileres, era posible purgar la mora en que el inquilino estuviere incurso, si consignaba los cánones de arrendamiento antes de la contestación de la demanda; pero esa posibilidad fue suprimida bajo el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999
Eliminación que nos debe llevar a pensar que una vez demandada la resolución o desalojo por falta de pago de los alquileres, ahora ya no es posible que el inquilino pueda purgar el estado mora en que estuviere incurso, con una consignación extemporánea por tardía Así se declara.
Por último, independientemente de la extemporaneidad de esa consignación, vemos que la que se realizó en fecha 23 de julio de 2008—que es la última en el recuadro—se hizo a favor de Luzardo & Erazo S.R.L y/o Asosuperga, cuando ya la parte demandada estaba notificada o avisada de que el contrato de arrendamiento había sido cedido a la parte actora: notificación que ocurrió el 14 de abril de 2004; por lo dicha consignación adviene inválida a tenor—a sensu contrario—del art. 1551 del CC, que dice:
El deudor queda válidamente libre si paga al cedente antes que por éste o por el cesionario se haya notificado la cesión
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Al folio 62 y ss corren consignaciones judiciales correspondiente a los años 2001 de enero a diciembre inclusive y enero, febrero, abril, junio del año 2002, ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta circunscripción judicial, promovidas por la parte demanda.
Como quiera que dichas consignaciones judiciales se refieren a meses anteriores a los señalados en el libelo como causa para demandar, los medios probatorios aportados resultan irrelevantes al objeto de esta litis, por lo no se entran a analizar.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, resumiendo podemos decir:
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La parte demandante sí tienen calidad activa para demandar como cesionario o derechohabiente del arrendador original.
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Y las partes demandadas también tiene cualidad pasiva para ser demandadas, como herederos del arrendatario original.
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Respecto a los meses insolutos, las partes demandadas traen a los autos consignaciones judiciales extemporáneas, por haber sido hechas no solo después del vencimiento del los quince días previstos en el art. 51 del Decreto Ley; sino después de la presentación de la demanda, cuando ya no era posible purgar la mora en que se encontraban incursas.
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Además, esas consignaciones judiciales se hicieron a favor de empresas que ya habían cedido el contrato a la parte actora y después que dicha cesión había sido notificada a los demandados, por lo que a tenor del art.1551 CC, las mismas adviene inválidas.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda que presentó A.Y.G.H. contra J.H. y O.H., arriba identificados, integrantes de la Secesión de J.A.H.. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
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Declara extinguido el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, por razón del incumplimiento en los pagos de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses que van desde mayo de 2007 hasta mayo de 2008, ambos inclusive, a razón de Bs.56.703,60 cada uno.
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Condena a los demandados a que procedan a desalojar el inmueble arrendado, que esta arriba identificado y a entregárselo a la parte actora, libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que lo recibieron.
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Condena a los demandados a pagarle a la parte actora la cantidad de Setecientos treinta y siete bolívares fuertes con diez céntimos (Bs.F.737,19), por concepto de los meses insolutos que van desde mayo de 2007 hasta mayo de 2008, ambos inclusive.
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Condena a los demandados a pagar los meses de arrendamientos que se sigan causando, después de los anteriores hasta la entrega del inmueble, a razón de Bs.F.56, 70 mensual.
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Condena a las costas procesales.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce días del mes de agosto del año dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVON CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo la una de la tarde, se publicó el, presente fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La secretaria
