Decisión nº C-2010-000652 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Acarigua), de 23 de Noviembre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ESTADO PORTUGUESA

ACARIGUA

EXPEDIENTE C-2010-000652.-

DEMANDANTE: YEKER D.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.563.665.-

APODERADO JUDICIAL: ZALG S.A.H., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 20.585.-

DEMANDADO: CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 7 de diciembre de 2005, bajo el N° 11, Tomo 183-A, Registro de información Fiscal N° 31406948-9.-

APODERADOS JUDICIALES: R.E.C. y C.M.J., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 18.964 y 20.917, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

SENTENCIA DEFINITIVA.-

MATERIA CIVIL.-

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició la presente causa en fecha 22 de enero de 2010, cuando el Abogado Zalg S.A.H., inscrito en el inpreabogado N° 20.585, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano YEKER D.M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.653.665, compareció ante el Tribunal e interpuso demanda contra la empresa C.C BUENAVENTURA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 7 de diciembre de 2005, bajo el N° 11, Tomo 183-A, Registro de información Fiscal N° 31406948-9, por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO VERBAL, siendo su pretensión que se declare resuelto el contrato verbal celebrado por las partes en noviembre de 2008, consistente en una opción de compra venta sobre un local comercial dentro del C.C BUENAVENTURA, C.A, distinguido con el N° A-33, y que en consecuencia le restituya la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 208.296,00). Asimismo, demanda la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento del contrato por la parte demandada, estimando dichos daños en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 250.000,00).

En fecha 26 de enero de 2010, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y Tránsito de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, ordenó formar el expediente y realizar las anotaciones correspondientes.

En esa misma fecha, el Suscrito Juez Titular de ese Tribunal se inhibió de conocer la causa de conformidad a lo establecido en el artículo 82, ordinal 12° del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de enero de 2010, es recibida la presente causa por este Tribunal.

En fecha 02 de febrero de 2010, se admite la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 18 de febrero de 2010, el apoderado actor consignó emolumentos para la citación, y en fecha 22 de febrero de 2010, el Tribunal libró la respectiva boleta de citación.

En fecha 08 de marzo de 2010, el Alguacil del Tribunal devolvió sin firmar la boleta de citación y en fecha 19 de marzo de 2010, previa solicitud de parte, se libró cartel de citación.

En fecha 29 de junio de 2010, el apoderado actor consignó escrito de REFORMA DE DEMANDA y la misma es admitida dentro de su oportunidad correspondiente, ordenando nuevamente el emplazamiento de la empresa demandada.

Posteriormente el apoderado judicial del actor consignó los emolumentos para la citación y el Tribunal seguidamente libró la boleta de citación correspondiente.

En fecha 21 de octubre de 2010, el Alguacil del Tribunal devolvió sin firmar la boleta de citación.

En fecha 09 de noviembre de 2010, previa solicitud formulada por el apoderado actor, el Tribunal libró cartel de citación.

En fecha 09 de diciembre de 2010, el apoderado actor consignó el ejemplar del cartel de citación debidamente publicado en los diarios respectivos. Luego, el Secretario del Tribunal dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en la morada de la parte demandada y por último, en fecha 31 de marzo de 2011, se hizo constar en autos la citación librada al Defensor Judicial que fuera nombrado y juramentado en el presente caso para la asistencia del demandado.

En fecha 28 de abril de 2011, los Abogados R.E.C. y C.M.J., inscritos en el inpreabogado N° 18.964 y 20.917, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la empresa demandada CC. BUENAVENTURA, C.A, consignaron escrito de CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA y RECONVENCIÓN.

En fecha 09 de mayo de 2011, el Tribunal admite la reconvención.

En fecha 16 de mayo de 2011, el apoderado judicial de la parte demandante contestó la reconvención.

En fecha 03 de junio de 2011, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de promoción de pruebas, promoviendo:

• Merito favorable de autos.

• Documentales.

• Testimoniales.

• Informes.

En fecha 06 de junio de 2011, el apoderado judicial del actor, consignó escrito de pruebas, promoviendo:

• Documentales.

En fecha 15 de junio de 2011, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

En la misma fecha, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

En fecha 20 de junio y 01 de julio de 2011, se evacuaron los testigos promovidos por la parte demandada.

En fecha 02 de agosto de 2011, el Tribunal acuerda prorrogar el lapso para informes hasta que conste en autos las resultas de las pruebas de informes admitidas.

En fecha 20 de octubre de 2011, previo impulso de la parte demanda, se libró el oficio respectivo al Banco BBVA Banco Universal, a fin de que nos remita la información requerida.

En fecha 10 de febrero de 2011, previa solicitud del co apoderado de la parte demandada, se libró nuevo oficio para la obtención de la prueba de informes.

En fecha 08 de junio de 2012, es recibido por Secretaría del Tribunal el resultado de la prueba de informes requeridas al Banco Provincial.

En fecha 27 de junio de 2012, el Tribunal fija el término para la presentación de informes de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de julio de 2012, tanto los apoderados judiciales de la parte demandada, como los apoderados judiciales de la actora, consignan escritos de informes.

En fecha 18 de septiembre de 2012, el apoderado judicial del actor consignó escrito de observaciones a los informes.

El Tribunal pasa a considerar previamente el material probatorio acopiado a la presente causa, bajo los siguientes criterios:

Valoración Probatoria:

Pruebas aportadas al proceso por la parte Demandante adjunto al escrito libelar:

• Original de documento privado (f-8), suscrito por Yeker Mesa, y el C.C Buenaventura, C.A. en el cual se señala una forma de pago de la siguiente manera: un quince (15) por ciento de inicial, quince (15) por ciento treinta días después de la inicial y el setenta (70) por ciento del saldo restante a la obtención de la habitabilidad. Se estableció un precio. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento privado reconocido por la parte demandada en su contestación de la demanda, además, de que la misma demandada, ha traído otro ejemplar del mismo instrumento, y riela al folio 05 del cuaderno de anexos. Así se decide.-

• Original de instrumento privado (folio 9), emanado del C.C Buenaventura, C.A, en el cual dicha empresa manifiesta haber recibido del ciudadano Yeker Mesa, la cantidad de 40.000, oo Bs. En fecha 01 de diciembre de 2008. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento privado reconocido por la parte demandada, toda vez que ha reconocido dicho pago y ha consignado el mismo en copias simples y riela al cuaderno de anexos, folio 06. Así se decide.-

• Copia simple de instrumento privado (folio 10) emanado del Banco Provincial, en el cual se aprecian los cargos por transferencia a nombre del beneficiario C.C Buenaventura, C.A. El Tribunal no le confiere valor alguno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copias simples de instrumentos privados. Así se decide.-

• Instrumento privado (Folio 11) descargado electrónicamente, suscrito por el C.C Buenaventura, en el cual manifiestan haber recibido la cantidad de 64.148,00 Bs. Del ciudadano Yeker Mesa. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento privado reconocido por la parte demandada, toda vez que ha reconocido dicho pago y ha consignado el mismo en original y riela al cuaderno de anexos, folio 07, marcado “D”. Así se decide.-

• Instrumento privado (Folio 12) descargado electrónicamente, suscrito por el C.C Buenaventura, marcado con la letra “A” en el cual manifiestan haber recibido la cantidad de 104.148,oo Bs. del ciudadano Yeker Mesa, titular de la cédula de identidad N° 17.563.665. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento privado reconocido por la parte demandada, toda vez que ha reconocido dicho pago y ha consignado el mismo en original y riela al cuaderno de anexos, folio 08, marcado “D1”. Así se decide.-

• Original del Vaucher de depósito (folio 13) realizado en el Banco Provincial, en la cuenta corriente N° 0108-0177-0100067319, a nombre de C.C BUENAVENTURA, C.A, en fecha 21-01-09, por la cantidad de 168.269,00 BsF. por el ciudadano Yeker Mesa. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, toda vez que ha reconocido dicho pago y ha consignado el mismo en copias simples y riela al cuaderno de anexos, folio 09, marcado “D2”. Así se decide.-

• Copia simple de instrumento privado (folio 14 y 15) emanado por el ciudadano Yeker Mesa, dirigido al C.C Buenaventura C.A en el cual le da respuesta en razón de un telegrama recibido por él, y que le fuera enviado por el Abg. G.P.. En dicho instrumento se refiere a la obligación contraída por las partes, y el hoy demandante, mediante dicha carta le comunica a la hoy demandada que no se le notificó acerca de la habitabilidad del C.C Buenaventura. El Tribunal le confiere a la presente instrumental, valor de principio de prueba por escrito, de conformidad con lo establecido en el artículo 1371 del Código Civil, por tratarse de una carta misiva dirigida a la parte demandada y en virtud de que no fue negada por la misma, a tenor de lo dispuesto en el 444 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como reconocido. Así se decide.-

• Original del Telegrama (folio 16) emanado por el C.C BUENAVENTURA al ciudadano YEKER MESA, en fecha 20 de mayo de 2009, en el cual se aprecia que trata acerca de la venta del local objeto del contrato cuya resolución se persigue en el presente juicio. En el mismo se aprecia que el dice, entre otras cosas: “en caso de que UD. Continúe interesado en adquirir dicho local estaríamos dispuestos a celebrar un nuevo contrato de reserva o un compromiso recíproco de compra-venta en el cual estableceríamos un nuevo precio y condiciones acordes a las circunstancias”. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por cuanto, en la contestación de la demanda, el accionado reconoce expresamente haber enviado dicho telegrama, como se aprecia en el folio 136 del expediente, primer párrafo, por lo tanto, el Tribunal le confiere pleno valor probatorio. Así se decide.-

• Original de carta (folio 17) emitida por el Abogado G.P., en fecha 14 de abril de 2009, hacia el ciudadano YEKER D.M., en el cual se le informa que acuda el día 17 de abril de 2009, a las 9:00 a.m. ante su oficina, a fin de tratar acerca del asunto relacionado con la deuda contiene con C.C Buenaventura. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser un instrumento privado que no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad correspondiente, además guarda estrecha vinculación sobre el thema decidemdum. Así se decide.-

Pruebas aportadas por la parte Demandante en la etapa promoción de pruebas:

• Notificaciones publicadas por el diario Ultima Hora (folio 164 al 167), en fecha 122/12/2009 y 16/01/2010, por el ciudadano YEKER MESA ARBOLEDA, dirigidas al C.C BUENAVENTURA, C.A, mediante los cuales el demandante dirige una carta pública referente al contrato de venta sobre el local A-33 de dicho centro comercial. El tribunal no le confiere ningún valor probatorio, por cuanto no arroja elemento de convicción para la resolución de la controversia, ya que mediante el mismo no se prueba ni la existencia del contrato, ni el cumplimiento de las obligaciones por parte del demandante. Así se decide.-

• Copias simples de comprobante de crédito (folio 168 al 189) emanado del Banco Banesco, Banco Universal, C.A, en los cuales se aprecian unas líneas de crédito, libradas en distintas fechas y por distintos montos, a nombre del ciudadano Yeker Mesa. El tribunal observa que la presente instrumental no fue impugnada por la parte contra quien obra, además, ha dicho la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia de manera pacífica y reiterada, que instrumentos como estos deben ser considerados como tarjas, y que deben otorgárseles pleno valor probatorio cuando su contenido no fuere desvirtuado y siempre que guarden relación con la controversia. No obstante, el tema controversial sub lite es la resolución de contrato verbal, de modo que la demandante solo tiene que probar la existencia del contrato y el cumplimiento de sus obligaciones. Al igual que la demandada reconviniente asume y debe probar la existencia del contrato “escrito” y que ha cumplido sus obligaciones. De este modo, las presentes pruebas no arrojan nada a la controversia, es decir, son impertinentes. Así se decide.-

• Copias simples de planos arquitectónicos (folio 190 al 192) en los cuales se aprecian dibujos o planos de construcción. Al pie de la página de cada una de ellas se denota que se trata de un proyecto sobre un local comercial en el C.C Buenaventura, y que fue realizado por los arquitectos C.R. y J.J.T.. El tribunal no le confiere valor probatorio por tratarse de medios probatorios fuera de la esfera del presente litigio, ya que en el mismo no se discute nada relacionado con la construcción, remodelación o ampliación sobre local comercial objeto del contrato cuya resolución se pretende a través del presente juicio. Así se decide.-

Pruebas aportadas por la parte demandada:

• Original de instrumento privado (folio 05 del cuaderno de anexo), suscrito por Yeker Mesa, y el C.C Buenaventura, C.A. en el cual se establece una forma de pago por financiamiento, siendo un quince (15) por ciento de inicial, quince (15) por ciento treinta días después de la inicial y el setenta (70) por ciento del saldo restante a la obtención de la habitabilidad. En el mismo se aprecian dos precios, uno de contado, por 520.740,00 Bs. Y otro que no se especifica la modalidad, por la cantidad de 694.320,00 Bs. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por ser el instrumento estrechamente vinculado a la pretensión del actor, y la defensa del demandado, así como relacionado a los argumentos de su reconvención. Además, dicho instrumento fue producido con el escrito libelar por la parte demandante, en consecuencia, se tiene plenamente como reconocido. Así se decide.-

• Copias simples de recibo de pago (folios 06 del cuaderno de anexos), emitido por el C.C Buenaventura, en los cuales declara recibir del ciudadano Yeker Mesa, por las cantidades de 40.000,oo, por concepto de pago de un giro compromiso de compraventa del local A-33 del C.C Buenaventura. El mismo fue producido por la parte demandante en copias simples adjuntas a su escrito de demanda, por lo cual el Tribunal le confiere pleno valor probatorio. Así se decide.-

• Original de recibos de pago (folios 07 y 08 del cuaderno de anexo) emitidos por el C.C Buenaventura, en los cuales expresan haber recibido del ciudadano Yeker Mesa, por concepto de pago de giros referentes al pago del saldo de la inicial correspondiente al compromiso de venta del local distinguido con la letra A-33, por las cantidades de 64.148 y 104.148 Bolívares. El tribunal les confiere pleno valor probatorio, pues las mismas fueron producidas por la parte demandante en el escrito libelar, en consecuencia, son plenas pruebas. Así se decide.-

• Copia simple de vaucher de pago (folio 09 del cuaderno de anexos) en la cuenta corriente N° 0108-0177-08-0100067319, a nombre del C.C. Buenaventura, por la cantidad de 168.296,00 Bs, depositados por el ciudadano Yeker Mesa en fecha 21/01/09. El tribunal por cuanto la misma riela al folio 13 de la primera pieza del expediente, siendo consignado por el demandante para probar su pago, considera que es un hecho reconocido por ambas partes, por lo cual tiene pleno valor probatorio. Así se decide.-

• Copias simples de constancia de recepción de certificado de habitabilidad (folio 10 del cuaderno de anexo) emitido en fecha 02 de diciembre de 2008 por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Araure, en el cual le otorgan la habitabilidad al C.C Buenaventura, por 400 locales comerciales. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por cuanto guarda íntima relación con los alegatos del accionado y con el contenido del contrato. Así se decide.-

• Copias simples de cartas (folios 11 y 12 del cuaderno de anexos), emitidas por el Abg. G.P., dirigidas al ciudadano Yeker D.M.A., en los cuales le comunica acerca de una reunión que se realizaría entre ellos para tratar lo referente auna deuda. El tribunal le confiere pleno valor probatorio por haber sido promovido por el demandante, y que riela al folio 17, por lo tanto, es un hecho reconocido por ambas partes y se relaciona con el tema del debate. Así se decide.-

• Copias simples de exp. KP02-S-2009-014070 (folio 13 al 88 del cuaderno de anexos) llevado por el Juzgado Cuarto del Municipio iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Seguido por B.H.d.Y., en representación de C.C Buenaventura, C.A, por motivo de Notificación Judicial, para que se le notifique al ciudadano Yeker Mesa Arboleda, de que el C.C Buenaventura ha ordenado realizar el documento de compraventa del local; que el notificado debe consignar la cantidad de 5.237,98 Bs. que le corresponde pagar por concepto de derechos de registros y honorarios del abogado; que una vez que reciba el dinero antes indicado, se procederá a introducir el documento de compra venta, lo notificará por telegrama al ciudadano Yeker Mesa, a fin de que este se haga presente; que en la oportunidad señalada el ciudadano Yeker Mesa deberá entregar al C.C Buenaventura la cantidad de 486.024 Bs. Dicha notificación judicial fue debidamente cumplida en fecha 14 de diciembre de 2009 (según riela del folio 82 al 84, ambos del cuaderno de anexos), fecha en la cual, el Tribunal notificó al ciudadano Yeker Mesa de los particulares señalados.- El Tribunal le confiere pleno valor probatorio por ser copias simples de instrumentos públicos, lo cuales a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como fidedignas, ya que no fueron impugnadas por el adversario.(dicha notificación judicial fue realizada varios meses luego de que la demandada enviara el telegrama notificando a la parte demandante de que se ha resuelto el contrato y que si quiere comprar se fijaría un nuevo precio) Así se decide.-

• Copia simple de documento de condominio (folio 89 al 138 del cuaderno de anexos), en el cual se establecen las normas de propiedad común del C.C Buenaventura.- El tribunal no le confiere valor probatorio por ser un instrumento que no arroja nada a la controversia, toda vez que nada se discute acerca del condominio, ni de las normas de condominio de dicho inmueble. Así se decide.-

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

Hecho el anterior análisis y valoración probatoria, de seguidas en consonancia con lo dispuesto en el artículo 243 en sus numerales 4° Y 5° del Código adjetivo, pasa el tribunal a decidir el fondo del asunto sometido a su conocimiento, observando ésta instancia judicial que, como ha quedado planteada la controversia y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, de modo que es imperativo de ley, proferir una sentencia congruente, con arreglo a las pretensiones deducidas, las defensas esgrimidas, las pruebas aportadas y considerando como expresión del mandato constitucional propender a una sentencia que responda al valor justicia basándose en el derecho sustantivo que en las meras formalidades. En consecuencia, para ello, es preciso citar del libelo de la demanda, la pretensión del accionante:

“En el mes de noviembre del año 2008 mi representado ocurrió a las oficinas del C.C Buenaventura, domiciliado en la Avenida Municipalidad con troncal 5, sector redoma de Araure del Estado Portuguesa a formalizar reserva de compra venta por un local comercial que este C.C BUENAVENTUA, estaba realizando en virtud de la apertura de sus instalaciones, en esa ciudad, asignándole a mi representado el local distinguido con el Nº A-33…

Al formalizar la operación de reserva con el Centro comercial, le fue entregado la suma de DOSCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 208.296,oo) mediante depósitos bancarios a su cuenta N° 01080177080100067319 del Banco Provincial, cantidad esta entregada en dos porciones en los meses de Noviembre, Diciembre del 2008 y enero del 2009 y aceptados por el Centro Comercial como consta de recibos y depósitos, emitidos por el C.C. BUENAVENTURA, C.A, anexos con la letra A, todo ello conforme al valor de oferta de los locales tal como se demuestra de la lista de precios recibidos que se anexa-marcada B.

El monto o valor de la compra venta establecidos en la lista de precio y los porcentajes exigidos por el Centro comercial reflejados en dichos documentos fueron cumplidos conforme a lo exigido por la vendedora, y a pesar de haber entregado las sumas de dinero antes descrita, nunca mi representado suscribió contrato de opción a compra alguno con el Centro Comercial, todo ello se cumplió de manera verbal, y en razón del principio que rige los contratos como es la buena fe entre las partes.

Cumplido con lo exigido por el vendedor y los requisitos establecidos en la lista de precio establecidos por este, mi mandante se mantuvo a la espera de la entrega del local, lo cual nunca sucedió ni menos aún le fue notificado de ello, por parte del vendedor, sino fue hasta la fecha 20 de mayo de 2009, seis (6) meses mas tarde que recibe un telegrama de parte del ciudadano G.P. G apoderado del C.C BUENAVENTURA en el cual se le notificaba del desistimiento unilateral por parte del centro comercial C.C BUENAVENTURA de llevar a cabo la negociación de la compra del inmueble; que a tal efecto nunca había suscrito contrato de opción a compra venta con ellos, solo fue de modo verbal que se llevó a cabo la negociación.

Ahora bien, resulta el caso, que el centro comercial BUENAVENTURA, a través del telegrama enviado a mi mandante, le informa que si existe voluntad de llegar a realizar la negociación, la misma no sería por el mismo precio convenido inicialmente, sino por un valor superior, lo cual sorprendió a mi mandante, y según el decir del vendedor mi mandante no había cumplido con lo exigido por el centro comercial en la lista de precio.

Tal actitud asumida por el vendedor evidentemente sorprende por ser la misma falsa, vil y falta de seriedad de parte de estos, toda vez que por parte de ello existe la eventual posibilidad de haber tomada la suma de dinero para solventar problemas económicos por parte del C.C BUENAVENTURA y una forma de aprovecharse de esta negociación es ocasionar un daño patrimonial con dicha actitud, lo que evidencia lo que se denominada (sic) oferta engañosa, en la cual reciben dinero, acuerdan los puntos de la negociación y para obtener un provecho causando un daño proceden a desistir del acuerdo de entrega y cumplimiento de la negociación de manera unilateral, y obtener un provecho injusto en detrimento ajeno, como se ha presentado en el presente caso concreto, y posteriormente se notifica del desistimiento voluntario por parte del C.C BUENAVENTURA, C.A quedando en este sentido indefenso mi representado en sus derechos.

(…)

En vista del desistimiento voluntario y unilateral de parte del vendedor, mi mandante no ha tenido noticias de estos en cuanto la devolución del dinero que le fuera entregado y es hasta diciembre de 2.009 cuando de manera sorprendente le es notificado de una supuesta firma de un documento de venta del local comercial distinguido con el N° A-33 del centro comercial, y después de haber desistido unilateralmente de la negociación por parte del C.C BUENAVENTURA C.A y además después de haber pasado aproximadamente doce (12) meses o un (1) año de espera, algo sorprendente, ahora pretenden de manera asolapada concretar una venta de la cual le fue notificado a mi mandante el desistimiento de ella de forma unilateral.

(…)

Evidentemente existe un incumplimiento de parte del C.C BUENAVENTURA, C.A de manera unilateral y por tanto existiendo tal hecho debe devolver la cantidad de dinero recibida en arras conjuntamente con los daños y perjuicios ocasionados traducidos en la corrección monetaria o actualización de la moneda.- es por ello que ocurro ante su competente autoridad a interponer la respectiva acción de resolución de contrato.

El petitorio del demandante, consiste en lo siguiente que se cita textual:

1. Que reconozca la celebración del contrato de compra venta verbal.

2. Como consecuencia del petitorio Primero de este escrito que reconozca la cantidad de DOSCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 208.296,oo) le fue entregada conforme lo estipulado y exigido por C.C BUENAVENTURA C.A

3. Que convengan en la resolución del contrato verbal de compra venta verbal y la devolución respectiva del dinero conjuntamente con la corrección monetaria que ha sufrido el signo monetario desde la fecha de la compra venta hasta la fecha en que la sentencia sea declarada por el tribunal.

4. Que como consecuencia de su incumplimiento y desistimiento unilateral y negligencia paguen los daños y perjuicios que se le han ocasionado dado que el dinero entregado y recibido por CC BUENAVENTURA a causado una perdida, por cuanto si estuviera en manos de mi mandante este hubiera obtenido ganancia a través de la actividad productiva que ejerce y utilidad que produzca del trabajo que ejerce, que evidentemente le ha causado una perdida patrimonial, por el tiempo que ha permanecido en manos del vendedor, y siendo utilizado por este de manera indebida, por cuanto dicho dinero entregado al centro comercial, fue obtenido a través de préstamos bancarios APRA dar cumplimiento al compromiso asumido con el C.C BUENAVENTURA, C.A y que actualmente mi mandante se encuentra pagando intereses al Banco que otorgó el crédito, no obstante el retardo del C.C BUENAVENTURA, C.A a resolver la situación de hecho presentada, negándose con su actitud negativa a llevar a cabo la entrega del dinero y sus daños producidos, y que por tanto debe cumplir por mandato legal, causando una perdida en el acervo patrimonial de mi mandante por el orden de los DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 250.000,oo).

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Una vez planteada la demanda, y luego de lograrse la citación del demandado, éste en la debida oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, ejerció como defensa lo siguiente:

En fecha diez (10) de noviembre de 2008, el ciudadano Yeker D.M.A. identificado en autos firmó un contrato de reserva con el Centro Comercial Buenaventura…sobre un inmueble identificado con la letra y numero A-33, ubicado en el nivel agrícola…con un precio en bolívares para ese momento de seiscientos noventa y cuatro mil trescientos veinte bolívares (Bs.694.320,00)…

(…)

El ciudadano Yeker D.M.A. canceló a C.C Buenaventura, C.A, la cantidad de doscientos ocho mil doscientos noventa y seis bolívares (bs. 208.296,00) y quedó por cancelar el monto restante de cuatrocientos ochenta y seis mil veinticuatro bolívares (Bs. 486.024,00) al momento de la obtención de la habitabilidad. Todo esto era conocido por el demandante desde el mismo comienzo de la referida operación como bien se desprende del documento que se acompaña marcado con la letra “B”.

La Alcaldía Bolivariana de Araure del Estado Portuguesa otorgó el certificado de Habitabilidad del C.C Buenaventura el dos (02) de diciembre de 2008 tal como se desprende del documento que se acompaña marcado con la letra “E”. En otras palabras de acuerdo a las condiciones establecidas en el documento firmado el 10.11.2008 entre el ciudadano Yeker D.M.A. y el C.C Buenaventura al momento de la obtención de la habitabilidad por parte de, la Alcaldía del Municipio Araure debía procederse a la cancelación del saldo restante…el demandante no dio la cara y esto obligó al C.C Buenaventura a tratar ubicarlo para finiquitar la negociación convenida:

(…)

De los hechos referidos anteriormente se infiere que el ciudadano Yeker D.M.A. incumplió reiteradamente su compromiso de comprar el local A-33 del C.C. Buenaventura…en las condiciones que el mismo aceptó al momento de firmar el contrato de reserva el 10 de noviembre de 2008.

C.C Buenaventura mantuvo siempre el interés en que el demandante honrara la obligación, C.C Buenaventura mantuvo el mismo precio de octubre de 2008…así lo demuestra la solicitud de notificación judicial del mes de octubre de 2009…De allí que resulta altamente sorprendente que el ciudadano Yeker D.M.A. en vez de buscar un acuerdo amigable con el C.C Buenaventura por la situación de incumplimiento de su parte, procedió a demandar… Hecho verdaderamente insólito cuando el demandante conocía bien las obligaciones que asumió cuando firmó el contrato de reserva el 10 de noviembre de 2008.

Por otra parte el ciudadano Yeker D.M.A. conocía desde el primer momento que las cantidades de dinero “entregada en calidad de reserva no es reembolsable y será aplicada a la cuota inicial de la compraventa del local. Y yo ( sic) Yeker Mesa, antes identificado, me comprometo a cancelar puntualmente el saldo de la inical la suma de sesenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho bolívares con 00/100 (Bs. 64.148,00) a mas tardar el día 22.12.2008, fecha en la cual me comprometo a firmar el compromiso recíproco de compra venta del local A-33 antes mencionado, con lo cual la reserva pagada pasará a constituir la cuota iniciar de la futura venta. Autorizo a C.C Buenaventura C.A a que si no concurro a la firma del compromiso recíproco de compra venta o no cancelo el saldo de la inicial como me comprometí, el pago realizado quedará como indemnización única de daños y perjuicios…

El demandante pretende trasladar al vendedor, esto es al C.C. Buenaventura, su responsabilidad en el manifiesto incumplimiento de su obligación de cancelar el remanente del saldo de la operación.

La argumentación del demandante para justificar el incumplimiento de su obligación lo condujo a una estrategia según la cual el C.C Buenaventura se negaba a devolver el dinero recibido, cuando la verdad es que ya desde ese momento preparaba una demanda contra el C.C Buenaventura con el claro interés de lucrarse con su evidente incumplimiento del contrato de reserva. De allí el comunicado publicado en la prensa regional y que acompañó marcado “C” al escrito libelar. Por todas estas razones contradecimos las pretensiones de la parte actora…

DE LA RECONVENCIÓN

Una vez plasmadas en el escrito de contestación de la demanda presentado por el Apoderado Judicial del Accionado todas las defensas perentorias, propone una Reconvención en los siguientes términos:

Conforme con los artículos 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil, proponemos RECONVENCIÓN contra el demandante de autos, ciudadano YEKER D.M. ARBOLEDA…motivado de su incumplimiento voluntario y culposo, al no ejecutar las obligaciones que había contraído con nuestra mandante la firma mercantil C.C BUENAVENTURA, C.A en el contrato de reserva privado de fecha 10 de noviembre de 2008, al no dar cumplimiento hasta el día 22 de diciembre de 2008, a la obligación de concurrir y firmar el compromiso recíproco de compra venta del indicado inmueble, y cuyo objeto lo constituye en primer lugar el pago que a título de reserva pagó el demandante y el compromiso de pago de saldo inicial, y luego la obligación de firmar el compromiso recíproco de la compra venta de un inmueble constituido por un local comercial, identificado con la letra y número A-33…Es el caso que, el mencionado actor se comprometió en el citado contrato a adquirir el descrito local comercial, en primer momento, mediante el pago de una reserva por cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), y luego el pago de un saldo que junto a la reserva se estableció como inicial, por la cantidad de sesenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho bolívares (Bs. 64.148,00). Igualmente se convino en la cancelación de la cantidad de ciento cuatro mil ciento cuarenta y ocho bolívares (Bs. 104.148,00) treinta (30) días después de cancelar la inicial y finalmente la cantidad de cuatrocientos ochenta y seis mil veinticuatro bolívares (489.024,00) al momento de la obtención de la habitabilidad por parte de la Alcaldía del Municipio Araure. Él solamente canceló mediante dos pagos la cantidad de doscientos ocho mil doscientos noventa y seis bolívares exactos (Bs. 208.296,oo)…

Ahora bien, por cuanto el mencionado demandante YEKER D.M.A., según lo pactado en el referido negocio, convino que el pago por la reserva no es reembolsable, y además autorizó a nuestra poderdante la sociedad Mercantil C.C BUENAVENTURA, C.A, a que si en caso de no ocurrir la firma del compromiso recíproco de compra venta del citado inmueble, como no lo hizo, es decir, no asistió, en las antes referidas fecha (22-12-2008) a suscribir dicho compromiso, todo lo ya pagado, quedará a favor de nuestra representada…como pago a título de indemnización única por los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento, y a su vez quedaba esta plenamente facultada para disponer inmediatamente del local comercial.

(…)

Por todo lo antes narrado, y siguiendo precisas instrucciones de nuestra mandante, la firma mercantil C.C BUENAVENTURA, C.A, es por lo que RECONVENIMOS POR PRETENSIÓN RESOLUTORIA al ciudadano YEKER D.M.A., para que en su condición de promitente comprador y parte actora en la pretensión original que como demanda principal de resolución de contrato ha intentado en su contra, CONVENGA EN RESOLVER EL REFERIDO CONTRATO BILATERAL DE COMPRA VENTA sobre el tantas veces mencionado y descrito inmueble, o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal, y consecuencialmente, lo condene al pago de los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, cuyo pago ya tiene retenidos en su poder nuestra representada…

El Tribunal Admite la Reconvención planteada por el Apoderado Judicial de la parte Demandada, y fija el quinto (5º) día siguiente para que la parte demandante reconvenida de contestación a la reconvención.

La parte demandante, a través de su apoderado judicial, Abg. Zalg A.H., dio contestación a la reconvención oportunamente, en los siguientes términos:

Rechazo, niego y contradigo los argumentos simulados, incoherentes de hechos como el derecho invocado por el reconvincente.

Es evidente la coincidencia de la acción planteada por la parte reconvincente, la cual tiene por objeto la resolución del contrato verbal, de lo cual mi mandante no suscribió contrato alguno ni menos aún se sometió a las condiciones que la parte reconvincente alega y pretende dar por sentado que mi mandante asumió condiciones contractuales expresa y suscritas por él, siendo falso todas sus aseveraciones, por lo que de manera categórica rechazo, niego y contradigo por falsa e irrelevante la argumentación equivocada que expresa la parte reconviniente.

En este sentido se coincide que existe un contrato verbal de reserva, y que mi mandante desde noviembre del año 2008 otorgó una cantidad de dinero para reservar y tener preferencia sobre la futura venta definitiva que se llevaría a cabo entre las partes en cierto tiempo previo aviso del reconviniente, a mi mandante otorgó los montos o valor exigido para la reserva del inmueble aceptando el valor de la compra venta establecidos en la lista de precio y los porcentajes exigidos…

Es falso que mi mandante incumplió en suscribir el documento de compra establecido para el día 22 de diciembre de 2008, cuando es evidente que de los documento de reserva se establecido que el mismo tendría lugar una vez obtenida la habitabilidad y a mi mandante nunca le fue notificada de la habitabilidad de los locales comerciales…

Es absurdo, falso, lo rechazo, niego y contradigo el argumento que mi mandante debió firmar el documento de venta el día 22 de diciembre de 2008, por cuanto conforme al alegato antes expresado mi mandante no fue notificado por C.C Buenaventura, este argumento del reconviniente es un alegato inocuo APRA disipar su falta e incumplimiento.

(…)

Es incuestionable que con la confesión del reconviniente de haber aceptado el pago en los días señalados en los depósitos anexos, acepta además el reconviniente la existencia del contrato verbal de reserva, como también acepta que mi representado cumplió su parte del contrato verbal pactado…

Rechazo, niego y contradigo el argumento de exigir el pago de los daños y perjuicios por parte del reconviniente dado que los mismos en el presente caso que lo exige el reconviniente no son procedente por cuanto estos deben ser determinado, es decir, mencionarlo y describirlo conforme lo estipula la normativa respectiva del artículo 340 C.P.C…

Así mismo es irrelevante, contradictorio y lo rechazo el argumento del reconviniente que se le han causado daños que aparte de no señalarlos, y mantener en posesión el dinero recibido, ha mantenido el uso, goce, disfrute y disposición el inmueble…

Es evidente que existiendo un contrato de reserva verbal, la cláusula penal debe ser estipulada expresamente, por lo cual cualquier estipulación establecida en documento privado es nula, y en nombre de mi representado lo desconozco…

CONSIDERACIONES APRA DECIDIR:

Al hilo de lo expuesto, este juzgador para pronunciar la decisión, se circunscribirá a los postulados Constitucionales y legales plasmados en los textos respectivos, vale decir los mandatos de propugnar una decisión lo más cercana a la justicia aplicada al caso concreto, como uno de los valores superiores del estado venezolano, al igual que, tomando en consideración que en materia civil, el juez está sujeto a decidir conforme el viejo adagio latino iura iudicex secundum allegata ex probata partiums, es decir, el juez debe decidir, conforme lo alegado y probado en autos. Este principio del sistema dispositivo del procedimiento, se encuentra establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.

La norma anterior obliga a los jueces a decidir en base a lo alegado y probado en autos, es decir, a emitir una sentencia congruente y fundada en las pruebas, teniendo como norte la verdad y utilizando al proceso como una herramienta para la realización de la justicia, a tenor de lo establecido en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Los limites de la controversia son fijados por la contestación de la demandada, de modo que la misma ha de realizarse conforme a lo establecido en el artículo 361 del texto adjetivo civil, esto es, expresando con claridad los puntos sobre los cuales conviene, y los que rechaza, teniéndose como exentos de probanzas aquellos que no fueron admitidos expresamente.

Estos límites en que queda trabada la controversia además, influyen directamente sobre la actividad probatoria, toda vez que solo se prueban los hechos afirmativos controvertidos. De este modo, los hechos convenidos, están exentos de pruebas.

En el presente asunto, se observa del escrito de contestación de la demanda, que la accionada ha alegado nuevos hechos afirmativos, que son objeto de prueba, y que produce un desplazamiento de la carga probatoria, siendo que le correspondería al demandado probar los hechos alegados. En este sentido, es de precisar que el accionado trajo a los autos lo siguientes nuevos hechos:

1. Que en fecha 10-11-2008 las partes suscribieron un contrato (entiéndase, contrato escrito) de reserva, y que acompaña dicho contrato marcado con la letra “B” (folio 05 del cuaderno de anexos).

2. Que el C.C buenaventura trató por su parte de ponerse en contacto con el demandante para tratar asuntos referidos al contrato (hechos meramente probados con las instrumentales que rielan en autos, como lo son con el telegrama, las cartas misivas y la notificación judicial, cuya valoración probatoria se efectuó en el capitulo anterior).

3. Que en fecha 30 de octubre de 2009 el C.C Buenaventura introdujo una solicitud de notificación judicial por ante el juzgado del Municipio Iribarren del Estado Lara, para que se notificara al ciudadano Yeker Mesa acerca de varios puntos relacionados con el contrato. (Hecho probado con las copias de la solicitud de notificación judicial).

4. Que quien incumplió con el contrato fue el demandante (hecho relevado de pruebas por ser un hecho negativo).

5. Que en el contrato suscrito las partes establecieron cláusulas diversas, como cuando al folio 138 de la primera pieza del expediente (en la contestación de la demanda) alega que se estableció lo siguiente: “que las cantidades de dinero entregada en calidad de reserva no es reembolsable y será aplicada a la cuota inicial de la compraventa del local. Y yo, Yeker Mesa, antes identificado, me comprometo a cancelar puntualmente el saldo de la inicial…a mas tardar el día 22.12.2008 fecha en la cual me comprometo a firmar el compromiso recíproco de compra venta…con lo cual la reserva pagada pasará a constituir la cuota inicial de la futura compra venta. Autorizo a C.C Buenaventura C.A a que si no concurro a la firma del compromiso recíproco de compra venta o no cancelo el saldo de la inicial como me comprometí, el pago realizado quedará como indemnización única de los daños y perjuicios que mi incumplimiento le causare a C.C Buenaventura, quedando plenamente facultada dicha firma a disponer inmediatamente del mencionado local.

   Para pronunciarse el tribunal lo hace bajo el análisis siguiente:

   En vista de las defensas esgrimidas por la parte demandada, mediante la cual invoca nuevos hechos afirmativos controvertidos, es decir, como el alegato de que firmaron un contrato contentivo de varias cláusulas, al argüirlo el demandado en su escrito de contestación de la demanda, se crea inexorablemente un desplazamiento de la carga probatoria, establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   El artículo citado, nos establece las normas de la carga probatoria, en la cual, en principio, le corresponde al demandante, por ser quien dirige su pretensión a través del proceso, contra el accionado, de manera que la demanda solo será declarada con lugar cuando el juez encuentre que los hechos alegados hubieren sido probados. No obstante, el demandado deberá probar su defensa cuando la misma constituya un hecho nuevo traído al proceso, y cuando dicho hecho nuevo afirmativo controvertido implique la aceptación del sostenido por el demandante, deberá probar sus alegaciones, so pena de ser declarada con lugar la demanda. Como sucede exactamente en la presente causa, la demandada ha alegado nuevos hechos que implican el reconocimiento de los hechos alegados por el actor, y de ser probadas sus alegaciones, se declararía consecuentemente sin lugar la demanda; no obstante, de no lograr probarlo, forzosamente se declarara improcedente la defensa y con lugar la demanda.

   Dicho esto, no solo corresponde la carga probatoria al demandante, pues, cuando el demandado alega un hecho nuevo, cuando reconviene o cuando alega haber sido libertado de la obligación, por efecto de la ley adjetiva civil, se desplaza la carga de la prueba, teniendo el imperativo en su propio interés de probar la veracidad de los hechos alegados, so pena de declarar la improcedencia de su defensa y consecuentemente, con lugar la demanda. En conclusión, el que alega un hecho afirmativo y controvertido, debe probarlo, ya sea actor o demandado. La carga probatoria no significa una obligación de probar, y su determinación conduce a definir quien deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria.

   En consonancia con lo esgrimido anteriormente, el Código Civil establece en su artículo 1.354 el principio de la carga de la prueba, el cual reza:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de su obligación debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación

   En este orden, en vista de la consecuencia jurídica que implica la alegación de hechos nuevos por la demandada como medios de defensas, y debido a que en el asunto objeto de decisión, se ha producido perfectamente la distribución de la carga probatoria, pues se evidencia palmariamente que dichas alegaciones implican el reconocimiento (expreso) del contrato y de los pagos realizados por el demandante, solo que esgrime como defensa fundamental, que ha cumplido con su obligación, y que quién ha incumplido es su contraparte, por lo tanto, tiene la carga probatoria en su propio interés.

   Además de ello, como la parte demandada ha alegado que el contrato en cuestión (cuya resolución se pretende), es un contrato escrito, en el cual se establecieron entre otras cláusulas, una cláusula penal que exime al demandado (vendedor) de devolver el dinero dado como parte de pago, se hace necesario examinar meticulosamente el instrumento que riela al folio 8 de la primera pieza del expediente, siendo el mismo que cursa en el cuaderno de anexos, marcado con la letra “B”, para determinar sí constituye el contrato que alega la parte demandada fue suscrito por ambos litigantes. (El demandado ha alegado que el instrumento in comento constituye el contrato escrito)

   En este orden de ideas, por cuanto el contrato es fuente de las obligaciones, pasa en un primer plano este Tribunal a verificar si se encuentra probada en autos la existencia del “contrato escrito”.

   En cuanto a la notificación judicial y respecto a que el demandado intentó ponerse en contacto con el demandante, ya se encuentra meramente probado en autos, no obstante, el meollo del asunto es probar la existencia del contrato escrito contentivo de las cláusulas aducidas por la demandada.

   Para ello hay que tener en cuenta las siguientes premisas legales que rigen las relaciones contractuales:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   Artículo 1.140.- Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales.

   Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

   1. Consentimiento de las partes;

   2. Objeto que pueda ser materia de contrato; y

   3. Causa lícita.

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   Aunado al espíritu, propósito y razón de las norma citadas, siguen los principios inspiradores de la buena fe que son como máximas universales aplicables en todas las legislaciones, pues todas tienen como sustrato o fuente la equidad.

   En tal sentido, los contratos tienen fuerza de ley, entre las partes, esto quiere decir que su cumplimiento es obligatorio, como si fuera una ley, la buena fe es una exigencia que hace la ley, a los contratantes (art 1.160 del Código Civil), si no la hay, el contrato está viciado.

   Todo contrato debe tener los elementos constitutivos del mismo, es decir, consentimiento válido, causa lícita y objeto sobre el cual recaiga la convención.

   El tribunal para desentrañar el punto medular del asunto, baja a examinar las actas aportadas por ambas partes, al efecto, replanteando los términos de la controversia; la alegación principal de la demandante, la constituye el hecho de que llegaron a un acuerdo verbal sobre la adquisición del local comercial; mientras que la defensa principal de la parte demandada y base de su reconvención, gira en torno a afirmar que suscribieron un contrato escrito, el cual pauta unas cláusulas penalizadoras del no total cumplimiento del mismo.

   En este orden, pasa el Tribunal a revisar las instrumentales cursantes al folio 8 (pruebas del convenio) y siguientes estrechamente vinculadas a los alegatos infra señalados. Al efecto, de las mismas se desprende que, si bien es cierto, no existe un modelo de contrato convencional, no menos es cierto que, existe un primer acuerdo plasmado en una especie de planilla de reserva del local, “podríamos denominarla oferta de venta” acompañada por un recibo, el cual se encuentra titulado “RECIBO POR Bs. 40.000,00”. Observando este despacho, en el primero de los enunciados, se titula en la parte superior CENTRO COMERCIAL BUENAVENTURA – EDO PORTUGUESA. “PRECIOS OCTUBRE 2.008”, en el mismo se indica que la fecha de emisión fue el 10/11/2008, se identifica al ciudadano Yeker Mesa, a quien se le denomina como “CLIENTE”. De seguidas se identifica un local, y posteriormente unas formas de pago, siendo a financiamiento o de contado. En un recuadro contenido dentro del mismo instrumento se observa una serie de requisitos “Documentos a solicitar al Comprador”, y al final se lee una nota que dice: “Los Gastos de Redacción de Documentos y Habilitación de Notaría y Registro son por cuenta de el Comprador, Precios sujeto a cambio sin previo aviso”.

   Igualmente, se evidencia del segundo de los instrumentos bajo análisis que, aún cuando el mismo es una prueba de pago, se evidencia que las partes pactaron: “ el comprador se compromete a cancelar puntualmente el saldo inicial de la suma de sesenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho bolívares con 00/100 céntimo a mas tardar el día 22/12/2008, fecha en la cual el comprador “ se compromete a firmar el compromiso reciproco de compra venta” , estipulando expresamente en el texto que : “ la reserva pagada pasará a constituir la cuota inicial de la futura compra venta” . Coligiéndose sin duda que, los contratantes estipularon que dicha suma pasaría a constituir parte del pago del precio inicial de la venta y que la misma no sería reembolsable.

   Ahora bien, a tenor de los principios que rigen la materia contractual, dentro de ellos vale mencionar, el de buena fe, aunado a ello, quién decide considera ajustado a la facultad permitida por el artículo 12 del CPC, el cual pauta “…en la interpretación de los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras la exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe”

   Dentro este contexto, considera el tribunal, atendiendo a los principios enunciados, teniendo en cuenta la intención de las partes que los animó en un principio a celebrar el convenio de compra venta del local varias veces mencionado, dado que, se aprecia de las pruebas valoradas la voluntad o intención manifiesta de celebrar un contrato escrito como tal, como lo alega el demandado; desde luego, si bien, en ese primer acuerdo como se ha sostenido, no especifican en el instrumento en cuestión los términos de la negociación, pero si se marcan las líneas maestras sobre las bases que va girar la negociación.

   Como consta al folio 8 1ra pieza la forma de pago: 1) 15% de inicial. 2) 15% 30 días después de la inicial. 3) 70% de saldo a la obtención de la habitabilidad. Además de ello, se aprecia en el mismo instrumento, que la intención expresada en ese primer acuerdo es celebrar la negociación, venta del local, como la modalidad de venta a plazo. En este sentido, es necesario traer a colación la norma del artículo 1.474 del Código Civil:

   Artículo 1474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

   De estas primeras consideraciones, puntualiza este tribunal, si bien en la documental in comento no se aprecia claramente, las cláusulas que regularán el contrato, se infiere que las partes preparaban un convenio de venta, pues así se denota la fijación de un precio, el establecimiento de la modalidad de la venta a plazo, y se identifica al ciudadano Yeker Mesa como comprador del local del Centro Comercial que también se identifica, fungiendo como vendedor. De este modo están presentes en dicha instrumental todos y cada unos de los elementos del contrato de venta. Así se establece.

   En esa misma dirección; se aprecia de la instrumental cada uno de los elementos del contrato, como lo son el consentimiento válido, la causa lícita y el objeto determinado. Así también se desprenden todos los elementos de la venta, pues, el mismo consiste en la transferencia de la propiedad del local cambio del pago del precio. En consecuencia, a juicio de este tribunal, el instrumento privado reconocido que riela al folio 8 de la primera pieza del expediente, como también al folio 05 del cuaderno de anexos, constituye el convenio preliminar de contrato escrito de compra venta, suscrito entre el C.C Buenaventura como vendedor, y el ciudadano Yeker Mesa como comprador del local N° A-33 de dicho Centro Comercial, estableciendo la modalidad de venta a plazo y fijando las condiciones de pago del precio establecido. Así se decide.-

   El hecho del establecimiento de una convención, se denota que sí están llegando a un acuerdo, que crea un vínculo jurídico, es decir, por lo que, si se considera un instrumento que entra dentro de la calificación contenida en el Código Civil, para que pueda ser considerado “un contrato”, de modo que, se puede aplicar la norma del artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece que: “ el contrato es una convención entre dos o más personas, para constituir reglar, trasmitir, modificar u extinguir entre ellos un vinculo jurídico…” Aunado a lo dispuesto en la norma contenida en el artículo 1.159 y 1.167, que establecen los efectos de los contratos y la otra la cual faculta al contratante para exigir el cumplimiento o la resolución según sea el caso. En consecuencia, a juicio de este Tribunal con el medio probatorio tantas veces mencionado, se demuestra que las partes negociaron las condiciones del contrato escrito en fecha 10/11/2008, y riela al folio 8 de la primera pieza del expediente, así como en el folio 05 del cuaderno de anexos, en el cual establecieron la venta a plazo de un local comercial distinguido con el N° A-33 del C.C Buenaventura, siendo el precio la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (694.320 Bs.). Así se decide.-

   Ahora bien, en cuanto a la cláusula penal que alega la parte demandada reconviniente, se pudo constatar del instrumento del folio 9 del expediente, y que fue producido también por la parte demandada, que en el mismo se estableció una cláusula con respecto al pago allí realizado.

   En este sentido, el instrumento in comento, emanado del C.C. Buenaventura, en fecha 01 de diciembre de 2008, debidamente firmado por el demandante, Yeker Mesa, tiene por título “RECIBO POR Bs. 40.000,00”. En el mismo se lee lo siguiente:

   Hemos recibido del señor YEKER MESA… la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 40.000,00) por concepto de pago de reserva para la compra del local identificado con la letra y números A-33…del Centro Comercial B.P., en al ciudad de Araure Estado Portuguesa, que se encuentra actualmente en fase de construcción…Queda entendido que la cantidad de dinero entregada en calidad de reserva no es reembolsable y será aplicada a la cuota inicial de la compraventa del local. Y yo, YEKER MESA, antes identificado, me comprometo a cancelar puntualmente el saldo de la inicial la suma de SESENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON 00/100 CÉNTIMOS (Bs. 64.148,00) a mas tardar el día 22/12/2008 fecha en la cual me comprometo a firmar el compromiso recíproco de compra-venta del local A-33 antes mencionado, con lo cual la reserva pagada pasará a constituir la cuota inicial de la futura compraventa. Autorizo a C.C Buenaventura, C.A a que si no concurro a la firma del compromiso recíproco de compra-venta o no cancelo el saldo de la inicial como me comprometí, el pago realizado quedará como indemnización única de los daños y perjuicios…

   Ahora bien, se observa claramente que las partes de común acuerdo, en fecha 01/12/2008 establecieron una cláusula penal, que es la misma que alega la parte demandada, la cual se efectuó al momento de recibir el pago por la reserva, estableciendo que el monto allí dado (40.000,00 Bs.) no sería reembolsable y que el mismo pasaría a constituir parte de la inicial, comprometiéndose el comprador a pagar 64.148,00 Bs. a más tardar el 22/12/08 y en esa misma fecha concurriría a firmar el documento reciproco de compra venta. La cláusula penal consiste en la penalización a la parte compradora con el no reintegro del dinero dado en calidad de reserva caso de incumplimiento por su parte con lo allí pactado. Así se decide.-

   Para resolver el presente litigio de mutuas peticiones, en vista de que ambos contendientes persiguen la resolución del contrato bajo los argumentos del incumplimiento de la parte contraria, y a tenor de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, se debe probar solamente la existencia del contrato (hecho plenamente probado en autos), puesto que el incumplimiento por ser un hecho negativo está exento de prueba, sin embargo, la norma in comento prevé que quien pretenda que ha sido libertado de una obligación, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. Por lo tanto, debe determinar este juzgador que parte cumplió con sus obligaciones.

   Dentro del contexto de la decisión, es preciso retomar el contenido normativo del artículo 1.354 del Código Civil, antes citado, el cual establece en parte”…… Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Para decidir, el tribunal visto que existen reciprocas pretensiones por el efecto de la reconvención, y ambas apuntaron a imputar que la parte contraria no cumplió con las obligaciones asumidas en el convenio, como sustrato para pedir la resolución, debe determinar este Tribunal cual de los litigantes cumplió con sus obligaciones, lo cual se verificará con las pruebas aportadas al proceso.

   En tal sentido, este Tribunal se permite realizar el análisis siguiente:

   En el acuerdo preliminar de compra venta del local N° A-33, celebrado por las partes el 10/11/2008, se estableció que el C.C Buenaventura, C.A daba en venta a plazo el local N° A-33 al hoy demandante, por la cantidad de Seiscientos Noventa y Cuatro Mil Trescientos Veinte Bolívares (694.320 Bs.), bajo la modalidad siguiente:

   • 15 % de inicial, Bs. 104.148,00.

   • 15 % 30 días después de la inicial, Bs. 104.148,00

   • 70 % de saldo a la obtención de la habitabilidad.

   Ahora bien, teniendo como punto de partida el mentado acuerdo, de las pruebas incorporadas al litigio, se evidencia que el demandante en fecha 01/12/2008, (folio 9 de la primera pieza del expediente) pagó en calidad de reserva la cantidad de 40.000,00 Bs, en cuya oportunidad las partes contratantes establecieron que dicho monto sería aplicada a la cuota inicial de la compraventa del local; de la misma manera, se acordó en el mismo acto que el comprador se obligaba a pagar sesenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (64.148 Bs.) (Cantidad esta que restaba de la cuota de la inicial), a más tardar el 22/12/2008, fecha en la cual se comprometía a firmar el compromiso reciproco de compra venta. Así también estipularon que el pago realizado quedaría como indemnización única por daños y perjuicios en caso de que el comprador no concurriera a firmar el compromiso de compra venta o no pagara la inicial en la fecha pautada.

   De allí pues, se aprecia de las pruebas valoradas que, la parte compradora hoy demandante, se comprometió a pagar la suma dicha el día 22/12/2008, suma restante para completar la inicial, debiendo cancelar también treinta días después, el otro 15% acordado del precio de la venta.

   También quedó demostrado en la secuencia del proceso que, en fecha 02/12/2008 el C.C Buenaventura obtuvo el permiso de habitabilidad, más no consta en autos que la parte vendedora hubiere notificado de ello a la parte compradora, como lo sostiene la parte demandante en su escrito de contestación a la reconvención.

   En el mismo orden, se deduce también que, en fecha 21/01/2009 el comprador (hoy demandante) pagó sesenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (64.148 Bs.) por motivo de la inicial. Nótese que realiza dicho pago un mes después de lo pactado y que la parte demandada (vendedora) emitió recibo de haber recibido conforme dicho pago.

   Posteriormente, en fecha 23/01/2009 el comprador pago ciento cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (104.148 Bs.) que correspondían al 15% pactado que sería pagadero 30 días después de la inicial.

   Es necesario resaltar para mayor comprensión de lo debatido, que el comprador pagó antes del tiempo convenido, y que la demandada recibió los pagos conformemente, emitiendo además recibos de pagos que constan en el expediente.

   Sin embargo, a pesar de que el permiso de habitabilidad fue obtenido incluso antes de la fecha en la que el comprador estaba obligado a pagar la inicial, pues fue adquirido el 02/12/2008, y el comprador tenía que pagar la inicial el 22/12/2008, el vendedor no notificó de ello a la parte compradora, aún cuando seguía recibiendo los pagos que éste le hiciera.

   De tales consideraciones, se determina que la conducta de la parte vendedora, hoy demandada, al no notificar al comprador de la obtención de la habitabilidad, hace imposible que éste último tuviera conocimiento de ello, por lo tanto, no pagaría en la oportunidad señalada, es decir, a todo evento incumpliría con la obligación motivado o impulsado por la conducta negligente de la vendedora. En este sentido, se da por probado el cumplimiento de las obligaciones pactadas por parte del comprador, hoy demandante, más no así por parte de la demandante. Así se establece.

   El tribunal para resolver la medula central de la causa, como es la Resolución del contrato, determinó con las pruebas valoradas, que aún cuando la vendedora tuvo conocimiento del referido permiso de habitabilidad, y siguió recibiendo los pagos realizados por la parte compradora, amén de seguir emitiendo los respectivos recibos, sin embargo en ninguna de las pruebas consta que dicha vendedora notificara de la obtención de la habitabilidad, como se estipula el acuerdo de fecha 10-11-2008, cursante al folio 08, de tal forma no incurre la compradora en el incumplimiento del pago final que fue estimado en el 70% del precio total del local, hecho aducido por los demandados en la contestación, como núcleo de sus defensas y de su acción reconvencional. Así se establece.

   En fuerza de las convicciones expuestas, para decidir el presente asunto dentro del contexto de la demanda y reconvención propuesta, es preciso concluir a través de las alegaciones de las partes y de los medios probatorios aportados al proceso que, en primer lugar, en fecha 10/11/2008 las partes celebraron un contrato de compra venta a plazo sobre el local N° A-33 del C.C Buenaventura C.A, quien le transfería la propiedad del mismo al ciudadano Yeker Mesa Arboleda, por la cantidad de Seiscientos Noventa y Cuatro Mil trescientos Veinte Bolívares (Bs. 964.320,00), los cuales según lo convenido, sería pagado con una inicial de 15% del precio, a treinta (30) días después de pagada la inicial, se pagaría otro 15%, y el 70% restante tendría que pagarlo el comprador a la fecha de obtención de la habitabilidad del C.C Buenaventura. En segundo lugar, se pudo probar que en fecha 01 de diciembre de 2008, el comprador pagó la cantidad de cuarenta mil Bolívares (40.000 Bs.) los cuales fueron con motivo de reserva y que serían imputados al pago de la inicial, comprometiéndose en esa oportunidad el comprador a pagar sesenta y cuatro mil ciento cuarenta y ocho Bolívares (64.148 Bs) a mas tardar el 22/12/2008. En tercer lugar, se determinó que el 02/12/2008 el C.C Buenaventura obtuvo la cédula o permiso de habitabilidad emitido por la Alcaldía del Municipio Araure del Estado Portuguesa.

   En cuarto lugar, si bien es cierto que el comprador no pagó la inicial en la fecha prevista. no menos es cierto que, pagó la misma el 21/01/2009, y el otro 15% los pagó el 23/01/09, y que dichos pagos fueron aceptados conformemente por el vendedor, quien emitió recibos que constan en autos, manifestando la aceptación del pago. En quinto lugar, se puede constatar que el demandante cumplió con su obligación de realizar los pagos conforme a lo convenido, así como también se puede constatar que la parte demandada incumplió con su obligación inherente de notificar a la parte compradora acerca de la obtención de la cédula de habitabilidad, para que naciera de esa manera la obligación del comprador de pagar el 70% del precio de la venta, está plenamente probado de esta manera el incumplimiento de la parte demandada, C.C Buenaventura C.A de dicha obligación como vendedora de notificar al hoy demandante de la obtención de la habitabilidad.

   Expuestos los hechos y las pruebas valoradas, corresponde la aplicación del derecho como premisa legal, para resolver el asunto, la cual se encuentra en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código civil vigente, supra copiada, la cual faculta a cualquiera de los contratantes a solicitar la resolución o incumplimiento del contrato, si una de ellas no ejecuta su obligación.

   Ahora bien, es claro el legislador en el texto citado, en vista del incumplimiento de una de las partes, autoriza a solicitar a la otra, bien sea el cumplimiento del contrato, o bien sea la resolución. Probado como fue en el presente caso, el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del ciudadano Yeker Mesa Arboleda, parte demandante en el presente juicio, de conformidad con la norma precedentemente mencionada, es forzoso para este juzgador, declarar ha lugar la pretensión de la parte actora, la cual pretende se declare resuelto el contrato y se le restituya el dinero dado como parte de pago. Al igual que la pretensión indexatoria exigida, o corrección monetaria correspondiente, toda vez que desde la fecha que se celebro el convenio y pagó las correspondientes sumas el demandante, las mismas se encuentran en poder de la demandada, y es notoria la devaluación en el país de nuestro signo monetario, sin que se requiera pruebas para demostrarlo.

   En cuanto a la pretensión final de la actora, de daños y perjuicios, en criterio del tribunal no fueron demostrados y así lo dispondrá en la dispositiva final.

   Por consiguiente, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la parte demandante, ciudadano Yeker Mesa, suficientemente identificado, contra el C.C Buenaventura, C.A, por lo tanto, se declara RESUELTO el contrato de compraventa celebrado en fecha 10/11/2008, y como consecuencia de lo anterior, se DECLARA RESUELTO DE PLENO DERECHO EL VARIAS VECES CITADO CONTRATO.

   SE ordena que el demandado restituya al demandante la cantidad pagada con motivo del contrato, esto es la suma de DOSCIENTOS OCHO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES, más la cantidad que arroje la indexación o corrección monetaria que se ordenará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

   Finalmente, en cuanto a la pretensión del demandante, ciudadano Yeker Mesa, de indemnización de daños y perjuicios derivadas del contrato, cabe resaltar que aún cuando el mismo cumplió con lo exigido por el artículo 340 de Código de Procedimiento Civil, referido al contenido del libelo de demanda cuando se pretendiere la indemnización de daños, no es menos cierto que el mismo no aportó pruebas que hicieran llegar a este juzgador la convicción de la ocurrencia de los referidos daños.

   En tal sentido, el artículo 254 del texto Civil adjetivo limita al juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, de modo que solo puede declarar con lugar la pretensión cuando a su juicio en autos existiere plena prueba de ello.

   En este sentido, para este operador de justicia, no existen pruebas suficientes en autos que corroboren los fundamentos fácticos alegados por el actor mediante los cuales aduce la ocurrencia de los daños y perjuicios cuya indemnización reclama, por lo que forzosamente se declara SIN LUGAR LA PRETENSIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS perseguida por el demandante. Así se decide.-

   Por último, dentro del contexto de la decisión, debido a que se ha declarado con lugar la pretensión del actor, es forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN planteada por la parte demandada, C.C Buenaventura. Así se decide.-

   DISPOSITIVA

   Por los anteriores razonamientos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley, declara: 1.- PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por el ciudadano YEKER D.M.A., plenamente identificado en autos. En efecto, SE DECLARA: RESUELTO EL CONTRATO, celebrado por las partes en fecha 10-11-2008. SE CONDENA a la parte demandada a devolver al demandante la cantidad de dinero pagado con ocasión a dicho contrato, esto es, Doscientos Ocho Mil Doscientos Noventa y Seis Bolívares (Bs. 208.296, oo).

2. - Se ordena que el demandado restituya al demandante las sumas recibidas como pago de la negociación. Al efecto se acuerda la realización de una experticia complementaria del fallo, para la indexación o corrección monetaria ordenada, la cual comprenderá desde la fecha de celebración del contrato, hasta la presente fecha, es decir, del 10/11/2008 al 23/11/2012.- Así se decide.-

1. SIN LUGAR la pretensión de indemnización de daños y perjuicios perseguida por la parte demandante. Así se decide.-

2. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN formulada por la parte demandada, C.C Buenaventura, tanto de resolución del contrato, como de indemnización de daños y perjuicios. Así se decide.-

   No hay condenatoria en costa en cuanto a la acción principal, por ser declarada parcialmente con lugar, por no haber vencimiento total.

   Se condena en costas a la demandada Reconviniente, por sucumbir en su pretensión reconvencional, conforme a lo estatuido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

   Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Acarigua, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre del año dos mil doce. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-

   El Juez,

   Abg. J.G.M.C..-

   La Secretaria,

   Abg. Riluz del Valle Cordero Sulbarán.-

   En esta misma fecha se publicó y dictó siendo las 3:00 p.m. Conste.-