Decisión nº 1520 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de Cojedes, de 15 de Octubre de 2008

Resolver el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado en fecha catorce (14) de julio de 2006, mediante instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos en la misma fecha, anotado bajo el número 86, tomo 36 de los Libros de autenticaciones que lleva esa Notaria, y ante la imposibilidad cierta de que se pueda realizar la venta a la cual se comprometieron según el acuerdo de la opción de compra y como consecuencia de la resolución del contrato ordene la devolución de los Cien Millones de bolívares (Bs. 100.000.000, 00), que entregó el 30 de julio de 2006, como primer pago de los previstos en dicho contrato, anexó recibo marcado “G”.

Que demanda el pago de los daños y perjuicios que se le han causado los cuales estimó en la cantidad de Ciento Cincuenta y Cuatro Millones Setecientos Diez Mil Bolívares (Bs. 154.710.000, 00), por todas las obras civiles realizadas en el inmueble. Anexó legajo de facturas y recibos marcados con la letra “H”.

Solicitó que al momento de dictarse la sentencia definitiva sobre cualquier cantidad a la que fueran condenados los demandados, se le aplique la corrección monetaria debido a la inflación que produce la depreciación de las cantidades que sufragó con el transcurso del tiempo.

- Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 254.710.000, 00) cantidad que comprende tanto lo que pagó por concepto de la opción de compra, además del prudencial cálculo de los daños y perjuicios que sufre producto de las bienhechurías que construyó sobre el inmueble, costos en los que incurrió por causa de la falsa expectativa de adquirir la propiedad del inmueble producto de la opción de compra que suscribió.

- Solicitó se decretase Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble situado en la avenida B.d.S.C., entre las calles Carabobo y Figueredo, constituido por un lote de terreno de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (493,41 mts2), cuyo linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Casa y solar de E.F. con una longitud de doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts); SUR: Con la Avenida Bolívar que es su frente con dieciséis metros con noventa y cinco centímetros (1,95 mts); ESTE: Casa y solar de Bou A.N.S. y E.P., en línea quebrada en cinco segmentos con una longitud de diez metros con treinta centímetros (10,30 mts), cinco metros con diez centímetros 85, 10 mts), cuatro metros con cuarenta centímetros (4,40 mts), cuatro metros con sesenta centímetros (4,60 mts) y diecinueve metros con cincuenta centímetros (19, 50 mts); OESTE: Casa y solar de J.H. en línea quebrada de cinco segmentos, con longitud de siete metros con cincuenta centímetros. Cuatro metros con setenta centímetros lineales (7,70 mts). Nueve metros con cincuenta centímetros lineales (9,50mts). Veinte y tres metros con ochenta centímetros lineales (23,80 mts).

- Solicitó que declarada con lugar la demanda los co-demandados fueran condenados a pagar las costas del presente proceso.

III.2.- Parte demandada: Alegó el Apoderado judicial de la parte co-demandada, en Escrito de Contestación a la demanda presentado en fecha doce (12) de Febrero de 2008:

- Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los hechos alegados en la demanda interpuesta por el ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI.

- Negó, rechazó y contradijo que sus representados ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., no hayan dado cumplimiento a la obligación de dar en arrendamiento y comprometerse formalmente a vender al ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI, el lote de terreno dado en arrendamiento con opción a compra.

Fundamentó su defensa en las siguientes circunstancias:

- Que se desprende de las actas procesales que quien demanda se encuentra en posesión del inmueble arrendado, quedando plenamente demostrado que sus representados cumplen correctamente con la obligación para con el ARRENDATARIO OPTANTE.

- Que se puede evidenciar tanto del contrato objeto de la presente demanda, como de las actuaciones y diligencias practicadas por ante este juzgado que sus representados procedieron a realizar los tramites necesarios para que se perfeccionara la negociación, tal y como se demuestra claramente del escrito presentado personalmente por sus representados dirigido a los Señores Presidente y demás miembros de la Cámara Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo San C.d.A.d. estado Cojedes, de acuerdo con lo convencionalmente pactado en el Contrato de Arrendamiento con opción de compra notariado por ante la Notaria Pública de esta ciudad de San Carlos del estado Cojedes, con fecha 14 de Julio de 2006, e inserto bajo el Nº 86, Tomo 36 de los libros de autenticaciones que lleva esa Notaría.

- Que además de los trámites como lo son entre otros, los documentos de las bienhechurías y la Solvencia Municipal necesarios para dar cumplimiento a las obligaciones que como futuros vendedores tienen sus representados, y gestionar con personas capacitadas la obtención de la respectiva liberación contenida en la cláusula quinta del documento de compra suscrito por sus representados con la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes, demostrándose la buena fe y responsabilidad y el fiel cumplimiento de sus obligaciones.

- Que sus representados desde el principio han cumplido tanto en su obligación con el arrendatario, al transmitirle para su uso por el pago estipulado a los ARRENDADORES PROPIETARIOS del inmueble demostrándose la diligencia, a pesar de que para ellos la verdadera obligación comienza una vez que el arrendatario en su carácter de optante cancelara la última cuota comprendida en el mencionado contrato de arrendamiento con opción a compra.

- Que es falso desde todo punto de vista que sus representados incumplieran con su obligación más bien, han sido pacientes en exigir el cumplimiento por parte de quien hoy demanda.

- Que el demandante de autos en su Capitulo II, alega como supuesto de incumplimiento por parte de sus representados citó “DE LA IMPOSIBILIDAD CIERTA E INMINENTE DE MATERIALIZARSE LA COMPRA VENTA PROMETIDA” Asume sin que sin cumplan todas las cláusulas tendentes a la realización de la futura venta que sus representados a pesar de que el demandante indistintamente cumpla o incumpla cabal y oportunamente con la obligaciones que asumió al suscribir el mencionado contrato de arrendamiento con opción a compra.

- Que la cláusula CUARTA del referido contrato expresa taxativamente: “LOS ARRENDADORES Y PROPIETARIOS del referido lote de terreno, se obligan a realizar la venta e igualmente entregar la escritura correspondiente de venta del referido inmueble por ante la Oficina Registral respectiva, una vez que le haya sido pagado por ARRENDATARIO, en su condición de OPTANTE, el valor total del inmueble aquí descrito.

- Que de la lectura de la cláusula puede determinarse con exactitud que para que exista un incumplimiento por parte de los ARRENDADORES Y PROPIETARIOS por sus representados, el ARRENDATARIO OPTANTE YA IDENTIFICADO, tiene el ARRENDATARIO OPTANTE, dar cumplimiento de su obligación principal del comprador, como lo es el pago del precio, tal como lo establece el Código Civil en su artículo 1.527.

- Que de igual manera lo establece taxativamente el mismo contrato en las convenciones contraídas por las partes en la cláusula CUARTA del contrato y establecidas como vinculantes en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.

- Que mientras el ARRENDATARIO COMPRADOR no cumpla con lo pactado en la cláusula CUARTA del referido contrato, LOS ARRENDADORES PROPIETARIOS, no quedan obligados a entregar tal como lo establece el artículo 1.493 del Código Civil que citó textualmente.

- Que bajo esos argumentos de hecho y de derecho se puede determinar claramente que para sus representados no ha nacido la posibilidad de incumplimiento.

- Que para determinar la improcedencia de la demanda intentada en contra de sus representados, establece el artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

- Que si bien es cierto que el contrato establece una duración de NUEVE (09) MESES, tiempo en el cual debieron cumplirse para ambas partes, sus representados ya habían cumplido en una parte como lo es poner en el goce y disfrute de la cosa arrendada y comenzar con trámites para obtener la documentación correspondiente para la realización de la venta y el otorgamiento de los documentos para la tradición de lo vendido que se verificaría una vez que el arrendatario optante pagara la totalidad de lo estipulado en el contrato cosa que no hizo, tal como se evidencia de la confesión del hoy demandante al incorporar al expediente la prueba expresa de su incumplimiento al demostrar sólo el primer pago por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00).

- Que en el supuesto negado de que sus representados no hayan cumplido con su obligación, pierde el derecho de reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, por cuanto así lo establece el artículo 1.168 del Código Civil.

- Queda demostrada la improcedencia de la demanda, y que a los efectos de que quede desvirtuado totalmente el alegato esgrimido por la parte demandante en el Capitulo II DE LA IMPOSIBILIDAD CIERTA E INMINENTE DE MATERIALIZARSE LA COMPRA VENTA PROMETIDA, en virtud de que el documento de propiedad donde la municipalidad del Municipio Autónomo San Carlos adjudicó en propiedad a la ciudadana C.A.S.d.P., donde según el demandante se establecieron cláusulas que regulan la transmisión de la propiedad.

- Que si bien es cierto el hecho de que la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes, haya tenido interés en readquirir el inmueble, no significa que efectivamente lo haga. Consignó copia certificada de autorización marcada “A”.

Negó, rechazó y contradijo que sus representados L.B.P.S. y A.C.P.D.T., adeuden al demandante de autos la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 154.710.000,00), por concepto de daños y perjuicios que supuestamente le causaron al demandante por todas las obras civiles que fueron realizadas en el inmueble objeto del contrato.

- Que es conocido tanto por el más alto Tribunal de la República en reiteradas sentencias, como por la doctrina nacional e internacional, que cuando se trata de daños que hacen procedente la responsabilidad civil, es indispensable especificar la relación de causalidad.

- Que la relación de causalidad constituye un elemento imprescindible para la determinación del daño, y al demandante alegar en la demanda que esos daños son producto de las bienhechurías que construyó sobre el inmueble hay que hacer las siguientes consideraciones:

La opción de compraventa no genera un derecho de propiedad, y como consecuencia de ello mal puede el demandante ampararse en la expectativa e un posible contrato de compra venta para construir con ánimo de dueño, ya que hasta tanto no se cumplieran todas y cada una de las obligaciones establecidas en el contrato de compra venta, y no se produzca la tradición de la propiedad, se entiende como propietario el que tenga la titularidad frente a las partes y frente a terceros del bien en cuestión.

- Que como consecuencia de los antes expuesto para que el ARRENDATARIO en su condición de OPTANTE pudiera ejecutar obras civiles que por su naturaleza sean consideradas de envergadura o mayores y que además extinga, modifique el estado original del inmueble, se hace necesario que se cumplan requisitos como por ejemplo, el permiso dado por escrito por LOS ARRENDADORES PROPIETARIOS que le permitan iniciar los trámites respectivos de construcción, por una parte, y por la otra, el permiso de construcción expedido por la autoridad competente que en este caso, es la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes para construir bienhechurías en el inmueble.

- Que se puede observar en el libelo, no existen tales autorizaciones tanto de los ARRENDADORES PROPIETARIOS, como de LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA que le permita a EL ARRENDATARIO en su condición de OPTANTE, realizar construcción alguna en el inmueble propiedad de sus representados.

- Que expuesto el siguiente razonamiento se puede determinar que tampoco es procedente la pretensión del demandante de alegar daños y perjuicios hasta por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 154.710.000,00), en contra de sus representados, por cuanto las presuntas bienhechurías se hicieron sin la debida autorización de sus representados ni de la administración.

- Que ello genera una responsabilidad del ARRENDATARIO en su condición de OPTANTE, tanto frente a sus representados como frente a la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes y solicitó así se declare.

- En nombre de sus representados solicitó sea declarada sin lugar la demanda incoada en contra de sus representados.

-IV-

Acervo probatorio y valoración de las mismas.-

IV.1. Parte demandante.

En fecha cinco (05) de Marzo de 2008, el Abogado O.J.L.R., en su carácter de Apoderado Judicial del Ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI, parte demandante en el presente juicio, consigno en tres (03) folios útiles, Escrito de Pruebas, en el cual promovió las siguientes probanzas:

1. Merito favorable de los autos que se desprende de los mismos y muy especialmente:

a.1.) Documentales.

a.1.1.- Promovió Copia certificada del Contrato de Arrendamiento con opción a compra entre los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., plenamente identificados y el ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del estado Cojedes en fecha 14 de Julio del año 2006, bajo el número 86, tomo 36 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

La citada documental al contener copia certificada de un documento auténtico del cual se evidencia la negociación celebrada entre las partes y los términos pautados en ella, al no haber sido tachada o impugnada, es plenamente valorada a tenor de lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con el artículo 1357 eiusdem. Así se valora-

a.1.2.- Promovió e invocó el mérito favorable que se desprende de comunicación hecha por el demandante ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI ANTONIO dirigida al ciudadano Alcalde del Municipio San Carlos y al presidente y demás miembros de la Cámara Municipal del Municipio San Carlos (F.21; 1ª pieza). La citada comunicación es de índole privado y en virtud de ser dirigida a la Municipalidad la cual posee un derecho preferente sobre el inmueble objeto del controversia y que es fundamento del alegato de la parte demandante en Resolución del contrato celebrado en fecha 14 de julio de 2006, se valora como un indicio conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-

a.1.3.- Promovió e invocó el mérito favorable que se desprende de comunicación dirigida al ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI, emanada del Municipio San Carlos donde se le da respuesta a la comunicación anterior (F.22; 1ª pieza). Esta probanza al ser una documental de carácter administrativo es plenamente valorada salvo prueba en contrario, conforme al principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos, contenido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se estima.-

a.1.4.- Promovió y ratificó los recibos de pago emitidos por el ciudadano R.A.S., en su condición de Técnico en Construcción de Obras Civiles, a favor del demandante (FF.27-30; 1ª pieza), para lo cual promovió y ratificó la declaración del ciudadano R.A.S., testigo promovido en su condición de Técnico en Construcción de Obras Civiles, por ser este quien construyó en el lote de terreno en controversia, quien además ratificó en su contenido y firma los recibos de pago por las obras realizadas (FF.83-86; 1ª pieza).

Las citadas documentales emanadas de terceros son debidamente valoradas para demostrar el monto de la inversión realizada por el demandante en el inmueble, a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así juzga.-

a.1.5.- Invocó e hizo valer la Inspección Judicial realizada en fecha 14 de Enero de 2008, por este Tribunal en el terreno objeto de este juicio e igualmente, invocó e hizo valer el legado de fotografías (FF.94-127; 1ª pieza) donde se refleja y se demuestra la existencia del local comercial donde funciona Inversiones La Favorita, C.A., y de las obras construidas en el mismo.

La indicada probanza fue realizada por este Tribunal en fecha 14 de enero de 2008, donde se dejó constancia de las características del local inspeccionado, el cual posee un letrero en su frente de aproximadamente 1,90 Mts., de ancho por 17,80 Mts., de largo que lo identifica como “INVERSIONES LA FAVORITA, C.A.” y unas medidas aproximadas de once metros con setenta centímetros (11,70Mts.) de frente con cinco (5) segmentos quebrados hacia su interior de 5,30 Mts., 4,30 Mts., 8,45 Mts., 10,10 Mts., y 8,25 Mts., Fondo: 8,75 Mts., Pared Lateral Derecha: 15,40 Mts., Pared Lateral Izquierda con tres (3) segmentos quebrados de: 12,80 Mts., 2,80 Mts., y 2,55 Mts, aproximadamente cada uno; en su totalidad, pisos de cemento pulido de aproximadamente seis (6) centímetros de espesor cubriendo un área aproximada de 353 Mts2; paredes de bloques frisadas y pintadas y techos de acerolit canal ancho verde que cubren una medida aproximada de 537 Mts2., incluyendo un depósito de mercancía que se encuentra en la parte trasera del local; cinco (5) puertas Santamaría de tres metros (3 Mts.) de alto por tres metros con cuarenta centímetros (3,40 Mts.) de ancho aproximadamente cada una; selcha para techo construida en tubo metálico de dos por un centímetro (2x1 Cmt.) y que recubre un área aproximada de 316 Mts2.; estructura metálica galvanizada de treinta centímetros (30 Cmts.) de ancho por veinticinco centímetros (25 Ctms) de alto por doce metros (12 Mts.) de largo; 27 puntos de tomacorriente en sus paredes; noventa (90) puntos de electricidad para lámparas aéreas; dos (2) Brequeras para distribución de energía eléctrica, una con 3 breakers y la otra con 4 breakers; 500 Mts de tubería eléctrica plástica en el techo del local; dos (2) divisiones internas hechas con tubería metálica de 2x1 y cristal destinados a oficinas administrativas y una pared divisoria que conforma una habitación de baño.

La citada probanza al ser practicada personalmente por el juez de la causa y dejar constancia con asistencia del práctico y de fotógrafo de lo que sus sentidos perciben, debe valorarse plenamente para determinar la existencia de las indicadas bienhechurías y las condiciones del local observado y así debe valorarse conforme a lo establecido en los artículos 1428 y siguientes del Código Civil en concordancia con los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (FF.88-53). Así se valora.-

a.1.6.- Invocó e hizo valer la Sentencia Interlocutoria dictada por este Juzgado en fecha 01 de Febrero de 2008. La misma es plenamente valorada por esta instancia al haber quedado definitivamente firme. Así se evalúa.-

a.1.7.-Promovió la Notificación Publicada en el diario Las Noticias de Cojedes en fecha 27 de Octubre del año 2006, dirigida a los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T. por parte de la Alcaldía del Municipio San Carlos (F.183; 1ª pieza). La citada documental se valora plenamente como acto de publicación de la voluntad del Municipio de Readquirir el inmueble, a tenor de lo dispuesto en artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se aprecia.-

a.1.8.- Invocó e hizo valer copia certificada del Contrato de adjudicación en venta que celebró el Municipio San Carlos del estado Cojedes con la ciudadana C.A.S.d.P., en fecha 30 de Junio del año 1994, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Carlos, bajo el Nº 15, folios 50 al 51, protocolo Primero, Tomo Tercero.

La citada documental por ser copia certificada de un contrato suscrito por el órgano administrativo del ejecutivo municipal de San C.d.A., se le otorga pleno valor probatorio en lo que concierne a su contenido y de la celebración del contrato entre las partes indicadas en el mismo; no obstante, la anterior probanza no resulta pertinente e idónea para desvirtuar el derecho de propiedad alegado por la parte demandante sobre la bienhechurías objeto de la presente reivindicación, por cuanto existe una presunción de su derecho de propiedad contenida en documento público, conforme a lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.-

a.1.9.- Promovió notificación emanada de la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos (Despacho del Alcalde) donde se le hace saber al demandante de autos, que mediante auto de fecha 25 de Febrero del año 2008, ese Despacho revocó el Acto Administrativo de fecha 18 de Enero de 2008 (FF.181-182).

Esta probanza al ser una documental de carácter administrativo es plenamente valorada salvo prueba en contrario, conforme al principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos, contenido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se valora.-

Promovió la Prueba de Informes, a los fines de que se oficiara a la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos a fin de que Informará a este Juzgado sobre comunicación emanada por ese Despacho en fecha 11 de Septiembre de 2006 (F.211; 1ª pieza). Las citada documental es debidamente valoradas para demostrar la voluntad del Municipio de ejercer su Preferencia Oferticia sobre el inmueble, a tenor de lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así juzga.-

IV.1. Parte demandada.

En fecha cinco (05) de Marzo de 2008, el Abogado A.V.C., en su carácter de Apoderado Judicial de los Ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., parte co-demandada en el presente juicio, consignó en siete (07) folios útiles, Escrito de Pruebas, en el cual promovió lo siguiente:

Para probar que sus representados L.B.P.S. y A.C.P.D.T., antes identificados, no hayan dado cumplimiento a la obligación de dar en arrendamiento y comprometerse formalmente a vender al ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI, antes identificado, el lote de terreno dado en arrendamiento con opción a compra, fundamentó dicha defensa en las siguientes circunstancias:

- Que se desprende de las actas procesales que quien demanda se encuentra en posesión del inmueble arrendado en forma pacífica e ininterrumpida sin ser perturbado por los ARRENDADORES PROPIETARIOS, quedando plenamente demostrado que sus representados cumplen correctamente con la obligación para con el ARRENDATARIO OPTANTE, según se puede evidenciar tanto del contrato objeto de la presente demanda como de las actuaciones y diligencia practicadas por sus representados; trámites necesarios para que se perfeccionara la negociación, escrito presentado personalmente por sus representados a la Alcaldía del Municipio Autónomo San C.d.A.d. estado Cojedes, de acuerdo con lo convencionalmente pactado en el contrato de arrendamiento con opción a compra.

- Los trámites, entre otros; documento de las bienhechurías y Solvencia Municipal necesarios para dar cumplimiento a las obligaciones que como futuros venderos tienen sus representados, gestionar con personas capacitadas la respectiva liberación contenida en la cláusula quinta del documento de compra venta suscrito por sus representados con la Alcaldía del Municipio Autónomo San C.d.A.d. estado Cojedes, demostrándose la buena fe y responsabilidad y el fiel cumplimiento de sus obligaciones.

- Que para ellos la obligación verdaderamente comienza una vez que el arrendatario en su carácter de optante cancelara la última cuota comprendida en el mencionado contrato de arrendamiento con opción a compra.

- Que el incumplimiento alegado debería nacer tal como lo expresa taxativamente la cláusula CUARTA del referido contrato la cual es del tenor siguiente: … “CUARTA: LOS ARRENDADORES Y PROPIETARIOS del referido lote de terreno, se obligan a realizar la venta e igualmente entregar la escritura correspondiente de venta del referido inmueble por ante la oficina registral respectiva, una vez que le haya sido pagado por el ARRENDATARIO, en su condición OPTANTE, el valor total del inmueble aquí descrito.

Que de la lectura de la cláusula CUARTA puede determinarse con exactitud un incumplimiento por parte de los ARRENDADORES Y PROPIETARIOS, el ARRENDATARIO OPTANTE, ya identificado, tiene indefectiblemente, que dar cumplimiento de su obligación principal de comprador como lo es el pago del precio, tal como lo establece el Código Civil en su artículo 1.527.

- Que de igual manera establece taxativamente el mismo contrato en las convenciones contraídas por las partes en la cláusula CUARTA del contrato y establecidas como vinculantes en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.

- Que por estos fundamento de hecho y de derecho, mientras el ARRENDATARIO COMPRADOR, no cumpla con lo pactado en la cláusula CUARTA del referido contrato LOS ARRENDADORES PROPIETARIOS, no quedan obligados a entregas tal como lo establece el artículo 1.493 del Código Civil.

- Que bajo estos argumentos fundamentados y motivaciones de hecho y de derecho, se puede determinar claramente que para ello no ha nacido la posibilidad de incumplimiento.

- Que para determinar la improcedencia de la demanda intentada en contra de sus representados, establece el artículo 1.167.

- Que si bien es cierto que el contrato establece una duración de NUEVE (9) MESES, tiempo en el cual debieron cumplirse para ambas partes, sus representados ya habían cumplido en una parte como lo es poner en el goce y disfrute de la cosa arrendada y comenzar con trámites para obtener la documentación correspondiente para la realización de la venta para la tradición de lo vendido que se verificaría una vez que el ARRENDATARIO OPTANTE pagara la totalidad de lo estipulado en el contrato, cosa que no hizo, tal como se evidencia de la propia confesión del demandante cuando incorporó al expediente la prueba expresa de su incumplimiento al demostrar sólo el primer pago por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y al no pagar las cuotas establecidas en el contrato.

- Que la última cuota la debió pagar en fecha 30 de abril de 2007, momento éste en que comenzaría la mora en el cumplimiento de la obligación de sus representados, pudiendo entonces y por este incumplimiento manifiesto de la parte DEMANDANTE demandar el cumplimiento o la resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra.

- Que bajo esa premisa quien hoy demanda no le asiste el derecho de demandar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, por cuanto a sus representados los asiste el derecho de no ejecutar los actos traslativos de propiedad hasta tanto el ARRENDATARIO OPTANTE haya cumplido con su obligación principal de pagar y así lo establece taxativamente el artículo 1.168 del Código Civil.

- Que vista esta normativa, queda demostrada la improcedencia de la presente demanda.

- Que a los efectos de quede desvirtuado totalmente el alegato esgrimido por la parte demandante en el capítulo II DE LA IMPOSIBILIDAD CIERTA E INMINENTE DE MATERIALIZARSE LA COMPRA VENTA PROMETIDA, alegó que el hecho de que la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes, haya tenido interés en readquirir el inmueble, no significa que efectivamente lo haga, consignó en original marcada “A”, autorización de venta emanada de la Alcaldía del Municipio Autónomo San Carlos del estado Cojedes, demostrándose el derecho que tienen sus representados de transmitir la propiedad

Para desvirtuar que sus representados le adeudan al demandante de autos la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.154.710.000,00), por daños y perjuicios que supuestamente le causaron al demandante por todas las obras civiles que fueron realizadas en el inmueble objeto del contrato, alegó los siguientes argumentos:

- Que los hoy demandantes intentan por ante esta autoridad, presentar unas ilegítimas construcciones como generadoras de daños y perjuicios a pesar de que dichas construcciones no fueron autorizadas por los ARRENDADORES PROPIETARIOS y mucho menos por la ADMINISTRACIÓN, tal como se desprende del acta de fecha 12 de Julio de 2006, la cual consignó marcada con la letra “B”.

Solicitó se oficiara a la Alcaldía de Valencia, a objeto de demostrar que sus representados no tienen impedimento legal por la autoridad administrativa para realizar la venta tanto del lote de terreno como de las bienhechurías, la cual fue negada por impertinente en fecha 14 de marzo de 2008.

-V.-

Acerca de la Resolución de Contrato.-

Para decidir sobre el fondo de la presente controversia considera pertinente este Órgano Subjetivo Institucional Pro Tempore ex Necesse, hacer previamente las siguientes consideraciones legales y doctrinarias acerca del Contrato, su concepto, normas que lo rigen, valor probatorio, la forma de ejecutarse:

V.1.- Respecto al contrato en controversia.-

Las reglas generales del Contrato según nuestro Código Civil vigente son:

Artículo 1133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Omissis…

Artículo 1140. Todos los contratos, tengan o no denominación especial, están sometidos a las reglas generales establecidas en este Título, sin perjuicio de las que se establezcan especialmente en los Títulos respectivos para algunos de ellos en particular, en el Código de Comercio sobre las transacciones mercantiles y en las demás leyes especiales

.

Omissis…

Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

.

Omissis…

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Omissis…

Artículo 1264. Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

.

Es así que, el contrato es entonces una convención celebrada entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre ellas, con sometimiento a las reglas especiales establecidas en las normas legales en cada caso específico y que posee fuerza de Ley entre las partes intervinientes en él, no siendo revocable por la voluntad unilateral de una de las partes, sino que debe ser por el consenso de voluntades o por las causas autorizadas por la Ley. Igualmente, estos contratos al contener las pautas mediante las cuales convinieron las partes, deben ser ejecutados de buena fe, tal y como se pautaron, ni mas ni menos, sin poder ser modificados a posteriori, debiendo igualmente cumplir, aunque no esté expresamente contemplado, con todas las consecuencias derivadas de este, conforme a la equidad, el uso y la Ley, al igual que debe responder por los daños y perjuicios en caso de contravención.

En el caso de marras, nos encontramos ante un contrato de Arrendamiento con opción a Compra, tal cual como lo alegan las partes, no obstante, en el petitorio de la demanda se observa que se solicita la Resolución del contrato de Arrendamiento con Opción a Compra del 14 de julio de 2006, “Omissis… ante la imposibilidad cierta de que se pueda realizar la venta a la cual nos comprometimos según el acuerdo de la opción a compra. Como consecuencia de la resolución del contrato ordene la devolución de los Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,00), que entregué el treinta (30) de julio de 2006, como primer pago de los previstos en dicho contrato…” ((F.7; 1ª pieza), solicitando además el pago de los daños y perjuicios y la correspondiente corrección monetaria. Estamos en consecuencia ante un contrato que contiene dos contratos nominados regulados por reglas especiales y diferenciadas en el ordenamiento jurídico, uno esta destinado a poner en posesión de la cosa para su disfrute por parte del arrendador y el otro es preparatorio del contrato de transmisión de la propiedad y la entrega de la cosa.

En ese orden de ideas, el autor Dr. J.L.A.G. en su obra Derecho Civil IV. Contratos y Garantías (pp.178.179; 2006), establece su diferenciación entre el Arrendamiento y la Venta de la siguiente manera:

La venta de cosas (venta de propiedad) y el arrendamiento se diferencian porque en la primera una parte se obliga a transferir la propiedad de la cosa, mientras que en el segundo solo se obliga a hacer gozar de ella. Sin embargo, la tipificación se hace dudosa, entre otros, en los siguientes casos:

1º Cuando se ha celebrado una arriendo-venta,… omissis

.

Respecto a la opción a Venta o contrato preliminar, establece el autor citado que este:

Omissis… es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas… omissis… Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta

(p.187).

Agregando que nos encontramos ante una promesa bilateral de venta cuando se suscribe un:

Omissis… contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta

.

B) Naturaleza jurídica. El Código Napoleónico establece que una promesa de venta desde que hay consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). Omissis…

.

En Venezuela, aun cuando no existe la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en que está obligado a mantenerla (C.C. art. 1.137, ap. 40). De allí pues que en el caos de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo y que la sentencia que así lo declara servirá de prueba del contrato. El Código italiano del 42 admite expresamente la ejecución especifica forzosa de la promesa de venta

.

Ello así, se llena indefectiblemente a la concepción establecida por nuestra legislación con la figura del Arriendo-venta, la cual se encuentra establecida en nuestro Código Civil en el primer aparte del artículo 1579 que establece:

Artículo 1579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla

.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas

(Negritas y subrayado de esta instancia).

Verificándose en consecuencia que, lo que se pretende es la Resolución del contrato de Opción a Compra y no el contrato de Arrendamiento que se encuentra inmerso en el texto del mismo documento, más ello no implica que sea accesorio uno del otro, sino que en un mismo documento se plasmaron dos (2) negocios jurídicos diferentes, pues uno, el nominado de Arrendamiento se rige por las normas contempladas en el Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el otro por las normas del contrato establecidas en el Código Civil. Finalizamos este punto mencionando que dicha venta puede estar sujeto de diferentes modalidades, como son: a) Sujetas a ensayo previo; b) “Ad gustum”; c) Con sujeción al peso, cuenta o medida; d) Con pacto “addictionis diem”; e) Con arras; f) A crédito; g) A entrega escalonada; y h) Con pacto de retracto. Siendo ello así, se observa que en la cláusula TERCERA del contrato objeto de controversia (FF.15vto.-16) se pactaron los siguientes pagos:

1. BOLÍVARES CIEN MILLONES (Bs.100.000.000,00) el 30 de julio de 2006;

2. BOLÍVARES CIEN MILLONES (Bs.100.000.000,00) el 30 de octubre de 2006;

3. BOLÍVARES CIEN MILLONES (Bs.100.000.000,00) el 30 de diciembre de 2006; y,

4. BOLÍVARES OCHENTA MILLONES (Bs.80.000.000,00) el 30 de abril de 2007.

   La doctrina esbozada por el Dr. A.G. califica este tipo de venta como a Crédito por estar el pago del precio diferido en el tiempo, ya que se pactaron cuotas de vencimiento sucesivo a futuro, lo cual lo califica dentro del ámbito genero-especie de estos contratos a Crédito (genero) como un contrato de Venta por Cuotas (especie) y establece “Omissis… un término que afecta a la obligación de pagar el precio, pero no a las demás obligaciones derivadas del contrato” (ob. Cit, p.195). Así se precisa.-

   Es por ello pertinente, observar lo que respecto a la venta establece nuestra norma sustantiva Civil, la que está definida como “un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” (Artículo 1464), teniendo como principales obligaciones el vendedor: la tradición y el saneamiento de la cosa vendida (Artículo 1486). La tradición se verifica en el caso de los inmuebles como el presente, con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Artículo 1488). Estas obligaciones, por supuesto, son aplicables a la venta por cuotas, tal como la presente, en virtud de que como ya se dijo, aunque coexista el contrato de arrendamiento y la opción, al pactarse en ese arrendamiento la venta por cuotas se convierte esta en un venta a Crédito a tenor de lo dispuesto en el primer aparte del artículo 1579 del Código Civil. Así se determina.-

   Ahora bien, el alegato principal del demandante al proponer su demanda en fecha 23 de octubre de 2006, se centra en la supuesta imposibilidad de los demandados de realizar la venta a su persona del inmueble objeto del contrato de Arriendo-venta por cuanto en el documento de venta celebrado en fecha 03 de mayo de 1994, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy municipio) San Carlos del estado Cojedes en fecha 30 de junio de 1994 entre la municipalidad de San Carlos del estado Cojedes y la ciudadana C.A.S.D.P., causante de los hoy demandados L.B.P.S. y A.C.P.D.T., todos debidamente identificados en actas, donde se estipuló expresamente en su cláusula QUINTA el derecho preferente de readquisición a nombre de la indicada Municipalidad (F.19vto.) y que una vez enterado de tal situación, notificó en fecha 17 de octubre de 2006 a ese ente Municipal del negocio jurídico celebrado con los co-demandados (F.21), recibiendo respuesta de la Sindicatura Municipal en fecha 19 de octubre de 2006, mediante la cual le notificaron que decidió readquirir el terreno en cuestión y que de tal decisión fueron notificados los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., mediante oficio de fecha 11 de septiembre de 2006 (F.22).

   Establece nuestro Código Civil respecto a la perturbación del comprador que:

   Artículo 1.530. Si el comprador fuere perturbado o tuviere fundado temor de serlo por una acción sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que el vendedor dé garantía suficiente, o que se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de esta clase, el comprador verifique el pago

   .

   Ha sido opinión de nuestra jurisprudencia patria respecto a este artículo, tal como lo cita el autor Dr. N.P.P. en su obra Código Civil Venezolano (pp.911-912; 1992) que:

   1- Conforme al Art. 1.530 aplicado por analogía, se establece que si el comprador fuere perturbado, o tuviere fundado temor de serlo, por una acción, sea hipotecaria, sea reivindicatoria, puede suspender el pago de precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o peligro, a no ser de que de garantía suficiente, o que se haya estipulado que no obstante cualquier contingencia de esta clase el comprador verifique el pago. Esta garantía concedida por la ley al comprador para que no quede expuesto al peligro de perder la cosa por efecto de cualquiera de las acciones hipotecarias o reivindicatorias y el precio no poderlo repetir del vendedor por insolvente, o por cualquiera otra circunstancia. Por ello el legislador, cuando la perturbación es un hecho realizado, ya bien sea porque el comprado ha sido demandado por cualquiera de estas acciones o tuviere fundado temor de ello, ya porque cualquiera que sea la perturbación, el adquiriente tiene el derecho de suspender el pago del precio hasta que cese la perturbación…omissis

   .

   2- La norma anterior consagra, por tanto, un derecho especial para el comprador de suspender el pago del precio, cuando hubiere sido perturbado; o cuando tuviere temor fundado de ser perturbado; en ambos casos se permite al comprador el oponer la exceptio non adimpleti contractus y al propio tiempo que representa una consagración de los principios generales que informa el régimen de las obligaciones convencionales, constituye también una ampliación de los mismos para este caso particular. En efecto, constituye el Art. 1.530 una simple consagración de la teoría general que admite y establece la excepción del contrato no cumplido, cuando la perturbación ya ha sido realizada; y representa una ampliación de los criterios que informan la materia, cuando la perturbación todavía no se ha realizado, pero existe temor fundado de ella… El vendedor esta obligado, salvo pacto en contrario, a responder al comprador en caso de evicción; es justo pues, que si éste no cumple su obligación, tampoco el comprador cumpla la correlativa de pagar el precio. Pero es de advertir que, en el caso del expresado Art., no se requiere que tal falta de cumplimiento de la obligación de sanear se haya consumado, sino que basta que el comprador le tema con fundamento. En tal sentido consagra el legislador una excepción al derecho común en materia de evicción, y así el incumplimiento de la obligación del comprador de pagar el precio se justifica como una protección adicional, o sea, que la excepción de incumplimiento puede oponerse preventivamente. De lo expuesto se concluye que la citada disposición legal sólo es aplicable en aquellos casos en que exista peligro para el comprador de ser desposeído de la totalidad o de parte de su propiedad, o lo que es lo mismo, que un tercero pretenda tener sobre la cosa, o un derecho de propiedad u otro derecho real, o un simple privilegio de tratarse de muebles. JTR 3-7-67, vol. XV, pág. 214 s

   (Negritas y subrayado de esta instancia).

   Es así como el Dr. A.G. establece que los requisitos o condiciones para la procedencia del derecho de suspensión del pago del precio conforme al citado artículo 1530 del Código Civil son tres (3), a saber:

1. Que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado;

2. Que aún no haya pagado el precio; y,

3. Que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio (ob.supr.cit. p.269).

   Ora, procede este sentenciador a verificar los indicados extremos concomitantes y concurrentes en el caso de marras, precisando que:

1. Existe para el demandante en resolución el temor fundado de ser perturbado en la compra realizada, por cuanto, los demandantes procedieron a venderle el inmueble (terreno), sin haber obtenido de la Municipalidad de San Carlos del estado Cojedes, la cual mediante las indicadas comunicaciones de fechas 11 de septiembre de 2006 (F.22; 1ª pieza) y 19 de octubre de 2006 (F.23; 1ª pieza) manifestó su interés en readquirir el bien en uso de su cláusula de preferencia oferticia, sin que los codemandados hayan realizado acto alguno para resolver tal situación o hayan caucionado suficientemente para hacer cesar la presunción de perturbación, lo cual es suficiente para verificar el temor fundado de ser perturbado en la compra realizada. Así se decide.-

2. Que ciertamente, no se ha verificado en el caso de especies el pago total pautado por cuotas entre las partes en su negocio jurídico de Arriendo-venta de fecha 14 de julio de 2006, por cuanto sólo se había materializado el pago de la primera (1ª) de las cuatro (4) cuotas pautadas, hecho no desvirtuado por la parte demandada, cumpliéndose así con este requisito. Así se verifica.-

3. No se verifica de actas que el demandante haya renunciado de forma expresa o tácita a suspender el pago del precio, por lo que se verifica el tercer y último requisito de la suspensión del pago de la compra a tenor del artículo 1530 del Código Civil. Así se concluye.-

   Se concluye entonces que el demandante YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI actuó apegado a lo establecido en la norma en comentarios y en uso de su legítimo derecho de suspender el pago, en virtud de la existencia del temor fundado, que tal como lo explica la doctrina patria no requiere de concreción sino solo de una presunción plausible de existencia, la cual se verifica en el caso de marras con las comunicaciones de la Sindicatura del Municipio San Carlos del estado Cojedes, las cuales tienen presunción de legalidad salvo prueba en contrario en virtud del principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos, sin haber sido desvirtuado tal presunción por parte de los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., además de encuadrar el presente caso en los demás requisitos concomitantes y concurrentes de no haberse verificado el pago total de la cosa y la inexistencia de la renuncia a tal derecho. Así se sentencia.-

   En lo que concierne al ejercicio de la Resolución del Contrato propuesta conjuntamente con el pago de los Daños y Perjuicios por parte del Vendedor en virtud de la tutela legal de su crédito por el precio en contra del comprador, en caso de suspensión del pago conforme al artículo 1530 del Código Civil, nos amplia el maestro A.G. que:

   B) Efectos de la resolución de la venta. Cualquiera sea la resolución de que se trate, esta produce los siguientes efectos:

   a) Entre partes, la situación se restituye al estado primitivo (o sea, anterior del contrato) y se considera que ambas partes han sido poseedoras de mala fe. En consecuencia: a´) El vendedor, en su caso, recobra el precio con sus intereses; b´) Los deterioros o desmejoras corren por cuenta del comprador, a menos que pruebe que se hubieran producido también si la cosa hubiera estado en manos del vendedor; c´) El comprador puede exigir del vendedor el pago de las mejoras útiles en los términos del artículo 792 del Código Civil así como el pago de los gastos necesarios hechos a la cosa; pero nada puede reclamarle por concepto de gastos suntuarios; y d´) El vendedor puede exigir al comprador indemnización de daños y perjuicios

   (ob. cit.; p.275).

   Ahora bien, la supra anterior cita se refiere al caso de que el demandante sea el Vendedor y que con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil opte por la Resolución del Contrato en virtud del incumplimiento del Comprador, no obstante, en el presente caso nos encontramos ante el incumplimiento del contrato por partes de los demandados, por el temor fundado de la imposibilidad de llevarse a cabo el negocio jurídico por no poder disponer estos libremente del objeto de la venta y consecuencialmente, no poder traspasar el derecho de propiedad de forma definitiva al demandante, caso que la citada doctrina avizoró al indicar en el literal a´) El vendedor, en su caso, recobra el precio con sus intereses, este señalamiento en su caso, nos lleva a concluir por supuesto que, en caso de que sea el quien demanda, pero cuando sea el Comprador quien demanda, Mutatis Mutandi (Cambiando lo que deba ser cambiado), igualmente este debe recibir la cantidad pagada y sus intereses, al igual que el precio de las mejora útiles fomentadas y los gastos necesarios demostrados en actas, a tenor de lo establecido en el aparte c´) y los daños y perjuicios demostrados a tenor de lo dispuesto en el aparte d´), lo cual será ordenado por este Tribunal en el dispositivo de su fallo. Así se declara.-

   En virtud de tales conclusiones y al verificarse la materialización de la excepción de no cumplimiento del contrato (Non Adimpletis Contractus) por parte de los Vendedores-Arrendatarios opuesta por el Comprador-Arrendador, deberá forzosamente este sentenciador declarar resuelto el Contrato de Arriendo-Venta celebrado por las partes en fecha 14 de julio de 2006, autenticado ante la Notaría Pública de San Carlos del estado Cojedes anotado bajo el Nº 86 tomo 36 de los libros respectivos. Así se decide.-

   Al no haber sido reconvenido el demandado al pago por los deterioros o desmejoras que pudo haber sufrido el bien inmueble (terreno) o alegado y probado estos, este jurisdicente no hace especial pronunciamiento al respecto. Así se aclara.-

   V.2.- Respecto a los daños y perjuicios.-

   El régimen especial de la Responsabilidad por Daño esta contemplado en el artículo 1185 del Código Civil, el cual establece:

   Artículo 1.185. El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo

   .

   Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho

   .

   Es así que toda persona sin distinción por parte del legislador, por lo que puede ser natural o jurídica (sociedades mercantiles, fundaciones, Estado Nacional o regional, Municipio, entre otros), que con intención, negligencia o imprudencia haya ocasionado un daño, está obligado de forma imperativa a repararlo. Ahora bien, sabido es que el régimen de Responsabilidad en su clasificación general posee dos fuentes, una contractual y otra extracontractual, siendo la primera la que deriva de la celebración de un contrato y la otra, la derivada de las acciones diferentes a este u hecho ilícito. Ante el alegato de la parte demandada de que las bienhechurías realizadas por el demandante deben quedar a favor del inmueble tal como lo establece la cláusula QUINTA del contrato de Arriendo-venta celebrado en fecha 14 de julio de 1996, la cual reza que:

   QUINTA. Queda expresamente convenido en este acto, que si EL ARRENDATARIO, en su condición de OPTANTE incumpliere uno (01) de los pagos establecidos por concepto de canon de Arrendamiento, así como también, incumpliere (01) cuota de las aquí pactadas para el pago del terreno en el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, el mismo quedara RESUELTO DE PLENO DERECHO debiendo desocupar voluntariamente EL ARRENDATARIO, en su condición de OPTANTE el referido inmueble, y regirse por el procedimiento Judicial pautado en las leyes en la materia, e igualmente, en los Juicios breves con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que tal incumplimiento ocasione, quedando todas las construcciones que el ARRENDATARIO, en su condición de OPTANTE hubiere realizado sobre el mismo, así como también quedaran a favor de los ARRENDADORES Y PROPIETARIOS del terreno, los pagos realizados hasta la fecha del incumplimiento del contrato, tanto por concepto de canon de Arrendamiento, así como también por concepto de cuotas pagadas pro el valor del terreno, como justa indemnización por incumplimiento del presente Contrato

   (F.16; 1ª pieza).

   Se verifica de la redacción de la indicada Cláusula de Responsabilidad por Incumplimiento o cláusula penal, que la sanción por incumplimiento del contrato sólo se pacto expresamente en el caso de presentarse un incumplimiento por parte del Arrendatario-Optante (hoy demandante) y no para el caso del incumplimiento por los Arrendadores-Vendedores, por lo que el régimen aplicable en este caso a ellos, lo es el régimen de Responsabilidad Extracontractual por Daño establecido en el artículo 1185 del Código Civil, al no haberse estipulado de forma expresa en el contrato sanción alguna en caso de Incumplimiento por parte de los hoy demandados. Así se determina.-.

   En lo concerniente a la existencia de responsabilidad extracontractual por parte de los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., se verificó de actas que el ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI, sufrió daño patrimonial causado por los demandados al no haber tomado las previsiones que garantizasen el cumplimiento del contrato de su parte, mediante actos que garantizasen la cesación de la perturbación por reivindicación llevado a cabo por el municipio San Carlos del estado Cojedes, o haber garantizado suficientemente para proteger el negocio jurídico por ellos celebrado, con lo que se sumió al demandante en la posición de perder las mejoras construidas en el bien que de buena fe había procedido a adquirir bajo la modalidad de venta a Crédito por Cuotas, por culpa de los demandantes que podrían enriquecerse sin causa en virtud de la realización de las mismas y el incumplimiento del contrato de venta. Así se establece.-

   Para determinar tal daño y con fundamento a los requisitos establecidos en la norma desarrollada en el texto del presente fallo, se valoran las probanzas evacuadas en el articulación probatoria aperturada en la incidencia de cuestiones previas de la presente causa, de la cual se demostraron mediante inspección y ratificación de facturas, la inversión del demandante en mejoras y gastos necesarios para su finalidad comercial, los cuales ascendían para el momento a la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL (Bs.154.710.000,00), actualmente BOLÍVARES FUERTES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DIEZ (Bs.F.154.710,00), cantidad que una vez debidamente indexada mediante experticia complementaria del fallo, deberá ser cancelado al ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI a título de indemnización por daños y perjuicios. Así se determina.-

   Por todos los razonamientos realizados en le presente fallo, no le queda la menor duda a quien aquí se pronuncia que, la presente demanda de Resolución de Contrato de Arriendo-Venta y pago de los Daños y Perjuicios debe ser declarada con lugar en su definitiva y así lo hará expresamente este Tribunal en la dispositiva del presente fallo.

   -VI-

   DECISIÓN.

   Por todos los razonamientos y argumentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por Autoridad de la Ley, conforme a Derecho, declara:

CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI contra los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., todos identificados en actas, en consecuencia, RESUELTO el contrato celebrado por las partes en fecha 14 de julio de 2008.-

Se CONDENA a los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., a repetir al ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI el pago de BOLÍVARES CIEN MILLONES (Bs.100.000.000,00), actualmente BOLÍVARES FUERTES CIEN MIL (Bs.F.100.000,00) realizado en fecha 30 de julio de 2006, cantidad que debe ser Indexada mediante el método de corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo, una vez que quede firme el presente fallo.

Se CONDENA a los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.D.T., al pago de los daños y perjuicios causados al demandante YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI que ascienden a la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL (Bs.154.710.000,00), actualmente BOLÍVARES FUERTES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DIEZ (Bs.F.154.710,00), la cual debe ser Indexada mediante el método de corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo, una vez que quede firme el presente fallo.

Se CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado completamente vencida en la presente causa a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión.

Dictada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en San Carlos a los quince (15) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. A.E.C.C.. La Secretaria Titular,

Abg. S.M.V.R..

En la misma fecha de hoy, siendo las 03:15 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se dictó y publicó el anterior fallo.

La Secretaria Titular,

Abg. S.M.V.R..

Exp. Nº 4761.-

AECC/SMVR/yennifer.