Decisión nº 549-09 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 17 de Marzo de 2009

CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato interpuesta por el ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI (sic) contra los ciudadanos L.B.P.S. (sic) y A.C.P.D.T. (sic), todos identificados en actas, en consecuencia, RESUELTO el contrato celebrado por las partes en fecha 14 de julio de 2008.-

Se CONDENA a los ciudadanos L.B.P.S. (sic) y A.C.P.D.T. (sic), a repetir al ciudadano YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI (sic) el pago de BOLÍVARES CIEN MILLONES (sic) (Bs.100.000.000,00), actualmente BOLÍVARES FUERTES CIEN MIL (sic) (Bs.F.100.000,00) realizado en fecha 30 de julio de 2006, cantidad que debe ser Indexada (sic) mediante el método de corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo, una vez que quede firme el presente fallo.

Se CONDENA a los ciudadanos L.B.P.S. (sic) y A.C.P.D.T. (sic), al pago de los daños y perjuicios causados al demandante YELLA EL BAROUKI EL BAROUKI (sic) que ascienden a la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL (sic) (Bs.154.710.000,00), actualmente BOLÍVARES FUERTES CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS DIEZ (sic) (Bs.F.154.710,00), la cual debe ser Indexada (sic) mediante el método de corrección monetaria mediante experticia complementaria del fallo, una vez que quede firme el presente fallo...”

Corresponde a esta superioridad, establecer si la decisión proferida por el tribunal de cognición está ajustada a derecho, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones.

Dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

R.M., en su estudio sobre “La Buena Fe en la Ejecución de los Contratos”, sostiene:

…las partes tienen el deber de informar a la otra todos los aspectos esenciales o que puedan ser relevantes para la celebración del contrato, de manera de asegurar que su consentimiento se produzca conociendo todas las circunstancias fácticas pertinentes al negocio que se piensa acometer. La buena fe en esta manifestación implica que la parte en posesión de una información, que es valiosa o determinante a los efectos de lograr la conclusión del contrato, la comunique en todos aquellos casos que exista “un desequilibrio en los conocimientos” o en la información. La comunicación de la información está destinada a compensar la desigualdad de los conocimientos de los futuros contratantes y tiene su fundamento en la lealtad que se deben las partes entre sí.

Por otra parte, no debe olvidarse que incumbe también a la otra parte el deber de informarse ella misma en las medidas de sus posibilidades y en función de los conocimientos que posea sobre la situación fáctica en torno al contrato en ese momento. Esta carga de información está íntimamente ligada a la información que su contraparte le ha suministrado, pues si la contraparte ha omitido la transmisión de información relevante, es posible que no se conozcan todos los elementos necesarios para que la parte receptora de la información pueda buscar ella misma toda la información que requiera para que produzca el consentimiento suficientemente informado.

La falta al cumplimiento de este deber puede manifestarse en la forma del dolo, ya sea por reticencia o por comunicación de información falsa a la otra parte; o también puede sólo manifestarse por error, cuando al no reunirse los requisitos del dolo se ha incurrido en una creencia errónea de la realidad, claro siempre que éste sea excusable. También, la parte que resulte afectada por no haber recibido la información necesaria podrá exigir la responsabilidad civil del otro para indemnizar los daños causados, esta es la llamada responsabilidad precontractual, que en nuestro país sería una responsabilidad de tipo extracontractual…

De acuerdo con ello, quien aquí decide considera necesario, establecer, la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes, cuya resolución se demanda, en virtud de la imposibilidad cierta e inminente de materializarse la compra-venta prometida, y analizar los alegatos, y las pruebas aportadas al proceso a los efectos de producir el pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido.

Observa esta superioridad, que el actor demanda la resolución del contrato de arrendamiento, con opción a compra, que condene a los demandados a devolver la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,00), que pagó por concepto de la opción y además, los daños y perjuicios causados frente a la imposibilidad cierta de que no se pueda realizar la venta y que sufragó en la construcción de las bienhechurías y mejoras que ejecutó en el terreno objeto de la presente acción, expresando, que en fecha 14 de julio de 2006 suscribió un contrato de arrendamiento, con opción de compra, con los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T., titulares de las cédulas de identidad números V-1.020.124 y V-1.023.655, por ante la Notaría Pública de San Carlos estado Cojedes, quedando inserto bajo el número 86, tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble situado en la avenida B.d.S.C., entre calles Carabobo y Figueredo, constituido por un lote de terreno de cuatrocientos noventa y tres metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (493,41 mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: casa y solar de E.F., con una longitud de doce metros con cincuenta centímetros (12,50 mts.); Sur: con la avenida Bolívar que es su frente, con dieciséis metros con noventa y cinco centímetros (16,95 mts.); Este: casa y solar de Bou A.N.S. y E.P., en línea quebrada en cinco segmentos, con una longitud de diez metros con treinta centímetros (10,30 mts.), cinco metros con diez centímetros (5,10 mts.), cuatro metros con cuarenta centímetros (4,40 mts.), cuatro metros con sesenta centímetros (4,60 mts.) y diecinueve metros con cincuenta centímetros (19,50 mts.); Oeste: casa y solar de J.H. en línea quebrada de cinco segmentos, con longitud de siete metros con cincuenta centímetros (7,50 mts.), cuatro metros con treinta centímetros lineales (4,30 mts.), siete metros con setenta centímetros lineales (7,70 mts.), nueve metros con cincuenta centímetros lineales (9,50mts.), veinte y tres metros con ochenta centímetros lineales (23,80 mts.), estipulando el precio convenido de la opción en la suma de Trescientos Ochenta Millones de Bolívares (Bs.380.000.000,00), los cuales serían cancelados en los montos y en las fechas que se señalan en el contrato objeto de la presente acción y que aquí se dan por reproducidos.

Alega el accionante, que dicha negociación sería de imposible materialización por parte de los arrendadores (propietarios), en virtud de que el documento de adjudicación de propiedad otorgado por la Municipalidad, contiene una cláusula expresa de obligatorio cumplimiento de ofrecer al ente Municipal el terreno, quien podrá readquirirlo o no, de acuerdo a su conveniencia, siendo que, según oficio emanado de la Sindicatura del Municipio San C.d.e. Cojedes, de fecha 19 de octubre de 2006, le informan, que el Municipio había decidido readquirir el terreno.

Por su parte, la accionada en la oportunidad de la contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la misma.

Negó, rechazó y contradijo que los accionados no hayan dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, aduciendo, que el terreno estaba en posesión del actor; que han realizado los trámites necesarios para que la negociación se perfeccionara; que su verdadera obligación comienza una vez que el arrendatario (optante) cancelara la última cuota establecida en el referido contrato. Negó, rechazó y contradijo que los accionados adeuden al demandante las sumas señaladas por concepto de daños y perjuicios.

Trabada la litis en los términos descritos, pasa de seguidas el jurisdicente a analizar y valorar las pruebas producidas por las partes en el procedimiento.

Pruebas de la parte demandante.

Junto con su escrito libelar, la parte actora acompañó los siguientes documentos.

a.- Copia certificada del contrato de arrendamiento, con opción a compra, suscrito entre los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T. y el ciudadano Yella El Barouki El Barouki, otorgado por ante la Notaría Pública de San Carlos estado Cojedes, de fecha 14 de julio de 2006, inserto bajo el N° 86, tomo 36, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.

Este instrumento no fue impugnado o tachado en ninguna forma de derecho por la contraparte, por lo que, se le otorga todo el valor probatorio que de él se deriva, en virtud de ser un instrumento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.384 y 1.357 del Código Civil. Así se establece.

b.- Copia fotostática simple del documento de adjudicación en venta de la Municipalidad a la ciudadana C.A.S.P. (causante de la parte demandada) del terreno objeto de la presente acción, cuyos linderos, medidas y demás características que se señalan en el documento se dan aquí por reproducidas, el cual fuera debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Carlos, estado Cojedes, de fecha 30 de junio de 1994, registrado bajo el N° 15, folios 50 al 51, protocolo primero, tomo 3, segundo trimestre.

La referida documental no fue impugnada por la contraparte, por lo que, se tiene como fidedigno todo su contenido, esto es, que la Municipalidad del Distrito San C.d.e. Cojedes le adjudicó en venta a la ciudadana C.A.S.d.P., una extensión de terreno, identificada y descrita en el cuerpo del documento, bajo las condiciones estipuladas en el mismo, entre otras, la contenida en la cláusula quinta, referente al derecho que tiene la Municipalidad de readquirir el inmueble objeto de la negociación. Así se establece.

c.- Comunicación dirigida al presidente y demás miembros de la Cámara Municipal del Municipio San Carlos, de fecha 17 de octubre de 2006, suscrita por el ciudadano Yella El Barouki El Barouki, parte actora, donde le informa sobre la negociación pactada con los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T., sobre el inmueble objeto de la presente acción, haciendo mención expresa de la cláusula quinta, donde se estipula la condición de ofrecer en venta el inmueble, en primer término, a la Municipalidad, solicitando al ente Municipal la autorización correspondiente.

La comunicación de la referencia fue recibida por la Alcaldía del Municipio San Carlos, y debe considerarse de carácter privado, no obstante a ello, debe valorarse como un indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto, dicha correspondencia se vincula estrechamente con el objeto de la pretensión y debe ser apreciada con relación a las pruebas de autos, especialmente, con la respuesta ofrecida por el ente Municipal. Así se declara.

d.- En respuesta a la comunicación valorada supra, el Concejo Municipal del Municipio San C.d.e. Cojedes, a través del síndico procurador Municipal de esa entidad, le informa al ciudadano Yella El Barouki El Barouki:

…se le hace saber que el Municipio Autónomo San C.d.E. (sic) Cojedes, a (sic) decidido readquirir el terreno al cual se hace mención en dicha solicitud, todo según lo establece la cláusula Quinta (sic) del mencionado documento; (sic) Se le participa que lo anterior expuesto se le (sic) informado a los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.S. (sic) de Torres, Titulares (sic) de las cedulas (sic) de identidad números V-1.020.124 y 1.023.655, respectivamente, según oficio de fecha 11 de septiembre del año 2006…

Dicha correspondencia, de fecha 19 de octubre de 2006, es un instrumento de los denominados público administrativo, el cual, no fue impugnado ni en alguna forma objetado por la contraparte, en virtud de lo cual debe otorgársele todo el valor probatorio que de él se desprende, esto es, que la Municipalidad le hizo saber al ciudadano Yella El Barouki El Barouki, la decisión de readquirir el inmueble objeto de la negociación y que los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T., habían sido informados de tal decisión. Así se establece.

e.- Copia certificada de la comunicación suscrita por el síndico procurador Municipal, de fecha 11 de septiembre de 2006, dirigida a los ciudadanos A.C.P.d.T. y L.B.P.S., a través de la cual, le notifican la decisión de la Municipalidad de hacer valer el derecho de readquirir el inmueble, objeto de la presente acción, de conformidad con la cláusula quinta del contrato de compra-venta del terreno, suscrito entre ellos.

La comunicación bajo análisis es un documento de los denominados público administrativo, la cual, no fue objeto de impugnación por la parte contraria, por lo que, debe otorgársele todo el valor probatorio que de ella se desprende, esto es, que la Municipalidad en fecha 11 de septiembre de 2006, notificó a los ciudadanos A.C.P.d.T. y L.B.P.S., su decisión de readquirir el inmueble que esa institución le había vendido a la ciudadana C.A.S.d.P., en ejercicio de la cláusula quinta del referido contrato, en respuesta a la solicitud del permiso solicitado en fecha 25 de agosto de 2006.

f.- Recibo de pago por la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs.100.000.000,00), otorgado por los ciudadanos A.P.d.T. y L.B.P.S., por concepto de la cancelación del primer abono por la compra del inmueble, de acuerdo al documento de arrendamiento, con opción a compra, suscrito por ante la Notaría Pública de San Carlos estado Cojedes, en fecha 14 de julio de 2006, bajo el N° 86, tomo 36; copia de cheques de gerencia por la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs.50.000.000,00) cada uno, a nombre de C.A.P.d.T. y L.B.P.S..

Esos documentos fueron presentados en copia simple, no obstante, los mismos no fueron desconocidos, ni objetados por la contraparte, y guardan relación directa con los hechos controvertidos en la presente acción, por lo que, se valoran como indicios, una vez adminiculados con las otras pruebas cursantes en autos. Así se declara.

g.- Recibos de pagos, emitidos por el ciudadano R.A.S., titular de la cédula de identidad Nº V-6.698.105, por las cantidades, detalles y conceptos que en ellos se especifican, las cuales aquí se dan por reproducidas, con el objeto de demostrar las cantidades invertidas en la construcción de la obra en el terreno objeto de la presente acción.

Observa el tribunal, que las referidas documentales emanan de un tercero, que no es parte en el proceso, sin embargo, consta en el expediente, que dicho ciudadano fue traído a juicio como testigo y ratificó en todas y cada una de sus partes el contenido y la firma de los recibos de pagos por las construcciones realizadas, motivo por el cual, deben ser valoradas en toda forma de derecho, y de cuya probanza se desprende, el monto de la inversión realizada por la parte accionante en el inmueble motivo de la presente acción de resolución. Así se establece.

En la oportunidad legal de promoción de pruebas, la parte accionante promovió, invocó y ratificó las probanzas que acompañó junto con su escrito libelar, las cuales ya han sido analizadas y valoradas supra por esta superioridad y se dan aquí por ratificadas, las cuales están contenidas en los numerales, “1”, “2”, “3”, “4”, “5” y “6” del escrito de pruebas presentado por el demandante.

En cuanto a las demás pruebas promovidas, se analizan y valoran de la siguiente manera.

a.- Inspección judicial, practicada por el tribunal de mérito en el inmueble objeto de la presente demanda y del legajo de fotografías tomadas en el sitio de la inspección, en las que se observan y se comprueban las obras (bienhechurías) realizadas en el referido inmueble.

Debe otorgársele todo el valor probatorio, de conformidad con lo pautado por los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil, esto es, las características del inmueble, las medidas aproximadas, el tipo de construcción, con la especificación del tipo de techo, pisos y paredes, la cantidad de puntos de luz, lámparas y tomacorrientes, en fin, el conjunto de bienhechurías realizadas en el inmueble objeto de la inspección judicial. Así se determina.

b.- Sentencia interlocutoria que declaró sin lugar el defecto de forma del escrito libelar y, en consecuencia, subsanado el delatado defecto de forma, quedando demostrado los daños y perjuicios demandados.

Se le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende, por cuanto dicha sentencia no fue objeto de ningún tipo de recurso, quedando definitivamente firme y con autoridad de cosa juzgada. Así se declara.

c.- Notificación publicada en el diario “Las Noticias de Cojedes”, de fecha 27 de octubre de 2006, dirigida a los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T., por parte de la Alcaldía del Municipio San C.d.e. Cojedes, mediante la cual les hacen saber la decisión de la Municipalidad de readquirir el inmueble, exhortándolos a acudir a la Oficina de la Sindicatura Municipal, a los efectos de establecer los parámetros para la referida negociación.

Se le otorga todo el valor probatorio que de tal notificación se desprende, ello en virtud que tal notificación y su correspondiente publicación, fue ordenada por la propia Alcaldía y suscrita por el mismo alcalde del Municipio San C.d.A.. Así se determina.

d.- Boleta de notificación, suscrita por el alcalde del Municipio San Carlos, donde le hacen saber al demandante de autos, Yella El Barouki El Barouki, que mediante auto de fecha 25 de febrero de 2008, el despacho (Alcaldía) revocó el acto administrativo de fecha 18 de enero de 2008, a través del cual autorizó la venta de unas bienhechurías, acompañando a la boleta de notificación, el auto administrativo que contiene la revocatoria de la autorización, el cual, está suscrito por el alcalde del Municipio San C.d.e. Cojedes.

Quien aquí decide, le otorga todo el valor probatorio que de tales documentos se desprenden, en virtud de ser instrumentos públicos administrativos, los cuales no fueron impugnados por la contraparte en su debida oportunidad. Así se declara.

e.- La parte actora solicitó la prueba de informes, con el objeto de que el tribunal de la causa oficiara a la Alcaldía del Municipio San C.d.e. Cojedes, a fin de que informara sobre la comunicación emanada de ese despacho en fecha 11 de septiembre de 2006.

Consta en el expediente (folio 211), el informe remitido al tribunal de cognición, suscrito por el síndico procurador Municipal, de fecha 31 de abril de 2008, al respecto puede leerse:

…Efectivamente se realizaron las notificaciones pertinentes a fin de informarles a los Sucesores (sic) de la Ciudadana (sic) C.A.S.D.P. (sic), la decisión de este Municipio de readquirir el ejido en cuestión, asimismo se les indicó en la comunicación de fecha 11 de Septiembre (sic) de 2.006 (sic), que debían acudir por ante la Sindicatura Municipal para establecer los parámetros de la negociación…

Quien decide le otorga todo el valor probatorio que de tal informe se desprende, esto es, que los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T., fueron notificados de la decisión del Municipio de readquirir el inmueble motivo de su solicitud. Así se establece.

Pruebas de la parte accionada.

Dentro del lapso legal correspondiente, la representación de la parte demandada promovió una serie de elementos probatorios a los fines de enervar la pretensión del accionante, reproduciendo en su escrito de promoción de pruebas, prácticamente, los mismos alegatos esgrimidos en su contestación.

Las pruebas presentadas fueron las siguientes:

a.- Correspondencia dirigida a la ciudadana C.A.S.d.P., de fecha 18 de enero de 2008, suscrita por el alcalde del Municipio San C.d.e. Cojedes, por medio de la cual, se acuerda autorizar a la propietaria para proceder a enajenar las bienhechurías ubicadas en la avenida Bolívar, entre Figueredo y Carabobo, cuyos linderos y medidas se corresponden con el inmueble objeto de la presente acción.

b.- Planilla de pago de ingresos municipales, a nombre de L.B.P., por concepto de inmuebles urbanos, ubicado en la prolongación de la avenida Stadium, Nº 19-58, de fecha 07 de abril de 2003.

c.- Acta Nº 01, de fecha 12 de julio de 2006, en la que identifican a los ciudadanos A.C.P.d.T. y L.B.P.S., en las cuales acordaron lo que en el escrito se detalla.

En el acta se deja expresa constancia que el señor Yella El Barouki El Barouki, se negó a firmar.

d.- Solicitó la prueba de informes, a la Alcaldía de Valencia, para que oficie al tribunal la autorización para realizar la venta, tanto del terreno como de las bienhechurías.

El representante legal de la parte actora, en fecha 12 de marzo de 2008, presentó escrito de oposición a las pruebas presentadas por la contraparte, procediendo el tribunal de mérito a dictar su decisión en fecha 14 de marzo de 2008, declarando impertinente y, en consecuencia, inadmisible los siguientes elementos probatorios promovidos por la parte accionada:

a.- La prueba de informes.

b.- La correspondencia emanada del alcalde del Municipio San C.d.e. Cojedes, en la que se acordaba autorizar a la ciudadana C.A.S.d.P., la venta de bienhechurías que se encuentran edificadas en el inmueble, motivo del contrato de arrendamiento, con opción a compra (folio 191).

c.- La prueba consistente en un recibo de pago de impuestos municipales (folio 192).

Contra el fallo proferido por el tribunal de instancia, el representante legal de la accionada interpuso el recurso de apelación, específicamente, en lo atinente a la autorización otorgada por la Alcaldía del Municipio San Carlos, de fecha 18 de enero de 2008, a la ciudadana C.A.S.d.P., para proceder a la venta de las bienhechurías edificadas en el inmueble objeto de la presente pretensión, aduciendo para ello en su escrito de apelación:

…dicha prueba producida independientemente de que fuera revocado por la municipalidad (sic) no quita de que dicho acto administrativo nació y produjo derechos subjetivos a un particular (mis representados) como consecuencia de una solicitud con los correspondientes efectos jurídicos que de el (sic) se derivan, entre ellos las acciones y recursos que hubiere lugar. Segundo: Como consecuencia de lo anterior la declaratoria prematura de INADMISIBLE deja en estado de indefensión a mis Representados (sic) al no poder probar la posibilidad de conceguir (sic) las autorizaciones correspondientes por parte de la Municipalidad violentando el debido proceso…

Oída la apelación y recibido el expediente en alzada, se le dio el curso legal, procediendo esta superioridad a proferir su fallo en fecha 11 de junio de 2008, declarando sin lugar la apelación interpuesta, confirmando en todas sus partes el fallo apelado y condenando en costas a la parte apelante.

Siendo ello así, y habiendo quedado definitivamente firmes las sentencias proferidas tanto por el tribunal de cognición, como por el tribunal de alzada, relacionadas con la oposición a las pruebas presentadas por la parte accionada, las cuales fueron declaradas impertinentes y, en consecuencia, inadmisibles, corresponde a esta superioridad, analizar la prueba promovida como “acta Nº 01”, y lo hace en los siguientes términos.

Observa quien decide, que a pesar de señalar el promovente de la prueba que se trata de una copia certificada, emanada de la Dirección Municipal del Municipio San Carlos, en el cuerpo de la referida acta Nº 1, no aparece ninguna nota de certificación de la misma, ni en donde quedó asentada, siendo que en el documento bajo análisis aparecen dos (2) sellos húmedos, uno de la Dirección de Desarrollo Local y el otro de la Sindicatura.

En dicha acta aparecen las firmas de dos (2) testigos, la de una consejera legal, la de la ciudadana A.d.T. (propietaria) y la de una supuesta funcionaria de la Dirección de Ingeniería.

Todos los firmantes que aparecen en el acta, a excepción de la ciudadana A.d.T., no se encuentran identificados en la misma.

Igualmente observa el jurisdicente, que existe una nota al pie del acta que dice que “el señor Yella El Barouki El Barouki, se negó a firmar”.

De acuerdo a lo mencionado anteriormente y no constando en autos que la copia producida estuviera certificada por funcionario alguno competente para hacerlo, y habiéndose la parte demandante opuesto a su admisión, por impertinente, sin que la parte promovente la hiciera valer, a juicio de quien decide, debe declarar tal documento inadmisible, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

No puede pasar por alto esta superioridad, que la parte accionada presentó escrito de informes tanto en el tribunal de la causa, como en esta superioridad, alegando que quedaba desvirtuada la pretensión del accionante, por la supuesta imposibilidad cierta e inminente de materializarse la compra-venta prometida, consignando para ello, en la oportunidad de informes en el tribunal de primera instancia, de una correspondencia emanada del despacho del alcalde de la Alcaldía del Municipio San C.d.A.d. estado Cojedes, dirigida a la Sucesión P.S., de fecha 17 de marzo de 2008, a través de la cual, acuerda, autorizar a los propietarios a enajenar el terreno ubicado en la avenida Bolívar, entre Figueredo y Carabobo, de la ciudad de San Carlos, en un área de cuatrocientos veintisiete metros cuadrados con veintisiete centímetros (427,27 mts.2), cuyos linderos y medidas se dan aquí por reproducidos, siendo este inmueble, aparentemente, el mismo objeto de la presente acción, por cuanto los linderos y medidas no se corresponden con los que aparecen en el documento de opción a compra.

Observa el tribunal, que el documento bajo análisis es de los denominados como documentos administrativos, pues está realizado por un funcionario público competente para hacerlo, como lo es el alcalde del Municipio, en ejercicio de sus funciones, y por lo tanto, está dotado de una presunción de veracidad desvirtuable, en razón del principio de ejecutividad que les atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Sin embargo, estos documentos administrativos no son totalmente asimilables a los documentos públicos, que pueden ser presentados en todo tiempo, hasta los últimos informes, sino que, para su admisión deben ser producidos en el respectivo lapso probatorio.

Observa quien aquí decide, que por auto de fecha 06 de mayo de 2008, el tribunal de mérito dejó expresa constancia que había vencido el lapso probatorio en la presente causa (folio 210), siendo que la parte accionada presentó su escrito de informes en fecha 03 de julio de 2008, acompañando al mismo, el documento administrativo bajo análisis, por lo que, habiendo sido producido tal documento, después de haber precluido el lapso de promoción, el mismo fue promovido en forma extemporánea y, en consecuencia, no se le otorga ningún valor probatorio. Así se declara.

En el decurso del procedimiento, la parte accionada, alegó la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus) fundamentándose en el supuesto incumplimiento de la parte actora, de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito entre las partes, la cual es del tenor siguiente: “…CUARTA: LOS ARRENDADORES (sic) Y PROPIETARIOS (sic) del referido lote de terreno se obligan a realizar la venta e igualmente a entregar la escritura correspondiente de venta del referido inmueble por ante la Oficina Registral respectiva, una vez que le haya sido pagado por (sic) ARRENDATARIO (sic), en su condición de OPTANTE (sic), el valor total del inmueble aquí descrito…”; argumentando para ello, que la parte accionante había incumplido con esa parte del contrato (el pago total del precio) perdiendo, por ello, el derecho de demandar judicialmente la ejecución o la resolución del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil.

La excepción non adimpleti contractus ha sido definida como: “…la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación…”

En ese sentido, a los efectos de decidir sobre lo planteado en la presente causa, y en acatamiento a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, observa el jurisdicente, que en el caso bajo estudio fue suscrito un contrato de arrendamiento, con opción a compra, sobre un inmueble (folios 12-18), de fecha 14 de julio de 2006. De dicho instrumento se desprende, que el inmueble objeto de la negociación les pertenece a los arrendadores y propietarios, por herencia que les dejó su legítima madre, ciudadana C.A.S.d.P., según planilla de declaración sucesoral Nº 0043238, de fecha 11 de mayo de 2001.

Riela en el expediente, el documento a través del cual la Municipalidad del Municipio San C.d.e. Cojedes, le adjudica en venta a la ciudadana C.A.S.d.P., el inmueble descrito en el cuerpo del documento y las condiciones convenidas por las partes cuando lo suscribieron.

Entre las condiciones estipuladas está la contenida en la cláusula quinta, la cual reza:

…Es convenido igualmente que si la Compradora (sic) decide enajenar el terreno adquirido en este acto deberá ofrecerlo en primer término a la Municipalidad, quien podrá readquirirlo al mismo precio en que fue vendido y en iguales condicones (sic) de pago original…

Del análisis exhaustivo de las actas procesales, se desprende, la solicitud del permiso de venta de unas bienhechurías, formulada por los demandados a la Cámara Municipal, de fecha 25 de agosto de 2006 (folio 24). De este documento se evidencia, que para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento, con opción a compra, de fecha 14 de julio de 2006, los accionados no habían dado cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de adjudicación de venta, a la cual estaban obligados, o sea, no lo ofrecieron a la Municipalidad tal y como había sido convenido.

Más aún, en fecha 11 de septiembre de 2006, la Alcaldía del Municipio San C.d.e. Cojedes, a través de la Sindicatura Municipal, le notificó a la parte demandada, en respuesta a la solicitud de permiso solicitada por ellos, que la Municipalidad haría uso del derecho consagrado en la cláusula quinta y en ese sentido que ejercería la facultad de readquirir el inmueble, según consta de la correspondencia que corre inserta al expediente (folio 23).

Siendo ello así, no cabe duda para quien aquí decide, que para el momento en que se suscribió el contrato de arrendamiento, con opción a compra, los arrendadores y propietarios (parte accionada) estaban imposibilitados de materializar la venta convenida en el contrato de la referencia, por cuanto, en primer lugar, no habían solicitado la debida autorización al ente Municipal para la liberación de la cláusula a la que estaban sometidos; y en segundo lugar, por el hecho cierto expresado en la voluntad de la Municipalidad de readquirir el inmueble objeto de la presente acción, motivo por el cual la excepción de contrato no cumplido, no puede prosperar en derecho. Así se declara.

No obstante lo decidido supra, y para mayor abundamiento, observa el jurisdicente, que la duración del contrato de arrendamiento, con opción a compra, fue estipulado de acuerdo a la cláusula segunda por el lapso de nueve (9) meses, contados a partir del 31 de julio de 2006, hasta el 30 de abril de 2007.

Ahora bien, en su escrito de contestación a la demanda, y a los efectos de desvirtuar el alegato del accionante, relacionado con la imposibilidad cierta e inminente de materializarse la compra-venta prometida, la parte demandada acompañó una correspondencia, de fecha 18 de enero de 2008, emanada del despacho del alcalde del Municipio San C.d.e. Cojedes, donde autorizaba la venta de unas bienhechurías a la ciudadana C.A.S.d.P.. Es de hacer notar, que dicha autorización fue revocada por el mismo despacho que la otorgó, como quedó establecido supra y, por ende, sin ninguna validez en el proceso, y con ello se acentúa el hecho de la imposibilidad de cumplir con el contrato, por cuanto, la autorización para vender fue otorgada a más de ocho (8) meses después de haberse vencido el tiempo convenido por las partes, esto es, el 30 de abril de 2007, corroborándose de esa forma, la imposibilidad de la realización de la venta alegada por la parte demandante, de conformidad a lo establecido por el artículo 1.167 del Código Civil. Así se declara.

Con relación a los daños y perjuicios demandados por la parte actora y que fueron negados, rechazados y contradichos por la parte accionada, alegando para ello, que las bienhechurías edificados por el actor deben quedar a favor del inmueble, de conformidad a lo establecido en la mencionada cláusula quinta del contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito por las partes en fecha 14 de julio de 2006. Se desprende de la referida cláusula, que la misma procedería en el caso del incumplimiento por parte del arrendatario (optante), sin señalar absolutamente nada, si el incumplimiento proviniera por culpa de los arrendadores (propietarios), motivo por el cual, debe analizarse la situación planteada, en base a la teoría de la responsabilidad extracontractual por daño, contemplada en el artículo 1.185 del Código Civil, por cuanto, ha quedado demostrado en autos, que el incumplimiento o la imposibilidad cierta de no poder cumplir con el contrato suscrito, lo fue por la parte demandada, circunstancia no prevista en la cláusula quinta objeto del presente análisis.

Ahora bien, se desprende de las actas procesales, que el actor procedió a construir unas bienhechurías en el terreno objeto de la presente demanda, las cuales quedaron demostradas en el juicio, a través de las pruebas que fueron promovidas y debidamente evacuadas en la incidencia planteada por la parte accionada, con motivo de una cuestión previa opuesta, siendo que, a las probanzas aportadas por la parte actora les fue otorgado todo el valor probatorio que de ellas se desprendían, relacionadas con las mejoras y gastos incurridos en la construcción de las mencionadas bienhechurías, tal y como quedó establecido en el fallo producido, como consecuencia de la cuestión previa planteada, de fecha 01 de febrero de 2008 (folios 134-138), el cual se da aquí por reproducido.

En virtud de lo anterior y habiendo quedado demostrado en autos los gastos por la construcción de las bienhechurías edificadas y demás mejoras ejecutadas, las mismas no podrían quedar en beneficio de la parte que incumplió con el contrato, puesto que constituiría un enriquecimiento sin causa, motivo por el cual, los demandados deben responder por los daños y perjuicios causados que fueron debidamente especificados, y determinados en el curso del procedimiento. Así se declara.

De conformidad con las motivaciones de hecho y de derecho expresadas, y con fundamento en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir, que la demanda por resolución de contrato es procedente en derecho, por lo que, la sentencia apelada deberá ser confirmada en todas sus partes y, en consecuencia, declarar sin lugar la apelación interpuesta, tal y como se establecerá en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

CAPÍTULO V

DECISIÓN

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA en todas sus partes la decisión de fecha 15 de octubre de 2008, proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual declaró con lugar la demanda por Resolución de Contrato, seguida por el ciudadano Yella El Barouki El Barouki, contra los ciudadanos L.B.P.S. y A.C.P.d.T.. Segundo: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado A.V.C., en su carácter de autos, contra la decisión de fecha 15 de octubre de 2008, dictada por el tribunal a-quo. Tercero: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, compúlsense las copias necesarias y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos a los diecisiete (17) días del mes de marzo del año dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

Abg. Sadala A. Mostafá P.

Juez Titular

Abg. M.N.R.R.

Secretaria (S)

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos horas y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.).

La Secretaria (S)

Definitiva (Especial Ordinario)

Exp. N° 0734

SM/MR/jg.