Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 15 de Junio de 2010

En el cumplimiento total del contrato de arrendamiento que se inició en fecha 15 de mayo de 2006 y finalizó el 15 de noviembre de 2007 y se inició la prórroga legal el 15 de noviembre de 2007 y finalizó el 15 de noviembre de 2008, sobre un local comercial distinguido con el Nº 02, del Big Low, ubicado en el Centro Comercial Boulevard Center en la Urbanización Parque Industrial Castillito, Municipio San Diego del estado Carabobo;

En la entrega inmediata del anexo arrendado que forma arte del inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y totalmente solvente en todos los servicios públicos y en las mimas buenas condiciones en que le fue entregado al momento de realizar el contrato arrendaticio;

En cancelar la suma de veinte mil novecientos bolívares (Bs. 20.900,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2009, mensualidad vencidas y no canceladas por la cantidad de mil cien bolívares (Bs. 1.100,oo), y las mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega total del inmueble arrendado;

Las costas y costos del proceso;

Que las cantidades demandadas y adeudadas, incluidos los honorarios profesionales de abogados de ley, sean indexadas, por lo que demanda que la deudora sea condenada al pago de la suma equivalente a la pérdida del valor adquisitivo desde el momento de la interposición de la demanda, hasta el momento en que se publique la sentencia definitiva, demandando así la llamada “corrección monetaria”.

Estima la demanda en la cantidad de veintisiete mil ciento setenta Bolívares (Bs. 27.170,oo), equivalente a 494 unidades tributarias.

Finalmente solicita que la demanda sea admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada en primer lugar opone como cuestión previa la prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la inadmisibilidad de la demanda, por la prohibición de la ley de admitir la acción, con el fundamento de que vencida como fue la prórroga legal la arrendadora la dejó en posesión del inmueble, sin molestarla nunca y sin exigirle la entrega del inmueble, por lo que la relación arrendaticia continuó y siguió ocupando pacíficamente el inmueble sin oposición de la arrendadora, cumpliendo hasta el día de hoy con sus obligaciones contractuales, y es después de transcurridos ocho (8) meses del vencimiento de la prórroga legal, cuando la demandante pretende ejercer en su contra una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la misma, señalando en su libelo que adeuda diecinueve (19) meses de arrendamiento, desde enero de 2008 hasta julio de 2009, meses en los cuales, según sus dichos, hizo uso de la prórroga legal por más de un año y que la demandante pretende desvirtuar o negar que después de vencida la prórroga de un año, se dio inicio a una nueva relación arrendaticia sin determinación de tiempo.

Que lo procedente era demandar una acción por desalojo y no por cumplimiento de contrato, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que conlleva a la Inadmisibilidad de la demanda propuesta con fundamento en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

En relación al fondo de la demanda, rechaza niega y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho por las siguientes razones:

Niega rechaza y contradice el contenido del particular primero del petitorio de la demandante en su capitulo tercero, porque no es cierto que esté obligado a un cumplimiento total del contrato cuya prórroga legal finalizó el 15 de noviembre de 2008, por cuanto al renovarse a partir de la fecha referida anteriormente cambió la naturaleza con respecto al tiempo, por tanto ha de procederse conforme a las reglas que rigen a los contratos de tiempo indeterminado.

Asimismo niega, rechaza y contradice el argumento de la demandante en el particular segundo de su petitorio, al exigir la entrega del anexo arrendado, porque no está obligada a entregar inmediatamente el local o anexo sin que anteceda la acción legal correspondiente, es decir, sin orden de desalojo.

Niega y rechaza el argumento contenido en el particular tercero del petitorio, por ser falso de toda falsedad, que adeudara la cantidad de veinte mil novecientos Bolívares (Bs. 20.900,oo), correspondientes a los meses de enero de 2008 a julio de 2009, ya que desde el 15 de mayo de 2006, fecha de inicio de la relación arrendaticia, la modalidad de la forma de pago exigido por la arrendadora fue la entrega de dinero en efectivo y en los pocos casos que emitió cheque para efectuar el pago le exigió emitirlos a la orden de su esposo, Sr. A.B., manifestándole tanto ella como su esposo, al requerirles el recibo de pago del canon de arrendamiento, que no se preocupara, que no hacía falta, porque nunca tendría problemas con ellos por eso, y que así se fue dando la relación de pago sin ninguna queja entre las partes, al punto que vencido el contrato, celebraron el segundo contrato por seis (6) meses más, contados a partir del 15 de mayo de 2007 al 15 de noviembre de 2007, cancelados por adelantados a la firma del contrato.

Explica que durante la vigencia de la prórroga legal, en el mes de enero de 2008, comenzaron los inconvenientes para efectuar el pago de los cánones de arrendamiento, ya que nunca ubicaba a la arrendadora, ya que nunca estaba en su oficina, tampoco pasaba por el local a cobrarle el canon, todo eso sumado a la negativa de la arrendadora de entregarle los respectivos recibos de cancelación, necesarios para demostrar sus pagos, por lo que comenzó a partir de junio de 2008, a consignar las pensiones de arrendamiento ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

Igualmente niega y rechaza la solicitud de indexación formulada por la demandante en el particular quinto de su petitorio, por no tener a lugar la misma sobre los supuestos cantidades adeudadas, incluyendo los honorarios de abogado, porque no ha incurrido en mora, ni adeuda tales sumas, ya que las mismas han sido consignadas conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no está obligada a asumir los riesgos de la desvalorización monetaria que alega la demandante, no es aplicable al artículo 1.737 y 1.344 del Código Civil.

Niega y rechaza la estimación de la demanda por impertinente y exagerada y por no guardar relación con el proceso.

Niega y rechaza la acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento ejercida en su contra, por estar en vigencia entre las partes un contrato a tiempo indeterminado que inició el 15 de noviembre de 2008, así las cosas, no está obligada a hacer entrega del inmueble, por estar solvente en el pago de sus obligaciones.

Por las razones expresadas solicita se declare sin lugar la demanda en la definitiva.

III

PRELIMINAR

La parte demandada en su contestación niega y rechaza la estimación de la demanda por impertinente y exagerada y por no guardar relación con el proceso.

Al efecto el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…

Es inveterada la doctrina desarrollada por la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a que al impugnarse la cuantía se debe indicar el monto que a criterio del impugnante debe tener la acción.

Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor…

Conforme al criterio citado, era carga del demandado al impugnar el valor en que fue estimada la demanda, alegar y probar el nuevo monto en que según su criterio debió ser estimada, no obstante, se observa que el demandado se limita a impugnarla por impertinente y exagerada sin alegar el hecho nuevo, lo que se traduce en un impedimento para que cumpla con su carga de demostrar el nuevo elemento que constituye su propia estimación, en consecuencia debe tenerse como firme la estimación de la demanda en la cantidad de veintisiete mil ciento setenta Bolívares (Bs. 27.170,oo), Y ASI SE ESTABLECE.

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

En ese sentido, constata este sentenciador que la presente demanda fue presentada por la ciudadana Yeysi Carrasco Suárez, consistiendo su pretensión en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana A.M.P., argumentando que tanto la duración del contrato de arrendamiento como su prórroga legal se encuentran vencidas, además que la demandada adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero de 2008 a julio de 2009.

En este sentido, es importante verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, tomando en consideración que el Legislador, cuando la relación arrendaticia entre las partes se encuentre pactada a tiempo indeterminado, sólo permite reclamar el desalojo del inmueble, cuando se trata de las causales contenidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el caso de marras, nos encontramos con dos contratos de sub-arrendamiento celebrados a término fijo, el primero por un (1) año y el segundo por seis (6) meses.

La cláusula quinta del primer contrato de sub-arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 15 de mayo de 2006, establece:

El termino de duración del presente contrato es de Doce Meses (12) contados a partir de la firma del presente contrato, pudiendo ser prorrogado por periodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes diere aviso en contrario a la otra con no menos de treinta días de anticipación. Este aviso podrá participarse de las maneras: a) Efectuarse con plena validez en cualquier persona que recibiere la misma en el inmueble arrendado o directamente a las partes intervinientes en este contrato, b) Mediante correo certificado o telegrama con acuse de recibo, c) Mediante aviso publicado en un diario de la localidad de amplia circulación

.

Por su parte, la cláusula cuarta del segundo contrato de sub-arrendamiento celebrado el 15 de mayo de 2007, establece:

El término de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de firma del mismo, pudiendo ser prorrogable por periodos iguales y sucesivos a menos que una de las partes diere aviso en contrario a la otra con no menos de 60 días de anticipación, este aviso podrá participarse de la siguiente manera: a) Efectuarse con plena validez en cualquier persona que recibiere la misma en el inmueble arrendado o directamente a las partes intervinientes en este contrato; b) Mediante correo certificado o telegrama con acuse de recibo; c) Mediante aviso publicado en un diario de la localidad de mayor circulación .

Del contenido de las cláusulas antes trascritas, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron inicialmente contratos de sub-arrendamiento a tiempo determinado, estableciendo en ellos la posibilidad de renovación o prórroga.

Ahora bien, la parte demandante sostiene que en fecha 15 de noviembre de 2007, terminó el último de los contratos suscritos entre las partes, toda vez que manifiesta haber notificado a la ciudadana A.M.P., de su deseo de no renovar ni prorrogar el contrato de sub-arrendamiento, por lo que a partir del 15 de noviembre de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal de un (1) año, prevista en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual concluía el 15 de noviembre de 2008.

El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina ha denominado la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:

1. - Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.

2. - Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.

3. - Que a esta circunstancia no se oponga el propietario.

En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula quinta y cuarta de ambos contratos, trascritas ut supra, las partes celebraron inicialmente el contrato de sub-arrendamiento por el término de un año y luego por el término de seis (6) meses, por lo que resulta concluyente que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.

El segundo contrato celebrado entre las partes el 15 de mayo de 2007, por el término de seis (6) meses, venció el 15 de noviembre de 2007, toda vez que la subarrendataria fue notificada el 15 de agosto de 2007 sobre la no renovación del contrato (folio 14), lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hace nacer la prórroga legal de un (1) año, habida cuenta que la relación arrendaticia tenía 1 año y 6 meses, venciéndose en consecuencia la prórroga legal el 15 de noviembre de 2008, ocupando el inmueble la demandada después de vencido el plazo estipulado contractualmente y la prórroga legal, lo que se traduce en la satisfacción del segundo requisito respecto a este contrato.

El tercer y último requisito, para que opere la tácita reconducción consiste en que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario.

No consta a los autos elemento probatorio alguno que demuestre que la parte accionante efectuó algún acto para impedir que la sub-arrendataria continuara ocupando el inmueble después de vencida la prórroga legal, si quiera una notificación en donde solicitara la entrega del inmueble, tanto es así, que la presente demanda se interpone el 13 de agosto de 2009, vale decir, ocho (8) meses después de vencida la prórroga legal; por lo que esta alzada comparte el criterio del a quo cuando considera que la inercia del arrendador durante los ocho meses siguientes al vencimiento de la prórroga legal, hizo que operara la tácita reconducción, deviniendo el contrato de arrendamiento en uno sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.614 del Código Civil, Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, no puede pasar inadvertido esta alzada que la recurrida advierte que en el presente caso operó la tácita reconducción y que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado; y mas aún, establece la acción no es la que se adecua en derecho a los hechos, pues en razón de la naturaleza jurídica del contrato la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por el demandante no es la idónea para este caso, sino el Desalojo, para finalmente declarar sin lugar la demanda.

Si la acción no es idónea para satisfacer la pretensión deducida como advierte el a quo, mal puede después declarar con o sin lugar la demanda, pues está decidiendo el mérito de la controversia, pudiendo causar incluso cosa juzgada, a través de un procedimiento en donde no se brinda a las partes la garantía constitucional del debido proceso, de indeclinable cumplimiento, impidiendo de esta manera que las partes diluciden su controversia mediante el procedimiento idóneo.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…

Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 047-1845 estableció:

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

…Omissis…

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

En abono al anterior criterio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

“...El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

Por su parte, el tratadista G.G.Q. al interpretar el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sostiene que el contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley. (Obra citada: Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Página 184)

Cuando se demanda el desalojo las partes no tienen acceso a casación, mientras que por el contrario, cuando se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, las partes tendrán acceso a la máxima jurisdicción, claro está si se dan los supuestos de la cuantía y la naturaleza de la decisión cuestionada lo permite. Aunado a ello las causales desalojo están establecidas expresamente en el artículo 34 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios y las de cumplimiento del contrato devienen de lo acordado por las partes en el contrato cuyo cumplimiento se demanda o de la Ley.

Las circunstancias narradas dejan entrever que el error en la calificación jurídica de la demanda, no se trata de un mero formalismo, sino que existen marcadas diferencias sustantivas y adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

Ello quiere decir, que cuando el contrato sea a tiempo indeterminado, como en el caso de marras, la acción de cumplimiento de contrato no es admisible si se fundamenta en alguna de las causales taxativas del desalojo ya que, se repite, esta disposición sólo se refiere al desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, ya sea verbal o escrito.

En efecto, la acción escogida por la demandante no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, por lo que de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, resulta manifiestamente inadmisible la demanda por ser contraria al orden público procesal, razón por la cual se modifica el dispositivo de la sentencia proferida el 07 de mayo de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. ASI SE DECIDE.

Al declararse la inadmisibilidad de la demanda, conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisiones Nros. 1.118 de fecha 22 de septiembre de 2004 y 684 de fecha 22 de octubre de 2008, debe forzosamente condenarse en costas procesales a la parte demandante, tal como se hará en el dispositivo del fallo.

IV

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante; SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia definitiva dictada el 07 de mayo de 2009 por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: INADMISIBLE la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por la ciudadano YEYSI CARRASCO SUAREZ en contra de la ciudadana A.M.P..

Se condena en costas a la parte demandante.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los quince (15) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

D.E.

LA SECRETARIA

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:50 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

D.E.

LA SECRETARIA

Exp. Nº 12.789.

JM/DE/ mrp.