Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente de Barinas, de 16 de Marzo de 2009
| Fecha de Resolución | 16 de Marzo de 2009 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescente |
| Ponente | Rosa Elena Quintero Altuve |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
EL JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS
EXPEDIENTE N° 08-2903-C.B.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEMANDANTE:
Yman Aziz Obed, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-9.987.505, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL:
A.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-2.519.255, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.235.
DEMANDADO:
R.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.983.367, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL:
C.G.d.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 3.483.593, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 60.017, de este domicilio.
La presente causa cursa ante este Juzgado Superior con motivo del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano: A.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-2.519.255, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.235, con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana: Yman Aziz Obed, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-9.987.505; contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, en fecha 09 de julio de 2008, según la cual declaró Improcedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada contra el ciudadano: R.P.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.983.367, de este domicilio, que se tramita en el expediente Nº 08-8604-CE, de la nomenclatura de ese Tribunal.
En fecha 31 de julio de 2008, se recibió por distribución el expediente, se le dio entrada y el curso legal correspondiente.
En fecha 17 de Septiembre de 2008, este tribunal superior dictó auto, mediante el cual repuso la causa al estado de tramitarlo y fijar los lapsos por el procedimiento breve de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento, y como consecuencia de ello declaró la nulidad del auto de entrada dictado en fecha 31 de julio de 2008, así como de todas las actuaciones realizadas con posterioridad al mismo; así mismo se fijó el Décimo día de despacho para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 ejusdem, lapso que correría una vez constare en autos las notificaciones de las partes involucradas en el presente proceso.
En fecha 22 de Octubre de 2008, tal como se evidencia al folio 151 del presente expediente en diligencia presentada por el alguacil de este despacho, consta la última notificación a las partes.
En fecha 07 de Noviembre de 2008, por cuanto venció el lapso legal para la publicación de la sentencia y en virtud de la multiplicidad de competencias de este Tribunal, lo cual acarrea exceso de trabajo, no fue posible dicha publicación, no estando legalmente previsto el diferimiento en este caso; una vez publicada la sentencia se notificará a las partes de la misma.
En fecha 29 de Octubre de 2008, el abogado A.O.L., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito, el cual fue agregado por este Tribunal en esta misma fecha.
En fecha 13 de enero de 2009, el abogado: A.O.L., con el carácter de autos, presentó diligencia mediante la cual solicitó a este Tribunal se sirviera dictar la decisión en la presente causa, invocando la garantía de la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En esta oportunidad, éste Tribunal pasa a decidir bajo los siguientes términos:
DE LA DEMANDA
Alega la demandante, ciudadana Yman Aziz Obed, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública primea de Barinas Estado Barinas en fecha 27 de Agosto del año 2002, anotado bajo el número 72, tomo 92, que celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano: R.P.H., mediante el cual le concedió en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial con dos s.m., dos baños, situado en la Avenida Libertador (Chupa chupa), con avenida Codazzi número 7-79 de esta Ciudad de Barinas, Municipio Barinas, Estado Barinas. Afirma que se fijó un canon de arrendamiento mensual de Bs. 220.000,oo Bolívares, pagaderos por adelantado. Que el arrendatario asumió el pago de los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. Adujo que el término de duración se estipuló en un año, renovable, contado a partir del 15-08-2002,y que ambas partes convinieron que la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento es causa suficiente para que la arrendadora proceda a solicitar la resolución del contrato con la consiguiente desocupación del inmueble. Expresamente se prohibió el subarrendamiento, traspasos o cesiones, totales o parciales, por ser un contrato celebrado intuito personae.
Aseveró la parte actora, que el contrato de arrendamiento, se ha venido prorrogando automática y sucesivamente a partir del término original y de común acuerdo el canon de arrendamiento fue elevado a la suma de Bs. 600,oo mensuales, según afirma están en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado, encontrándose vigente la prorroga iniciada el 15-08-07.
Afirmó que el arrendatario ha incurrido en graves incumplimientos del contrato, que afectan notablemente su regular existencia, señalando que por una parte violó la estipulación que le prohíbe sub-arrendar y por la otra incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, indicando que el arrendatario celebró en dos oportunidades y sin consentimiento, dos contratos de arrendamiento de parte del inmueble y actividades comerciales que funcionan en el inmueble arrendado, el primero, celebrado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 10-06-2003, anotado bajo el número: 27, tomo 56 de los libros de Autenticaciones, con el ciudadano: J.D.J.M. y el segundo celebrado mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 05-12-2003, anotado bajo el número: 53, tomo 129 de los libros de Autenticaciones, con los ciudadanos: ROBINSONI G.S. Y J.L.A.H.. Afirmó además, que el arrendatario dejó de cancelar las mensualidades correspondientes a los períodos , del 15 de enero al 15 de Febrero, del 15 de Febrero al 15 de marzo, del 15 marzo al 15 de abril del año 2008, señalando que se encuentra insolvente con el pago de tres mensualidades de arrendamiento, invocando que conforme lo dispone el artículo 1616 del Código Civil, cuando por falta del arrendatario se resolviere el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tiene la obligación de cancelar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato. A partir de la mensualidad impagada de enero del 2008, hasta el mes de julio del 2008, quedan pendientes para la expiración natural del contrato siete mensualidades que alcanzan la suma de Bs. 4.200,oo.
Alegó la parte actora, que las irregularidades en las que incurrió el Arrendatario configuran graves incumplimientos del contrato de arrendamiento y son las causales que invoca para proceder a demandar como en efecto demanda al ciudadano: R.P.H., para que el Tribunal declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado y consecuencialmente condene al demandado a devolver el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente con los pagos por servicios públicos instalados en el mismos. Adicionalmente pidió se condene al demandado a cancelar la suma de Bs. 4.200,oo equivalente a las siete mensualidades de la expiración natural del contrato, conforme lo dispone el artículo 1616 del Código Civil.
Fundamentó la demanda en el artículo 1167 del Código Civil, habiéndose configurado dos graves causales de resolución, previstas contractualmente para producir la consecuencia resolutoria, de igual manera la norma del artículo 1616 del mismo código. Estimó la demanda en la suma de Bs. 7.200,oo.
Acompañó al libelo copia certificada expedida por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, de expediente N° 2082, contentivo del juicio de desalojo, interpuesto la ciudadana: Yman Aziz Obed contra el ciudadano: R.P.H., en fecha 25-10-2007, la cual riela a los folios 3 al 34 del presente expediente.
Se evidencia de las actas procesales, en el folio 36, que el Juzgado “A Quo” admitió la demanda en fecha 17 de abril de 2008.
De igual modo se evidencia mediante diligencia consignada por el alguacil, de fecha 13 de mayo de 2008, la cual se encuentra inserta al folio 40, donde declaró haber citado al ciudadano R.P.H..
CONTESTACION A LA DEMANDA
En fecha 19 de mayo del 2008, la parte demandada debidamente asistido por la abogada en ejercicio ciudadana: C.G.d.V., contestó la demanda en los términos siguientes:
Negó, rechazó y contradijo la demanda propuesta, por ser falso los hechos narrados y manifiestamente improcedente el derecho invocado por la actora.
Adujo, que de acuerdo al artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y 346 del Código de Procedimiento Civil, opuso a la demandante la Cuestión N° 6° del Código de Procedimiento Civil por acumulación prohibida, por que ambas pretensiones tienen procedimientos distintos lo que hace incompatibles entre si como es la acción lo que hace una inepta acumulación tal como lo estipula el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, pues la actora en el libelo de la demanda solicitó al Tribunal se le condenara a cancelar la suma de Bs. 4.200,00, que dice que es equivalente a las siete mensualidades que le quedan pendientes para la expiración del contrato, pretensión que es improcedente pues la misma debe ventilarse por un juicio ordinario.
Afirmó que en fecha 27 de agosto de 2002, celebró con la demandante un contrato de arrendamiento, ante la Notaria Pública Primera de Barinas estado Barinas, el cual quedó anotado bajo el N° 72, Tomo 92, y entre otras cláusulas se estableció en la cláusula cuarta lo siguiente: “Este contrato tendrá una duración de un (01) año contados a partir de la fecha del 15-08-2002..” ; que de la cláusula parcialmente trascrita se evidencia que dicho contrato es a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado como lo afirmó la actora en su libelo de demanda.
Asimismo señaló, que si bien es cierto que el contrato a tiempo determinado o fijo es aquél que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado y las prorrogas que surgen serán a tiempo determinado, no menos cierto, que en el presente caso tal y como fue convenido en el contrato en la cláusula cuarta, se previó la posibilidad u opción a de renovación; ya que se pacto fue la posibilidad de renovarse.
Negó, rechazó y contradijo, que haya incumplido con las estipulaciones del contrato, pues siempre se ha mantenido en el uso, goce y disfrute inmueble a objeto del contrato de arrendamiento, desde el año 2002, funcionando con el Fondo de Comercio que le pertenece denominada “Licorería y Carnicería El Bodegón, afirma que la demandante invocó que en el año 2003 celebró un contrato de sub-arrendamiento del inmueble, hecho éste que negó, ya que se ha mantenido en el goce durante estos años en el inmueble, en la licorería que le pertenece, si existió un sub-arrendamiento en el año 2003, como es que después de más de tres (3) años la arrendadora invocó un contrato de sub-arrendamiento, cuando ella estaba al tanto y tiene conocimiento de todo lo que ocurre con el inmueble arrendado, pues tiene su domicilio en el mismo inmueble que arrienda tal como lo señala en el libelo de demanda; así mismo desde el año 2002 ha venido recibiendo el pago del canon de arrendamiento tal como estaba pautado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, durante los años 2004, 2005, 2006, hasta el mes de enero 2008 ha recibido conforme el pago de los cánones de arrendamiento, durante ese tiempo nunca le manifestó en forma escrita ni verbal inconformidad alguna. Que mal puede ahora invocar un incumplimiento de su parte cuando ella estaba en pleno conocimiento de todo lo que ocurre con el inmueble a objeto del contrato de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo, que haya incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, pues el día quince (15) de enero le informó a su arrendadora en forma verbal que pasara por la Licorería a retirar el dinero de la mensualidad correspondiente del 15 de enero al 15 de Febrero de 2008, cosa que no hizo por lo que fue personalmente con ella para que le recibiera el canon de arrendamiento correspondiente al 15 de enero 2008 al 15 Febrero de 2008 negándose a recibirlo, por lo que en los sucesivos días no se dejaba ver con él ni con el empleado que mantengo en la licorería, hasta que buscó asesoría jurídica sobre el problema, pues su arrendadora no quería recibir los cánones de arrendamiento, por lo que el día 4 de marzo de 2008 depositó en la cuenta corriente No 007-0013-480000046779 de la entidad bancaria Banfoandes, agencia Barinas que le pertenece al Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, los cánones de los meses de 15 de enero de 2008 al 15 de Febrero de 2008 y del 15 de Febrero de 2008 al 15 de marzo de 2008, en fecha 16 de abril de 2008 depositó en la cuenta del Juzgado el canon que va del 15 de marzo al 15 de abril de 2008 y en fecha 14 de mayo de 2008 depositó en la cuenta del Juzgado dos cánones correspondientes a los meses del 15 de abril de 2008 al 15 de mayo de 2008 y del 5 de mayo de 2008 al 15 de junio de 2008, con lo cual queda demostrado que ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento a su arrendadora.
Acompañó al escrito copias simples marcados “A, B y C”, de recibos de Ingresos expedido por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, del expediente N° 204, donde el Secretario del tribunal hace constar que recibió del ciudadano R.P.H., copias de planillas de depósitos en la cuenta del referido tribunal por concepto de pago del canon de arrendamiento de 1 local comercial signado bajo el 7-29, ubicado en la avenida Libertador (chupa-chupa), con avenida A.C., Urbanización F.d.M.d.B..
Las partes en su oportunidad promovieron pruebas, y en fecha 09 de julio de 2.008, la Juez “A Quo” dictó sentencia en la presente causa, la cual por razones de método se trascribe parcialmente a continuación.
DEL FALLO RECURRIDO
“…Para decidir este Tribunal observa:
La presente causa versa sobre la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en litigio ciudadanos Yman Aziz Obed -arrendadora- y R.B.P.H. -arrendatario-, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 27 de agosto del 2002, bajo el Nº 72, Tomo 92 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un local comercial con dos S.M., dos baños, situado en la avenida Libertador (Chupa Chupa) con avenida Codazzi, Nº 7-79 de la ciudad y Estado Barinas, aduciendo la actora el incumplimiento de dicho contrato por parte del arrendatario por cuanto en dos oportunidades y sin su consentimiento, celebró dos contratos de arrendamiento de parte del inmueble y actividades comerciales que funcionan en el inmueble arrendado, y por haber dejado de cancelar las mensualidades correspondientes a los períodos del 15 de enero al 15 de febrero, del 15 de febrero al 15 de marzo y del 15 de marzo al 15 abril del 2008, encontrándose insolvente con el pago de tres mensualidades, peticionando adicionalmente que se condene al demandado a cancelar la suma de Bs.4.200,00 equivalente a las siete mensualidades de la expiración natural del contrato, conforme al artículo 1.616 del Código Civil, y 1.167 ejusdem.
El artículo 1.167 del Código Civil, señala:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello
.
La norma transcrita contempla el ejercicio autónomo de tres acciones; a saber: a) la ejecución del contrato; b) la resolución del contrato; y c) daños y perjuicios, esta última por ser de carácter o naturaleza accesoria, puede ser intentada conjuntamente con cualquiera de las dos (02) primeras, de la cual se hace depender.
El artículo 1.133 ejusdem, define el contrato, como:
…una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico
.
Por su parte, el artículo 1.159 del referido Código, dispone:
Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley
.
La última disposición transcrita está referida al efecto de los contratos entre las partes que lo celebren, y contiene a su vez dos reglas perfectamente definidas, cuales son: la que determina la fuerza obligatoria del contrato, y la que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, a menos que a ello los autorice el propio contrato o la ley. La finalidad del legislador con tal norma es obligar a las partes a respetar y cumplir las estipulaciones señaladas en el contrato legalmente formado, como han de cumplir y respetar las leyes, es decir, que si un contrato no contiene nada contrario a las leyes, al orden público, ni a las buenas costumbres, están obligadas a respetarlo y observarlo. Además, las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, sea en interés público o para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha las necesidades del otro.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole a la actora comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquéllos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
En el caso de autos, los argumentos esgrimidos por la accionante fueron negados, rechazados y contradichos por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda intentada en su contra, por los motivos que expuso, antes indicados.
Ahora bien, tomando en consideración los argumentos esgrimidos por la actora en el libelo de la demanda como fundamento de la pretensión intentada, quien alegó que el contrato de arrendamiento autenticado y cuya resolución peticiona se ha venido prorrogando automática y sucesivamente a partir del término original y de común acuerdo, este órgano jurisdiccional estima menester analizar la cláusula cuarta del referido contrato, que es del tenor siguiente:
Este contrato tendrá una duración de Un (01) año, con opción a renovación, contado a partir de la fecha del 15-08-2.002…(omissis).
Seguidamente se analiza la naturaleza del referido contrato de arrendamiento, ello a los fines de precisar si nos encontramos frente a un contrato a tiempo determinado o indeterminado, entendiéndose que un contrato es a tiempo determinado o fijo cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. Por su parte, es a tiempo indeterminado, aquél contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil, que dispone:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado
.
En el caso de autos, advierte esta juzgadora que la relación contractual que vincula a las partes en litigio nació a tiempo determinado. Sin embargo, tomando en cuenta los términos en que fue celebrado el contrato cuya resolución se peticiona, y en atención a lo estipulado en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí decide considera menester a.e.s.d. los términos “renovar” y “prórroga”, a los fines de precisar la naturaleza de dicho contrato, y al respecto tenemos que:
Renovación: Hacer como de nuevo algo, o volverlo a su primer estado. Restablecer o reanudar una relación u otra cosa que se había interrumpido. (Diccionario de la Lengua Española Real Academia Española. Vigésima Segunda Edición. Volumen 9, página 1320).
Prórroga: Continuación de algo por un tiempo determinado. Plazo por el cual se continúa o prorroga algo. (Diccionario de la Lengua Española Real Academia Española. Vigésima Segunda Edición. Volumen 8, página 1253).
Del significado de los vocablos que preceden, se desprende entonces que ambos términos no son en modo alguno sinónimos, y por vía de consecuencia, al no haber estipulado las partes contratantes y hoy en litigio, de manera expresa que la relación arrendaticia que nació a tiempo determinado pudiera ser prorrogada, es por lo que luego del vencimiento del plazo de duración de un año allí fijado -ocurrido en atención a lo establecido en la referida cláusula el 14 de agosto del 2003- se convirtió en a tiempo indeterminado, ello por haber operado la tácita reconducción. En consecuencia, encontrándonos en el presente juicio ante un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, en el que se adujo la falta de pago de las mensualidades de arrendamiento correspondientes a los períodos del 15 de enero al 15 de febrero, del 15 de febrero al 15 de marzo y del 15 de marzo al 15 abril del 2008 y al haber el arrendatario celebrado dos contratos de arrendamiento sin el consentimiento de la arrendadora, como causales de incumplimiento, tal pretensión resulta manifiestamente improcedente y contraria a derecho de acuerdo con lo estipulado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Y ASÍ SE DECIDE.
Ante las motivaciones que preceden, esta sentenciadora estima inoficioso analizar los hechos controvertidos en la presente causa, así como las demás pruebas promovidas y evacuadas por las partes, distintas al contrato de arrendamiento autenticado, valorado supra; Y ASÍ SE DECIDE.
En mérito de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:
Declara IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana Yman Aziz Obed, contra el ciudadano R.B.P.H., ya identificados...”.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada la presente controversia cuyo re-examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad, la cuestión a dilucidar por esta Alzada consiste en determinar si la decisión de la Juez “A Quo” , según la cual declaró improcedente la demanda se encuentra o no ajustada a derecho, y en consecuencia si resulta procedente confirmar, revocar o modificar dicho fallo.
LIMITES DE LA CONTOVERSIA
Revisada la pretensión de la parte actora, y examinados los alegatos y defensas opuestas por la parte demandada, tenemos que no son hechos controvertidos los siguientes: La fecha de inicio de la relación arrendaticia y que el canon de arrendamiento haya sido elevado a la cantidad de 600, bolívares mensuales.
Por otro lado, los hechos controvertidos son: la naturaleza del contrato de arrendamiento existente entre las partes, en virtud que el arrendador afirma que es a tiempo determinado y el arrendatario asegura que nació a tiempo determinado y se convirtió a tiempo indeterminado. Que el arrendatario haya sub-arrendado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Que el arrendatario hay incumplido con la obligación del pago de los cánones de arrendamiento señalados por la parte
DE LA CARGA DE LA PRUEBA
De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, sobre los cuales descansa el principio de la carga de la prueba, le corresponde demostrar a la parte actora en primer lugar la naturaleza del contrato celebrado con la parte demandada, y habiendo sido verificado que los hechos aducidos por la parte demandante fueron negados, rechazados y contradichos por la parte demandada, sobre la parte actora recae la carga de probar en el presente procedimiento, y en relación al hecho extintivo y liberatorio del pago le corresponde probar a la parte demandada.
Seguidamente esta Alzada, pasa a analizar y valorar los medios probatorios promovidos por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Promovió el valor probatorio del documento de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera del estado Barinas, inserto bajo el N° 72 del Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. De dicho documento se evidencia la celebración de un contrato de arrendamiento de bien inmueble, entre la parte actora de autos y el ciudadano: R.B.P.H., titular de la cédula de identidad Nº 9.983.367, constituido por un local comercial con dos (2) S.M. , dos (2) baños, ubicado en la avenida Libertador (Chupa Chupa) con avenida A.C. Nº 7-29 de la ciudad de Barinas, y entre otras cosas se lee, en la cláusula cuarta del contrato lo siguiente: Este contrato tendrá una duración de Un (1) año, con opción a renovación, contado a partir de la fecha 15-08-2.002.
A esta instrumental se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procemdiento Civil. Y así se declara.
Promovió el valor probatorio de los contratos de arrendamientos celebrados por el ciudadano: R.P.H., el primer contrato con el ciudadano J.D.J.M. y el segundo contrato con los ciudadanos Robinsoni G.S. y J.L.A.H., debidamente autenticados por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fechas 10-06-2003 y 05-12-2003, bajo el N° 27 y 53, Tomo 56 y 129 de los libros llevados por esa notaría. El mismo fue agregado a los autos en los folios 12 al 15, marcado con la letra “C”.
En relación al documento autenticado ante la Notaría Pública Primera en fecha 10 de junio del año 2003, anotado bajo el Nº 27, Tomo 56 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del mismo se evidencia que se trata de un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano: R.B.P.H., titular de la cédula de identidad Nº 9.983.367 y el ciudadano: J.D.J.M., titular de la cédula de identidad Nº 11.190.392, y que tiene como objeto un fondo de comercio denominado Carnicería “El Bodegón de José”, el cual funciona en la avenida Libertador (Chupa Chupa) Avenida A.C. Nº 7-29 de la ciudad de Barinas.
Al no haber sido tachado, en modo alguno por la parte a quien se le opuso, se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
En cuanto a la segunda instrumental, también firmada ante la Notaría Pública Primera de Barinas, registrada en fecha 05 de diciembre de 2003 bajo el Nº 53, Tomo 129 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, se evidencia de la misma que versa sobre un contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano: R.B.P.H., titular de la cédula de identidad Nº 9.983.367, y los ciudadanos: R.I.G.S. y J.L.A.H., titulares de las cédulas de identidad nros. 17.291.324 y 17.549.550, de un fondo de comercio denominado “Carnicería El Bodegón de José”, el cual funciona en la avenida Libertador (Chupa Chupa) c/c calle avenida A.C. Nº 7-29 de la ciudad de Barinas.
Al no haber sido tachado, en modo alguno por la parte a quien se le opuso, se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Promovió Informes y solicitó se oficiara a la empresa CADELA, a los fines de que informe al tribunal y remita el estado de cuenta que presenta para la presente fecha el local comercial con dos s.m., dos baños, situado en la Avenida Libertador (chupa-chupa), con avenida Codazzi, número 7-79 de esta ciudad de Barinas, en el cual se encuentra instalado el medidor referencia 04-2601-421-2604. En fecha 21 de mayo el tribunal de la causa libró oficio N° 0790, cuya respuesta se encuentra consignado por el Alguacil, el cual riela al folio 59, estado de cuenta expedido por la mencionada empresa.
En cuanto a estos informes que fueron agregados a los autos en fecha 23 de mayo del año 2008 (folio 58 y 59), se evidencia del mismo que fue emitido por Cadafe Región Zona Barinas, observándose sello húmedo de dicha empresa con firma de funcionario, y en el que se detalla la deuda pendiente a la fecha 23-05-2008 de 4.016, 48 bolívares fuertes. También se observa el nombre: Aziz Refike; por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Promovió la prueba de Experticia, la cual fue negada por el tribunal de la causa en fecha 21 de mayo de 2008, mediante auto que cursa al folio 56.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
En fecha Veintiséis de mayo del año dos mil ocho (26-05-2008), corre inserto desde el folio 62 al 63, escrito de promoción de pruebas del ciudadano: R.P.H., asistida por el abogado C.G.d.V..
Promovió copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos Yman Aziz Obed, en su condición de Arrendadora y el ciudadano R.B.P.H. en su condición de Arrendatario, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Barinas, en fecha 27 de agosto del 2002, bajo el N° 72, Tomo 92 de los libros llevados por ante esa notaria. (ver folios 67 al 69).
A esta instrumental se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procemdiento Civil. Y así se declara.
Promovió copia certificada de expediente signado con el N° 2082 de la nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana Yman Aziz Obed contra el ciudadano R.P.H.. (Ver folios 03 al 34).
Se observa que se trata de copias certificadas de expediente Nº 2082, tramitado ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, en la que se evidencia sentencia proferida el señalado tribunal en fecha 30 de octubre de 2007 actuando como tribunal de la causa, según la cual negó la pretensión de desalojo del inmueble; y sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de fecha 19 de diciembre de 2007 que confirmó la sentencia recurrida. Las partes en el juicio de desalojo son: Yman Aziz Obed y R.P.H., quienes son las partes litigantes también en el presente proceso; a dichas copias certificadas se les otorga valor probatorio por tratarse de un documento público procesal. Y así se declara.
Promovió copia certificada de expediente signado con el N° 204 de la nomenclatura del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, contentivo de la consignaciones de cánones de arrendamientos, consignados por el ciudadano R.P.H. y el beneficiario la ciudadana Yman Aziz Obed, realizadas en fechas 11/03/08 y 21/04/08, por la cantidad de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. 600,00) cada una. (Ver folios 64 al 93).
Copia simple del registro del Fondo de Comercio denominado LICORERIA Y CARNICERIA “EL BODEGÓN DE JOSÉ”, ubicado por la ciudad de Barinas Estado Barinas, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas en el Tomo 1-B, número 139, propiedad del ciudadano: R.B.P.H.. (Ver folios 94 al 99).
Se le otorga valor probatorio para demostrar los hechos que contiene como documento público, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procemdiento Civil. Y así se declara.
Copia simple de autorización para el expendio de bebidas alcohólicas, expedido por el Gerente de Tributos Internos Región Los Andes del SENIAT, N° de autorización, 00058, registro N° 779, de fecha 20/05/2003, de la Licorería y Carnicería El Bodegón de José, propiedad del ciudadano: R.B.P.H.. (Ver folio 100, Marcado “B”).
Se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público administrativo. Y así se declara.
Copia simple de Declaración de Ingresos Brutos para Contribuyentes Permanentes, expedido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria SAMAT, N° de planilla 006953, de fecha 06/01/2008, de la Licorería y Carnicería El Bodegón de José, propiedad del ciudadano: R.B.P.H.. (Ver folio 101 y 102, Marcado “C”).
Se le otorga valor probatorio para dar por demostrado los hechos que contiene como documento público administrativo. Y así se declara.
Copia simple de Planilla de Pago Municipal Impuesto Sobre Actividades Económicas, Recibo N° 18528, expedido por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria SAMAT, del pago de impuesto de los años 2007 y 2008, de la Licorería y Carnicería El Bodegón de José, propiedad del ciudadano: R.B.P.H.. (Ver folio 103, Marcado “D”).
En este documento se observa sello húmedo del Samat y firma del funcionario autorizado, se le otorga valor probatorio como documento público administrativo. Y así se declara.
Originales de cinco (5) recibos por la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,oo) hoy Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. 600,oo), de fechas 17/08/07, 15/09/07, 15/10/07, 16/12/07 y 16/01/08 en su orden, por concepto de alquiler de 2 locales, pagados por el ciudadano R.P.H.. (ver folios 104 y 105, marcado “E”).
En relación a estos recibos, cabe resaltar que la parte promovente no indicó quien los emitió y por otro lado, se evidencia que la fecha se corresponde con el año 2007, por lo que no arroja mérito probatorio en cuanto al periodo de los cánones que se afirman insolutos en la presente controversia, por lo que los mismos se desechan. Y así se declara.
Testimoniales: promovió y fueron evacuados los siguientes testigos:
M.A.C.Q.: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano R.P.H.. CONTESTO: Si lo conozco y yo trabajo en la licorería de él. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el señor R.P.H. mantiene un contrato de arrendamiento de un local ubicado en la Avenida Libertador (Chupa-Chupa) con Avenida Codazzi N° 7-29, de esta Ciudad de Barinas, estado Barinas. CONTESTO: Si, conozco que tiene el contrato de arrendamiento. TERCERA PREGUNTA: Visto que el testigo declara que trabaja para el señor R.P.H., diga cuanto tiempo tiene trabajando para el señor R.P.H.. CONTESTO: Dos años aproximadamente. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si en los dos años que tiene trabajando para el señor R.P.H., sabe y le consta quien paga los cánones de arrendamiento del local arriba señalado. CONTESTO: Si me consta, yo soy el encargado de pagar los cánones de arrendamiento. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo en vista de que es el quien paga los cánones de arrendamiento, si lo hace por instrucción del señor R.P.H.. CONTESTO: Obviamente, el es el dueño y yo recibo instrucciones de él. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si el quince de Febrero del dos mil ocho le pagó el canon de arrendamiento a la arrendadora, ciudadana YMAN AZIZ OBED. CONTESTO: Si se le canceló pero ella no recibió el pago por motivos de que quería aumento y no pasaron notificación sobre lo mismo, de que quería aumentar, y por lo tanto no estaba autorizado para cancelar otra cantidad que no fuese la de la mensualidad. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo claramente que le informó la arrendadora sobre el pago del canon de arrendamiento. CONTESTO: Que no lo iba a aceptar por que quería el aumento que ella quería. OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo que negocio funciona en el local arrendado. CONTESTO: Licorería y Carnicería. NOVENA PREGUNTA: Diga el testigo las razones de sus dichos. CONTESTO: Me encuentro declarando aquí por que la abogada me pidió que sirviera de testigo y quien mas mejor que yo para declarar que trabajo allí en ese negocio.
En relación a esta declaración, se observa que el testigo mantiene una relación de dependencia con el demandado de autos en virtud de ser trabajador de su fondo de comercio, por lo que tal declaración se desecha. Y así se declara.
R.G. SEQUERA: PRIMERA PREGUNTA: Diga si conoce de vista y trato al ciudadano R.P.H.. CONTESTO: no lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si ha ejercido el comercio en el local comercial ubicado en la Avenida Libertador (Chupa-Chupa) con Avenida A.C. N° 7-79, de esta ciudad de Barinas, estado Barinas. CONTESTO: no. TERCERA PREGUNTA: diga el testigo si ha pagado canon de arrendamiento a la arrendadora del local arriba señalado ciudadana Yamn Aziz Obed. CONTESTO: No. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si ha pagado luz, derecho de frente, patente del local arriba señalado. CONTESTO: No.
J.L. ARCHILA HURTADO: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano RAL P.H.. CONTESTO: Si lo conozco. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si ha ejercido el comercio en el local comercial ubicado en la Avenida Libertador (Chupa-Chupa) con Avenida A.C. N° 7-79 de esta ciudad de Barinas estado Barinas. CONTESTO: No. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si ha pagado canon de arrendamiento a la arrendadora del local arriba señalado ciudadana Yman Aziz Obed. CONTESTO: No. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si ha pagado canos de arrendamiento al señor R.P.H., del local arriba señalado. CONTESTO: No. QUINTA PREGUNTA: diga el testigo si ha pagado luz, agua, derecho de frente, aseo o patente del local arriba señalado. CONTESTO: No.
En cuanto a las dos (2) declaraciones precedentemente transcritas se evidencia que dichas declaraciones persiguen desvirtuar el contenido de los documentos públicos autenticados ante la Notaría Pública Primera de Barinas de fechas 03-06-2003 inserto bajo el Nº 27, Tomo 56 y 05-12-2003, inserto bajo el N° 53, Tomo 129 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; documentos estos a los cuales se les otorgó pleno valor probatorio en el cuerpo del presente fallo; por lo que tales declaraciones deben ser desechadas. Y así se declara.
J.R.D. ROJAS: PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano R.P.H.. CONTESTO: si. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el 15/02/2008, el ciudadano M.A.Q. le hizo entrega de dinero para el pago de arrendamiento a la ciudadana Yman Aziz Obed. CONTESTO: Si. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta si la ciudadana arrendadora Yman Aziz Obed, recibió el canon de arrendamiento. CONTESTO: No ella se negó a recibirlo. CUARTA PREGUNTA: Que diga el testigo que manifestó la arrendadora ciudadana para no recibir el canon de arrendamiento. CONTESTO: ella se negó debido a que quería un aumento del arrendamiento.
En relación a esta declaración, es importante acotar que la parte promovente al formularle las preguntas de manera implícita le dio las respuestas, por otro lado, fue muy parco en su declaración y no aportó elementos de tiempo y lugar que llevaran a la íntima convicción de quien aquí decide de que dijo la verdad, por lo que tal declaración se desecha. Y así se declara.
PREVIO:
Preliminarmente debe esta Alzada pronunciarse acerca de la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procemdiento Civil, alegando inepta acumulación de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, en atención a que la parte actora pretende o persigue también el presente procedimiento se le condene a cancelar la cantidad de; cuatro mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 4.200,oo) por concepto de siete mensualidades que quedan pendientes para la expiración natural del contrato, aseverando que tal petición resulta improcedente en atención de que la misma debe tramitarse a través del juicio ordinario.
A los fines de dilucidar lo antes expuesto, en primer término debemos trasladar al cuerpo del presente fallo el contenido de los artículos 346 ordinal 6° y el artículo 78 del Código de Procemdiento Civil.
Artículo 346, Ordinal 6°, señala:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
…omissis…
6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.
El artículo 78, dispone:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
En el caso bajo estudio, se observa claramente que la parte actora en su libelo de demanda recoge o acumula dos (2) pretensiones, la primera la resolución del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas en fecha 27 de agosto de 2002, inserto bajo el Nº 72, Tomo 92 de los libros respectivos, fundamentando tal petición en la falta de pago por parte del arrendador de varios cánones de arrendamiento y por el hecho de haber sub-arrendado el inmueble, y la segunda que se condene al demandado a cancelar la suma de Bs. 4.200,oo equivalentes a las siete mensualidades de la expiración natural del contrato, conforme al artículo 1.616 del Código Civil.
El artículo 1.616 del Código Civil, señala:
Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.
Ahora bien, para determinar si en el presente caso existe o no inepta acumulación, resulta necesario revisar el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
De la revisión del contenido de la norma precedentemente transcrita, se evidencia que en la señalada ley especial se prevé que tanto la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, así como cualquier otra acción que se derive de una relación arrendaticia deben sustanciarse de conformidad con las disposiciones en ella contenidas y por el procedimiento breve previsto en el Código de Procemdiento Civil; de lo que se colige que no existe incompatibilidad de procedimientos entre las pretensiones aquí esgrimidas por el actor, y en virtud de ello necesario es declarar que no existe inepta acumulación. Y así se decide.
Establecido lo anterior, este tribunal observa que la parte actora invoca a los efectos del ejercicio de la acción de resolución un contrato de arrendamiento debidamente firmado ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, en fecha 27 de agosto de 2002, anotado bajo el N° 72, Tomo 92 de los libros de Autenticaciones llevados por la aludida oficina, fundamentado su acción en el artículo 1.616 del Código Civil.
En relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…
(resaltado de este tribunal)
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe esta Alzada analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los 06 al 08 del presente expediente, que la ciudadana: Yman Aziz Obed, titular de la cédula de identidad Nº 9.987.505, celebró contrato de arrendamiento de inmueble con el ciudadano: R.B.P.H., titular de la cédula de identidad N° 9-983.367, cuyo objeto es un (1) local comercial con dos (2) S.M., dos (2) baños, ubicado en la avenida Libertador (Chupa Chupa) con avenida A.C. N° 7-29 de la ciudad de Barinas, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: CUARTA: “Este contrato tendrá una duración de un (1) año, con opción a renovación, contado a partir de la fecha 15-08-2.002.”
Con base a lo anterior, debemos resaltar que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Y en este mismo orden de ideas, podemos citar el artículo 1.160 del Código Civil, que señala:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
La jurisprudencia ha dicho que la interpretación de un contrato por parte de la jurisdicción de instancia, constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que haya sido sometida a su conocimiento, y que, “apreciar” los hechos significa un acto de raciocinio, por medio del cual el juez de la instancia estima o da valor a los hechos establecidos, lo que en el ámbito contractual resulta enteramente equivalente a la actividad de interpretar las declaraciones de voluntad que se integran bajo el concepto técnico de consentimiento de las partes contratantes, como hecho generador de especificas consecuencias jurídicas. (Sentencia SCC, 10 de mayo de 1990. Ponente Magistrado Dr., C.T.P.. Juicio: E.L.F.. Exp. Nº 89-0409; O.P.T. 1990, Nº 5, pág. 314. Citada por P.J.B.L. en su obra: Código de Procedimiento Civil. Justice 2004)
Ahora bien, habiendo sido analizado el contrato de arrendamiento de inmueble en su cláusula cuarta, y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del aludido contrato, para quien aquí juzga resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado renovable, que se ha venido renovando automáticamente, lo que no implica como señala la parte demandada, que el tantas veces señalado contrato se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado, dado que se desprende de la indicada cláusula cuarta la posibilidad u opción que ese contrato que nació a tiempo determinado pueda ser renovado, lo que se traduce que si el contrato es prorrogado o renovado técnicamente nace un nuevo contrato con las mismas características, es decir, sigue siendo a tiempo determinado de un (1) año cada uno, y el mismo expiraría cuando uno de las partes manifestare a la otra su intención de no prorrogarlo.
Distinto sería el caso, si en el contrato de arrendamiento se fija un lapso fijo de duración sin convenir prórroga alguna, y vencido dicho lapso el arrendatario continuara ocupando el inmueble y el arrendador continúa recibiendo el cánon correspondiente, esto hace que el contrato se convierta en indeterminado, en razón de que no es posible saber cuándo el mismo culmina. Por otro lado, también un contrato a tiempo determinado se convierte a tiempo indeterminado, si el mismo no consta en instrumento público o privado de fecha cierta y el inmueble objeto del contrato es enajenado.
Así las cosas, de la ley y del contenido del contrato, aunado a la aplicación del “uso” en materia inquilinaria, materia en la que se acostumbra celebrar contratos a tiempo determinado con posibilidad de “prórroga”, queda establecido que en el caso bajo examen nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que se ha venido renovando, y cuyas prorrogas siempre serán de un (1) año por convención expresa contenida en la cláusula cuarta del mismo, por lo que el término “renovación” utilizado por las partes contratantes no puede dársele otro significado que no sea el de “prorrogar” el contrato, en virtud de que es usual y común que los contratos de arrendamiento se celebren con la posibilidad de prorrogar los mismos. Y así se decide.
Determinado lo anterior, debemos revisar los alegatos que la parte actora esgrimió a los fines de solicitar la resolución del tantas veces señalado contrato de arrendamiento, y tal como ya se expuso en el cuerpo del presente fallo invocó: el ilegal sub-arrendamiento del inmueble por parte del arrendatario a terceras personas, y la falta de cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses del 15 de enero al 15 de febrero, del 15 de febrero al 15 de marzo y del 15 de marzo al 15 de abril del 2008.
En relación a la posibilidad que tiene el arrendatario de autos de sub-arrendar el inmueble dado en arrendamiento, resulta necesario transcribir la cláusula décima segunda del contrato firmado por las partes involucradas en el presente litigio, y al cual se le otorgó pleno valor probatorio, en la cual se señala: “Este contrato se considera celebrado intuito personae por lo que respecta al Arrendatario, quedando prohibidos los llamados traspasos, subarrendamientos o cesiones etc…”
Del contenido de la cláusula transcrita, se colige claramente que al arrendatario le estaba vedado sub-arrendar el inmueble (local) arrendado, no obstante, en las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencian dos (2) contratos de arrendamientos celebrados por el demandado de autos con los ciudadanos: J.D.J.M. y Robinsoni I. G.S. y J.L.A.H., ambos debidamente autenticados ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas, de fechas 10 de junio de 2003 y 05 de diciembre de 2003, insertos bajos los números 27, Tomo 56 y 53, Tomo 129 respectivamente, en los que se demuestra claramente que el demandado de autos sub-arrendó un fondo de comercio de su propiedad que funciona en el local ubicado en: la Avenida Libertador (Chupa Chupa) c/c Avenida Codazzi Nº 7-29 de la ciudad de Barinas, evidenciándose que es el mismo local arrendado por la parte actora de acuerdo al contenido del contrato de arrendamiento que cursa en autos; por lo que no existe duda para quien aquí decide, que el ciudadano: R.P.F. arrendatario del tantas veces señalado local incumplió con la obligación contenida en el contrato de arrendamiento que le prohibía expresamente dar en sub-arrendamiento el inmueble. Y así se decide.
Por otro lado, en cuanto a la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses del 15 de enero al 15 de febrero, del 15 de febrero al 15 de marzo y del 15 de marzo al 15 de abril del 2008; este Tribunal observa que el arrendatario en fecha 25 de febrero de 2008 interpuso ofrecimiento del pago del cánon de arrendamiento correspondiente del 15 de enero al 15 de febrero; también se evidencia de autos que el pago del 15 de febrero lo hizo efectivo el arrendatario el día 04 de marzo de 2008, de conformidad con el contenido de los folios 72 y 73 del presente expediente que contiene copia de los depósitos bancarios, siendo necesario concluir que el arrendatario realizó la consignación de manera extemporánea, en virtud de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que prevé que el arrendatario debe hacer la consignación dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Y así se decide.
En consecuencia, habiendo sido demostrado el incumplimiento de parte del arrendatario de obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y la ahora parte actora, resulta forzoso declarar la resolución del contrato de arrendamiento firmado por las partes ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas en fecha 27 de agosto del año 2002, inserto bajo el número 72, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Y así se decide.
En relación a lo peticionado por la parte actora, relacionado con la cancelación de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario hasta el mes de julio de 2008, se observa que tal limite de tiempo ya se cumplió, aunado al hecho que se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que el arrendatario ha venido depositando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide.
Frente a la declaratoria anterior, se le ordena al arrendatario: R.P.H., titular de la cédula de identidad Nº 9.983.367, entregar totalmente desocupado, solvente tanto en los cánones de arrendamiento como en los servicios públicos correspondientes, y en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble arrendado consistente en un local comercial con dos (2) S.M., dos (2) baños, ubicado en la avenida Libertador (Chupa Chupa) con avenida A.C. Nº 7-29 de la ciudad de Barinas del estado Barinas. Y así se decide.
En consideración a lo anterior, para quien aquí decide, el recurso de apelación debe ser declarado con lugar, y la recurrida debe ser revocada en los términos expuestos. Y ASI SE DECIDE.
D I S P O S I T I V A
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; dicta sentencia en los términos siguientes:
Se DECLARA CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ciudadano: A.O.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-2.519.255, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.235, con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana: Yman Aziz Obed, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad personal número V-9.987.505, contra la decisión definitiva dictada por el Juzgado de Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en fecha 09 de Julio del año 2008, en el Juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que se lleva en el Expediente N° 08-8604-C.E., ante ese Tribunal.
Se DECLARA CON LUGAR la demanda incoada.
Se declara resuelto el contrato de arrendamiento firmado por los ciudadanos: Yman Aziz Obed y R.B.P.H., ante la Notaría Pública Primera del estado Barinas en fecha 27 de agosto del año 2002, inserto bajo el número 72, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; asimismo, se le ordena al arrendatario: R.P.H., titular de la cédula de identidad Nº 9.983.367, entregar totalmente desocupado, solvente tanto en los cánones de arrendamiento como en los servicios públicos correspondientes, y en las mismas condiciones en que lo recibió el inmueble arrendado consistente en un local comercial con dos (2) S.M., dos (2) baños, ubicado en la avenida Libertador (Chupa Chupa) con avenida A.C. Nº 7-29 de la ciudad de Barinas del estado Barinas.
Se REVOCA la sentencia apelada.
Se condena a la parte demandada en las costas del presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada la naturaleza del presente fallo no se hace especial condenatoria de las costas del recurso.
Por cuanto la presente sentencia ha sido dictada fuera del lapso legalmente establecido, se ordena la notificación de las partes. Líbrense boletas. Cúmplase lo ordenado.
Publíquese y regístrese y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los Dieciséis (16) días del mes de Marzo del año dos mil nueve. Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
La Jueza Suplente Especial,
R.E.Q.A.
La Secretaria,
Abg. A.N.G.
En esta misma fecha 16-03-2009, se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.
La Scría,
Expediente Nº 08-2903-C.B.
REQA/ANG/ss
16/03/2009.
