Decisión nº PJ0182007000126 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 27 de Febrero de 2007

Establecidos los hechos que dan lugar al presente recurso, corresponde a este Tribunal determinar con precisión cuales de ellos son objeto de prueba en este proceso, es decir, es necesario determinar los hechos controvertidos que deben llevarse al debate probatorio.

El caso bajo estudio versa sobre la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION), interpuso la Ciudadana: Y.M.R. DE MAIA, venezolana, mayor de edad y de este domicilio contra la ciudadana: L.J. SANTAELLA DE SANTIAGO, venezolana, mayor de edad, y de este domicilio; alegando que en fecha 01-10-2005 realizó con la ciudadana L.J. SANTAELLA DE SANTIAGO, un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, de un Local Comercial de su legitima propiedad, identificado con el N° 1, ubicado en la Calle Colon, casa N° 153 de la Sabanita, Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar. Que el referido contrato establece en la cláusula segunda que el lapso de duración es de seis meses, vale decir hasta el 30-03-2006, dicho documento fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, quedando anotado bajo el N° 60, Tomo 106 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria. Que en fecha 23-02-2006, con la actuación de la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, se solicito la notificación a parte demandada de autos, en su condición de arrendataria o a cualquier persona mayor de edad que se encuentre en el referido inmueble que no le sería prorrogado luego del 30-03-2006, el contrato de arrendamiento suscrito con la parte actora, donde se le notifico al ciudadano G.C.S.S., persona que se encontraba en el local alquilado. Que en fecha 30-03-2006, con la actuación de la Notaria Pública Segunda de Ciudad Bolívar, se solicito la notificación a parte demandada de autos, en su condición de arrendataria o a cualquier persona mayor de edad que se encuentre en el referido inmueble el cese de la relación arrendaticia, solicitándole la entrega inmediata del local comercial completamente desocupado, en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento que se le entrego y solvente de pago de servicios públicos, donde se le notifico al ciudadano F.A. TUNEZ ROMERO. Que demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la ciudadana L.S. DE SANTIAGO, para que proceda de inmediato a hacerle entrega del referido inmueble, en virtud de que al vencimiento del termino contractual se encontraba incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y en especial a la cláusula quinta del referido contrato, sobre energía eléctrica y aseo urbano. Que la arrendataria se ha negado a hacerle entrega del local en cuestión y que al 10 de abril del 2006, posee una deuda de UN MILLON NOVECIENTOS UN MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLIVARES CON DIECINUEVE CENTIMOS (Bs. 1.901.975,19), por concepto de consumo de energía eléctrica y aseo urbano, según se observa del estado de cuenta expedido por ELEBOL.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la demandada de autos hizo uso de tal derecho, a través de su apoderado judicial, alegado lo siguiente: Negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra. Niega que la demandante pueda solicitar el cumplimiento del contrato que se anexa a la demanda, ya que el mismo se encuentra tácitamente prorrogado. Que señala la cláusula segunda que si al vencimiento del termino alguna de las partes contratantes, por lo menos con 30 días de anticipación y no hubiere notificado judicialmente a la otra, expresando dar por resuelto el contrato se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Que habiendo transcurrido el plazo de vigencia contractual 01-10-2005 hasta el 30-03-2006. Que la arrendadora no cumplió con su deber de notificar judicialmente la no renovación del contrato por tanto este se prorrogo por un lapso de seis meses más, vale decir, desde el 01-10-2006 hasta el 01-10-2006. Que la arrendadora utilizó para realizar la notificación a la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que las notificaciones deben realizarse judicialmente por un tribunal competente por la materia. Que rechaza de manera contundente que su representada deba pagar intereses de mora y menos aún que tenga que responder por daños y perjuicios, en virtud de que el contrato se prorrogo y paso a ser indeterminado, por cuanto la arrendadora no ejercicio en su oportunidad la notificación judicial y transcurrida la señalada prorroga su conferente sigue ocupando el inmueble sin oposición por parte de la arrendadora.

Que Niega, rechaza y contradice que su poderista se niegue rotundamente hacer entrega del referido local. Que lo cierto y verdadero es que la ciudadana I.R., desde el momento en que suscribió el contrato ha mantenido una conducta rebelde debido a que cuando en compañía de su esposo vendió el fondo mercantil que operaba en dicho local a su poderdante y sabiendo que lo hizo de manera incorrecta nunca quiso tener dialogo alguno con la arrendataria. Que niega y rechaza que su representada tenga deuda alguna por concepto de energía eléctrica, teléfono y aseo urbano, ya que en ele referido local sólo existen los servicios de energía eléctrica y aguas blancas, reservándose el derecho de demostrar la solvencia de dichos servicios.

El eje fundamental del presente proceso es si el contrato convenido entre las partes litigantes, pactado en principio a tiempo determinado (fijo de 6 meses), se prorroga en virtud de la notificación judicial realizada por la demandada de autos en fecha 23-02-2006; o si, en cambio, en atención a la notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en la misma fecha, a petición de la parte actora, el contrato no iba a ser objeto de renovación a partir del 30-03-2006, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que vincula las partes y además si la parte accionada se encuentra insolvente con el pago de los servicios públicos de energía eléctrica y aseo urbano.

Expuestos los hechos anteriores, que son los hechos controvertidos y que son los verdaderamente relevantes para la resolución de esta litis, corresponde ahora, a esta Juzgadora, analizar las pruebas producidas por ambas partes a los fines de determinar cuál de ellas demostró lo alegado, por cuanto, conforme al artículo 506 del código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintito de la obligación”.-

Consecuente con lo expuesto, este Tribunal Superior procede a analizar las pruebas producidas en este juicio de la siguiente manera:

ANÁLISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS:

Pruebas De La Parte Demandada:

De conformidad con lo establecido en el artículo 507 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ésta Juzgadora pasa a valorar las pruebas promovidas por la demandada de autos mediante escrito de fecha 16-10-2.006, donde promovió lo siguiente:

En el Capítulo I, la parte demandada reprodujo el mérito jurídico de los autos en cuanto favorezcan a su representada, sobre este particular es importante señalar que en virtud del principio de la comunidad o de la adquisición de la prueba, que rige en nuestro ordenamiento jurídico, conforme al cual toda prueba producida en autos pertenece al proceso independientemente de la parte que la hubiere promovido.

En el proceso la prueba se objetiviza y pierde su vinculación con el sujeto en cuya actividad se origina, se convierte en instrumento, pieza, acto procesal, elemento de certeza que el juez debe examinar y valorar, habida cuenta de que la función del proceso, aún del proceso civil, sobre los legítimos intereses privados que estén en juego, priva el interés público de obtener la realización del derecho y la correcta administración de justicia que constituyen irrenunciablemente deber y potestad en la moderna concepción del Estado.

Así las cosas tenemos que no es necesario el requerimiento, instancia o alegación especifica de parte, para que el Juez de Instancia esté en la obligación de examinar y valorar la prueba aportada por la contraria. Y ASI SE ESTABLECE.-

Ahora bien, en cuanto al Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 22-11-2005, anotado bajo el N° 60, Tomo 106 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaría, convención esta que no fue desconocida, sino admitida por la parte demandante, por tanto, a juicio de quien sentencia después de revisar minuciosamente el mismo, y visto que no fue impugnado, ni tachado en la oportunidad legal correspondiente, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

Por lo que respecta a la Notificación Judicial, de fecha 23-02-2006, practicada por el Juzgado A-quo, este Tribunal considera que aún cuando no fue impugnada ni tachada en el lapso procesal correspondiente, la misma fue efectuada sin cumplir los parámetros establecidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que la vincula con la accionante de autos, razón por la cual esta alzada la desecha de la solución de la litis, por cuanto no aporta ningún elemento que coadyuve a lo aquí planteado. Y ASI SE RESUELVE.

Seguidamente en el capítulo II, denominado de la “Prueba Documental” promovió Copia Certificada de la solicitud de consignación de cánones de arrendamiento efectuada por ante el Tribunal Primero del Municipio Heres, de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, signado con el N° FP02-S-2006-002128, correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del 2006, a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), con relación a este medio probatorio, esta sentenciadora hace la misma consideración realizada con la notificación judicial, por cuanto no ayudan a la solución de lo debatido en el presente asunto, se desechan. Y ASÍ SE DECLARA.-

De igual forma promovió Solvencia del Servicio de Energía Eléctrica, conjuntamente con los recibos de pago que demuestra que su poderdante no tiene deuda con ELEBOL, por concepto de prestación del servicio del inmueble ubicado en la Calle Colón al frente de TIGASCO, Parroquia La Sabanita de esta Ciudad, acerca de este medio probatorio, es importante señalar que aunque fue promovido irregularmente, ya que ha sido criterio reiterado de la doctrina y la jurisprudencia patria, que para que esta prueba sea regularmente promovida, se debe acompañar el contrato de suscripción del servicio de energía eléctrica, no obstante ambas partes reconocen que el servicio se encuentra a nombre de la demandada y adminiculado con la prueba de informes solicitado por la parte actora en la etapa probatoria, a la Empresa ELEBOL, que corre inserto a los autos al folio 141, de donde se desprende claramente que: “…dentro de nuestro Sistema de Información Luminis existe una cuenta signada con el N° 18 10 200 1600 a nombre del suscriptor Santaella de S.L.J., informando que la misma no posee deudas con la Compañía”, es por lo que esta sentenciadora le concede valor probatorio. Y ASI SE ESTABLECE.

Promovió Solvencia del servicio de agua conjuntamente con el recibo de cancelación hecho en caja, que demuestra que su poderdante no tiene deuda con Hidrobolívar C.A, tal como se evidencia del Estado de Cuenta anexo; de igual manera promovió en original la solvencia de cancelación del Aseo Urbano (URBASER), donde su representada no tiene deuda alguna, en cuanto a estos medios probatorios este Juzgado, aunque los dos medios probatorios, fueron promovidos irregularmente, es de observar que ambas partes reconocen que los servicios están por cuenta de la arrendataria, es por lo que este Tribunal le concede valor probatorio. Y ASÍ RESUELVE.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante, por su lado, en el en el Capítulo I, Reprodujo el mérito favorable de los autos, el valor probatorio que emerge del Contrato de Arrendamiento que cursa al folio 4 del presente expediente, en cuanto a este medio probatorio, ya fue objeto de análisis por este Tribunal, otorgándole pleno valor probatorio por ser un documento público, y en consecuencia demuestra fehacientemente la convención celebrada entre ambas partes litigantes y las estipulaciones que rigen a la misma. Y así se resuelve.

En lo que respecta a los Capítulos II, III, VII y VIII, donde ratifica en todas y cada una de sus partes la demanda por cumplimiento de contrato en contra de la ciudadana L.J. SANTAELLA DE SANTIAGO, de modo especial el contrato de arrendamiento en lo referente a la duración del contrato por un tiempo de seis meses, de igual modo la cláusula segunda del mencionado contrato, con el objeto de probar que la parte demandante cumplió con el requisito y dio por resuelto el contrato de arrendamiento, por medio de la Notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, al igual que el valor probatorio que emerge del solo hecho de que la ciudadana L.S., incumplió la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y finalmente promovió el valor probatorio que emerge del hecho en el cual la ciudadana L.J. SANTAELLA DE SANTIAGO, incumplió la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en lo que se refiere a la cancelación de los pagos de Electricidad y Aseo Urbano, al respecto, debe esta alzada señalar que en reiteradas oportunidades, ha establecido la Doctrina y la jurisprudencia patria, que este tipo de ofrecimiento de prueba, más que medios probatorios son declaraciones o alegaciones que hacen las partes en los escritos de promoción de pruebas. Y ASI EXPRESAMENTE SE ESTABLECE.-.

En cuanto a los Capítulos IV y V, ratificó y promovió la Notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anexa al escrito libelar marcado con la letra “B”, con el objeto de probar la legalidad de dicha notificación, y que con ella se da cumplimiento en lo previsto en la cláusula segunda, donde se le hizo saber que el contrato no le sería prorrogado después del 30-03-2006, en relación a este medio probatorio, por ser un documento público y al no ser impugnado ni tachado, esta alzada le otorga pleno valor probatorio, donde se evidencia que efectivamente en fecha 23-02-2006, se dio cumplimiento a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

En el Capítulo VI, ratificó y promovió la Notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, anexa al escrito libelar marcado con la letra “C, con el objeto de probar que se le hizo saber a la arrendataria el cese de la relación arrendaticia, solicitándole la entrega inmediata del local, por lo que respecta, a este medio probatorio, es bueno puntualizar que lo aquí debatido no es sobre la entrega material efectiva del bien inmueble (local), por cuanto, lo que se discute es si el contrato convenido entre las partes litigantes, pactado en principio a tiempo determinado (6 meses), se prorroga en virtud de la notificación judicial realizada por la demandada de autos en fecha 23-02-2006; o si, en cambio, en atención a la notificación practicada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Bolívar, en la misma fecha, a petición de la parte actora, el contrato no iba a ser objeto de renovación a partir del 30-03-2006, de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que vincula las partes y además si la parte accionada se encuentra insolvente con el pago de los servicios públicos de energía eléctrica y aseo urbano, es por lo que considera esta alzada, que la misma no coadyuva a la solución de lo aquí planteado. Y así se resuelve.-

En el capítulo IX, promovió el estado de cuenta emitido por ELEBOL, marcado con la letra “D”, que produjo con el libelo de la demanda y solicita al Tribunal oficie a la Empresa ELEBOL, a fin de que informe sobre la deuda que existe con respecto al servicio brindado en dicho local comercial, en lo atinente a este medio de prueba, como ya fue objeto de valoración por parte de esta sentenciadora, no teniendo otro pronunciamiento que hacer al respecto, se ratifica el criterio sostenido con relación a ello en el análisis de las pruebas promovidas por la parte accionada de autos. Y ASÍ SE DECLARA.

MOTIVOS DE HECHOS Y DERECHO:

Como primer punto, resulta necesario que esta alzada determine la vigencia (duración) del contrato de arrendamiento, vale decir, si con la notificación que realizo la actora con la Notaría Publica Segunda de Ciudad Bolívar, en fecha 23-02-2006, en cumplimiento de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, finalizo en fecha 30-03-2006, por tanto debía la accionada hacerle entrega del local con la correspondiente solvencia de los servicios públicos o si por el contrario como alegó la demandada la notificación efectuada por el Juzgado A-quo en respuesta a su solicitud, fue legítimamente efectuada, y por tanto el contrato de arrendamiento se considera renovado por un lapso de seis (6) meses.

En tal sentido se hace necesario determinar el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, suscrito entre ambas partes:

SEGUNDA: El lapso de duración del presente contrato es por el tiempo de SEIS (6) meses, contados a partir del día 01 de octubre del 2005, hasta el 30 de marzo del 2006. Si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes, por lo menos con TREINTA (30) días de anticipación, no hubiere dado aviso a la otra expresando dar por Resuelto este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho por un término igual al que establece como plazo inicial de duración.

De acuerdo a los términos de la cláusula segunda antes transcrita, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se estableció que el plazo de duración era de seis (06) meses y que podía ser prorrogado por seis (06) meses más, siempre y cuando, alguna de las partes entiéndase (arrendadora ó arrendataria), no participare a la otra sus deseos de dar por resuelto el contrato; es decir, que la no participación o la falta de participación se entendería como la voluntad inequívoca de prorroga automática por un lapso de seis (06) meses más del contrato de arrendamiento. Siendo esta la interpretación que se desprende del análisis hecho a la cláusula segunda, no pudiendo dársele otra. Y así expresamente se resuelve.

Ahora bien, en el caso de autos tenemos que la arrendataria en fecha 23-02-2006, traslado y constituyó al Juzgado Primero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial en el domicilio de la arrendadora, con el objeto de notificarle su voluntad de renovar o prorrogar el contrato de arrendamiento, en tal sentido resulta oportuno señalarle a la parte demandada, que no le esta dado a ninguna de las partes intervinientes en la suscripción del contrato objeto de este litigio, la notificación para la renovación del mismo, sino que la notificación a la cual se refiere la cláusula segunda del contrato ut supra descrita, es para la resolución del contrato, mal podría esta sentenciadora dar una interpretación diferente a lo que quisieron las partes expresar en la misma, que no es otra cosa sino la expresada claramente, en la tantas veces referida cláusula, que la falta de notificación traería como consecuencia la renovación inmediata del contrato de arrendamiento por un lapso de seis (06) meses más, punto este que ya fue analizado por este Tribunal. Sin embargo, no deja pasar por alto este Tribunal Superior, que a pesar de que la mencionada notificación no fue impugnada ni tachada por la parte adversaria, la misma fue efectuada como ya quedo establecido en el texto de esta sentencia, sin cumplir los parámetros establecidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que la vincula con la accionante de autos, considerando esta juzgadora que la misma no aporta nada al problema aquí planteado. Y así se establece.-

Por su parte la arrendadora en la misma fecha, realizo la notificación correspondiente a través de la Notaría Publica Segunda de Ciudad Bolívar, donde se le notificaba a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de dar por resuelto el contrato de arrendamiento y que debía entregar el local en fecha 30-03-2006, desocupado y solvente en cuanto a los servicios públicos (agua, energía eléctrica, aseo urbano, etc), observando en este caso este Tribunal, que en efecto la demandante cumplió con la carga impuesta en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en este caso una vez vencido el lapso de duración del mismo, pues la voluntad de las partes, expresada claramente en la convención pactada, que corre a los autos, fue que continuara seis (6) meses más, hasta que alguna de las partes resolviera su terminación mediante el aviso y la forma de manifestarlo, pautado explícitamente en la cláusula segunda del contrato referido.

Ahora bien, queda fehacientemente probado que entre la arrendadora y la arrendataria, al vencimiento del termino fijo de duración del arrendamiento, no hubo renovación de contrato alguno, sino que, al contrario existió un contrato escrito en el cual se estipulo un termino fijo y prorroga automática, al vencerse dicho plazo, salvo manifestación en contrario de alguna de las partes. Y así se declara.

En este mismo orden de ideas, tenemos que en el caso dilucidado, una vez vencido el plazo de duración del contrato y cumplida como fue la notificación aludida por parte de la arrendadora, nace ope legis el lapso de prorroga legal, establecido en el literal “a” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de seis (06) meses, lo que se traduce, que hasta el 30 de septiembre del 2006, sigue siendo un contrato a tiempo determinado, donde la arrendataria se encuentra gozando del beneficio de la prorroga legal. Y ASI EXPRESAMENTE SE RESUELVE.

Establecido lo anterior, tenemos que existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el Juez admita la demanda. En tales supuestos la Ley asigna a esos Instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.-

Sin embargo, para el caso que nos ocupa, circunscribiéndonos a nuestro Ordenamiento Jurídico arrendaticio tenemos que el artículos 33, de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios da cuenta clara que la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento se rige por esta ley especial:

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantías…..y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

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Por su parte el artículo 1.579 trae la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del tenor siguiente: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obligar a pagar a aquella…Omissis..” La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De acuerdo a dicha definición se puede inferir que el arrendamiento es un contrato bilateral, oneroso, consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de propiedad; de igual modo se coligen los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, así:

1. ) La cosa: Es aquella, mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.-

2. ) Un cierto tiempo, respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un tiempo determinado, ya que la misma Ley sustantiva en el artículo 1.615 eiusdem se refiere a los contratos verbales o por escrito de alquiler de cosas, en que no se hubiere determinado el tiempo de duración. Es claro, según esto, que las causales de desalojo solo se aplican a los contratos por tiempo indeterminado.-

3. ) El precio que debe fijarse, también llamado renta, alquiler o canon, ya que la onerosidad, constituye la característica esencial e imprescindible del arrendamiento, que puede ser determinada en dinero o en especie, como contraprestación del arrendatario, el pago del canon de arrendamiento.-

Dicho esto, tenemos que por contrato celebrado en fecha 01 de octubre de 2005, las partes estipularon que el término de duración del mismo era de seis (06) meses contados a partir de esa misma fecha, el cual vencía en fecha 30 de marzo del 2006, observando esta alzada que visto que no hubo contradicción en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia, se tiene esta como reconocida, lo cual indica que como por lo menos 30 días de anticipación a la finalización del contrato, tal como establece la cláusula segunda de dicho contrato, alguna de las partes decidiere no renovar el mismo, tenia la carga de notificar a la otra, en el caso de autos de la revisión exhaustiva de las actas procesales que componen el presente expediente, se evidencia que en fecha 23-02-2006, la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, es por lo que, a partir del 30-03-2006 nació un plazo de gracia o prórroga legal de la relación arrendaticia, a favor de la arrendataria, brindándole la opción de prolongar por un lapso adicional (variable) según la duración que haya tenido la relación arrendaticio (su permanencia en el inmueble).

La prorroga legal no acarrea la tacita reconducción, en el sentido que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado. La relación arrendaticia continúa, según el texto del artículo 38 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se considerará a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las condiciones o estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. Establece el artículo 38, lo siguiente:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1 de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegando el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario , de acuerdo con las siguientes reglas:

…d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación

La prórroga legal es un beneficio para el arrendatario en un doble sentido: por su carácter potestativo y por el uso ultra-convencional del inmueble alquilado, y por ende es irrenunciable e irrelajable por negociación de los interesados.

En tal sentido, el artículo 39 de la Ley especial que se comenta establece: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” Esta norma prevé la obligatoriedad de la prorroga legal al determinar que la misma opera de pleno derecho, señalando al mismo tiempo, que vencida la misma el arrendatario no podrá exigir una nueva y al arrendador se le faculta, en caso de llegar a incumplir con la entrega material el arrendatario, para exigírsela y en caso contrario, recurrir a la vía jurisdiccional y solicita el secuestro del inmueble arrendado.

No obstante, es bueno puntualizar que la prórroga legal no produce la tácita reconducción establecida en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, en virtud de que esta última se produce luego de vencido el lapso de la prórroga legal, vale decir, que culminado el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendatario goza de la prórroga legal que le corresponda según el tiempo que haya durado la relación arrendaticia, y luego de vencida dicha prórroga es cuando puede nacer la tácita reconducción, en caso de que el arrendatario continuase ocupando el inmueble sin oposición del arrendador. Si vencida la prórroga legal el arrendador se opone a que el arrendatario siga ocupando el inmueble, aquél puede demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECLARA.-

Ahora bien, en el caso de autos tenemos que si bien es cierto que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se estableció en la cláusula quinta que la arrendataria debe cumplir con el pago de los servicios públicos de agua, energía eléctrica y aseo urbano, que genere el inmueble arrendado que establece textualmente lo siguiente:

QUINTA: Queda entendido que los gastos que se ocasionen por concepto de mantenimiento y mejoras del inmueble, así como los gastos de luz, energía eléctrica, agua, gas, aseo urbano, etc..y el pago de patentes e impuestos serán por cuenta de LA ARRENDATARIA.

…Omissis…

No es menos cierto, que la solvencia por el uso de tales servicios, sólo puede ser exigida por la arrendadora, una vez que culmine el contrato en cuestión, en el caso sub judice cuando venza el lapso de prorroga legal, del que se encuentra haciendo uso la arrendataria en virtud de la no renovación del contrato, de conformidad con la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes litigantes, que consagra:

DECIMA TERCERA: …Omissis...Queda obligada así mismo LA ARRENDATARIA a entregar el inmueble solvente por pago de servicios de agua, luz, energía eléctrica, teléfono, aseo urbano o cualquier otro utilizado durante la vigencia del contrato

Del mismo modo, resulta oportuno traer a colación el contenido del artículo 41 de la Ley especial, que consagra que: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el articulo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de termino. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el cumplimiento de las obligaciones legales y contractuales.” Vale decir, que durante la prórroga legal subsisten las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, por tanto, en caso de incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento o deterioro del inmueble el arrendador puede demandar al arrendatario a la resolución o al cumplimiento del contrato de arrendamiento y en ambos casos los daños y perjuicios, en caso de que los hubiere, como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil.

Esta alzada estima necesario señalarles a las partes el contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, que al respecto establece:

Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

Como se evidencia claramente de la trascripción del artículo anterior, esta es una norma de estricto orden público y por tanto, como lo señala la doctrina y la jurisprudencia patria, todo aquello que implique una renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le asisten al arrendatario son nulas, ya que el contenido de esta norma no esta sujeta a relajamiento. Además las disposiciones de esta ley especial vienen a constituir otra de las excepciones a la autonomía de la voluntad de las partes y por ende, se tienen al arrendatario como débil jurídico.

En consecuencia de lo resuelto anteriormente, y siendo que en fecha 30-09-2006, es cuando efectivamente vencía el lapso de prorroga legal y por ende es cuando debe entenderse que culmina el contrato de arrendamiento por tiempo determinado, es evidente que la demandante cometió en una errónea calificación jurídica de la pretensión incoada, en atención al lapso de vigencia del contrato, por tanto, no es procedente demandar el cumplimiento de contrato por vencimiento del termino. Y así se decide.

Ahora en lo atinente al alegato de la accionante, con respecto al incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria, observa esta sentenciadora, que el mismo no es procedente ya que las solvencias por concepto de servicios públicos, debe ser exigida de conformidad con la cláusula décima tercera, una vez que termine el presente contrato, en el caso que nos ocupa una vez que venza la prorroga legal. Y ASÍ SE ESTABLECE.-

Sin embargo, resulta necesario señalarle al Juzgado A-quo, que las normas procesales, son claras y precisas, a las que hay que darle estricto cumplimiento, es por ello, que la función interpretativa que ejercen los jueces al aplicar las leyes, esta limitada a inquirir la intención y propósito del legislador, sin que le este atribuida la facultad de cambiar o transformar su contenido, así mismo las normas contractuales que establezcan las partes en un determinado contrato, debe dársele la interpretación que emana de ella, sin incluir apreciaciones particulares que tergiversen su contenido. Y así se resuelve.-

DISPOSITIVA

En vista de las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, se declara SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACION, ordenando REVOCAR LA SENTENCIA DICTADA por el Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 06 de Diciembre de 2006, que declaro SIN LUGAR la acción propuesta y como resultado de ello se declara INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Ciudadana Y.M.R. DE MAIA, en contra de la Ciudadana L.J. SANTAELLA DE SANTIAGO, ambas suficientemente identificados en autos.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, y oportunamente devuélvase el expediente al Tribunal de Origen.-

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR, en Ciudad Bolívar, a los 27 días del mes de Febrero de dos mil siete. AÑOS: 196º de la Independencia y 148º de la Federación.-

La Juez.

Dra. H.F.G..-

La Secretaria Temporal,

S.M..-

Publicada en el día de su fecha, previo anuncio de Ley, a las Nueve de la mañana (090 a.m.). Conste.-

La Secretaria Temporal,

S.M..-