Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 11 de Octubre de 2007

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derecho.

La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Así se establece.

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la Parte Actora su condición de Arrendadora procede a “DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDO en mi carácter de Arrendadora, al ciudadano O.V., omissis, con el carácter de Arrendatario ya expresado para que convenga en el desalojo del inmueble arrendado….” (Folio 2). “Acción” que fundamenta la Actora en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Mientras que la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda, manifiesta lo siguiente: “Rechazo, niego, contradigo que en oportunidad alguna mi representado haya convenido con la Arrendadora, a celebrar los contratos de Arrendamientos firmados….” (Vto., al folio 59).

Evidenciándose así que la “Acción” aquí interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la misma. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas. Así se decide.

La primera parte del Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Así se dispone.

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR EXTINCIÓN DEL MISMO Y FINALIZACIÓN DE LA PRORROGA LEGAL

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no, procedente la “Acción de Desalojo” interpuesta por la Actora. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia; lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación a la Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo que disponen los respectivos Contratos de Arrendamientos suscritos. Así se establece.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- LO QUE DICE LA PARTE ACTORA EN SU DEMANDA EN CUANTO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

“…; al momento de adquirir el referido local éste estaba ocupado por el ciudadano O.V., omissis, en calidad de Arrendatario desde el día 11 de Febrero de 2003 tal como se evidencia de documento…por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera de fecha 13 de Marzo de 2.003 anotado bajo el N° 34, Tomo 09…nos pusimos de acuerdo para que continuara como Arrendatario…y establecimos las condiciones por escrito a través de un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado por ante la Notaría…de fecha 23 de Junio de 2.004 cuya duración seria de ocho (08) meses contados a partir del 11 de Junio de 2.004 hasta el 11 de Febrero de 2.005….Vencido el lapso de duración del mencionado Contrato nos pusimos de acuerdo para firmar un nuevo Contrato por tiempo determinado a partir del 11 de Febrero de 2.005 hasta el 11 de Febrero de 2.006….Al vencimiento…el día 11 de Febrero de 2.006 le comuniqué verbalmente al ciudadano O.V. tenía el lapso de un (01) año de prórroga legal hasta el 11 de Febrero de 2.007 fecha en la cual terminaría la prorroga legal y estaba obligado a desocupar…..en fecha 08 de Mayo de 2.006 realicé solicitud de notificación al ciudadano O.V.…., que la prorroga legal había operado de pleno derecho y finalizaba el 12 de Febrero de 2.007 “ (Folio y su Vto.).

3.2.- LO MANIFESTADO POR LA PARTE DEMANDADA EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte el Demandado, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación a la Demanda, entre otras cosas, sólo dice lo siguiente:

Rechazo, niego, contradigo que en oportunidad alguna mi representado haya convenido con la Arrendadora, a celebrar los contratos de Arrendamientos firmados….

(Vto., al folio 59).

3.3.- LO ESTIPULADO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ACERCA DEL PLAZO DEL MISMO.

La Parte Actora, junto con su Libelo de Demanda acompañó entre otros instrumentos dos (2) Contratos de Arrendamientos: Así: 1) Uno consistente en una copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., en condición de Arrendadora; y la Parte Demandada, ciudadano: O.V., en condición de Arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, con fecha 23 de Junio del 2004, bajo el N° 77 del Tomo 48; en el que en cuya Cláusula Tercera se estipula el plazo del arrendamiento. Así mismo acompañó original de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre las mismas Partes, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 22 de Febrero del 2005, bajo el N° 4 del Tomo 19; en cuyas Cláusulas Tercera en ambos Contratos de Arrendamientos, está estatuido el plazo de los mismos; al señalar ambas lo siguiente:

TERCERA: El lapso de duración del presente contrato es de ocho meses contrato a partir del 11 de Junio 2004 hasta el 11 de Febrero del 2005.

(Folio 11).

El plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir del 11-02-2005 al 11-02-2.006.” (Folio 15).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y LO CONTENIDO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo señalado en los citados Instrumentos contractuales; este Tribunal infiere e interpreta que:

1. - Que la Parte Actora manifiesta que, suscribió dos (2) Contratos de Arrendamientos con el ciudadano: O.V., en condición de Arrendatario, de fechas 23 de Junio del 2004 y 22 de Febrero del 2005 respectivamente por ante las Notarías Públicas Segunda y Primera del Municipio Valera del Estado Trujillo. Que el primer Contrato de Arrendamiento establecía plazo de 8 meses que va desde el día 11 de Junio del 2004 al día 11 de Febrero del 2005. Pero que llegado el día 11 de Febrero del 2005, por cuanto el primer contrato no preveía prórrogas contractuales; las Partes ejercitando su “Autonomía de la Voluntad”, decidieron suscribir un nuevo Contrato de Arrendamiento que va desde el día 11 de Febrero del 2005 al día 11 de Febrero del 2006.

2. - Que el plazo en los Contratos suscritos por no prever prórrogas contractuales; los mismos eran a “Tiempo Determinado.”

3. - Que el Plazo total de ambos Contratos de Arrendamientos, lo fue de Un (1) Año y ocho (8) meses, es decir, Veinte (20) meses que van desde el día 11 de Junio del 2004 al día 11 de Febrero del 2006. Pero que el Demandado ya había suscrito con el vendedor Contrato de Arrendamiento por 08 Meses.

4. - Que el Plazo de los Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes, está estipulado en la Cláusula Tercera de ambos, que textualmente señalan lo siguiente.

TERCERA: El lapso de duración del presente contrato es de ocho meses contrato a partir del 11 de Junio 2004 hasta el 11 de Febrero del 2005.

(Folio 11).

El plazo de duración de este contrato es de UN (1) AÑO, contado a partir del 11-02-2005 al 11-02-2-006.” (Folio 15).

5. - Que la Parte Demandada sobre los Contratos de Arrendamientos, dice lo siguiente:

   Rechazo, niego, contradigo que en oportunidad alguna mi representado haya convenido con la Arrendadora, a celebrar los contratos de Arrendamientos firmados….

   (Vto., al folio 59).

6. - Que para el momento de suscribir el Contrato de Arrendamiento, estaba en vigencia la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevee la “Prórroga Legal”.

7. - Que en fecha 31 de Mayo del 2006, la Arrendadora notificó al Arrendatario sobre que el vencimiento de la Prórroga Legal, sería el día 12 de Febrero del 2007, por intermedio del Tribunal Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T. (Folio 32).

8. - Que de acuerdo al literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al Arrendatario le surgía una Prórroga Legal de Un (1) año que iba desde el día 12 de Febrero del 2006 al día 12 de Febrero del 2007, por haber gozado del inmueble por más de un (1) año y menos de cinco (5) años.

9. - Que el Contrato de Arrendamiento se mantuvo a “Tiempo Determinado”.

10. - Que la Arrendadora con la notificación de fecha 31 de Mayo del 2006, manifestó su voluntad de que el Arrendatario no continuase ocupando el inmueble a partir del día 12 de Febrero del 2007, fecha ésta última en que vencía la “Prórroga Legal” y en que el Arrendatario debía hacer entrega del inmueble.

11. - Que a partir del 24 de Abril del 2006, el Arrendatario comenzó a efectuar consignaciones de Cánones de Arrendamientos por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T., en plena Prórroga Legal. (Folios 97).

12. - Que el Tribunal no consigue por ningún lado que a partir del día 12 de Marzo del 2007, la Arrendadora le haya recibido Cánones de Arrendamiento al Arrendatario.

    De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente evidenciado que, los Contratos de Arrendamientos suscritos por las Partes en la Controversia, sus plazos iniciales e.C.d.A. a “Tiempo Determinado”; que los mismos se mantuvieron a Tiempo Determinado; que el plazo del Arrendamiento fue de Un (1) Año y Ocho (8) meses, es decir, Veinte meses de Arrendamiento que van desde el día 11 de Junio del 2004 al 11 de Febrero del 2006; y que vencido el mismo, se inició la “Prórroga Legal” de un (1) año por tener el Arrendatario más de un año y menos de cinco años con el inmueble arrendado; Prórroga Legal que iba desde el día 12 de Febrero del 2006 al día 12 de Febrero del 2007. Por lo que la Relación Arrendaticia se mantuvo a “Tiempo Determinado” y en consecuencia, finalizado el Contrato de Arrendamiento y extinguida la “Prórroga Legal”, la Acción a proponer es la de la Cumplimiento de Contrato por vencimiento del mismo y extinción de la prorroga legal y entrega de inmueble. Así se establece.

    La entrega del bien arrendado por conclusión del Contrato de Arrendamiento y finalización de la “Prórroga Legal”, sólo opera en los Contratos de Arrendamiento a “Tiempo Determinado” y la Doctrina Patria ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, es:

    Fácil su concreción, ya que el mismo se deriva del texto del contrato al estipularse en una forma clara, diáfana, la vigencia de la relación jurídica en el tiempo. En este sentido cabe destacarse que cuando en una cláusula se han estipulado prórroga sucesivas de forma tal que no deje lugar a interpretaciones, al efectuarse las dichas prórrogas en forma automática, por más que las mismas se hayan prolongado en el tiempo, no convierten la relación arrendaticia en un contrato a tiempo indeterminado......

    (CONTRERAS B., Gustavo.En: “Casos Prácticos Inquilinarios. Segunda Edic. Paredes Editores. Caracas, 1.995. Págs. 62 y 63. PP. 205).

    Ahora bien, si el Contrato de Arrendamiento en la presente Causa, es a “Tiempo Determinado”; por lo tanto la “acción” a proponer es la de Cumplimiento del Contrato por vencimiento del mismo y extinción de la Prórroga Legal, como muy bien la interpuso la Parte Actora, al decir en su Libelo de Demanda, lo siguiente:

    DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDO en mi carácter de Arrendadora, al ciudadano O.V., omissis, con el carácter de Arrendatario ya expresado para que convenga en el desalojo del inmueble arrendado….

    (Folio 2)

    Ahora bien, si bien es cierto que la Actora en su “Petitorio” para el Demandado se refiere a que “convenga en el desalojo del inmueble” y no al “Cumplimiento del Contrato” por cuanto se venció el Contrato de Arrendamiento y feneció la Prórroga Legal y como consecuencia debe hacer entrega del inmueble; en esta oportunidad el Tribunal equipara tales expresiones por considerar que la Actora en todo momento no se refiere a ningún otro hecho de violación de cláusulas contractuales ni a situaciones legales que conlleven a una “Acción de Resolución o de Desalojo” Por lo que en esta ocasión si estamos ante un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado” que ya venció así como venció su Prórroga Legal, en consecuencia, la “Acción” en la presente Causa, es la de Entrega de Inmueble por cumplimiento del Término del Contrato de Arrendamiento y extinción de la Prórroga Legal. Así se resuelve.

SOBRE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

(CAPITULO PREVIO)

Ahora bien, el Primer Aparte del artículo 38 del Código Civil, estatuye lo siguiente:

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva

Debe este Tribunal el resolver la impugnación que efectúa el Demandado sobre la “Estimación de la Demanda” que hace la Parte Demandante, con el fin de verificar si este Tribunal es competente o no para conocer la presente Causa por la Competencia por la Cuantía; ya que al momento de dar Contestación a la Demanda dijo lo siguiente:

…rechazo, niego y contradigo y opongo a todo evento, la estimación de la demanda que en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 5.000.000.,°°) ha señalado la parte actora, en su estrito libelar;…

(Folio 60).

Ello por cuanto la Parte Actora en su Demanda en torno a la estimación de la misma, dice lo siguiente:

Estimamos la presente demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,°°)

. (Vto., al Folio 2).

Ahora bien, el artículo 36 que regula la Estimación de la Demanda en los Contratos donde se discute la validez o continuación de un Contrato de Arrendamiento donde señala que la Estimación de la Demanda se efectúa acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue; y así mismo estipula que en los Contrato de Arrendamientos a Tiempo Indeterminado, dicha estimación se efectúa acumulando las pensiones o cánones de un año. Pero como quiera que la presente Causa verse sobre la entrega del inmueble por vencimiento del Contrato de Arrendamiento y finalización de la Prórroga Legal, la estimación no la prevee la citada norma. Por lo que la Actora tenía la obligación de Estimar la Demanda, como en efecto la estimó en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,°°), como lo ordena el encabezamiento del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que establece lo siguiente:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará

Por lo que el Tribunal fija la Estimación de la Cuantía del Valor de la Demanda en la cantidad, de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,°°); y se declara competente para conocer la presente Causa por la Cuantía. Así se decide.

EN CUANTO A LA DEMANDA Y LA CONTESTACIÓN A LA MISMA

5.1.- EN CUANTO A LA DEMANDA

En síntesis, la Parte Demandante dice en su Demanda, lo siguiente:

“En fecha 24 de Mayo de 2.004, adquirí un local comercial construido con techo de platabanda, paredes de ladrillo, pisos de cerámica y puertas de hierro que miden DIECIOCHO METROS CUADRADOS (18 MTS2) ubicado en la Calle Sucre entre calles Padre Juárez y Bolívar de la Parroquia Escuque, Municipio Escuque del estado Trujillo, cuyos linderos y medidas son los siguientes POR EL FRENTE: En una medida de CINCO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTIMETROS (05,43 MTS) con la Calle Sucre. POR EL FONDO: En una medida de CINCO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTIMETROS (05,43 MTS) con mejoras de A.P. y mi persona. POR EL LADO IZQUIERDO: En una medida de QUINCE METROS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (15.56 MTS) con propiedad de Pascualino Perpiglia. POR EL LADO DERECHO: En una medida de QUINCE METROS CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMETROS (15,56 MTS) con mejoras de mi propiedad, tal como consta en documentos autenticados por ante la Notaría Pública Segunda de Valera estado Trujillo de fecha 24 de Mayo de 2.004, anotado bajo el Nº 20, Tomo 43, y aclaratoria al referido documento de fecha 24 de Abril de 2.006 anotado bajo el Nº 84, Tomo 40, los cuales anexos marcados “A y B” omissis…al momento de adquirir el referido local éste estaba ocupado por el ciudadano O.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.627.493, en calidad de Arrendatario desde el día 11 de Febrero de 2.003 tal como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera de fecha 13 de Marzo de 2.003 anotado bajo el Nº 34, Tomo 09 el cual anexo marcado “C”, el ciudadano O.V. estuvo al tanto de las negociaciones que estaba realizando para la compra del mismo nos pusimos de acuerdo para que continuara como Arrendatario en el local comercial y establecimos las condiciones a través de un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valera Estado Trujillo de fecha 23 de Junio de 2.004 cuya duración seria de (08) meses contados a partir del 11 de Junio de 2.004 hasta el 11 de Febrero de 2.005 el cual anexo marcado “D” tal como consta en la Cláusula Tercera del Contrato indicado omissis… Al vencimiento del lapso de duración de dicho Contrato el día 11 de Febrero de 2.006 le comuniqué verbalmente al ciudadano O.V. que no tenía intenciones de continuar con la relación arrendaticia y que a su escogencia tenia el lapso de un (01) año de prorroga legal hasta el día 11 de Febrero de 2.007 fecha en la cual terminaría la prorroga legal y estaba obligado a desocupar el inmueble arrendado con lo cual estuvo de acuerdo, prorroga legal que operó de pleno derecho y en la cual se respetó el tiempo que tenia el Arrendatario en el inmueble desde el 11 de Febrero de 2.003, posteriormente y para mi sorpresa en el mes de Abril de 2.006 el ciudadano O.V. realiza una solicitud de deposito de cánones de Arrendamiento de los meses de Marzo y Abril de 2.006. Al finalizar el termino de la prorroga legal el día 13 de Febrero de 2.007 le comuniqué al ciudadano O.V. que debía entregarme el inmueble arrendado y dejarlo libre de bienes y personas, respondiéndome el SEÑOR O.V. “que no iba a desocupar el inmueble y que fuera donde quisiera que a el nadie lo sacaría de allí”. Por todo lo expuesto acudo a este Despacho Judicial a DEMANDAR como en efecto formalmente DEMANDO en mi carácter de Arrendadora, al ciudadano O.V., venezolano; mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.627.493; con el carácter de Arrendatario ya expresado para que convenga en el desalojo del inmueble arrendado ubicado en la Calle Sucre entre Calles Padre Juárez y Bolívar de la Parroquia y Municipio Escuque del Estado Trujillo, cuyos linderos y medidas se especificaron anteriormente y me entregue totalmente desocupado el inmueble de bienes y personas y para que convenga igualmente en pagarme los cánones de arrendamiento correspondientes a las mensualidades que se causaren durante el transcurso de este procedimiento hasta la entrega definitiva del inmueble más las costas y costos del presente juicio o en su defecto, a ello sea condenado por el Tribunal. El fundamento de derecho de la presente acción es el artículo 38 y su literal B del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: Articulo 38 omissis… “(Folios 1 al 2).

La Parte Demandante junto con su Escrito de Demanda, acompañó los siguientes instrumentos:

1. - Copia de cédula de identidad. Folio 3.

2. - Copia fotostática simple de un Documento de Compra Venta, mediante el cual la Parte Actora adquiere el inmueble objeto de la Controversia, de manos del ciudadano M.J.C.F.; autenticado por ante las Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 24 de Mayo del 2004, bajo el N° 20 del Tomo 43. Folios 4 y 5.

3. - Copia fotostática simple de Documento aclaratoria sobre el bien objeto de la presente Causa, por ante la citada Notaría de fecha 24 de abril del 2006, bajo el N° 84 del Tomo 40. Folios 7 y 8.

4. - Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento sobre el mismo bien objeto de la presente Causa; suscrito entre el ciudadano C.J.R., en condición de Arrendador, y la Parte Demandada, ciudadano: O.V., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, de 13 de Marzo del 2003, bajo el N° 34 del Tomo 9. Folios 9 y 10.

5. - Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Parte Actora, ciudadana Y.D.L.M.C.P., en condición de Arrendadora; y el ciudadano: O.V., en condición de Arrendatario; sobre el inmueble objeto de la Controversia. Otorgado en fecha 23-06-2004, bajo el Nº 77 del Tomo 18 por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo. Folios 11 y 12.

6. - Original de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes en la Controversia, sobre el inmueble en cuestión, otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 22 de febrero del 2005, anotado bajo el N° 4 del Tomo 19. Folios 15 y 16.

7. - Original de expediente de Notificación N° 10.512, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T., de fecha 9 de Mayo del 2006; contentiva de la notificación que efectúa la ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., en condición de Arrendadora, al ciudadano: O.V., en condición de Arrendatario; de que está corriendo la Prórroga Legal y que deberá entregar el inmueble en fecha 12 de Febrero del 2007. Folios 17 al 32.

5.2.- EN CUANTO A LA CONTESTACIÓN A DEMANDA

Mientras que la Parte Demandada, en la Contestación a la Demanda, en resumen, manifiesta lo siguiente:

Siendo la oportunidad legal para dar Contestación a la Demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoado por la Ciudadana: YNOCENTES DE LAS M.C.P., en contra de mi representado O.V.… omissis… de conformidad con lo establecido en el articulo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, paso a OPONER al demandante las CUESTIONES PREVIAS siguientes y a dar CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA, de la manera siguiente:

DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA

De conformidad con el Numeral sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral quinto del artículo 340 ejusdem, le opongo el defecto de forma del LIBELO DE DEMANDA, pues en el mismo no se cumplió con los requisitos intrínsecos del mismo, al igual que el Numeral OCTAVO (8°) del precitado articulo procedimental 346, a saber:…. Omissis…

CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

Rechazo, niego, contradigo y opongo a todo evento la demanda instaurada por la ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., por cuanto es falso que esta ciudadana haya notificado a mi representado de la supuesta oferta de venta del local comercial que el ha venido ocupando desde el 11 de Febrero del 2.003, mediante contrato de arrendamiento que celebrara, para ese entonces con el ciudadano C.J.R., por no ser ciertos los hechos invocados por la accionante como fundamento de su pretensión y no tener la cualidad legitima de propietaria para exigirlo…. Omissis…

Igualmente rechazo, niego, contradigo y opongo a todo evento, lo alegado por la parte actora en el sentido de demanda, en lo referente a que mi representado haya estado al tanto de las negociaciones que sobre el inmueble (local comercial) a él arrendado se estaban llevando a efecto pues siempre ha sido su intención desde el mismo momento de arrendarle el inmueble al ciudadano C.J.R., en el caso que se vendiera, adquirir el local comercial. Lo que había venido ocurriendo, era que para ese entonces, existía una duda sobre la titularidad del inmueble objeto del arrendamiento, como también, de la supuesta venta realizada a la arrendadora, ya que existe reclamación, por ante los órganos jurisdiccionales competentes por ser este bien, un accesorio del principal (POSADA TURISTICA SOLYMAIRE-PROPIEDAD DE LA DIOCESIS DE TRUJILLO)… Omissis….

Es importante mencionar que con esta venta se ha violentado a mi mandante, el derecho de preferencia que tiene mi representado, para adquirir dicho local con preferencia a un tercero, en razón de haberlo venido ocupando desde hace cuatro (4) años aproximadamente, como efectivamente la ha manifestado la demandante en su escrito libelar y al efecto será la diócesis del Estado Trujillo, como legitima propietaria del bien, quien disponga si esta a la venta o no….. Omissis….

Rechazo, niego, contradigo y opongo a todo evento que la arrendadora sea la legitima propietaria y, que haya exigido a mi representado, el local comercial libre de bienes y personas, pues como se dijo anteriormente, el arrendatario lo ha venido cancelando regularmente a la parroquia de Escuque, debido a que el bien objeto de la pretensión corresponde a la Diócesis del Estado Trujillo, esto en cuanto a los cánones de arrendamientos vencidos hasta la presente fecha, encontrándose al día en los pagos y con un contrato de arrendamiento vigente hasta la presente fecha.

Rechazo, niego, contradigo y opongo a todo evento, la normativa invocada, por la libelista en su escrito de demanda, así como rechazo, niego, contradigo y opongo a todo evento, la estimación de la demanda que en CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), ha señalado la parte actora, en su escrito libelar; oponiéndome a la vez, a la solicitud de Medida de Secuestro solicitada y a la solicitud del deposito del inmueble en la persona de la actora, por no ser ella la legitima propietaria del inmueble… Omissis.

En conclusión, una vez analizada la situación con base a las nuevas técnicas jurídicas que regulan la materia Inquilinaria, se han de probar cada uno de los aspectos señalados en pro del arrendatario, pidiendo al honorable tribunal, tomar en cuenta para la definitiva, los aspectos expuestos y DECLARAR CON LUGAR, las CUESTIONES PREVIAS QUE SE OPONEN, especialmente la que corresponde a LA FALTA DEL DEMANDANTE PARA SOSTENER EL JUICIO, por cuanto la propiedad legitima del bien en litigio la ostenta la Diócesis de Trujillo… Se ha burlado la norma, en tanto que funge como arrendadora una persona ajena, desde un primer momento, al contrato de arrendamiento principal de la POSADA TURISTICA SOLYMAIRE, entre la Diócesis de Trujillo y el ciudadano L.A.C.S., este ultimo, VENDEDOR DE LA COSA AJENA, sin autorización del arrendador, a lo cual hay que agregar la mala fe de la demandante pretendiendo exigir al demandado un inmueble que no es de su propiedad y que en todo caso, es del ASERVO RELIGIOSO HISTORICO DEL P.E., y que hoy día, cumple una función, antes que comercial, meramente social (Bodega Mercal). Razón esta, entre otras, por las cuales debe declararse SIN LUGAR la pretensión… no es legitima propietaria… Existe sub-arrendamiento y compra de una cosa ajena, sin autorización de los dueños, se actúa de mala fe.

(Folios 58 al 60).

El Tribunal deja constar que, la Parte Demandada con el Escrito de Contestación a la Demanda, no produjo ninguna clase de Instrumentos.

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo útil, hábil y temporáneo, así:

6.1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La Parte Demandada Promovió Pruebas, como se evidencia al folio 63 del Expediente, las siguientes:

VALOR Y MERITO:

La Parte Demandada Promueve el Valor y el Mérito Favorable de los Autos y Actas, en especial el Escrito de Pruebas de la Actora; en cuanto le sean favorables.

TESTIFICALES:

La Parte Demandada Promueve la Prueba Testifical.

6.2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

La Parte Demandante igualmente Promovió Pruebas, tal como se evidencia a los folio 73 al 76, las siguientes:

CONFESIÓN FICTA DE LA PARTE DEMANDADA:

La Parte Actora Promueve, según su parecer, la Confesión Ficta en que incurre la Parte Demandada; por cuanto el Poder Apud Acta otorgado al abogado A.E.C., quien dio Contestación a la Demanda, no fue certificada la identidad del otorgante o Parte Demandada, ciudadano O.V., por el respectivo Secretario.

DOCUMENTALES:

La Parte Demandante Promueve los siguientes Documentos que acompaño con su Demanda y que igualmente produce:

A.- Copia fotostática simple de un Documento de Compra Venta, mediante el cual la Parte Actora adquiere el inmueble objeto de la Controversia, de manos del ciudadano M.J.C.F.; autenticado por ante las Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 24 de Mayo del 2004, bajo el N° 20 del Tomo 43. Folios 4 y 5 y 78 y 79.

B.- Copia fotostática simple de Documento aclaratoria sobre el bien objeto de la presente Causa, por ante la citada Notaría de fecha 24 de abril del 2006, bajo el N° 84 del Tomo 40. Folios 7 y 8 y 81 y 82.

C.- Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento sobre el mismo bien objeto de la presente Causa y que lo produce en copia certificada; suscrito entre el ciudadano C.J.R., en condición de Arrendador, y la Parte Demandada, ciudadano: O.V., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, de 13 de Marzo del 2003, bajo el N° 34 del Tomo 9. Folios 9 y 10 y 84 y 86.

D.- Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento y lo produce igualmente en copia certificada suscrito entre la Parte Actora, ciudadana Y.D.L.M.C.P., en condición de Arrendadora; y el ciudadano: O.V., en condición de Arrendatario; sobre el inmueble objeto de la Controversia. Otorgado en fecha 23-06-2004, bajo el Nº 77 del Tomo 18 por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo. Folios 11 y 12.

E.- Original de un Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes en la Controversia, sobre el inmueble en cuestión, otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Valera, con fecha 22 de febrero del 2005, anotado bajo el N° 4 del Tomo 19. Folios 15 y 16.

Con el fin de demostrar que el Arrendatario, no tenía dos (2) años en el inmueble arrendado para alegar el Derecho de Preferencia en la adquisición del inmueble, la cualidad de propietaria y la fecha de inicio de la Relación Arrendaticia.

F.- Original de expediente de Notificación N° 10.512, efectuada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y san R.d.C.d.E.T., de fecha 9 de Mayo del 2006; contentiva de la notificación que efectúa la ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., en condición de Arrendadora, al ciudadano: O.V., en condición de Arrendatario; de que está corriendo la Prórroga Legal y que deberá entregar el inmueble en fecha 12 de Febrero del 2007. Folios 17 al 32.

Con el fin de demostrar que se le notificó al Arrendatario de la Prórroga Legal y que al terminar ésta el día 12 de Febrero del 2007, debía hacer entrega del inmueble, en esta fecha.

INSTRUMENTALES:

La Parte Actora Promueve y Produce los siguientes Instrumentos:

1).- Marcado con la Letra “C” Oficio S/N de fecha 22 de Marzo del 2007, mediante el cual la Síndico Procuradora Municipal del Concejo Municipal del Municipio Autónomo de Escuque, se dirige a la Cámara Municipal de dicho Concejo; y marcado “D” Copia de la Sesión de la Cámara Municipal del Concejo Municipal del Municipio Escuque del Estado Trujillo, de fecha 3 de Septiembre de 1970; que corren a los folios 89 y 90 y 91 al 95.

Con el fin de demostrar que la propiedad donde está edificado el inmueble es del Concejo Municipal de Escuque y no de la Diócesis del Estado Trujillo.

2).- Marcado “E” Copia certificada del Expediente de Consignaciones N° 111, de Consignaciones, aperturado en fecha 24 de Abril del 2006; donde el ciudadano O.V., en condición de Arrendatario le efectúa Consignaciones Inquilinarias a favor de la ciudadana I.D.L.M.C.P., en condición de arrendadora. Folios 96 al 133.

3).- Marcado “F” original de Libreta de Ahorro N° aperturada en el Banco BANFOANDES donde se efectúan las Consignaciones Inquilinarias. F. 134.

Ello con el fin de demostrar que el Arrendatario al efectuar tales consignaciones, reconoce la cualidad de Propietaria de la Actora como Propietaria del inmueble objeto de la Controversia.

En los términos expuestos quedó planteada la Litis.

SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS

Antes de resolver el “Fondo del Asunto”, debe este Tribunal el decidir las Cuestiones Previas opuestas por la Parte Demandada al momento de dar Contestación a la Demanda, ya que el dispositivo contenido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye lo siguiente:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.

La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser opuestas las cuestiones previas por la falta e jurisdicción del Juez o la incompetencia de éste, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. De ejercer las partes el curso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Pues bien, la Parte Accionada al momento de dar Contestación a la Demanda opone 2 Cuestiones Previas al señalar lo Siguiente:

DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA

De conformidad con el Numeral sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el numeral quinto del artículo 340 ejusdem, le opongo el defecto de forma del LIBELO DE DEMANDA, pues en el mismo no se cumplió con los requisitos intrínsecos del mismo, al igual que el Numeral OCTAVO (8°) del precitado articulo procedimental 346, a saber:

(Vto., al F. 58.)

7.1.- EN CUANTO A LA CUESTION PREVIA POR DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA OPUESTA POR EL DEMANDADO

Ahora bien, señala el Demandado al oponer la Cuestión Previa por Defecto de Forma de la Demanda, esto es la contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil en concordancia con el numeral 5° del artículo 340, esto es, la relación de los hechos y los fundamentos de Derecho en que se base la Pretensión con las correspondientes Conclusiones; al señalar lo siguiente:

“La demandante divide el contenido del libelo en tres (3) Partes, a saber: “PARTE I: RELACIÓN DE LOS HECHOS”, “PARTE II: DEL DERECHO INVOCADO” y PARTE III: DEL CUERPO DE MEDIDAS SOLICITADO, olvidando o dejando de precisar, LAS PERTINENTES CONCLUSIONES, QUE EXPLICARAN EL PORQUE DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LOS HECHOS.”(VTO., al F. 58).

Ahora bien, al efectuar una revisión minuciosa del Libelo de Demanda, encuentra este que ciertamente, la Actora divide su Demanda en tres partes, como lo afirma el Demandado: Una, donde narra los hechos; otra, donde invoca el derecho fundamento de la “Acción”, donde la Actora subsume los hechos y una parte final, donde solicita medida de secuestro del inmueble; evidenciándose así, que la Actora en su Demanda cumple con los extremos de señalar la “Relación de los Hechos” e invoca el “Derecho” donde encuadran los Hechos. Así se establece.

Pero si bien es cierto, que el Libelo de la Demanda debe cumplir con los requisitos de fondo y de forma establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil para dar seguridad a las Partes en la Controversia y a la Administración de Justicia para no incurrir en decisiones que sean más agravantes para los intereses de las Partes o que lesionen derechos ajenos o de terceros; también es verdad que el Código de Procedimiento Civil no indica una estructura lógica y dogmática que los profesionales del derecho deban seguir para la redacción de Demandas; puesto que ello es un problema de estilo literario jurídico, que sólo le está dado al profesional del derecho, como escritor jurídico que es, en el que nada ni nadie puede interferir; a menos que lo redactado se aleje de forma garrafal y contradictoria de un discurso lógico, sistemático y coherente en el que el Juez esté obligado o a no admitir o a desechar la Demanda por esas imprecisiones de redacción.

Por ello es que al analizar el Libelo de la Demanda encuentra este Tribunal que la Demanda si contiene las correspondiente “Conclusiones” en la Parte III de la misma; al decir textualmente la Actora lo siguiente:

…..Por los hechos narrados y el derecho en que se apoya la presente demanda, es forzado concluir que la misma ha de ser declarada con lugar en los términos solicitados en el fundamento de la pretensión, es decir, la acción ha de ser declara con lugar con expresa declaración en costas.

(Vto., al Folio 2). (Negrita y subrayado del Tribunal).

Por lo que la Cuestión Previa opuesta por la Parte Demandada por Defecto de Forma a la Demanda, esto es la contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no contener las “Pertinentes Conclusiones” contenida en el numeral 5° del artículo 340 ejusdem; debe Declararse sin Lugar. Así se Dispone.

7.2.- EN CUANTO A LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA CONSISTENTE EN LA EXISTENCIA DE UNA CUESTIÓN PREJUDICIAL

Así mismo, opone el Demandado la Cuestión Previa referida a la contenida en el numeral 8° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, esto es, la existencia de una Cuestión Prejudicial; al señalar en su Contestación, lo siguiente:

“NUMERAL OCTAVO DEL ARTÍCULO 346: “La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto” En este sentido cursa por ante los Tribunales competentes, causa de nulidad de la venta de la cosa ajena, o sea, sobre el inmueble objeto de arrendamiento y causa de este proceso. (Folio 58).

Y para demostrar el Demandado la Cuestión Prejudicial que opone, junto con su Escrito de Promoción de Pruebas de fecha 30 de Abril del 2007, que corre a los folios 137 al 138, produce una copia fotostática simple de un Libelo de Demanda de Nulidad de Venta y que corre a los folios 155 al 157; mediante la cual el ciudadano E.R.T.B., demanda a los ciudadanos L.A.C.S., M.J.C.F. e I.D.L.M.C.P., al primero en condición de constructor y vendedor de las mejoras que componen el inmueble objeto de la causa y los restantes en condición de compradores de tales mejoras; por considerar que las mismas fueron construidas en un inmueble arrendado propiedad de la Diócesis del Estado Trujillo. Causa que se sustancia en el expediente N° 26994, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, de fecha 27 de Abril del 2007.

Ahora bien, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estatuye lo siguiente:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

De tal manera que, si el Actor, ciudadano E.R.T.B., en la Causa de Nulidad de Venta N° 26994, obtuviese una “Sentencia” favorable y el inmueble en disputa regresara al patrimonio de la Diócesis del Estado Trujillo; en nada afectaría los intereses que como Arrendatario tiene el Demandado, ciudadano O.V. en el inmueble objeto de la presente Causa; puesto que por ministerio expreso de la norma N° 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el nuevo propietario del inmueble está en la obligación de respetar la “Relación Arrendaticia” que tiene el Demandado, ciudadano O.V. en el inmueble en cuestión; y además, notificar a dicho ciudadano acerca de tal hecho. Por lo que la oposición de la Cuestión Previa acerca de la existencia de una Cuestión Prejudicial consistente en una Nulidad de Venta del inmueble, es improcedente en el presente Juicio; razón por lo que tal Cuestión Previa debe declararse Sin Lugar. Así establece.

SOBRE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA PARA SOSTENER EL JUICIO

Establece el Primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.

Ello por cuanto el Demandado, ciudadano O.V., igualmente en su escrito de la Contestación a la Demanda opone una Defensa de Fondo consistente en la Falta de Cualidad o de Interés en la Actora para sostener el presente Juicio, alegando que la misma no es la propietaria del inmueble objeto de la Controversia; al señalar lo siguiente:

“Finalmente, hago valer LA FALTA DE CUALIDAD y la FALTA DE INTERES de la parte actora, para intentar y sostener el juicio, por no se la propietaria del inmueble arrendado y no tener en el asunto un interés jurídico actual…. (Folio 60).

Ahora bien, al efectuar una revisión minuciosa de los Instrumentos que acompañaron las Partes tanto con la Demanda así como con los escritos de Promoción de Pruebas; este Tribunal no consigue que exista otro “Propietario o Arrendador” distinto a la Parte Actora, ciudadana I.D.L.M.C.P.; puesto que, si bien es cierto que el terreno donde está edificado el inmueble objeto de la Controversia, es de la propiedad del Concejo Municipal del Municipio Autónomo de Escuque del Estado Trujillo, tal como se evidencia del Oficio emanado de la Sindicatura y del Acta de la Sesión donde se aprueba la modificación de la Ordenanza sobre Tierras Ejidos del Municipio Autónomo de Escuque del Estado Trujillo , que corren a los folios 89 al 95 del expediente; también es verdad que el inmueble constituido en dicho terreno, son de la exclusiva propiedad de la ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., tal como se evidencia del Instrumento de Compra Venta del referido inmueble, de fecha 24 de Mayo del 2004, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, bajo el N° 20 del Tomo 43; y de Documento de Aclaratoria sobre medidas y linderos de fecha 24 de Abril del 2006, bajo el N° 84 del Tomo 4º autenticado por ante la citada notaría; mediante los cuales la Parte Actora adquiere el inmueble en Controversia; instrumentos que corren a los folios 78 al 79 y del 81 al 82 respectivamente.

Así mismo encuentra este Tribunal que, los últimos 2 Contratos de Arrendamientos en el citado inmueble, los efectúa el Demandado, en condición de “Arrendatario” precisamente con la Parte Actora, en condición de “Arrendadora”; Contratos de Arrendamientos que corren a los folios 87 al 88 y 14 al 16 respectivamente; demostrándose así que la Actora, ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., si tiene cualidad o interés para sostener el presente Juicio. Así se decide.

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que aplica este Tribunal por analogía de conformidad con el artículo 4 del Código Civil al presente Procedimiento Judicial, estatuye lo siguiente:

A los fines del procedimiento administrativo se consideran interesados:

a) El propietario

b) B) El arrendador y el arrendatario

c) C) El sub arrendador y el subarrendatario

d) D) El usufructante y el usufructuario

e) Todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación.

f) Parágrafo Único: Se consideran también interesados a las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

Por lo que si la ciudadana YNOCENTES DE LAS M.C.P., es la “Arrendadora” y Propietaria del inmueble objeto de la presente Controversia, en consecuencia si tiene la Cualidad y el Interés en sostener el Presente Juicio. Por lo que la Defensa de Fondo opuesta por la Parte Demandada a la Parte Demandante consistente en que no tiene Cualidad o Interés en Sostener la presente Causa, debe Declararse Sin Lugar. Así se establece.

NOVENO

DECISIÓN DE FONDO

Corresponde ahora el Resolver el Fondo del Asunto; para lo cual este Tribunal verificará si procede o no la entrega del inmueble por haberse extinguido el Contrato de Arrendamiento y el haber finalizado la correspondiente Prórroga Legal; para ello sólo realizará el examen de los correspondientes Contratos de Arrendamientos suscritos por las Partes, ello por cuanto el resto de Probanzas se hacen impertinentes para la presente Causa y tal hecho no constituye violación al “Principio de Exhaustividad establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se dispone.

Las Partes en la Controversia suscribieron 2 Contratos de Arrendamientos, asÍ: El primero, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera, con fecha 23 de Junio del 2004, bajo el N° 77 del Tomo 48, que corre en copia certificada a los folios 87 al 88; por un plazo de ocho (8) meses que iban desde el día 11 de Junio del 2004 al día 11 de Febrero del 2005; el segundo, las Partes haciendo uso de la “Autonomía de la Voluntad” decidieron realizar un nuevo Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la citada notaría con fecha 22 de Febrero del 2005, bajo el N° 4 del tomo 19, que produjo la Actora en original y que corre a los folios 14 al 16; por un plazo de Un (1) Año sin prórroga alguna y que iba desde el día 11 de Febrero del 2005 al día 11 de Febrero del 2006; contratos éstos que no fueron objeto de ningún tipo de impugnación, no fueron desconocidas sus firmas y ni de Tacha de Falsedad y que en consecuencia quedan con todo su valor probatorio y que adminiculados entre si, el tribunal los valora y aprecia como plena prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem y que evidencian:

1) Que los Contratos de Arrendamientos suscritos por las Partes en la Controversia, sus plazos iniciales e.C.d.A. a “Tiempo Determinado”; que los mismos se mantuvieron a Tiempo Determinado; que el plazo del Arrendamiento fue de Un (1) Año y Ocho (8) meses, es decir, Veinte meses de Arrendamiento que van desde el día 11 de Junio del 2004 al 11 de Febrero del 2006.

2) Que vencido el Contrato de Arrendamiento el día 11 de Febrero del 2006, se inició la “Prórroga Legal” de un (1) año por tener el Arrendatario más de un año y menos de cinco años con el inmueble arrendado; Prórroga Legal que iba desde el día 12 de Febrero del 2006 al día 11 de Febrero del 2007. Por lo que la Relación Arrendaticia se mantuvo a “Tiempo Determinado” y en consecuencia, finalizado el Contrato de Arrendamiento y extinguida la “Prórroga Legal”.

3) Que vencida la Prórroga Legal el 11 de Febrero del 2007, el “Arrendatario”, ciudadano O.V., debió hacer entrega del inmueble y no lo hizo; entrega esta que la Actora ratificó mucho antes de vencerse la misma mediante notificación de fecha 31 de Mayo del 2006, por intermedio del Juzgado segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.D.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo cuya original corre a los folios 17 al 32 y que el Tribunal aprecia como plena prueba de tal hecho de conformidad con el artículo 895 en concordancia con el artículo 429 y 509 todos del Código de Procedimiento Civil.

4) Que el Demandado no ha querido hacer entrega del bien arrendado, pese haberse extinguido el Contrato de Arrendamiento y finalizada la Prórroga Legal.

Por lo que en base a lo expuesto anteriormente es que debe Declarar con Lugar la Presente Demanda de Entrega de Inmueble. Así se resuelve.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidas en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto, Séptimo, Octavo y especialmente del Noveno de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: Con lugar la Demanda Interpuesta por la ciudadana: YNOCENTES DE LAS M.C.P., identificada en autos, en su condición de propietaria y Arrendadora, asistida por las DRAS. YENETT PIRELA Y M.R., I.P.S.A. Nos. 88.654 y 111.930 respectivamente, en fecha 21 de Marzo del 2007, por inhibición del Juez del Juzgado Segundo de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C.d.E.T.; contra el ciudadano: O.V., identificado también en autos; en su condición de Arrendatario del Local Comercial que ocupa, ubicado, en: La Calle Sucre, entre Calles Padre Juárez y Bolívar, Jurisdicción de la Parroquia Escuque, Municipio Escuque del Estado Trujillo y alinderado, así: POR EL FRENTE, en una medida de Cinco Metros con Cuarenta y Tres Centímetros (05,43 Mts), con la Calle Sucre; POR EL FONDO, en una medida de Cinco Metros con Cuarenta y Tres Centímetros (05,43 Mts), con mejoras de A.P. y de Inocentes de las M.C.; POR EL LADO IZQUIERDO, en una medida de Quince Metros con Cincuenta y Seis Centímetros (15,56 Mts), con propiedad de Pascualino Perpiglia y POR EL LADO DERECHO, en una medida de Quince Metros con Cincuenta y Seis Centímetros (15,56 Mts) con mejoras de Inocentes de las M.C., todo de conformidad con los Artículos 7 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil; y en consecuencia:

1.1.- Se ordena a la Parte Demandada, ciudadano: O.V., hacer entrega a la Parte Actora, ciudadana: YNOCENTES DE LAS M.C.P., del Local Comercial que ocupa en condición de Arrendatario, ubicado, en: La Calle Sucre, entre Calles Padre Juárez y Bolívar, Jurisdicción de la Parroquia Escuque, Municipio Escuque del Estado Trujillo y alinderado, así: POR EL FRENTE, en una medida de Cinco Metros con Cuarenta y Tres Centímetros (05,43 Mts), con la Calle Sucre; POR EL FONDO, en una medida de Cinco Metros con Cuarenta y Tres Centímetros (05,43 Mts), con mejoras de A.P. y de inocentes de las M.C.; POR EL LADO IZQUIERDO, en una medida de Quince Metros con Cincuenta y Seis Centímetros (15,56 Mts), con propiedad de Pascualino Perpiglia y POR EL LADO DERECHO, en una medida de Quince Metros con Cincuenta y Seis Centímetros (15,56 Mts), con mejoras de Inocentes de las M.C.; por haber expirado el Contrato de Arrendamiento y finalizada la Prórroga Legal, totalmente desocupado de personas, cosas y animales.

SEGUNDO: Se declara Sin Lugar las Cuestiones Previas por Defecto de Forma de la Demanda y por la Existencia de una Cuestión Prejudicial, opuestas por el Demandado en los términos establecidos en el Particular Séptimo de la Motiva de esta Sentencia.

TERCERO: Se declara Sin Lugar la Defensa de Fondo consistente en que la Actora no tiene Cualidad e Interés para sostener el presente juicio, opuesta por el Demandado en los términos establecidos en el Particular Octavo de la Motiva de esta Sentencia.

CUARTO: Se Estima el Valor de la Demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,°°) y el Tribunal se declara Competente para conocer la Causa por la Cuantía.

QUINTO: Se establece que entre las Partes existió un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado”.

Se dispone que el Arrendatario no tiene Derecho a la Preferencia Ofertiva, por no tener más de Dos (02) Años ocupando el inmueble para el momento en que la Actora adquirió el inmueble de conformidad con lo establecido en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Se condena al Demandado, en costas de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencido.

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese, regístrese y diarícese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Once (11) días del mes de Octubre del Año Dos Mil Siete (2007). A Ñ O S: 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N.- El Juez Titular, (fdo) Abg. T.R.V.B.. El Secretario, (fdo) D.J.C.H. (Hay el Sello del Tribunal).- La anterior es copia fiel y exacta de su original, la que certifico en Valera, el Once (11) de Octubre de Dos Mil Siete (2.007).-

El Secretario

TRVB/DJCH/Anabel.-