Decisión nº 496-08 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de Cojedes, de 21 de Mayo de 2008

Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito

y de Protección del Niño y del Adolescente de la

Circunscripción Judicial del Estado Cojedes

Nº 496/08

EXPEDIENTE N° 0667

JUEZ: Abg. Sadala A. Mostafá P.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

DEMANDANTE: Yojaina S.Z.I., C.I. N° V-17.888.882

APODERADAS JUDICIALES: Abogadas: H.J.A., G.G.A., Inpreabogado Nros. 32.339, 110.975

DEMANDADAS: A.V.V.U., E.O.L.S., D.R.M., C.I. Nros. V-7.539.743, V-13.442.494, V-4.101.241

APODERADO JUDICIAL: Abg. O.P.A., Inpreabogado N° 19.131

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

CAPÍTULO I

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Suben las presentes actuaciones a esta alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado O.P.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2007, proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana Yojaina S.Z.I., contra las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M..

CAPÍTULO II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

De conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos.

Alega la parte actora en el libelo de la demanda, que en el mes de julio de 2005, suscribió contrato de arrendamiento con las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por tres locales comerciales, ubicado en la avenida Bolívar, cruce con calle Carabobo, de la ciudad de San Carlos, estado Cojedes.

El contrato de arrendamiento tendría una duración de cinco años, a partir del 15 de abril de 2005, estableciendo el monto del canon de arrendamiento en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00) mensuales, los cuales debían ser cancelados los últimos de cada mes; pero es el caso, que las arrendatarias han incumplido con los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007 y con el pago del servicio de electricidad. Relata la demandante, que han sido múltiples las diligencias encaminadas para obtener el pago adeudado por las arrendatarias, pero hasta la fecha han resultado infructuosas.

Por lo anteriormente expuesto, es por lo que la ciudadana Yojaina S.Z.I., demandó por Resolución de Contrato de Arrendamiento, a las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M., para que convengan o sean condenadas a entregar totalmente desocupado e inmediatamente el inmueble objeto de arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibieron, y al pago de las siguientes cantidades: Primero: Tres Millones Bolívares (Bs.3.000.000,00), por concepto de los dos (2) cánones vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007; Segundo: Setenta y Dos Millones de Bolívares (Bs.72.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios. Asimismo, solicitó la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre bienes muebles propiedad de la demandada, así como también, medida de secuestro sobre el inmueble objeto de arrendamiento; fundamentando la presente acción en los artículos 1.592, 1.594 y 1.167 del Código Civil.

CAPÍTULO III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

El libelo de la demanda fue presentado por la parte actora, ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 07 de marzo de 2007, anexando los siguientes instrumentos: poder otorgado a las abogadas H.J.A. y G.G.A., marcado “a”; contrato de arrendamiento, marcado “b”; recibos, marcados “c” y “d”.

Admitida la demanda, por auto de fecha 14 de marzo de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Posteriormente, el abogado O.P.A. consignó poder otorgado por las ciudadanas A.V., E.L. y D.M..

Citada la parte demandada, en fecha 21 de mayo de 2007, compareció el abogado O.P.A., actuando en representación de las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M., a los fines de dar contestación a la demanda, rechazando la misma y oponiendo las cuestiones previas establecidas en los ordinales 1° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la incompetencia del tribunal, y al defecto de forma de la demanda.

Seguidamente, el apoderado judicial de la demandada consignó escrito de pruebas, promoviendo documentales y los testimonios de los ciudadanos M.R.B., E.T., J.C.D., Nohiris del S.H., K.D.A. y Y.E.M., siendo evacuados, únicamente, los cuatro primeros mencionados.

Por su parte, la apoderada actora dio contestación a las cuestiones previas opuestas por la contraparte.

Mediante decisión de fecha 23 de mayo de 2007, el tribunal a-quo se declaró competente para conocer el presente juicio, en razón de la cuantía, declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la accionada.

Por otra parte, la apoderada actora promovió pruebas documentales y de informes, así como los testimonios de los ciudadanos M.A. y F.N.A., siendo evacuados los mismos.

Por auto de fecha 25 de mayo de 2007, el tribunal a-quo admitió las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio.

Posteriormente, las partes consignaron escritos de informes.

Por otra parte, el apoderado judicial de la accionada, denunció el supuesto fraude procesal en que había incurrido la ciudadana Yojaina Ziab.

El Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 13 de diciembre de 2007, dictó sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda; apelando de la anterior decisión el abogado O.P.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, oyéndose la apelación en ambos efectos y acordándose la remisión del expediente a esta superioridad, dándosele entrada por auto de fecha 24 de enero de 2008, bajo el Nº 0667.

Seguidamente, por auto de fecha 07 de febrero de 2008, se ordenó el desglose del cuaderno de medidas y su devolución al tribunal a-quo, a los fines de que decidiera sobre la procedencia de la oposición a la medida de secuestro formulada por la parte demandada.

Vistas las anteriores actuaciones, por auto de fecha 29 de abril de 2008, se fijó el décimo (10°) día de despacho para dictar sentencia, siendo diferida la publicación de la misma, por un lapso de cinco (5) días, por auto de fecha 14 de mayo de 2008, todo de conformidad a lo establecido en los artículos 893 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

CAPÍTULO IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Como ha sido reseñado, la ciudadana Yojaina S.Z.I., a través de su apoderada judicial, abogada H.J.A., interpuso formal demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, contra las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M..

Admitida la demanda y sustanciada conforme a derecho, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, procedió a dictar sentencia en fecha 13 de diciembre de 2007, declarando parcialmente con lugar la demanda. Dicha decisión fue apelada por el abogado O.P.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y oída la apelación en ambos efectos.

El tribunal de cognición fundamentó su decisión en lo siguiente:

…Trabada la littis (sic) en los términos expuestos, debe precisar este Tribunal que ambas partes reconocieron la relación arrendaticia, originada y regulada por el Contrato (sic) de arrendamiento cuya resolución se demanda, autenticado ante la Notaria (sic) Pública de San Carlos-Estado (sic) Cojedes, en fecha 12 de Mayo (sic) de 2005, bajo el No. 50, Tomo 15.

Advierte este juzgador que del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, reconocido por ambas partes, emana la obligación del pago de cánones de arrendamiento, específicamente de la cláusula segunda, y en ese sentido debe señalarse que el artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Aunado a ello, el pago de cánones de arrendamiento es una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el arrendatario, conforme se desprende del Artículo (sic) 1.592 del Código Civil, que señala: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

En ese orden de ideas, alegada por la parte demandante la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero (sic) y Febrero (sic) de 2007, y como quiera que el hecho generador y sustento legal de esa obligación constituido por el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, fue reconocido por ambas partes en el debate judicial, el alegato en referencia constituye una presunción legal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1395 (sic) el alegato en referencia l (sic) Código Civil, ordinal 2, que establece:

Artículo 1.395 La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales (sic) son:

2. Los casos en que la Ley declara que la propiedad o la liberación resultan de algunas circunstancias determinadas.

En el caso de marras, la liberación del pago de los cánones de arrendamiento que le imputa la parte demandante a la parte demandada como insolutos, debe resultar probada mediante la prueba instrumental que evidencia la cancelación los mismos.

La parte demandante queda dispensada de aportar pruebas, por constituir el alegato de falta de pago referido una presunción legal, conforme a lo establecido en el artículo 1397 (sic) del Código Civil, que expresa:

Artículo 1.397 La presunción legal dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor.

Constituye carga probatoria de la parte demandada destruir la presunción legal sobre la falta de pago de de (sic) los cánones de arrendamiento imputados como insolutos, correspondiente (sic) a los meses de Enero (sic) y Febrero (sic) de 2007 y para ello debía aportar en el debate probatorio el o los instrumentos que demuestren la cancelación de esa obligación.

A tales efectos, la parte demandada, promovió y evacuo (sic) testifícales, que fueron desechadas por este Tribunal, a través de las cuales pretendía demostrar, que pagó oportunamente el canon del mes de Enero (sic) de 2007, pero que no le fue entregado el recibo respectivo-

Aun cuando las testifícales en referencia fueron desechadas, debe este Tribunal dejar establecido que no permite la Ley el uso de la prueba testifical, para la demostración de la extinción de la obligación de pago imputada como insoluta, conforme a la interpretación de la Sala (sic) Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia, dictada en fecha 14 de marzo de 2000, expediente 99-312, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez:

“…omisis….

A dichos efectos, considera la Sala:

El acápite del artículo 1.387 del Código Civil Venezolano dispone:

No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor de objeto exceda de dos mil bolívares…

.

Al respecto, F.M., refiriéndose al artículo 2.721 del Código Civil Italiano, equivalente al artículo 1.387 del Código Civil Venezolano, nos señala:

La prueba testifical, además de ser excluída (sic) cuando se exija la escritura ad substantiam…omissis…,sufre en materia de contrato una primera restricción en su admisibilidad en orden al valor del objeto del contrato en controversia (no más allá de cinco mil liras) (art. 2.721, primer apartado). El valor debe determinarse con referencia al momento de la conclusión del contrato.

(Subrayado de la Sala). "Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo II, Doctrinas Generales", página 521

(sic) Visto que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, considera esta Sala de vital importancia en el caso de autos determinar, ………….”

Igualmente la parte demandada consignó COPIA CERTIFICADA DEL EXPEDIENTE (sic) No. 717, llevado ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de esta misma (sic) Circunscripción Judicial, que contiene consignaciones de cánones de arrendamiento efectuadas a favor de la parte actora, con origen en el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y en esta prueba se evidencia en relación a la insolvencia alegada por la parte actora, relacionadas con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero (sic) y Febrero (sic) de 2007, en los folios 81, 82 y 83, que la parte demandada consigno (sic) en fecha 12 de Abril (sic) de 2007 el monto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de FEBRERO (sic) Y MARZO (sic) de 2007, originados en virtud del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, a razón de UN MILLON QUINIENTOS MI BOLIVARES (sic) (Bs. 1.500.000) cada uno.

Debe este sentenciador determinar si la consignación efectuada en fecha 12 de Abril (sic) de 2007 por la arrendataria, del canon de arrendamiento que se le imputa como insoluto correspondiente al mes de Febrero de 2007, tiene efectos liberatorios y para ello debió realizarse en la forma y en el tiempo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

A la luz de la norma transcrita, la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero (sic) de 2007, debió realizarse dentro de los quince (15) días continuos (sic) siguientes al vencimiento de la mensualidad, es decir, hasta el 15 de Marzo (sic) de 2007 y siendo que la misma se efectúo en fecha 12 de Abril (sic) de 2007, debe concluirse forzosamente que fue realizada en forma extemporánea, luego de vencido el lapso mencionado, razón por la que no surte efectos liberatorios. Así se establece.

En tal sentido concluye este sentenciador que, la parte demandada no demostró el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Enero (sic) y Febrero (sic) de 2007, que se le imputan como insolutos y por ende quedó demostrado tal incumplimiento, alegado por la parte actora como fundamento a su pretensión judicial de resolución del contrato de arrendamiento, contenido en la cláusula segunda del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) cuya resolución se demanda y que constituye una de las dos obligaciones principales legales a cargo de el (sic) arrendatario, conforme se desprende del Artículo (sic) 1.592 del Código Civil.

En virtud de lo antes expuesto, la pretensión de resolución propuesta por la parte demandante, encuentra total procedencia, al estar demostrado el incumplimiento de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en la clausula (sic) DECIMA (sic) del contrato de arrendamiento y en el artículo 1167 (sic) del Código Civil que prevén:

“CLAUSULA DECIMA DEL CONTRATO (sic): El incumplimiento por parte de “LAS ERRENDATARIAS” (sic) de una cualquiera de sus obligaciones contractuales y-0 (sic) legales dará derecho a “LA ARRENDADORA” (sic) a demandar según e (sic) caso, el cumplimiento o la resolución del presente contrato;……………………….. Queda entendido, que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará lugar a la resolución del presente contrato.“ (sic)

ARTICULO 1.167 DEL CÓDIGO CIVIL (sic): En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Por las razones expuestas, deben prosperar la pretensión relativa a la resolución del contrato de arrendamiento, consecuente entrega del inmueble arrendado libre de bienes y de personas y la condena a la demandada al pago de la (sic) TRES MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 3.000.000), que comprende la sumatoria de las mensualidades o cánones de arrendamiento vencidos e insolutos, correspondientes a los meses de enero y febrero del (sic) 2007, como justa indemnización por el uso que del inmueble hizo el arrendatario en ese lapso, utilizando como lógica formula (sic) para su estimación la referencia de los cánones de arrendamiento insolutos. Así se decide.

En relación a la insolvencia del demandado en el pago del servicio de energía eléctrica, que corresponde a los Locales (sic) arrendados, la parte demandada demostró mediante C.D.S. (sic), expedida por la Gerencia de Comercialización de Eleoccidente de San Carlos-Estado (sic) Cojedes (folio 92), que para el día de su expedición 18-05-07 (sic), ELEOCCIODENTE no tenía facturas ni recibos vencidos por pagar, originados por el servicio de electricidad. En este sentido debe precisar este Tribunal, que como quiera que la demandante tiene cedido el uso del inmueble y siendo este un servicio que disfruta el o los ocupantes de los locales arrendados, la parte demandada debe pagar este concepto hasta el momento en que se verifique a favor de la actora la entrega del inmueble arrendado libre de bienes y de personas. Así se decide.

En relación a la insolvencia del demandado en el pago del servicio de HIDROCENTRO, que corresponde a los Locales (sic) arrendados, la parte demandante mediante Informes (sic) requeridos a la (sic) HIDROCENTRO demostró que “se mantiene una deuda por servicio de agua prestada por Bs. 79.016, correspondiente a cuatro facturas vencidas desde Febrero (sic) hasta Mayo (sic) de 2007; igualmente que la solvencia anexada y que corre inserta al folio 111, fue otorgada, pero en el mes de Enero (sic) de 2007. En este sentido debe precisar este Tribunal, que siendo este un servicio que disfruta el o los ocupantes de los locales arrendados, la parte demandada debe pagar este concepto hasta el momento en que se verifique a favor de la actora la entrega del inmueble arrendado libre de bienes y de personas al igual que el servicio de aseo urbano. Así se decide.

En cuanto a los daños y perjuicios demandados, supuestamente causados por el incumplimiento de la arrendataria y que conlleva a la resolución del contrato de arrendamiento, lo cual produce daños y perjuicios que estima la parte demandante en la cantidad de SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 72.000.000,00), la demostración de los mismos era carga exclusiva de la parte actora y ésta no realizó ninguna actividad probatoria a tales fines, razón por la que esta pretensión no puede prosperar (sic) así (sic) se decide...”

Corresponde a esta superioridad, establecer si la decisión proferida por el tribunal de cognición está ajustada a derecho, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones.

El apoderado judicial de la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, procedió a rechazar la estimación de la demanda, a oponer las cuestiones previas, relativas a la incompetencia del tribunal por la cuantía; el defecto de forma de la demanda, por la ausencia de las pertinentes conclusiones, indeterminación de los daños y perjuicios y por inepta acumulación; además de rechazar la demanda.

De conformidad a lo pautado por el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el tribunal a-quo, dentro de la oportunidad establecida en el artículo bajo análisis, se pronunció sobre la cuestión previa opuesta, referida a la incompetencia por la cuantía, alegada por la parte demandada, afirmando que el juicio lo constituye la presunta falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas cuya sumatoria es la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00), habiendo estimado la demanda en Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.75.000.000,00), contraviniendo lo dispuesto por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, siendo que lo reclamado es la suma de los cánones insolutos (2 mensualidades); alegando además, que el tribunal para conocer de la acción incoada lo es el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G., y no el Tribunal de Primera Instancia.

El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece:

En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios…

(negrillas del tribunal).

Por su parte, el artículo 33 del Código de Procedimiento Civil, reza lo siguiente:

Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título.

Observa el jurisdicente, que en el escrito libelar la demandante fundamentó su derecho a accionar en las normas previstas en los artículos 1.592, 1.594 y 1.167 del Código Civil, los cuales señalan:

Artículo 1592. El arrendatario tiene dos obligaciones principales…

(Omissis)

…2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

Artículo 1.594. El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador…

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del análisis de las normas transcritas, se desprende, que el accionante puede a su juicio, reclamar el monto de las pensiones insolutas, así como también, sus accesorios y los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

En el presente caso, no cabe duda que la acción interpuesta depende de un mismo título, cual es, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y siendo este tipo de contratos de naturaleza bilateral por excelencia, el demandante puede solicitar la resolución del mismo, además de sus accesorios y los daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de julio de 2007, dejó establecido lo siguiente:

…Al respecto, la Sala en decisión N° 495 de fecha 20 de diciembre de 2002, Exp. N° 01-817, en el caso de R.F.C. contra L.M. de Tovar y otras, señaló:…

(Omissis)

…De acuerdo a los citados criterios jurisprudenciales, el valor de lo litigado es aquel desarrollado o plasmado en el libelo de demanda, conforme al conjunto de alegatos de hecho y de derecho que conforman la pretensión, valor que por mandato procesal debe estar estimado en ese libelo…

En cuanto a la impugnación de la estimación de la demanda, a los efectos de establecer la competencia por la cuantía, la casación venezolana en innumerables fallos ha sostenido:

…En criterio de esta Sala, el demandado al contradecir la estimación de la demanda, debe necesariamente alegar un nuevo valor o cuantía, el cual está obligado a probar en juicio, por no ser posible el rechazo puro y simple…

En ese mismo sentido, se pronunció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de julio de 2005, al señalar:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: J.M.R.E., A.E.F.G. y N.D.V.B.M. contra P.S.B., L.S.d.B. y J.P.B.S.), estableció:

...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar…”

En la presente causa, la parte actora estimó su demanda en la cantidad de Setenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs.75.000.000,00), comprendiendo en esa suma el monto adeudado por las pensiones insolutas y los daños y perjuicios que consideró había lugar, y habiendo sido impugnada tal estimación por la parte demandada, de conformidad con las citas jurisprudenciales parcialmente transcritas, la accionada debió alegar un hecho nuevo y probarlo en el proceso, no constando en autos tal circunstancia, motivo por el cual, la estimación formulada por la parte accionante en su demanda debe quedar firme y, en consecuencia, el tribunal para conocer de la acción propuesta lo es el Tribunal de Primera Instancia que conoció del juicio, tal y como fuera declarado en la decisión de fecha 23 de mayo de 2007 (folios 101-106). Así se declara.

Por otra parte, la accionada, en la oportunidad correspondiente, promovió y opuso las cuestiones previas siguientes:

a.- La prevista en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal en razón de la cuantía.

b.- La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 y 78 eiusdem, referida al defecto de forma de la demanda, por la ausencia de las pertinentes conclusiones, indeterminación de los daños y perjuicios y por inepta acumulación.

Con relación a la cuestión previa opuesta por la demandada, contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del tribunal para conocer de la demanda interpuesta en razón de la cuantía, la misma fue analizada y resuelta en este mismo fallo supra, por lo que se dan aquí por reproducidos los mismos argumentos.

A los efectos de profundizar sobre lo debatido, considera pertinente, quien aquí decide, traer a colación lo establecido por el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referente a las cuestiones previas por falta de jurisdicción del juez o la incompetencia, el cual establece:

…De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.

Se desprende de dicha norma, que constituye una disposición especial, por cuanto, en los procesos de arrendamientos la accionada deberá alegar las cuestiones previas y las defensas de fondo, conjuntamente, en el escrito de contestación a la demanda, las cuales deberán ser decididas en la sentencia definitiva, a excepción de las cuestiones previas de falta de jurisdicción o de competencia, las cuales deberán ser decididas en la oportunidad en que fueron opuestas, o en el día de despacho siguiente, debiendo el juez de la causa decidir sobre el asunto con los elementos que se hayan presentado y consten en los autos, a los efectos de que comience a correr el lapso para interponer el recurso respectivo, sea de regulación de la jurisdicción o de la competencia, y a tales efectos se ordenará abrir un cuaderno separado para su tramitación.

Ahora bien, del estudio de las actas que rielan en el expediente, se evidencia, que la accionada opuso la cuestión previa sobre la incompetencia del tribunal para conocer de la causa en razón de la cuantía, siendo decidida la misma por el tribunal de mérito en fecha 23 de mayo de 2007, declarando sin lugar la cuestión previa opuesta y, en consecuencia, su propia competencia.

La parte accionada no utilizó el recurso legal respectivo, por lo que debe concluirse, que se conformó con la decisión proferida por el tribunal a-quo, quedando dicho fallo definitivamente firme. Así se decide.

Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 eiusdem, la parte accionada la fundamentó en el hecho de que el escrito libelar carece de las pertinentes conclusiones, lo que a su juicio, puede traer dificultades al juez al momento de interpretar los alegatos y pedimentos de las partes.

Se desprende del libelo de demanda, que la parte accionante interpuso formal demanda por resolución de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos, anotado bajo el Nº 50, tomo 15, de fecha 12 de mayo de 2005, basando su pedimento en las cláusulas segunda y décima del referido contrato, de conformidad con los artículos 1.592, 1.594 y 1.167 del Código Civil, explanando en el escrito libelar, en que consistió el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, alegando al respecto, el pago de dos (2) mensualidades vencidas.

Con relación al ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de mayo de 2004, dejó asentado lo siguiente:

…Este requisito de la demanda, está muy vinculado con el principio de lealtad procesal y con el principio del contradictorio.

Entonces, quien demanda debe dar sus razones de hecho y de derecho, pero con respecto a este último de los requisitos, no es necesario que la parte actora indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que de conformidad con el aforismo iura novit curia, el juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes ni a las omisiones de las mismas, por cuanto él aplica o desaplica el derecho ex officio. Con lo cual se puede concluir, que la exigencia de este ordinal consiste en que el escrito de demanda se redacte de tal manera, que se puedan evidenciar los fundamentos de hecho y su correspondiente relación con los preceptos o disposiciones legales, que la parte actora considere aplicable al caso, haciendo así la primaria calificación jurídica de los hechos, sometidos a juicio…

Este tribunal superior acoge y hace suya la sentencia parcialmente transcrita y adecuándola al caso bajo análisis, encontramos, que en el escrito libelar se dieron las razones de hecho para demandar (el incumplimiento por parte del arrendatario de dos mensualidades vencidas, contraviniendo las cláusulas segunda y décima del contrato de arrendamiento) y las de derecho en las cuales fundamentaba su acción (artículos 1.592, 1.594 y 1.167 del Código Civil), siendo evidente que existe una relación entre las razones de hecho y los fundamentos de derecho, por lo que, a juicio de quien aquí decide, cumplió con los extremos requeridos por el ordinal 5º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no pudiendo prosperar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

En cuanto a la cuestión previa relativa a la indeterminación de los daños y perjuicios, la demandada alegó que en el escrito libelar no se especifican ni precisan en que consisten los daños y perjuicios demandados, ni la relación causa efecto o la forma en que contribuyeron al daño.

El motivo de la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, precisamente, lo constituye el supuesto incumplimiento por la arrendataria de las obligaciones contraídas a través del contrato suscrito entre las partes.

Entre los alegatos expuestos en el escrito libelar, la accionante adujó el incumplimiento de la cláusula décima del referido contrato, la cual establece:

…El incumplimiento por parte de “LAS ARRENDATARIAS” (sic) de una cualesquiera de sus obligaciones contractuales y/o legales dará derecho a “LA ARRENDADORA” (sic) a demandar según el caso, el cumplimiento o la resolución del presente contrato; así como también, exigir el pago por conceptos de daños y perjuicios que pudieran generarse por el retardo en la entrega del inmueble al término del contrato, o desde el momento en que se les advierta por vía escrita que se ha originado una causa que motive la resolución anticipada del acuerdo arrendaticio.

Queda entendido, que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará lugar a la resolución del presente contrato…

Igualmente, en su escrito de demanda, la accionante dejó establecida las causas que generaron los daños y perjuicios, al señalar que los mismos se debieron al incumplimiento de la arrendataria que conllevó a la resolución del contrato en forma anticipada, produciéndole daños y perjuicios por la falta de esos ingresos, calculando tales daños en la cantidad de Setenta y Dos Millones de Bolívares (Bs.72.000.000,00).

Ahora bien, a juicio del jurisdicente y de conformidad con lo reseñado supra, los daños y perjuicios sí fueron determinados por la actora, además de haber establecido la relación de causalidad para la fijación de los daños reclamados, los cuales fueron por causa del incumplimiento del contrato de la referencia, conllevando con ello a la resolución del mismo en forma anticipada.

Siendo ello así, quien aquí juzga considera satisfecha la determinación de los daños y perjuicios y la relación de causalidad entre los daños sufridos y el límite a reparar, en virtud de lo cual, la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

Con relación a la cuestión previa opuesta del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem, referente a la inepta acumulación en que incurrió la actora al acumular la pretensión de cumplimiento, esto es, el cobro de los cánones arrendaticios insolutos y la resolución del contrato (desocupación), se observa lo siguiente.

El reputado autor Núñez Alcántara, en su obra “El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”, con relación a la acumulación de acciones arrendaticias (págs. 188-189), sostiene lo siguiente:

…Finalmente, asumiremos la discusión sobre la posibilidad de plantear de manera conjunta, acumulativa, pretensiones que en principio parecieran contradictorias. Hagamos algunas anotaciones y diferenciaciones. Nos estamos refiriendo al problema como ha sido planteado por autores de reconocida trayectoria en el mundo inquilinario venezolano, en torno a la problemática que significa acumular, además de voluntad de resolver el contrato, que se paguen sumas de deudas líquidas y exigibles derivadas del contrato de arrendamiento. Más allá de eso, discutamos también si es posible, ya no la acumulación de pretensiones, sino el planteamiento subsidiario de resolución y de cumplimiento de contrato.

En nuestra opinión, es perfectamente posible acumular la demanda de resolución de contrato y exigir también el pago de los cánones insolutos. No compartimos el parecer según el cual si el contrato queda resuelto no se pueda reclamar los cánones vencidos, porque el contrato ha quedado extinguido. Ello no es cierto. Por la naturaleza de ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, las obligaciones deben cumplirse independientemente de la resolución del mismo. Ya explicábamos que los efectos que tiene la resolución en este caso son ex-nunc y no ex-tunc, y que en consecuencia se deben pagar los cánones adeudados. En prueba de ello existe la norma contenida en el artículo 1.616 del Código Civil que prevé:

Artículo 1.616. Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.

Constituiría un enriquecimiento sin causa, como una expresión de un abuso de derecho, pretender que la persona a quien se le resuelve un contrato por causa de insolvencia no deba pagar los cánones de arrendamiento insolutos. En este primer tópico, para nosotros no existe duda, se puede exigir que además de resolverse el vínculo se paguen los arrendamientos vencidos…

En ese mismo sentido se pronunció el jurista G.Q., en su libro “La Resolución del Contrato” (pág. 318), al señalar:

…Existe un único caso en que las acciones de resolución y cumplimiento pueden intentarse conjuntamente, esto es, acumuladas en la misma demanda, cual es: cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, el cumpliente puede demandar la resolución del contrato y al mismo tiempo el cumplimiento o ejecución de las obligaciones incumplidas, que es distinto al cumplimiento del contrato. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, si el arrendatario deja de pagar las pensiones arrendaticias, el arrendador puede solicitar la resolución de ese contrato y al mismo tiempo puede pedir el pago de tales mensualidades…

Por su parte, el profesor D.S.B., en su obra “La Resolución Judicial del Contrato de Arrendamiento”, considera:

…En consecuencia, nos corresponde dilucidar en primer lugar si las referidas pretensiones de resolución del arrendamiento y de cobro de las pensiones de arrendamiento insolutas y aún de las previstas en el artículo 1.616 del Código Civil, en la forma antes indicada, se excluyen mutuamente y por tanto habría inepta acumulación de pretensiones. La respuesta debe ser necesariamente negativa y es más, debemos decir enfáticamente que dichas pretensiones en ningún momento pueden excluirse mutuamente, pues el carácter de tracto sucesivo del contrato de arrendamiento, no sólo no hace viable tal mutua exclusión sino que precisamente posibilita la solución contraria...

El Tribunal Supremo de Justicia, a través de sus diferentes Salas, ha venido señalando que en las demandas donde se solicita la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, no se excluyen entre si, por el contrario, forman parte de la misma materia arrendaticia.

De esa manera se pronunció la Sala de Casación Civil de nuestro M.T., en sentencia de fecha 21 de septiembre de 2006, en la cual señaló lo siguiente:

…En sintonía con lo anterior, cabe precisar que en todo caso, la formalizante lo que pretende con la denuncia es insistir en la supuesta configuración de la predicha inepta acumulación de pretensiones.

Asunto este último sobre el cual esta sede casacional ha señalado que involucra el orden público, pues su doctrina pacífica y consolidada ha sido exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos procesales del órgano jurisdiccional, de las partes y de los terceros que eventualmente en el intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cuál se rige por los principios procesales de la legalidad de las formas procesales, y del orden consecutivo legal con etapa de preclusión.

Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.

Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:

…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.

Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano J.J.D.R., nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos -los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.

Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…

(Subrayado de la Sala)…”

Este tribunal superior acoge y hace suya la sentencia parcialmente transcrita y adecuándola al caso bajo análisis, encontramos, que la parte actora demandó la resolución del contrato, el pago de los cánones insolutos y los daños y perjuicios a causa del incumplimiento de las obligaciones contractuales, fundamentado sus alegatos en los artículos 1.592, 1.594 y 1.167 del Código Civil y en las cláusulas segunda, quinta y décima del referido contrato, siendo que dichas acciones no se excluyen entre si, y por el contrario son afines en razón de la materia arrendaticia, en virtud de lo cual, con fundamento en las citas doctrinarias y jurisprudenciales transcritas, la cuestión previa por inepta acumulación no puede prosperar. Así se decide.

De la incidencia surgida en estado de dictar sentencia.

Por otra parte, en escritos presentados por la representación de la parte accionada, de fecha 13 de agosto y 24 de septiembre de 2007, denunció lo que a su juicio pudiera configurar un fraude procesal, en virtud de que para la fecha en que se interpuso la acción, la demandante ya no era propietaria del inmueble dado en arrendamiento y por lo tanto, carecía de la cualidad necesaria para intentar la demanda, acompañando para demostrar tal denuncia, copia certificada del documento de cesión y traspaso del inmueble objeto del presente juicio.

En tal sentido, la actora, con el objeto de enervar los alegatos de la demandada, consignó documento debidamente autenticado y protocolizado, mediante el cual deja sin efecto el documento de cesión y traspaso motivo de la presente acción. Es de hacer notar, que ninguno de los documentos señalados fueron tachados por las partes.

Habiendo sido alegada la falta de cualidad de la actora para interponer la acción, configurándose un presunto fraude procesal, a juicio de la representación de la parte demandada, esta superioridad observa lo siguiente.

Con fundamento en el principio contradictorio que rige en el proceso civil, existen dos sujetos, uno con legitimación activa, es decir, el que pretende, el que demanda o acciona y otro con legitimación pasiva, es decir, el que contradice la pretensión o se defiende de ella.

La cualidad ha sido definida como la capacidad de ejercitar determinada acción cuando hay un interés legítimo y directo, cuando se es titular del derecho controvertido.

La cualidad o legitimatio ad causam según lo aprecia el maestro L.L., “…es la relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”

En el presente caso, la parte accionada con posterioridad a la contestación de la demanda, alegó la falta de cualidad de la actora para interponer la acción, por no ser la propietaria, en ese entonces, del inmueble objeto del presente litigio.

Observa el jurisdicente, que la acción interpuesta lo es por resolución de contrato de arrendamiento, el cual fue suscrito entre las partes, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos, estado Cojedes, de fecha 12 de mayo de 2005, inserto bajo el Nº 50, tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría. El referido contrato en ningún momento fue impugnado o tachado por la parte demandada, por el contrario, reconoce su existencia y la validez del mismo, al dejar establecido que “…Mis representadas han cumplido cabalmente con el pago de los respectivos canon (sic) de arrendamientos durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento…” (vto. folio 68-69).

En el contrato de arrendamiento motivo de la presente acción, aparece como arrendadora la ciudadana Yojaina S.Z.I., representada por su progenitora, ciudadana Sabah Irched de Ziab, y como arrendatarias las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M., por lo que a juicio de quien aquí decide, la signataria del contrato en calidad de arrendadora, es quien detenta la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún cuando no sea la propietaria del bien inmueble arrendado.

Es decir, si bien es cierto que no es necesario que el propietario del inmueble sea quien suscriba el contrato de arrendamiento, no es menos cierto, que al no ser el propietario quien lo otorgue, las consecuencias jurídicas derivadas del mismo deben ser asumidas por quien otorgó el respectivo instrumento, por cuanto el propietario, en esos casos, se convierte en un tercero, no formando parte de la relación contractual arrendaticia y, por ende, sin la debida legitimación para interponer acción alguna contra el o los arrendatarios, a menos que, previamente, se subrogue en los derechos derivados del contrato de arrendamiento.

En ese sentido, se han pronunciado los tribunales de instancia, así tenemos:

…En el presente caso, la demandada alega la falta de cualidad de la parte actora para intentar y sostener este juicio, por que no tiene relación jurídica que los vincule, en virtud que la arrendadora original y propietaria del inmueble, Planificadora Lebasi C.A., había vendido el inmueble a Inversiones Nodelfi C.A., en fecha 30 de julio de 2.003 (sic) , y la sociedad mercantil Inversiones Bomill C.A., fue constituida en fecha 06 de agosto de 2.004, de manera que para la fecha en que se produjo la cesión de los derechos derivados del contrato de arrendamiento que nos ocupa, ya Planificadora Lebasi C.A., no era propietaria del inmueble arrendado, ya que con motivo de la venta se produjo una subrogación legal en los derechos de la arrendadora, los cuales pasaron desde la fecha de la venta a Inversiones Nodelfi C.A., la cual, a su decir, es la verdadera arrendadora del inmueble objeto del presente juicio.-

Al respecto observa este tribunal, que la cesión de un arrendamiento es igual a la cesión de un crédito. El requisito obligatorio de la aceptación por el deudor se cumple demostrando que éste conoce la transmisión que se ha efectuado, sin formalismos especiales, según lo establece el artículo 1.550 del Código Civil, no es necesario que la notificación sea escrita o que se haga por medio de un Tribunal. La misma demanda que intenta el cesionario contra el deudor cedido, para el cobro de la deuda sirve como notificación. Lo que significa que la falta de notificación anterior a la demanda no excluye el derecho al cesionario a demandar al deudor cedido.-

La venta del inmueble arrendado no produce ipso iure la sustitución de la cualidad de arrendador, no hay una cesión ex lege del contrato de arrendamiento, subyacente en toda compraventa. La definición legal del arrendamiento no presupone entre nosotros la propiedad del objeto por parte del arrendador; aunque el arrendador pierde la potestad jurídica para hacer gozar al arrendatario del inmueble que ha vendido, la ley supone tal potestad al expresar el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el adquiriente respetará la relación arrendaticia en los términos que ha sido pactada. En efecto, el vendedor seguirá siendo arrendador y el nuevo propietario un tercero ajeno a la relación arrendaticia sobre el inmueble del cual es dueño…

(Omissis)

…Con base en lo expuesto, resulta impretermitible concluir que la actora, INVERSIONES BOMILL C.A., tiene cualidad de arrendador en virtud de la mencionada cesión que le hiciera la sociedad mercantil Planificaciones Lebasi C.A., quien no perdió su condición de arrendadora, por virtud de la venta de la propiedad que hiciere a Inversiones Nodelfi C.A., ya que el hecho de que un tercero adquiera la propiedad de derechos sobre un inmueble arrendado, no le da por si la legitimación para accionar contra la arrendataria, previamente debe sustituirse mediante un hecho jurídico válido en la persona del arrendador, o subrogarse en los derechos provenientes de la relación arrendaticia, por lo que se desecha la falta de cualidad de la actora, alegada por la demandada…

(jca.tsj.gov.ve/2007/enero/2116-19-43107).

Por su parte, el Juzgado Segundo de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra Olmedo de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, en sentencia de fecha 04 de julio de 2006, estableció lo siguiente:

…analizando este tribunal el contenido del mencionado documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 09-07-02, que sus otorgantes son efectivamente los ciudadanos L.R.C.F. (sic), como arrendador y J.C.C. (sic), como arrendataria por lo que debe tenerse como existente la relación arrendaticia realizada entre ambas partes contratantes, por haber sido el demandante la persona con quien contrató, por lo que surte efecto toda vez que la propiedad no afecta la relación arrendaticia existente entre el demandante en su carácter de arrendador y la demandada como arrendataria, teniéndose en cuenta que no se discute la propiedad del inmueble, Y el contrato pasó a ser un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado en las mismas condiciones que el contrato inicial. Teniéndose en cuenta que el demandante dirige su acción de Desalojo del Inmueble contra la ciudadana J.C.C. (sic), en virtud del contrato de arrendamiento inicial otorgado en fecha 09-07-02 con vigencia desde la fecha de la firma para convertirse luego en contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Razón por la cual este tribunal considera que el arrendador si (sic) tiene cualidad para intentar el juicio incoado contra la arrendataria demandada, toda vez que los argumentos aducidos en su apoyo son cuestiones relacionadas con la propiedad que es un procedimiento incompatible con el juicio breve donde debe ser discutido el fondo de la controversia, donde se debate la existencia de una relación de carácter arrendaticio...

De conformidad con lo expuesto y de las citas jurisprudenciales transcritas, la falta de cualidad de la actora para interponer la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, en virtud de no ser propietaria del inmueble objeto de la acción, resulta improcedente, en consecuencia, no debe prosperar en derecho, más aún cuando la parte demandada ha reconocido a la actora como arrendadora del bien objeto del litigio, a la cual le canceló los cánones de arrendamiento.

En cuanto a los hechos que la parte demandada alega han incurrido las ciudadanas Yojaina S.Z.I. (demandante) y Sabah Irched de Ziab (progenitora apoderada), referente a la configuración de un fraude procesal, a juicio del sentenciador, el hecho de que la propietaria arrendadora haya dado en venta el inmueble arrendado, no constituye en modo alguno un fraude procesal, en todo caso, de haberse concretado la negociación de venta, y la parte accionada tenía interés en la compra del referido inmueble, la ley especial que rige la materia le otorga el derecho de ejercer las acciones correspondientes, en virtud de lo cual, en el presente juicio, no se ha configurado el supuesto fraude procesal. Así se decide.

Decididas las cuestiones previas y la incidencia surgida en fase de sentencia, pasa el jurisdicente a analizar y juzgar las pruebas producidas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas de la parte demandante.

La parte actora acompañó junto a su escrito libelar, el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos, estado Cojedes, de fecha 12 de mayo de 2005, inserto bajo el Nº 50, tomo 15, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. El referido documento no fue impugnado, por lo que, se aprecia en todo su valor probatorio, esto es, la existencia de un contrato de arrendamiento entre la demandante y las demandadas, con todas las estipulaciones que en el mismo se señalan, de conformidad con lo establecido por el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

La accionante produjo con su escrito de promoción de pruebas, un estado de cuenta de la empresa Hidrológica del Centro (Hidrocentro) y solicitó la prueba de informes a esa institución, relacionada con las deudas pendientes por servicio prestado. El informe requerido corre inserto al folio ciento veintiocho (128) del presente expediente, el cual, concatenado con el estado de cuenta que corre al folio ciento once (111), el tribunal le otorga el valor que de ellos se desprende, esto es, que la ciudadana Sabah Irched de Ziab, beneficiaria del servicio, mantiene una deuda por Setenta y Nueve Mil Dieciséis Bolívares (Bs.79.016,00), correspondiente a las facturas vencidas desde la emisión de febrero hasta mayo de 2007, y que fue cancelada una deuda que poseía, otorgándosele la solvencia respectiva en el mes de enero de 2007. Así se declara.

La accionante, a los fines de demostrar los cánones vencidos e insolutos, consignó con el escrito libelar dos recibos de mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007, por la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00), cada uno. A las referidas documentales no puede otorgársele ningún valor probatorio, por cuanto, los mismos no fueron aceptados por la demandada, además, dichos instrumentos fueron debidamente impugnados y desconocidos por la accionada en su escrito de contestación a la demanda, en virtud de lo cual, no pueden ser apreciados. Así se declara.

La parte demandante promovió cheque por la cantidad de Cinco Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.5.500.000,00), a favor de la ciudadana Sabah Irched, girado por la ciudadana D.M. contra una cuenta corriente de Central Banco Universal. A este instrumento no se le otorga ningún valor probatorio, en virtud de que no guarda relación con lo debatido en el presente juicio, además de haber sido emitido a nombre de una persona que no forma parte de la relación arrendaticia. Así se declara.

En su escrito de promoción de pruebas, la accionante promovió la prueba de informes a ser requeridos a la empresa Electricidad de Occidente (Eleoccidente). La referida prueba no fue evacuada, por lo que, no puede ser objeto de apreciación. Así se declara.

En su escrito complementario de pruebas, la actora promovió la testifical de los ciudadanos M.A.A. de Millán y F.N.A.L.. Ambos testigos fueron debidamente examinados y uno de ellos repreguntado por la parte accionada.

Del examen de las preguntas y respuestas ofrecidas por los testigos, se puede concluir que fueron contestes en lo siguiente: a.- Que conocen a la parte demandante; b.- Que la demandante tiene suscrito un contrato de arrendamiento con las demandadas en el presente juicio; c.- Que las arrendatarias han incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de enero y febrero de 2007, e igualmente, con la cancelación de los recibos de agua y luz.

Como se señaló supra, los testigos fueron contestes en sus declaraciones, no obstante, con sus dichos nada lograron probar sobre lo acontecido en el juicio, por cuanto, el contrato de arrendamiento no fue impugnado por la parte demandada, por el contrario, lo admite y alega su cumplimiento; lo mismo sucede con la falta de pago de los servicios públicos de agua y electricidad, los cuales no pueden ser demostrados con la prueba testimonial, puesto que, son ésos entes públicos los que, en todo caso, pudieran establecer esa falta de pago.

Referente al incumplimiento de las mensualidades de los meses de enero y febrero de 2007, por parte de la accionada, ciertamente, constituye uno de los fundamentos de la actora para interponer la presente acción, sin embargo, al alegarla y habiendo sido contradictoria, se invierte la carga probatoria, recayendo en cabeza de la parte accionada aportar las pruebas requeridas para enervar la pretensión de la accionante, en virtud de lo cual, los dichos de los testigos, en cuanto a la falta de pago no pueden ser apreciados. Así se declara.

Pruebas de la parte demandada.

La parte accionada acompañó junto con su escrito de promoción de pruebas, once (11) recibos de pago en copia al carbón de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses desde enero hasta diciembre de 2006.

A juicio de quien decide, los mismos no tienen ningún valor probatorio, en base a las siguientes consideraciones:

Dichos documentos fueron debidamente desconocidos por la parte accionante, no habiendo gestionado el promovente ningún recurso a los efectos de probar su autenticidad.

El propio promovente de la prueba, expresamente manifiesta: “…A pesar de no ser punto controvertido en la presente demanda…”; siendo ello así, la prueba se constituye en impertinente.

En los once (11) recibos (copia al carbón de los recibos de pago), aparece una firma ilegible, por la suma de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00); el concepto: pago de alquiler de tres (3) locales ubicados en la Avenida, cruce con Carabobo, pero llama poderosamente la atención que en los mismos aparece el nombre de F.F., persona ajena y totalmente diferente a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud de lo cual deben ser desechados. Así se declara.

En cuanto a la copia certificada del expediente signado con el Nº 717, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 12 de abril de 2007, quien aquí decide le otorga todo el valor probatorio que de él se desprende, esto es, que en fecha 12 de abril de 2007, el referido Tribunal de Municipio ordenó la apertura de una cuenta de ahorros, por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs.3.000.000,00), consignados a la orden de Yojaina S.Z.I., por concepto del pago del canon de arrendamiento de un inmueble, a razón de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00), correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2007. Así se decide.

Referente a la solvencia emanada de Eleoccidente, Gerencia de Comercialización Cojedes, suscrita por la Jefe de Oficina, de fecha 18 de mayo de 2007, observa el jurisdicente, que la misma no fue objeto de impugnación por la parte actora, en virtud de lo cual se aprecia en todo su valor de lo que en ella se refleja, esto es, que para el momento en que fue expedida dicha constancia, el punto de entrega número 01-4801-130-1381, a nombre del suscriptor Sabah Ekched, no tenía facturas ni recibos vencidos que cancelar a esa empresa. Así se decide.

La parte accionada promovió la prueba testimonial de los ciudadanos M.R.B., E.T., J.C.D., K.D.A., Nohiris del S.H. y Y.E.M., los cuales fueron debidamente interrogados y repreguntados, a excepción de las ciudadanas K.D.A. y J.E.M. que no rindieron su declaración.

El estudio de las declaraciones de los testigos promovidos se hará conforme a lo establecido por los artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil, los cuales disponen:

…Artículo 508. Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que pareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

Artículo 509. Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquéllas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas…

M.R.B.B.: Este testigo manifestó conocer a las ciudadanas A.V.V. y Sabah Irched; que el día 04 de enero de 2007, como a las cuatro de la tarde, la señora A.V.V. le exigió a la señora Sabah Irched le entregara el recibo original del pago del mes de enero de 2007; que la señora Sabah le estaba entregando copias de los recibos y la señora Violeta le solicitaba los originales. A la pregunta: diga el testigo si es cierto y le consta que en ese momento la señora Sabah Irched manifestó que luego le entregaría el recibo original del canon de arrendamiento del mes de enero de 2007, contestó: “si (sic) yo estaba en el local cuando sucedió eso, ella le dijo que después se los entregaba, si porque la señora Violeta le manifestaba que así había pasado con los otros que no se los había entregado todavía.”

A la primera repregunta, sobre si le constaba la existencia o no de una relación contractual entre las ciudadanas A.V.V. y Sabah Irched, respondió, que no le constaba, que él estaba en el local y que la señora A.V.V. le estaba solicitando a la señora Sabah Irched el original de un recibo del mes de enero de 2007, y la señora Sabah le decía que se los entregaba después.

De acuerdo a la declaración de este testigo, no le consta la existencia de una relación contractual entre las ciudadanas A.V.V. y Sabah Irched; que a él le consta que la señora Violeta le solicitó a la señora Sabah la entrega del recibo original del canon de arrendamiento del mes de enero de 2007. Cabe preguntar, a qué arrendamiento se refiere el deponente si a él no le consta la existencia de una relación contractual? cuál es el objeto (mueble o inmueble) sobre el que se pide el recibo original del mes de enero de 2007?

A juicio de quien decide, las preguntas formuladas al testigo, versan sobre la solicitud formulada por la señora A.V.V. a la señora Sabah Irched del original del recibo del canon de arrendamiento del mes de enero de 2007, sin señalar, específicamente, a cual, o sobre que arrendamiento se refiere en su interrogante, debiéndose desechar los dichos del testigo, por no tener relación directa con el procedimiento bajo análisis, además de considerar que el testigo declaró con exagerada precisión sobre los hechos narrados, incurriendo en lo que la doctrina se conoce como hiperamplificación. Así se declara.

Endy Izn.T.A.: Con relación a esta testigo, en las preguntas que le fueron formuladas, sólo se conformó o limitó a responder sí la conozco; sí la conozco de vista; sí me consta; aproximadamente a las cuatro de la tarde; lo que a juicio del jurisdicente, invalida la declaración realizada por lo lacónico de sus respuestas, además, de que no expresó las razones o motivos en los que fundó sus dichos, de conformidad con lo preceptuado en el ordinal 3º del artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual, debe ser desechada su declaración. Así se declara.

J.C.D.N.: Este testigo declaró, que le constaba que el día 04 de enero de 2007 la señora A.V.V., le exigió a la señora Sabah Irched que le entregara el recibo original del alquiler del mes de enero de 2007, y además, le constaba que la señora Sabah Irched le prometió a la señora A.V.V., que el recibo original del pago del mes de enero se lo entregaría después. De acuerdo a las preguntas formuladas y a las respuestas dadas por el testigo, no se específica, ni se señala a que alquiler se refiere el recibo original solicitado, pues no se identifica el objeto del recibo, sólo se menciona que es del pago del alquiler del mes de enero de 2007, mas no a que relación contractual, además, el testigo manifestó no conocer las causas por las cuales la señora A.V.V. requería a la señora Sabah Irched, los recibos originales, desconocer el objeto del juicio y no constarle y no saber sobre la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las ciudadanas A.V.V. y Yojaina S.Z., en virtud de ello, la declaración del testigo debe ser rechazada. Así se declara.

Nohirys del S.H.R.: Al igual que el testigo anterior, la deponente manifiesta que sí le constaba que la señora A.V.V. le había exigido a la señora Sabah Irched la entrega del recibo original del pago del alquiler del mes de enero del año 2007, por lo que igualmente, cabe preguntar, a qué alquiler le corresponde ese recibo? a cuál relación arrendaticia pertenece? además, la declarante en respuesta a la primera repregunta formulada sobre: diga la testigo si conocía el motivo del referido recibo, contestó: “bueno el motivo realmente no lo sé porque yo estaba en ese local cuando llegó la señora A.V.V. y le dijo a la señora Sabah que le hiciera entrega del original del recibo, no se de que se trataba el pago de lo que la señora Violeta le exigía a la señora Sabah, solamente recibo original de lo que le estaba exigiendo.”

Evidentemente, esta respuesta contrasta con la respuesta ofrecida a la tercera pregunta formulada, motivo por el cual, el testimonio de ésta testigo debe ser desechado, tanto por la vaguedad de las preguntas formuladas como las respuestas ofrecidas. Así se declara.

Analizadas y juzgadas todas las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada hace las consideraciones siguientes.

La acción resolutoria del contrato de arrendamiento, puede definirse, como la facultad que tienen las partes contratantes de solicitar la terminación del contrato bilateral suscrito y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte incumple con la suya.

El artículo 1.160 del Código Civil, establece:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil, expresa:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

El fundamento de la presente acción lo constituye la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Carlos, en fecha 12 de mayo de 2005, inserto bajo el Nº 50, tomo 15, con motivo del incumplimiento por la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2007. El documento de la referencia no fue impugnado en ninguna forma de derecho, por lo que, se le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, no siendo objeto de la controversia.

La cláusula segunda del contrato de la referencia, fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs.1.500.000,00) mensuales y la cláusula décima, establece:

…El incumplimiento por parte de “LAS ARRENDATARIAS” (sic) de una cualesquiera de sus obligaciones contractuales y/o legales dará derecho a “LA ARRENDADORA” (sic) a demandar según el caso, el cumplimiento o la resolución del presente contrato; así como también, exigir el pago por conceptos de daños y perjuicios que pudieran generarse por el retardo en la entrega del inmueble al término del contrato, o desde el momento en que se les advierta por vía escrita que se ha originado una causa que motive la resolución anticipada del acuerdo arrendaticio.

Queda entendido, que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas dará lugar a la resolución del presente contrato…

La parte accionada fundamentó su defensa en el hecho de que su representada en fecha 04 de enero de 2007 le hizo entrega, anticipadamente, a la ciudadana Sabah Irched del pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2007, exigiéndole la demandada la entrega del recibo original, sin embargo, nunca se le hizo entrega del referido recibo.

El artículo 1.354 del Código Civil, señala:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

A los efectos de enervar la pretensión de la parte accionante, la demandada promovió una serie de elementos probatorios tendientes a comprobar que había cumplido con sus obligaciones contractuales, especialmente, con el pago de los cánones de arrendamiento pasados, circunstancia ésta no debatida en el proceso, por cuanto, lo pretendido por la actora era el incumplimiento de los alquileres correspondientes a los meses de enero y febrero de 2007 y para probar tal hecho, la accionada promovió la prueba testimonial, sólo para demostrar que había cancelado la mensualidad del mes de enero de 2007, pero que no le fue entregado el original del recibo.

Los testigos presentados fueron desechados por esta alzada por los motivos expresados supra, no obstante a ello, y a pesar de la prohibición legal contenida en el artículo 1.387 del Código Civil, en el sentido, de que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de Dos Mil Bolívares (Bs.2.000,00), no puede soslayar esta alzada, el alegato presentado por la parte accionada en el escrito de informes consignado ante esta superioridad, al sostener:

…la prueba testifical estaba orientada a probar un hecho puntual: LA IMPOSIBILIDAD DE MIS DEFENDIDAS DE APORTAR AL P.E.U. (sic) ELEMENTO VALIDO (sic) PARA DEMOSTRAR LA SOLVENCIA CON RESPECTO AL PAGO DEL MES DE ENERO DE 2-007 (sic), YA QUE LA CIUDADANA SABAH IRCHED, PERSONA ANTE QUIEN SE HACIAN (sic) LOS RESPECTIVOS PAGOS, UNA VEZ MAS SE NEGO (sic) A ENTREGAR EL ORIGINAL DEL RECIBO (sic)…

El artículo 1.392 del Código Civil, establece:

También es admisible la prueba de testigos cuando hay un principio de prueba por escrito.

Este principio de prueba resulta de todo escrito emanado de aquél a quien se le opone o de aquél a quien él representa que haga verosímil el hecho alegado.

Es, asimismo, admisible dicha prueba cuando las presunciones o indicios resultantes de hechos ciertos probados no por testigos sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba.

Referente a la excepción prevista en el artículo de la referencia, debe destacarse, que para la admisión de la misma, es necesario que exista un principio de prueba por escrito que haga verosímil el hecho alegado.

En el trabajo “La prueba de testigos”, del profesor R.M.G., con relación a esta prueba, puede leerse lo siguiente:

…a) El testimonio es inadmisible en materia civil cuando se trata de probar por medio de testigos la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto excede de Bs. 2.000,oo (artículo 1.387 Cód. C.). Mas tal disposición no es absoluta, pues ya en numerosas oportunidades la Casación ha establecido que tal prohibición legal no abarca la de probar hechos extraños a la cuantía de la obligación y tampoco rige la referida limitación de la prueba testimonial, en cuanto al establecimiento del hecho ilícito y de sus efectos civiles (C.S.J.S.C. Sent. 16 de junio de 1988), además que el propio Código consagra excepciones a ella contenidas en los artículo 1.392 y 1.393 del Código Civil. Así la posibilidad de la prueba testimonial se abre:

1) Si hay un principio de prueba por escrito que haga verosímil el hecho alegado. La Corte Suprema de Justicia en su Sala Civil, en sentencia del 8 de abril de 1987, ha estimado que:

El principio de prueba por escrito en las condiciones en que trata el artículo 1.392 del Código Civil, aunque previsto de características propias, está ligado en forma absoluta a la promoción de la prueba testifical, en defecto de la cual es inútil hablar de él.

Este precepto exige dos condiciones que debe llenar el principio de prueba por escrito: Primero, que emana de la persona a quien se le opone o de su representante; Segundo, que haga verosímil el hecho alegado. (Jurisprudencia Ramírez & Garay, Nº 99, pág. 439).

2) Las presunciones e indicios resultantes de hechos ciertos, probados, no por testigos, que sean bastantes para determinar la admisión de esa prueba…

En el presente caso, para la admisibilidad de la prueba testifical para comprobar el hecho de haber pagado el alquiler del mes de enero de 2007, debió promover una prueba por escrito que hiciera verosímil su alegato, sin embargo, no consta en autos tal circunstancia. Las únicas pruebas escritas producidas en el juicio por la accionada, en lo absoluto tenían relación con los dichos de los testigos promovidos, motivo por el cual el alegato no debe prosperar. Así se declara.

Con relación a las consignaciones arrendaticias depositadas por la parte demandada ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, es menester analizar si con ellas se produjo el pago oportuno de los cánones de arrendamiento insolutos que fueron demandados, esto es, los meses de enero y febrero del año 2007.

En este orden de ideas, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Se evidencia de la nota de presentación del escrito de consignación de los cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2007, por ante el Juzgado de los Municipios San Carlos y R.G. de esta Circunscripción Judicial, que la misma se efectuó el día 10 de abril de 2007, lo cual conlleva a deducir, que para esa fecha (10/04/2007) el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2007, estaba insoluto y, en consecuencia, la accionada insolvente con relación a esa mensualidad.

De lo anterior se colige, que la parte demandada a los efectos de hacer valer la consignación arrendaticia, de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió haber realizado el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2007, antes del 15 de marzo del mismo año, y no siendo así, tal y como fehacientemente se comprueba de la nota de presentación de la consignación, se evidencia que la misma fue hecha en forma extemporánea, no surtiendo ningún efecto probatorio del cumplimiento de su obligación. Así se decide.

Ahora bien, a juicio de quien decide, y luego del análisis de las probanzas aportadas por la accionada en el presente proceso, no lograron enervar la pretensión de la parte actora, quedando demostrada la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2007, los cuales fueron demandados en el presente juicio de resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, lo cual conlleva a concluir, que la acción interpuesta debe prosperar en derecho. Así se decide.

La parte actora, además de la resolución del contrato de arrendamiento, demandó los daños y perjuicios, con motivo del incumplimiento de la parte accionada que daba lugar a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, la cual estimó en la suma de Setenta y Dos Millones de Bolívares (Bs.72.000.000,00).

De conformidad con la ley adjetiva, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el caso bajo análisis, la actora alegó unos daños y perjuicios, recayendo en su cabeza traer a los autos los elementos probatorios que llevaron a la convicción del juez la determinación de los daños causados.

Del estudio del acervo probatorio promovido por la parte accionante, no encuentra quien aquí juzga, ningún elemento de convicción que conlleve a establecer que los mismos hayan sido causados, motivo por el cual, la reclamación por daños y perjuicios no debe prosperar en derecho. Así se decide.

CAPÍTULO V

DECISIÓN

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: CONFIRMA la decisión de fecha 13 de diciembre de 2007, dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana Yojaina S.Z.I., contra las ciudadanas A.V.V.U., E.O.L.S. y D.R.M.. Segundo: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado O.P.A., en su carácter de autos, contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2007, dictada por el tribunal a-quo. Tercero: Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, compúlsense las copias necesarias y remítase el expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en San Carlos a los veintiuno (21) días del mes de mayo del año dos mil ocho (2008). Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

Abg. Sadala A. Mostafá P.

Juez Titular

Abg. M.N.R.R.

Secretaria Accidental

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las dos horas y treinta minutos de la tarde (2:30 p.m.).

La Secretaria Accidental

Definitiva (Especial Ordinario)

Exp. N° 0667

SM/MR/yr.