Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 10 de Septiembre de 2004

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el Tribunal Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, por parte de los ciudadanos Y.E.R. y V.Y.R., representados en ese acto por los abogados N.G. y MORELLA P.B., contra el ciudadano J.A.F.M., quien fungía como arrendatario de la administradora Inmobiliaria Nuñez Vadell, C.A., debidamente autorizada por los demandantes para dar en arrendamiento un inmueble propiedad de los primeros, en contrato de arrendamiento escrito, celebrado en fecha 05 de agosto de 1995 con una duración de un año a partir de la fecha, sobre un apartamento distinguido con el N° 5-C, Piso 5, Torre “B”, conjunto residencial “Loma Alta”, San A.d.L.A., Estado Miranda, situado en la avenida perimetral de San A.d.L.A., cuyos linderos y demás especificaciones constan en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, en feche 16 de noviembre de mil novecientos ochenta y siete (1987), bajo el N° 42 Protocolo 1°, Tomo 19; para ejercer en su contra acción de desalojo, por el presunto incumplimiento de las obligaciones contractuales que pesaban en cabeza del arrendatario.

La parte actora fundamenta la presente acción, en que el 05 de agosto de 1995 la Inmobiliaria Nuñez Vadell, C.A., debidamente autorizada por los demandantes, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado (1 año), el cual se anexó marcado “D”, con el demandado. Afirman que el accionado ha dejado de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento desde la fecha de la celebración del contrato, oportunidad en la cual el arrendatario canceló por adelantado la cantidad de cuatrocientos veinte mil bolívares (Bs. 420.000,00) equivalente a los seis primeros meses del contrato, tal como se evidencia de la cláusula vigésima. Arguye que el locatario ha incumplido con la obligación contenida en la cláusula vigésima primera, referida al pago puntual y mensual de las correspondientes facturas de CANTV, correspondientes a una línea de teléfono número 032-722208, cuyo titular para el momento de celebrarse la convención era el ciudadano Y.E.R.. Alegan que intentaron por distintas vías obtener del demandado los debidos pagos, resultando las gestiones infructuosas. Fundamentan su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandando el desalojo del ciudadano J.A.F.M., en virtud que ha dejado de pagar más de dos cánones mensuales. Finalmente estiman su demanda en la cantidad de dos millones quinientos ocho bolívares con cero céntimos (Bs. 2.508.800,00), equivalente a los últimos treinta y dos (32) cánones de arrendamiento mensuales y consecutivos, incluidos los intereses calculados al doce por ciento (12%) anual y contados dichos cánones desde el cinco (5) de agosto de dos mil uno (2001) al veinte (20) de abril de dos mil cuatro (2004).

Admitida la demanda, y sustanciada en la forma de ley con los correspondientes tramites para lograr la citación de la parte demandada, en fecha 15 de julio de 2002 comparece a dar contestación a la demanda, mediante la cual opone en punto previo como defensa de fondo, la falta de cualidad en la persona del demandante; opone la cuestión previa del ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y finalmente contesta al fondo de la demanda negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, los hechos y el derecho alegado. La parte demandada afirma “...que desde hace aproximadamente 34 meses (sic) nuestro mandante desconoce el paradero de su arrendador y por ende a quien hacerle el respectivo canon de arrendamiento, cual es nuestra (sic) sorpresa que después de tantos años, sin ni siquiera comunicarse con mi mandante y notificarle por lo menos donde debe continuar realizando los pagos correspondiente a los cánones de arrendamiento por parte de su único arrendador que no es más que INMOBILIARIA NUÑEZ VADELL C.A.,...”, asimismo afirma: “Por tanto negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro mandante tenga que desalojar el inmueble objeto de arrendamiento ya que el mismo no ha incumplido con sus obligaciones y si en algunas de ella lo ha hecho fueron por causas no imputables al mismo...”.

En fecha 16 de julio de 2004, el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda intentada. El fecha 21 de julio de 2004, comparece la representación judicial de la parte demandada ante el a quo para suscribir diligencia mediante la cual apela de la sentencia dictada en fecha 16 de julio de 2004.

Correspondió así, después de sorteo de distribución, conocer del presente juicio a quien suscribe.

PUNTO PREVIO

DE LA LEGITIMACIÓN

Se conoce como legitimación, la cualidad o capacidad necesaria para actuar en juicio. De manera que la parte que actúa en carácter de titular de los derechos que reclama en juicio, posee legitimación activa, mientras que aquel contra el cual se afirma la existencia de ese interés procesal, se conoce como legitimado pasivo. En consecuencia, para actuar en juicio debe hacerse como titular de la situación jurídica controvertida, sin admitirse que se actúe en juicio ejerciendo en nombre propio, un derecho ajeno, salvo las excepciones contenidas en la ley. Por tanto se deduce, que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma. En este sentido, la doctrina suele distinguir la legitimatio ad causam, de la legitimatio ad procesum; la primera, a la que hacíamos referencia al inicio del párrafo, y la segunda, atinente a la capacidad para actuar dentro de un proceso, independiente de la cualidad que se tenga para ser parte.

En tal sentido el tribunal a quo estableció: “...al caso bajo se aprecia que aun cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no determina quienes están legitimados para incoar el procedimiento judicial inquilinario previsto en el artículo 33 y siguientes, es evidente que el propietario del bien dado en arrendamiento que fundamenta la presente acción haya sido celebrado entre la parte demandada y INMOBILIARIA NUÑEZ VADELL C.A, pues esta última procedió con el carácter de administradora del inmueble , de donde se desprende que suscribió dicho acto en virtud de un mandato de representación otorgado por el dueño, quien constitucional y legalmente detenta la facultad legitima de disposición sobre el bien y a quien le es propio transmitir el derecho a ceder su goce, como en efecto autorizo a la nombrada inmobiliaria...”.

Este tribunal considera, en materia de arrendamiento la legitimación tanto para actuar en juicio como para dar en locación se informa de reglas distintas de las establecidas para las demás obligaciones contenidas en nuestro ordenamiento jurídico. Así, puede dar en arrendamiento el propietario, el enfiteuta, el usufructuario y hasta el propio arrendatario, siendo incluso valido el arrendamiento de la cosa ajena, ya que este negocio es res inter alios acta. Los contratos de arrendamiento hoy día se han convertido en un negocio, fuente creadora de oportunidad tanto para los arrendadores como para los arrendatarios, en este devenir se han ido creando establecimientos dedicados al negocio de intermediación entre los propietarios que pretenden arrendar y los arrendatarios, conocidos como administradoras. Entre el propietario que pretende arrendar y las empresas administradoras, por lo general se suscribe un contrato de mandato, figurando esta última como mandataria para ejercer los negocios relativos a la administración del inmueble que se va arrendar y por ello se le encarga a estas empresas la ejecución de uno o mas actos jurídicos, dentro de los cuales figura el propio hecho de celebrar el contrato en calidad de arrendadora. En tal sentido, no puede considerarse que esta última circunstancia menoscabe el ejercicio de las acciones legales que tiene el propietario, ya que el hecho de que el arrendador haya sido una administradora no implica que correspondía a esta última de manera exclusiva y excluyente, el ejercicio de las acciones correspondientes y no al propietario por no figurar en la convención, ya que se estaría menoscabando no solo principios de derecho inquilinario sino que también se pondría en entredicho la condición de propietario del demandante vulnerándosele así el libre ejercicio, disposición y goce de este derecho. En vista de las consideraciones antes expuestas se declara sin lugar la defensa sobre la falta de cualidad de los actores para intentar el presente juicio y así se decide.

DE LA CUESTIÓN PREVIA ALEGADA

La recurrida estableció con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Esta cuestión previa concerniente a la caución de solvencia judicial – cautio iudicatum solvi – se encuentra prevista en el artículo 36 del Código Civil de la manera siguiente (sic), por lo que constituye una garantía de responsabilidad procesal del actor en caso de sucumbir en la pretensión, y, una vez interpuesta la misma corresponde a éste demostrar que detenta bienes suficientes para responder al demandado por los daños y perjuicios en caso de desestimarse la demanda. Así las cosas se aprecia de los autos que la parte actora reside en los Estados Unidos de América, por lo que se cumple el supuesto de hecho contemplado en la citada norma sustantiva para establecer la obligación de caucionar, no obstante también consta que es propietario del inmueble arrendado según documento protocolizado en fecha 16 de noviembre de 1987 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda bajo el N° 42, Protocolo Primero, Tomo 19, Cuarto trimestre, instrumento público que al no haber sido tachado por su contraparte en la oportunidad procesal correspondiente se aprecia de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, con lo que se tiene por demostrado que la pare actora es titular de un bien cuyo valor evidentemente supera con creces la responsabilidad patrimonial que podría generarse en caso de sucumbir en el presente juicio, pues la demanda fue estimada en la cantidad de dos millones quinientos ocho mil ochocientos bolívares (Bs. 2.508.800,00), por lo que resulta improcedente la referida cuestión previa. Así se declara.

Este juzgador comulga en su totalidad con el criterio expuesto por el a quo, ya que según lo establece el articulo 36 del Código Civil: “El demandante no domiciliado en Venezuela debe afianzar el pago de lo que pudiera ser juzgado y sentenciado, a no ser que posea en el país bienes en cantidad suficiente, y salvo lo que dispongan leyes especiales”, y en el caso concreto se desprende de los autos que el bien arrendado pertenece al locador, situación esta que lo exonera de garantizar las resultas del juicio a través de la cautio iudicatum solvi por poseer bienes en cantidad suficiente. En consecuencia, de conformidad con los razonamientos antes expuestos, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta y así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La definición legal de contrato esta contenida en el artículo 1.133 del Código Civil el cual establece; “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es productora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el articulo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579 “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla”.

El caso que ocupa la atención de este órgano jurisdiccional esta referido a un contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y el demandado. Este último, que figura en calidad de arrendatario incumplió presuntamente su obligación de pagar las pensiones arrendatarias, según afirmación de la actora, y es por ello que demanda el desalojo de conformidad con el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, por la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas. Ahora, la existencia de la relación contractual quedó plenamente probada y así lo declara este tribunal, ya que la parte demandada no desconoció en su oportunidad la copia del documento privado acompañado como fundamento de la demanda, el cual corre inserto a los folios veintiuno (21) a veintidós (22), desplazándose en cabeza del demandado la carga de probar el pago o el hecho extintivo de la obligación y así se declara.

La parte demandada alega como excepción al cumplimiento de la obligación, la imposibilidad de su ejecución por causas no imputables a él, constituida por el hecho de que desde hace aproximadamente treinta y cuatro (34) meses desconoce el paradero de su arrendador y por ende a quien hacerle el pago del canon. Este hecho afirmado pretende liberar al demandado del cumplimiento de su obligación, por cuanto considera que este se configura en una causa extraña no imputable, en este sentido establece el articulo 1.271 del Código Civil: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque por su parte no haya habido mala fe”. La causa extraña no imputable es una de las circunstancias estudiadas en la teoría general de las obligaciones como eximentes de la responsabilidad civil, estas causas cómo origen del daño desvirtúan la relación de causalidad existente entra su conducta personal y el daño, que en nuestro caso es la falta de pago de los cánones de arrendamientos como de los recibos telefónicos. Una de las características fundamentales de esta institución es la existencia de una imposibilidad absoluta para el deudor de cumplir su obligación, imposibilidad que requiere ser sobrevenida, es decir, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la relación jurídica y debe ser inevitable e imprevisible. Los hechos constitutivos de estas causas son el caso fortuito y la fuerza mayor contenidos en el artículo 1.271 eiusdem, el hecho de un tercero, el hecho del príncipe, la culpa de la víctima y la culpa del acreedor.

La representación judicial de la parte demandada, afirma: “...que desde aproximadamente 34 meses nuestro mandante desconoce el paradero de su arrendador y por ende a quien hacerle el respectivo pago del canon de arrendamiento... por tanto negamos, rechazamos y contradecimos que nuestro mandante tenga que desalojar el inmueble objeto de arrendamiento ya que el mismo no ha incumplido con sus obligaciones y si en algunas de ella lo ha hecho por causas no imputables al mismo...”. De esta afirmación se deduce que la causa extraña no imputable alegada es el hecho del acreedor, que según el demandado por su actividad intencional o culposa impidió el cumplimiento de parte de sus obligaciones.

Ahora bien, este tribunal debe a.l.r.d. la institución in comento para verificar si en el caso concreto el deudor se ha liberado de su obligación. Comenzando por la imposibilidad absoluta de cumplir; en el caso concreto el hecho que imposibilita el cumplimiento de la obligación de pagar los cánones es el desconocimiento del paradero del arrendador; evidentemente la imposibilidad alegada no es suficiente para configurar el supuesto del articulo 1.271 eiusdem, ya que en materia especial inquilinaria se establece en el Titulo VII, Del Pago por Consignación, Capitulo I, De la Consignación Arrendaticia, artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en su nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; de manera que el legislador previno el hecho que a través de la negativa, bien intencional, accidental o culposa por parte del arrendador de recibir la pensión arrendaticia, se impute al arrendatario prudente y diligente de cumplir, la contumacia en el pago, creando un mecanismo de consignación arrendaticia a la orden del locatario quien se ve imposibilitado de pagar el canon en manos del locador. Así pues, considera este juzgador que correspondía al demandado al verse imposibilitado en encontrar a su arrendador para cumplir con la obligación establecida en el ordinal 2° del articulo 1.592 del Código Civil, acudir a la vía establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a que hemos hecho referencia y así se declara.

Con relación a los recibos consignados por la accionada, que corren insertos a los folios cuarenta y nueve (49) a ciento treinta (130), ambos inclusive, este tribunal considera que los mismo resultan impertinentes por referirse al saneamiento y mantenimiento del inmueble, y no al thema decidendum relativo a la falta de pago de los cánones y recibos de teléfono, en consecuencia excluidos del thema probandum, inutile est probare quod probatum non relevat y así se declara.

Con respecto a la declaración de los tres testigos evacuados, se observa que el particular tercero de cada declaración con el cual se pretendió probar la solvencia del demandado, fue invalidado por las repreguntas de la contraparte, por no conocer con certeza que el demandando cumpliera con su obligación, por lo tanto de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, tales deposiciones resultan contradictorias entre si y se desechan tales probanzas y así se declara.

En otro sentido la parte accionante como fundamento de su demanda, mas no como pretensión de la misma opone como causa de desalojo el incumplimiento de la cláusula vigésima primera del mencionado contrato, atinente al pago de la línea de teléfono numero 032-722208, que se encuentra presuntamente insolvente. Este tribunal considera que el objeto mismo de su mención es el cumplimiento de la obligación pactada de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, escapándose de los limites y supuestos establecidos en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son taxativos, de manera que resultaría incompatible acordar el cumplimiento de esta obligación conjuntamente con el desalojo, en virtud de la ausencia absoluta en cuanto a la pretensión misma invocada y, en consecuencia este tribunal nada tiene que decidir al respecto de la obligación de pagar la línea de teléfono número 032-722208 y así se decide.

Quedan a salvo las acciones legales pertinentes de conformidad con el artículo 34 párrafo segundo eiusdem y así se declara.

Visto entonces, esta alzada considera, que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra ajustada en cuanto a sus consideraciones y a los efectos jurídicos que la misma conlleva, apegándose a lo que la legislación, doctrina y jurisprudencia han desarrollado en este sentido. Por ello, éste tribunal declara sin lugar el recurso ordinario de apelación intentado y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA APELACIÓN formulada por los abogados D.X.R.R. y C.J.O.P., en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.A.F.M., contra sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en San A.d.L.A., en fecha 16 de julio de 2004, la cual declaró con lugar la demanda de desalojo. Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 5, Piso 5, Torre “B”, conjunto residencial “Loma Alta”, Avenida perimetral, San A.d.L.A., Jurisdicción del Municipio Los Salias del estado Miranda, intentaran los ciudadanos Y.E.R. y V.Y.R., contra el ciudadano J.A.F.M., en consecuencia se ordena la entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento.

Se condena en costa a la parte demandada.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en Los Teques, a los diez (10) días del mes de septiembre del año dos mil cuatro (2004). Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

EL JUEZ,

H.J. ANGRISANO SILVA

LA SECRETARIA,

I.C.B.C.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 12:30 a.m.

LA SECRETARIA

HJAS/icbc/jigc.

EXP. N° 24.539