Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 4 de Julio de 2007

En resolver el contrato de opción de compra-venta celebrado por cuanto la opcionante no cumplió las obligaciones en la forma pactada y dentro del plazo estipulado; segundo: En pagar la cantidad de Bs. 10.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato y en ejecución de la cláusula quinta del contrato cuya resolución solicita dejar en sus manos tal suma dada en calidad de arras o garantía de fiel cumplimiento; tercero: Dejar en sus manos cualquier otra cantidad de dinero que haya entregado por concepto de indemnización por el uso del inmueble; cuarto: En entregar el inmueble libre de personas y bienes sin mayor dilación y en la misma forma y en las mismas condiciones en que lo recibió; quinto: En pagar la indexación o justa corrección monetaria; sexto: En pagar las costas, costos y honorarios de abogados, conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil y la cláusula novena del contrato cuya resolución se solicita.

Estima su demanda en la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00)

Asimismo, la parte actora en su escrito de informes presentado ante esta instancia señala que apela de la decisión dictada por estar viciada, al no mantener a las partes en igualdad de condiciones, ya que suple defensas que la parte demandada reconviniente no opuso en su debida oportunidad.

Sostiene que la sentenciadora no analiza un pedimento formulado en el escrito de informes sobre la nulidad de la experticia por carecer de la firma del tercer experto, requisito este imprescindible para la validez de la experticia, tal como lo establece el artículo 1.425 del Código Civil, en concordancia con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, siendo el anterior un alegato expuesto en el escrito de informes y que tiene influencia determinante en la suerte del proceso, siendo jurisprudencia pacífica y reiterada que si el sentenciador no se pronuncia expresamente sobre lo solicitado, incurre en la violación de los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, por no atenerse a lo alegado y probado en autos, artículo 15 eiusdem, por la referida abstención de examinar los informes configura un menoscabo del derecho de defensa; y los artículos 243 y 244 de la ley procesal, contentivos del principio de la exhaustividad de la sentencia, sino que de manera contraria a la verdad en su narrativa dice que “En fecha 31 de octubre de 2001, los expertos L.M.M., A.M.C.F. y N.A., por diligencia consignan informe contentivo de las resultas periciales, siendo falsa tal aseveración, por cuanto la diligencia y el informe fueron suscrito solo por las expertas L.M.M. y A.M.C.F. y no fueron firmadas por el tercer experto N.A. y lo utiliza para desechar pruebas documentales; la sentencia recurrida no analiza el documento de nulidad de la experticia incurriendo incurriendo en los vicios señalados anteriormente.

Que la sentencia recurrida también está incursa en la violación en la aplicación de máximas de experiencia, ya que expone lo siguiente “Así pues, quien aquí juzga, considera necesario manifestar, que es conocido por todos los usuarios de las diferentes oficinas de registros subalternos que para la presentación del documento definitivo de compra venta a los efectos de su protocolización es necesario la presentación de la solvencia municipal, cédula catastral, certificación de gravámenes, entre otros”.

Que la sentencia recurrida está incursa en motivación errónea, por erróneo análisis de las pruebas y errónea valoración, cuando analiza las pruebas constituidas por el legajo de comprobantes bancarios contra el Banco de Venezuela y comprobantes de depósitos bancarios contra caja familia a favor de la demandante reconvenida, le da valor de documento privado tenido legalmente por reconocido, siendo un documento privado emanado de terceros y los cuales fueron impugnados en su debida oportunidad y mediante escrito de oposición, cuyas impugnaciones fueron obviados por la sentenciadora de la decisión recurrida; debieron haber sido reconocidos mediante prueba testimonial por el tercero de quien emanan, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Por las condiciones antes expuestas solicita al tribunal declare primero: con lugar el recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 2006; segundo: revoque la decisión recurrida; tercero: con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compra venta; cuarto: sin lugar la recovención propuesta por la demandada; quinto: se condene al pago de los daños y perjuicios contractuales demandados a la demandada reconviniente; sexto: dejar en sus manos cualquier otra cantidad de dinero entregada por ella, por concepto de indemnización por el uso del inmueble; séptimo: se le ordene devolver el inmueble objeto del contrato, y que está en su posesión desde la firma del mismo, en idénticas condiciones de aseo y conservación en que lo recibió y totalmente solvente de todos y cada uno de sus servicios; octavo: se oficie a la Oficina Segunda del Registro Inmobiliario del Municipio V. delE.C., suspendiendo la medida de prohibición de enajenar y gravar; noveno: se condene a la demandada reconviniente al pago de las costas y los honorarios profesionales conforme a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil y la cláusula novena del contrato cuya resolución se demandó; décimo: se le condene en pagar la indexación o justa corrección monetaria.

Alegatos de la parte demandada:

La parte demandada en su escrito de contestación a la demanda niega, rechaza y contradice parcialmente los hechos narrados por ser falsos, inciertos, temerarios e improcedente el derecho reclamado, en consecuencia señala que es falso lo siguiente:

Que la ciudadana Yokasta B.Q.Q. sea la legítima propietaria del inmueble objeto de la presente demanda y por lo tanto miente al alegar la propiedad absoluta del mismo, tal como lo afirma en el libelo de la demanda (renglón 28) y en la cláusula séptima del contrato de opción de compra.; que deba la cantidad de Bs. 3.000.000,00 a razón de Bs. 150.000,00 mensuales por concepto de indemnización por el uso que haya hecho del inmueble y la cantidad de Bs. 1.700.000,00 que es el resto de las cantidades de dinero que la demandada entregó con arreglo a lo establecido en el contrato de opción de compra-venta; que la accionante le haya hecho entrega de la solvencia municipal para el trámite de un préstamo bancario para la entrega del saldo del precio; que la accionante haya dejado transcurrir el tiempo, alimentada en promesas de su parte, quien manifestaba que pronto se firmaría el documento definitivo y que faltaba una firma en el banco; que a mediados del mes de julio le informara a la accionante que no iba a protocolizar ningún documento y que intentara sacarla del inmueble a ver si era capaz; que haya violado los artículos 1.167, 1.264, 1.269, 1.271 y 1.276 del Código Civil; que no haya ejecutado su obligación cual era la de pagar el precio convenido y protocolizar el documento definitivo de compra-venta; que deba dejar en manos de la accionante la suma dada en arras, de Bs. 10.000.000,00 como indemnización de daños y perjuicios; que deba pagar a la accionante la suma de cualquier cantidad de dinero que se le haya entregado por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble; que deba pagar la indexación o justa corrección monetaria; que deba pagar las costas, costos y honorarios de abogados conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil y la cláusula novena del contrato; que el costo de la presente demanda es de Bs. 10.000.000,00; que haya pagado solamente la suma de Bs. 11.700.000,00, tal como lo expresa la parte accionante con lo alegado en el escrito de subsanación de cuestiones previas; y, que se haya determinado el daño y su causa, ya que se ha usado el inmueble sin pagar por ello, ocasionando un enriquecimiento sin causa a su favor y en detrimento de la accionante, quien se ha “empobrecido” por su conducta ilegal.

Admite como cierto los siguientes hechos:

Que celebró un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana Yokasta B.Q.Q.; que una vez celebrado el contrato, ambas partes acordaron de mutuo y amistoso acuerdo que ella podría habitar el inmueble objeto de la demanda; que canceló totalmente y antes de su vencimiento las 12 cuotas a razón de Bs. 150.000,00 y que daban un total de Bs. 1.800.000,00 que establecía el contrato de opción de compra-venta en su renglón 22 al renglón 26 y renglón 7, folio 1 vuelto y renglón 17 y 18 del mismo folio 1 y su vuelto del escrito de subsanación de cuestiones previas; que canceló la suma de Bs. 4.000.000,00 al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta de mutuo acuerdo entres las partes; que canceló la suma de Bs. 6.000.000,00 establecido en el contrato de opción de compra-venta y que fue recibido conforme por la accionante, renglón 19 frente folio 1 del escrito de subsanación de cuestiones previas; que en el contrato existía una cláusula donde se acordó pagar la suma de Bs. 10.000.000,00 en caso de incumplimiento, establecida en la cláusula quinta del contrato en cuestión.

Alega que en fecha 17 de diciembre de 1998 celebró conjuntamente con la ciudadana Yokasta B.Q.Q. un contrato de opción de compra venta donde se estipulaba una cantidad como inicial de Bs. 4.000.000,00 al momento de la firma del documento y la suma de Bs. 6.000.000,00 pagaderos en el plazo de un año; que en el mismo contrato de opción de compra-venta se establecía un plazo de duración de un año, tal y como lo establecía la cláusula cuarta, es decir, que para la fecha de la expiración del contrato que era el día 17 de diciembre del año 1999, ya había cancelado más de la suma acordada (que era la cantidad de Bs. 11.800.000,00), cancelando la cantidad de Bs. 12.152.200,00, debiendo para esa fecha la ciudadana Yokasta B.Q.Q. tener todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia, tales como la solvencia municipal y la ficha catastral, y la liberación de hipoteca si el inmueble estuviera hipotecado; requisitos que son importantes para tal operación para así dar cumplimiento a la cláusula tercera e igualmente a la cláusula cuarta del contrato.

Que en varias oportunidades le exigió a la ciudadana Yokasta B.Q. que le permitiera esos recaudos para así cumplir con lo establecido en el contrato, lo cual era cancelar la suma de Bs. 11.000.000,00 antes de que éste venciera, dándole respuestas de promesas futuras que no cumplía; fue cuando la ciudadana Yokasta B.Q.Q. le pidió en forma verbal y personalmente, ya que todavía no tenía los recaudos, que no se preocupara, que siguiera abonando el restante, porque estaba muy necesitada y no había ningún problema, prorrogándose el contrato de mutuo acuerdo entre las partes. Fue así como ella continuó cancelando cuotas que le iba exigiendo la demandante sin ésta cumplir lo exigido en el contrato en las cláusulas tercera y cuarta, cancelando hasta el día 04 de agosto de 2000, la suma de Bs. 15.952.200,00, dinero este que la ciudadana Yokasta B.Q.Q. recibía conforme.

Que en vista de que seguía transcurriendo el tiempo sin obtener alguna respuesta favorable para así obtener los recaudos necesarios para “blindar” la propiedad a su favor y exigiéndole que siguiera cancelando la deuda, ya que para diciembre del año 1999, que era cuando vencía el contrato de opción de compra, ya había cumplido con el pago de Bs. 12.152.200,00, o sea, más de lo exigido en el contrato, lo cual era la suma de Bs.11.800.000,00 y Bs. 11.000.000,00, renglón 26, folio 1 del contrato de opción de compra-venta para el momento de la protocolización del documento definitivo y a solicitud de la demandante continuó pagando las cuotas que ésta le exigía de mutuo acuerdo y recibidas conforme por la demandante, habiendo cancelado hasta el mes de agosto de 2000, la suma total de Bs.15.952.200,00 sin que la demandante le entregara un solo recaudo de lo exigido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta pues ésta no tenía siquiera la ficha catastral del inmueble y que para su sorpresa sobre el inmueble pesa una hipoteca a favor del Banco Hipotecario Mercantil, C.A., situación que desconocía, creyendo en la buena fe de la demandante reconvenida, pues ella siempre se llamó la legítima propietaria, y en ningún momento la ciudadana Yokasta Quintero le informó que el inmueble estaba hipotecado.

Asimismo concluye la demandada:

1) Que no ha incumplido con el contrato de opción de compra –venta celebrado con la ciudadana Yokasta B.Q.Q., por el contrario, fue esta última quien incumple con lo establecido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato en cuestión, al no haberle proporcionado los recaudos necesarios para poder protocolizar la venta definitiva.

2) Que cumplió con más de lo exigido en el contrato celebrado entre las partes, ya que canceló antes de cumplirse el año, o sea, en noviembre del año 1999, no solo la suma exigida que era Bs. 11.800.000,00 sino que canceló la cantidad de Bs. 12.152.200 faltando solamente hasta diciembre del año 1999, los Bs. 10.647.800,00 que debía entregar en el momento de la firma definitiva.

3) Que la ciudadana Yokasta B.Q.Q. incumplió en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta al no haberle suministrado todos los recaudos exigidos para la protocolización de un documento en la oficina de registro público respectivo.

4) Que no está obligada a cancelar por indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de Bs. 10.000.000,00 por concepto de arras, ni por ningún otro concepto, ya que ella no ha incumplido.

5) Que el hecho de que la ciudadana Yokasta B.Q.Q. haya recibido cantidades de dinero antes y fuera del lapso estipulado entre las partes, es señal de aceptación, ya que esta última recibió los pagos conforme y a su entera satisfacción.

6) Que hasta agosto del año 2000, ya había cancelado la suma de Bs. 15.952.200,00, restando solamente la suma de Bs. 6.847.800,00 sin que todavía la demandante de autos haya entregado los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito del Distrito V. delE.C., requisitos estos muy importantes y especificados en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes.

Por los motivos antes expuestos solicita al tribunal el “desistimiento” de la presente acción por haber incumplido la ciudadana Yokasta B.Q.Q. con las cláusulas tercera y cuarta del contrato y aceptado esta o recibido cantidades de dinero por su parte firmado conforme, antes y una vez de vencido el contrato, alegando que pronto entregaría los recaudos para la firma en el registro respectivo.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil reconviene a la ciudadana Yokasta B.Q.Q. por haber incumplido flagrantemente las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta, fundamentando su reconvención en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil venezolano.

Que el caso es que ella celebró un contrato de opción de compra venta con la demandante reconvenida, ciudadana Yokasta B.Q.Q., por un inmueble de su propiedad en fecha 17 de diciembre de 1998, cuyo contrato de opción a compra venta reposa en el presente expediente, constituido por una parcela de terreno ubicado en el Parque Residencial F.A., urbanización y parcelamiento distinguido con el N° A-48 y la casa sobre ella construida destinada a vivienda, situada en la primera etapa, sector “A” de la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., en jurisdicción del extinto Municipio San Blas, Parroquia R.U., Municipio V. delE.C..

Que el precio convenido entre las partes era el de Bs. 22.800.000,00 cuyo vencimiento era de un año y que podría renovarse o prorrogarse previo acuerdo entre las partes.

Que hasta la fecha y aún después de vencerse el contrato y estando conforme la demandante reconvenida, porque ella recibía el dinero conforme y porque estaba muy necesitada, ha cancelado la suma de Bs. 15.952.200,000, dinero este que no debía haberle cancelado sino hasta la firma de la venta definitiva, pero como había buena fe entre las partes, ella creyó en la demandante reconvenida, ignorando que la casa estaba hipotecada.

Que es obvio que la demandante reconvenida en su demanda intentada no ha expuesto los hechos conforme a la verdad y toda malicia ejercitada en su contra, es a la vez un fraude contra la administración de justicia, ya que esta pretende resolver un contrato de opción a compra venta sobre un inmueble que aún no es de su propiedad, ya que sobre el mismo pesa una hipoteca a favor del Banco Hipotecario Mercantil, C.A. y que lo peor de todo es que la ciudadana Yokasta Quintero se encuentra atrasada en las mensualidades que debe cancelar al banco con motivo de la hipoteca, sin tener ficha catastral y sin tener las solvencias municipales, incumpliendo con lo previsto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, a la fecha del vencimiento del mismo, que era el 17 de diciembre de 1999 y habiendo recibido más del pago convenido, desviando flagrantemente la causa de los actos jurídicos que deben integrar el proceso judicial con patente violación del orden público.

Que por todo lo antes expuesto reconviene a la ciudadana Yokasta B.Q.Q. por resolución de contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes en fecha 17 de diciembre de 1998: Primero: Por haber incumplido flagrantemente con las cláusulas tercera y cuarta del mismo, fundamentando su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano; segundo: Reconviene igualmente la devolución de todo el dinero dado como parte del pago de la obligación que es la cantidad de Bs. 15.952.200,00; tercero: Reconviene la cantidad de Bs. 10.000.000,00 por concepto de arras establecida en la cláusula quinta del contrato de opción a compra venta como indemnización de daños y perjuicios, ya que la ciudadana Yokasta B.Q.Q. incumplió con lo establecido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato en cuestión y que todo suma la cantidad de Bs. 25.952.200,00; cuarto: Reconviene las costas y costos del presente procedimiento; quinto: Reconviene en el pago de honorarios profesionales; sexto: Para garantizar el cumplimiento de la presente reconvención solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble propiedad de la ciudadana Yokasta B.Q.Q.; séptimo: Una vez recibido el pago de lo aquí solicitado en las cláusulas que anteceden, se compromete a hacer la entrega material del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

Contestación a la reconvención:

La parte actora niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención interpuesta.

Niega que haya incumplido flagrantemente las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra venta, ya que la entrega del inmueble es consecuencia jurídica y natural de la formalización del contrato definitivo de compra venta, obligación esta que no nace de una simple promesa, como lo es la opción de compra venta, que no es sino un contrato preliminar en donde una de las partes se obliga a comprar y la otra a vender en las condiciones establecidas en ese contrato preliminar y aunque la demandada reconviniente no presentó ante la Oficina Subalterna de Registro el documento definitivo de compra-venta para la protocolización, se le hizo entrega en original y copia de la ficha catastral y original del oficio N°DC/NOM.020-2000 emanado de la Alcaldía del Municipio V. delE.C. dirigido a la Oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Valencia, donde notifica que la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., Primera Etapa, Sector “A”, parcela A-48, pertenece a la Parroquia R.U. y no al Municipio San Blas, a objeto de incluir lo indicado en el documento al momento de ser registrado, constancia de solvencia de vehículo N° 19748 y autorización para tramitar la solvencia.

Que en ningún momento la demandada reconviniente introdujo el documento en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito y en consecuencia desconocía los recaudos exigidos por la referida oficina para la protocolización del documento, por lo que nunca se los solicitó.

Que es falso que la forma de pago era cancelar antes de cumplir el año era la suma de Bs. 11.800.000,00, ya que en la cláusula segunda ambas partes acordaron y la accionante se obligó a pagar de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 4.000.000,00 el día 14 de diciembre de 1998; la cantidad de Bs. 6.000.000,00 el día 15 de marzo de 1999, la cantidad de Bs. 1.800.000,00, mediante el pago de 12 cuotas mensuales y consecutivas de Bs. 150.000,00 cada una, venciéndose la primera de ellas el 15 de febrero de 1999 y así sucesivamente y la cantidad de Bs. 11.000.000,00 al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta en el registro correspondiente.

Niega y rechaza los siguientes hechos:

Que la demandada reconviniente haya cancelado antes de vencerse el año, es decir, en noviembre del año 1999, la suma de Bs. 12.152.200,00; que haya recibido más de lo acordado entre las partes en el contrato; que la demandante reconviniente le solicitara la entrega de los documentos especificados en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes; que le haya contestado con evasivas y promesas futuras que no cumplía; que no sea la legítima propietaria del inmueble y que la hipoteca a favor del Banco Hipotecario Mercantil, C.A. impida la propiedad sobre el inmueble; que a la fecha se encuentre atrasada en los pagos de las mensualidades que deba cancelar al banco por concepto de la hipoteca; que en noviembre del año 1999 la demandada reconviniente haya dado Bs. 12.152.200,00 y que se haya extendido en la cantidad acordada; que la demandada reconviniente haya cancelado a cuenta del precio establecido en la promesa de venta, la cantidad de Bs. 15.952.200,00; que el desconocimiento alegado por parte de la promitente compradora que el inmueble estuviera hipotecado, tenga importancia fáctica y jurídica en relación a su incumplimiento; que no haya expuesto los hechos conforme a la realidad; que el inmueble no tenga ficha catastral y que no esté solvente en los impuestos catastrales; que la resolución del contrato solicitada en contra de la demandada reconviniente sea un proceso con fines perversos como lo expresa en su escrito la abogada reconvincente; que haya incumplido de ninguna manera con las cláusulas tercera y cuarta del contrato; que debe hacer devolución alguna de dinero dado como pago y mucho menos de todo el dinero dado como pago de la obligación, porque es falso que haya dado la cantidad de Bs. 15.952.200,00; que deba resolver la cantidad entregada por concepto de arras establecida en la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta como indemnización de daños y perjuicios; que deba pagar la cantidad de Bs. 25.952.200,00; que deba pagar las costas del presente procedimiento; que deba pagar honorarios profesionales. Se opone a la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada y a la pretensión de la demandada reconviniente de supeditar a la entrega material del inmueble que ocupa ilegítimamente al pago que ella ilegalmente reclama, todo lo cual rechaza expresamente.

Impugna y desconoce el supuesto reporte del Banco Hipotecario Mercantil que consigna la reconviniente marcado con la letra “C”. Impugna las copias fotostáticas simples marcadas “B”.

Señala que no le fueron requeridas las solvencias municipales y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro respectivo fundamentándolo en el hecho de que la reconviniente no presentó ante la referida oficina el documento para su protocolización.

Que asimismo al no haberse protocolizado el documento definitivo de compra venta y lo único firmado entre las partes es una promesa de compra venta, nunca nació la obligación de transmitir la propiedad y hacer la tradición de la cosa vendida y mucho menos la obligación del saneamiento, en consecuencia tampoco nació para la demandada reconviniente el derecho de solicitar la entrega del inmueble libre de toda carga, gravámenes e hipoteca, así como también solvente en materia de impuestos.

Que la hipoteca se puede liberar en el mismo acto de protocolización del documento de compra-venta de dos maneras: Primero: Por documento separado y diferenciado como obligado 1; Segundo: En el mismo texto del documento como punto previo a la venta.

Que hasta el día de hoy la demandada reconviniente no ha notificado tener un préstamo bancario o tener efectivamente el saldo del precio, es decir, la cantidad de Bs. 11.000.000,00 como tampoco ha notificado que haya introducido el documento en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, ni ha notificado los recaudos que necesita, si no que de manera pasiva e ilegítimamente se ha mantenido en la ocupación del inmueble, en su menoscabo y empobrecimiento.

Capitulo III

Análisis probatorio y consideraciones para decidir

Pruebas de la parte demandante reconvenida:

1. - Marcado con la letra “B” y cursante a los folios del 6 al 9 de la primera pieza del expediente, produjo la parte actora junto con su libelo de demanda, copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, contentivo de contrato de opción de compra-venta celebrado entre las ciudadanas Yokasta B.Q.Q. e H.M.A.S.; instrumento éste que fue reconocido expresamente por la demandada reconviniente en su escrito de contestación a la demanda, razón por la cual se le concede valor y mérito probatorio conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Marcado con la letra “C” y cursante a los folios del 10 al 18 de la primera pieza del expediente, produjo la parte actora junto con su libelo de demanda, copia simple de un documento autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Distrito V. delE.C., en fecha 17 de noviembre de 1994, contentivo de contrato de compra-venta, el cual no fue impugnado por la parte demandada reconviniente, por lo cual es valorado por este tribunal conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del cual se desprende que la ciudadana D.A.R. deA. dio en venta a la ciudadana Yokasta B.Q.Q., un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida A-48 y la casa sobre ella construida, destinado a vivienda, situado en la primera etapa, Sector “A” de la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., en jurisdicción del Municipio San Blas, Distrito Valencia (hoy Parroquia R.U., Municipio Valencia), del Estado Carabobo, y que sobre el mismo se constituyó hipoteca a favor del Banco Hipotecario Mercantil; quedando demostrada la propiedad de la demandada sobre el inmueble objeto de litigio en el presente proceso.

3. - Asimismo, en el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada reprodujo el mérito favorable de autos. Al respecto debe señalarse que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba de los admisibles conforme a la ley, por lo cual no se le concede valor probatorio alguno.

4. - Marcados con los números “1”, “2” y “3” en copias fotostáticas, produjo la parte actora, constancia de solvencia municipal Nº 19748 a nombre de la ciudadana Yokasta Quintero; oficio N° DC/Nom.020-2000 de reubicación de Parroquia y Municipio del inmueble objeto de la controversia por modificación de la división política territorial del Estado Carabobo, y; ficha catastral N° FC 2000-001071, instrumentos éstos que adujo, fueron firmados por la demandada reconviniente en señal de recibo, la cual impugnó los mismos al sostener que no fueron suscritos por ella. Posteriormente, por diligencia de fecha 23 de julio de 2001 la promovente insistió en el valor de los aludidos instrumentos y promovió la prueba de cotejo, siendo realizada la correspondiente designación y juramentación de los expertos conforme a lo dispuesto en el artículo 446 del Código de Procedimiento Civil.

   En tal sentido consta en autos que el respectivo informe de experticia grafotécnica fue consignado a los autos en fecha 31 de octubre de 2001; no obstante al hacer una revisión del mismo, evidencia este sentenciador que éste fue suscrito por los expertos L.M. y A.C., mas no consta la firma del experto designado por la parte demandada, ciudadano N.A., circunstancia que contraría la previsión legal contenida en el artículo 463 del Código de Procedimiento Civil que señala la práctica conjunta de las diligencias por los expertos, no siendo válida la experticia realizada, y por ende, el instrumento, en lo que respecta a la recepción del mismo se desecha del proceso.

   Asimismo, en el Capítulo IV de su escrito de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba de exhibición a los fines de que la demandada exhibiera en original los documentos señalados ut supra. En el acto fijado para realizar la exhibición, el cual se llevó a cabo el 18 de septiembre de 2001, la parte demandada sostuvo que la promovente no presentó medio de prueba alguno que constituyera presunción grave de que los instrumentos se encontraban en su poder, tal como lo exige el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y que no puede exhibir los documentos que se le solicitan por cuanto nunca los ha tenido en su poder.

   Además de ello, se observa de la lectura de los aludidos instrumentos que éstos fueron expedidos con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato de marras, que lo fue el 17 de diciembre de 1999, existiendo evidentemente una imposibilidad fáctica de que los mismos hayan estado en poder de la demandada antes de esa fecha, como ha sido sostenido por la actora.

   Por tales circunstancias considera quien decide, que la parte promovente no ha logrado probar suficientemente la veracidad de los instrumentos que se encuentran bajo análisis, por lo cual, no se les concede valor ni mérito probatorio.

5. -Marcados “4” y “5”, consignó instrumentos contentivos de estado de cuotas hipotecarias de la demandante, a los cuales no se les concede valor ni mérito probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al ser irrelevantes al asunto que se discute en la presente causa.

6. - Marcados “6” y “7”, produjo la parte actora planillas de cancelación de impuestos municipales, a las cuales no se les concede valor ni mérito probatorio al ser impertinentes al asunto controvertido en juicio.

7. - En el Capítulo III, promovió las testimoniales de los ciudadanos A.P.M. y A.N.D., no acudiendo éste último a declarar en la oportunidad fijada por el tribunal de primera instancia, por lo cual no tiene nada que analizar este Tribunal respecto de este testigo.

   De la declaración rendida por el ciudadano A.P., esta alzada observa el cumplimiento de las formalidades de ley exigidas para regular el acto de testigos por parte del tribunal sustanciador, declarando el testigo que conoce a la demandada y sabe que ésta celebró un contrato de opción a compra-venta de la casa ubicada en el Parque Residencial F.A., parcela A-48 por cuanto ella lo “llamó” para gestionar un crédito (preguntas primera, segunda y tercera); que para la gestión del crédito señalado, en marzo de 2000 la demandada le entregó una solvencia municipal, siendo que el crédito no fue aprobado por el banco porque se requería de 1.500.000,00 bolívares que no tenía y le devolvió los documentos porque ella iba a gestionar el crédito personalmente (preguntas cuarta, quinta, sexta, séptima y octava).

   Declara el testigo a las repreguntas formuladas por la representación de la parte demandada que es “un trabajador común y corriente” y que la demandada iba a gestionar el crédito con él porque “es una persona puntual, pagador y de buenas referencias comerciales” (primera, segunda y tercera repregunta); que la demandada no le debe dinero (cuarta y quinta repregunta); que conoce a la demandante de vista y vino a declarar porque se lo pidió el “doctor Natera” (sexta y séptima repregunta); y que conoce del contrato de opción a compra-venta porque se lo comentó la demandada hace aproximadamente dos años (novena y décima repregunta).

   De la declaración de este testigo, se observa que el mismo fue conteste en cuanto a sus dichos y no incurrió en contradicciones, por lo cual se le concede valor probatorio conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, no encuentra este sentenciador que su testimonio aporte elementos de convicción respecto del asunto controvertido en juicio.

8. - En el Capítulo V de su escrito de promoción de pruebas, instó la parte actora la prueba de informes, en el sentido de que se oficiara a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia para dejar constancia sobre si se encontraba en el archivo computarizado de esa oficina en el último trimestre de 1999, un documento de compra-venta presentado para su revisión y firma por la ciudadana H.M.A., sobre el inmueble Nº 97-A-30, parcela A-48, calle 87 del parcelamiento Parque Residencial F.A., Parroquia R.U., Municipio Valencia, Estado Carabobo, siendo respondido por comunicación consignada a los autos en fecha 20 de junio de 2002, la cual es valorada por este Tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y mediante la cual se informa al tribunal que en la referida Oficina de Registro no aparece ningún documento presentado por la ciudadana H.A. en el último trimestre de 1999.

9. - En el Capítulo VI de su escrito, promovió la parte actora inspección judicial en la sede de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro de Municipio San D. delE.C., la cual fue admitida por el tribunal de la primera instancia, sin embargo, no consta en autos la mencionada inspección se haya llevado a cabo, no habiendo por tanto nada que analizar al respecto.

   Pruebas de la parte demandada reconviniente:

1. - Marcado con la letra “A” y cursante a los folios del 71 al 73 del presente expediente, produjo la parte demandada documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 17 de diciembre de 1998, contentivo de contrato de opción de compra-venta celebrado entre las ciudadanas Yokasta B.Q.Q. e H.M.A.S., objeto de controversia en el presente juicio, instrumento éste que fue consignado entre sus pruebas por la actora y ha sido analizado por este tribunal, por lo que se reitera su mérito probatorio.

2. - Marcado con la letra “B” y cursante a los folios del 74 al 81, produjo en copia fotostática simple de instrumento autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces Distrito V. delE.C., en fecha 17 de noviembre de 1994, contentivo de contrato de compra-venta y constitución de hipoteca, el cual fue impugnado por la parte actora, sin embargo, constata este Juzgador que éste mismo instrumento fue producido entre sus pruebas por la parte actora, y valorado por este tribunal, por lo que resulta absurda la impugnación formulada, reiterándose por tanto, el mérito probatorio del instrumento bajo análisis.

3. - Marcado con la letra “C” y cursante a los folios 82 y 83 del expediente, consignó comprobantes de estados de cuenta de préstamo hipotecario a nombre de la ciudadana Yokasta Quintero, los cuales son irrelevantes al asunto discutido en la presente causa, por lo cual no se le concede valor ni mérito probatorio alguno.

4. - Marcado con la letra “D” y cursante al folio 84 del presente expediente, produjo la parte actora junto con su escrito de contestación a la demanda certificación emanada de la Oficina Subalterna (hoy Inmobiliaria) del Segundo Circuito de Registro del Municipio V. delE.C., el cual no fue impugnado por la parte actora. Con este instrumento intenta demostrar la parte demandada el incumplimiento de la obligación que tenía la actora, conforme a la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta de entregar el inmueble libre de toda carga o gravamen. Sin embargo, observa este sentenciador que ésta obligación de la demandada se supeditaba, conforme a lo convenido por las mismas partes en el contrato de marras, a la efectiva transmisión de la propiedad del inmueble, la cual no se llevó a cabo; y que a su vez, ésta obligación de vender de la actora, estaba condicionada al cumplimiento por parte de la demandada de su obligación de pagar el precio en la forma convenida, siendo precisamente este último, el asunto controvertido en el presente juicio. Por tal motivo, no se le concede valor ni mérito probatorio alguno al instrumento bajo revisión conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, al ser irrelevante al asunto discutido en la presente causa. Así se establece.

5. - En el Capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promueve el mérito favorable de autos, el cual, no constituye un medio de prueba de los admisibles conforme a la ley, por lo que no se le concede valor probatorio alguno.

6. - Consignó en su escrito de promoción de pruebas, legajo de recibos de pago, los cuales no fueron impugnados por la parte actora, por lo cual se les concede valor y mérito probatorio conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de cuyo contenido se evidencia que la demandada realizó una serie de pagos a la demandante especificados en la forma siguiente:

   a.- Marcado “1”, recibo de pago de fecha 17 de marzo de 1999, por la cantidad de 4.000.000,00 de bolívares por concepto de cancelación de primera cuota establecida en el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes.

   b.- Marcado “2”, recibo de pago de fecha 16 de abril de 1999, por la cantidad de 2.000.000,00 de bolívares por concepto de abono de la segunda cuota establecida en el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, quedando pendiente de pago un saldo de 4.000.000,00 de bolívares.

   c.- Marcado “3”, recibo de pago de fecha 16 de noviembre de 1999 por la cantidad de 3.000.000,00 de bolívares por concepto de abono de la segunda cuota establecida en el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, quedando pendiente de pago un saldo de 1.000.000,00 de bolívares.

   d.- Marcado “4”, recibo de pago de fecha 17 de marzo de 2000 por la cantidad de 150.000,00 bolívares por concepto de cuota mensual correspondiente a marzo de 2000.

   e.- Marcado “5”, recibo de pago de fecha 29 de marzo de 2000 por la cantidad de 150.000,00 bolívares por concepto de cuota mensual correspondiente a febrero de 2000.

   f.- Marcado “6”, recibo de pago de fecha 17 de abril de 2000 por la cantidad de 100.000,00 bolívares por concepto de abono a la cuota mensual correspondiente a abril de 2000.

   g.- Marcado “7”, recibo de pago de fecha 28 de abril de 2000 por la cantidad de 500.000,00 bolívares por concepto de abono al capital, quedando pendiente de pago un saldo de 11.500.000,00 bolívares.

   h.- Marcado “8”, recibo de pago de fecha 21 de mayo de 1999 por la cantidad de 450.000,00 bolívares por concepto de pago de tres cuotas mensuales correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 1999.

   i.- Marcado “9”, recibo de pago de fecha 16 de noviembre de 1999 por la cantidad de 1.350.000,00 bolívares por concepto de pago de las cuotas mensuales correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999, y enero de 2000.

7. - Presentó además, marcado con el número “16”, instrumento manuscrito contentivo de recibo de pago suscrito por la actora, por la cantidad de 1.000.000,00 de bolívares y 150.000,00 bolívares respectivamente, sin embargo, no consta en tal instrumento el concepto por el cual fueron emitidos tales recibos, razón por la cual no son apreciados por este sentenciador como prueba de cumplimiento de la obligación contractual de la demandada.

8. - Produjo la parte demandada, marcados “10”, “11”, “12” y “13” legajo de comprobantes de depósitos bancarios emanados del Banco de Venezuela, los cuales al provenir de un tercero, ha debido la parte promovente instar la prueba de informes para que fuese ratificado su contenido. Consta de autos que la parte demandada promovió la prueba de informes a la mencionada entidad bancaria, siendo consignado al expediente el informe respectivo el 11 de octubre de 2001, sin embargo, de la lectura del mismo no se evidencia que hayan sido ratificados los instrumentos bajo revisión, razón por la cual, no se les concede valor ni mérito probatorio.

9. - Marcados “14” y “15”, consignó comprobantes de depósitos bancarios emanados de Caja Familia C.A., los cuales fueron ratificados por su emisor mediante la prueba de informes, por lo cual se les concede valor y mérito probatorio, y de cuyo contenido se evidencia que la ciudadana H.A. realizó en una cuenta bancaria cuya titular es la demandante los siguientes depósitos:

   a.- La cantidad de 250.000,00 bolívares en fecha 04 de agosto de 2000.

   b.- la cantidad de 1.000.000,00 de bolívares en fecha 07 de julio de 2000.

10. - Marcado “17” junto a su escrito de promoción de pruebas, consignó la parte demandada instrumento extendido en copia fotostática, el cual no aprecia este juzgador al no tratarse de las copias a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil .

11. - En el Capítulo III la parte demandada promovió la prueba de informes al Banco Hipotecario Mercantil, C.A., la cual fue respondida por esa entidad bancaria mediante informe consignado a los autos en fecha 24 de septiembre de 2001, al cual se le concede valor y mérito probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose del mismo que la ciudadana Yokasta Quintero constituyó Hipoteca sobre el inmueble situado en la Primera Etapa, Sector A2 de la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., en jurisdicción del Municipio San Blas, Distrito Valencia, Estado Carabobo, hoy Parroquia R.U., Municipio Valencia, sin embargo, su mérito es irrelevante al asunto discutido en la presente causa.

    Una vez analizado el acervo probatorio traído por las partes al proceso es conveniente destacar que el artículo 1.160 del Código Civil dispone que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, siendo que el contrato es una convención entre dos o más personas, destinada a constituir, reglamentar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico.

    El consentimiento de las partes es uno de los elementos esenciales del contrato, una condición sine cuanon para su existencia, tal y como lo establece el artículo 1.141 del Código Civil Venezolano, siendo el consentimiento la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes para normar una relación jurídica y que en el caso bajo análisis se evidencia del convenio escrito consignado a los autos que las partes celebraron un contrato de opción a compra-venta.

    La acción de cumplimiento y la de resolución de contrato, esta última pretendida por la actora, están consagradas en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente:

    En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

    El Doctor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción en el artículo antes transcrito: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que ese recíprocas obligaciones se encuentran en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.

    El mismo autor ha señalado que el artículo 1.167 del Código Civil habla claramente de la necesidad de que cualquiera que sea la elección de la parte inocente, el cumplimiento o la resolución, ésta debe “reclamar judicialmente”. La ejecución es, pues, normalmente obra del juez y se cumple mediante una sentencia constitutiva y solo si las partes han pactado una cláusula de resolución de pleno derecho o si es la propia Ley declara directamente la resolución al concurrir determinada circunstancia o también en ciertos casos excepcionales en que los tribunales han conformado a posteriori una ruptura unilateral del contrato, podrá prescindirse de acudir al Juez y restringir el papel de éste al de un simple certificador que operaría mediante una sentencia mero declarativa.

    El incumplimiento se trata de un comportamiento opuesto a aquel en que se concreta el cumplimiento, y en consecuencia, falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación y que el hecho productor del incumplimiento viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica, amén del derecho sujeto “derecho de crédito” que de ella se deriva.

    En el presente causa, la demandante pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta por medio del cual se comprometió a venderle a la demandada un inmueble, y ésta por su parte se obligó a pagar como contraprestación la suma de 22.800.000,00, en la siguiente forma: una primera cuota de 4.000.000,00 de bolívares el 14 de diciembre de 1998, 6.000.000,00 de bolívares el 15 de marzo de 1999, la cantidad de 1.800.000,00 por medio de doce cuotas consecutivas de 150.000,00 bolívares, a partir de febrero de 1999 y el saldo de 11.000.000,00 de bolívares al momento de la protocolización definitiva del documento de compra-venta.

    Ahora bien, el contrato de marras fue suscrito en fecha 17 de diciembre de 1998 y conforme a lo acordado, tendría una vigencia de un año, es decir, hasta el 17 de diciembre de 1999; siendo que la demandada alega que ambas partes de mutuo acuerdo convinieron en prorrogarlo; sin embargo, el mismo contrato en su cláusula cuarta establece lo siguiente: el plazo de duración de la presente promesa será de un (1) año, contados a partir de la firma de éste documento pudiendo dicho plazo renovarse o prorrogarse, previo acuerdo entre las partes, dado por escrito dentro del indicado plazo”, y es el caso que no logra demostrar la demandada reconviniente, ni existe en autos constancia alguna que evidencie que las partes hayan acordado extender el lapso de duración del contrato de opción de compra-venta en forma escrita, ni aun en forma verbal y las obligaciones asumidas por los contratantes, siendo forzoso para este sentenciador concluir que el referido contrato venció inexorablemente el 17 de diciembre de 1999. Así se establece.

    Respecto a la acción resolutoria intentada por la actora, debe determinarse entonces, para verificar el cumplimiento o incumplimiento de la convención por parte de la demandada, la obligación que ésta debía cumplir para la fecha de su vencimiento. En este sentido, conforme a lo convenido, ha debido la demandada cancelar la primera cuota por un monto de 4.000.000,00 el 14 de diciembre de 1998, la cantidad de 6.000.000,00 de bolívares el 15 de marzo de 1999 y las cuotas mensuales de 150.000,00 bolívares correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999, mes en que venció el contrato, es decir, diez mensualidades, cuya sumatoria asciende a la cantidad de 1.500.000,00 bolívares. Todas estas cantidades suman un total de 11.500.000,00 bolívares.

    De las pruebas traídas por la parte demandada y valoradas por este tribunal, en particular de los recibos presentados junto a su escrito de promoción de pruebas marcados del “1” al “9”, se evidencia que ésta realizó a la demandante los siguientes pagos: la cantidad de 4.000.000,00 de bolívares el 14 de diciembre de 1998, 2.000.000,00 de bolívares el 16 de abril de 1999, 450.000,00 el 21 de mayo de 1999, 3.000.000,00 de bolívares el 16 de noviembre de 1999, 1.350.000,00 bolívares el 16 de noviembre de 1999, 150.000,00 bolívares el 17 de marzo de 2000, 150.000,00 el 29 de marzo de 2000, 100.000,00 bolívares el 17 de abril de 2000, 500.000,00 bolívares el 28 de abril de 2000, 1.000.000,00 de bolívares el 07 de julio de 2000, y finalmente la cantidad de 250.000,00 bolívares el 04 de agosto de 2000.

    Conforme a lo señalado anteriormente, se observa que hasta la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, que lo fue el 17 de diciembre de 1999, la demandada hizo los siguientes pagos a la actora: 4.000.000,00 de bolívares el 14 de diciembre de 1998, 2.000.000,00 de bolívares el 16 de abril de 1999, 450.000,00 el 21 de mayo de 1999, 3.000.000,00 de bolívares el 16 de noviembre de 1999 y 1.350.000,00 bolívares el 16 de noviembre de 1999; todo lo cual alcanza un total de 10.800.000,00 bolívares; y establecido como ha quedado que la obligación de la demandada para el momento del vencimiento del contrato consistía en cancelar la cantidad de 11.500.000,00 bolívares, debe concluir forzosamente este sentenciador que la demandada no cumplió con la obligación contraída en el contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes, razón por la cual, resulta procedente la pretensión por resolución de contrato intentada por la actora. Así se establece.

    La parte actora solicita se deje en sus manos el monto establecido en el contrato en calidad de arras o garantía de fiel cumplimiento. En tal sentido, se desprende de la cláusula quinta del contrato que las partes establecieron la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) como garantía para responder por los daños y perjuicios que el incumplimiento de las condiciones del mismo por una de las partes ocasionara a la otra, razón por la cual, al quedar evidenciado que la parte demandada en el presente juicio no cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble en la forma pactada resulta procedente la petición de la actora.

    No obstante lo anterior, la parte actora en el particular tercero de su petitorio, solicita además que la demandada sea condenada a “dejar en manos de mi representada cualquier otra cantidad de dinero que haya entregado, por concepto de indemnización por el uso del inmueble”. Al respecto vale destacar lo que dispone el artículo 1263 del Código Civil:

    … A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a ese acto se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de la contravención…

    Como se ha mencionado, las partes de común acuerdo establecieron que la cantidad dada en arras se ejecutaría como indemnización por daños y perjuicio en caso de incumplimiento. Sobre éste punto establece el artículo 1276 del Código Civil, lo siguiente:

    …Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor…

    En atención a las normas transcritas ut supra, al haber convenido las partes la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) como garantía de fiel cumplimiento, es ésta la suma que corresponde a la parte que no ha incumplido como indemnización por daños y perjuicios, por lo cual no es procedente la petición de indemnización por el uso del inmueble formulada por la actora. Así se establece.

    En cuanto a la reconvención propuesta por la demandada, ésta pretende la resolución del contrato al sostener que la actora incumplió con las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta conforme a las cuales ésta se comprometía a estregar el inmueble libre de toda carga o gravamen, y a entregar a la parte demandada las solvencias municipales y demás recaudos exigidos para la protocolización del documento de compra-venta; ha establecido este juzgador al valorar las pruebas, que la obligación de entregar el inmueble de la demandante se encontraba condicionada precisamente a la transmisión de la propiedad del inmueble, siendo que ésta no se materializó. Por otra parte, ha quedado demostrado que la demandada incumplió con su obligación de pagar el precio conforme fue convenido en el contrato, a cuyo cumplimiento se supeditaba la obligación de la actora de entregar las solvencias municipales y demás recaudos exigidos para la protocolización del documento de compra-venta; por tales razones la reconvención intentada por la parte demandada es improcedente. Y así se decide.

    Capítulo IV

    Dispositivo

    Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandante contra la decisión dictada en fecha 24 de mayo de 2006, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y, en consecuencia SE REVOCA en todas y cada una de sus partes la sentencia recurrida; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por resolución de contrato intentada por la ciudadana YOKASTA B.Q.Q. en contra de la ciudadana H.M.A.S., conforme a los razonamientos contenidos en esta decisión y, en consecuencia se condena a la demandada: 1) A restituir a la actora el inmueble objeto de la controversia, constituido por una parcela de terreno distinguida A- 48, y la casa sobre ella construida destinada a vivienda, situada en la primera etapa, sector “A” de la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., en la jurisdicción del extinto Municipio San Blas, hoy Parroquia R.U., Municipio V. delE.C., y; 2) Al pago de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) otorgados por concepto de arras, conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes; TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana H.M.A.S. en contra de la ciudadana YOKASTA B.Q.Q..

    Igualmente se acuerda la indexación monetaria de la cantidad condenada, a cuyo fin se ordena una experticia complementaria del fallo conforme a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual los expertos designados deberán tomar en consideración los índices de precios al consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, desde la fecha de admisión de la demanda, que lo fue el 15 de noviembre de 2000, hasta el mes inmediatamente anterior al dictamen de los expertos.

    No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo.

    Notifíquese a las partes del contenido de la presente decisión.

    Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

    Publíquese, Regístrese y Déjese Copia

    Dado, Sellado y firmado en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los cuatro (04) días del mes de julio de dos mil siete (2007). Año 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

    EL JUEZ TITULAR

    M.A.M.

    LA SECRETARIA TEMPORAL

    MELISSA PAREDES

    En el día de hoy, siendo las 11:30 a.m, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.-

    LA SECRETARIA TEMPORAL

    MELISSA PAREDES

    EXP Nº 11.835.

    MAM/MP/luisf.-