Decisión de Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito de Carabobo, de 30 de Abril de 2010

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 08 de noviembre de 2000 ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual la admite mediante auto del 15 de noviembre de ese mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 12 de febrero de 2001, la parte demandada presentó escrito de promoción de cuestiones previas que fueron declaradas sin lugar por el Tribunal de Primera Instancia mediante sentencia del 15 de marzo de ese mismo año.

En fecha 18 de mayo de 2001, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda y reconvención.

Por auto del 23 de mayo de 2001, el Tribunal de Primera Instancia admite la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 5 de junio de 2001, la parte demandante reconvenida consigna escrito de contestación a la reconvención propuesta en su contra.

El 9 de julio de 2001, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, que fueron admitidas por el tribunal mediante auto del 19 de julio de ese mismo año.

El 10 de julio de 2001, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas, que fueron admitidas por el tribunal mediante auto del 19 de julio de ese mismo año.

El 8 de agosto de 2002, la parte demandante reconvenida presentó escrito de informes ante el Tribunal de Primera Instancia.

En fecha 24 de mayo de 2006, el Tribunal de Primera Instancia dicta sentencia declarando sin lugar la demanda por resolución de contrato y con lugar la reconvención intentada por la parte demandada. La parte demandante reconvenida apeló contra esta decisión, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos por auto del 18 de enero de 2007.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este juzgado superior conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 12 de febrero de 2007, fijando la oportunidad para la presentación de los informes y sus observaciones.

El 15 de marzo de 2007, la parte demandante reconvenida presentó escrito de informes ante este Tribunal Superior.

En fecha 4 de julio de 2007, este Juzgado Superior dicta sentencia declarando parcialmente con lugar el recurso de apelación intentado por la parte demandante reconvenida, en consecuencia, revocó la sentencia apelada y declaró parcialmente con lugar la demanda por resolución de contrato y sin lugar la reconvención intentada por la parte demandada.

En fecha 23 de septiembre de 2008, se recibe en este juzgado oficio Nº 08-1191, proveniente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante el cual se informa que en fecha 17 de julio de 2008 la referida sala dictó sentencia mediante la cual declaró ha lugar la solicitud de revisión constitucional formulada por la ciudadana H.M.A.S. y anuló la sentencia definitiva dictada el 4 de julio de 2007 por este mismo tribunal, ordenando dictar un auto para mejor proveer solicitando la información omitida por el Banco de Venezuela, y que luego de valorar tal información con relación a las actas procesales, procediera a dictar nueva sentencia.

Por auto del 1 de octubre de 2008, se acuerda oficiar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial a fin de que remitiera nuevamente el expediente contentivo de la presente causa a esta alzada, el cual había sido remitido aquel tribunal en fecha 3 de agosto de 2007.

En fecha 8 de julio de 2009, en acatamiento al contenido de la sentencia dictada en fecha 17 de julio de 2008 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, este tribunal dicta auto para mejor proveer mediante el cual acordó oficiar al Banco de Venezuela a fin que informara sobre la realización de depósitos en la cuenta Nº 1-114-0030041, a nombre de la ciudadana Yokasta Quintero, por parte de la ciudadana H.A..

Mediante autos de fechas 4 de agosto y 26 de octubre de 2009, se ratifica el oficio de fecha 8 de julio de 2009, en virtud de que la institución requerida no había dado respuesta al mismo.

En fecha 27 de noviembre de 2009, se recibe oficio emanado del Banco de Venezuela.

Por auto de 1 de diciembre de 2009, se fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia, siendo diferida dicha oportunidad, mediante auto del 17 de febrero de 2010, por un lapso de treinta (30) días calendarios consecutivos.

De seguidas pasa esta instancia a dictar sentencia y se procede al efecto en los siguientes términos:

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:

En su libelo de demanda, la parte demandante señala que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 17 de diciembre de 1998, inserto bajo el N° 67, tomo 175, celebró contrato de opción de compraventa con la ciudadana H.M.A.S., sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno, distinguida A- 48 y la casa sobre ella construida destinada a vivienda, situada en la primera etapa , sector “A” de la urbanización y parcelamiento parque residencial F.A., en la jurisdicción del extinto municipio San Blas, hoy parroquia R.U., municipio V.d.e.C..

Que el precio convenido para la venta del inmueble fue la cantidad de veintidós mil ochocientos bolívares (Bs. 22.800,oo), el cual sería entregado de la siguiente manera: La cantidad de once mil ochocientos bolívares (Bs. 11.800,oo), de manera fraccionada así: La cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo), el día 14 de diciembre de 1998 y que fueron entregados el día 17 de diciembre de 1998, al momento de la firma del contrato de opción de compraventa; la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) el 15 de marzo de 1999 y la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,oo) mediante el pago de 12 cuotas mensuales y consecutivas a razón de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo) cada una, que por error material en el documento se transcribió cien bolívares (Bs. 100,oo), el saldo, es decir, la cantidad de once mil bolívares (Bs. 11.000,oo), sería cancelada al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa. El monto recibido efectivamente de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), ambas partes acordaron que constituiría la garantía de fiel cumplimiento o arras, la cual sería imputable al precio de venta, según lo establecen las cláusulas segunda y quinta.

Alega que el plazo de duración de la promesa de compraventa sería de un (1) año contado a partir de la firma del documento, pudiendo dicho plazo renovarse o prorrogarse previo acuerdo escrito entre las partes, según lo convenido en la cláusula cuarta del contrato, es necesario para la prórroga, que la misma fuera establecida de mutuo acuerdo, lo cual aduce no se formalizó, por cuanto la opcionante se negó a ello, alegando distintas razones.

Que aunque no fue establecido en el contrato, ambas partes convinieron verbalmente que la opcionante desde la fecha en que se firmara dicho contrato, ocuparía el inmueble y efectivamente ella tomó posesión del mismo, el cual le fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, uso, conservación y limpieza y totalmente solvente en sus servicios públicos; así como también afirma haberle entregado la solvencia municipal para el trámite de un préstamo bancario por el saldo del precio, constituido por la suma de once mil bolívares (Bs. 11.000,oo), más las cuotas mensuales que dejó de pagar que ascienden a la cantidad de mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,oo).

Argumenta que no obstante, al vencerse el plazo, es decir, después del 17 de diciembre de 1999, dejó transcurrir el tiempo, alimentada en promesas de parte de la opcionante, quien le manifestaba que pronto se firmaría el documento definitivo, que faltaba una firma en el banco, todo lo cual se extendió hasta mediados del mes de julio próximo pasado, cuando personalmente la opcionante le informó que no iba a protocolizar ningún documento y que intentara sacarla del inmueble para ver si era capaz.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.269, 1.271 y 1.276 del Código Civil.

Por las razones expresadas demanda a la ciudadana H.M.A.S. en su carácter de opcionante para que convenga o, en su defecto, sea condenada por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En resolver el contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes por cuanto la opcionante no cumplió las obligaciones en la forma pactada y dentro del plazo estipulado; SEGUNDO: En pagar la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato y en ejecución de la cláusula quinta del contrato, solicita dejar en sus manos tal suma dada en calidad de arras o garantía de fiel cumplimiento; TERCERO: Dejar en sus manos cualquier otra cantidad de dinero que haya entregado por concepto de indemnización por el uso del inmueble; CUARTO: En entregar el inmueble libre de personas y bienes sin mayor dilación y en la misma forma y condiciones en que lo recibió; QUINTO: En pagar la indexación o justa corrección monetaria; SEXTO: En pagar las costas, costos y honorarios de abogados, conforme lo establece el Código de Procedimiento Civil y la cláusula novena del contrato cuya resolución se solicita.

Estima la cuantía de la demanda en la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo).

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

En su escrito de contestación, la parte demandada niega, rechaza y contradice parcialmente los hechos narrados por ser falsos, inciertos, temerarios e improcedente el derecho reclamado.

Sostiene que es falso que la demandante sea la legítima propietaria del inmueble objeto de la presente demanda y por lo tanto miente al alegar la propiedad absoluta del mismo, tal como lo afirma en el libelo de la demanda y en la cláusula séptima del contrato de opción de compra; que es falso que deba la cantidad de Bs. 3.000,oo a razón de Bs. 150,oo mensuales por concepto de indemnización por el uso que haya hecho del inmueble y la cantidad de Bs. 1.700,oo, que es el resto de las cantidades de dinero que la demandada entregó con arreglo a lo establecido en el contrato.

Que no es cierto que la accionante le haya hecho entrega de la solvencia municipal para el trámite de un préstamo bancario para la entrega del saldo del precio, así como que la accionante haya dejado transcurrir el tiempo, alimentada en promesas de su parte.

Aduce que es falso que a mediados del mes de julio le informara a la accionante que no iba a protocolizar ningún documento y que intentara sacarla del inmueble a ver si era capaz; que es falso que no haya ejecutado su obligación de pagar el precio convenido y protocolizar el documento definitivo de compraventa; argumenta que es falso que deba dejar en manos de la accionante la suma dada en arras como indemnización de daños y perjuicios y que deba pagar a la accionante la suma de cualquier cantidad de dinero que se le haya entregado por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble; que deba pagar la indexación o justa corrección monetaria, así como las costas, costos y honorarios de abogados.

Aduce que es falso que el costo de la presente demanda es de Bs. 10.000,oo.

Que no es cierto que haya pagado solamente la suma de Bs. 11.700,oo y que se haya determinado el daño y su causa, ya que se ha usado el inmueble sin pagar por ello, ocasionando mi representada un Enriquecimiento sin Causa a su favor y en detrimento de la Accionante, quien se ha “empobrecido” por la conducta ilegal de mi representada.

Admite como cierto lo siguiente:

Que celebró un contrato de opción de compraventa con la demandante y que una vez celebrado, ambas partes acordaron de mutuo y amistoso acuerdo que ella podría habitar el inmueble objeto de la demanda.

Señala que canceló totalmente y antes de su vencimiento las 12 cuotas a razón de Bs. 150,oo y que daban un total de Bs. 1.800,oo que establecía el contrato de opción de compraventa; que canceló la suma de Bs. 4.000,oo al momento de la firma del contrato de opción de compraventa de mutuo acuerdo entres las partes; que canceló la suma de Bs. 6.000,oo establecida en el contrato de opción de compraventa y que fue recibido conforme por la demandante; y que en la cláusula quinta del contrato se acordó pagar la suma de Bs. 10.000,oo en caso de incumplimiento.

Que lo cierto es que en fecha 17 de diciembre de 1998, celebró con la demandante un contrato de opción de compraventa donde se estipulaba una cantidad como inicial de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo) al momento de la firma del documento y la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo) pagaderos en el plazo de un año.

Argumenta que en el referido contrato se establecía un plazo de duración de un (1) año, y para la fecha de la expiración del mismo que era el día 17 de diciembre del año 1999, ya había cancelado más de la suma acordada (que era la cantidad de Bs. 11.800,oo), cancelando, en su decir, la cantidad de doce mil ciento cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 12.152,20), debiendo la demandante para esa fecha tener todos los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva ante la oficina de registro, los cuales eran la solvencia municipal, la ficha catastral, y la liberación de hipoteca, si el inmueble estuviera hipotecado, en cumplimiento a las cláusulas tercera y cuarta del contrato.

Que en varias oportunidades le exigió a la demandante que le permitiera esos recaudos para así cumplir con lo establecido en el contrato, lo cual era cancelar la suma de once mil bolívares (Bs. 11.000,00), antes de que el mismo venciera, dándole respuestas de promesas futuras que no cumplía; es cuando la demandante le pidió en forma verbal, ya que todavía no tenía los recaudos, que no se preocupara, que siguiera abonando el restante, porque estaba muy necesitada y que no había ningún problema, prorrogándose el contrato de mutuo acuerdo entre las partes, por lo que afirma, ella continuó cancelando cuotas que le iba exigiendo la demandante sin ésta cumplir lo exigido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, cancelando hasta el día 4 de agosto de 2000, la suma de quince mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 15.952,20), dinero que afirma, la demandante recibía conforme.

Señala que por las razones expuestas se concluye lo siguiente:

1) Que no ha incumplido con el contrato de opción de compraventa celebrado con la demandante, por el contrario, fue esta última quien incumple con lo establecido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato en cuestión, al no haberle proporcionado los recaudos necesarios para poder protocolizar la venta definitiva.

2) Que cumplió con más de lo exigido en el contrato celebrado entre las partes, ya que canceló antes de cumplirse el año, o sea, en noviembre del año 1999, no solo la suma exigida que era Bs. 11.800,00 sino que canceló la cantidad de Bs. 12.152,20, faltando solamente hasta diciembre del año 1999, los Bs. 10.647,80, que debía entregar en el momento de la firma definitiva.

3) Que la demandante incumplió en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta al no haberle suministrado todos los recaudos exigidos para la protocolización de un documento en la oficina de registro público respectivo.

4) Que no está obligada a cancelar por indemnización de daños y perjuicios, la cantidad de Bs. 10.000,00, por concepto de arras, ni por ningún otro concepto, ya que ella no ha incumplido.

5) Que el hecho de que demandante haya recibido cantidades de dinero antes y fuera del lapso estipulado entre las partes, es señal de aceptación, ya que esta última recibió los pagos conforme y a su entera satisfacción.

6) Que hasta agosto del año 2000, ya había cancelado la suma de Bs. 15.952,20, restando solamente la suma de Bs. 6.847,80, sin que todavía la demandante haya entregado los requisitos necesarios para la protocolización del documento definitivo ante el Registro Subalterno.

Por los motivos antes expuestos solicita al tribunal el “desistimiento” de la presente acción por haber incumplido la demandante con las cláusulas tercera y cuarta del contrato y aceptado cantidades de dinero de su parte firmado conforme, antes y una vez de vencido el contrato, alegando que pronto entregaría los recaudos para la firma en el registro respectivo.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

La parte demandada propuso reconvención en contra de la demandante, argumentando que ha incumplido flagrantemente las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compraventa, fundamentando su reconvención en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil.

Alega que celebró un contrato de opción de compraventa con la demandante reconvenida, ciudadana Yokasta B.Q.Q., por un inmueble de su propiedad en fecha 17 de diciembre de 1998, constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° A-48 y la casa sobre ella construida destinada a vivienda, situada en la primera etapa, sector “A” de la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., en jurisdicción del extinto Municipio San Blas, Parroquia R.U., Municipio V.d.E.C.; habiéndose convenido entre las partes un precio de veintidós mil ochocientos bolívares Bs. 22.800,oo, cuyo vencimiento era de un año y que podría renovarse o prorrogarse previo acuerdo entre las partes.

Que la forma de pago era cancelar antes de cumplirse el año la suma de once mil ochocientos bolívares (Bs. 11.800,00) y los restantes once mil bolívares (Bs. 11.000,00), al momento de la firma definitiva ante la oficina de registro, alegando que antes de vencerse el año, es decir, en noviembre de 1999, había cancelado la suma de doce mil ciento cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 12.152,20), es decir, más de lo acordado, solicitándole a la reconvenida que le entregara los documentos especificados en el contrato, pero esta le respondía con evasivas, pues no tenía la ficha catastral y para su sorpresa sobre el inmueble pesa una hipoteca, situación que desconocía, porque la demandante reconvenida siempre se llamó la legítima propietaria y en ningún momento le informó que el inmueble estaba hipotecado.

Que hasta la fecha y aún después de vencerse el contrato y estando conforme la demandante reconvenida, porque ella recibía el dinero conforme y estaba muy necesitada, ha cancelado la suma de quince mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 15.952,20), dinero este que no debía haberle cancelado sino hasta la firma de la venta definitiva, pero como había buena fe entre las partes, ella creyó en la demandante reconvenida, ignorando que la casa estaba hipotecada.

Afirma que es obvio que la demandante reconvenida no ha expuesto los hechos conforme a la verdad, ya que esta pretende resolver un contrato de opción a compraventa sobre un inmueble que aún no es de su propiedad, pues sobre el mismo pesa una hipoteca a favor del Banco Hipotecario Mercantil, C.A. y que lo peor de todo es que se encuentra atrasada en las mensualidades que debe cancelar al banco con motivo de la hipoteca, sin tener ficha catastral y sin tener las solvencias municipales, incumpliendo con lo previsto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato, a la fecha del vencimiento del mismo, que era el 17 de diciembre de 1999 y habiendo recibido más del pago convenido.

Por las razones expuestas reconviene a la ciudadana Yokasta B.Q.Q. por resolución de contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes en fecha 17 de diciembre de 1998; PRIMERO: Por haber incumplido flagrantemente con las cláusulas tercera y cuarta del mismo; SEGUNDO: Reconviene igualmente la devolución de todo el dinero dado como parte del pago de la obligación que es la cantidad de quince mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 15.952,20); TERCERO: Reconviene la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) por concepto de arras establecidas en la cláusula quinta del contrato de opción a compra venta como indemnización por daños y perjuicios, por haber incumplido con lo establecido en las cláusulas tercera y cuarta del contrato en cuestión y que todo suma la cantidad de veinticinco mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 25.952,20); CUARTO: Reconviene las costas y costos del presente procedimiento; QUINTO: Reconviene en el pago de honorarios profesionales; SEXTO: Para garantizar el cumplimiento de la presente reconvención solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble controvertido, ya identificado; SÉPTIMO: Una vez recibido el pago de lo solicitado en las cláusulas que anteceden, se compromete a hacer la entrega material del inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

En la oportunidad de contestar la reconvención propuesta en su contra, la parte demandante reconvenida negó que haya incumplido flagrantemente las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra venta, ya que la entrega del inmueble es consecuencia jurídica y natural de la formalización del contrato definitivo de compraventa, obligación esta que no nace de una simple promesa, como lo es la opción de compraventa, que no es sino un contrato preliminar en donde una de las partes se obliga a comprar y la otra a vender en las condiciones establecidas en ese contrato preliminar y aunque la demandada reconviniente no presentó ante la Oficina Subalterna de Registro el documento definitivo de compraventa para la protocolización, se le hizo entrega en original y copia de la ficha catastral y original del oficio N° DC/NOM.020-2000 emanado dela Alcaldía del Municipio V.d.E.C., dirigido a la Oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Valencia, donde notifica que la urbanización y parcelamiento Parque Residencial F.A., Primera Etapa, Sector “A”, parcela A-48, pertenece a la parroquia R.U. y no al municipio San Blas, a objeto de incluir lo indicado en el documento al momento de ser registrado, constancia de solvencia de vehículo N° 19748 y autorización para tramitar la solvencia.

Sostiene que en ningún momento la demandada reconviniente introdujo el documento en la Oficina de Registro Subalterno del Segundo Circuito y en consecuencia desconocía los recaudos exigidos por la referida oficina para la protocolización del documento, por lo que nunca se los solicitó.

Alega que es falso que la forma de pago era cancelar antes de cumplir el año la suma de Bs. 11.800,oo, ya que en la cláusula segunda ambas partes acordaron y la accionante se obligó a pagar de la siguiente manera: La cantidad de Bs. 4.000,oo el día 14 de diciembre de 1998; la cantidad de Bs. 6.000, el día 15 de marzo de 1999, la cantidad de Bs. 1.800,oo, mediante el pago de 12 cuotas mensuales y consecutivas de Bs. 150,oo cada una, venciéndose la primera de ellas el 15 de febrero de 1999 y así sucesivamente y la cantidad de Bs. 11.000,oo al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa en el registro correspondiente.

Aduce que es falso que la demandada reconviniente haya cancelado antes de vencerse el año, es decir, en noviembre del año 1999, la suma de Bs. 12.152,20; que haya recibido más de lo acordado entre las partes en el contrato; que es falso que la demandante reconvenida le solicitara la entrega de los documentos especificados en las cláusulas tercera y cuarta del contrato celebrado entre las partes y que le haya contestado con evasivas y promesas futuras que no cumplía y que no tenía ficha catastral del inmueble.

Que no es cierto que no sea la legítima propietaria del inmueble ni que la demandada haya pagado las cantidades que afirma en el escrito de reconvención, así como también niega el desconocimiento que alega la demandada de que el inmueble estuviera hipotecado; que la hipoteca a favor del Banco Hipotecario Mercantil, C.A. impida la propiedad sobre el inmueble, y que a la fecha se encuentre atrasada en los pagos de las mensualidades que deba cancelar al banco por concepto de la hipoteca.

Niega que el inmueble no tenga ficha catastral y que no esté solvente en los impuestos catastrales; que haya incumplido con las cláusulas tercera y cuarta del contrato; que debe hacer devolución alguna de dinero dado como pago y mucho menos de todo el dinero dado como pago de la obligación, porque es falso que haya dado la cantidad de Bs. 15.952,20; que deba devolver la cantidad entregada por concepto de arras establecida en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa como indemnización de daños y perjuicios; que es falso que deba pagar la cantidad de Bs. 25.952,20; así como las costas del presente procedimiento y los honorarios profesionales.

Señala que no le fueron requeridas las solvencias municipales y demás recaudos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro respectivo fundamentándolo en el hecho de que la reconviniente no presentó ante la referida oficina el documento para su protocolización.

Argumenta que al no haberse protocolizado el documento definitivo de compraventa y lo único firmado entre las partes es una promesa de compraventa, nunca nació la obligación de transmitir la propiedad y hacer la tradición de la cosa vendida y mucho menos la obligación del saneamiento, en consecuencia tampoco nació para la demandada reconviniente el derecho de solicitar la entrega del inmueble libre de toda carga, gravámenes e hipoteca, así como también solvente en materia de impuestos.

Que la hipoteca se puede liberar en el mismo acto de protocolización del documento de compraventa de dos maneras: Primero: Por documento separado y diferenciado como obligado y; Segundo: En el mismo texto del documento como punto previo a la venta.

Que hasta el día de hoy la demandada reconviniente no ha notificado tener un préstamo bancario o tener efectivamente el saldo del precio, es decir, la cantidad de Bs. 11.000,oo como tampoco ha notificado que haya introducido el documento en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro, ni ha notificado los recaudos que necesita, si no que de manera pasiva e ilegítimamente se ha mantenido en la ocupación del inmueble.

III

ANALISIS DE PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA:

Cursante a los folios 6 al 9 de la primera pieza del expediente, promovió instrumento extendido en copia certificada, otorgado ante la Notaría Publica Primera de Valencia en fecha 17 de diciembre de 1998, inserto bajo el Nº 67, tomo 175, el cual es apreciado por este juzgador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de su contenido se evidencia que en la fecha indicada las ciudadanas Yokasta B.Q.Q. e H.M.A.S. suscribieron un contrato de opción a compraventa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno, distinguida A- 48 y la casa sobre ella construida destinada a vivienda, situada en la primera etapa, sector “A” de la urbanización y parcelamiento parque residencial F.A., en jurisdicción del municipio San Blas (hoy parroquia R.U.), municipio V.d.e.C..

Cursante a los folios 10 al 18 (1era pieza), promovió copia fotostática simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces distrito V.d.e.C., en fecha 17 de noviembre de 1994, inscrito bajo el Nº 42, folios 1 al 5, protocolo primero, tomo 18, que no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que en la fecha antes indicada, la ciudadana Yokasta Quintero compró el inmueble objeto de la controversia a la ciudadana D.R.d.A., constituyendo sobre el mismo hipoteca convencional a favor del Banco Hipotecario Mercantil, C.A., como garantía de pago de un préstamo realizado por dicha entidad bancaria para la adquisición del inmueble.

En el capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, invocó “el mérito favorable que emerge de los autos”, alegación que no constituye ningún medio de prueba admisible en nuestro sistema procesal, por lo que no se le concede valor ni mérito probatorio.

En el capítulo II, promovió en copias fotostáticas simples marcadas con los números “1”, “2” y “3”, los siguientes instrumentos: 1) constancia de solvencia municipal de vehículo Nº 19748 a nombre de la ciudadana Yokasta Quintero; 2) oficio N° DC/Nom.020-2000, emanado de la Alcaldía del Municipio Valencia por medio de la cual se informa sobre la reubicación de Parroquia y Municipio del inmueble objeto de la controversia por modificación de la división política territorial del Estado Carabobo, y; 3) ficha catastral N° FC 2000-001071, correspondiente al inmueble objeto de la presente controversia. Los referidos instrumentos aparecen suscritos como recibidos en fecha 18 de febrero de 1999, acompañados por una firma ilegible, que afirma la promovente, corresponde a la parte demandada, la cual desconoció los referidos instrumentos, afirmando que no fueron firmados por ella.

La parte demandante insistió en el valor de los referidos instrumentos, promoviendo a tal efecto la prueba de cotejo, probanza que fue admitida y evacuada por el Tribunal de Primera Instancia.

Cursa a los folios 225 al 237 de la primera pieza del expediente, el respectivo informe de experticia grafotécnica realizado por los expertos designados para tal fin, no obstante, de una revisión del mismo se observa que éste no aparece firmado por el experto designado por la parte demandada, ciudadano N.A., en virtud de lo cual, en atención a lo establecido en el artículo 463 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los expertos deben realizar sus actuaciones en forma conjunta, este juzgador no le concede valor probatorio al referido informe. En este sentido, al no haberse verificado la autenticidad de las firmas desconocidas por la parte demandada, no se les concede valor probatorio a los instrumentos bajo revisión.

En el capítulo IV, promovió la prueba de exhibición, para que la demandada exhibiera los originales de los instrumentos especificados en el aparte anterior. En la oportunidad fijada para la exhibición, la parte demandada alegó que la misma no ha debido ser acordada de conformidad con lo previsto el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la promovente no acompañó un medio de prueba que haga presumir que los instrumentos se encuentren en poder del adversario, argumentando que la firma que aparece en los instrumentos bajo revisión no es suya, sino que fue falsificada, no pudiendo traer los originales porque nunca los tuvo en su poder.

Al respecto, de una revisión detenida de los instrumentos cuya exhibición fue solicitada, se observa que los mismos aparecen firmados como recibidos en fecha 18 de febrero de 1999, y contiene una firma ilegible que la parte promovente afirma corresponde a la demandada. Sin embargo, todos los instrumentos presentan fechas de emisión posteriores a la fecha en que se afirma fueron recibidos, siendo evidentemente imposible que los mismos hayan podido ser recibidos por la demandada con anterioridad a su propia emisión.

Por tal motivo debe concluirse que no existe en el presente caso un medio de prueba que constituya al menos una presunción grave de que los instrumentos cuya exhibición se pide se encuentren en poder de la demandada, y en tal virtud, el referido medio probatorio no ha debido ser admitido conforme a la previsión contenida en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, antes mencionado, por lo que no se le concede valor probatorio.

Cursantes a los folios 135 y 136 de la primera pieza del expediente, promovió marcados 4 y 5, comprobantes de cancelación de cuotas de préstamo hipotecario, que contienen un membrete de la entidad financiera Banco Mercantil, la cual es un tercero ajeno al presente juicio, por lo que para la valoración de este instrumento era necesario que la parte demandante promoviera su ratificación por parte de su emisor, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido ratificados, no se les concede valor probatorio alguno.

Cursantes a los folios 137 y 138 de la primera pieza del expediente, promovió comprobante y recibo de cancelación de impuestos municipales expedidos por la Alcaldía del Municipio Valencia, los cuales son apreciados por este juzgador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tratarse de instrumentos administrativos expedidos por una autoridad pública competente. De su contenido se evidencia que en fecha 4 de octubre de 2000, la demandante canceló el impuesto municipal del inmueble objeto de la controversia, correspondiente a ese mismo año.

En el capítulo III de su escrito de promoción de pruebas, promovió las testimoniales de los ciudadanos A.P. y A.N.D., siendo que éste último no compareció a declarar en la oportunidad fijada al efecto por el Tribunal de Primera Instancia, por lo que nada tiene esta alzada que analizar respecto de este testigo.

El ciudadano A.P.M., declaro ante el a quo que conoce a la demandada y sabe que ésta celebró un contrato de opción a compraventa del inmueble objeto de la controversia, lo cual sabe porque ella lo llamó para gestionar un crédito, a las preguntas primera, segunda y tercera; que para gestionar el referido crédito, la demandada le entregó una solvencia municipal en marzo de 2000, a las preguntas cuarta y quinta; que el crédito no fue aprobado por el banco porque se requería “un millón y medio”, y la demandada no se lo facilitó, a las preguntas sexta y séptima; que no conserva los instrumentos que le fueron entregados porque se los devolvió, ya que ella iba a gestionar el crédito en forma personal, a la última pregunta.

Respondió asimismo a las preguntas formuladas por la representación de la parte demandada que es un trabajador común y corriente y que la demandada tramitó un crédito con él porque es una persona puntual, pagador y de buenas referencias comerciales, a las repreguntas primera, segunda y tercera; que no tiene diferencias con la demandada y no le ha prestado cantidad de dinero alguna, a las repreguntas cuarta y quinta; que vio a la ciudadana Yokasta Quintero una sola vez, estando en casa de la demandada, quien se la señaló, a la repregunta sexta; que acudió a declarar “por intermedio del dr. Natera”, quien le dijo que se comunicara con “la dra. Nieves”, y que estuviera presente a las 10:30, a la repregunta séptima; y que conoce del contrato de opción a compraventa porque se lo comentó la demandada hace aproximadamente dos años, a las repreguntas novena y décima.

Al analizar la declaración del ciudadano A.P., encuentra este sentenciador que el mismo no incurre en contradicciones, por lo que se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, no encuentra este sentenciador que sus declaraciones aporten algún elemento de relevancia al asunto que se discute en la presente causa, ya que el testigo afirma haber tramitado un crédito en nombre de la demandada y haber recibido de ésta una solvencia municipal en marzo de 2000, es decir, después del vencimiento del contrato celebrado entre las partes, que expiró el 17 de diciembre de 1999, por lo que no demuestra su testimonio que la demandante hubiere cumplido con su obligación de entregar las solvencias municipales antes de la expiración del término contractual, Y ASI SE ESTABLECE.

Promovió asimismo la prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, (hoy Oficina de Registro Público de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador), probanza que fue admitida y evacuada, respondiendo la institución requerida mediante oficio consignado en los autos en fecha 10 de junio de 2002, en el cual informa que en ese organismo no aparece en el archivo computarizado ni en el libro de presentaciones, ningún documento que hubiere sido presentado por la ciudadana H.A.S. en el último trimestre de 1999.

Finalmente, en el capítulo VI promovió la realización de una inspección judicial en la sede de la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, (hoy Oficina de Registro Público de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador), probanza ésta que no obstante, haber sido admitida por el Tribunal de Primera Instancia, no fue evacuada, en virtud de lo cual no arroja mérito probatorio alguno.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE:

Cursante a los folios 71 al 73 de la primera pieza del expediente, promovió marcado “A” original del contrato de opción a compraventa objeto del presente juicio, otorgado ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 17 de diciembre de 1998, el cual fue consignado en copia fotostática por la demandante junto al libelo de demanda y ha sido valorado por este juzgador, en virtud de lo cual se ratifica lo establecido anteriormente al respecto.

Cursante a los folios 74 al 81 de la primera pieza del expediente, promovió marcada “B”, copia fotostática simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del entonces distrito V.d.E.C., en fecha 17 de noviembre de 1994, inscrito bajo el Nº 42, folios 1 al 5, protocolo primero, tomo 18, el cual fue impugnado por la parte demandante reconvenida en su contestación a la reconvención, no obstante, el referido instrumento fue promovido entre sus pruebas por la propia parte actora, por lo que resulta contradictoria la impugnación formulada, motivo por el cual, se le concede valor probatorio a este medio de prueba, reiterándose lo establecido anteriormente al respecto.

Cursantes a los folios 82 y 83 de la primera pieza del expediente, promovió marcados con la letra “C”, estados de cuenta de préstamo hipotecario a nombre de la ciudadana Yokasta Quintero, que emanan de la entidad financiera Banco Mercantil, la cual es un tercero ajeno al presente juicio, por lo que para la valoración de este instrumento era necesario que la parte demandada reconviniente promoviera su ratificación por parte de su emisor, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido ratificados, no se les concede valor probatorio alguno.

Cursante al folio 84 (1era pieza), promovió certificación de gravámenes expedida por la Oficina Subalterna (hoy Oficina Pública) del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, que es apreciada por este juzgador de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que para el 30 de noviembre de 2002, sobre el inmueble objeto de la presente controversia pesaba hipoteca habitacional legal a favor del Banco Hipotecario Mercantil, y que no existen medidas de prohibición de enajenar y gravar o de embargo que hayan sido comunicadas a esa oficina pública.

En el capítulo I de su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promueve “el mérito favorable que arrojan las actas procesales”, alegación esta que no constituye ningún medio de prueba admisible en nuestro sistema procesal, por lo que no se le concede valor ni mérito probatorio.

Promovió la confesión espontánea en que afirma incurrió la demandante reconvenida en su escrito de subsanación y contradicción de cuestiones previas, al reconocer haber recibido pagos que ascienden a la suma de once mil setecientos bolívares (Bs. 11.700,00), por lo que aduce, no violó las cláusulas del contrato de opción a compra-venta. Sobre este aspecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: M.A.F. vs. Inversiones Senabeid C.A. y otra), estableció lo siguiente:

Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal (…).

Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.(…)

Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil

.

De conformidad con la jurisprudencia citada, que es acogida por esta alzada por acoplar al presente caso, las exposiciones hechas por la demandante reconvenida en su contestación a la reconvención no constituyen una “confesión como medio de prueba”, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal, y que determina cuál es el alcance y límites de la presente controversia, en virtud de lo cual este pretendido medio probatorio no es apreciado por esta alzada.

Cursantes a los folios 104 al 112 (1era pieza), promovió en original para su vista y devolución, un legajo de recibos de pago que aparecen suscritos por la parte demandante reconvenida y que no fueron impugnados por ésta en forma alguna, en virtud de lo cual son apreciados por este juzgador de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De su contenido se evidencia que la demandada reconviniente realizó pagos a la demandante reconvenida en las fechas y por las cantidades que a continuación se especifican:

FECHA MONTO (Bs.) CONCEPTO

14/12/1998 4.000,00 Primera cuota contractual

16/04/1999 2.000,00 Abono a segunda cuota

21/05/1999 450,00 Mensualidades de febrero, marzo y abril de 1999

16/11/1999 3.000,00 Abono a segunda cuota

16/11/1999 1.350,00 Mensualidades mayo a diciembre de 1999 y enero de 2000

17/03/2000 150,00 Mensualidad marzo de 2000

29/03/2000 150,00 Mensualidad febrero de 2000

17/04/2000 100,00 Abono mensualidad abril de 2000

28/04/2000 500,00 Abono a capital

Marcados con los números 10, 11, 12 y 13 (1era pieza), promovió para su vista y devolución comprobantes de depósitos bancarios emanados de la entidad financiera Banco de Venezuela. La parte demandada reconviniente promovió la ratificación de estos instrumentos por medio de la prueba por informes, siendo que la institución bancaria al remitir los informes que le fueron requeridos por el a quo, omitió referirse a la veracidad de los depósitos bancarios en referencia.

No obstante, en acatamiento de la decisión dictada en fecha 17 de julio de 2008 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que declaró con lugar la solicitud de revisión constitucional formulada por la ciudadana H.M.A.S.; este Tribunal superior dictó auto para mejor proveer con el fin de solicitar al Banco de Venezuela la remisión a este tribunal de la información omitida en los informes promovidos por la demandada reconviniente, remitiendo la referida institución comunicación consignada a los autos en fecha 30 de noviembre de 2009, en la cual informa al tribunal que no es posible suministrar la información solicitada por no reposar en la institución información mayor a diez años.

Sin embargo, aún cuando los referidos comprobantes de depósitos bancarios no fueron ratificados por medio de la prueba de informes, esta alzada los valora con el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil.

En este sentido, se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia Nº 877 de fecha 20 de diciembre de 2005, (caso M.A.G. contra Envases Occidente C.A.), en al cual señaló lo siguiente:

…Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

…(omissis)…

Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero.

Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

…(omissis)…

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial (…)

Si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula su eficacia probatoria, como es el artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma: se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…

En atención a los razonamientos antes realizados y como quiera que los comprobantes de depósito sub examine cuentan con la validación del troquel y sello del banco, este juzgador le otorga pleno valor probatorio a los instrumentos bajo estudio y con los mismos se considera demostrado que la demandada reconviniente realizó depósitos bancarios a favor de la demandante reconvenida, en las fechas y por las cantidades que a continuación se especifican:

PLANILLA Nº FECHA MONTO (Bs.)

09033867 19/02/1999 102,20

25875669 15/03/1999 150,00

25869469 06/05/1999 100,00

46121071 12/07/1999 1.000,00

Marcados con los números 14 y 15, y cursantes a los folios 118 y 119 (1era pieza), promovió comprobantes de depósitos bancarios realizados en la entidad bancaria Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. habiendo promovido la parte demandada su ratificación por medio de la prueba por informes, constando a los autos que los mismos fueron ratificados por la entidad bancaria.

Estos instrumentos son apreciados por este sentenciador al concederles el mérito probatorio pleno que emerge de las tarjas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. De su contenido se evidencia que la demandada reconviniente realizó depósitos bancarios a favor de la demandante reconvenida, en las fechas y por las cantidades que a continuación se especifican:

PLANILLA Nº FECHA MONTO (Bs.)

15514649 04/08/2000 250,00

15560211 07/07/2000 1.000,00

La demandante alega que los montos pagados mediante depósitos bancarios están incluidos en los recibos otorgados por ella. No obstante, del contenido de los mismos no se desprende que parte de los montos recibidos se correspondan a las cantidades depositadas en los bancos Venezuela y Caja Familia respectivamente, razón por la cual se desecha el referido alegato.

Marcado con el Nº 16, promovió recibo de pago manuscrito, que aparece suscrito por la demandante reconvenida Yokasta Quintero, y que no fue desconocido por ésta en forma alguna, razón por la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de su contenido se evidencia que en fecha 7 de julio de 2000, la ciudadana H.A.S. pagó a la demandante reconvenida las cantidades de 1.500,00 bolívares y 150,00 bolívares, ésta última cantidad correspondiente al mes de mayo.

Cursante a los folios 123 al 127 de la primera pieza del expediente, promovió marcada con el Nº 17, copia fotostática simple de sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2000 por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo a la cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, no encuentra este juzgador que este instrumento aporte algún elemento de relevancia al caso subjudice.

En el Capítulo III, promovió la prueba de informes dirigida a la institución financiera Banco Hipotecario Mercantil, C.A., probanza que fue admitida y evacuada por el Tribunal de Primera Instancia, respondiendo la institución requerida mediante comunicación consignada a los autos en fecha 24 de septiembre de 2001, cursante a los folios 181 al 194 (1era pieza) que la ciudadana Yokasta Quintero figura en sus registros con un crédito hipotecario, manteniendo pendiente el pago de la cuota correspondiente al mes de agosto de 2001, vencida desde el día 17 de ese mismo mes y año, y que existe hipoteca sobre el inmueble objeto de la presente controversia, anteriormente identificado, apareciendo la demandante reconvenida como la persona responsable de la misma.

Promovió asimismo la prueba de informes dirigida a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito V.d.E.C. (hoy Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo), probanza que fue declarada inadmisible por el Tribunal de Primera Instancia, por lo que nada tiene este juzgador que analizar al respecto.

IV

PRELIMINAR

En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada aduce que es falso que el costo de la presente demanda es de Bs. 10.000,oo.

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

Sobre la contradicción de la cuantía, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RH-00619 del 24 de septiembre de 2008, ratificando el criterio fijado en sentencia Nº RH-01353 de fecha 15 de noviembre de 2004, estableció lo siguiente:

…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:

‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’.

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el actor, lo cual hace considerar a esta Sala, que la estimación hecha por los accionantes en su escrito libelar en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), determina el incumplimiento del requisito de la cuantía exigido para la admisibilidad del recurso de casación…

(Resaltado del tribunal)

En el presente caso, la parte demandada hace una contradicción genérica de la cuantía sin indicar si la contradicción es por exigua o por exagerada, tampoco alega ni prueba el hecho nuevo que constituye lo que en su decir, debía ser la cuantía, razones suficientes para que la estimación realizada por la parte demandante en el libelo de demanda deba tenerse como firme, Y ASI SE ESTABLECE.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La pretensión de la parte demandante se circunscribe a la resolución del contrato preliminar de compraventa celebrado en fecha 17 de diciembre de 1998 con la ciudadana H.M.A.S., alegando que esta última incumplió con las cláusulas del referido contrato, al no realizar el pago del precio en la forma convenida, ni protocolizar el documento definitivo de compra-venta en el lapso de un año contado desde la fecha de suscripción del mismo.

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…

Respecto a la distribución de la carga de la prueba el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

La mencionada norma, regula la distribución de la carga de la prueba, es decir, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenta la acción o la excepción; de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, esto es, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos de la pretensión.

En atención a las normas precitadas, cuando se demanda la resolución de un contrato en virtud de su incumplimiento, corresponde al demandante probar la existencia de la obligación, recayendo en la parte demandada la carga de demostrar los hechos extintivos de la obligación cuyo incumplimiento ha sido alegado.

A los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de resolución de contrato formulada por la parte demandante con fundamento en el incumplimiento de pago del precio convenido por parte de la demandada, debe entonces este juzgador verificar si ésta última realizó los pagos en la forma establecida en la referida convención.

En efecto, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, cuya suscripción es un hecho admitido y ha sido valorado por esta alzada, el precio de venta del inmueble era la cantidad de veintidós mil ochocientos bolívares (Bs. 22.800,oo) a ser pagados de la siguiente manera: La cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,oo), el 14 de diciembre de 1998; la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,oo), el día quince (15) de marzo de 1999; la cantidad de un mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,oo), por medio de doce cuotas mensuales y consecutivas de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo) a partir del 15 de febrero de 1999; lo que suma once mil ochocientos bolívares (Bs. 11.800,oo), y los restantes once mil bolívares (Bs. 11.000,oo), serían cancelados al momento de suscripción del contrato definitivo de compraventa.

Ahora bien, se observa que la parte demandada a los efectos de demostrar su solvencia en el pago promovió las siguientes pruebas, que fueron debidamente valoradas por este juzgador, a saber:

• Legajo de recibos de pago (folios 104 al 112 1era pieza);

• Recibo de pago manuscrito,

• Comprobantes de depósitos bancarios emanados de la entidad financiera Banco de Venezuela;

• Comprobantes de depósitos bancarios emanados de la entidad financiera Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.

Con las referidas pruebas, la demandada logró demostrar haber hecho los siguientes pagos: a) La cantidad de Bs. 4.000,oo el 14 de diciembre de 1998; b) La suma de Bs. 102,20 el 19 de febrero de 1999; c) La cantidad de Bs. 150,oo el 15 de marzo de 1999; d) La cantidad de Bs. 2.000,oo el 16 de abril de 1999; e) La cantidad de Bs. 100,oo el 6 de mayo de 1999, f) La suma de Bs. 450,oo el 21 de mayo de 1999, g) La cantidad de Bs. 1.000,oo el 12 de julio de 1999, h) las cantidades de Bs. 3.000,oo y Bs. 1.350,oo, el 16 de noviembre de 1999, i) Bs. 150,oo el 17 de marzo de 2000, j) Bs. 150,oo el 29 de marzo de 2000, k) Bs. 100,oo el 17 de abril de 2000, l) Bs. 500,oo el 28 de abril de 2000, m) las cantidades de Bs. 1.000,oo, Bs. 1.500,oo y Bs. 150,oo, el 07 de julio de 2000, y; n) finalmente la cantidad de Bs. 250,oo el 04 de agosto de 2000, cantidades éstas que no obstante, haber sido pagadas en cantidades y fechas distintas a las establecidas en el contrato, las mismas fueron recibidas y aceptadas por la parte demandante, por lo que debe entenderse que ha convalidado tal irregularidad.

De lo anterior se evidencia, que la demandada pagó en total la cantidad de quince mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 15.952,20), y para la fecha de vencimiento del contrato, esto es, el 17 de diciembre de 1999, la demandada había pagado a la demandante la cantidad de doce mil ciento cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 12.152,20), y siendo que conforme ha sido establecido ut supra, la obligación de la parte demandada para el momento de expiración del contrato era el pago de la cantidad de once mil ochocientos bolívares (Bs. 11.800,oo), se evidencia que la misma cumplió con dicha obligación contractual, por lo que la pretensión de resolución de contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, con fundamento en este motivo es improcedente, Y ASI SE DECIDE.

Por otra parte, la accionante alegó que la demandada, ciudadana H.A.S., incumplió con su obligación contractual de protocolizar el documento definitivo de compra-venta en el lapso de un año contado desde la fecha de suscripción del mismo. Al respecto, observa esta alzada de una revisión detenida del contrato de marras, cuya suscripción ha sido admitida por ambas partes, que en el mismo no se estableció que la demandada estuviera encargada de otorgar el documento definitivo de compraventa dentro del plazo de un año fijado para la opción de compraventa, por el contrario, tal como ha sido argumentado por la demandada, en la cláusula cuarta del referido contrato se estableció que la oferente se obligaba a entregar a la opcionante dentro del plazo de la opción, las solvencias municipales y demás recaudos exigidos por la oficina de registro para la protocolización del documento definitivo de venta, siendo que del análisis del material probatorio se observa que la demandante no logró demostrar haber entregado tales recaudos a la demandada, necesarios para la protocolización del contrato definitivo de venta, pues los instrumentos presentados con este fin no fueron apreciados por este sentenciador. Por este motivo, la pretensión de resolución de contrato por incumplimiento de la demandada en el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Con respecto a la pretensión de pago de la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) dada en arras, como indemnización por daños y perjuicios derivados del alegado incumplimiento contractual, al no haberse demostrado que la demandada hubiese incumplido con sus obligaciones contractuales, en consecuencia, la pretensión de indemnización de daños y perjuicios formulada no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

VI

DE LA RECONVENCION

En la oportunidad de contestación a la demanda, la parte accionada reconvino a la demandante por resolución de contrato, argumentando que ésta incumplió con lo dispuesto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de opción de compra-venta, en las cuales se comprometía a entregar el inmueble libre de toda carga o gravamen, y a entregarle las solvencias municipales y demás recaudos exigidos para la protocolización del documento de compra-venta.

Con respecto al alegado incumplimiento de la cláusula tercera del contrato, la misma consagra la obligación de la oferente de entregar el inmueble objeto de la negociación, libre de toda carga, gravamen o hipoteca, así como también solvente en materia de impuestos, sin embargo, esta obligación de entrega del inmueble en estado de solvencia, se encontraba subordinada a la efectiva transmisión de la propiedad del mismo, mediante la suscripción del documento definitivo de compraventa, lo cual no se materializó, motivo por el cual, no puede establecerse que la demandante reconvenida haya incumplido con la obligación contenida en la cláusula tercera del contrato, Y ASI SE DECIDE.

Con relación a la cláusula cuarta, la parte demandante reconvenida alegó haber cumplido con su obligación de entregar las solvencias municipales y otros recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta, y produjo como prueba de ello copias simples de solvencias que afirma haber entregado a la demandada en fecha 18 de febrero de 1999, y que aparecen marcadas como recibidas, presentando una firma ilegible, sin embargo, tales instrumentos fueron desechados por este juzgador por presentar fechas de emisión posteriores a la fecha en que se afirma fueron recibidos, lo que hace imposible que los mismos hayan podido ser recibidos por la demandada con anterioridad a su propia emisión.

Por esta razón, al no haber aportado algún otro medio de prueba que demuestre la entrega de la solvencia municipal y demás recaudos exigidos por la Oficina de Registro respectiva, debe concluirse que la demandante reconvenida incumplió con su obligación, contenida en la cláusula cuarta del contrato, siendo por ello procedente la pretensión de resolución de contrato con fundamento en este motivo, formulada por la parte demandada reconviniente, Y ASI SE DECIDE.

Pretende asimismo la reconviniente, el reintegro de la cantidad de quince mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 15.952,20), que afirma corresponde a todo el dinero que entregó a la ciudadana Yokasta Quintero como parte de pago de la obligación, por lo que habiendo este sentenciador declarado procedente la pretensión de resolución de contrato por el incumplimiento de la cláusula cuarta por parte de la demandante reconvenida, y siendo que del material probatorio aportado por la demandada reconviniente ha quedado demostrado que realizó una serie de pagos a la accionante, cuyo monto total asciende a la cantidad de quince mil novecientos cincuenta y dos bolívares con veinte céntimos (Bs. 15.952,20), la pretensión de devolución de este monto debe declararse con lugar, Y ASI SE DECIDE.

Finalmente, con respecto a la pretensión de pago de la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo), establecida como arras en el contrato, observa este sentenciador que conforme a lo dispuesto en la cláusula quinta de la referida convención, en caso de incumplimiento de la promesa por parte de la oferente, esta se obligaba a devolver el monto dado en arras, por concepto de daños y perjuicios, y por cuanto ha quedado establecido que la demandante incumplió con la obligación establecida en la cláusula cuarta de entregar la solvencia municipal y otros recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta del inmueble, antes del vencimiento del contrato, resulta procedente la pretensión formulada por la reconviniente, Y ASI SE DECIDE.

VII

DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante reconvenida; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 24 de mayo de 2006, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios, intentada por la ciudadana Yokasta B.Q.Q. en contra de la ciudadana H.M.A.S.; CUARTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato e indemnización por daños y perjuicios intentada por la parte demandada, ciudadana H.M.A.S., en consecuencia, se declara RESUELTO el contrato preliminar de compra-venta suscrito entre las partes mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 17 de diciembre de 1998, bajo el Nº 67, tomo 175; QUINTO: SE CONDENA a la ciudadana Yokasta Q.Q. al pago de la cantidad de QUINCE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 15.952,20), por concepto de reintegro de las cantidades entregadas por la reconviniente como parte del pago establecido en el contrato, así como la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,oo) establecida en calidad de arras en el contrato, como indemnización por daños y perjuicios.

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida por haber sido totalmente vencida.

Notifíquese a las partes.

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los treinta (30) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

J.A. MOSTAFÁ P.

EL JUEZ TEMPORAL

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 12:45 pm, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

DENYSSE ESCOBAR H.

LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 11.835

JM/DE/luisf.-