Decisión nº 327D-310505 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 31 de Mayo de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: Y.I.Z.R., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad V-4.134.559 y de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: A.J.R.R., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el No.62.043.

DEMANDADO: O.M.C.R., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad V-7.532.500 y de este domicilio.

APODERADO DEL DEMANDADO: O.M.C.R., abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 35.089.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: Nº 46.001

I

NARRATIVA

La demanda que da origen a esta causa fue admitida en fecha 23 de febrero de 2001, presentada por sus firmantes abogados H.R.G. y TAGRI FERREIRA SALMEN, reformada en su totalidad por el abogado A.J.R.R. en fecha 17 de Octubre de 2002 y posteriormente admitida en fecha 22 de Octubre de 2002.

Alega la parte demandante:

1) Que celebró con el ciudadano O.M.C.R. arriba ampliamente identificado, un contrato de venta a plazo sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro.32-A, ubicado en el piso 3 del Edificio A, que forma parte del Conjunto Residencial Parque Los Mangos, situado en el cruce de la Avenida E2 con la Avenida E1, con F1, de la Urbanización Sabana Larga, de la Parroquia San J.d.M.V.d.E.C., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual anexaron marcado “B”.

2) Que cumplió con su obligación al firmar dando su consentimiento a la venta, haciendo así la tradición y entrega material del inmueble; que las partes convinieron verbalmente que en treinta días efectuaría el comprador la protocolización ante el Registro correspondiente, acto que dependía de la única voluntad del comprador, quien por imperio de la ley y de lo establecido en el contrato, tenía la obligación de costearlo, además de que al momento de la protocolización debía cancelar la suma de Tres Millones de Bolívares, obligación que hasta la fecha de interposición de la demanda no había cumplido.

3) Que el precio convenido para la venta fue la cantidad de Veintiocho Millones de Bolívares (Bs. 28.000.000,oo), los cuales serían pagados por el comprador de la siguiente manera:

1. - Al momento de la firma del documento, la cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs. 7.000.000,oo),

2. - La cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo) al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa por ante el Registro respectivo,

3. - La cantidad restante, es decir, Dieciocho Millones de Bolívares, (18.000.000,00 Bs), divididos en cuatro cuotas pagaderas, la primera al año de protocolización del documento y las restantes cuotas, en los años siguientes por un valor de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,oo).

   4) Que quedó igualmente convenido entre las partes, que si el comprador en el lapso de los dos años a partir de la protocolización del documento definitivo de venta ante el Registro, cancelaba la cantidad de Dieciocho Millones de Bolívares, (18.000.000,00 Bs.), la obligación se entendiese cancelada en su totalidad, no habiendo nada más que reclamar. Igualmente se estipuló que si no se cancelaba la totalidad antes indicada en el lapso de dos años, un pago adicional de Cuatro Millones de Bolívares, (4.000.000,00 Bs.) también se estipuló el pago de Cien Mil Bolívares mensuales por concepto de intereses del capital.

   5) Que el comprador ha incumplido todas las obligaciones contraídas en ese contrato de venta a plazo, y que ese incumplimiento es lo que ha materializado que el comprador “tenga” (sic) disfrutando de la cosa vendida, sin pagar su precio, dos años y nueve meses, causando graves daños y perjuicios económicos a su mandante.

   6) Que el demandado, ha incumplido con el pago de condominio, poniendo en riesgo el inmueble, que éste fue objeto de un juicio por vía ejecutiva, en el cual la demandante se vio forzada a convenir, sufriendo los daños inevitable del caso, acompaña anexo marcado “C”; que el comprador se encuentra en estado de insolvencia y no dió las garantías prometidas a su mandante, por lo que de conformidad con el artículo 1.215 del Código Civil, ha perdido el beneficio del plazo, por tal razón, se le practicó notificación judicial que consignó marcada “D” requiriéndole en ese acto el cumplimiento de sus obligaciones las cuales incumplió.

   7) Demandó la resolución del contrato, el pago de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, los cuales estimó en la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo) y de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la acción en Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) y fundamentó la misma en los artículos 1.274, 1.269, 1.202, 1.205, 1.160, 1.161, 1.167, 1.211, 1.215, 1.354, 1.474, 1.487, 1.488 del Código Civil.

   8) Solicitó el decreto de medida cautelar de secuestro de conformidad con lo establecido en el numeral 5 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

   La citación de la parte demandada, se tramitó de manera personal, como así consta de los folios que van del 149 al folio 150 del expediente.

   En la oportunidad de la contestación a la demanda, el demandado opuso cuestiones previas las cuales fueron subsanadas y en la oportunidad de la contestación al fondo, hizo las siguientes defensas:

   1) Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora.

   2) Alegó que es cierto, que celebró con la actora, un contrato de venta a plazo, sobre el inmueble identificado en el libelo y que dicho documento de venta fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, anotado bajo el Nº 58, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, asimismo que la negociación se rige por las cláusulas establecidas en el contrato acompañado al libelo marcado con la letra “B”.

   3) Negó la afirmación de la actora, según la cual “ las partes convinieron verbalmente que en treinta días efectuaría el comprador la protocolización ante el registro correspondiente, acto que dependía de la única voluntad del comprador,...”.

   4) Alegó que no es cierto que la protocolización del documento de compra-venta dependiera exclusivamente de su única voluntad, pues en el documento no se estableció esa estipulación y que ante su ausencia, la parte actora, pretendió de manera acomodaticia a sus intereses establecer que lo hicieron de manera verbal, lo cual es falso de toda falsedad, y que en tal caso le es aplicable el Articulo 1.202 del Codigo Civil; que no es cierto que haya incumplido con las obligaciones contraídas en ese contrato y por ello, se haya materializado el que esté disfrutando de la cosa vendida, sin pagar su precio, por espacio de dos (2) años y nueve (9) meses, causando graves daños y perjuicios económicos a la parte actora, los que a todo evento negó, rechazó y contradijo.

   5) Negó, rechazó y contradijo que esté insolvente, al extremo de incumplir con el pago de condominio y que, con ello, haya puesto en riesgo el inmueble y el mismo haya sido objeto de un juicio por la vía ejecutiva, en el que la actora se viera obligada a convenir, sufriendo los daños inevitables del caso, por ello, impugnó el recaudo marcado con la letra “C”.

   6) Rechazó, negó y contradijo que se encontrara en estado de insolvencia y no haya dado las garantías prometidas a la actora, por ello no es cierto que haya perdido el beneficio del plazo y que deba convenir, o en su defecto a ello ser condenado por el Tribunal, en las pretensiones de la actora.

   7) Que quien ha incumplido de manera por demás reiterada es la parte actora y ello es así, porque convinieron que el saldo del precio, se haría efectivo en los términos del contrato acompañado al libelo marcado con la letra “B”, es decir, se hizo depender la exigibilidad del pago del saldo del precio de la PROTOCOLIZACION del documento, para lo cual no se fijó término, lo cual no se ha hecho y en este sentido, invocó e hizo valer la confesión de la parte actora, contenida – dice- en su libelo y que no es cierto que ello, dependiera de su única voluntad, pues es bien sabido que para la protocolización de documento específicamente, de un documento compraventa previamente autenticado, se requiere la presentación de ciertos recaudos por ante la oficina de Registro, los cuales deben ser suministrados por el vendedor al comprador, independientemente, de que éste tenga a su cargo el pago de los derechos de registro, y cita el Articulo 1.491 del Código Civil.

   8) Señala que quien ha incumplido de manera reiterada con su obligación legal, es la ciudadana Y.I.Z.R., pues siendo de su cargo, el entregarle las solvencias y demás recaudos que requiere la protocolización del documento de compra-venta, no ha dado cumplimiento a tal obligación, nunca le entregó esos recaudos para que entonces pudiera él proceder al registro o protocolización del documento de compra-venta, por ello al no protocolizar el documento no se ha verificado la condición estipulada en el contrato para la exigibilidad de las cuotas en que se fraccionó el pago del saldo del precio, y en consecuencia, no ha nacido aún la obligación de pagar ni la primera cuota, ni las restantes, no ha perdido el beneficio del plazo pues éste no ha comenzado a correr, por lo tanto, al no haber incumplimiento de su parte en las obligaciones asumidas, mal puede convenir o ser condenado por el Tribunal, en resolverse el contrato.

   9) Que pretende la parte actora que el demandado esta en mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, por el sólo hecho de que ella, mediante una notificación pretendió requerirle el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el documento cuya resolución demanda, olvidándose de manera acomodaticia de su obligación de entregarle las solvencias municipales del inmueble para el correspondiente registro, lo que en todo caso, no ha podido, ni querido entregarle porque simple y llanamente no ha pagado los impuestos municipales, tal como consta de constancia expedida por la oficina de Propiedad Inmobiliaria de la Alcaldía de Valencia que marcada con la letra “A” acompañó e hizo valer en toda forma de derecho, por lo que no habiendo cumplido la actora con las obligaciones a su cargo, mal puede pretender la resolución del contrato.

   10) Que se demanda el pago de unos supuestos daños y perjuicios pero no se especifica en qué consisten esos supuestos daños, vaguedad e indeterminación que los hace improcedentes, amén de que lo coloca en estado de indefensión.

   11) Finalmente, rechaza, niega y contradice la indexación o corrección monetaria demandada.

   Ambas partes consignaron sus pruebas en fecha 22 de octubre de 2003, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 03 de noviembre de 2003. Por lo que respecta a las pruebas de la actora, sólo fueron admitidas las promovidas en los capítulos I y II del referido escrito de pruebas y las del demandado se admitieron en su totalidad.

   Los informes de las partes se presentaron en fecha 28 de enero de 2004, y constan en los folios 143 al 148 del expediente.

   Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia el Tribunal, procede a hacerlo previo los siguientes análisis y consideraciones:

   II

   ANÁLISIS PROBATORIO

1. - PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   1. El mérito favorable de los autos. Este Tribunal le niega valor probatorio a ese mérito, pues conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, la cual comparte este Tribunal, el “mérito de los autos” no constituye medio probatorio alguno, en tal virtud, los desecha.

   2. Contrato de Compraventa a plazos autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nro.58, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual fue anexado marcado “B” y mediante el cual la ciudadana Y.I.Z.R., conviene como propietaria en la celebración del contrato de compraventa a plazos al ciudadano O.M.C.R., sobre el inmueble allí descrito.

      El Tribunal, valora este instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que contiene la voluntad de las partes con relación a la negociación en el convenida sobre el inmueble objeto del litigio.

   3. Marcado con la letra “A” original de notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15 de octubre de 2002, al ciudadano O.M.C.R., con lo que pretende probar que requirió el pago de las cantidades adeudadas y demandadas, y que se le notificó que había perdido el beneficio del plazo y que se encontraba disfrutando de la cosa sin pagar el precio, no fue tachada, ni impugnada por la parte demandada, por lo que este Tribunal, valora este instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que efectivamente la parte actora notificó al demandado, sobre los puntos a que se refiere dicho documento.

   4. Marcado con la letra “B” copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de este litigio, con sus respectivas notas marginales, protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, con lo cual, alega “... pruebo que el contrato de venta a plazo cuya resolución demandó no ha sido protocolizado, y también pruebo que el demandado no constituyó la garantía ofrecida en el contrato, es decir, la hipoteca,...”.

      El Tribunal valora esta documental, de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto demuestra que efectivamente, el último acto de traslación de propiedad del inmueble objeto de litigio, es la venta que del mismo hizo a la actora, el ciudadano J.I.S.H. y que sobre dicho inmueble pesa prohibición de enajenar y gravar según oficio Nº 312 de fecha 23-2-2001 emitido por este Tribunal, estampado en fecha 04 de mayo de 2001.

   5. Marcado con la letra “C” copia certificada – original de la demanda- emanada del Tribunal Primero de Municipios de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 15.510 para probar sus alegatos y el perjuicio que el incumplimiento del demandado le ha ocasionado a la actora.

      Se valora esta documental de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto demuestra que efectivamente, se siguió contra la actora un juicio de cobro de bolívares (Vía Ejecutiva) por falta de pago de las cuotas de condominio del inmueble objeto de litigio y que dicho juicio fue transado entre las partes, asumiendo la actora el pago de lo demandado en forma fraccionada, homologada dicha transacción en fecha 16 de julio de 2002.

2. - PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   1. En base al principio de la comunidad de la prueba, promovió marcado con la letra “B” Contrato de Compraventa autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de V.d.E.C., en fecha 17 de agosto de 1999, bajo el Nro.58, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

      Este instrumento ya fue valorado en el capítulo anterior.

   2. Promovió prueba de informes a: 1. - Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Hacienda, Departamento de Inmuebles Urbanos, a los fines de probar que la vendedora, no dio cumplimiento a su obligación de entregar al demandado, las solvencias municipales necesarias para la protocolización del documento de compraventa, por cuanto no le ha sido expedida la solvencia municipal.

      Consta en autos, folios 90 al 92, resultado de los informes evacuados por la citada Alcaldía, en la que informa a este Tribunal, que a la ciudadana Y.I.Z.d.R., titular de la cédula de identidad número 4.134.599, no se le ha expedido solvencia municipal correspondiente al inmueble objeto del litigio y anexó estado de cuenta Nº 1999-12-0007829 correspondiente al citado inmueble, en el que se refleja el período correspondiente a los años 1998 al 2003 ambos inclusive, siendo el total a cancelar la suma de Bs.245.883, 00. Se valora este instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en todo su contenido.

2. - Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia de este Estado, a los fines de que informe cuáles son los recaudos que deben acompañarse a un documento de compraventa para su protocolización.

   El resultado de esta prueba consta a los folios 87 y 88 del expediente, y específicamente al folio 88 cursa formato de requisitos para la protocolización de documento, entre otros, solvencia municipal y cédula catastral actualizada (en original).

   De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal valora esta prueba respecto de los hechos litigiosos a los cuales se refiere.

   3. Promovió, invocó y reprodujo los artículos 1.264, 1.159, 1.269, 1.212 los cuales desecha este Tribunal, ya que las normas de derecho no requieren ser probadas.

   4. A los fines de probar el demandado, que no está en mora de cumplir sus obligaciones contractuales, por cuanto la actora no le ha requerido la protocolización del documento de compraventa, sino que lo que hizo fue requerirle el pago de las cuotas del saldo del precio, en lugar de entregarle la cédula catastral y solvencia municipal para realizar el registro correspondiente, promovió en base al principio de la comunidad de la prueba la documental marcada con la letra “D” que cursa a los folios 118 y 119 del expediente.

   El Tribunal valora esta documental de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que efectivamente la parte actora notificó al demandado, sobre los puntos a que se refiere dicho documento.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR