Decisión nº 097 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 13 de Junio de 2007

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 29.01.2007, por ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó los instrumentos con los cuales fundamenta su pretensión el día 06.02.2007.

A continuación, en fecha 14.02.2007, la abogada Y.K., consignó escrito de reforma de la demanda.

Acto seguido, el día 15.03.2007, se admitió la demanda y su reforma por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla del Tribunal para despachar.

De seguidas, en fecha 26.03.2007, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa.

Después, el día 11.04.2007, el Alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte interesada de las diligencias necesarias para llevar a cabo la citación personal de la parte demandada, siendo que en fecha 04.05.2007, informó acerca de la práctica de la misma.

Sin embargo, el día 08.05.2007, la ciudadana M.E.M.P., manifestó que no disponía de un abogado que la asistiera para contestar la demanda, por lo que solicitó se le fijara nueva oportunidad, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 10.05.2007, fijándose el quinto (5º) día de despacho siguiente, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar, a fin de que diese contestación de la demanda, a tenor de lo previsto en el artículo 4 de la Ley de Abogados.

Por tal motivo, el día 21.05.2007, la ciudadana M.E.M.P., asistida por el abogado Franklis R.A.C., consignó escrito de contestación de la demanda, en el que también opuso cuestiones previas.

Acto continuo, el día 25.05.2007, las abogadas A.Y.K.C. y A.d.C.D.V., consignaron escrito a título de contradicción contra las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

De seguidas, en fecha 31.05.2007, las abogadas A.Y.K.C. y A.d.C.D.V., consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto dictado el día 05.06.2007, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

La abogada Y.K., actuando en defensa de sus propios derechos e intereses, en el escrito de reforma de la demanda consignado en fecha 14.02.2007, adujo lo siguiente:

Que, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.M., sobre un inmueble que administra, ubicado en la segunda Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, del Distrito Capital, distinguido con el Nº 6, planta alta.

Que, a pesar de ser el pago una de las principales obligaciones del arrendatario, tanto convencional como legal, la ciudadana M.M., dejó de pagar los cánones de arrendamientos desde enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, y el mes de enero de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) mensuales, adeudando un total de novecientos diez mil bolívares (Bs. 910.000,oo), correspondiente a trece (13) mensualidades vencidas y no pagadas, violando de esta manera la arrendataria la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, de tal manera que al incumplir la arrendataria con la referida cláusula del contrato, ha dado lugar a que exija la resolución del contrato de arrendamiento en cuestión, ya que la obligación de la arrendataria es la de pagar la suma de dinero convenida en contraprestación por el uso, goce y disfrute que la institución del contrato de arrendamiento le permite a la parte arrendataria, ya que esta es una de las obligaciones que no pueden eliminarse por convenio entre las partes, pues sería nula una obligación sin causa.

Que, la falta de pago de los cánones de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, le otorga el derecho a solicitar el desalojo del inmueble arrendado, y en consecuencia a la entrega material del inmueble libre de personas y de bienes, ya que el legislador ha colocado en el artículo 552 del Código Civil, a las pensiones de arrendamiento en la clase de frutos civiles, los cuales se repuntan adquiridos día por día y pertenecen por derecho de accesión al propietario de las cosas que lo producen.

Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.592 del Código Civil; además, en los artículos 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en el numeral 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud de lo anterior, procedió a demandar a la ciudadana M.M., en primer lugar, por desalojo, y en consecuencia, a entregar el inmueble libre de persona y bienes en la mismas buenas condiciones en que lo recibió; en segundo lugar, demanda subsidiariamente por la suma de novecientos diez mil bolívares (Bs. 910.000,oo), por concepto de los cánones insolutos dejados de percibir, así como los daños que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento; y, finalmente, los honorarios profesionales que se causen en el presente juicio hasta su terminación.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La ciudadana M.E.M.P., debidamente asistida por el abogado Franklis R.A.C., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 21.05.2007, sostuvo lo siguiente:

Que, de conformidad con el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la excepción consistente en la inepta acumulación de pretensiones que se excluyen una a la otra, por el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ejúsdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ibídem, ya que a su entendimiento en el libelo de la demanda se interpone por resolución de contrato y luego se interpone por desalojo, siendo incompatibles las dos acciones jurídicas.

Que, opone las cuestiones previas contenidas en los numerales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en la ilegitimidad de la persona del actor y la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, ya que en cuanto a la primera de las excepciones opuestas, quien actúa como parte actora, ciudadana Y.K., lo hace en nombre propio, fungiendo en primer lugar como si fuera administradora del inmueble dado en arrendamiento, y luego, en segundo lugar, como si fuera propietaria del mismo.

Que, de los recaudos consignados por la ciudadana Y.K., se puede constatar que no cursa poder otorgado por el ciudadano E.R.B.K., quien de acuerdo a la documental cursante a los folios 11 al 12, es el propietario del inmueble objeto del presente litigio, así como que no consta que éste le haya dado poder de administración y menos aun que la actora sea la propietaria del inmueble.

Que, opone la cuestión previa establecida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consistente en el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el numeral 4º del artículo 340 ejúsdem, este es, el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble.

Que, los datos de identificación del inmueble objeto de la demanda debe determinarse con precisión, pero en el caso en referencia no se precisó, ya que en el contrato de arrendamiento suscrito se señala textualmente en la cláusula primera que la arrendadora da en arrendamiento a la arrendataria, quien lo recibió en tal concepto, un inmueble que administra, situado en la segunda avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Distrito Capital, distinguido con el Nº 6, Planta Alta, no correspondiéndose los datos de identificación del inmueble señalado anteriormente con los datos que aparecen en el documento de propiedad del inmueble a nombre del ciudadano E.R.B.K., pues allí se describe que el inmueble está constituido por una parcela de terreno y una casa sobre ella construida, de manera que en ninguna parte del documento de propiedad se menciona o está escrito que la venta es sobre una casa de dos (2) plantas, es decir, que no existe la suscripción de ningún contrato de arrendamiento de la planta alta del inmueble, por lo tanto no hay correspondencia en la delimitación del inmueble que aparece en el documento de propiedad que se consigna, por lo que sostiene que no ocupa bajo ningún título gratuito u oneroso el bien inmueble descrito en el documento de propiedad que se consigna junto con el libelo de la demanda.

Que, rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda que se interpuso en su contra; también, que niega, rechaza y contradice que deba los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2006, y enero de 2007, ya que todos los cánones de arrendamiento han sido debidamente cancelados en dinero efectivo y de curso legal en el país, sin recibir recibos o constancias de pago por parte de la arrendataria.

Que, rechaza, niega y contradice que el contrato suscrito en fecha 01.11.2001, sea a tiempo determinado, pues se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado al operar la tácita reconducción del mismo, por cuanto una vez vencido el lapso otorgado en el referido contrato por un (01) año, más su prórroga legal de un año, no se ha suscrito un nuevo contrato, manteniéndose las mismas condiciones.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 21.05.2007, referida a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, consagrada en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la demandante actúa “…en nombre propio, fungiendo en primer lugar como si fuera administradora del inmueble dado en arrendamiento, y luego en segundo lugar como si fuera propietaria del mismo; de los recaudos consignados por la ciudadana Y.K.B., se puede constatar que no cursa poder otorgado por el ciudadano E.R.B.K., (…) quién de acuerdo a la documental cursante a los folios 11 al 12, es el propietario del inmueble objeto del presente litigio…”.

En este sentido, resulta pertinente destacar que la cuestión previa bajo análisis está referida a la capacidad procesal del actor, que no es otra cosa que la aptitud para actuar en juicio, bien sea demandando o defendiéndose, como parte o como tercero (legitimatio ad procesum), la cual se distingue de la legitimación o cualidad, en cuanto a que ésta viene dada por la titularidad de un derecho subjetivo (legitimatio ad causam).

Al respecto, la norma jurídica que rige el juzgamiento de la ilegitimidad al proceso del demandante, es el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, quienes pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley, entre las que se encuentra la asistencia de la parte de un abogado en sede judicial para actos procesales.

En tal sentido, el Dr. H.C., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, ha precisado respecto a la capacidad procesal, lo siguiente:

…La capacidad procesal es un concepto complejo que se deriva del conjunto de requisitos o de condiciones establecidas por la ley para que una persona física o jurídica pueda participar en un proceso como parte o como tercero. En cuanto a las personas naturales, la legitimidad a que alude el precepto citado (art. 39), se refiere a la habilidad civil que deben tener todos los ciudadanos. Se requiere, en primer lugar, ser mayor de veintiún años, pues los menores de esta edad deben estar debidamente representados o asistidos. En segundo lugar, es indispensable que estén en pleno goce de sus derechos civiles, lo que quiere decir que no pueden estar afectados de incapacidad por inhabilitación o interdicción (civil o penal)…

. (Cuenca, Humberto. Derecho Procesal Civil. La Competencia y otros temas. Tomo I. Ediciones de la Biblioteca de la Universidad Central de Venezuela, octava edición; Caracas, año 2000, página 324)

Como puede observarse del anterior criterio autoral, la capacidad procesal (legitimatio ad procesum), constituye el conjunto de exigencias o requerimientos que el legislador ha previsto para que una persona pueda actuar en juicio como parte o como tercero, ya que no puede ejercer eficazmente su derecho de defensa quien es menor de edad o entredicho, ni tampoco aquél que se encuentre bajo una interdicción o inhabilitado civil o penalmente, de modo que al no habérsele atribuido a la demandante ninguna de estas deficiencias, ni mucho menos probado las mismas, es por lo que motiva a este Tribunal a desechar la cuestión previa bajo análisis, por cuanto las argumentaciones fácticas que la sustentan, no guardan congruencia con aquellas que resultan idóneas para refutar la capacidad procesal de la parte contra quién se dirigió. Así se decide.

Por otra parte, la parte demandada también alegó en el escrito de contestación de la demanda, la cuestión previa consagrada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, con fundamento en que no consta que el ciudadano E.R.B.K. “…le haya dado poder de administración a quien pretende en la presente causa arrogarse la facultad de parte accionante y menos aun que la parte actora sea la propietaria del bien inmueble…”.

En este sentido, resulta pertinente destacar que la cuestión previa antes referida platea tres (03) supuestos, entre los cuales se encuentra, en primer lugar, la falta de capacidad para ejercer poderes en juicio, bien sea porque no posee el título profesional de abogado, o cuando aún poseyéndolo no puede ejercer libremente la profesión por no hallarse inscrito en el Colegio de Abogados y en el Instituto de Previsión Social del Abogado, toda vez que de acuerdo con lo establecido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados, cuyo artículo 3 precisa que para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado.

El segundo supuesto de la cuestión previa bajo análisis plantea la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, lo cual comprende la falta de otorgamiento del poder respectivo, o que aún cuando se le confirió, el mismo fue revocado con anterioridad a la interposición de la demanda; sin embargo, como excepción a la regla se admite la representación del actor sin poder, en las causas referidas a la herencia, del heredero por su coheredero y en las atinentes a la comunidad, la representación que efectúa el comunero por su condueño, mientras que por el demandado puede presentarse sin poder cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial.

Y, en lo que respecta al tercer supuesto de ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, comprende las situaciones en las que no fue otorgado el mandato de acuerdo a las previsiones legales que lo autorizan, o aún cuando fue otorgado conforme a las normas que regulan su autorización, las facultades allí conferidas limitan el ámbito de actuación del mandatario para realizar determinados actos.

En efecto, el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el poder para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica, esto es, mediante escritura, autorizado con las solemnidades de ley por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público con facultades de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se autorizó.

Precisado lo anterior, observa este Tribunal que la ciudadana Y.K., procedió a demandar a la ciudadana M.E.M.P., por el desalojo del bien inmueble arrendado, cuya condición de arrendadora se deriva de la convención locativa accionada, por lo que resulta pertinente destacar que la falta de cualidad del actor en modo alguno conduce a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del mismo, ya que son situaciones totalmente disímiles entre sí, toda vez que la impugnación de la cualidad que se arroga el actor debe efectuarse mediante el empleo de la defensa perentoria de falta de cualidad, a la que hace referencia el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pero, se insiste, tal deficiencia no trae como consecuencia la ocurrencia de la ilegitimidad del representante del actor.

Es por ello, que estima este Tribunal que en el caso sub júdice no fue refutada la representación que ejercen las abogadas A.Y.K.C. y A.d.C.D.V., mediante la enunciación de hechos concretos que demuestren la ocurrencia de las causas establecidas por el legislador para la procedencia de la impugnación de la representación desplegada por las apoderadas actoras, sino, por el contrario, se basó en la falta de cualidad de la accionante por no detentar el derecho de propiedad sobre la cosa arrendada, pero, sin embargo, es quién aparece como arrendadora en el contrato de arrendamiento, por lo que habiéndose constatado que las referidas abogadas se encuentran en el libre ejercicio de su profesión, por hallarse inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 54.017 y 59.931, respectivamente, además que su actuación en la presente causa deviene del poder apud-acta otorgado por la accionante, en fecha 06.02.2007, sin que se evidencia de autos que haya sido revocado, es por lo que estas circunstancias conllevan a desechar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda, consagrada en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

También, la parte demandada opuso en la contestación la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejúsdem, referida al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo el requisito exigido en el ordinal 4º del artículo 346º ibídem, este es, el objeto de la pretensión, el cual deberá indicarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, con fundamento en que “…los datos de identificación del inmueble objeto de la demanda debe determinarse con precisión, en el caso en referencia no se precisó, ya que en el contrato de Arrendamiento (sic) suscrito se señala: ‘Primera: La Arrendadora da en arrendamiento a La Arrendataria, quien lo recibe en tal concepto, un inmueble que administra, situado en la Segunda Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Distrito Capital, distinguido con el Nº 6, planta alta’. No correspondiéndose los datos de identificación del inmueble señalado anteriormente con los datos que aparecen en el documento de propiedad del inmueble a nombre del ciudadano E.R.B.K., (…) pues allí se describe que el inmueble está constituido por una parcela de terreno y una casa sobre ella construida, pues en ningún (sic) parte del documento de propiedad se menciona o está escrito que la venta es sobre una casa de dos (02) plantas, es decir que no existe la suscripción de ningún contrato de Arrendamiento (sic) de la Planta Alta del inmueble, por lo tanto no hay correspondencia en la delimitación del bien inmueble ocupado por mi [su] persona y señalado en el contrato de arrendamiento con la delimitación del inmueble que aparece en el documento de propiedad que se consigna; en consecuencia no ocupo bajo ningún título gratuito u oneroso el bien inmueble descrito en el documento de propiedad que se consigna con el libelo de la demanda…”.

Respecto a la carga que la ley impone a la demandante de expresar el objeto de la pretensión en el libelo de la demanda, tenemos que “…[p]ara determinar cuál es el objeto de la pretensión, es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, pero, si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor, o el contrato mismo…”. (Sentencia Nº 324 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 15.10.1997, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, caso: M.A.T.R. y otros, contra Venezolana de Cal C.A., expediente nº 96-136)

En el caso de marras, la ciudadana Y.K., ejerció el desalojo contemplado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para terminar los efectos que emergen del contrato de arrendamiento que suscribió privadamente en fecha 01.11.2001, con la ciudadana M.E.M.P., en virtud de la alegada inobservancia en que ésta ha incurrido de deberes contractuales y legales.

Siendo así, el objeto de la pretensión deducida por la accionante no lo constituye la planta alta del bien inmueble distinguido con el Nº 06, ubicado en la segunda Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, como erróneamente lo alegó la parte demandada en su escrito de contestación, sino, por el contrario, el contrato de arrendamiento que pretende deshacer con el ejercicio de la acción de desalojo, del cual se deriva los derechos y obligaciones que asumieron las partes con ocasión a la relación arrendaticia que se originó con su suscripción, cuyo incumplimiento motivó el ejercicio de la presente acción; de modo pues, que resulta improcedente la cuestión previa fundamentada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo de la demanda el requisito exigido en el ordinal 6º del artículo 340 ejúsdem, ya que no constituía una carga para la demandante enunciar los linderos del inmueble objeto de la convención locativa accionada, por cuanto el objeto de su pretensión viene a ser el contrato en cuestión, que fue acompañado con el libelo de la demanda. Así se decide.

Además, la parte demandada alegó en la contestación la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 ejúsdem, con fundamento en que “…en el libelo de la demanda se interpone por resolución de contrato y luego se interpone por desalojo, siendo incompatible las dos acciones…”.

Al respecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

La anterior disposición jurídica, prohíbe expresamente acumular en un mismo libelo de demanda pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, por ejemplo, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento, no puede pedirse a la vez el cumplimiento del contrato y el pago de las pensiones adeudadas simplemente, y para solventar tal situación, el cobro se pide por concepto de daños y perjuicios que generalmente equivalen al monto adeudado por concepto de pensiones no pagadas durante la vigencia del contrato, a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil.

Lo mismo ocurre si se reclama el desalojo de un bien inmueble arrendado por la falta de pago de las pensiones de arriendo, ya que para el ejercicio de esta acción se hace necesario que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito, a tiempo indeterminado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mientras que para accionar la resolución de la convención locativa, o la ejecución de la misma, en tal caso, es ineludible que el título que la fundamente sea escrito, a tiempo determinado, en virtud del incumplimiento del arrendatario de obligaciones contractuales.

También, la norma jurídica en comento prohíbe acumular en el libelo pretensiones que por razón de la materia corresponda su conocimiento a otro Tribunal, tal es el caso si se reclama el cobro judicial de un cheque protestado, pero, además, se solicita se declare culpable a su librado por el delito de estafa, ya que lo libró sin tener fondos; la primera petición corresponde su conocimiento a un Tribunal con competencia en materia civil, mientras que la segunda a otro con competencia en materia penal.

Igualmente, el precepto legal en referencia impide la acumulación de pretensiones cuyos procedimientos sean contrarios entre sí; así pues, no se puede solicitar en la misma demanda la partición de bienes hereditarios y a la vez la rendición de cuentas a quién los administraba, ya que el tratamiento procedimental de la primera reclamación se encuentra normado en el artículo 777 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la segunda en el artículo 673 ejúsdem.

No obstante ello, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, plantea también la excepción a la regla, en cuanto a que permite la acumulación de pretensiones que sean incompatibles entre sí, pero, para resolverse una como subsidiaria de la otra, con tal que sus procedimientos no sean inconciliables entre sí. En este caso, cada reclamación es una demanda autónoma, pero acumulables en el mismo libelo para que en caso de no proceder la pretensión principal, el Tribunal proceda a entrar a conocer la pretensión subsidiaria, la cual pudiese proceder, o a lo sumo, rechazarse. Así pues, si se pide la resolución de un contrato de arrendamiento escrito, a tiempo determinado, por falta de pago de cánones de arrendamiento, y a su vez, se reclamó su cumplimiento por el vencimiento de la prórroga legal, estamos en presencia de pretensiones contrarias entre sí, pero, con un tratamiento procedimental igual, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se sustanciarán y decidirán con arreglo al procedimiento breve, en todo aquello que no contradiga al procedimiento especial normado en el artículo 35 ejúsdem, por lo que el Tribunal si al momento de decidir rechaza la pretensión principal (resolutoria), por haber probado el arrendatario su solvencia en el pago de las pensiones que se le imputaron como insolutas; entonces, debe el Juez entrar a conocer la pretensión subsidiaria (cumplimiento), con el objeto de determinar el vencimiento de la prórroga legal y la consecuente entrega del bien inmueble arrendado.

En el presente caso, observa este Tribunal que primigeniamente la accionante reclamó la resolución del contrato de arrendamiento accionado, mediante libelo de demanda presentado en fecha 29.01.2007, por ante el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) cada uno; sin embargo, el día 14.02.2007, la accionante procedió a reformar la demanda, en la que peticionó el desalojo del bien inmueble arrendado, por imputarle igualmente a la arrendataria la falta de pago de las pensiones de arriendo señaladas con anterioridad, a tenor de lo contemplado en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

Respecto al contenido y alcance del artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia nº 299, dictada en fecha 11.06.2002, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, expediente nº 99-197, caso: Cuyuní Banco de Inversión, C.A., contra W.R.T. y D.R.R., puntualizó lo siguiente:

…El artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, confiere al demandante el derecho de reformar la demanda, pero limita tal derecho a una sola oportunidad, sin distinguir que sea antes o después de la citación de la parte demandada ni señalar en qué consiste o puede consistir el contenido de la reforma de la demanda, con tal que la parte demandada no haya contestado la demanda.

Por tanto, al ser la demanda una expresión y consecuencia de los derechos constitucionales de acción y de defensa, no le es dable al intérprete establecer limitaciones distintas a las expresadas por la ley para su ejercicio; en consecuencia, no resulta contrario a tales principios la afirmación hecha por la recurrida de considerar ilimitado el derecho del demandante de reformar el contenido de la demanda que hubiere interpuesto, pues la ley no hace limitación al respecto, de lo que se desprende que la recurrida no incurrió en el vicio que se le imputa…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme al criterio jurisprudencial antes transcrito, estima este Tribunal que la disposición legal en referencia concede al demandante la posibilidad de reformar la demanda, por una sola vez, antes que el demandado haya dado contestación a la misma, pero, en caso de haberse verificado la citación, se concederán al demandado otros veinte días para la contestación, sin necesidad de nueva citación, esto es en el caso del procedimiento ordinario, ya que en el supuesto de tramitarse la pretensión del accionante por los cauces del procedimiento breve, deberá fijarse el segundo (2º) día de despacho, para que tenga lugar tal actuación procesal.

Cabe destacar, que la demanda puede ser definida como “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

Por tal motivo, la reforma de la demanda implica que el demandante pueda incorporar o suplir al demandado o demandados, modificar las argumentaciones fácticas y jurídicas que la sustentan, así como también sustituir la acción que escogió para dilucidar su pretensión por otra que considere idónea para ello, con tal que el trámite procedimental dispuesto por la ley para ésta no sea incompatible con el acordado inicialmente para ventilar la primigenia demanda.

Ahora bien, juzga este Tribunal que la accionante al haber reclamado en su primigenia demanda la resolución del contrato de arrendamiento accionado, y posteriormente, reformado la misma por el desalojo de la cosa arrendada, no incurrió en modo alguno en la prohibición a que hace referencia el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que la norma es muy clara e inteligible en impedir la acumulación de pretensiones contrarias entre sí en “un mismo libelo”, lo que conduce a rechazar por totalmente improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 ejúsdem. Así se decide.

- IV.II -

DEL MERITO DE LA CONTROVERSIA

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la ciudadana Y.K., en contra de la ciudadana M.M., se patentiza en la pretensión de desalojo fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 01.11.2001, el cual tiene como objeto la planta alta del bien inmueble distinguido con el Nº 06, ubicado en la segunda Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) cada uno.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, es menester señalar que el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Es por ello, que el autor J.M.O., en su obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Siendo ello así, resulta pertinente para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 ejúsdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa arrendada, por cierto tiempo y éste se obliga a pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y, una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado.

Ahora bien, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción de desalojo escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, señala lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualquiera de los supuestos taxativamente establecidos para su procedencia, entre los que se halla la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas.

En este contexto, para apreciar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión deducida por la accionante, observa este Tribunal que el lapso de duración fue convenido entre las partes por el plazo fijo de un (01) año, y un (01) año de prórroga, contado a partir del día 01.11.2001, tal y como se evidencia de su cláusula segunda, la cual es del tenor siguiente:

…Segunda: La duración del presente Contrato es de un (1) año fijo y/o un año de prórroga…

.

Conforme se desprende de lo pactado por las partes, el término de duración contractual comenzó a transcurrir por un (01) año a partir del día 01.11.2001, a cuyo vencimiento el día 01.11.2002, comenzó a transcurrir automáticamente la prórroga contractual por un (01) año más, la cual se agotó el día 01.11.2003, de modo que de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir el beneficio de la prórroga legal por el plazo de un (01) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, feneciendo la misma en fecha 01.11.2004, por lo que habiéndose quedado la arrendataria y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de expirado el plazo de la prórroga legal con el consentimiento de su arrendadora, lo cual se evidencia de lo enunciado en el escrito de demanda, cuando la demandante reclama la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero de 2007, es por lo que esta circunstancia conduce a calificar la relación arrendaticia como a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, cuya acción idónea y eficaz para deshacerlo es el desalojo normado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esclarecido lo anterior, resulta pertinente precisar que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos y garantías que a toda persona tutela el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá refutar las pretensiones que le han sido opuestas, durante el transcurso de las fases integrantes del proceso, con la presentación de medios probatorios tendentes a demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en virtud de la carga que tiene cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los lapsos o términos de carácter preclusivo establecidos en el texto adjetivo civil para tal fin.

Así pues, a la parte actora le atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o, lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a ella le corresponde demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de interponer la demanda ante el órgano jurisdiccional que la solucionará.

Por lo tanto, la ciudadana Y.K., produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento que suscribió privadamente en fecha 01.11.2001, actuando en su condición de arrendadora, por una parte, y por la otra, la ciudadana M.E.M.P., el cual se tiene por reconocido, ya que no fue impugnado en la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de modo que de la documental en referencia se desprende que tuvo como objeto la planta alta del bien inmueble distinguido con el Nº 06, ubicado en la segunda Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento mensual fue pactado por la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo).

También, la parte actora acreditó conjuntamente con el escrito de reforma de la demanda consignado en fecha 14.02.2007, original ad effectum videndi del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 23.12.1996, bajo el Nº 03, Tomo 47, Protocolo Primero, al cual se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de la documental en referencia que el ciudadano J.A.D.S., representado en ese acto por la abogada Y.K., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano E.R.B.K., el bien inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 06, ubicada en la segunda calle de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, donde se halla el bien inmueble arrendado.

Además, la parte actora proporcionó conjuntamente con el escrito presentado en fecha 25.05.2007, a título de contradicción contra las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, original del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, el día 21.02.1997, bajo el Nº 87, Tomo 14, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se le dispensa el valor probatorio que le atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de la referida documental que el ciudadano E.R.B.K., confirió poder general de administración y disposición de los bienes que le pertenecen y le puedan pertenecer, a los ciudadanos V.E.B.K. y Y.K..

Ahora bien, de las probanzas documentales analizadas con anterioridad, se determina la relación arrendaticia existente entre la ciudadana Y.K., en su condición de arrendadora, por una parte, y por la otra, la ciudadana M.E.M.P., en su carácter de arrendataria, conforme al contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.11.2001 y del que además se evidencia la legitimación activa que detenta la accionante para intentar el presente juicio.

Asimismo, consta que el arrendamiento tiene como objeto la planta alta del bien inmueble distinguido con el Nº 06, ubicado en la segunda Avenida de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital, estableciéndose como canon de arrendamiento mensual la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), el cual debía pagarse al vencimiento del mes o dentro de los primeros cinco (05) días subsiguientes.

De igual manera, se aprecia de las actas procesales que el ciudadano E.R.B.K., detenta actualmente el derecho de propiedad sobre el bien inmueble arrendado, sin que ello impida a la ciudadana Y.K., ejercer la presente acción de desalojo, por cuanto su cualidad de arrendadora deviene de la convención locativa accionada.

Por consiguiente, la carga probatoria se invirtió para la parte demandada, quién debió cumplir con la reus in excipiendo fit actor, valga decir, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que basan su defensa, constatándose que no logró desvirtuar el incumplimiento que se le imputó en el escrito de reforma de la demanda, respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, así como enero de 2007, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo) cada uno, ya que sólo se limitó a negar y rechazar los hechos libelares, sin aportar algún medio probatorio que sustentara tal contradicción, ni en la contestación de la demanda, ni mucho menos durante la fase probatoria, por lo que resulta impretermitible para este Tribunal declarar la procedencia de la pretensión de desalojo sometida a su conocimiento, fundamentada en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse determinado la insolvencia de la arrendataria en el pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

Finalmente, en lo que respecta a la pretensión subsidiaria reclamada en el capítulo cuarto del petitorio contenido en la demanda, relativo al pago de la cantidad de novecientos diez mil bolívares (Bs. 910.000,oo), por concepto de los cánones insolutos dejados de percibir, así como los daños que se sigan causando hasta la entrega definitiva del inmueble dado en arrendamiento, este Tribunal, por cuanto observa que ha sido declarada la procedencia de la pretensión principal, que sólo versó sobre el desalojo del bien inmueble arrendado, es por lo que se hace innecesario entrar a conocer la pretensión subsidiaria. Así se decide.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: