Decisión nº 14.237 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 24 de Enero de 2011

En fecha 27 de julio de 2010 se recibió la demanda constante de tres (3) folios útiles y vueltos, interpuesta por la ciudadana Y.R.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.409.686, domiciliada en la Barraca, calle Guaicaipuro con calle N° 09, Residencias Torre Molino A, piso 9, apartamento 9-2, Maracay, estado Aragua, debidamente asistida por el Abogado A.R.P.F., Inpreabogado Nro. 128.898 (folio 4).

El 02 de agosto de 2010 la parte actora consignó los recaudos de la presente demanda por desalojo (folio 5 y su vuelto).

En fecha 13 de agosto de 2010 se admite el libelo de demanda presentado por la ciudadana Y.R.R. y se ordenó emplazar a la ciudadana C.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.144.662 (folio 37).

El 23 de septiembre de 2010 la actora consignó copia de la compulsa “…para posteriormente se realice la citación de la demandada…” y entregó los emolumentos “…por concepto de traslado del alguacil a dicha dirección de la demandada…” (folios 38 y 39).

El 28 de septiembre de 2010 se libró la compulsa (vuelto folio 39).

El 11 de octubre de 2010 el ciudadano C.J.O.R., en su carácter de Alguacil del Tribunal a quo hizo constar que citó a la demandada (folio 40).

El 14 de octubre de 2010 la demandada compareció y contestó la demanda (folios 42 y 43 y sus vueltos).

El 18 de octubre de 2010 la accionante consignó escrito de promoción pruebas (folios 49 y 50 y sus vueltos).

El 19 de octubre de 2010 el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandante, salvo su apreciación en la definitiva (folio 56).

El 20 de octubre de 2010 la ciudadana C.G., confirió poder apud acta a la Abogada Suahil L.H., Inpreabogado N° 102.501 (folio 57).

El 26 de octubre de 2010 la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción pruebas (folios 58 y 59).

El 27 de octubre de 2010 el a quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, salvo su apreciación en la definitiva (folio 60).

El 05 de noviembre de 2010 el a quo difirió el acto de dictar sentencia, por “…cuanto quedan pruebas de informes pendientes por evacuar…” (folio 62).

El 09 de noviembre de 2010 el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva (folios 63 al 69 ambos inclusive) y declaró Con Lugar la pretensión de desalojo intentada contra la ciudadana C.G. y condenó a la parte demandada:

1. A la entrega del inmueble constituido por una casa, planta alta, ubicada en Las Delicias, Pasaje A.B., Sector Camoruco N° 17-B, Municipio Girardot del estado Aragua, libre de bienes y personas, y en el mismo estado en que lo recibió, solvente en los servicios públicos.

2. A pagar la suma de seis mil bolívares (Bs.6.000,00) correspondientes a las mensualidades de arrendamiento desde el mes de abril de 2010 inclusive hasta el mes de julio de 2010, a razón de mil quinientos bolívares (Bs.1.500,00) cada uno y pagar los que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia definitiva.

3. Al pago de las Costas de Ley.

   La apoderada de la parte demandada apeló en fecha 07 de diciembre de 2010 (folio 70).

   El 13 de diciembre de 2010, el a quo oyó en ambos efectos el recurso interpuesto y remitió el expediente para su distribución. Libró oficio N° 1363-10 (folios 71 y 72).

   III

1. DE LA DEMANDA INTERPUESTA.

   1.1. Hechos alegados por la apoderada de la parte demandante en su libelo:

   Que la ciudadana Y.R.R., le arrendó a la ciudadana C.G., un inmueble ubicado en Las Delicias, Pasaje A.B., Sector Camoruco N° 17-B, planta alta, Municipio Girardot, estado Aragua.

   Igualmente alegó que el inmueble arrendado le pertenece a la ciudadana Y.R.R., parte demandante, según consta en copia certificada de documento de compra venta autenticado, por ante la Notaria Pública Primera de Maracay, Municipio Girardot, estado Aragua, bajo el N° 41, Tomo 401. Acompañó marcado “B” (folios 8 al 11, ambos inclusive).

   .

   Que “…en la cláusula tercera del (…) contrato de Arrendamiento qued[ó] estipulado que la duración del mismo era de seis meses partir (sic) del seis (06) de Enero del año 2009, hasta el día seis (06) de Julio del año 2009…”

   También manifestó que “…de mutuo acuerdo estableci[eron] una prorroga legal de seis 06 meses que culminaría el 27 de julio del año 2010 (sic), (…) por lo que el contrato pas[ó] hacer (sic) a TIEMPO INDETERMINADO toda vez que la misma no h[izo] entrega del inmueble objeto del presente contrato…”

   Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento “…qued[ó] estipulado un canon de arrendamiento por la cantidad de Mil quinientos Bolívares (Bs.1.500,00) que ser[í]an cancelados por mensualidades vencidas los días 06 de cada mes…”

   Que “…la arrendataria ha dejado de pagar las mensualidades correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO Y JULIO DEL AÑO 2010, en total adeuda la cantidad de SEIS MIL BOLIVARAES (sic) (Bs. 6.000,00), por otro lado no ha pagado servicio eléctrico, agua, aseo…”

   Que la arrendataria fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento y firmó un acta “…por ante la Unidad de Arrendamientos inmobiliarios de la alcaldía de Girardot del Estado Aragua, (…) donde se comprometía a pagar los cuatro meses adeudados del canon de arrendamiento la misma hasta la fecha no ha cancelado, negándose a todo evento a abandonar el inmueble antes identificado y que actualmente ocupa considerándose de este modo una poseedora de mala Fe…”

   1.2 Fundamento Legal invocado por la parte actora.

   El apoderado de la parte demandante basó su acción en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y en las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento.

   Petitorio.

   En tal sentido, la actora pidió que la demandada fuese condenada por el Tribunal a:

1. Desocupar y desalojar totalmente de bienes y de personas el inmueble objeto de contrato de arrendamiento, sin plazo alguno y a devolverlo en las mismas condiciones de buen estado y conservación en que lo recibió.

2. Pagar la cantidad de seis mil bolívares (Bs.6.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos durante 4 meses consecutivos a razón de (Bs. 1.500,00), cada mes, y a pagar los meses que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación o desalojo del inmueble.

   La parte demandante estimó la demanda en ciento veinticinco unidades tributarias (125 U.T), equivalente a la cantidad de ocho mil ciento veinticinco bolívares (Bs.8.125,00) “…por concepto de honorarios de Abogado y los costo del proceso…”

2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

   El 14 de octubre de 2010 la ciudadana C.G. contestó la demanda en los siguientes términos:

   La demandada rechazó, negó y contradijo “…en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en [su] contra por la Ciudadana Y.R.R., plenamente identificada en autos, por ser falsos tanto los alegatos, como el derecho invocado por la actora para sustentar su pretensión…”

   Igualmente opuso “…la Cuestión Previa contenida en el Artículo 346, ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma se atribuye la cualidad de propietaria del inmueble objeto de esta demanda y presenta como prueba de este alegato copia certificada del documento de presunta propiedad de la demandante , el cual desconocemos en todas y cada una de sus partes en virtud de que el mismo documento señala que la casa quinta objeto de la venta es por lo tanto difícilmente los vendedores pudieron transferirle la propiedad que pretende atribuirse la demandante…”

   Asimismo la accionada alegó que ha “…pagado en forma continua todos y cada uno de los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses transcurridos…”

3. DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.

   En su oportunidad, ambas partes hicieron uso de su derecho a demostrar sus alegatos en la siguiente forma:

   Pruebas de la parte demandante:

   1) La actora ratificó lo siguiente:

   • El “…contenido del documento de propiedad, que [le] acredita como única dueña del inmueble identificado y deslindado…”

   • El contenido del contrato de arrendamiento.

   • Las certificaciones arrendaticias de fechas 26 de julio de 2010, 19 de julio de 2010 y 13 de julio de 2010, correspondiente a los Tribunales Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. del estado Aragua, respectivamente, “…donde se puede observar que la demandada jamás consign[ó] canon de arrendamiento…”

   2) Por otro lado, la demandante consignó a los autos:

   • Acta de compromiso expedida por la unidad de arrendamientos inmobiliarios de la Alcaldía de Girardot del estado Aragua “…donde la demandada se compromet[e] a la entrega material del inmueble en virtud que para la presente fecha esta[ba] insolvente con 4 meses de canon de arrendamiento…”

   • Copia de “…notificación de prorroga (sic) legal de fecha 04-01-2010, donde se le vencía en fecha 27 de julio del año 2010…”

   • Estados de cuenta del servicio del aseo urbano, CADAFE e Hidrocentro, “…lo cual hasta la presente fecha la arrendataria no ha pago (sic)…”

   3) La demandante conforme al Principio de Comunidad de la Prueba, se “…une a la (…) prueba presentada por la demandada signada con el N° de deposito (sic) 10228286, del Banco Banesco de fecha 04-10-10. Por la cantidad de dos mil seiscientos bolívares la cual se puede observar que el mismo fue depositado incompleto ya que el canon de arrendamiento quedó fijado según la clausula (sic) segunda en la cantidad de mil quinientos Bolívares…”

   4) Documentales:

   • Copia Certificada de documento de compra venta, por ante la Notaria Primera de Maracay, estado Aragua, de fecha 09 de diciembre de 1994, bajo el N° 41, Tomo 401 (folios 6 al 12, ambos inclusive).

   • Copia certificada de contrato de arrendamiento, por ante la Notaria Primera de Maracay, estado Aragua, de fecha 22 de enero de 2009, Tomo 07 (folios 14 al 20, ambos inclusive).

   • Certificación arrendaticia, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 26 de julio de 2010 (folios 25 al 28, ambos inclusive).

   • Certificación arrendaticia, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 19 de julio de 2010 (folios 30 al 32, ambos inclusive).

   • Certificación arrendaticia, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 13 de julio de 2010 (folios 33 al 36, ambos inclusive).

   • Copia al carbón de acta de conciliación, por ante la Unidad de Arrendamientos Inmobiliarios de la Alcaldía del Municipio Girardot, de fecha 10 de junio de 2010 (folio 51).

   • Documento privado (carta), emitida por la ciudadana Y.R.R. a la ciudadana C.G., de fecha 04 de enero de 2010 (folio 52).

   • Documento privado (estado de cuenta), emitido por CADAFE, de fecha 14 de octubre de 2010 (folio 53).

   • Documento privado (estado de cuenta), emitido por Iaragir, Maracay, estado Aragua, de fecha 14 de octubre de 2010 (folio 54).

   • Documento privado (estado de cuenta), emitido por Hidrológica del Centro, de fecha 14 de octubre de 2010 (folio 55).

   Pruebas de la parte demandada:

   1) Promovió e hizo valer el mérito favorable de los autos.

   2) Insistió “…en el valor probatorio de los vouches (sic) de depósito, consignados con el Escrito de Contestación de la presente demanda, en la cual se evidencia que [su] representado ha cumplido con su obligación de cancelar el canon arrendaticio mediante depósitos bancarios, en el Baco (sic) BANESCO, Cuenta de Ahorro N° 01340881508813017408, a nombre de la Ciudadana ROJAS YOLANDA ROSALÍA…”

   3) Se opuso “…al documento de propiedad consignado por la contraparte en copia simple con el Escrito de Demanda marcado “B”, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracay Estado Aragua, en fecha 09 de diciembre de 1994, bajo el N° 41, Tomo 401, por cuanto el mismo no es un instrumento registrado por lo que no puede ser oponible a terceros la presunta propiedad que dice tener (…) a demás (sic) que dicho instrumento consta en autos en copia simple, por lo que rechazamos la validez del mismo…”

   4) Impugnó “…la copia simple de la Notificación de Prorroga Legal de fecha 04/01/2010, por improcedente, ya que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la misma carece de validez…”

   5) Prueba de Informes:

   Promovió la prueba de informes de “…conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicit[ó] se oficie a BANESCO, Banco Universal. A los fines de que informe a este Tribunal sobre los movimientos efectuados en la Cuenta de Ahorro N° 01340881508813017408, por la ciudadana Y.R.R., desde el 04 de octubre de 2010, hasta el 26 de octubre de 2010, con el propósito de probar la aceptación del pago…”

   6) Documentales:

   • Documentos privados (bauchers bancario), emitidos por Banesco, Banco Universal, de fechas 09, 11 y 12 de marzo de 2010, 04 de octubre de 2010, 11 de octubre de 2009, 21 de noviembre de 2009, 06 de enero de 2010, 13 de junio 2009, 11 de agosto de 2009, 16 de septiembre de 2009, 13 de abril de 2010 (folios 44 al 47, ambos inclusive).

   • Documento privado (recibo S/N), de fecha 24 de diciembre de 2009 (folio 45).

   • Documentos privados (recibos Nros. 000232, 000116 y 000117), de fechas 07 de bril de 2009 y 06 de enero de 2009 (folios 47 y 48).

4. DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

   En fecha 09 de noviembre de 2010 el Tribunal a quo sentenció la causa y falló a favor de la parte demandante y se pronunció en la dispositiva en los siguientes términos:

1. - Entregar el siguiente inmueble: constituido por una casa, planta alta, ubicada en Las Delicias, Pasaje A.B., Sector Camoruco N° 17-b, Municipio Girardot del Estado Aragua, libre de bienes y personas en el mismo estado en que lo recibió, solvente en los servicios públicos..

2. - Pagar la suma de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00) correspondientes a las mensualidades de arrendamiento desde el mes de abril de 2010 inclusive hasta julio de 2010, a razón de mil quinientos bolívares cada uno (Bs.1.500,00) y cancelar los que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia definitiva.

3. - Se condena en costas.

   IV

   DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA PROBATORIA.

   Conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, ambas partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Por ello, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende haber sido liberado de su cumplimiento debe, por su parte, probar el pago o el hecho que la ha extinguido. Este principio evidencia que la prueba constituye una necesidad práctica, o como comúnmente también se le denomina, una carga.

   Por otra parte, existe un aspecto de consideración obligatoria y es la aplicación en cada caso del denominado principio dispositivo, previsto en el artículo 12 ejusdem, según el cual el Juez cuando sentencia debe atenerse a lo que le ha sido alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción de fuera del proceso, ni tampoco suplir excepciones o argumentos de hecho que no hayan sido alegados ni probados por las partes. Directriz que se complementa con el artículo 254 ejusdem que prescribe que el Juez no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de la acción deducida y que, en caso de duda, deberá sentenciar a favor del demandado.

   Con base en las premisas expuestas, vemos entonces que en el caso bajo examen le corresponde probar a la parte actora el siguiente hecho: 1) Que existe una relación arrendaticia; mientras que corresponde a la demandada demostrar a cabalidad: 1) Que se encuentra solvente con respecto a los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio del año 2010, 2) Que se encuentra solvente con respecto a los servicios de luz, agua y aseo.

   V

   PUNTO PREVIO

   DE LA ILEGITIMIDAD DE LA ACTORA

   Este Juzgador en funciones de Alzada observa que la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la arrendadora “…se atribuye la cualidad de propietaria del inmueble objeto de esta demanda y presenta como prueba de este alegato copia certificada del documento de presunta propiedad de la demandante, el cual desconocemos en todas y cada una de sus partes en virtud de que el mismo documento señala que la casa quinta objeto de la venta es “…de Propiedad Municipal…” por lo tanto difícilmente los vendedores pudieron transferirle la propiedad que pretende atribuirse la demandante…”

   Ahora bien, evidencia esta Alzada que la parte demandada, confunde las figuras de la falta del cualidad de la actora para sostener el juicio (legitimatio ad causam), con la ilegitimidad de la persona de la actora por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio (legitimatio ad processum), a los fines de determinar la figura procesal que señaló la parte demandada como cuestión previa en su escrito de contestación a la demanda, es necesario precisar lo siguiente:

   El autor patrio L.L., en su obra “Ensayos Jurídicos”, páginas 188 y 189, señala con respecto a la cualidad:

   Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

   Como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmada son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta ésta que, en principio, debido al antecedente lógico en que se encuentra el interés con respecto a la acción, no puede discutirse sino al contestarse de fondo la demanda, ya que, precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa.

   Por su parte el autor patrio A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo II, páginas 34 y 35, señala con respecto a la capacidad procesal, lo siguiente:

   …ésta comprende solamente a las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, esto es, la capacidad de obrar o de ejercicio del derecho civil.

   En el derecho civil, las personas que tienen el libre ejercicio de sus derechos o capacidad de ejercicio, son aquellas que tienen reconocida la facultad negocial de contraer y crear, modificar o extinguir por sí mismas relaciones jurídicas. Esta capacidad de ejercicio es la regla general, y la incapacidad, la excepción. La regla está formulada especialmente para los contratos: (Artículo 1.143 C.C.). En cambio, la excepción, que tiene que ser expresamente establecida en la ley, la hace depender ésta de ciertas circunstancias, tales como la menor, la interdicción por defecto intelectual o por causa de condena penal, y la inhabilitación (Artículo 1.144 C.C.)…

   En este orden de ideas, esta Alzada considera necesario destacar que en nuestra legislación está permitido el arrendamiento de inmuebles ajenos, y que dentro de los límites que existen para celebrar contratos de arrendamiento, está entre otros el arrendador de la cosa ajena (quien no tiene un derecho real, o no es poseedor legítimo de la cosa o no está facultado), pudiendo arrendar un inmueble ajeno; el enfiteuta, el usufructuario, y hasta el arrendatario, lo cual conlleva, a que la celebración de un contrato de arrendamiento sobre un bien ajeno, no lo hace nulo, ni anulable el contrato y los efectos entre los contratantes están regulados según la buena o mala fe de los contratantes.

   En razón a lo expuesto, esta Alzada evidencia que la parte demandada, alude que la demandante no tiene legitimidad, por no ser propietaria del inmueble arrendado, por lo que ésta Alzada señala que tal hecho no configura ilegitimidad de la persona del actor; pues la referida institución se refiere es a la capacidad para obrar en juicio, tal como lo establece el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que se refiere al hecho de estar en el libre ejercicio de los derechos, lo que implica no estar sometido a interdicción ó inhabilitación, ni ser niño ni adolescente en los casos en que exista la prohibición; asimismo, señala este Juzgador que en la presente causa, no se discute la propiedad del inmueble arrendado, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria ciudadana C.G., por lo que éste Juzgador en funciones de Alzada declara sin lugar la cuestión previa opuesta y confirma la decisión del a quo con relación a esta cuestión previa. ASÍ SE DECIDE.

   VI

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Revisadas exhaustivamente como han sido las actuaciones sometidas al examen de esta instancia, quien decide observa que en fecha 09 de noviembre de 2010 la Sentenciadora de la recurrida declaró con lugar la demanda por DESALOJO que intentó la ciudadana Y.R.R., contra la ciudadana C.G., decisión que fue apelada por la Abogada Suahil L.H., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, el día 07 de diciembre de 2010.

   Observa esta Alzada que la apelación fue planteada en forma genérica, toda vez que no se registraron actuaciones de la apelante tendientes a fundamentar las razones de hecho y de derecho que motivaron su disconformidad con la recurrida. Sin embargo, corresponde al Juez de Alzada examinar los extremos de la decisión recurrida, con el objeto de evaluar su conformidad a derecho.

   Ahora bien, con relación al mérito de la controversia examinada, esta Alzada debe a.l.n.d. convenio celebrado (contrato de arrendamiento); siendo éste un documento autenticado, el cual fue consignado a los autos en copia certificada y no fue impugnado, ni desconocido en su debida oportunidad procesal por su contraparte, por lo que se le otorga pleno valor probatorio. Señala el libelo (vuelto folio 1) que en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento “…qued[ó] estipulado que la duración del mismo era de seis meses partir (sic) del seis (06) de Enero del año 2009, hasta el día seis (06) de Julio del 2009, ciudadano Juez el contrato de arrendamiento venció el 06 de julio de 2009, y de mutuo acuerdo estableci[eron] una prorroga (sic) legal de seis 06 meses que culminaría el 27 de julio del año 2010, (…) por lo que el contrato pas[ó] hacer (sic) a TIEMPO INDETERMINADO toda vez que la misma no h[izo] entrega del inmueble objeto del presente contrato…”

   Cabe destacar, que se aprecia en el contrato de arrendamiento, que éste comenzó a regir el seis (06) de enero del 2009 y, culminó el seis (06) de julio de 2009, es decir, su duración era por un plazo fijo de seis meses. Por lo tanto, la prórroga legal que le corresponde al caso de marras, es de seis (6) meses, contados a partir del siete (07) de julio de 2009, hasta el siete (7) de enero de 2010, conforme lo establece el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.

   En este orden de ideas, quien decide considera esencial traer a colación los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales establecen:

   Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

   Asimismo, el autor Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), página 83, interpreta como sigue:

   En los casos en los que el contrato a tiempo determinado no prevé prórrogas automáticas o, previéndolas, sobreviene la voluntad del arrendador de continuar con el contrato, por manifestación explícita o por conducta consecuente -como sería, (…) recibir los cánones de arrendamientos posteriores al fenecimiento del término-, se produce la tácita reconducción y se pierde el término fijo estipulado en la convención.

   De acuerdo a lo planteado, este Tribunal en funciones de Alzada evidencia que la relación arrendaticia continúo después de haberse vencido la prórroga legal en fecha siete (07) de enero de 2010, de tal manera que, se establece que el contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Y.R.R. y la ciudadana C.G., se inició a tiempo determinado en fecha 06 de enero de 2009 y, como consecuencia jurídica a lo que establecen los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, se reputa el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado desde el 08 de enero de 2010. Y ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto a la copia simple de documento privado (carta) promovido por la parte demandante, que riela al folio 52 del expediente, el cual fue emitido por la ciudadana Y.R.R. (arrendadora) a la ciudadana C.G. (arrendataria), en fecha de 04 de enero de 2010, y tomando en cuenta la prueba por escrito que debe ser promovida en juicio, establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes…” (Subrayado de esta Alzada)

   Por lo tanto, se observa que dicho documento (carta), es privado y se consignó en auto en copia simple, lo que trae como consecuencia jurídico procesal que dicho documento privado se deseche del proceso. ASÍ SE DECLARA.

   Con respecto al alegato de la parte actora sobre la insolvencia en los pagos de las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2009 por parte de la demandada, este Juzgador en funciones de Alzada determina entonces que la controversia sometida a su examen, se refiere a si la demandada probó el efecto liberador del pago.

   Por su parte, la arrendataria adujo en su contestación, que son falsos los hechos alegados por la arrendadora, en virtud que ella “…h[a] pagado en forma continua todos y cada uno de los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses transcurridos lo cual fue convalidado por [su] arrendadora al movilizar de su cuenta de ahorro (…) los depósitos por mi efectuados…”

   En razón a lo expuesto, esta Alzada debe precisar con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   De igual manera, el artículo 1.354 del Código Civil, prevé:

   Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   En este orden de ideas, este Juzgador en funciones de Alzada evidencia que la parte demandada trajo a los autos como pruebas de su afirmación copias al carbón de documentos privados (bauchers bancarios), que rielan a los folios 44, 45, 46 y 47 del expediente, por lo que al ser éstos, documentos privados emanados de terceros, los mismos debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

   Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial

   .

   Con base en lo anteriormente señalado, este Juzgador debe forzosamente desechar los documentos privados (bauchers bancarios) que rielan a los folios 44, 45, 46 y 47, en virtud de que la parte promovente no ratificó en juicio, dichas pruebas por mediante de la prueba testimonial, y así se declara.

   No obstante, la falta de ratificación señalada anteriormente, en honor o aplicación del principio de exhaustividad y en abono o reforzamiento de su inconducencia o inutilidad, se observa además, que la parte demandada presentó los mencionados bauchers bancarios, con el objeto de probar el pago de los cánones de arrendamiento que reclama la ciudadana Y.R.R. en su carácter de arrendadora, por lo que a continuación se presenta un cuadro descriptivo de los bauchers presentados por la arrendataria a los autos:

   Fecha de emisión

   Código Cuenta Cliente Beneficiaria del depósito Monto del depósito N° planilla de depósito

   13 junio 2009 01340881578813016253 Y.C. Bs.1.500,00 412596564

   11 agosto 2009 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.500,00 446689618

   16 septiembre 2009 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.500,00 448878198

   11 octubre 2009 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.500,00 394526724

   21 noviembre 2009 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.450,00 375155540

   06 enero 2010 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.500,00 459974185

   09 marzo 2010 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.100,00 502261434

   11 marzo 2010 01340881508813017408 Y.R.B.. 400,00 505364948

   12 marzo 2010 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.100,00 502260673

   13 abril 2010 01340881508813017408 Y.R.B.. 1.500,00 489870154

   04 octubre 2010 01340881508813017408 Y.R.B.. 2.600,00 10228286

   Ahora bien, se evidencia de los depósitos bancarios descritos anteriormente y efectuados por la ciudadana C.G. (arrendataria), que del análisis de los mismos se desprende; que los depósitos bancarios efectuados en fechas 13 de junio, 11 de agosto, 16 de septiembre, 11 de octubre y 21 de noviembre del año 2009; así como los efectuados en fechas 06 de enero, 09 de marzo, 11 de marzo y 12 de marzo del año 2010, nada tienen que ver con los meses reclamados por la parte demandante (abril, mayo, junio y julio de 2010), además se evidencia de éstos, que en su gran mayoría fueron realizados de manera extemporánea por retardados. En el caso del depósito efectuado en fecha 13 de abril de 2010, no podría asumir esta Alzada que el mismo corresponde al mes de abril de 2010, en vista de la irregularidad de los pagos presentados en los meses anteriores, además de que el mismo tiene como fecha de emisión fecha 13 de abril, y la cláusula segunda del contrato de arrendamiento prevé que los cánones de arrendamientos debían ser pagados los seis (06) de cada mes, por lo que el mismo de presumirse su pago hecho de modo correcto, es decir, que corresponde al pago del mes de abril de 2010, el mismo fue efectuado de manera extemporánea por retardado.

   Por otro lado, el siguiente depósito que efectuó la arrendataria posterior al de fecha 13 de abril de 2010, fue el de fecha 04 de octubre de 2010 por un monto de bolívares dos mil seiscientos (Bs.2.600,00), por lo que el pago de este último, además de haberse producido de manera extemporáneo por retardado, él mismo no se considera suficiente para reputarse como hechos los pagos de los cánones de arrendamiento reclamados por la parte actora. Y ASÍ SE DECIDE.

   Asimismo, se evidencia copia al carbón de Acta de Conciliación emitida por la Unidad de Arrendamientos Inmobiliario de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, siendo éste un documento público, que riela al folio 51 del expediente, el cual no fue tachado en su oportunidad procesal por su contraparte, por lo que se le otorga pleno valor probatorio; la cual se trascribe para señalar lo siguiente:

   Hoy en Maracay a los 10 días del mes de Junio de 2010, siendo las 8:30 horas, comparece PREVIA CITACIÓN, por ante esta sala de Conciliación y Arbitraje, el (la) Ciudadano (a): Y.R.R.. Venezolano (a), mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.409.686, en su carácter de: Arrendadora (Denunciante) y expone lo siguiente: Manifiesta y así lo demuestra en esta conciliación, que notificó a la arrendataria de que no le renovaría el contrato y a pesar de qué debe 4 meses de canon, le otorga 5 meses para que le desocupe el inmueble arrendado, desde 10-06-2010 hasta 10-11-2010. Y que le cancele los 4 meses atrasados. Que le cancele el canon de arrendamiento sin atraso alguno.

   Por la otra parte comparece el (la) Ciudadano (a) C.G.V. (a), mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 6.144.662, en su carácter de: Arrendataria quien seguidamente expone: Acepta los 4 meses de plazo para entregar el inmueble arrendado desde 10-06-2010, hasta 10-11-2010. Y se compromete a cancelar los 4 meses de atraso del canon, dentro de 15 días, a partir de esta fecha, 10-06-2010. Fecha de cancelación es: 25-06-2010 se compromete a cancelar regularmente el canon de arrendamiento. Es todo, terminó, se leyó y conformen firman:

   Firma Ilegible Firma Ilegible

   3.409.686 6.144.662

   DENUNCIANTE: DENUNCIADO:…

   Ahora bien, se aprecia de manera indubitable que del Acta Conciliatoria transcrita anteriormente, es un hecho admitido por la arrendataria que debe a la arrendadora ciudadana Y.R.R. cuatro (4) meses de canon arrendamiento, los cuales no se especifican con exactitud en el acta cuales meses adeuda, por lo que este Juzgador debe analizar la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la cual señala que el pago de las pensiones arrendaticias debían efectuarse “…por mensualidades vencidas los días seis de cada mes…”, quiere decir, que para el 10 de junio de 2010, fecha en que se realizó el Acta de Conciliación por ante la Unidad de Arrendamientos Inmobiliario de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, en presencia de las ciudadanas Y.R.R. (arrendadora) y C.G. (arrendataria), ésta última debía los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2010, por lo que queda evidenciado que la demandada se encuentra insolvente con respecto a parte de los cánones de arrendamiento reclamados por la demandante en su libelo, siendo éstos abril, mayo, junio y julio de 2010.

   En razón de lo expuesto, este Juzgador trae a colación el criterio de la autora p.M.C.d.C., en su obra “El Pago-Naturaleza y Requisitos” (1988), página 17, el cual señala que el pago es:

   …el modo clásico de extinción (satisfactivo) es dado por el cumplimiento, llamado también en el uso común pago, solutio, o sea, liberación del deudor: El cumplimiento (o pago) es el momento culminante de la obligación, como aquél que procura al acreedor la satisfacción de la necesidad a la que la obligación estaba preordenada, o sea, que produce el resultado que él se había prometido…

   Siendo entonces, que esta Alzada evidencia que no consta en autos elementos de prueba alguna que demuestren que la arrendataria haya probado el hecho extintivo de su obligación, y como consecuencia jurídica no libera del pago a la demandada de autos. Y ASÍ SE DECIDE.

   En tal sentido, a.c.f.p. este Juzgador las pruebas que fueron promovidas y evacuadas en la causa bajo examen; y una vez apreciadas en su conjunto según los términos de los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador, en funciones de Alzada, arriba a la conclusión de que la accionada no demostró el hecho extintivo de su obligación, con respecto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2010 demandados por la parte accionante. En consecuencia, este Tribunal ejerciendo sus funciones de garante de la doble instancia, considera que los alegatos en que se basó el recurso interpuesto carecen de fundamento en virtud de que las omisiones señaladas no son trascendentes en el dispositivo del fallo impugnado, por lo que la apelación interpuesta debe ser declarada improcedente. En tal sentido, acoge el criterio sostenido por el tribunal a quo y confirma su decisión por considerar ajustada a derecho la subsunción de los hechos en el derecho allí expresada. ASÍ SE DECIDE.

   VI

   DECISIÓN

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: