Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 18 de Julio de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

201º y 152º

PARTE ACTORA: Y.D.P.C., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V.- 10.694.543.-

APODERADO JUDICIAL DE

LA PARTE ACTORA D.P.N., abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 64.754.-

PARTE DEMANDADA: A.D.V.S.G. y J.D.C.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 10.503.000 y V.- 6.324.775, respectivamente.

DEFENSOR JUDICIAL DE

LA PARTE DEMANDADA: D.P., abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.954.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

EXPEDIENTE Nro. 16.738

CAPITULO I

ANTECEDENTES DEL CASO.

En fecha 25 de enero de 2007, se inició demanda mediante el sistema de distribución de causas presentada por el abogado en ejercicio D.P.N., en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Y.D.P.C. contra los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA.

En fecha primero (1º) de febrero de 2007, se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de los codemandados; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 14 de febrero de 2007.

Cumplidos los trámites relativos a la citación personal de los codemandados, sin que éstos comparecieran a darse por citados, en fecha 25 de julio de 2007, se designó defensor judicial al abogado D.P.; a quien se ordenó notificar.

Notificado como fue el defensor judicial designado, en fecha 03 de octubre de 2007, aceptó el cargo y prestó juramento de ley.

Citado como quedó el defensor judicial, abogado D.P., en fecha 06 de noviembre de 2007, consignó escrito de contestación a la demanda.

Abierto a pruebas el juicio por imperio de ley, solo la parte actora hizo uso de tal derecho, consignando al efecto escrito que las contiene, el cual fue agregado a los autos en fecha 16 de enero de 2008.

En fecha 23 de enero de 2008, este Tribunal admitió las pruebas traídas a los autos por la parte actora y acto seguido declaró inadmisible la prueba de inspección; cuyo auto fue apelado en fecha 28 de enero de 2008; recurso éste que fue oído en un solo efecto devolutivo por auto expreso de fecha 06 de febrero de 2008.

CAPITULO II

RELACION DE LOS HECHOS

Alegatos de la parte accionante

Alegó la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar lo siguiente: “Que consta de documento autenticado en fecha 11 de febrero de 2005, por ante la Notaria Publica del Municipio Z.d.E.M., anotado bajo el Nº 36, Tomo 13 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, que acompaño al presente escrito marcado con la letra “B”, y opongo a los demandados; que mi representado, Y.D.P.C. plenamente identificado con anterioridad, celebró un CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA con los ciudadanos E.J.C.R. y M.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 4.264.845 y V- 6.333.041, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados especiales de A.D.V.S.G. y J.D.C.E., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Números V- 10.503.000 y V- 6.324.775, respectivamente, representación que se evidencia de instrumento poder que les fue otorgado ante la Notaria Publica del Municipio Z.d.E.M., en fecha 19 de enero de 2005, anotado bajo el Nº 17, Tomo 5 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual también acompaño a la presente en copia fotostática marcado con la letra “C” a los fines de que surta los efectos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Que dicho contrato de OPCION DE COMPRA VENTA tuvo por objeto un inmueble de exclusiva propiedad de los poderdantes, constituido por UN APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA DISTINGUDIO CON LAS SIGLAS 20-B-PB, UBICADO EN LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO VEINTE (20) DE LA ETAPA 1 DEL SECTOR LOS GORRIONES, DE LA URBANIZACIÒN PARQUE RESIDENCIAL EL MARQUES, SITUADA EN GUATIRE, JURISDICCION DEL MUNICIPIO Z.D.E.M., el cual tiene una superficie aproximada de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (62,51m2) y consta de las siguientes dependencias (...). Que el inmueble en cuestión les pertenece a los poderdantes, A.D.V.S.G. y J.D.C.E., según se evidencia de instrumentos protocolizado ante la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito Zamora (ahora Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora) del Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 1997, bajo el Nº 05, Tomo 14, Protocolo Primero, cuya copia acompaño al presente marcada con la letra “D” para que surta los efectos previstos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Que ahora bien, entre las convenciones contenidas en el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, tantas veces mencionado, se encuentran las siguientes: PRIMERO: Los propietarios, por intermedio de sus apoderados especiales con plenas facultades para realizar incluso la venta, se comprometieron a VENDER a mi representado el inmueble objeto del contrato, quien a su vez se comprometió a adquirirlo por la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 41.000.000,oo), tal y como se evidencia de la Clausula “SEGUNDA”; SEGUNDO: Mi representado pagó en calidad de ARRAS, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,oo) que declararon haber recibido los propietarios, por intermedio de sus apoderados con plenas facultades para ello, suma ésta que sería imputada al precio de la venta; TERCERO: El saldo de VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,oo), sería pagado por mi representado el día de la protocolización del documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente; CUARTO: Se estipuló como Clausula Penal en caso de incumplimiento, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo), clausula que-por la naturaleza de la acción que se pretende incoar- no será ejecutada; QUINTO: Se estipuló como término de la OPCION DE COMPRA VENTA un plazo de CIENTO OCHENTA (180) días continuos, contados a partir de la fecha de la firma del contrato; SEXTO: Los Propietarios por intermedio de sus apoderados especiales, se comprometieron a garantizar a mi representado que para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, el inmueble objeto de la OPCION estaría libre de impuestos, contribuciones, libre de todo gravamen, que nada adeudarían por concepto de impuestos nacionales, estatales o municipales, y se encontraría solvente en el pago del servicio de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, condominio y otros servicios, y a tales efectos entregarían a mi mandante los recibos de éstos, debidamente cancelados o en su defecto las solvencias correspondientes; SEPTIMO: Se estipuló expresamente que los gastos que ocasionaría la negociación correrían por cuenta de mi representado. Asimismo, se estableció que correspondería a mi mandante la redacción y presentación del documento de compra venta del inmueble, ante la Oficina de registro inmobiliario, obligándose además a notificar a los propietarios con suficiente anticipación, y por escrito, la fecha de dicho otorgamiento. No obstante, los Propietarios, por intermedio de sus apoderados especiales, se comprometieron a entregar a mi representado las solvencias del inmueble, requeridas a los fines antes mencionados, es decir, para la presentación del documento de venta definitivo y su protocolización, siendo por cuenta de éstos los costos que se originaran por concepto de dichas solvencias y demás documentos pertinentes al inmueble. Que es el caso que los Propietarios, ni por si mismos, ni por intermedio de sus apoderados especiales, durante el tiempo de duración de la opción de compra venta, dieron cumplimiento de su obligación de entregar a mi representado las solvencias y demás exigencias necesarias para poder introducir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario, y proceder a tramitar la respectiva protocolización, a saber: Solvencia de Impuestos Municipales (Derecho de Frente), solvencia del servicio de agua potable expedida por Hidrocapital, entre otras. Que consta de Inspección Ocular evacuada en fecha 15 de enero de 2007 por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en las Oficinas de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Municipio Z.d.E.M., la cual acompaño en su forma original marcada con la letra “E”, para que surta los efectos legales pertinentes, que la ciudadana A.D.V.S.G., codemandada en la presente causa realizó el pago de los impuestos municipales correspondientes al derecho de propiedad inmobiliaria o Derecho de frente- como se conoce comúnmente- del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta el día 24 de mayo de 2006, según se evidencia de la factura emitida por la dependencia Municipal y que fuere reproducida en la Inspección a la que he hecho referencia, pago que incluyó los impuestos respectivos desde el primer Bimestre del año 2005 (Enero-Febrero 2005), por lo que para la fecha de finalización del término establecido para concretar la venta definitiva del inmueble- 10 de agosto de 2005- no se había obtenido la solvencia necesaria para proceder a la venta definitiva del inmueble. Que así, resultaron infructuosas todas las dirigencias realizadas por mi representado para lograr que los Propietarios o sus apoderados cumplieran su obligación en el tiempo fijado, a los fines de concretar la negociación definitiva, obligación ésta que evidentemente condicionaba el cumplimiento, por parte de mi poderdante, de su compromiso de redacción y presentación del documento de COMPRA VENTA definitivo. Que consta de Inspección Ocular evacuada en fecha 21 de diciembre de 2006, por el Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la sede la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., que acompaño al presente libelo marcada con la letra “F”, que no fue presentado ningún documento para la venta del inmueble objeto del contrato de opción ni antes ni después del vencimiento de dicho contrato. Que por tales motivos es por lo que he recibido precisas instrucciones para acudir al Órgano Jurisdiccional a objeto de hacer cumplir a los vendedores con su obligación de vender el inmueble anteriormente descrito, conforme lo pactado en el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA suscrito con éste (...)”

Alegatos de la parte accionada

Alegó la representación judicial de la parte demandada, D.P., en su condición de defensor judicial, en su escrito de contestación a la demanda fechado 06 de noviembre de 2007, lo siguiente: “(...)PRIMERO: Niego, rechazo y contradigo, tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de la demanda; SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto que mis representados o sus apoderados, durante el tiempo de duración de la opción de compra venta, no haya cumplido con la obligación de entregar a la parte actora las solvencias y demás exigencias necesarias para poder introducir el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario y proceder a tramitar la respectiva protocolización, tal y como lo alega el apoderado actor en el libelo de la demanda; TERCERO: Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto, que la parte actora no haya podido obtener la solvencia de Impuestos Municipales (Derecho de Frente), y la solvencia del servicio de agua potable, necesarios para proceder a la venta definitiva del inmueble; CUARTO: Niego, rechazo y contradigo que haya resultado infructuosas todas las diligencias realizadas por la parte actora para lograr que mis representados o sus apoderados cumplieran su obligación en el tiempo fijado, a los fines de concretar la negociación definitiva; QUINTO: Niego, rechazo y contradigo que las solvencias no fueron entregadas a la parte actora, por no haber sido pagado antes del vencimiento del plazo concedido en el contrato de opción de compra venta, por parte de mis representados, el importe correspondiente para la obtención de la solvencia de derecho de frente; SEXTO: Niego, rechazo y contradigo que deba tenerse como no cumplida la condición que obstaba para que la parte actora cumpliera con las exigencias que contractualmente se le impusieron por efectos del contrato, a los fines de su ejecución, y muchos menos que se haya producido irremediablemente la mora de mis representados en el otorgamiento del documento definitivo de venta, tal y como lo pretende la parte actora; SEPTIMO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados tengan que cumplir el contrato de Opción de compra venta celebrado con la parte actora, quien tampoco cumplió con sus obligaciones, tal como lo afirman en el libelo de la demanda; OCTAVO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados, no realicen el cumplimiento voluntario, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia que se dicte produzca los efectos del contrato no cumplido, y mucho menos que se ordene su inscripción en la Oficina de Registro Inmobiliario, previo el pago, por parte de los actores, del saldo del precio de venta (Sic); NOVENO: Niego, rechazo y contradigo que mis representados sean condenados a pagar las costas y costos del juicio”.-

CAPITULO III

MOTIVA

El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

CAPITULO IV

DE LA CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.-

SECCION I

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONANTE

La parte accionante, trajo a los autos en su oportunidad legal los siguientes medios probatorios:

DOCUMENTALES: Contentivas de:

1. - (Folios 16 al 18) Marcado con la letra “B”.- Copia simple del contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Z.d.E.M. (Guatire) de fecha once (11) de febrero de dos mil cinco (2005), el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, y por cuanto se observa que el mismo constituye documento público emanado de funcionarios competentes, el cual no fue tachado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   De dicha documental se observa que los ciudadanos E.J.C.R. y J.L. en representación de los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E., en su condición de VENDEDORES y el ciudadano Y.D.P.C., en su condición de COMPRADOR suscribieron contrato de opción de compra-venta sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 20-B-PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio Veinte (20) de la Etapa I del Sector Los Gorriones de la Urbanización “Parque Residencial El Marques”, situada en la Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora, Guatire del Estado Bolivariano de Miranda. Así se establece.

2. - (Folios 19 al 21), Marcado con la letra “C”, copia simple del poder otorgado por los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E. a los ciudadanos E.J.C.R. y M.J.L., en fecha diecinueve (19) de enero de dos mil cinco (2005), por ante la Notaria Publica del Municipio Autónomo Z.d.E.M., este Tribunal por cuanto observa que el referido instrumento poder no fue tachado, ni impugnado por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de el emana de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental sirve para demostrar la facultad conferida a los ciudadanos E.J.C.R. y M.J.L., de proceder a la venta del inmueble objeto de la litis y así se establece.

3. - (Folios 22 al 30), Marcado con la letra “D”, Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de la venta, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.B. de Miranda, bajo el número 05, Protocolo Primero, Tomo 14, de fecha siete (07) de agosto de mil novecientos noventa y siete (1997), dicha probanza constituye documento publico que emana de un funcionario en ejercicio de sus competencias especificas, por lo cual este Tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental se evidencia que los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E., aparecen en la respectiva Oficina de Registro Publico como propietarios o titulares del derecho real del inmueble objeto de venta. Así se establece.

4. - (Folios 31 al 38), marcada con la letra “E”.- Inspección Judicial evacuada en fecha veintiuno (21) de diciembre de dos mil seis (2006) por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Guatire en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., ubicada en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Centro Comercial O.C., piso 2, local 10, Municipio Autónomo Zamora, con la cual la parte actora por medio de esta prueba quiso dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Que al revisar los libros índices de otorgantes principal de los Trimestres Primero, Segundo y Tercero del año dos mil cinco (2005), llevados por dicha oficina entre los días 11 de febrero al 10 de agosto de 2005, se evidencia que no fue presentado algún documento de venta en el que figuren como vendedores los ciudadanos E.J.C.R. y M.J.L., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números V- 10.503.000 y V.- 6.324.775, respectivamente, o éstos últimos en forma personal; y como comprador el ciudadano Y.D.P.C., que tuviere por objeto la venta del apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 20-B-PB, ubicado en la Planta Baja del Edificio veinte (20) de la Etapa I del Sector Los Gorriones de la Urbanización Parque Residencial EL MARQUES, Guatire; SEGUNDO: Se dejó constancia que una vez revisado el Libro Protocolo Primero Principal, año 1997, 3er Trimestre, Tomo 14, documento anotado bajo el n 05, se pudo observar que no aparecen notas de alguna otra operación relativas a la compra venta del inmueble; TERCERO: Se dejó constancia que la parte solicitante no hizo uso de este último particular.

5. - (Folios 39 al 51), marcada con la letra “F”.- Inspección Judicial evacuada en fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007) por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Guatire en la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Z.d.E.M., ubicada en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Centro Comercial Buenaventura, Sector Expoventura, piso 2, con la cual la parte actora por medio de esta prueba quiso dejar constancia de los siguientes particulares: PRIMERO: Se dejó constancia que según la información suministrada por la notificada luego de revisar el sistema automatizado contentivo del Registro de Contribuyentes del Impuesto a la propiedad inmobiliaria (Derecho de Frente), la ciudadana A.D.V.S.G., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Número V- 10.503.000, se encuentra solvente en el pago del Tributo Municipal hasta el sexto bimestre de 2006, correspondiente al inmueble distinguido como apartamento 20-B-PB, ubicado en la Planta Baja del Edif. 20, de la Etapa I del Sector Los Gorriones, de la Urbanización Parque Residencial El Marques, Guatire, Municipio Z.d.E.M.; SEGUNDO: Se dejó constancia que conforme a la información suministrada por la notificada, que el pago del Tributo Municipal correspondiente a la Propiedad Inmobiliaria, realizado por la ciudadana A.D.V.S.G., por concepto del inmueble también referido, se verificó el 24 de mayo de 2006; TERCERO: Se dejo constancia que para el 10 de agosto de 2006 dicha ciudadana no se encontraba solvente en el pago del referido Impuesto Municipal toda vez que la información que arroja la búsqueda en el sistema automatizado se puede evidenciar que el día 24 de mayo de 2006, fue pagado el impuesto correspondiente desde el PRIMER BIMESTRE DE 2005, es decir desde enero de 2005. Se ordenó hacer entrega de un ejemplar de la Factura Nº 171216 que fue emitida el 24 de mayo de 2006, para acreditar el pago en referencia.

   En orden a lo antes transcrito, es necesario para este sentenciador traer a colación el contenido de los artículos 1.428 y 1.429 del Código Civil, los cuales establecen:

   Artículo 1.428: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

   Artículo 1.429: “En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección ocular antes del juicio, para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo”.

   Por su parte el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

   Artículo 938:”Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviera por objeto poner en constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde, se efectuará con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos especiales”.

   De las normas in comento se colige que los jueces con competencia en materia civil, dentro de los cuales se incluye a los Jueces de Municipio, tiene legalmente establecida la competencia para efectuar, dentro de la llamada jurisdicción voluntaria, las inspecciones judiciales que le sean solicitadas, a los fines de dejar constancia de determinados hechos o circunstancias que resulten de difícil o imposible acreditación mediante otras vías.

   Dichas inspecciones pueden llevarse a cabo, bien dentro de un proceso judicial, resultando aplicables entonces los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, o bien fuera y antes de dicho proceso, tal como se desprende de los artículos antes transcritos.

   Ahora bien, considera este órgano jurisdiccional que la Inspección Judicial preconstituida es procedente cuando se pretenda hacer constar estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, pues, ocurre frecuentemente en materia de inspecciones extrajudiciales, que en ocasiones se imposibilita la constatación a posteriori de los mismos hechos por haber desaparecido, circunstancia ésta, que lejos de invalidar la prueba, la consolida al llenarse los extremos fundamentales de toda inspección extrajudicial requeridos en los artículos 1428 y 1429 del Código Civil.

   En el presente caso tenemos:

   1) La inspección judicial efectuada en fecha 21 de diciembre de 2001 por el Juzgado de Municipio del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda con sede en Guatire, que aun tratándose de una prueba preconstituida, constituye actuación legitima de un funcionario autorizado para ello, y por tanto su validez dependerá de los hechos que con ella se pretendan probar; evidenciándose que en el presente caso, fue promovida a los fines de dejar constancia que por ante la Oficina de Registro Público respectiva no existe venta efectuada por los ciudadanos E.J.C.R. y M.J.L., en su condición de representantes de los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E.. Así se establece.

   2) La inspección judicial efectuada en fecha 15 de enero de 2007 por el mismo Tribunal, que aun como fue señalado con anterioridad constituye actuación legitima de un funcionario autorizado para ello, y por tanto su validez dependerá de los hechos que con ella se pretendan probar; evidenciándose que en el presente caso, fue promovida a los fines de dejar constancia que para la fecha 10 de agosto de 2005, la ciudadana A.D.V.S.G., se encontraba insolvente en el pago de los impuestos a la propiedad inmobiliaria (Derecho de Frente); verificándose los pagos respectivos con posterioridad a dicha fecha, es decir que dichos pagos fueron realizado en fecha 24 de mayo de 2006; y siendo que el legislador ha previsto las formas dispuestas en el artículo 429 de nuestro Código Adjetivo, y no habiéndola impugnado la parte demandada durante la secuela del proceso, este Tribunal la aprecia tanto en su merito como en su contenido conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.429 del Código Civil. Así se decide.

   SECCION II

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA

   Esta parte durante la secuela del proceso, no trajo a los autos medio probatorio alguno.

   Analizado el acervo probatorio de las partes seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones:

   CAPITULO V

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO

La presente causa se contrae a la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano Y.D.P.C. contra los ciudadanos E.J.C.R. y M.J.L.; fundamentando dicha pretensión en la exigencia por parte del referido demandante del cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción de compra venta que celebrara en fecha once (11) de febrero de 2005, con los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E., sobre un inmueble propiedad de estos últimos, contrato que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Z.d.E.M., el cual quedó anotado bajo el número 36, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Ello en atención a que él como optante comprador, había cumplido con sus obligaciones; siendo el caso que aduce que los codemandados no dieron cumplimiento con las obligaciones inherentes a su consecución y cumplimiento, consistentes en poner al día la documentación necesaria para su definitiva protocolización ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva y así se establece.

SEGUNDO

Visto lo anterior, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.

El autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.-

La jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legitima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato.

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”. Novena Edición, Pagina 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral; 2) Es un contrato consensual; 3) Es un contrato oneroso; 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo; 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido; 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

Por su parte en este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado LUIS ANTONIO ORTIZ, en fecha 09 de julio de 2009 (Caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699 C.A, estableció el siguiente criterio:

...Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

-Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

-Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

-Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

-Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

-Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y Práctica. P. 195).

De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho ....(Negritas de la Sala

En este orden de ideas la misma Sala en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, Expediente Nº 2010-000131, sostuvo el siguiente criterio:

...De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo...”

Así pues visto lo anterior y conforme al criterio antes expuesto, se colige que los contratos de promesa bilateral de compraventa no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado (comprador) al opcionante (vendedor), y la denominada Clausula Penal, en este caso por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

De lo anterior observa quien aquí suscribe que nos encontramos en presencia de un contrato de opción de compra venta en el cual se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato, el precio, la duración del mismo, la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega el comprador a los vendedores, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. Así se establece.

TERCERO: Establecido lo anterior, pasa de seguidas este órgano jurisdiccional a resolver lo establecido por las partes contratantes en las clausulas Quinta y Dècima, de lo cual se observa:

CLAUSULA QUINTA:

Los propietarios garantizan a EL OPTANTE que para el momento de la protocolización del documento definitivo de COMPRAVENTA, el inmueble objeto de la presente OPCION estará libre de impuestos y contribuciones, libre de todo gravamen, que nada se adeudará por concepto de impuestos nacionales, estatales o municipales, y se encontrará solvente igualmente en el pago del servicio de luz eléctrica, agua, aseo urbano, teléfono, condominio y otros servicios; a tales efectos entregarán a EL OPTANTE estos recibos debidamente cancelados o en su defecto las solvencias correspondientes”

CLAUSULA DECIMA: “...Por su parte LOS PROPIETARIOS se comprometen a entregar a EL OPTANTE las solvencias del inmueble, requeridas a tales fines, siendo por cuenta de LOS PROPIETARIOS los costos de dichas solvencias y demás documentos pertinentes al inmueble.”

Por consiguiente en el caso que nos ocupa, y del estudio efectuado al contrato objeto de la litis nos encontramos que el propósito de las partes intervinientes fue el de vender el inmueble mediante el pago de la suma de (Bs. 41.000.000,oo) y por lo tanto la acción de las partes debe estar encaminada a la consecución de dicho fin, que culminaría con el otorgamiento del documento definitivo de venta. Así se establece.

En este sentido, el Código Civil en su Capitulo IV, Titulado “De las obligaciones del vendedor”, “Sección I de la Tradición de la Cosa”, en su artículo 1.488 señala: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento de los instrumentos de propiedad”.

El texto antes transcrito consagra que el vendedor cumple con la obligación de hacer la entrega de la cosa vendida con el otorgamiento de la escritura, y en el sub lite dicha obligación, comporta la realización previa por parte de éste de un conjunto de tramites tendientes al otorgamiento del documento definitivo de venta, como seria la tramitación y obtención de solvencias, pago de impuestos, entre otros. De otra manera, los optantes vendedores en el marco del contrato celebrado, deben dirigir sus esfuerzos a obtener los documentos y solvencias necesarias para finiquitar el pre contrato de opción a compra venta celebrado en fecha 11 de febrero de 2005. Así se establece.

Por su parte prevé el artículo 1.167 del mismo Código, lo que textualmente se transcribe:

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

La norma in comento regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.

La norma in comento, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato; siendo el caso de autos que la parte accionante, ciudadano Y.D.P.C. optó por el cumplimiento del mismo. Así se establece.

Ahora bien, vistas las actas que conforman el presente procedimiento, y adminiculando este Juzgador las pruebas traídas a los autos por la parte accionante, especialmente la inspección judicial preconstituida, practicada en fecha 15 de enero de 2007 ante la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Z.d.E.B. de Miranda y visto que la parte demandada (vendedor) no dio cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato objeto de cumplimiento; cuya obligación debió ser cumplida dentro del lapso de ciento ochenta (180) días para que se pudiera efectuar la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual no hizo, resultando forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la presente demanda en la parte dispositiva del fallo y así se decide.-

CAPITULO VI

DISPOSITIVA.-

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoara el ciudadano Y.D.P.C. contra los ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E.; ambas partes identificadas anteriormente; SEGUNDO: Se ordena a los demandados, ciudadanos A.D.V.S.G. y J.D.C.E., ya identificados, a gestionar y tramitar todos los recaudos, documentos, permisos y solvencias correspondientes y que sean necesarios para la firma del documento definitivo de venta del inmueble por ante la Oficina de Registro Público respectivo, consistente en un (1) apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 20-B-PB, ubicado en la planta baja del edificio veinte (20) de la etapa 1 del Sector Los Gorriones de la Urbanización Parque Residencial El Marques, situada en Guatire, Jurisdicción del Municipio Z.d.E.B. de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de SESENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECIMETROS CUADRADOS (62,51m2) y cuyos linderos son: NORTE: Con la fachada norte del edificio; SUR: Con el patio interior del edificio y en parte con el pasillo de circulación en planta baja; ESTE: Con el apartamento Nº 20-A-PB y OESTE: Con la fachada oeste del edificio y al cual le corresponde un puesto de estacionamiento descubierto, distinguido con el número VEINTE RAYA B RAYA PB (Nº 20-b-pb), ubicado en el área destinada a tal efecto. TERCERO: De conformidad con lo pactado en el Contrato de Opción de Compra Venta, el ciudadano Y.D.P.C., deberá pagar a los codemandados al momento del otorgamiento de la escritura ante la Oficina respectiva la suma de VEINTIUN MIL BOLIVARES (Bs. 21.000,oo), por concepto de pago del precio convenido y CUARTO: En caso de incumplimiento a la presente sentencia, la misma servirá de título de propiedad, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del Código Civil.

Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por haber sido dictado el presente fallo, fuera del lapso previsto para ello, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ibidem.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los dieciocho (18) días del mes de julio de dos mil once (2011).Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

DR. H.D.V. CENTENO G.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. F.B.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m).

EL SECRETARIO TITULAR,

Exp Nº 16.738

HdVCG/Jenny.-