Decisión de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 23 de Octubre de 2003

Exp. No. 7946.

SENTENCIA DEFINITIVA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRI DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE DEMANDANTE: YOSMARY S.V.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad No.10.670.121.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: D.M.M.R., Y.S. y NOHELIS F.D.C., abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 74.107, 74.241 y 1.608, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: N.D.C.Z.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y con cédula de identidad No.7.211.187.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: H.T. abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo El No. 27.054.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO.-

-I-

Se inicio la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana YOSMARY S.V.R., anteriormente identificado al comienzo del presente fallo, contra la ciudadana N.D.C.Z.R., igualmente identificada, mediante escrito libelar presentado en fecha 26 de enero de 2001, por ante el Juzgado Distribuidor de turno correspondiéndole a este Tribunal para su conocimiento y decisión.

Sostiene la parte demandante en su escrito libelar lo siguiente:

“... Que con el carácter de propietaria celebró una convención de compra conjuntamente con contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un apartamento distinguido con el Nº 401, de la planta No. 04, del Edificio No. 03, del Conjunto Residencial Cooperativa de Vivienda “Independencia”, ubicado en la jurisdicción del Municipio Girardot, con un término de duración de ciento ochenta (180) días, es decir, seis meses a partir de la firma de la convención. Alegó que éste término, fue cumplido el 19 de febrero de 2000, y que antes de cumplirse el vencimiento del contrato se entrevistó con la arrendataria en varias oportunidades para manifestarle que no había renovación, ni prorroga y que si no cumplía con la opción de compra pactada no podría seguir ocupando el inmueble cuando se venciera el contrato. Ante tal situación alegó que eso era inútil ya que la arrendataria decidió hacer uso de la prórroga legal, por la cual podía mantener el inmueble por un lapso de seis (06) meses, según lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, los cuales fueron cumplidos el 20 de agosto de 2000, pero los cánones de arrendamientos de los meses de julio y agosto no fueron cancelados, a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000ºº), cada uno y luego de dos (02) meses de cumplida la prórroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble. Fundamentó la acción en los artículo 1.167, 1.159, 1.160, 1.270, 1.592 ordinal segundo, 1.599 y 1.601 del Código Civil Vigente Venezolano, en concordancia 01, 27, 33, 38 y 39 del Decreto Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliarios. Que en virtud de los fundamentos de hecho y derecho y ante la negativa de la arrendataria en la entrega de dicho inmueble, es por lo que demandó la resolución de contrato de arrendamiento, solicitando que la misma sea declarada con lugar en todos y cada uno de su pronunciamientos. Para garantizar el ejercicio de la presente acción solicito finalmente medida de secuestro sobre el inmueble arrendado...”

Admitida la acción, en fecha 13 de febrero de 2001, se ordeno la comparecencia de la parte demandada al segundo día de despacho siguiente a su citación, para que diera contestación a la demanda que le había sido incoada en su contra, en esa misma fecha se decretó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente causa.

En fecha 18 de mayo de 2001, compareció el Alguacil y consignó boleta de citación debidamente firmada por la demandada.

En fecha 22 de mayo de 2001, compareció la parte demandada y consignó escrito de contestación al fondo de la demanda, interponiendo conjuntamente con la contestación reconvención, el cual fue admitida por este Tribunal por auto de esta misma fecha.

En fecha 28 de mayo de 2001, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte accionada, en seis (06) folios útiles.

En fecha 05 de junio de 2001, la parte accionante presentó escrito de impugnación a los documentos consignados por la parte demandada.

En fecha 06 de junio de 2001, la parte accionada promueve pruebas en dos folios útiles, anexando un recibo y una planilla del Banco Provincial y en esa misma fecha compareció la parte demandada a fin de otorgar poder apud acta al profesional del derecho abogado en ejercicio H.T..

En fecha 06 de Junio de 2001, compareció la ciudadana N.D.C.Z., debidamente asistida por el abogado en ejercicio H.T. y mediante diligencia expuso haber consignado escrito de promoción de pruebas.

En fecha 13 de junio de 2001, el Tribunal ordenó agregar a los autos las pruebas presentadas por el demandado, admitiéndose las mismas cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 19 de junio de 2001, compareció ante el Tribunal la parte demandante y presentó escrito de pruebas constante de dos (02) folios útiles y cinco (05) anexos, solicitando sea agregado los mismos a los autos que conforman el presente expediente, las cuales fueron admitidas el 20 de junio de 2001.

En fecha 20 de junio de 2001, compareció la parte demandada e impugnó las pruebas contenidas en el aparte tercero del escrito de pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 22 de junio de 2001, compareció la parte demandante e impugnó los documentos privados que fueron acompañados al escrito de pruebas promovidos por la parte demandada, y los cuales están descritos ampliamente en el capitulo tercero del citado escrito.

En fecha 20 de septiembre de 2001, la parte actora solicitó al Tribunal se avoque al conocimiento de la presente causa y sustituyó poder en la persona de los abogados YANETH SEVILLA Y NOHELIS FLORES, en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 74.271 y 1608, respectivamente.

En fecha 26 de septiembre de 2001, la Dra. T.P. se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenando su reanudación al tercer día de despacho siguiente, en el estado en que se encuentre la misma, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 04 de octubre de 2001, compareció la accionante y solicitó a este Juzgado se decidiera la presente causa.

En fecha 08 de octubre de 2001, el Tribunal expuso que sentenciaría la causa en su oportunidad legal, notificando a las parte en oportunidad posterior al fallo respectivo.

En fecha 14 de febrero de 2002, la parte accionada solicitó se avocará el Tribunal al conocimiento de la causa, el cual fue acordado por auto de fecha 15 de febrero de 2002, ordenando notificar a las partes de dicho auto.

En fecha 27 de febrero de 2002, el Alguacil consignó en la presente causa boleta de notificación debidamente firmada por la parte demandada.

En fecha 04 de marzo de 2002, la parte actora, solicitó al Tribunal se oficiara a las Instituciones respectivas objetos de las pruebas presentadas y promovidas, a fin de que informaran a la mayor brevedad posible la información requerida para que se pueda sentenciar la presente causa.

En fecha 05 de marzo de 2002, el Tribunal ordenó oficiar a las instituciones de las cuales se requería la información solicitada por la parte actora en fecha 04 de marzo de 2002, librándose a tal efecto los oficios Nros. 117/2002 y 118/2002 respectivamente.-

En fecha 13 de marzo de 2002, la apoderada judicial de la parte demandante, solicitó al Tribunal desestimará la diligencia suscrita por tal representación en fecha 04/03/2002 y solicitó se fijara fecha para la presentación de informes.

En fecha 15 de marzo de 2002, el Tribunal desestimó la diligencia suscrita por la representación judicial de la parte actora en fecha 4/03/2002 y se negó fijar un lapso para presentar informes en la presente causa en virtud de lo dispuesto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 16 de mayo de 2002, el Tribunal agregó a los autos la información remitida por las instituciones respectivas.

En fecha 23 de septiembre de 2002, la parte demandada consignó copia del comprobante de pago del cheque otorgado por el Ipasme a favor de la parte demandante, relativo al crédito hipotecario para adquirir el inmueble objeto de la presente controversia.

En fecha 12 de Diciembre de 2002, el Tribunal dio por recibida la comisión emanada del Juzgado Ejecutor de Medidas por falta de interés de la parte demandante.

En fecha 30 de enero de 2003, la parte accionada solicitó a este Tribunal se procediera a dictar sentencia en la presente causa.

En fecha 21 de febrero de 2003, el Tribunal ordenó agregar a los autos que conforman el presente expediente los recaudos emanados por el Ipasme.

En fecha 02 de mayo de 2003, el Tribunal de conformidad con el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil Vigente Venezolano, fijó el quinto (05) día de despacho siguientes a la presente fecha, a las once de la mañana, para que tuviera lugar un acto conciliatorio entre las partes involucradas en el presente juicio.

En fecha 08 de mayo de 2003, la parte accionante solicitó al Tribunal se avocará al conocimiento de la presente causa.

En fecha 15 de mayo de 2003, la Juez Temporal de este Despacho Dra. T.P.M., se avoco al conocimiento de la presente causa de conformidad con lo dispuesto en los artículo 14 y 90 del Código de Procedimiento Civil Vigente Venezolano, ordenando la reanudación de la presente causa para el tercer (03) día de despacho siguientes en el estado en que se encuentre.

En fecha 22 de mayo de 2003, el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para que tuviera lugar el acto de conciliación entre las partes concerniente al fondo de lo controvertido.

En fecha 30 de mayo de 2003, siendo el día fijado para que tuviera lugar el acto conciliatorio, el Tribunal dejó constancia de la presencia del demandado, así como la ausencia de la parte demandante, por lo cual la parte demandada manifestó que visto que la contraparte no tenia interés alguno en llegar a una conciliación solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

En fecha 11 de junio de 2003, la parte demandante solicitó al Tribunal se avocará al conocimiento de la presente causa y se dicte sentencia, el cual fue acordado por este Tribunal.

II

El Tribunal pasa a señalar los argumentos de las partes producidos en juicio. para ser analizados y para ello observa:

Del estudio realizado a las actas procesales que integran el presente expediente, observa esta sentenciadora que la parte actora pretende la resolución de contrato de arrendamiento. En este sentido el artículo 1.167 del Código Civil, establece:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.

Sostiene la parte actora que, el arrendatario ha incumplido con lo establecido en las cláusulas Segunda y Tercera del contrato de marras por no haber cancelado las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Julio y Agosto del 2000 y por haber incumplido en el plazo estipulado de 180 días, que estipula la cláusula segunda, contados a partir de la firma del dicho contrato. Por su parte la accionada al dar contestación a la demanda, sostuvo los siguientes argumentos ...”negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el supuesto derecho alegado por la accionante en su contra. Igualmente negó, rechazó y contradijo que adeuda los cánones de arrendamientos de los meses de julio y agosto del año 2000, a razón de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000ºº), cada uno. Negó, rechazó y contradijo que el contrato señalado por el demandante sea a tiempo determinado. Negó, rechazó y contradijo que la acción propuesta sea la idónea, ya que en vez de intentar – el demandante- una acción por Cumplimiento de Contrato debió ejercer la acción de desalojo, por lo que la presente acción debe ser declarada sin lugar, ya que si persiste en ejercer la acción de Cumplimiento de Contrato debe cumplir el accionante con el objeto principal, lo cual no es otro que otorgar el documento definitivo de venta. Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento sea el contrato principal, ya que el mismo es accesorio y debe seguir la suerte de lo principal, el cual es el contrato de opción a compra, que la vendedora se negó a cumplir y que aparece consignado con la letra “B” de los autos de la presente causa. Así mismo negó, rechazó y contradijo que en algún momento haya hecho uso de la prorroga legal arrendaticia, ya que el contrato accesorio de arrendamiento siguió su curso, porque la propietaria (demandante) no cumplió con la obligación de otorgar el documento definitivo de venta que se encuentra en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, anexando copia original de dicho documento. De igual forma negó, rechazó y contradijo que adeudara los conceptos contenidos en los numerales 4,5,6,7,8 y 9 del escrito libelar, por ser ilógico, vagos e imprecisos y no adaptados a la realidad jurídica que se ventila en este juicio. Finalmente reconvino a la parte accionante argumentando en su reconvención entre otras cosas lo siguiente: que a través de una demanda puso en tela de juicio su responsabilidad y por cuanto en reiteradas oportunidades se negó la accionante en otorgar el documento definitivo de venta, pese a que fueron canceladas los derechos al Fisco y al Registro y por cuanto la fecha señalada para el otorgamiento caduco, es por lo que reconvino a la ciudadana YOSMARY S.V.R., suficientemente identificada en autos de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, por Cumplimiento y Ejecución del Contrato de Opción a compra a fin de que cumpla en otorgar el documento definitivo de venta o en defecto de ello sea condenada por este Juzgado en otorgar el documento definitivo de venta; subsidiariamente por concepto de daños y perjuicios ocasionados en mi persona a cancelar los siguientes conceptos: la cantidad señalada en el contrato de opción a compra en caso de incumplimiento por parte de la propietaria (Bs.6.500.000ºº), la cantidad de Ciento Sesenta y Ocho Mil Ochocientos Noventa Bolívares (Bs.168.890ºº), por concepto de reintegro de lo cancelado por derechos de Registro; la suma de Treinta y Siete Mil Ciento Cincuenta y Dos Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs.37.152,99), por concepto de prima de seguros cancelados a favor del inmueble, al pago de las costas y costos del presente proceso. Finalmente estimo la reconvención en CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000ºº), y solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el citado inmueble, a los fines de garantizar las resultas de dicha reconvención, consignó los instrumentos fundamentales que soportan la reconvención.

Admitida como fue por este Tribunal la reconvención propuesta por el accionado reconviniente en fecha 22 de mayo de 2001, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil Vigente Venezolano, la demandante reconvenida dió contestación mediante escrito en fecha 28 de mayo de 2001, arguyendo entre otras cosas lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho y en todas y cada una de sus partes la reconvención formulada por el accionado reconviniente, así como negó, rechazó y contradijo que la accionante reconvenida se negó a firmar o a otorgar en reiteradas ocasiones el documento definitivo de venta, el cual caduco en fecha 19 de febrero de 2001. Negó, rechazó y contradijo que el cheque emitido por el IPASME cubra la cantidad convenida en el contrato. Negó que los documentos que se acompañan a la reconvención tengan carácter vinculante, ya que los mismos son extemporáneos a la fecha pautada en el contrato, aclarando que dichos trámites corresponden a la demandada reconviniente y que con tal condición se hizo, sin embargo dichos trámites se efectuaron por la demandante reconvenida luego que se cumpliera el plazo señalado en el documento de venta. Finalmente sostuvo que la demandada reconviniente para el día 19 de febrero de 2000, fecha en la cual vencía el plazo para hacer efectiva la opción de compra venta carecía la demandada reconviniente de capacidad económica que le permitiera comprar el inmueble, pagando la diferencia adeudada de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.10.000.000,ºº), ya que de no ser así, ha sido ella- la demandada- quién ejerciera la acción de cumplimiento. Puntualizó la demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención que de los cheques emitidos por la Institución del IPASME, se evidencia que no cubrían dicho monto, pero que a pesar de ello no señaló, de que manera sería cubierta la diferencia en el precio de la venta del inmueble. Finalmente señalo que no puede pretender la demandada que después de cumplido el plazo otorgado en el documento para hacer efectiva la venta, se le venda al mismo precio cuando en el mercado se ha revalorizado el inmueble producto de índice inflacionario y que no debió reconvenir la demandada solicitando el cumplimiento de contrato de opción a compra en virtud de que no cumplió con sus obligaciones, al no poseer la totalidad del dinero para la compra así como la obligación de cancelar los derechos de registro, la cual realizó posterior al plazo convenido en el documento.

En la fase probatoria las partes consignaron escrito de promoción de pruebas; de tales escrito se evidencia lo siguiente: La demandada promovió el mérito favorable de los autos en cuanto le benefician de modo particular el escrito de contestación de la demanda y reconvención propuesta y anexos al mismo que insiste en hacer valer como prueba fehacientes del incumplimiento del contrato de opción a compra, por parte de la accionante, promovió, reprodujo e invoco como documento público, planillas de liquidación de derechos de Registro No-H-00-118-003486, debidamente cancelada al Banco Federal C.a., insistiendo en su valor probatorio como prueba fehaciente del incumplimiento de la demandante reconvenida, solicitando se oficiara al Registrador Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Estado Aragua, a fin de que informe en que fecha fue presentado para su registro contrato de opción a compra. Promovió recibos de pago debidamente cancelados de los meses julio y agosto de 2000 y supuestamente adeudado por conceptos de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, así como póliza de seguro mercantil Nº 120-301-67, constituida sobre el inmueble objeto del presente litigio. Igualmente promovió, reprodujo y opuso copia del cheque Banco Unión Nº 00015185 a favor de la demandante reconvenida. Finalmente promovió, reprodujo y opuso como documentos público contrato de opción a compra y el cual riela del folio 10 al 12, como prueba contundente de que lo accesorio sigue a lo principal, solicitó sea suspendida medida de secuestro y se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar, así como sean admitidas las pruebas promovidas y declaradas con lugar en la definitivas con todo su valor probatorio.

Por su parte la demandante en su escrito de pruebas entre otras promovió lo siguiente: El mérito favorable de autos y las documentales. Reprodujo, y promovió el contenido, efecto y escrito del documento vincula con la relación arrendaticia y opción de compra y significativo de la obligación contractual del vínculo originado. Señalo en dicho escrito que como principio de la comunidad de la prueba, promovió la falta de capacidad económica de la demandada establecida en el cheque Nº 00015185, en virtud de que no se corresponde con el monto del precio convenido para el traspaso definitivo del inmueble, con lo que se demuestra que no esta en capacidad de adquirirlo. Finalmente solicitó que el escrito de promoción de pruebas sea agregado a los autos, admitido y declarado con lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos de Ley.

DE LA RECONVENCIÓN

En relación a la reconvención propuesta por el demandado reconviniente, esta Juzgadora aprecia que de las afirmaciones esgrimidas en el aludido escrito, las mismas no fueron probadas por la representación judicial de la parte demandada, simplemente se limitó a señalar que la demandante reconvenida, no cumplió con su obligación como era la de otorgar el documento definitivo, hecho éste que tampoco probo procesalmente mediante las formulas permisadas tanto en el Código de Procedimiento Civil, como en el Código Civil y las demás autorizadas por la Ley. El reconviniente accionado se limitó a formular dicha reconvención en que, él había cumplido con su obligación como era la cancelación de los derechos Fiscales y Regístrales del citado documento, cuyas planillas de cancelación fueron consignada por el demandado reconviniente en sustento de sus afirmaciones a las actas procésales que conforman la presente causa. No obstante a ello, se evidencia que dimana del supra identificado documento, un lapso para que las partes cumplieran sus obligaciones, posterior a dicho lapso que fue de ciento ochenta (180) días, es decir, Seis (06) meses, es cuando la parte demandada reconvenida honro sus obligaciones de cancelar los derechos ya señalados, en virtud de ello estos documentos que fueron aportados a los autos como elemento probatorio del cumplimiento de la obligación a cargo de la demandada, deben ser desechados del proceso ya que de los mismos no aportan probanza alguna del objeto de la reconvención, habida cuenta que las citadas planillas fueron liquidadas posterior al vencimiento del lapso estipulados por las partes en el aludido documento de opción a compra, siendo forzadamente para esta Juzgadora declarar sin lugar la reconvención formulada por la parte accionada reconviniente. Y así se decide.

Con respecto al valor probatorio de la copia del cheque emitido por el Banco Unión distinguido con el Nº 00015185 a nombre de la demandante reconvenida, por la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.7.426.700,ºº), de fecha 02 de agosto de 2000, consignado por el demandado reconviniente, el mismo fue impugnado por la demandante reconvenida, alegando para tal impugnación que el mismo es extemporáneo, además de no cubrir el monto señalado en el documento de opción a compra. Por su parte la parte demandada no ejerció defensa legal alguna que le permitiera desvirtuar dicha impugnación a través de las formulas procésales y con ello hacer insistir dicho documento, por lo que el mismo al carecer de su esplendor probatorio, debe ser desechado del proceso. Y así se decide.

Con respecto a la prueba constituida por el contrato de opción a compra promovido por las partes a su favor, este Tribunal le confiere al mismo todo el valor probatorio que del mismo dimana. Y así se declara.

En relación a la acción ejercida por la demandante mediante su escrito libelar al demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento esta Juzgadora observa que el demandado consignó un recibo y depósito, los cuales rielan al folio 50 y 51 del presente expediente; de los mismos se evidencia de su lectura el pago de la suma de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000ºº), los cuales fueron impugnados en su oportunidad procesal por la demandante. Ejercida dicha impugnación la representación judicial de la parte demandada no ejerció ninguna defensa por desvirtuar dicha impugnación, es decir, la parte demandada debió promover la prueba de cotejo, así como otras defensas permisadas por la Ley, al no promover estas defensas quedó desvirtuado y desechado del proceso estos instrumentos. En razón de ello esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual decidir en virtud de haber sido desechados los mismos del proceso. Y así se decide.

En lo atinente a la póliza de seguros signada bajo el No. 12030-67, la cual fue impugnada por la parte accionante en su debida oportunidad, manifestando que la misma fue efectuada sin la debida autorización de la propietaria del inmueble, evidencia esta juzgadora que la misma fue realizada después de haberse cumplido el lapso estipulado en el documento que sustenta la presente acción, en tal sentido, debe ser desestimada la misma por no tener valor probatorio dentro del iter procesal. Y así se decide.

En relación al instrumento fundamental anexado al escrito libelar por la parte demandante, el Tribunal evidencia que existe un recurso que faculta a la contraparte para atacar la certeza de éste documento traído a los autos. La accionada al no ejercer el recurso de Ley, permite que dimane del tal documento la fuerza probatoria que le asiste, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. En efecto se observa de la lectura a los escritos de contestación a la demanda, así como al escrito de promoción de pruebas presentado por la parte demandada que no propuso tales recursos que desvirtuaran su valor probatorio, razón por la cual el aludido documento goza de su pleno valor probatorio referido al derecho de propiedad preferente que alega la actora para ejercer la presente acción. Y así se decide.

De la valoración efectuada al contrato de opción de venta que se acompañó como documento fundamental y del cual dimana el ejercicio de la presente acción, se evidencia de su contenido cierto que hay dos figuras legales, la primera es la opción de compra sobre el bien inmueble plenamente identificado en autos y cuyos datos y demás determinaciones se dan aquí por reproducidos en su totalidad y la segunda es un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes que celebraron la convención de opción compra venta del citado inmueble. Sin perjuicio de que, en un solo documento hay dos figuras legales las cuales son independientes una de la otra, no siendo vinculantes entre sí, es decir, que no existe accesoriedad o dependencia una con respecto a la otra. En ese orden de ideas, si alguna de las partes se ve afectada por el incumplimiento de una de las obligaciones allí contraídas, podrá interponer en contra de la otra la acción correspondiente a objeto de ver garantizado y satisfecho su derecho a través de la instancia judicial correspondiente. Por su parte la Ley no señala que en un mismo documento puedan las partes convenir en señalar cuantos contratos puedan establecerse, por lo que perfectamente puede señalarse en un documento tantas obligaciones principales como alternativas, ello no desmejora el documento en sí, por el contrario las partes al convenir en dichas disposiciones quedan sujetas a su cumplimiento en virtud del mandato legal consagrado en el artículo 1159, 1160 del Código Civil. Tales disposiciones legales disponen que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, igualmente los mismos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. De tal modo que siendo esto así, debe desecharse la defensa esgrimida por la representación judicial de la parte demandada, ya que, como se indico anteriormente hay dos contratos principales contenidos en un sólo documento y por lo tanto puede solicitarse la ejecución de cualesquiera de ellos, sin que medie la relación de subordinación de uno con respecto del otro. Y así se decide.

Asimismo, solicitó la representación judicial de la parte actora se condenara a la parte demandada a pagar las siguientes cantidades TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.300.000,00) por el lapso transcurrido a partir del 20 de Agosto de 2000 hasta el 20 de Noviembre de 2000, a razón de (Bs.3.333,33) y los días que continuara a partir del 20 de Noviembre de 2000 hasta hacer efectiva la entrega del inmueble. Con respecto a ésta solicitud, esta juzgadora considera que tales cantidades no deben prosperar en derecho, por cuanto no se probo durante el debate procesal, su concepto ni que las mismas hayan sido pactadas entre las partes, siendo esto así es forzoso para este Tribunal condenar al pago de dichas cantidades, en virtud de que tampoco se desprende del contrato objeto del presente juicio el convenio expreso. ASI SE ESTABLECE.

Igualmente, la parte actora solicitó en su escrito libelar la correspondiente indexación monetaria que será determinada por este Tribunal. En este caso, reiteradamente la Sala de Casación Civil, en sentencia N°rc-0134, de fecha 07 de marzo de 2002, con ponencia del magistrado Franklin Arrieche, se ha pronunciado en que, es deber inexcusable de los jueces, cuando ordenen la practica de una experticia complementaria del fallo establecer con toda precisión el alcance y los elementos de base que han de emplearse para el cálculo que se les exige, so pena de incumplir el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...”. En el presente caso la parte actora solicitó la correspondiente indexación en su escrito libelar, sin indicar de modo preciso las cantidades que deban estimarse y los diversos puntos que deban servir de base a los expertos, lo que trae como consecuencia que dicha experticia se haga irrealizable, por lo que esta sentenciadora considera que no puede prosperar la indexación que fuera solicitada por la parte actora en los términos que fue planteada, por no tener determinación exacta en lo que se refiere al monto a pagar, por lo tanto los expertos no tendrían una cantidad base para realizar el cálculo que se les exige. ASI SE ESTABLECE.

En este sentido, la parte actora pretende se condene a la parte demandada al pago de los honorarios profesionales de abogado, en este orden de ideas, aprecia esta juzgadora que la Ley de Abogados establece un procedimiento a seguir para lograr el cobro de honorarios profesionales, garantizándole a la parte intimada el derecho de la defensa mediante la figura de la retasa, por lo que sería totalmente contrario a derecho que este Tribunal acuerde pagar cantidad alguna por tal concepto, violando los tramites y procedimientos legalmente establecidos a tales fines; siendo a criterio de este Tribunal a todas luces improcedente en derecho la solicitud realizada. Y así se decide.

III

Con fundamento a los argumentos de hecho y de derecho anteriormente esgrimidos este Tribunal Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley PARCIALMENTE CON LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, interpuesta por la ciudadana N.D.C.Z.R., suficientemente identificada en autos. En consecuencia, se declara PRIMERO: Resuelto el contrato de arrendamiento, celebrado en fecha 19 de Agosto de 1999, constituido por un apartamento distinguido con el N°401, de la planta N°04, del Edificio N°03 del Conjunto Residencial Cooperativa de Vivienda “Independencia” Municipio Girardot, Maracay, Estado Aragua. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la DESOCUPACIÓN inmediata del inmueble antes descrito. TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y Agosto de 2000, con sus respectivos intereses moratorios, los cuales serán calculados por experticia complementaria realizada a través de un experto contable designado por este Tribunal, de la siguiente cantidad DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.200.000,00), desde su exigibilidad hasta la fecha donde quede definitivamente firme el presente fallo.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria de costas.

Por cuanto la presente decisión salió fuera de la oportunidad legal establecida se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en los artículo 174, 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay a los (23) días del mes de Octubre del año Dos Mil Tres (2003). Años: 192° y 144°.

LA JUEZ,

DRA. I.G.C.

LA SECRETARIA

Abog. YOCEIDAN VALERA LOPEZ

En esta misma fecha (23-10-2003), siendo las 10:00 a.m., se publicó y registro al anterior decisión, dejándose copia certificada en los archivos del Tribunal a los efectos del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La secretaria

Abog. YOCEIDAN VALERA LOPEZ

Expediente N°7946

Sentencia Definitiva