Decisión nº 11 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Enero de 2014

Se inició el procedimiento mediante demanda introducida el 19 de diciembre del 2007 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por R.C.A., apoderado judicial de la ciudadana YRAIMA MONTILLA DE BASTIDAS contra los ciudadanos M.A.D.C. y A.C., por cumplimiento de contrato, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, tal y como se desprende del folio ocho del presente expediente; el cual declaró su incompetencia por la materia, por auto de fecha 8 de enero del 2008, declinando el conocimiento de la causa a los juzgados de Primera Instancia; por lo que correspondió su conocimiento al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.

El abogado libelista alegó como hechos relevantes, los siguientes:

Indicó que el 4 de mayo de 2004, su poderdante celebró con los hoy accionados un contrato de transacción a fin de resolver la relación arrendaticia que tenía con éstos, y acordar la entrega por parte de los ciudadanos M.A.D.C. y A.C., a más tardar el 30 de octubre de 2004, de un apartamento ocupado por ellos identificado con el número 13-E, ubicado en la Décima Tercera planta del edificio denominado “RESIDENCIAS AV”, situado entre las esquinas de Gobernador y Urapal, ésta también llamada Puente de Miraflores, Nº 49-1, con acceso a la calle Oeste 9 en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Adujo seguidamente que las múltiples gestiones a fin de lograr la desocupación del inmueble en el período convenido por parte de los ocupantes, han sido infructuosas.

Como fundamentos de derecho alegó lo previsto en los artículos 1.713, 1.716 y 1.718 del Código Civil, y 881 del código de Procedimiento Civil.

Por lo expuesto, demandó a los ciudadanos M.A.D.C. y A.C., para que convinieran o en su defecto fuesen condenados en lo siguiente: “PRIMERO: AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO de transacción celebrado entre las partes entregando el inmueble ya identificado libre de personas y de bienes, solvente en los servicios y en mismo buen estado de conservación tal y como lo recibieron. SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de quince mil bolívares (15.000,00) diarios causados desde el día 30 de octubre de 2.004, inclusive, hasta la entrega material del inmueble, tal como fue expresamente acordado. TERCERO: Como daños y perjuicios, pagar lo que resulte de la indexación monetaria aplicada al monto antes señalado, desde el 31 de octubre del 2.004, inlusive, hasta la entrega material del inmueble, tomando en cuenta el índice de inflación o de precios al consumidor que periódicamente vaya señalando el Banco Central de Venezuela, lo cual se establecerá mediante experticia complementaria del fallo en base a la información que se solicite oportunamente al Banco Central de Venezuela. CUARTO: Las costas y costos del presente proceso.”

Solicitó que se decretara medida de secuestro sobre el señalado inmueble.

Estimó la demanda en la cantidad de DIECISIETE MILLONES CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.115.000,00) hoy equivalentes tras la conversión monetaria sufrida a la cantidad de DIECISIETE MIL CIENTO QUINCE BOLÍVARES (Bs. 17.115,00).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, lo hizo en los siguientes términos:

Como defensa de fondo, opuso la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, indicando que la base de existencia de la presente demanda, incoada contra sus representados y fundada en el denominado acuerdo de transacción firmado el 4 de mayo del 2004, es nula de nulidad absoluta.

Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la presente querella.

Adujo, que sus representados son los legítimos del inmueble identificado con el número 13-E, ubicado en la Décima Tercera planta del edificio denominado “RESIDENCIAS AV”, situado entre las esquinas de Gobernador y Urapal, ésta también llamada Puente de Miraflores, Nº 49-1, con acceso a la calle Oeste 9 en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la adquisición que hicieran el 27 de marzo 1990, la cual fue realizada como producto de su trabajo, ahorro, esfuerzo, constancia y dedicación en las cuales sus mandantes invirtieron parte significativa de su vida; por lo cual dicho inmueble constituye la única sede de su hogar.

Indicó, que a finales del 2002 e inicios del 2003, el ciudadano M.M.M., les otorgó a sus representados un préstamo bajo la modalidad contractual de retracto convencional, la suma de DIECINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 19.000,00), contrato tal que fue registrado en fecha 21 de marzo del 2003, apareciendo en dicho contrato como propietaria la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS, aun cuando el capital aportado le pertenecía al ciudadano M.M.M., que la cantidad dada en préstamo originó intereses; que siendo ello así, sus poderdantes honraron tales obligaciones, cancelando tales intereses sin recibir comprobante alguno de pago.

Señaló que un mes antes de que venciera el contrato sus representados le solicitaron a la hoy actora les precisara el monto apagar a fin de readquirir su inmueble, por lo que al tiempo les indicó que al vencimiento del contrato debían cancelar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 45.000,00); por lo que imposibilitados de cancelar tal cantidad y al no querer perder el inmueble ni seguir pagando las abusivas cuotas de interés mensual, se ideó y redactó por parte de los abogados de la hoy actora, un contrato de transacción, a los fines de regularizar la presencia de sus mandantes en el inmueble, así como para garantizar de una manera rápida su salida del mismo, sin tener que hacer uso de los tribunales.

Refirió que el contrato de arrendamiento se indeterminó por lo que hoy se encuentra perfeccionado y vigente en el tiempo, con la continua y permanente presencia de sus representados en dicho inmueble; que es el caso que sus representados hicieron uso de su apartamento con la intención de desprenderse por un tiempo del mismo por apremios y circunstancias transitorias y con la esperanza de recuperarlo a todo evento una vez superada la crisis que los obligó a venderlo; puesto que su intención respondía a la finalidad de no perder para siempre ese bien inmueble objeto de su patrimonio y del cual se vieron en la dura necesidad de desprenderse; situación distinta a la de la entonces compradora, quien pretendió únicamente; cobrar intereses usurarios por el capital entregado y quedarse con el inmueble.

Finalmente, solicitó la nulidad del contrato de transacción protocolizado en fecha 4 de mayo del 2004.

Por otro lado el referido apoderado judicial, reconvino en la demanda y asimismo adujo lo siguiente:

Que sus poderdantes celebraron contrato de venta con pacto de retracto convencional con la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS sobre el inmueble por ella identificado en su escrito libelar, por lo que han cancelado la suma de diecinueve mil bolívares (Bs. 19.000,00) pagada a título de precio; la suma de doce mil cuatrocientos ochenta bolívares en razón de intereses (Bs. 12.480,00); así como veintitrés mil quinientos bolívares (BS. 23.500,00) a razón de cánones de arrendamiento, que no son otra cosa sino intereses disfrazados, siendo que cuando dicha ciudadana ha estipulado el pacto de rescate de dicho inmueble lo ha hecho en términos tales que no puede ser ejecutados sin causar un grave prejuicio para su mandante.

Que los montos antes señalados fueron depositados en la entidad financiera BANESCO, en la cuenta número 01340008380082032495, con excepción de los doce primeros pagos de intereses los cuales fueron exigidos en efectivo sin ningún recibo de constancia a tal entrega; que en el contrato de venta con pacto de retracto, se declaró algo que no corresponde con la verdadera voluntad de sus poderdantes, existiendo así una permanente y continua disconformidad entre la declaración formulada en el mismo y la realidad, solo con el fin de engañar y perjudicar a sus representados, de tal modo que el contrato en cuestión se encuentre afectado por vicios de consentimiento.

En razón de ello reconvino a la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS, en la acción por nulidad del contrato de venta con pacto de retracto del inmueble de marras y por simulación de ese acto jurídico, y asimismo, solicitó a fin de que conviniera o en su defecto fuera condenada a pagar por concepto de daños y perjuicios originados como consecuencia del pago de intereses de usura indebidamente cobrados a sus mandantes, la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 20.341,00).

Estimó igualmente la demanda en la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (BS. 38.000,00),

Por su parte en fecha 30 de mayo del 2008, la representación judicial actora dio contestación a la reconvención propuesta en su contra, en los siguientes términos:

En principio negaron en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como en el derecho, por no ser ciertos, todos y cada uno de los alegatos y denuncias hechas por la demandada reconviniente en su escrito de reconvención.

Señalaron que en dicho escrito la parte demandada, reconoce de forma expresa que la actora es la compradora del inmueble; e indican que por ello han pagado ciertas cantidades, por lo que alegan igualmente, que su mandante jamás ha recibido ninguna de las mencionadas cantidades.

Destacaron entre tanto, que mal puede la parte reconviniente, si estaba al tanto de las presuntas irregularidades que narra en sus escritos, alegar 5 años después, vicios del consentimiento, por cuanto no existe error excusable alguno ni consentimiento arrancado con violencia.

Indicaron, asimismo, que en fecha 21 de abril del 2004, venció el derecho de rescate, e igualmente se resolvió el contrato de arrendamiento dándose inicio a la prórroga legal de seis meses para lo cual se celebró la transacción que dio origen a la presente causa.

Finalmente adujeron, que al vencimiento de la prórroga legal acordada voluntariamente, vista la renuncia de la parte demandada en la entrega material del inmueble objeto de la compra, su mandante se vio en la obligación de acudir a los organismos jurisdiccionales a hacer valer sus derechos. Desconocieron todas y cada una de las fotografías consignadas por la demandada; por cuanto éstas no emanan de su mandante y rechazaron la cuantía expuesta en la reconvención por exagerada.

El 4 de agosto del 2008, la representación de la parte demandada inicialmente, consignó escrito de réplica en siete folios.

En fecha 19 de septiembre del 2009, la parte demandada reconvenida, promovió pruebas.

Mediante diligencia del 20 de octubre del 2008, tras practicar cómputo por secretaría, de los días en que transcurrió el lapso de promoción de pruebas, el a quo negó la admisión de las pruebas ofrecidas por la actora, por extemporáneas; y posteriormente en virtud de la solicitud del apoderado actor, de fecha 3 de noviembre (folio 264 pieza I), ordenó la notificación de los ciudadanos M.S.A.D.C.Á.A.D.C., del auto dictado el 20 de octubre del 2008, Por lo que transcurrida la notificación a través de cartel publicado en prensa, en fecha 26 de junio del 2009, el juzgado a quo dejó constancia de dar cumplimiento a las formalidades de ley.

Así las cosas, el juzgado a quo dictó sentencia el 24 de septiembre del 2010, declarando improcedente la demanda de cumplimiento de transacción judicial.

Vista la apelación ejercida por el abogado J.M. el 29 de noviembre del 2010, en principio corresponde a este ad quem conocer de la cuestión de fondo controvertida.

Lo anterior constituye, en opinión de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

MOTIVOS PARA DECIDIR

DE LA COMPETENCIA.

Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.

En este orden de ideas, el artículo 288 de nuestra norma adjetiva civil establece: “De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.” Asimismo, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su articulo 63, numeral 2 a, establece: “Son deberes y atribuciones de las C.d.A., por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones…2° a) Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, y de los recursos de hecho…”.

De conformidad con lo anterior, observa esta Alzada, que la decisión contra la cual se ejerce el presente recurso de apelación, fue dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que resulta esta Superioridad, competente para conocer y decidir en apelación el presente recurso. Así se establece.

DE LO CONTROVERTIDO.

De la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

Alegó la parte demandada reconviniente, como primera defensa de fondo que existe prohibición legal de admitir la acción propuesta toda vez que el contrato de transacción cuya nulidad se pretende, es nulo de nulidad absoluta.

Ahora bien, la acción está sujeta a una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Como se aprecia, la demanda resulta inadmisible si es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a está última causal (disposición expresa de la Ley), observamos que se configura en dos supuestos:

1. - Por voluntad del legislador, que sería cuando una determinada situación no puede ser amparada por una acción judicial, tal es el caso por ejemplo de las deudas de juego, o de las demandas por vencimiento del plazo cuando esté en curso la prórroga legal.

2. - Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, tal sería el caso del juicio de desalojo, en el cual el actor debe ceñirse a las causales establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, so pena de que sea declarada inadmisible la demanda.

Así pues, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número RC. 00429, de fecha 10 de julio del 2008, expediente número 07-553, caso: Hyundai de Venezuela contra Hyundai Motor Company, ha sentado el siguiente parecer:

…Para decidir, la Sala observa:

Los formalizantes plantean la infracción en la recurrida del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación, con sustento en los siguientes argumentos: a) que la recurrida interpreta que la norma citada exige que la prohibición de admitir la acción ha de ser “expresa”, o sea, que deberá constar explícitamente en algún texto legal; b) que la Sala Constitucional, en sentencia de fecha 18 de mayo de 2001, exp. N° 00-2055, estableció con carácter vinculante que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe, sino que enumera una cantidad de supuestos diferentes que también deben ser tomados en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad; c) que la interpretación hecha por la sentencia interlocutoria recurrida contradice lo establecido por la Sala Constitucional en la precitada sentencia; y, d) que en el presente caso puede afirmarse que la prohibición de admitir la acción por la vía del juicio ordinario, puede perfectamente inferirse de la estipulación que al respecto se hizo en el contrato de distribución suscrito por las partes hoy litigantes.

Lo primero que llama la atención de la Sala, es la interpretación que efectúan los formalizantes sobre la preindicada sentencia emanada de la Sala Constitucional el 18 de mayo de 2001, exp. N° 00-2055, al considerar que en la misma se estableció, con carácter vinculante, que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe, sino que enumera una serie de supuestos diferentes que también deben ser tomados en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad, aun cuando se trate de casos similares al de autos en los que se haya opuesto la cuestión previa relativa al ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:

…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada….

.

De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público…”.

La parte demandada reconviniente alegó como causa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la nulidad absoluta del contrato de transacción, alegando entonces, la disposición del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que indica: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables . Será nula toda acción, acuerdo, o estipulación que implique renuncia disminución o menoscabo de estos derechos”. No obstante lo anterior, de las actas del expediente no se observa, declaratoria alguna de la nulidad del contrato de transacción cuyo cumplimiento se reclama inicialmente, el cual fuere suscrito por las partes en fecha 4 de mayo del 2004, por lo que a la fecha de la interposición de la demanda dicho contrato se reputa como válido, y en consecuencia, siendo que la nulidad del mismo, es el fundamento de dicha defensa de fondo y que la situación de autos no es subsumible en el supuesto jurisprudencial citado; resulta forzoso declarar sin lugar de defensa de fondo basada en la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

De la reconvención.

Con relación a lo expuesto por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en el cual reconviene a la parte actora, se indica:

La figura jurídica de la reconvención más que una defensa es una contra ofensiva clara del accionado, para la admisión de tales demandas, es decir la primitiva y la que deviene por vía de reconvención, es necesario la existencia de cierto vínculo entre ambas, no generado precisamente por la identidad de sujetos, ya que tanto el actor como el demandando tendrán cualidades distintas en una y en otra; la reconvención está contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Así, la jurisprudencia sostiene, que “…la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandando por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de la litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal. Se diferencian de llamado a terceros a la causa en que única y exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida es el propio demandante originario, de tal manera, no es reconvención, y por lo tanto no puede admitirse como tal, la propuesta de demanda contra un tercero ajeno a la relación procesal originaria...”. Sentencia, SCC, 26 de marzo de 1987, Ponente Magistrado Dr. L.D.V., juicio Inversiones Xoma, C.R.L Vs. L.M.C. de Valery; O.P.T. 1987, Nº3, pág. 151” (Cita Textual) (Dr. Patrick j. baudin, obra: Código de Procedimiento Civil Venezolano, edición 2007, pág. 848 y 849).

Dilucidado lo anterior, en el entendido que la reconvención propuesta opera en contra de la parte actora, ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS, para decidir se observa:

En razón de la solicitud de nulidad tanto del documento de venta con pacto de retracto suscrito en fecha 21 de abril del 2003, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el número 48, Tomo 7, Protocolo 1º, el cual fue acompañado en copias simples a las actas del expediente a los folios 44 al 46 de la primera pieza del expediente; como del documento contentivo del contrato de transacción celebrado igualmente entre las partes, en fecha 4 de mayo del 2004, autenticado ante la Notaría Vigésima Novena del Municipio Libertador (folios 6 y 7, pieza I); corresponde ahora el pronunciamiento sobre lo pretendido y determinar si tales negocios jurídicos aquí demandados fueron o no nulos. Cabe destacar que tal pretensión está fundada en el desconocimiento de la parte demandada reconviniente, de la venta y posteriormente de la transacción realizada, por cuanto a su decir, lo contenido en dichos documentos no coincide con el querer de éstos.

Ahora bien, siendo el contrato una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es principio general atribuidos a éstos la autonomía de la voluntad de los contratantes, pues, sólo las partes pueden prever las circunstancias relacionadas con cada caso.

El artículo 1.141 del Código Civil dispone:

Las condiciones requeridas para la existencia de un contrato son:

1° Consentimiento de las partes;

2° Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3° Causa lícita

.

En el régimen que regula los contratos existen normas imperativas o prohibitivas que están dirigidas a proteger el orden público y las buenas costumbres, mientras otras están destinadas a salvaguardar a uno de los contratantes. Señala la doctrina que al ser violadas las normas del primer tipo estaremos en presencia de nulidades absolutas, en cambio si en un contrato se violan normas destinadas a proteger a uno de los contratantes, por presumir el legislador su debilidad jurídica, estaremos en presencia de una nulidad relativa.

Así pues, se produce la nulidad absoluta cuando en el contrato falta alguno de los requisitos de su existencia, como lo son, el consentimiento, objeto y causa; por su parte, la nulidad relativa opera cuando el contrato está afectado del vicio de consentimiento, como lo son el error, dolo o violencia; o de incapacidad, razón por la cual el mismo puede ser anulable, de acuerdo a la disposición del artículo 1.142 del Código Civil, que indica, que el contrato pueda ser anulado, en primer lugar por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y, en segundo lugar por vicios del consentimiento.

Aduce pues, la parte demandada reconviniente, que la intención por ellos expresada no es la reflejada en los contratos cuya nulidad pretende y en consecuencia su consentimiento está viciado; sin embargo; debido a que las pruebas aportadas por éstos de forma extemporánea, fueran declaradas inadmisibles mediante providencia de fecha 20 de octubre del 2008 cursante al folio 97 de la primera pieza del expediente, y por ende no valoradas por el juzgado a quo, se declara que la parte demandada reconviniente no cumplió con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, incumpliendo así los estipulado en el artículo 506 el Código de Procedimiento Civil; por lo que es forzoso declarar sin lugar la nulidad de los contratos.

Aunado a los pedimentos precedentemente rechazados por esta superioridad, realizaron los reconvincentes una reclamación por la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 20.341,00) por concepto de daños y perjuicios, originados como consecuencia del presunto pago de intereses de usura que indebidamente le fueran cobrados; de la cual nada se probó en igual inobservancia del artículo 506 eiusdem que faculta a las partes a probar sus respectivas afirmaciones de hecho; en consecuencia; siendo que la parte demandada reconviniente nada probó que le favoreciera, es forzoso para esta superioridad declarar sin lugar la reconvención propuesta. ASI SE ESTABLECE.

De la impugnación de la cuantía.

Importa acotar que la actora reconvenida en la oportunidad legal correspondiente rechazó la cuantía estimada por la parte demandada reconviniente por exagerada; al respecto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, al interpretar el alcance de este dispositivo, que no es posible el rechazo puro y simple de la estimación. En efecto, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, caso C.B.R. contra María de los Á.H.d.W. y R.W., expediente 99-417, dicha Sala expuso:

…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (Caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejo sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho , y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.

Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor

.

En atención a la doctrina expuesta que se reitera en esta oportunidad, aprecia la Sala que la sentencia recurrida aplica adecuadamente los artículos acusados de infracción, en vista de que la impugnación formulada por los hoy recurrentes a la estimación de la demanda, se hizo con base en la afirmación de que la misma era exagerada, conforme lo exige el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto se asumió la carga de probar tal aserto, en aplicación del artículo 506 eiusdem.

Es por las razones anteriores que esta Sala de Casación Civil, desecha la presente delación por resultar improcedente. Así se establece”. (Subrayado de este tribunal)

En el presente caso, se reitera, la actora reconvenida rechazó la cuantía estimada por la parte demandada reconviniente por exagerada, siendo éste un rechazo puro y simple, por lo que tal argumento se considera infundado, y en consecuencia se declara no opuesta la impugnación y se deja firme la cuantía estipulada por la demandada reconviniente; más aun juzga quien aquí decide, por cuanto en el sub-iudice la cuantía fue establecida debido a la naturaleza de la pretensión a los fines del cálculo de las costas en caso de condenatoria y no de una deuda de valor sujeta a depreciación monetaria; por lo que, esta superioridad declara firme la estimación hecha por la parte demandada reconviniente. Así se decide.

De lo principal del pleito.

De conformidad con lo previsto en el artículo 1.579 del Código Civil el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

A su vez, el contrato de transacción de acuerdo a la normativa legal vigente, es un contrato por el cual las partes, mediante reciprocas concesiones terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.

Señalan ambas partes, la existencia de la transacción extrajudicial pactada el 4 de mayo del 2004, con la cual se diera, conforme a lo transcrito en ella, terminación al contrato verbis de arrendamiento y en consecuencia inicio desde entonces a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que los hoy demandados se comprometieron a entregar el inmueble libre de bienes y servicios y en perfecto estado de conservación a más tardar el 30 de octubre del 2004.

Ahora bien, dispone el artículo 1.600 del Código Civil, lo siguiente:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

De la revisión de las actas procesales se evidencia que como anexo al escrito libelar fue consignado en original, la transacción extrajudicial, la cual cursa en los folios 6 y 7 de la pieza I del expediente, la misma se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se desprende la existencia de la transacción extrajudicial que refieren las partes. Y así se establece.

Así pues analizada la duración del contrato, la cual era de un año, contado a partir del contrato de venta con pacto de retracto, y su prórroga por un período de seis meses, se colige que en efecto la prórroga legal establecida de acuerdo con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venció en abril del 2005 y por ende feneció dicho contrato, pese a ello, la parte demandada tal y como se expresó en autos, continuó en posesión del inmueble, con lo cual la actora convalidó la conducta que mostrara la hoy demandada en calidad de arrendataria del inmueble y en consecuencia el contrato se indeterminó, más aún, cuando semejante argumento fue sacado a relucir a lo largo del juicio por la parte demandada, quien al esbozar sus defensas adujo que la relación entre las partes era una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, hecho éste destacado por la actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención, mas no rechazado, por lo que quedo sentado en efecto que el contrato de transacción judicial cuyo cumplimiento se pretende se indeterminó en el tiempo. Así se establece.

Aunado a lo inmediato anterior, indica la parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención que jamás ha recibido cantidades de dinero bajo ningún concepto por parte de los demandados, (“Nuestra representada jamás ha recibido ninguna de las mencionadas cantidades”), conforme a tal conducta, y vista la admisión igualmente de la indeterminación del contrato de transacción extrajudicial, conforme al precitado artículo el contrato en mención debe seguir las reglas de los contratos indeterminados, y en consecuencia frente a este tipo de contratos lo procedente en derecho es una demanda de desalojo y no la de cumplimiento de contrato; por lo que es forzoso declarar sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato de transacción extrajudicial, y así se hará en el dispositivo del presente fallo.

En definitiva no cesó la relación arrendaticia, por lo que, juzga quien aquí decide que el argumento de indeterminación del contrato debe ser acogido, ya que, una vez vencida la prórroga legal de la que gozaba la parte accionada ésta siguió haciendo uso de los derechos atribuidos a través de las mutuas concesiones pactadas en el contrato de marras. Y así se estable.

DECISIÓN

Por los fundamentos expuestos este Tribunal Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO. SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato sigue la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS en contra de los ciudadanos M.S.A.D.C. y Á.A.C.. SEGUNDO. SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadanos M.S.A.D.C. y Á.A.C. en contra de la ciudadana YRAIMA COROMOTO MONTILLA DE BASTIDAS. TERCERO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 29 de noviembre del 2010, por el ciudadano J.M., representante judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada el 24 de septiembre del 2010 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda REVOCADA la apelada.

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En virtud que la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de enero de dos mil catorce (2014). Años 203º de la Independencia y 154 ° de la Federación.-

LA JUEZA,

Dra. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

En esta misma fecha, 20 de enero del 2014, siendo las 11:34 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, constate de dieciocho páginas. Se dejó copia certificada en el copiador de sentencias que lleva este tribunal.-

LA SECRETARIA,

Abg. E.L.R.

EXP. AC71-R-2010-000264/6.074

MFTT/ELR/ap.

Sent. DEFINITIVA.-