Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 20 de Septiembre de 2007
| Fecha de Resolución | 20 de Septiembre de 2007 |
| Emisor | Juzgado Octavo de Municipio |
| Ponente | Luis Alberto Petit |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
196° y 147°
PARTE ACTORA: Y.Y.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.808.802.
PARTE DEMANDADA: Y.R.G.H. y V.M.G.H., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.486.979 y 3.852.833 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: V.E. TORRES VILLA y M.M.B., abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.431 y 31.958 respectivamente.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: KUNIO HASUIKE SAKAMA, R.M.G. y C.H. G., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 72.979, 36.996 y 32.494 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
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Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando representación Judicial de la parte actora aduce que su representada suscribió contrato de arrendamiento por un año fijo con las ciudadanas Y.R.G.H. y V.M.G.H., por un apartamento de su propiedad en fecha 19 de enero de 2004, y siendo el caso, que a pesar de haber vencido el contrato y la prorroga legal concedida a las arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado. Por otro lado, la apoderada de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda.
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Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 23 de mayo de 2007, y la causa quedó atribuida a este juzgado en la referida fecha. Asimismo, el 28/05/2005, previa consignación de los recaudos pertinentes para su admisión, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 05/06/2007, mediante diligencia suscrita por el apoderado actor consigno las copias pertinentes para la elaboración de la compulsa a la parte demandada. Asimismo, solicitó medida de secuestro sobre el inmueble de autos. Por vencimiento de la prórroga legal. Siendo proveído por auto de fecha 11/06/2007.
Mediante auto dictado por este juzgado en fecha 15 de junio de 2007, se requirió a la parte actora una ampliación de pruebas a los fines de pronunciarse sobre la medida solicitada, y consignados, se dictó la misma el 28 de junio de 2007 y practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. Consta que se agregaron las resultas el 13 de julio de 2007.
Estando en la oportunidad para contestación a la presente litis, comparecieron las ciudadanas Y.R.G.H. y V.M.G.H., debidamente asistidas por el ciudadano KUNIO HASUIKE SAKAMA, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 72.979, y procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas hicieron uso de su derecho.
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PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que su representada suscribió contrato de arrendamiento en fecha 19 de enero de 2004, con las ciudadanas Y.R.G.H. y V.M.G.H. por un inmueble de su propiedad ubicado en el conjunto residencial denominado “CHALETS LA BOYERA”, distinguido con el Nº 9-3, situado con frente a la carretera que conduce de Baruta al Hatillo, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por otro lado expone, que en la cláusula segunda del referido contrato se estableció que su duración sería de un (1) año un año fijo prorrogable por periodos iguales. Asimismo, argumenta que una vez fenecido dicho contrato y su prorroga adicional de un año (1), su poderdante notificó a las arrendatarias en fecha 24 de abril de 2006, mediante correo certificado su voluntad de no renovar el mencionado contrato de acuerdo a la establecido en la cláusula supra indicada.
Igualmente, alega que su representada en vez de darle un año de prorroga conforme lo previsto en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, le concedió dos años, lo cual a su decir el mencionado contrato venció el 01 de febrero de 2007, y que a pesar de concederle un plazo hasta el 30 de abril de presente año, no lo han entregado.
Alegatos de la demandada: La parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los argumentos esgrimidos por la actora en su libelo de demanda. Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada reconoció haber celebrado contrato de arrendamiento en fecha 19 de enero de 2004, con la parte actora por el inmueble de autos.
Igualmente, alega el apoderado del demandado que la parte accionante intenta la presenta acción de cumplimiento de contrato fundamentando su pretensión en el supuesto vencimiento de contrato y de su prorroga legal, lo que a su decir, es improcedente por encontrarse vigente el mismo, citando textualmente lo siguiente: “…la duración de dicho contrato era por un año, vencido el mismo se prorrogó automáticamente por un año adicional y una vez vencido el mismo, le notifico a las arrendataria por medio de entrega especial con acuse de recibo a través de Oficina de Correo, en fecha 24 de abril de 2006, con ocho (8) meses antes del vencimiento del contrato, de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, que le sería renovado otra prórroga del contrato de arrendamiento a su vencimiento, ya que en vez de un (1) año como dice el artículo 38 de la Ley de arrendamientos se le había concedido dos (2) años, para la fecha 01 de febrero de 2007…”
Por otro lado, argumenta que en la cláusula segunda del contrato en cuestión, se convino que la duración del mismo sería de un año fijo, contados a partir del 01 de febrero de 2004, pudiendo prorrogar automáticamente por un año adicional siempre y cuando no conste la manifestación de ambas de partes, a menos que alguna de ellas manifestare lo contrario con sesenta (60) días de anticipación.
Sigue exponiendo el apoderado de la demandada que el primer año transcurrió entre el 01 de febrero de 2004 y el 31 de enero de 2005, no constando notificación alguna prorrogándose por un año más, desde el 01 de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de 2006. Y en vista de no existir manifestación en contrario el mismo se prorrogó a su decir, por un año más hasta el 01 de febrero de 2007.
Seguidamente manifestó lo siguiente:
- Que no es cierto que sus representadas hayan sido notificadas por la parte actora en fecha 24 de abril de 2006.
- Que el citado contrato se encuentra en tercera prorroga que a su decir, comenzó a partir del 01 de febrero de 2007 hasta el 31 de enero de 2008.
- Que no es cierto que sus representadas se hayan puesto de acuerdo telefónicamente para entregar el inmueble en fecha 01 de febrero de 2007.
- Que la supuesta notificación enviada por actora a sus poderdantes no contenía su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, aunado a que la misma fue remitida sin fecha cierta y por una persona distinta a la arrendadora.
- Que en caso de tomarse como valida la mencionada notificación, a su decir la prorroga legal comenzaría a transcurrir a partir del 01 de febrero de 2007 hasta el 01 de febrero del 2008.
Por otro lado, expone el apoderado de la parte demandada que sus representadas y la arrendadora acordaron que los pagos se efectuarían mediante depósitos en la cuenta de ahorro Nº 01050145867145000865, que ésta mantiene en el Banco Mercantil, por encontrase viviendo en Maracay, Estado Aragua.
Asimismo, expone que el presente contrato de arrendamiento se encuentra indeterminado al haber vencido el 01-02-2007, por el simple hecho que sus representadas siguen habitando el inmueble objeto del presente juicio y cancelando el canon de arrendamiento a la parte actora.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a.) Pruebas de la parte actora:
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- Consta del folio 06 al 10, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana I.Y.G. y las ciudadanas Y.R.G.H. y V.M.G.H., consignado posteriormente en original a los folios 32 al 34 ambos inclusive, debidamente notariado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, conforme a lo previsto en el art. 1357 C.C., y no siendo tachado de falso por la parte contraria, se le tiene como legalmente promovido según lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. El mencionado instrumento es pertinente para demostrar la relación locataria existente partes supra indicadas, y por tanto queda con pleno valor de pruebas.
De su contenido se desprende la voluntad de las partes que el término de duración fuere de un (1) año, con posibilidad de prórroga de un (1) año adicional, si ninguna de las partes ejerce la voluntad de no prorrogarlo antes de 60 días de le fecha de vencimiento (cláusula segunda).
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- Del folio 11 al 19, consta copia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, el cual no fue impugnado por la parte contraria, y a tenor de lo establecido en el art 429 del CPC, se tiene como fidedigno dicho instrumento. Siendo así, su contenido lo hace pertinente para demostrar la propiedad del inmueble por parte de la actora.
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- Al folio 20 cursa copia simple de acuse de recibo emitido por la empresa EMS, Venezuela (EEE, Entrega Especial Expresa) documentos y encomiendas, consignado posteriormente en original al folio 28. Del presente recibo se evidencia que el mismo fue enviado a la dirección donde está ubicado el inmueble y aunque fue firmado por una persona distinta a las demandadas en la presente causa, se tiene por remitida legalmente al lugar del inmueble, siendo valorado como carta o misiva conforme dispone el art.1371 del Código Civil, al contener: a) firma de la persona designada como remitente, b) la constancia de recibo de la misma certificada por el ente postal.
Del contenido del documento remitido vía misiva llevada en forma de encomienda, se desprende que, la abogada que firma (V.T.V.) comunica a “Yelitza Rosa María” en la misma dirección del inmueble de autos, la voluntad de que estaban de acuerdo en entregar el inmueble que les fue arrendado propiedad de I.Y.G.. Conforme lo anterior, hace presumir a quien decide, salvo prueba en contrario, que la mencionada profesional del derecho ejerce mandato tácito o verbal de parte de I.Y.G., y debieron los arrendatarios acreditar que se comunicaron con la misma, para desvirtuar el contenido de aquella comunicación. Y así se establece, conforme dispone el art.1685 del Código Civil.
b.) Pruebas de la parte demandada:
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- De los folios 53 al 134, constan recibos de pagos y de depósitos, así como vaucher de depósito efectuados por la ciudadana Y.R.G.H. a favor de la ciudadana I.Y.G., en la cuenta de ahorro Nº 01050145867145000865, que mantiene en la entidad financiera Banco Mercantil. Dichos instrumentos no fueron impugnados por la parte actora, y aunque no se está discutiendo el pago, sino el vencimiento de la prórroga de ley, se les tiene con carácter de indicio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, al adminicular su contenido con el contrato de arrendamiento que riela a los folios 6-10.
De los mismos se desprenden los pagos consecutivos hechos por la arrendataria y recibidos por la propietaria, en la cuenta convenida, tanto en el tiempo del contrato, su prórroga contractual y la legal, como se analizará en el fondo.
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO
Como quedó establecido, V.T.V. mandante tácita de la arrendadora I.Y.G., envió carta o misiva respecto a la terminación del contrato a los arrendatarios. Ello dio lugar a que por un lado el apoderado demandado, asumiera que debió notificarse con 60 días al vencimiento, y el actor, aduce no era necesario. Aduce este juzgador, que es procedente la posición de éste último (actor), ya que ciertamente en materia de prórroga legal, opera de pleno derecho al vencerse el tiempo contractual (natural).
Así las cosas, al estudiar la cláusula 2ª del contrato que sirve de fundamento a la discusión de juicio, tenemos que el plazo inicial de un año iniciaba el 1º de febrero de 2004 y culminaba el 31 de enero de 2005, y que la única prórroga convencional acordada, también de un año, tendría lugar –como en efecto sucedió- si ninguna de las partes notificaba a la otra su voluntad de no prorrogarlo. De manera que desde el 1º de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de de 2006, se cumplió la única prorroga contractual, y lógicamente, al vencerse ese plazo (31 de enero de 2006), desde el 1º de febrero de 2007 comenzó en forma automática la prórroga de ley de un año (1) adicional, establecida en el literal b. del art.38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por consiguiente, la notificación dentro de los 60 días que señala la cláusula e invoca el arrendatario, sólo es requisito para que no fuere prorrogado contractualmente, no es necesario para el ejercicio de la prórroga legal de un año, ya que eso no fue lo establecido en el contrato, ni es exigencia de la ley especial de la materia.
En consecuencia, el contrato mantuvo su naturaleza determinada, y la notificación hecha en el transcurso de la prórroga legal no es sino un mero formalismo no necesario, para avisarle que la misma se vencería el 1º de de febrero de 2007.
De las conclusiones probatorias
Antes de precisar la existencia de los hechos en litigio respecto al material probatorio aportado por las partes, este sentenciador con el debido respeto a los litigantes del juicio, difiere de la tesis de los mismos respecto a la duración del contrato y sus prórrogas, en los siguientes planteamientos:
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El actor aduce que otorgó un plazo de ley de dos -2- años y no de un año -1-, lo cual no es cierto, ya que de haberlo hecho, se convertiría su contrato en uno a tiempo indeterminado. Ya se explicó arriba que el plazo inicial del contrato de un -1- año (1º febrero 2004 - 31 enero 2005), se prorrogó contractualmente por otro año adicional (1º febrero 2005 – 31 de enero de 2006), y que, vencido inició la prórroga de ley de otro año más (1º de febrero de 2006 al 31 de enero de 2007).
b.) El demandado aduce que se está en presencia de la tercera prórroga del contrato, lo cual no es cierto, ya que el contrato sólo previó una sola posibilidad de prórroga de un año, de forma que, la prórroga que contabiliza como tercera, es realidad se trata del uso de la única prórroga legal de un año. Ora, que en sumatoria, sean tres años (2 anualidades contractuales y 1 legal), no implica que nazca el derecho a una prórroga mayor.
- I –
Concluido lo anterior, quedaron probados los siguientes hechos:
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- Que efectivamente quedó demostrado la relación locataria entre ciudadana I.Y.G. (arrendadora) y las ciudadanas Y.R.G.H. y V.M.G.H. (arrendatarios).
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- Que el contrato de arrendamiento duró inicialmente desde el 1º de febrero de 2004 al 1º de enero de 2005 (tiempo natural).
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- Que el contrato se prorrogó contractualmente desde el 1º de febrero de 2005 hasta el 31 de enero de 2006 (prórroga contractual).
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- Que la prórroga de ley, inició el 1º de febrero de 2006 y venció el 31 de enero de 2007 y que si, se dejaba en el uso del inmueble al arrendatario, a partir del 1º de febrero de 2007 se indeterminaría el contrato. Por ello, consta la notificación previa de abril de 2006 y la incoación de demanda en mayo de 2007.
- II -
Ahora bien, habida cuenta del vencimiento de la prórroga de ley y que se trata de un contrato determinado, procede la declaratoria de cumplimiento, todo conforme dispone el art.254 CPC, siendo cumplida por el actor la carga de pruebas, establecida en el art.506 eiusdem.
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Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la I.Y.G. contra las ciudadanas Y.R.G.H. y V.M.G.H., ambas partes identificadas en autos.
Se declara cumplido el contrato por vencimiento de la prórroga de ley, y se condena a los demandados a la entrega real y efectiva del inmueble de autos distinguido
“CHALET NUMERO NUEVE RAYA TRES (9-3), QUE FORMA PARTE DE LA UNIDAD NUMERO NUEVE (9), UBICADA EN LA PARTE SUPERIOR DE DICHA UNIDAD, DEL CONJUNTO DENOMINADO “CHALETS LA BOYERA”, SITUADO CON FRENTE A LA CARRETERA QUE CONDUCE DE BARUTA AL HATILLO MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO MIRANDA.”
Se condena a la demandada al pago de las costas, por haber sido vencida en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes. Notifíquese a las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de septiembre de dos mil siete (2007). Años 197° y 148°
EL JUEZ TITULAR
Abog. L.A.P.G.
LA SECRETARIA TITULAR,
Abog. NORKA ZAMBRANO ROJAS
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m. ), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,
LAPG/FP/gj.-
Exp.- N° AP31-V-2007-000816.-
