Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Estabilidad Laboral, con sede en La Víctoria de Aragua, de 22 de Marzo de 2007

En dar por resuelto el contrato bilateral de compra venta de un inmueble en construcción, firmada con su representada. Segundo: En recibir la devolución de las cantidades de dinero efectivamente entregadas a su representada o a su persona como parte del precio de la venta pactada, que hasta la fecha asciende a la cantidad de Veintiún Millones de Bolívares. Tercero: En pagar las costas y costos que ha generado el presente proceso y los que se sigan generando hasta su definitiva conclusión, calculada por el tribunal en forma prudencial. Cuarto: En pagar los Honorarios Profesionales de sus abogados, estimada por la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs 30.000.000,00), lo cual equivale al Veinticinco por ciento (25%) del monto calculado por el actor.

Por último solicita sea declarada sin lugar la demanda principal y con lugar la reconvención

Contestación a la Reconvención:

Rechazó de manera general, los términos en que concibió la demandada reconviniente la contestación de la demanda y su reconvención, particularmente la versión con que la demandada argumenta su defensa para justificar a muy explicable realidad de su incumplimiento que da motivo a la demanda del actor reconvenido.

Rechazó y negó que, con fundamento a una inspección Judicial, practicada por el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de esta Circunscripción Judicial, aspire ocultar la terrible realidad que se cierne sobre la vivienda Nº 311, lote “R”, objeto de la demanda.

Rechazó y negó que con La Inspección Judicial promovida por la demandada se arroje que la vivienda Nº 311 del Lote “R”, no tiene lesiones ni fallas estructurales, por cuanto el experto profesional que sirvió como experto en esa inspección es subalterno de la demandada reconviniente, puesto que trabaja para él.

Rechazó y negó que el estado físico y material del inmueble sea bueno, por que así lo afirma la experta de ingeniería civil Tersa Navas Vera.

Rechazó y negó que la parte actora aspire la indemnización de daños y perjuicios incoados mediante esta demanda, basado como lo dice la demandada reconviniente en una ruina supuesta del inmueble objeto de este litigio.

Rechazó y negó que el inmueble objeto de demanda se encuentre en perfecto estado y que el actor reconvenido haya inventado una causa para incumplir.

Rechazó y negó que para la validez de la promesa bilateral de venta se requiera estipular la manera o modo como el comprador debe pagar el precio y que la validez y perfección de esta convención dependa de la estipulación del modo del pago.

Rechazo negó y contradijo haber incumplido en el pago del precio convenido con la vendedora, por cuanto ante el incumplimiento en la entrega de la casa por parte de la demandada reconviniente, desde el 17-11-2003 hasta la fecha de la admisión de la presente demanda 18-01-2005, la vendedora ni entrega, ni muestra indicio alguno de entregar.

Asimismo hizo valer la propia declaración de la empresa demandada reconviniente, cuando reconoce que el demandante reconvenido le ha pagado la cantidad de Veintiún millones de Bolívares como parte del precio de la venta del Inmueble.

Admite que hasta el mes de abril de 2004 y no de febrero como dice la demandada reconviniente, el demandante reconvenido canceló las cantidades que debía y que por cuanto la vendedora Bienes Raíces La Victoria C.A. prometió entregarle su casa en el mes de marzo de 2004 y no lo hizo es justo aplicar el aforismo non adiplentis contractus.

Demanda la inconstitucionalidad de la cláusula sexta y séptima del contrato porque de su estudio se deduce que solo la vendedora tiene derechos y acciones contra el comprador y este no puede ni atrasarse ni incumplir de modo alguno, pues el comprador se haya en un estado de indefensión.

Rechaza la petición de resolución del contrato de compra venta propuesta por la demandada reconviniente. Rechaza que la vendedora aspire devolver solo el precio de lo pagado por ser inconstitucional el contenido de la cláusula sexta y séptima. Y finalmente rechaza que debe pagar por concepto de honorarios profesionales de abogado la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00).

CAPITULO II

DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por el demandante reconvenido:

La parte actora reconvenida acompaño junto con el libelo un conjunto de prueba que se enuncian de la siguiente manera:

1. - Copia simple del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE objeto de este litigio, celebrado con el ciudadano VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO, quien actúa en su condición de representante legal de la sociedad mercantil “Bienes y Raíces La Victoria, C.A, el cual cursa del folio 8 al 11.

2. - Cuatro recibos de pago, que cursan a los folios del 12 al 15: El primero por la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs 2.500.000,00) de fecha 25/09/2003; el segundo por QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00) de fecha 17/11/2003; el tercero por la cantidad de por QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00) de fecha 10/12/2003 y el cuarto por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs 5.000.000,00) de fecha 02/02/2004, todos firmados y recibidos conforme por el demandado reconviniente.

3. - Escrito de solicitud de Crédito Hipotecario dirigida al Presidente del a Junta Administradora del Instituto de Previsión social de la Fuerzas Armadas (IPSFA), por el ciudadano YRVIN GUEVARA GALVAN, por la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs. 17.000.000,00), que cursa en original al folio 21.

4. - Oficio Nº 360300-0914-2004, emitido por Instituto de Previsión social de Las Fuerzas Armadas (IPSFA), donde informa al ciudadano VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO y BIENES Y RAICES LA VICTORIA, donde le informa que al Cnel (EJ) YRVIN C.G. GALVAN, se le concedió en fecha 25/03/2004 un crédito para la adquisición de una vivienda ubicada en la Urb. San`t O.I. Nº 311, Estado Aragua y que se encuentra en proceso de avalúo, cursante al folio 22 en original.

5. - Copia simple del documento de reparcelamiento del terreno propiedad de Bienes y Raíces La Victoria C.A, debidamente registrado, cursante a los folios del 26 al 31.

6. - Fotocopia de la cedula de identidad del demandante reconvenido y fotocopia del carnet militar, los cuales cursan al folio 33.

7. - Fotocopia de la cedula de la cónyuge del demandante reconvenido y la copia de su carnet de afiliación al IPSFA, anexos al folio 34.

8. - Al folio 39 cursa fotocopia de la cedula del ciudadano VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO.

10. - Copia de la planilla de ingreso de sueldo del ciudadano YRVIN GUEVARA GALVAN, anexo al folio 42.

11. - Copia del acta de matrimonio del demandante reconvenido, cursante al folio 46.

    Encontrándose dentro del lapso procesal para la Promoción y Evacuación de pruebas la parte actora reconvenida lo hizo bajo los siguientes términos:

1. - Promovió el merito favorable de los autos en cuanto lo favorezcan, especialmente: a) El documento del contrato celebrado entre YRVIN C.G. GALVAN y el representante La Sociedad Mercantil BIENES Y RAICES LA VICTORIA C.A, antes (Alimentos Elite C.A), inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 07 de junio de 1995, bajo el numero 21, tomo 69-A CTO; reformada mediante acta de fecha 10 de junio de 2000, bajo el Nº 35, Tomo 45-A CTO, representada por el ciudadano VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO, Italiano, mayor de edad, titular de la cedula Nº E- 276.426, en su condición de único dueño según consta en documento inscrito bajo el Nº 79, Tomo 57 CTO, de fecha 12 de Septiembre de 2000. b) El documento consignado con la letra B que representa las cancelaciones contenidas en los recibos Nº 2764, 2933 y 3011 y el Nº 3135 acompañado bajo la letra D.-

2. - Copia fotostática, del estudio de suelos sobre los cuales está construida La Urbanización San`t O.I., avenida La Victoria, El Consejo, Sector Tiquire Flores estado Aragua, elaborado por Consultorías y Estudios Cetel, C.A, solicitado por el Ingeniero J.F., para el momento en que este ingeniero fungía como Ingeniero Residente del señor VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO, el cual cursa del folio 115 al 149.

3. - Copia Certificada de estudio de suelos para la evaluación del relleno colocado en la urbanización San`t O.I., Hacienda Tiquire Flores, El Consejo, estado Aragua, realizado a solicitud del Señor VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO; el cual cursa del folio 150 al 206.

4. - Copia Certificada del Informe diagnostico Inspección del Urbanismo San`t O.I., emanado de la Dirección de Desarrollo Urbanístico de la Alcaldía del Municipio J.R.R., El Consejo, Estado Aragua, firmado por la Ingeniero ANERDYS LEAL, con el que pretende probar que el incumplimiento de la demandada radica fundamentalmente en que las viviendas construidas en la urbanización San`t O.I. carecen de habitabilidad. Cursante del folio 207 al 218.

5. - Copia fotostática del oficio N° 376/04, de fecha 03 de marzo de 2004, emanado de la Comisión Permanente de Turismo, Producción y Comercio y Políticas Publicas del C.L. delE.A. dirigido a la Fiscal Superior del Estado Aragua, donde le remite documentación referente a las anomalías que vienen ocurriendo en el desarrollo urbanístico San`t O.I., ubicado en El Consejo, Municipio Revenga. El cual cursa del folio 219 al 220.

6. - Acompañó con la letra “E”, carta enviada al señor VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO, por el Ingeniero J.F.F., donde le informa que renuncia la cargo de ingeniero residente de los Urbanismos “….San`t O.I.…” por todas las consideraciones allí expuestas, cursantes a los folios del 221 al 229.

7. - Promovió como testigos a la Ingeniera Anerdys Leal y J.F.F..

8. - Solicitó Inspección Judicial a este tribunal la cual se llevo a cabo en fecha Seis (06) de Octubre de 2006 y donde se dejo constancia sobre la ubicación del inmueble; según el perito juramentado por el tribunal, que el cimiento es de apariencia estable, que tiene relleno nuevo con materiales inestables (escombros); que en cuanto a las bases externas pudo observar que están cubiertas con relleno nuevo por lo que no pudo lograrse verificar su existencia, resistencia y durabilidad; que los pisos son de cerámica en buen estado, que en la planta baja existen filtraciones y pintura de caucho; que las bases internas se desconoce su existencia, resistencia y durabilidad, y a solicitud del promovente se dejó constancia que en la calle del lote “R” es de tierra, que tiene desniveles y hundimientos y en relación a la calle principal la misma es de concreto de nueva data y que entre la calle principal y la del Lote “R” existe un desnivel.

   Pruebas promovidas y evacuadas por la parte accionada reconviniente:

   La parte accionada, es decir, la demandada reconviniente encontrándose dentro de la oportunidad procesal para la contestación de la demanda presento pruebas que se enuncian de la siguiente manera:

1. - Identificada con la letra “A” acompaño copia simple del acta de asamblea extraordinaria de la compañía “Bienes y raíces La Victoria” y copia simple del acta donde ceden la compañía al ciudadano VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO, que cursan del folio 54 al 68.

2. - Presento Original de Inspección Judicial realizada por el Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. en fecha 21 de Marzo de 2005, cursantes del folio 69 al 92.

3. - Identificado con la letra “C” acompaño copia de los recibos de pago y la forma de pago hecha por el ciudadano YRVIN C.G. parte actora reconvenida. Folios 93 al 97.

   Seguidamente la parte demandada reconviniente hizo uso de su derecho a pruebas en la oportunidad legal, de la siguiente manera:

1. - Reprodujo el merito favorable de los autos que ampliamente le favorecen, en especial el hecho de que la parte actora reconvenida no desvirtuara el contenido de la inspección Judicial y donde demuestra que el inmueble objeto de la demanda no tiene ningún tipo de daño físico ni material, ni en su estructura ni en su acabado.

2. - Reprodujo igualmente el hecho que el demandante reconvenido no probó haber pagado el saldo del precio de la venta del inmueble objeto del litigio.

3. - Reprodujo el contenido del contrato presentado por la parte actora reconvenida de promesa bilateral de compra venta, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la Victoria estado Aragua, de fecha 27 de Noviembre de 2003, asentado bajo el Nº 45, Tomo 99 de los libros de autenticaciones. Mediante el cual se comprueban las pretensiones de la parte demandada reconviniente.

4. - Promovió y reprodujo las fotografías consignadas en el cuerpo de la inspección Judicial, donde demuestra que la casa en referencia se encuentra en perfecto estado físico y material.-

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   A.- De la impugnación a la estimación de la demanda.

   En el escrito de contestación a la demanda, el querellado impugna el monto establecido por el actor en los términos siguientes:

   Rechazo, niego y contradigo en este mismo acto el monto de la demanda incoada en contra de mi representada por considerarla exagerada y sin causa justa y así pido también sea declarado por este tribunal.

   Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil estableció lo siguiente:

   ….En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, sin aportar un nuevo hecho que deba ser probado, quedara firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, cuestión que sucedió en autos, pues el demandado impugno la estimación del demandante alegando únicamente que era exagerada;...

   En el caso que nos ocupa, sucedió exactamente como se describe en la doctrina transcrita, el demandado no aporto un hecho nuevo respeto al interés principal del juicio, por lo que esta sentenciadora declara firme el monto propuesto por el actor y así se decide.

   B.- De los hechos que componen la litis.

   De las pretensiones de la parte actora la demandada admite las siguientes:

1. - Que es cierto que en fecha 27 de noviembre de 2003, celebro un contrato de promesa unilateral de compraventa cuyo objeto lo constituye un inmueble en construcción, ubicado en el conjunto residencial “Sant` O.I.”, lote “R”; antigua Hacienda Tiquire Flores; distinguido con el No. 311, jurisdicción del Municipio Revenga del Estado Aragua.

2. - Que es cierto que se obligó mediante contrato a venderle al hoy demandante el referido inmueble por el precio establecido en el contrato; tal instrumento no fue objeto de impugnación por ninguna de las partes, y no existiendo elementos fehacientes que pudieran presumir la existencia de algún vicio de orden publico, el contenido del mismo se tiene como reconocido.

   Pues bien, por haber sido admitidos los hechos anteriores, esta sentenciadora los declara fuera de la litis y en consecuencia de lo anterior, se pasa a determinar los hechos controvertido. Del análisis de las actas resulta como hechos que forman parte de la litis, los siguientes:

   a.- Se debe ventilar la determinación o existencia de un acto administrativo que niega la permisología para la construcción de la totalidad de las viviendas. En este sentido la parte actora afirma: “…que en el mes de abril de 2004, se presento el ciudadano Yrvin C.G. acompañado por un perito del IPSFA (Instituto de Previsión Social de las Fuerzas Armadas), organismo por ante el cual se solicito el crédito para la adquisición de la vivienda, quien levanto un informe que por sus investigaciones por ante el Municipio de J.R.R., le habían negado la permisología para la construcción de la totalidad de las viviendas “ San`t O.I.”, en donde esta incluida la suya de Nº 311, por cuanto ninguna de las supuestas viviendas tiene estudio de complementación de sedimentación de suelos; razón por la cual LE APROBARON A MI REPRESENTADO LA SOLICITUD DE CREDITO, PARA LA ADQUISICION DE ESA VIVIENDA (No. 311); pero, posteriormente le fue suspendido, por cuanto como dice el informe que anexo marcado con la letra “D”, no puede el IPSFA aprobar un crédito, sobre un inmueble que no ofrece garantía de permanencia en el tiempo y que por la inconsistencia de sus estructuras, corre el riesgo de desaparecer, poniendo en riesgo la garantía que le sirve de sustento.”

   b.- En razón de los hechos anteriores, alega incumplimiento de contrato y por tanto, la resolución del mismo y daños y perjuicios por las cantidades que refleja en la demanda como consecuencia del presunto incumplimiento.

   En su defensa, el accionado se excepciona oponiendo lo siguiente:

   a.- “Lo que NO ES CIERTO, por lo que RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, tanto en los hechos como el derecho invocado, es la afirmación del demandante cuando expresa en su libelo: “PORQUE FRENTE A LA EXISTENCIA DE LESIONES EN LA ESTRUCTURA DE LA CONSTRUCCION, CUYA EVIDENCIA PODRA SURGIR EN CUALQUIER MOMENTO Y PUDIERA LA VIVIENDA SUFRIR LA MISMA FALLA ESTRUCTURAL QUE TIENE EN ESTADO DE RUINAS Y DE AMENAZAS DE DERRUMBE A OTRAS VIVIENDAS ALEDAÑAS A LA DE MI REPRESENTADA EN LA PROPIA URBANIZACION SAN`T O.I..”

   Para demostrar su alegación acompaña al escrito de contestación de la demanda inspección judicial marcada con la letra “B” evacuada por el Juzgado de los Municipio J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

   b.- Que no existe en el contrato una estipulación en relación a un crédito hipotecario a favor del comprador como condición de su obligacion de pagar los montos de la compra.

   c.- En su escrito de reconvención, la parte demandada alega el incumplimiento del contrato por parte del actor en el pago de las mensualidades relacionadas con la compra del inmueble de que trata la demanda y por tanto solicitó resolución del contrato. Pide que el demandante reciba la devolución de las cantidades dadas como parte del pago del bien; se condene a la demandante al pago de costas y costos del proceso y del pago de honorarios profesionales.

   C.- De la carga y apreciación de la prueba:

   El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Como consecuencia del principio rector establecido en la norma transcrita supra, el actor reconvenido debe demostrar que:

   Existe incumpliendo del contrato por parte del demandado reconviniente como consecuencia de que supuestamente el inmueble (vivienda) estaría afectado de la imposibilidad cierta de deterioro y en consecuencia, dado ese incumplimiento, debería el querellado reconviniente indemnizar los daños y perjuicios. Por tanto, debe demostrar la existencia de vicios o fallas estructurales que afecten o pudieran afectar el fin para el cual se contrato. Por su parte el demandado reconviniente, debe demostrar que tal incumplimiento no existe; que no existen vicios o fallas en la obra; que el actor ha incumplido con su obligación de cancelar los pagos referidos a la venta, y por tanto que estaba obligado a realizar dichos pagos.

   Es necesario determinar antes de continuar con el desarrollo de la presente decisión, en presencia de que tipo de acción nos encontramos y que leyes rigen la materia. En efecto, el artículo 1º de la Ley de Ventas de Parcelas establece:

   La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta publica, se rige por las disposiciones de la presente ley.

   De análisis de las actas que conforman el expediente, se precisa sin lugar a dudas, que estamos ante el marco subjetivo de venta en Parcelamientos o Urbanismos, cuestión que las partes no han impugnado, sino por el contrario ambos hacen referencia a la oferta de compra venta de un bien inmueble perteneciente al Urbanismo San`t O.I., numero 311; asimismo cursa en autos copia simple del documento de reparcelamiento del terreno propiedad de la demandada, el cual no fue impugnado cursantes del folio 26 al 31 y al que esta juzgadora le da todo el valor probatorio conforme al articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Establecido lo anterior, es necesario traer además, otras normas de la ley de marras:

   Artículo 16.- “En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse mediante cuotas, la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante convenio en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la perdida del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la rata corriente del mercado.”

   Articulo 18.- “Las disposiciones anteriores, se aplicaran sin perjuicio de la denominación que las partes den al contrato, así como a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción a compra.”

   De la inteligencia de las normas anteriores, el presente caso se refiere a un contrato de venta bajo el régimen de la Ley de Venta de Parcelas, independientemente de la nominación que se le haya dado a la convención o contrato. Sin embargo, esto solo se refiere al inmueble o parcela, mas no a la construcción de la vivienda que implica una prestación distinta. Es decir, en el presente contrato se conviene la venta de una parcela y al mismo tiempo la construcción de una casa o vivienda, mediante el pago de una única suma de dinero.

   Otra consideración se hace necesario atender, y es que el contrato que fundamenta la pretensión de las partes es de los denominados por la doctrina como Contrato Mixtos en Sentido Lato, que son aquellos donde existen elementos correspondientes a los tipos legales de dos o más contratos nominados. En el presente caso se trata de un contrato de venta de una parcela (área de terreno) y un contrato de obra, cuando en este último caso la prestación del vendedor es la construcción de una vivienda. Y debe entenderse que efectivamente se trata de un contrato que produce todos sus efectos legales, por cuanto el actor en la demanda reclamó su incumplimiento como así mismo lo hizo el demandado en su reconvención al pedir su resolución por incumplimiento en los pagos.

   Ahora bien, en cuanto a la resolución del contrato por vía de reconvención que propone el demandado por estar insolvente el actor en la cancelación de dos cuotas del precio debido, esta pretensión no debe prosperar, en relación a la venta de la parcela, por ser contrario al dispositivo 16 citado anteriormente y así previamente se declara.

   Determinado lo anterior, pasa quien decide a valorar los medios probatorios traídos por las partes a los fines de determinar la procedencia o no de sus alegatos, demandas o afirmaciones.

La parte actora anexa a su demanda el documento del cual se deduce la acción propuesta y este es acogido por el demandado, lo que demuestra como ya se dijo, la existencia de obligaciones reciprocas, como son la transferencia y tradición de la parcela así como la construcción de una vivienda por parte del demandado y el pago del precio por parte del actor. A dicho documento se le da pleno valor probatorio y así se declara.

De los documentos traído por el querellante que cursan de los folios 19 al 49, solo se valora el documento de parcelamiento como fue analizado anteriormente, los demás carecen de efectos suficiente para conducir hechos al proceso que hagan nacer la convicción del tribunal sobre los hechos que se litigan, tales como copias de cedulas o de planillas de ingreso, por ser además, impertinentes.

En el escrito de promoción de pruebas, el actor promueve los siguientes instrumentos: 1.- Marcado “A” estudio de suelos realizados por Consultaría y Estudio Cetil.; que aunque no fue impugnado por la parte querellada, el mismo no puede ser valorado por cuanto no fue ratificado conforme al articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. 2.- En cuanto al documento marcado “B” el mismo debe descartarse por las mismas razones que el anterior. 4.- Igualmente debe descartarse los documentos marcados “D” y “E”, por cuando los mismos son emanados de terceros y nada aportan a los hechos que se ventilan en la presente causa y así se decide.

En relación a la testigo ANERDYS LEAL, la misma no se presento a rendir testimonio, por lo que se declaro el acto desierto.

Con relación a la inspección practicada en el juicio, la misma no arroja que existiesen falla en la estructura del bien inspeccionado, mas si se establece: “…El perito indica que la calle del lote “R” es de tierra y tienes desniveles y hundimientos, en relación a la calle principal es de concreto de nueva data y entre la calle principal y la del lote “R” existe un desnivel.” (Vuelto del folio 237- resaltado del tribunal). Esta última parte, el tribunal la adminicula con el informe que cursa a los autos emanados por la Dirección de Desarrollo Urbanístico Municipal, el cual no fue impugnado.

En efecto al folio 211 del expediente corre inserto, documento administrativo emanado de la mencionada dirección y que fue promovido por el actor reconvenido marcado “C”, donde se declara:

Situación actual de los lotes no permisados:

...Los lotes desarrollados al Este (Lotes O, P, Q, R, S y T ) han sido edificados sobre terraplenes, que permiten salvar el marcado desnivel altimétrico entre los lotes de terreno natural y la rasante vial de la Avenida Intercomunal La Victoria –El Consejo, definiendo lotes relativamente similares con los del resto del urbanismo, lo que permite establecer con certeza la imposibilidad de desarrollar redes de agua servidas (colectores de cloacas) con pendiente adecuada para incorporarse a los terrenos autorizados por Hidrocentro.

Resaltado del tribunal.

Y finaliza el informe:

CONCLUSIONES:

Lo expuesto anteriormente evidencia el incumplimiento de los responsables del urbanismo San`t O.I. en cuanto al alcance físico del permiso de construcción mayor Nº 003/07/99 otorgado por La Dirección Desarrollo Urbanístico del Municipio J.R.R. delE.A.. Los lotes desarrollados y no permisados constituyen una violación a lo establecido en los artículos 84 y 85 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.

Por cuanto el documento anterior es emanado de un funcionario con competencia para declarar sobre su contenido, el mismo debe tenerse como documento administrativo que produce mera certeza y en virtud de que no fue impugnado de forma alguna por el demandado reconviniente, el mismo produce pleno valor probatorio y así lo estima quien decide.

El mencionado documento, adminiculado con el punto trascrito de la inspección judicial que realizo este tribunal, se demuestra que la vivienda que se pretende construir o que esta en construcción, no se ajusta a los requerimientos mínimos para cumplir el fin para el cual se contrato su construcción y mucho menos si consideramos que al concepto vivienda se le debe añadir el de hábitat, por lo que la construcción de soluciones habitacionales, si bien es cierto produce un enriquecimiento a los promotores y constructores el libre ejercicio del derecho empresarial , nuestro derecho positivo vigente le da un carácter a esa actividad de utilidad publica y de política de estado, tal como lo señalan las normas contenidas en los artículos del 1º al 6º de la ley Sobre el Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.

En el presente caso nos encontramos con la existencia, como ya se ha dicho, de un contrato mixto donde una de las prestaciones es la de construir una vivienda y ha tenor de lo establecido en la ley Sobre el Régimen Prestacional de Viviendas y Hábitat se debe garantizar, el hábitat, esto significa entre otras cosas, los espacios alrededor de la vivienda, la existencia de servicios públicos tales como agua potable, electricidad, drenaje, así como también la garantía de la permanencia del bien construido en el tiempo lógico y justo. En la venta de una casa o vivienda, el vendedor debe garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente, o sea, que este exenta de vicios ocultos. Sin embargo, estos vicios ocultos solo se pueden denunciar cuando se ha hecho la tradición de la cosa vendida, pero como en el presente caso se trata de una construcción que ya arroja en si misma los vicios, el incumplimiento puede denunciarse antes de la entrega de la obra.

De lo establecido anteriormente, este tribunal debe declarar la procedencia de la acción por incumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios demandados por el accionante reconvenido. En relación a los daños y perjuicios, esta sentenciadora se permite traer la siguiente doctrina del Tribunal Supremo de Justicia:

Esta Sala Político- Administrativa de este Tribunal Supremo de Justicia ha dicho en otras oportunidades, en relación con la estimación de la demanda, que la misma es una obligación contenida en el ordinal 7º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil y que ella no esta referida a una necesaria e indispensable la cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento.

El actor reconvenido en su demanda, pretende la condenatoria del demandado reconviniente en daños y perjuicios los siguientes términos:

QUINTO: Para que convenga en que tales daños y perjuicios, los traduce mi representada en; a) reintegro total de la cantidad de VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 21.000.000,00) aportados a la vendedora como parte del precio; y (b) una indemnización por el daño y el perjuicio ocasionado por tal incumplimiento, y calculado sobre el valor actual de esa misma vivienda, en condiciones normales de habitabilidad, que estima mi representada en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,00).

En relación al primer punto de pedimento Quinto, la demandada reconviniente conviene en ello en su escrito de reconvención, específicamente en el aparte segundo, al solicitar que se condene al actor reconvenido a recibir el reintegro o devolución de dicha cantidad.

Respecto al segundo aspecto o monto demandado, la demandada reconviniente no lo rechaza ni de forma general ni de forma particular, solo se limito a impugnar la cuantía, punto este que ya fue decidido supra.

En consecuencia de lo anterior, este tribunal declara con lugar la condenatoria al pago de las cantidades señaladas anteriormente.

Conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa el tribunal a valorar las pruebas traídas por la parte demandada reconviniente al juicio.

A.- Inspección judicial, que como el mismo querellado lo declara, fue practicada fuera de la litis por lo que al no producirse la posibilidad de la contradicción y el control de la prueba por parte del actor, la misma debe desecharse y así se declara.

B.- En cuanto a los medios traídos en el lapso probatorios, ya fue valorado en su oportunidad el contrato “Promesa Bilateral”; con relación a las documentales libres, estas se desechan por cuanto, si bien es cierto que nuestra legislación permite la promoción libre de los medios probatorios, no menos cierto es que estos deben promoverse y evacuarse mediante los mecanismo análogos que contiene la ley para los otros medios nominales o reglados, de manera que se le garantice a la otra parte la posibilidad de controlarlos y contradecirlos como una extensión de su derecho a la defensa.

Por ultimo, este tribunal pasa a pronunciarse sobre lo alegado por la demandada reconviniente en el escrito de reconvención, en relación al incumplimiento del pago o el atraso en el pago por parte del actor reconvenido. En este sentido, el demandado reconviniente le dio la oportunidad al actor para que este alegara en su defensa la excepción NON ADIPLENTIS CONTRACTUS. Y probado como fuera el incumplimiento de parte del constructor de la obra (Vendedor), la parte demandante (compradora), se encontró en el legitimo derecho de suspender los pagos, al verificar que el constructor no había cumplido con los requerimientos tanto de las variables urbanística, como lo señala el informe de Desarrollo Urbano de la Alcaldía y la posibilidad cierta según se desprende de dicho informe, de que el bien pudiera tener visión como consecuencia de las violaciones por parte de los responsables de la obra y así se declara.

DISPOSITIVA

Por las anteriores razones de hecho y de derecho, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de La Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

CON LUGAR LA ACCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por el CIUDADANO YRVIN GUEVARA GALVAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.406.768, de este domicilio, debidamente asistido por el abogado en ejercicio A.P. MIRANDA, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 15.105; contra la SOCIEDAD MERCANTIL BIENES Y RAICES LA VICTORIA C.A, antes (Alimentos Elite C.A), inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 07 de junio de 1995, bajo el numero 21, tomo 69-A CTO; reformada mediante acta de fecha 10 de junio de 2000, bajo el Nº 35, Tomo 45-A CTO, representada por el ciudadano VICENZO CRISTOFORI CAPODAGLIO, Italiano, mayor de edad, titular de la cedula Nº E- 276.426, en su condición de único dueño según consta en documento inscrito bajo el Nº 79, Tomo 57 CTO, de fecha 12 de Septiembre de 2000; constante de (03) folios útiles y cuarenta y dos (42) anexos.-

Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN formulada por la demandada.

Se condena a la demandada reconviniente al pago de VEINTIÚN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 21.000.000,00) aportado por el comprador a la vendedora como parte del precio del bien objeto de esta demanda; y una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento calculados por la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.120.000.000,00).

Se condena en costa a la parte demandada reconviniente de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso de ley, se ordena la notificación de las partes.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho, a los Veintidós (22) día del mes de Marzo de 2007- 196° y l48°.-

La Jueza Temporal

DRA. L.L.

La Secretaria.-

DRA. NANCY MOLINA

En la misma fecha a las 12:00 mediodía, se publicó la anterior sentencia.- La Secretaria,

LL/nm/ma 19.861