Decisión nº 690 de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 27 de Octubre de 2010

El presente procedimiento iniciado mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.599.275, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, judicialmente asistida por los abogados en ejercicio R.L.C. y O.G., venezolanos, mayores de edad, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 39.485 y 35.007, del mismo domicilio, en contra de la ciudadana E.J.A.V., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.608.809, domiciliada en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS PROCESALES

Admitida la causa mediante auto proferido en fecha veintinueve (29) de octubre del año dos mil ocho (2008), ordenándose la citación de la ciudadana E.J.A.V., cumplidas como fueron las formalidades de ley tendientes a lograr dicho acto de comunicación procesal el día once (11) de noviembre del mismo año según se evidencia de exposiciones realizadas por la secretaria natural y el alguacil de este Despacho, este Juzgado libró los recaudos correspondientes en fecha veinte (20) de noviembre del año dos mil ocho (2008).

En fecha veintisiete (27) de noviembre del año dos mil ocho (2008), el alguacil natural de este Despacho manifestó la imposibilidad de citar personalmente a la demandada de autos.

En fecha veinte (20) de enero del año dos mil nueve (2009), la parte accionante en esta causa otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio R.L.C. y O.G., suficientemente identificados en actas.

En fecha cuatro (4) de marzo del año dos mil nueve (2009), la demandada de autos, ciudadana E.J.A.V., otorgó poder apud acta a los abogados en ejercicio G.P.B. y M.M.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 5.064.024 y 17.682.022, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 22.886 y 131.166, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

En fecha seis (6) de abril del año dos mil nueve (2009), la representación judicial de la parte demandada en esta causa presentó escrito contentivo de contestación a la demanda. En el mismo acto, reconvino a la parte demandante de autos.

En fecha veintiocho (28) de abril del año dos mil nueve (2009), este Juzgado mediante auto admitió la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada de autos, fijando el quinto (5°) día de despacho siguiente a los efectos de que la parte actora reconvenida diere contestación a la misma.

En fecha dieciocho (18) de mayo del año dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte demandada reconviniente solicitó mediante diligencia suscrita a las puertas de la Sala de este Despacho se dictase la sentencia definitiva correspondiente.

II

CONSIDERACIONES

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, norma fundamental de nuestro ordenamiento jurídico, se pronuncia al consagrar en su artículo 26 lo siguiente:

Artículo 26.- Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebida, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Asimismo, el más alto órgano jurisdiccional de esta República en Sala Constitucional ha manifestado mediante Sentencia N° 72, proferida en fecha veintiséis (26) de enero del año dos mil uno (2001), lo siguiente:

(…) Al respecto, reitera esta Sala que, ciertamente todas las personas llamadas a un proceso, o que de alguna otra manera intervengan en el mismo en la condición de partes, gozan del derecho y garantía constitucional a la tutela jurisdiccional efectiva, en el sentido de tener igual acceso a la jurisdicción para su defensa, a que se respete el debido proceso, a que la controversia sea resuelta en un plazo razonable y a que, una vez dictada sentencia motivada, la misma se ejecute a los fines que se verifique la efectividad de sus pronunciamientos.

Es atribución inherente al ejercicio de las funciones que desempeña este Juzgador, ser el director del proceso y dirimir los conflictos que sean sometidos a su conocimiento, por cuanto así lo establece la normativa contenida en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, y las reiteradas Sentencias de las Salas del más alto Tribunal de esta República, por lo que corresponde a este órgano jurisdiccional, atender al criterio jurisprudencial expuesto por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en Sentencia N° 341 de fecha treinta y uno (31) de octubre del año dos mil (2000), que reza:

(...) la labor de un Juez es dirigir el proceso y dirimir una controversia, pero sólo podrá hacerlo si cuenta con los elementos de juicio necesarios para ello, es decir, es deber irrenunciable de las partes suministrar las copias certificadas de las actuaciones pertinentes en los cuales estén esos elementos de juicio que el juez necesita para producir su decisión (...)

Afín a los criterios jurisprudenciales expuestos, se encuentra la normativa consagrada por el legislador patrio en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez podrá fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Artículo 15.- Los jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún genero.

En ese sentido, es obligatorio que este Juzgador previo a resolver, estudie los alegatos contenidos en la pretensión de la parte accionante, y los que como defensa le fueron presentados por la parte demandada, así como la actividad probatoria desplegada por los litigantes a fin de lograr la comprobación de los alegatos esbozados por estos. Así se observa:

III

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Manifestó la parte accionante que en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), celebró contrato de opción de compra venta con la ciudadana E.J.A.V., autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 82, tomo 87 de los libros correspondientes, en el cual dicha ciudadana en su condición de promitente vendedora se comprometió a venderle un inmueble de su propiedad según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro de Maracaibo, en fecha siete (7) de septiembre del año mil novecientos noventa y tres (1993), bajo el N° 10, protocolo 1°, tomo 34, tercer trimestre, constituido por una casa ubicada en la primera etapa del parcelamiento Don Alfredo de la urbanización La Victoria, segunda etapa, entre las avenidas 78ª y 78B, calle 78B y 70, distinguida con el N° 31 del lote A, en jurisdicción de la parroquia Carraciolo Parra P.d.M.A.M.d.E.Z., y su terreno propio que mide 132,24 mts2, y cuyos linderos son, por el norte: 15,20 mts2 con parcela N° 32, por el sur: 15,20 mts2 con parcela N° 30, por el este: 8,70 mts2 con parcela N° 48, y oeste: 8,70 mts2 con la avenida principal interna.

Manifestó la demandante en su escrito libelar, que en su condición de promitente compradora se comprometió a cancelar el precio de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 100,00), cancelando en efecto la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00) el día veinte (20) de julio del año dos mil siete (2007), más la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 10.000,00) en el momento de la firma del indicado contrato, acordando cancelar la suma restante, esto es, SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 70.00,00), en el momento de la firma del contrato de venta definitivo.

Indicó la actora, que para el pago de esta última suma, solicitó un crédito hipotecario ante Banesco Banco Universal y subsidio directo para la adquisición de viviendas, que una vez aprobados por dicha entidad bancaria le fueron notificados según carta de notificación de firma de crédito hipotecario emitida en fecha trece (13) de agosto del año dos mil ocho (2008).

Seguidamente hizo del conocimiento de este Sentenciador que la cláusula tercera del referido contrato de opción de compraventa dispone que el lapso de la misma es de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos, más noventa (90) días de prorroga al recibir la solicitud del crédito, contados a partir de la fecha de su celebración.

Señaló que en dicha cláusula existe un lapso de tiempo de 180 días calendarios consecutivos y una condición y plazo pendiente en condición de prorroga que debe cumplirse y que condiciona el contrato a noventa (90) días continuos al recibir la solicitud del crédito, considerando así que está condicionada la prestación en una prorroga de noventa (90) días una vez recibida la solicitud del crédito.

Indicó que habiendo emitido Banesco Banco Universal C.A., en fecha trece (13) de agosto del año dos mil ocho (2008), carta de notificación de firma de crédito hipotecario y subsidio directo de adquisición, mediante la cual hizo saber al promitente comprador y vendedor, respectivamente, que dicha firma se llevaría a cabo el día diez (10) de septiembre del año dos mil ocho (2008), ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Maracaibo, la ciudadana E.J.A.V., mediante carta de fecha dieciocho (18) de agosto del año dos mil ocho (2008), manifestó su disposición a firmar el contrato de venta definitivo hasta el día veintiocho (28) del mismo mes y año.

Manifestó que motivada por dicha negativa de la promitente vendedora, solicitó al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de esta Circunscripción Judicial efectuare la notificación a la ciudadana E.J.A.V. de la aprobación del crédito y de la firma del contrato de venta definitiva para la fecha diez (10) de septiembre del año dos mil ocho (2008).

Manifestó la demandante que aun cuando no era su obligación conforme al contrato de opción de compraventa suscrito, saneó el inmueble de sus servicios públicos, solvencias municipales, y que asimismo, dispuso efectuar la cancelación de los honorarios profesionales por la elaboración del contrato de compraventa definitiva, el pago del registro y certificaciones de gravamen correspondientes.

Indicó la actora que en su condición de promitente compradora, adelantó seis (6) pagos del precio restante de SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 70.000,00), de la siguiente forma: un pago de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 500,00) mediante depósito bancario N° 145045655 del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, más QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 500,00) mediante depósito bancario N° 153865067 del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO; más QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 500,00) mediante depósito bancario N° 13172562 del BANFOANDES, más CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 400,00), mediante depósito N° 146211015 del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, más DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 10.000,00), que recibiere la promitente vendedora en fecha veintidós (22) de septiembre del año dos mil siete (2007).

Manifiesta que motivada por la negativa de la promitente vendedora en firmar el documento definitivo de compraventa que reposa en la mencionada oficina registral, desde el trece (13) de agosto del año dos mil ocho (2008), siendo evidente el incumplimiento de su prestación conforme al contrato de opción de compraventa suscrito de efectuar la entrega definitiva del inmueble, ocurre a demandar a la ciudadana E.J.A.V., de conformidad con las norma contenida en los artículos 1.167, 1.159, 1.160 y 1.161 del Código Civil patrio, para que convenga o en su defecto sea obligada por este Tribunal, a efectuar la venta definitiva del inmueble opcionado y a hacer la tradición del mismo.

DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta en contra de su poderdante, por no ser ciertos los hechos narrados y además impreciso, contradictorio e inconsistente el derecho invocado por la parte actora es su escrito libelar.

Citando el contenido de las disposiciones normativas contenidas en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil patrio, señala que en efecto, la cláusula tercera del último de los contratos de opción de compraventa suscrito entre su representada y la parte actora ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), bajo el N° 82, tomo 87, es de una manera, en principio ambigua a su considerar en cuanto al término, pero concreta y precisa en su parte final cuando hace referencia al inicio del lapso de duración convenido entre las partes y dentro del cual debe formalizarse la operación de compraventa pactada, es decir, los ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos más una prorroga de noventa (90) días contados a partir de la fecha del contrato.

Señala la demandada que basta efectuar un simple conteo de los días calendarios transcurridos para determinar que la opción de compraventa suscrita en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), venció por el decurso del tiempo el día veintiocho (28) de agosto del año dos mil ocho (2008), por lo que a su considerar fue la parte actora quien incumplió el referido contrato, pretendiendo obligar a su representada a firmar el documento contentivo de la venta definitiva el día diez (10) de septiembre del año dos mil ocho (2008), es decir, en fecha posterior a la fecha tope pactada en el segundo contrato de opción de compraventa suscrita.

Señala que ciertamente, su representada le comunicó a la demandante mediante misiva de fecha dieciocho (18) de agosto del año dos mil ocho (2008), que la opción de compraventa celebrada, se vencía en fecha veintiocho (28) de agosto del año dos mil ocho (2008), y que ya le había brindado dos (2) oportunidades a la promitente compradora con el mismo precio, haciendo referencia a la inflación, por lo que no podía esperar un día más, en virtud de lo cual se vería obligada a disolver dicho contrato.

Indica que en la cláusula décima del referido contrato, se hace referencia a otro contrato de opción de compraventa que fue celebrado ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha trece (13) de junio del año dos mil siete (2007), bajo el N° 35, tomo 70 de los correspondientes libros de autenticaciones, referente al mismo inmueble, el cual también incumplió a su decir, la accionante de autos; por lo que no se trata de una opción de compraventa con un plazo de ciento ochenta (180) días con una prorroga de noventa (90) días, sino que ya habían transcurrido cinco (5) meses, es decir, ciento cincuenta (150) días desde que la ciudadana promitente compradora se había comprometido a efectuar la compra del inmueble propiedad de su representada, y sin que hubiese cumplido dentro del lapso convenido en las opciones de compraventa suscritas con el pago del precio pactado.

Señala que el formato de BANESCO BANCO UNIVERSAL, documento escrito, que a su decir no está firmado por su representada, ni por funcionario del banco, que carece de sello de la institución, que se encuentra firmado solo por la demandante de autos, constituye plena prueba de la fecha de la firma del crédito hipotecario antes referido, que a su decir en nada condiciona la opción de compraventa suscrita.

Indica que el referido instrumento establece como fecha para la firma del crédito hipotecario el día diez (10) de septiembre del año dos mil ocho (2008), esto es, con posterioridad a la fecha de vencimiento del lapso acordado en la segunda opción de compraventa, a su decir, después de haber transcurrido dos (2) lapsos de ciento ochenta (180) días más una prorroga de noventa (90) días, para un total de cuatrocientos cincuenta (450) días, equivalente a quince (15) meses, razón por la cual, su representada se negó a esperar después de la fecha veintiocho (28) de agosto del año dos mil ocho (2008), para efectuarle la venta definitiva del inmueble opcionado.

Impugna la representación judicial de la parte demandada de autos la notificación judicial efectuada a su representada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, previa solicitud de la demandante de autos, en fecha veintiocho (28) de agosto del año dos mil ocho (2008), por considerarla nula, en virtud de constituir una desnaturalización de la jurisdicción voluntaria, violatoria a su decir del debido proceso.

Desconoce los pagos efectuados mediante depósitos bancarios del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO y BANFOANDES, de fecha treinta (30) de noviembre del año dos mil siete (2007), treinta y uno (31) de marzo, veinticinco (25) de abril, primero (1°) de junio y primero (1°) de junio del año dos mil ocho (2008), señalando que estos no son pagos imputables a la opción de compraventa sino correspondientes a un canon de arrendamiento pactado entre las partes, en virtud de que la demandante ha venido ocupando el inmueble opcionado desde la fecha indicada en la cláusula octava del primer contrato de opción de compraventa suscrito en fecha trece (13) de junio del año dos mil siete (2007), ante la Notaria Pública Tercera de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 37, tomo 70.

Con fundamento en las disposiciones normativas contenidas en los artículos 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil patrio, y la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa suscrita entre su representada y la demandante de autos, en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 82, tomo 87, solicita se declare sin lugar la demanda incoada en contra de la ciudadana E.J.A.V..

Seguidamente, de conformidad con la norma contenida en los artículos 365 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1.160 del Código Civil patrio, reconvino a la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA, para que convenga o en su defecto sea obligada por este Tribunal a efectuar la entrega del inmueble objeto de este litigio.

Dentro de dicho contexto, señala que el incumplimiento en la entrega de dicho inmueble a su representada por parte de la demandante, le ha ocasionado una serie de daños y perjuicios conformados por el lucro cesante de lo que ha dejado de percibir por concepto de canon de arrendamiento por un monto de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 2.500,00) mensuales, desde el mes de agosto del año dos mil ocho (2008) hasta la fecha en la cual presentó el escrito contentivo de su reconvención, la suma de TREINTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 31.500,00); por los daños causados al inmueble, referidos al mantenimiento acumulado de pintura exterior e interior, más aquellos que se determinen mediante experticia técnica evacuada en la oportunidad procesal correspondiente, estimados ab initio en la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 30.000,00), para un total de SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 61.500,00), más la indexación monetaria que también reclama ante la eventual pérdida del valor adquisitivo de la moneda, protestando finalmente las costas y costos procesales condenados a pagar en la presente causa.

Finalmente, solicitó se declarase con lugar la reconvención propuesta, condenándose en costas a la parte demandada reconvenida.

IV

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

Evidencia este Sentenciador que admitida como fue por este Tribunal, la reconvención opuesta por la demandada de autos, la demandante reconvenida no dio contestación a la misma.

V

DE LA PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN DE LAS PRUEBAS

Evidencia este Sentenciador que las partes no promovieron pruebas en la presente causa, ni en relación a la demanda originaria ni a la reconvención opuesta por la demandada reconviniente de autos, o habiendo en consecuencia lugar a evacuación alguna de medios probatorios.

VI

DE LOS INFORMES DE LAS PARTES Y SUS OBSERVACIONES

Se resuelve la presente causa sin informes, y en consecuencia, sin observaciones de las partes.

VII

DE LA DECISIÓN DEL ÓRGANO JURISDICCIONAL

Evidencia este Sentenciador de los dichos de las partes, que existe una relación contractual entre estas con ocasión a la opción de compraventa que celebrasen sobre el inmueble constituido por una casa ubicada en la primera etapa del parcelamiento Don Alfredo de la urbanización La Victoria, segunda etapa, entre las avenidas 78A y 78B, calle 78B y 70, distinguida con el N° 31 del lote A, en jurisdicción de la parroquia Carraciolo Parra P.d.M.A.M.d.E.Z., y su terreno propio que mide 132,24 mts2, y cuyos linderos son, por el norte: 15,20 mts2 con parcela N° 32, por el sur: 15,20 mts2 con parcela N° 30, por el este: 8,70 mts2 con parcela N° 48, y oeste: 8,70 mts2 con la avenida principal interna, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), bajo el N° 82, tomo 87: documento éste cuyo valor probatorio acoge este Sentenciador por constituir un instrumento privado de conformidad con las disposiciones normativas contenidas en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del código Civil patrio, que consta en copia fotostática simple y certificada acompañado al escrito libelar, reconocido además por la parte demandada reconviniente de autos.

Sin embargo, es el caso que la demandada reconviniente de autos ha hecho referencia a la vigencia de cláusulas contenidas en un contrato de opción de compraventa suscrito con anterioridad al ut supra referido, esto es, el día trece (13) de de junio del año dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el N° 35, tomo 70 de los libros correspondientes, por lo que de antemano, este Sentenciador debe rechazar las defensas alegadas con fundamento en éste, toda vez que el documento contentivo del contrato de opción de compraventa suscrito el día veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), ante la Notaria Pública Tercera de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 82, tomo 87, vigente, y cuyo cumplimiento y resolución han solicitado la demandante reconvenida y la demandada reconviniente, respectivamente, dispone expresamente en su cláusula décima la nulidad del anterior.

Dentro de dicho contexto, siendo notoria la impertinencia del contenido de dicha documental para las resultas de la presente controversia, aun cuando constituye un instrumento privado conforme la norma de los artículos 429 del código adjetivo y 1.363 del código sustantivo que rigen la materia, este Sentenciador desecha el valor probatorio que dimana del contrato de opción de compraventa suscrita el día trece (13) de de junio del año dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, autenticado bajo el N° 35, tomo 70 de los libros correspondientes.

Ahora bien, evidencia este Sentenciador que la demandante reconvenida ha solicitado se ordene el cumplimiento del referido contrato de opción de compraventa, con fundamento en la negativa de la promitente vendedora, demandada reconviniente de autos a efectuar la venta definitiva del mismo estando aun en vigencia la prorroga de la indicada convención, cuyo lapso de duración es a su considerar de noventa (90) días calendarios consecutivos contados a partir del recibo de la solicitud del crédito según se desprende de la cláusula tercera de dicho contrato, constituyendo por parte de la ciudadana E.J.A.V. la inobservancia de las obligaciones contenidas en dicho contrato.

Pone de manifiesto entonces la demandante reconvenida de autos, que considera que el lapso de duración del contrato cuyo cumplimiento ha demandado en este proceso, es de ciento ochenta (180) días continuos contados desde la fecha de la firma del mismo, más una prorroga de noventa (90) días calendarios consecutivos contados a partir del recibo de la solicitud del crédito, por lo que a su decir, el inicio del cómputo y el vencimiento de dicha prorroga estaría condicionada a la notificación de la firma del crédito hipotecario y subsidio directo para la adquisición, que indica fue emitida por BANESCO BANCO UNIVERSAL, el día trece (13) de agosto del año dos mil ocho (2008).

Dicha documental debe ser desechada del proceso, y asimismo su valor probatorio, toda vez que constituyendo un instrumento privado emanado de un tercero en el proceso, como lo es BANESCO BANCO UNIVERSAL, acompañado en copia fotostática simple a las actas, debió ser ratificado en su contenido en la oportunidad procesal correspondiente conforme la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil patrio.

Así, señala la actora reconvenida que desde la fecha de la emisión de dicha notificación por parte de la mencionada entidad bancaria, hasta la fecha de la interposición de la presente demanda, esto es, el día trece (13) de octubre del año dos mil ocho (2008), habían transcurrido sesenta y dos (62) días calendarios consecutivos, y que en consecuencia, el vencimiento de los noventa (90) días continuos de la prorroga convenida, se verificó el día diez (10) de noviembre del año dos mil ocho (2008), por lo que habiendo fijado BANESCO BANCO UNIVERSAL en la relatada misiva la firma de la venta definitiva del inmueble opcionado, para el día diez (10) de septiembre del año dos mil ocho (2008), la misma se habría realizado a su considerar en tiempo hábil, es decir, estando aun en vigencia el contrato de opción de compraventa de fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), por lo que la negativa de la demandada reconviniente en firmarlo en esta fecha, manifestando su disposición de perfeccionar la venta definitiva hasta el día veintiocho (28) de agosto del año dos mil ocho (2008), constituye por parte de ésta el incumplimiento de la referida convención, haciendo procedente en derecho la demanda incoada.

Por su parte la demandada reconviniente, ha negado que exista tal condicionamiento en el término de duración del contrato de opción de compraventa suscrito con la demandante reconvenida, toda vez que señala que el cómputo de los ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos y de los noventa (90) días continuos de la prorroga se inicia con la fecha cierta de dicha convención, esto es, el día veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), considerando que el vencimiento de la misma se verifica el día veintiocho (28) de agosto del año dos mil ocho (2008), fecha hasta la cual manifiesta estar dispuesta a efectuar la venta definitiva del inmueble opcionado.

Fundamenta esta parte su reconvención en el hecho de que la promitente compradora, demandante de autos, es quien incumplió el contrato de opción de compraventa suscrito, al no cumplir dentro de la vigencia del mismo con las obligaciones contenidas en éste tendientes a lograr la venta definitiva del inmueble opcionado, no efectuando el pago total del precio de dicho bien, negándose además a realizar la entrega del mismo, motivos por el cual demanda además, los daños y perjuicios ocasionados a éste, estimados en su escrito de contestación y de reconvención, que por reproducidos se dan a este punto.

Ahora bien, determinados así los límites de esta controversia, corresponde a este Sentenciador examinar las restantes documentales acompañadas por las partes a su escrito libelar y de contestación y reconvención, respectivamente. Así, observa:

En relación a las actuaciones que constituyen la denominada inspección judicial llevada a cabo por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, promovida por la parte demandante reconvenida a los efectos de verificar que la promitente vendedora fue notificada de la relatada misiva emitida por BANESCO BANCO UNIVERSAL, impugnadas como fueron por la parte demandada reconviniente, este Sentenciador desecha el valor probatorio que de las mismas dimanan en virtud de carecer de pertinencia a las resultas de la presente causa.

De las copias fotostáticas certificadas de las certificaciones de gravamen emitidas por la oficina del Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diez (10) de diciembre del año dos mil siete (2007), veinticuatro (24) de enero y diecisiete (17) de abril del año dos mil ocho (2008), este Sentenciador al evidenciar que las mismas constituyen instrumentos públicos de conformidad con la norma del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.359 del Código Civil patrio, acoge el valor probatorio que de las mismas dimana, sin embargo, no constituyen más que un indicio de que la demandante reconvenida de autos gestionó la obtención de la documentación requerida a los fines de lograr la materialización de la venta definitiva.

Lo mismo determina este Sentenciador de la documental acompañada al escrito libelar por la demandante, denominada formulario para la liquidación y pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias, exceptuando que ésta constituye un instrumento administrativo.

En relación a la documental que riela inserta al folio cincuenta y dos (52) del expediente contentivo de la causa, constituida por recibo de pago emitido en fecha veintidós (22) de noviembre del año dos mil siete (2007), por la demandada reconviniente de autos a la demandante reconvenida, por concepto de pago de opción de compraventa por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 10.000,00); este Sentenciador al evidenciar que la misma constituye un documento privado de conformidad con la norma del artículo 1.363 del Código Civil patrio, reconocido además por la contraparte de quien lo ha promovido en el proceso, acoge el valor probatorio que del mismo dimana, determinando así la certeza de dicha cancelación.

Reconocido igualmente el contenido de la documental constituida por la misiva dirigida por la promitente vendedora demandada reconviniente de autos, a la promitente compradora demandante reconvenida, este Sentenciador acoge el valor probatorio que de dicho instrumento privado dimana de con conformidad con la norma del artículo 1.363 del Código Civil patrio, determinando así la veracidad de lo dicho mediante este instrumento.

En relación a los depósitos bancarios, signados con los números 145045655, 153865067, 155836543, 146211015 y 13172562, de fecha treinta (30) de noviembre del año dos mil siete (2007), por un monto de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 400,00), treinta y uno (31) de marzo, veintiocho (28) de abril, primero (1°) de junio y primero (1°) de julio del año dos mil ocho (2008), por un monto de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 500,00), respectivamente; este Sentenciador valora los mismos de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.383 del Código Civil patrio, determinando así que los pagos efectuados por la promitente compradora a la promitente vendedora de autos, no constituyen pagos deducibles al precio de la venta definitiva del inmueble opcionado, sino por el contrario, pagos de cánones de arrendamientos.

En ese sentido, la demandante reconvenida de autos señala que en aras de procurar la venta definitiva del inmueble, efectuó dichos pagos, por demás imputables al precio restante adeudado, y la demandada reconviniente indica que el concepto de los mismos son cánones de arrendamiento, pero es el caso que ni la promitente compradora estaba llamada a efectuar el pago del precio total del inmueble de esta forma: parcial, por depósitos, ni en las fechas efectivamente en las que se realizaron, ni la promitente vendedora ha acompañado prueba fehaciente de la existencia del supuesto contrato de arrendamiento que indica obligaba a la demandante a realizar el pago de una pensión arrendaticia por la ocupación que realizare del inmueble opcionado hasta tanto se verificase la venta definitiva del mismo, como es su decir en su escrito de contestación a la demanda.

Asimismo, evidencia este Sentenciador que el contrato de opción de compraventa nada dispone en su contenido en relación al pago de un canon de arrendamiento de manos de la promitente compradora a la promitente vendedora, desprendiéndose del cuerpo del mismo que dicho inmueble sería ocupado por ésta a partir del día veinte (20) de junio del año dos mil siete (2007) a título precario.

De lo expuesto, debe colegirse la imposibilidad de este Sentenciador en determinar la causa de dichos pagos, aun cuando el deposito bancario que fuere realizado ante el BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, en fecha treinta (30) de noviembre del año dos mil siete (2007), signado con el N° 146211015, por un monto de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 400,00), quien figura como depositante en el mismo, esto es, la ciudadana YUGLENIS OCANDO, demandante de autos, lo ha causado como ‘alquiler’, motivo por el cual este Sentenciador conviene en abstenerse de considerar los mismos como pagos de pensiones arrendaticias o como pago del monto restante del precio de la venta definitiva del inmueble, en virtud de la carente actividad probatoria de las partes en relación a estos alegatos.

Asimismo, en relación a la documental denominada ‘combinado residencial especial, cuadro póliza’, al evidenciar que la misma constituye un instrumento privado emanado de un tercero, cuya ratificación no consta en el proceso como dispone el contenido de la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este Sentenciador se abstiene de acoger el valor probatorio que del mismo dimana.

Ahora bien, seguidamente corresponde a este Sentenciador pronunciarse sobre la reconvención opuesta por la demandada de autos, y al respecto, observa:

El precepto establecido en los artículos 367 del vigente Código de Procedimiento Civil, consagra:

Artículo 367. Admitida la reconvención, el demandante la contestará en el quinto día siguiente, en cualquier hora de las fijadas en las tablillas a que se refiere el artículo 192, sin necesidad de la presencia del reconviniente, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto de la demanda.

Si el demandante no diere contestación a la reconvención en el plazo indicado, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca.

De la norma citada con anterioridad, debe inferirse que la confesión ficta requiere tres elementos concurrentes para que sea posible su configuración, a saber: primero: la falta de contestación a la demanda en el lapso previsto en el Código de Procedimiento Civil, segundo: la falta de promoción y consecuente evacuación de pruebas por parte del demandado, y tercero: que la pretensión acogida por el demandante en su libelo de demanda esté ajustada a Derecho.

Dentro del mismo contexto, el Dr. A.R.R., en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, al tratar el punto expresa:

“(…) c) Como se ha visto antes, la disposición del artículo 362 C. P.C., requiere dos condiciones para que la confesión ficta sea declarada y tenga eficacia legal: Que la petición del demandante no sea contraria a derecho y que el término probatorio no pruebe el demandado algo que le favorezca; y consecuencialmente, los problemas que plantea la institución en la práctica, son dos: establecer lo que debe entenderse por “petición contraria a derecho” y el alcance de la locución “si nada probare que le favorezca”. Determinar cuando la petición del demandante es contraria a derecho, tiene trascendencia en nuestro caso, solo cuando a la declaratoria de la confesión ficta, pues en cuanto al mérito de la causa, aunque se tenga por admitidos los hechos en virtud de la confesión ficta, el Tribunal no podrá declarar con lugar la demanda, ni acordar lo pedido por la parte actora, si esa petición resulta contraria a derecho en el sentido de que los hechos admitidos, no producen la consecuencia jurídica pedida. Para determinar este extremo, no es preciso que el Juez entre a indagar acerca del derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben aplicarse en concreto a los hechos establecidos o confesados por el demandado, porque una cosa es la desestimación de la confesión ficta por ser contraria a derecho la petición del demandante, y otra cosa la desestimación de la demanda por improcedente e infundado en derecho. Ambos conceptos giran en torno a la cuestión de derecho, y fácilmente puede confundirse las situaciones. e) Una innovación importante en la materia que estamos tratando, en relación a la prueba que pueda aportar el confeso, se encuentra en el referido Artículo (Sic) 362 C.P.C. (Sic), al establecer que “vencido el lapso promoción de pruebas, sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciador la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquél lapso, ateniéndose a la confesión del demandado”. Regla ésta –como expresa la Exposición de Motivos- de un alto valor para la celeridad del proceso, que se justifica por la actitud omisa del demandado en tal circunstancia, que pone a su cargo el onus probandi para desvirtuar la confesión. La regla, como es obvio, considera innecesario, ante la actitud del demandado, continuar el procedimiento ordinario por los restantes trámites hasta la sentencia definitiva, siendo que ninguna prueba fue promovida en el lapso correspondiente (…)” (Subrayado del Tribunal)

En ese sentido, la Sala Político Administrativa de nuestro más alto órgano de administración de justicia, en Sentencia N° 00184, dictada en fecha cinco (5) de febrero del año dos mil dos (2002), en el Expediente N° 1079, manifestó:

(…) el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: (...)El dispositivo antes transcrito consagra la institución de la confesión ficta que es una sanción de un rigor extremo, prevista únicamente para el caso de que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados y siempre que no haga la contraprueba de los hechos alegados en el libelo, por aquello de que ?...se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca...?. Esta petición ?contraria a derecho? será la que contradiga de manera evidente un dispositivo legal determinado, específico, esto es, una acción prohibida por el ordenamiento jurídico o restringida a otros supuestos de hecho. Ahora bien, en cuanto a la oportunidad procesal para declarar la confesión ficta el referido dispositivo señala que esto tendrá lugar dentro de los ocho días siguientes al vencimiento del lapso de promoción de pruebas, siempre que el demandado contumaz no haya promovido ningún medio probatorio. Sin embargo, no ocurre lo mismo para el supuesto en que el demandado haya tratado de enervar la pretensión del actor, mediante la contraprueba de los hechos alegados, caso en el cual dicha confesión sólo podrá ser reconocida por la sentencia definitiva. (…)

Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 243, que profiriese en fecha treinta (30) de abril del año dos mil dos (2002), en el Expediente N° 00-896, consideró:

(…) En el proceso cuando el demandado no comparece a dar contestación de la demanda, el artículo 362 establece en su contra la presunción iuris tantum de la confesión (...).

Así, desde otrora, la misma Sala, dejó sentado y ratificó el siguiente criterio:

(…) La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción juris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que - tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas. (Destacado de la Sala. Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio seguido por la ciudadana Y.L. vs C.A.L., expediente N° 99-458).

Sentencia N° 337, Expediente N° 00-883, fecha 02-11-2001.

Corresponde entonces verificar la materialización del primero de los mencionados presupuestos, resultando así concluyente para este Sentenciador la inasistencia de la parte demandante reconvenida, al acto de la contestación de la reconvención opuesta por la parte demandada reconviniente, configurándose el primero de los requisitos referidos.

En relación a la falta de promoción de pruebas, en Sentencia N° 106, de fecha veintisiete (27) de abril del año dos mil uno (2001), que profiriese la Sala de Casación Civil en el Expediente N° 00557, de fecha veintisiete (27) de abril del año dos mil uno (2001), el Tribunal Supremo de Justicia, consideró:

(…) Es oportuno hacer el comentario siguiente en relación con el segundo punto contenido en el artículo 362.La expresión "si nada probare que le favorezca" ha dado lugar a discusión doctrinaria al respecto. Se ha sostenido tradicionalmente que al demandado le es permitida la prueba que tienda a enervar o paralizar la acción intentada, es decir, la contra prueba de los hechos alegados por el actor, demostrar que ellos son contrarios a derecho.- En cambio no le es permitida la prueba de aquellos hechos constitutivos de excepciones que han debido alegarse en la contestación de la demanda.- Pero una última doctrina expuesta por el comentarista patrio, A.R.R., sostiene que el beneficio legal otorgado al demandado, debe entenderse en sentido amplio y no restringido, dada la situación de gravedad en que se encuentra el demandado.-Considera la Sala, que la oportunidad que concede la Ley al demandado de comparecer al juicio y dar contestación a la demanda, es única y no puede posponerse para otra oportunidad. La no comparecencia del demandado al acto de contestación de la demanda lo coloca en una situación de rebeldía frente a la Ley. Ésta todavía le da una oportunidad de probar algo que le favorezca, pero no en forma amplia, pues, entonces se estaría en presencia de una nueva oportunidad para contestar la demanda, lo cual colocaría en desigualdad a la parte contraria.-La Sala considera que el concepto "si nada probare que le favorezca" debe ser interpretada en sentido restrictivo, no amplio. (…)

Ahora bien, a la situación antes descrita –incomparecencia de la parte demandante reconvenida al acto de contestación de la reconvención- se une la falta absoluta de promoción de pruebas a favor propio (requisito b); por cuanto resulta menester para este Juzgador examinar seguidamente si está presente la tercera condición del artículo antes transcrito, referida a que la reconvención esté ajustada a Derecho.

Así evidencia este Sentenciador en relación a la pretensión de la parte demandada reconviniente que la misma viene a estar constituida por la petición de resolución del contrato de opción de compraventa suscrito el día veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 82, tomo 87 de los libros correspondientes, en virtud del incumplimiento en el que ha incurrido a su decir la promitente compradora, demandante reconvenida de autos, de efectuar el pago oportuno del precio restante del inmueble opcionado a fin de efectuar la venta definitiva del mismo.

Ahora bien, previo a la interpretación que corresponde efectuar a este Sentenciador de la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa objeto de este Juicio, conviene en efectuar las siguientes consideraciones en relación a dicha facultad interpretativa. Así, obsérvese:

Estatuyó el legislador patrio en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:

Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

La citada norma incluye en su único aparte la regla sobre interpretación de los contratos y actos o actas procesales que aparezcan obscuros, ambiguos o deficiente, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.

Por su parte, el Código Civil patrio, establece a su vez en el artículo 1.160 que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley.

Al respecto, desde otrora ha venido pronunciándose el Tribunal Supremo de Justicia en relación a dicha facultad interpretativa, y por referir a algunas, encontramos la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil en fecha once (11) de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992), en el caso C.R.P. contra Inversiones Visil C.A.; sentencia de fecha veintinueve (29) de noviembre del año mil novecientos noventa y cinco (1995), caso Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A. C.A, la sentencia N° 294, de la misma Sala, de fecha once (11) de octubre del año dos mil uno (2001), y la más reciente, N° 31, de fecha dos (2) de marzo del año dos mil diez (2010), en el expediente N° 09-416.

Expuesto lo anterior, conviene en citar el contenido de la cláusula antes referida. Así se cita:

TERCERA: El lapso de la presente opción de compra venta es de ciento ochenta (180) días calendario, más noventa (90) días de prorroga al recibir la solicitud del crédito, contados a partir de la firma del presente documento.

Colige entonces este Sentenciador de la cláusula tercera del referido contrato que el lapso de duración del mismo es de ciento ochenta (180) días calendarios consecutivos más una prorroga de noventa (90) días calendarios consecutivos contados a partir de la fecha cierta del mismo, esto es, desde el día veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), estando vigencia en consecuencia, hasta el día veinticuatro (24) de agosto del año dos mil ocho (2008), fecha en la cual fue autenticada dicha convención, toda vez que los referidos ciento ochenta (180) días continuos precluyeron el día veintiséis (26) de mayo del año dos mil ocho (2008), y la indicada prorroga, el día veinticuatro (24) de agosto del año dos mil ocho (2008), como se indicare.

Siendo esto así, al pretender la demandante reconvenida de autos se compute el inicio de la prorroga de los noventa (90) días calendarios consecutivos ut supra referida, en fecha trece (13) de agosto del año dos mil ocho (2008), con la supuesta notificación que efectuare BANESCO BANCO UNIVERSAL, instrumento que quedó por demás desechado del proceso, es alterar la naturaleza de dicho contrato de opción de compraventa.

Resultando ello así, estando vigente la referida opción de compraventa hasta el día veinticuatro (24) de agosto del año dos mil ocho (2008), no verificándose dentro del lapso de su vigencia la venta definitiva del inmueble, en virtud de la falta de pago del precio restante del inmueble opcionado conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato objeto del presente litigio, obligación cuyo cumplimiento correspondía a la promitente compradora, pretendiendo ésta por el contrario que la protocolización de la venta definitiva se efectuare el día diez (10) de septiembre del año dos mil ocho (2008), esto es, con posterioridad al vencimiento de dicho contrato, configura el incumplimiento por parte de la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA de las obligaciones contenidas en él, haciendo procedente la declaratoria de su resolución por parte de este Sentenciador. ASÍ SE CONSIDERA.-

Sin embargo, en relación a los daños y perjuicios reclamados por la demandada reconviniente, estimados por ésta en la suma de SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 61.500,00), determinados como lucro cesante por los cánones de arrendamiento que ha dejado de percibir en virtud de la ocupación que ha continuado realizando la promitente compradora de autos ante la negativa de entregar el inmueble, y por los gastos de mantenimiento del bien opcionado, este Sentenciador niega los mismos por no estar estipulados en el contrato de de opción de compraventa suscrito. Sin embargo, condena a la promitente vendedora a devolver a la promitente compradora la suma de VEINTIDÓS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 22.500,00), equivalentes al 75% que le fue entregado en calidad de arras, y a conservar el 25% restante, esto es, SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.F. 7.500,00), por concepto de cláusula penal, siendo la naturaleza de la misma notoriamente indemnizatoria.

Lo expuesto, conlleva a este Sentenciador a concluir que la defensa alegada por la demandada reconviniente está ajustada a derecho, materializándose el último requisito exigido en el precitado artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.-

En este sentido, una vez analizada la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, estableciéndose que la misma está ajustada a derecho, y habiendo este Juzgador verificado que no consta en actas promoción alguna de pruebas por parte de la parte demandante reconvenida, este Sentenciador declara la CONFESIÓN FICTA de la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA, respecto a la reconvención propuesta por la ciudadana E.J.A.V., en la RESOLUCIÓN del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, suscrito en fecha veintiocho (28) de noviembre del año dos mil siete (2007), ante la Notaría Pública Cuarta de la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 82, tomo 87 de los libros correspondientes; resultando igualmente procedente declarar SIN LUGAR la demanda originaria de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA incoada por la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA en contra de la ciudadana E.J.A.V.. ASÍ SE DECIDE.-

VII

DISPOSITIVO

Por los fundamentos ampliamente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

• SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que fuere incoada por la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA, en contra de la ciudadana E.J.A.V., plenamente identificados en actas. ASÍ SE DECIDE.-

• CON LUGAR la RECONVENCIÓN de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA opuesta por la ciudadana E.J.A.V., en contra de la ciudadana YUGLENIS COROMOTO OCANDO PARRA, suficientemente identificadas en actas. ASÍ SE DECIDE.-

• De conformidad con la norma contenida en el artículo 274 del vigente Código de Procedimiento Civil, SE CONDENA EN COSTAS en el presente proceso a la PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA. ASÍ SE ESTABLECE.-

Publíquese, regístrese, notifíquese.

Déjese copia fotostática certificada por la Secretaría de este Despacho de la presente decisión a los fines legales previstos en el artículo 72 ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los veintisiete (27) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

ABG. ADAN VIVAS SANTAELLA. LA SECRETARIA,

ABG. M.P.D.A..

En la misma fecha anterior, previo anuncio de ley a las puertas de la Sala de Despacho de este Juzgado, se dictó y publicó la anterior Sentencia Definitiva en el expediente N° 55.999, siendo las doce y diecisiete minutos de la tarde (12:17 PM).

LA SECRETARIA,

ABG. M.P.D.A..