Decisión nº 01-D de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 3 de Julio de 2007

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

197º y 148°

PARTE DEMANDANTE:

ABG. YUMMY COROMOTO SANCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 53.221, en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano M.H.H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 17.297.073, de este domicilio y hábil.

PARTE DEMANDADA:

Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PRONTIRENTA S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 10 tomo 13-A de fecha 18-04-1986, en la persona de su Representante Legal, ciudadana M.E.S..

APODERADA JUDICIAL:

A.M.R.S., inscrita en el inpreabogado bajo el No.44.312.

MOTIVO: Nulidad de Contrato de Arrendamiento.

Exp. 14020-2002

PARTE NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda interpuesta por la Abg. YUMMY COROMOTO SANCHEZ, con el carácter de Apoderada Judicial del ciudadano M.H.H.A., por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PRONTIRENTA S.R.L. en la persona de su Representante legal, ciudadana M.E.S., en la cual expone lo siguiente:

Que su mandante venía poseyendo de buena fe, en forma pacífica y pública un inmueble ubicado en la calle 5 entre carreras 7 y 8, numerado 7-62 de esta ciudad de San Cristóbal, al cual le hizo reformas para hacerlo habitable, y en el que invirtió la cantidad de Ocho Millones de bolívares (Bs. 8.000.000,oo) en mano de obra y materiales, y luego de ello se presentó la ciudadana M.E.S. señalando que era su representada, Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., la encargada de administrar el inmueble arrendado, por lo que confiando en su buena fe suscribió contrato de arrendamiento en fecha 30-03-2000 por ante la Notaría Segunda de San Cristóbal; Que todo marchaba bien hasta que el supuesto propietario del inmueble le informara a través de la arrendadora su deseo de ofrecerle en venta el mismo, lo cual hizo sin cumplir con el procedimiento legal; Que ante tal observación, el representante legal de la arrendadora se molestó, en virtud de lo cual le informó que le solicitaría la desocupación del inmueble, negándose a partir de allí a recibir los cánones de arrendamiento, por lo que se vió obligado a realizar la correspondiente consignación por ante el tribunal competente para ello; Que posteriormente la arrendadora en forma personal y no en representación de su patrocinada lo notificó judicialmente de la entrega del inmueble y de una nueva administradora, cuya notificación a su decir es ilegal, por cuanto con tal ciudadana su mandante no celebró contrato de arrendamiento alguno; Que luego de investigar, se dio cuenta de que el verdadero dueño del inmueble era el ciudadano A.M.H., y que además la arrendadora al momento de suscribir el contrato de arrendamiento y hasta la fecha de introducir la presente acción, no tiene poder alguno que le faculte para administrar o arrendar el inmueble referido, por lo que concluye que tal contrato de arrendamiento es nulo por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres. Fundamentó su pretensión en los artículos 1141 del Código Civil en concordancia con el artículo 6 eiusdem y el artículo 7 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia solicitó la nulidad del referido contrato de arrendamiento, estimando la presente acción en la cantidad de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,oo)

Admitida la demanda mediante auto de fecha 05-06-2002, el Tribunal ordenó el emplazamiento de la empresa mercantil demandada para que en el lapso de veinte días de despacho contados a partir de su citación, procediera a dar contestación a la demanda. (F. 73)

En fecha 21-06-2002 se libró la compulsa a la parte demandada. (F. 76)

Mediante diligencia de fecha 11-07-2002 el alguacil del Tribunal manifestó su imposibilidad de practicar la citación personal de la ciudadana M.E.S. en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PRONTIRENTA S.R.L. (F. 77)

Por diligencia de fecha 22-07-2002 la Apoderada Judicial de la parte actora solicitó se ordenara la citación por carteles. (F. 83)

Por auto de fecha 23-07-2002 el Tribunal acordó la citación de la demandada mediante carteles, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 84)

Mediante diligencia de fecha 12-08-2002 la Apoderada del actor consigna la publicación de los carteles ordenados realizada por diario La Nación. (F. 86 al 88)

En fecha 04-10-2002 la Secretaria del Tribunal dejó constancia que en fecha 03-10-2002 fijó cartel en el Edificio Josbel, ubicado en Barrio Obrero. (F. 91)

Por diligencia de fecha 01-11-2002 la Apoderada Judicial de la parte accionante solicitó en virtud de que se venció el lapso fijado para que la demandada procediera a darse por citada, que el Tribunal le nombrara Defensor Ad Lítem. (F. 92)

Por auto de fecha 05-11-2002 este Tribunal designó como defensor Ad Lítem al Abg. J.C.M., a quien se acordó notificar para que diera su aceptación o excusa. (F. 94)

En fecha 13-11-2002 el defensor Ad Lítem designado aceptó el cargo encomendado siendo juramentado legalmente para ejercerlo. (F. 97)

Por escrito de fecha 27-11-2002 la parte demandante reformó su demanda, en el cual modificó el fundamento legal de la misma, realizándolo en base a los artículos 1141, 1142, 1148 y 1154 del Código Civil, en concordancia con el artículo 6 eiusdem. (F. 98 al 102)

Por diligencia de fecha 03-12-2002 la parte demandada se dio por citada, confiriendo poder Apud Acta a la Abg. A.M.R.S.. (F. 103)

Por auto de fecha 06-12-2002 el Juez Temporal N.V.G. se avocó al conocimiento de la presente causa. (F. 104)

Mediante auto de fecha 06-12-2002 el Tribunal admitió la reforma de demanda presentada, manteniéndose en todo su vigor el auto de admisión de fecha 05-06-2002, concediéndosele a la parte demandada veinte días más para la contestación de la demanda. (F. 105)

Por escrito de fecha 16-01-2003 la Apoderada Judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda. Anexó recaudos. (F. 107 al 139)

Por auto de fecha 23-01-2003 el Juez Provisorio P.S.T. se avocó al conocimiento de la presente causa. (F. 140)

Por escrito de fecha 11-02-2003 la Apoderada de la parte demandada promovió pruebas. (F. 142 al 233)

En fecha 17-02-2007 la parte actora presentó escrito de pruebas. Anexó recaudos. (F. 234 al 237)

Mediante diligencia de fecha 26-02-2003 la apoderada de la parte demandada se opuso al escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora. (F. 239)

Por autos de fecha 28-02-2003 se admitieron las pruebas presentadas por las partes. (F. 240-241)

En fecha 22-05-2003 la Apoderada de la parte accionada presentó escrito de Informes. (F. 255 al 285)

Por auto de fecha 13-11-2003 la Juez Temporal J.L.F. se avocó al conocimiento de la presente causa. (F. 292)

Por auto de fecha 16-09-2004 el Juez Temporal J.G.A.P. se avocó al conocimiento de la presente causa. (F. 297)

Por auto de fecha 26-11-2004 el Juez Temporal J.Á.D.S. se avocó al conocimiento del expediente. (F. 300)

Por auto de fecha 09-08-2005 quien suscribe la presente sentencia se avocó al conocimiento de la causa. (F. 306)

PARTE MOTIVA

El proceso como han señalado los sabios del Derecho, constituye un conjunto vinculado y sistematizado de actos procesales que tiene como fin la solución de conflictos ínter subjetivos mediante la aplicación de la Ley al caso concreto, en forma pacífica y coactiva, que se traduce en sentido constitucional, en el instrumento para la realización de la justicia, la cual se obtendrá, mediante el dictado de sentencias justas, que sean el reflejo de los alegado y probado por las partes o eventualmente mediante la actividad probatoria oficiosa del operador de justicia, donde se declare la voluntad de la ley, acogiendo en forma absoluta o parcial la pretensión del accionante, o bien desechándola, proceso que comienza con la admisión de la demanda y termina con el cumplimiento del dispositivo del fallo.

En este orden de ideas, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 257 establece, que “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia”, y en tal sentido el proceso civil no puede ni debe desvincularse de la realidad social, pues si ello ocurriere, dejaría precisamente de ser el instrumento para que se realice justicia. De manera pues, que el Juez, en su condición de director del proceso debe intervenir de forma protagónica para la efectiva resolución de los conflictos y el mantenimiento de la paz social.

En consecuencia, es él el encargado de crear los mecanismos que puedan garantizarles a todos los ciudadanos, que existe un ordenamiento jurídico capaz de tutelar sus derechos, por lo que partiendo de tales inferencias, este Juzgador entra discernir sobre la presente causa con el fin supremo de administrar justicia.

Ahora bien, luego del análisis de las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador para decidir Observa:

En primer lugar, la pretensión de la parte actora se circunscribe a la declaratoria de NULIDAD de un documento de Contrato de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PRONTIRENTA S.R.L. a través de su Directora Principal M.E.S. y el ciudadano M.H.H.A., por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 30-03-2000, anotado bajo el No. 79, Tomo 64 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, por considerarlo contrario al orden público, a las buenas costumbres, vicios en el consentimiento y por dolo.

En segundo lugar, la parte demandada en su escrito de contestación contradice en todas y cada una de sus partes, por considerar la demanda temeraria e improcedente pues a su decir, la misma no se ajusta a las causales de validez legal de un contrato que el derecho contempla; que tal contrato de Arrendamiento es perfectamente válido y reúne todas las condiciones requeridas para su existencia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, y no estar incurso en ninguno de los supuestos contemplados en los artículos 1.142, 1.146, 1.148, 1.154 y 6 eiusdem; que por las razones expuestas en su escrito solicita que se declare sin lugar la demanda incoada e improcedente la devolución de los pagos realizados como cánones de arrendamiento y el demandante sea condenado en costas. Además de rechazar la estimación de la demanda por considerarla temeraria e ilegal.

DE LAS PRUEBAS.

Así mismo en la oportunidad legal correspondiente, las partes, de conformidad con la ley, promovieron y evacuaron las pruebas que creyeron convenientes a la mejor defensa de sus derechos, las cuales se valorarán conforme a los principios de la adquisición, unidad y comunidad de la prueba, adminiculándolas entre si, independientemente de la parte que las haya aportado.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Fotostato simple del documento público de fecha 22-03-2002 contentivo de la notificación, emanada del Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial. Esta probanza la valora este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto tal copia fotostática de instrumento público no fue impugnada en su oportunidad legal. Con tal prueba se evidencia que al ciudadano M.H.H.A. le fue notificado en esa fecha que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30-03-2000, anotado bajo el No. 79 tomo 64 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, no le sería renovado y comenzaría a correr a su favor la prórroga legal, y además de que la nueva administradora del inmueble correspondería a otra persona.

2. - Escrito de Contestación de la demanda y documento que riela al folio 129 del presente expediente. Tal escrito de contestación no constituye un medio probatorio objeto de valoración, pues sólo contiene los alegatos y defensas de la parte demandada, y ha sido pacífico y reiterado el criterio de nuestro M.T. que los escritos presentados por las partes, ya sea de demanda, de contestación, de informes o de observaciones a los informes a la contraparte, no constituyen pruebas, en virtud de lo cual, el escrito de contestación promovido no puede valorarse.

3. - Documento privado de obra, emanado de un tercero, ciudadano F.K.B.. Siendo que dicha prueba la valora este Tribunal como un documento privado emanado de un tercero, el mismo no puede ser opuesto en un proceso por una de las partes a la otra, salvo que sea ratificado mediante la prueba testimonial; se observa que tal contrato de obra fue ratificado en juicio, en razón de que se cumplió con lo idóneo para su validez en el sentido de que el tercero firmante de dicho documento privado, reconoció el contenido y firma del mismo; esto de conformidad a lo establecido en el artículo 431 del Código de procedimiento Civil. No obstante a ello, considera este juzgador que tal probanza es inconducente a los efectos de la pretensión del demandante con relación a la nulidad del contrato de arrendamiento objeto del proceso, en virtud de lo cual la desecha pues la misma no ofrece ningún elemento de convicción respecto a lo pretendido, ello de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - La confesión realizada por la apoderada de la parte demandante con relación a que el contrato de arrendamiento cuya nulidad se demanda fue entre las partes contratantes por demás armoniosa y voluntaria, lo cual consta al folio 99 de los autos. Con relación a la confesión promovida como prueba debe indicarse igualmente que ha sido criterio pacífico y reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que los alegatos y defensas hechos por las partes bien en el libelo, o en la contestación o bien en forma excepcional en los informes, los mismos no pueden ser considerados como pruebas, en virtud de que éstos sólo delimitan la controversia, y quedan relevados de prueba, si alguna de las partes supone una admisión de los hechos de la contraparte. Así mismo ha dicho que la confesión para ser considerada como prueba, debe desprenderse del testimonio que una de las partes haga contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra. En consecuencia la promovida no se valora como tal, en razón de la ausencia del “animus confitendi”. Y así se decide.

2. - Contrato de Arrendamiento que corre a los folios 45 al 48, otorgado en forma auténtica por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 30-03-2000, bajo el No. 79, Tomo 64. Tal probanza fue presentada en copia simple la cual no fue impugnada en su oportunidad, por lo que se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Queda evidenciado con tal instrumento que en fecha 30-03-2000 se celebró este contrato entre los ciudadanos M.H.H. y M.E.S. en representación de Inmobiliaria Prontirenta S.R.L.

3. - Valor probatorio de la misiva de fecha 07-06-2001 que corre a los folios 49 de los autos. Tal probanza fue presentada en juicio en copia simple, y siendo un instrumento privado que quedó legalmente reconocido ante el silencio de la contraparte, se tiene como fidedigno, en virtud de lo cual se valora como un principio de prueba por escrito, ello de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 444 del código de Procedimiento Civil. Con esta prueba se evidencia que en fecha 07-06-2001 la ciudadana M.E.S. le ofertó al ciudadano M.H.H. en venta el inmueble objeto de arrendamiento; se infiere que efectivamente tal misiva no guarda relación con el motivo que impulsó al accionante a realizar la consignación por negativa de la accionada a recibirle el pago de los referidos cánones de arrendamiento, pues se desprende de los autos, que a partir de esa fecha (la misiva), la demandada siguió recibiendo el pago correspondiente, ante lo cual le extendió los respectivos soportes de cancelación, los cuales constan a los folios 57 al 62.

4. - Valor probatorio de los recibos marcados con las letras C a la Z y que corren a los folios 57 al 72. Tales instrumentos presentados en original corresponde a documentos privados los cuales no fueron desconocidos en su oportunidad legal, por lo cual se tienen por legalmente reconocidos, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Con la promoción de esta prueba se constata que el arrendatario le cancelaba a la Arrendadora los cánones de arrendamiento estipulados en el contrato respectivo, con lo cual se cumplía con la obligación principal del arrendatario como contraprestación al uso y disfrute del inmueble.

5. - Valor probatorio de documento de venta que corre al folio 52 de los autos. Se trata de una copia simple de un instrumento público, la cual no fue impugnada en su oportunidad legal, en virtud de lo cual se le concede valor pleno de prueba, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con la misma se constata que el ciudadano A.M.H. es el propietario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30-03-2000.

6. - Documentales:

   6.1.- Original del Contrato de Arrendamiento sucrito por ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal, en fecha 30-03-2000, bajo el No. 79, Tomo 64. Esta prueba aún cuando fue presentada en original, la misma ya fue debidamente valorada, en razón de lo cual surte el mismo efecto probatorio dado, y así se decide.

   6.2.- Original de Notificación No. 1096 de fecha 22-03-2002. A esta prueba se le aprecia y se le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se evidencia con esta probanza que se acordó notificar en fecha 22-03-2002 por medio del Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, al ciudadano M.H.H.A., y en fecha 26-03-2002 este Alguacil informó que el ciudadano M.H.H. no se encontraba, en virtud de lo cual le dejó la boleta de notificación con la encargada, ciudadana Zurya Ayala. Se constató de igual forma que la ciudadana M.E.S. actuando en representación de Inmobiliaria Prontirenta S.R.L. le notificó al accionante sobre la decisión de la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30-03-2000, además de que la nueva Administración la llevaría la ciudadana A.M.R., notificación solicitada en fecha 21-03-2002, fecha ésta anterior a la interposición de la presente acción.

   6.3.- Notificación de venta No. 1255 practicada por el alguacil del Tribunal Tercero de los Municipios Urbanos San Cristóbal y Torbes. Así mismo, a esta prueba se le aprecia y se le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con esta probanza se acredita la notificación de la oferta de venta que de conformidad a lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le hiciera la representante legal del ciudadano A.M.H., quien es el propietario del inmueble objeto de arrendamiento, al ciudadano M.H.H., cuya solicitud se realizó en fecha 08-07-2002, fecha posterior a la interposición de la presente acción.

   6.4.- Copia Certificada de expediente de consignaciones No. 313 de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de los Municipios Urbanos San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Este Juzgador lo aprecia y le concede valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, certificada igualmente por funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.383 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con tal copia certificada se verifica la consignación de alquileres presentada por la Apoderada Judicial del ciudadano M.H.H.A. por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal Y Torbes de esta Circunscripción Judicial, presentada en fecha 17-01-2002.

   6.5.- Original de poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 17-05-2002 anotado bajo el No. 19, tomo 78 de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Este Juzgador lo aprecia y le concede valor probatorio por ser un instrumento público que emana de funcionario competente, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Se verifica con el mismo las facultades conferidas por el ciudadano A.M.H. con relación al inmueble objeto del arrendamiento a la abogada A.M.R.S..

   6.6.- Carta misiva de fecha 27-02-2000. Tal probanza fue presentada en juicio en original, y siendo un instrumento privado el cual no fue impugnado ni tachado de falso en su oportunidad legal, el mismo se valora como un principio de prueba por escrito, ello de conformidad a lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con los artículo 429 y 443 del código de Procedimiento Civil. Con este documento privado se constata que la empresa mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., tenía autorización para celebrar el Contrato de Arrendamiento con el ciudadano M.H.A..

7. - Doctrina. Promueve la factibilidad legal y legítima que se desprende de lo expresado por el autor J.L.A.G. en su texto Contratos y Garantías. La doctrina promovida no constituye un medio de valoración de prueba, toda vez que contiene sólo el criterio sostenido por los estudiosos y analistas del derecho

   DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA.

   Así mismo se observa en el escrito de Contestación de la demanda, que la parte accionada rechaza la estimación de la demanda por considerarla temeraria e ilegal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

   A tal respecto necesariamente debe referirse el criterio sentado por nuestro M.T. en su sentencia N° 807 de fecha 30-11-2005 en Sala de Casación Civil, en la cual se estableció lo siguiente:

   “Sobre ese asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: (…), estableció:

   … se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

   Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

   .

   En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya trascripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada…”.

   En atención al criterio jurisprudencial ut supra indicado, y al cual se adhiere este sentenciador, se observa que la parte accionada hizo un rechazo puro y simple de la estimación de la demanda realizada por la parte actora, sin traer a los autos probanzas sobre lo exagerada o lo temeraria e ilegal de la misma, por lo que a juicio de quien aquí sentencia, la estimación planteada en el libelo de demanda debe quedar firme, es decir, en la cantidad de Trece Millones de Bolívares (Bs. 13.000.000,oo), y así se decide.

   DE LA PRETENSION

   Planteada como quedó la controversia este Operador de Justicia debe indicarse que la decisión accionada se produce en un juicio por Nulidad de Contrato de Arrendamiento, siendo definida por la doctrina, la nulidad de un acto, como:

   la ineficiencia o insuficiencia del mismo para producir sus efectos legales.

   Al tratarse el arrendamiento como un contrato, se debe referir entonces lo que se entiende por Nulidad de un Contrato, y en tal sentido el tratadista E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, (P. 594) la define como:

   Por nulidad de un contrato se entiende su ineficiencia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros.

   En forma general se ha distinguido dentro de la teoría de las nulidades la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa, lo que nos obliga referir el alcance de cada una de ellas, y en tal sentido señala el autor citado ut supra con relación a la nulidad absoluta que:

   Existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.

   Al referirse a la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, dice el autor:

   Ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuido por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.

   Con relación a la nulidad de los contratos la Sala de Casación Civil en sentencia N° 0288 de fecha 31-05-2005 dejó sentado lo siguiente:

   El contrato puede ser nulo por causas absolutas o relativas. Las diferencias entre unas y otras han sido perfiladas en la doctrina.

   Así, es oportuno hacer referencia al criterio sostenido por F.L.H., en su obra titulada “La Nulidad de los Contratos en la Legislación Civil en Venezuela”, de conformidad con el cual los contratos absolutamente nulos son aquellos que contrarían el orden público, las buenas costumbres y los prohibidos por la Ley, por estar involucrados intereses colectivos y generales. Asimismo, expresa que el fundamento de la nulidad absoluta es la protección del orden público violentado por el contrato, razón por la cual el contrato tiene que caer irremediablemente, a pesar de todos los esfuerzos de las partes por mantener su vida jurídica, pues siempre está involucrado el orden público que debe prevaler sobre el interés privado de las partes. (Ob. cit. Pág. 13).

   Y en relación con la nulidad relativa, el mencionado autor considera que comprende los contratos afectados únicamente por causas de invalidez, es decir, incapacidad legal de una de sus partes o de ambas y vicios en el consentimiento (error, violencia y dolo). De igual manera señala que la nulidad relativa solo puede ser declarada a petición del contratante, o sus causahabientes, cuyos intereses puramente individuales son protegidos en la ley, en cuyas manos queda la decisión de determinar y resolver si el contrato ha de ejecutarse a pesar de estar viciado de nulidad relativa, o si por el contrario, debe ser sometido a la apreciación del juez para que sea declarada su nulidad, siempre que esto último ocurra antes del vencimiento del lapso de cinco (5) cinco años, previsto en el artículo 1.346 del Código Civil.

   Acorde con ello, E.M.L. enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial L.S., que la nulidad absoluta es la “...sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue...”. (Ob. cit. Pág. 93).

   Y respecto de la nulidad relativa, el mencionado autor expresa que es “...la sanción legal a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la ley, por parte de los contratantes, cuando esa norma está destinada a proteger los intereses de uno de ellos, a quien la Ley ve con especial simpatía, dada la particular circunstancia que se encontraba al contratar...”. (Ob. cit. Pág. 146).

   Acorde con ello, J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales el contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. Pág. 287, 288 y 289).

   En contraste con esto, el mencionado autor sostiene que la nulidad relativa sanciona la trasgresión de una regla legal dictada en protección de un determinado interés particular y solo al portador (o portadores) de ese concreto interés le esta atribuido el poder de hacer valer o no la nulidad, se comprende que ellos pueden confirmar o convalidar el contrato viciado, por cuanto el contrato viciado de nulidad relativa puede hacerse desaparecer por el interesado, en cuyo favor ha establecido la ley la acción de nulidad, o por el contrario puede ser confirmado por éste mediante acto de validación que subsane el vicio que afectaba dicho acto, se comprende fácilmente que la simple inacción del legitimado para intentar la acción de nulidad durante un cierto lapso pueda apreciarse como una manifestación tácita de su voluntad de confirmar el acto.

   Vistos los anteriores criterios doctrinales y el criterio jurisprudencial transcrito supra, pasa este sentenciador a analizar las presentes actuaciones a los efectos de determinar el carácter de la nulidad de la que pudiera estar afectado o no, el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, es decir, si la nulidad en caso de estar afectado, es absoluta o relativa.

   En tal sentido se observa que manifiesta el accionante de autos que la representante legal de la arrendadora, de manera personal y no en representación de su patrocinada, lo notificó judicialmente de la entrega del inmueble y de una nueva administradora; que tal notificación es ilegal, por cuanto con tal ciudadana el accionante no celebró contrato alguno, entonces mal puede ceder un contrato inexistente; que tal conducta es anómala y contraria a las buenas costumbres, por lo que concluye que el contrato de arrendamiento, el cual es el instrumento fundamental de la presente acción, es nulo, por ser contrario al orden público, a las buenas costumbres, por tener vicios en el consentimiento y dolo.

   Ahora bien, por lo expuesto anteriormente, se hace necesario entonces referir en primer lugar que, es de doctrina que el término convención corresponde a una categoría particular de actos jurídicos que se puede definir, según Aubry y Rau, como “un acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto de interés jurídico”; es decir, un acuerdo que tenga por objeto modificar una situación jurídica; crear, extinguir o modificar un derecho. Ese acuerdo de voluntades es indispensable para la existencia del contrato; es precisamente lo que le hace engendrar una obligación, toda vez que la creación de obligaciones se encuentra regida por la regla “solus consensos obligat”, o lo que es lo mismo:”el solo consentimiento obliga”.

   Establece el artículo 1.141 del Código Civil señala lo siguiente:

   Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

   1°.- Consentimiento de las partes;

   2°.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y

   3°.- Causa lícita.

   Así mismo establece el artículo 1.142 como sigue:

   El contrato puede ser anulado:

   1°.- Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

   2°.- Por vicios del consentimiento.

   Con relación al contenido del artículo 1.141 ut supra transcrito, el mismo hace referencia a los elementos esenciales a la existencia del contrato, los cuales han sido definidos como aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente; tal es el caso del consentimiento, el objeto y la causa.

   Así mismo, con relación al artículo 1.142 referido, el mismo contiene los elementos esenciales a la validez del contrato, los cuales se han definido como aquellos necesarios para que el contrato produzca todos sus efectos jurídicos; de manera que la ausencia de uno de ellos produce la invalidez del contrato, el cual, si bien existe, puede ser anulado.

   Cabe entonces establecer la diferencia entre unos y otros, y se tiene que, el contrato que deja de reunir alguna condición o elemento de validez, existe, pero puede ser declarado nulo; y el contrato que deja de reunir alguna condición o elemento esencial a la existencia, no tiene existencia jurídica, es inexistente, y por tanto, no produce efecto alguno.

   Ahora bien, en el caso de marras, alega el accionante a través de su apoderada judicial, por una parte, que el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso es inexistente, hecho éste que debe subsumirse dentro de lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, antes mencionado, por lo que en tal sentido, lo obligaba a demostrar la ausencia de uno de los elementos a los que se refiere dicho artículo, como son el consentimiento, el objeto y/o la causa, a los efectos de hacer verificar la inexistencia del referido contrato. Del análisis a las presentes actuaciones se desprende específicamente del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, el cual consta a los autos y el cual fue debidamente valorado, que en fecha 30 de marzo del año 2000 se celebró el mismo, entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., representada por la ciudadana M.E.S. en su carácter de Directora Principal con el ciudadano M.H.H.A., y en el cual convinieron que la empresa referida le daba en arrendamiento a éste último, un inmueble constituido por una casa signada con el No. 7-62, ubicada en la calle 5 entre carreras 7 y 8 de esta ciudad de San Cristóbal del estado Táchira. De ello se evidencia que hubo la manifestación del consentimiento de ambas partes, el objeto fue el inmueble dado en arrendamiento, y la causa es el arrendamiento como tal, pues éste fue el móvil para contratar; por lo que visto así, el contrato de arrendamiento que aquí es objeto de nulidad, contiene los tres elementos esenciales para su existencia, y no habiendo probado el demandante la falta de alguno de ellos, es forzoso concluir que tal contrato tiene plena existencia, y así se decide.

   No obstante a lo anterior, debe manifestar quien aquí está sentenciando, como ya se indicó al establecer la diferencia entre los elementos de existencia y los de validez de un contrato, que una cosa es la existencia del contrato y otra es su validez. En tal sentido, siguiendo estas ideas y vista la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento en estudio, es consideración de este juzgador que la parte demandante le asistía la obligación de probar los supuestos señalados en al artículo 1.142 de la norma sustantiva civil, referido por un lado, a la incapacidad legal de las partes o de una de ellas, y por el otro, a los vicios en el consentimiento.

   Se infiere del análisis que se ha venido realizando, que del acervo probatorio aportado por el accionante, no consta que éste haya demostrado que la empresa mercantil demandada o su representante legal, hubieran sido declarados incapaces por efectos de la Ley, ello por aplicación de lo contenido en los artículos 1.143 y 1.144 del Código Civil, con lo cual queda descartado la presencia de este supuesto para que el contrato de arrendamiento sea inválido.

   Por otra parte, con relación a los vicios en el consentimiento, para que el contrato de arrendamiento pueda ser anulable, deben darse los supuestos establecidos en el artículo 1.146 eiusdem, toda vez que tal consentimiento debe haberse dado como consecuencia de un error excusable, arrancado por violencia o sorprendido por dolo. Analizado como fue el presente expediente, se infiere que la parte demandante no demostró en modo alguno que el contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, se haya realizado por error y además excusable, pues debe precisarse que el error cuando se invoca debe ser verdaderamente excusable para poder pedirse su nulidad; aunado a la circunstancia de que debió demostrarse que el error sobre la identidad o las cualidades de la persona con quien se ha contratado, eran la causa única o principal del contrato, ello por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.148 eiusdem. En el presente caso se planteó que la Arrendadora al momento de suscribir el contrato de Arrendamiento, no tenía facultad para arrendar o administrar el inmueble, lo que indica que el demandante discute las cualidades representativas de la empresa demandada, lo cual no constituye un error, en virtud de lo que se alega no concierne a las obligaciones del contrato mismo, sino al aspecto de la representación que la empresa Inmobiliaria Prontirenta S.R.L. ejerció para contratar en nombre de otro. De modo que se pretende negar a esta empresa mercantil, el carácter de representante del propietario del inmueble objeto de arrendamiento, lo cual carece de razón, pues se comprobó que efectivamente el ciudadano A.M.H. sí autorizó a la referida empresa para que suscribiera el harto referido contrato de arrendamiento, debiéndose aclarar con relación a los mandatos, que no existe una fórmula sacramental para otorgar un mandato expreso o tácito, ni tal otorgamiento debe necesariamente estar revestido de solemnidades especiales para su existencia o validez, salvo en los casos de actos judiciales, y el poder para celebrar en nombre de otro un acto para el cual la ley exija instrumento otorgado ante un Registrador Subalterno, casos en los cuales el poder debe constar en forma auténtica. Se concluye entonces, que la ley no exige en el caso de los contratos de arrendamientos una representación expresa ni sujeta a solemnidades, por lo que constando la autorización aludida hecha por el propietario del inmueble a la sociedad mercantil Inmobiliaria Prontirenta S.R.L., se infiere que tal representación es legítima y no vicia por error, ni violencia ni menos por dolo, el consentimiento manifestado en el contrato de arrendamiento que se pretende anular.

   Por otra parte, alegó la parte accionante que el contrato de arrendamiento objeto de esta acción es nulo por ser contrario al orden público y a las buenas costumbres. A tal respecto se tiene que con relación al orden público, éste ha sido definido por Domínici, citado por el tratadista J.M.-Orsini, en su obra La Doctrina General del Contrato así:

   El orden público significa…el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos de los particulares y a sus relaciones recíprocas

   .

   Y con relación a las buenas costumbres el citado autor J.M.-Orsini, señala como sigue:

   “La expresión “buenas costumbres” se refiere, pues, a la vida moral sentida por los hombres no como un imperativo interno de perfeccionamiento ético, sino como relación de otros exteriorizada por la vía de las costumbres. Es un concepto que implica una relación social; y es en virtud de esta última constatación por lo que la “inmoralidad” puede convertirse en objeto de consideración jurídica, , ya que la valoración de la inmoralidad como algo jurídicamente relevante deriva del hecho de haber pretendido prestarle la fuerza conexa a la juricidad.”

   Se infiere de estos conceptos que, mientras con el uso de la noción de orden público se buscar garantizar los puntos esenciales de las estructuras construidas por el ordenamiento jurídico e impedir que, en ausencia de una explícita norma preceptiva o prohibitiva, ellas puedan ser violadas por la autonomía que el propio ordenamiento reconoce a los particulares; con la utilización de la noción de buenas costumbres se busca impedir que allí donde falte todavía un principio de orden público aplicable, pueda utilizarse la autonomía privada para dar fuerza legal a ciertas conductas que están en contraste con la moralidad pública.

   Constituye pues, la función del orden público y de las buenas costumbres, servir de límite a la autonomía de la voluntad negocial, cuyo principio está normado en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

   Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   Reconoce pues esta norma a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. Pero este poder de la voluntad de las partes no es absoluto e incondicionado; él tiene un límite explícitamente determinado en el artículo 6 del Código Civil que señala:

   No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.

   En este sentido la parte accionante no demostró de qué manera se ha infringido el orden público ni de qué forma se relajaron las normas que regulan la materia arrendaticia, que haya afectado la moral pública o las buenas costumbres, siendo importante destacar que no basta la simple alegación de hechos dentro de una pretensión, sino que se hace necesario traer a la convicción de los sentenciadores la certeza o veracidad de la existencia de tales hechos; de lo contrario, el derecho debe negarse, pues como plan regulador de la conducta social, cuyo fin último de éste es perseguir la armonía entre las partes, no podría existir una protección constitucional o legal, a expensas de los derechos fundamentales de los otros.

   Por tanto, ante la inexistencia de los presupuestos exigidos en el artículo 1.142 del Código Civil, o alguno de ellos; y ante la falta de fundamentos probatorios que atenten contra el orden público y a las buenas costumbres, la pretensión de la parte demandante debe sucumbir a la demandada, razones éstas suficientes por las cuales deberá declararse sin lugar la presente acción, como de manera expresa y positiva se hará en la dispositiva del presente fallo, y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, RESUELVE:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la demanda interpuesta por la Abg. YUMMY COROMOTO S.M., actuando como Apoderada Judicial del ciudadano M.H.H.A., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 17.297.073 en contra de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA PRONTIRENTA S.R.L., en la persona de su Representante Legal, ciudadana M.E.S., por Nulidad de Contrato de Arrendamiento.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte accionante a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Juzgado. Notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, a los Tres (03) días del mes de Julio de 2007. Años: 197º de la Independencia 148º de la Federación.

P.A.S.R.

JUEZ TEMPORAL

J.M.S.L.

SECRETARIO TEMPORAL