Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Julio de 2012

PARTE ACTORA: YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.128.266.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: R.S.A., M.J.P.P., E.S.A.J.S.A., M.C.C.M. y M.L. y V.P.L., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.655, 26.729, 37.716, 73.898, 66.621, 99.009 y 178.156, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: OPTIPLAS C.A., sociedad mercantil de este domicilio e inscrita en el registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21.10.1982, bajo el Nº 06, Tomo 134-A.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: J.R.V., J.B.M.A., C.M. y E.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 30.979, 93.852, 116.819 y 12.854, respectivamente.

CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE: 10337

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesta en fecha 21.06.2011, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quedando para conocer de la causa al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 19.09.2011, mediante el procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 22.09.2011, la parte actora presentó los fotostatos a los fines de librar la compulsa.

En fecha 29.09.2011, la parte actora dejó constancia de la entrega de los emolumentos al alguacil a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada.

En fecha 26.10.2011, el Alguacil manifestó la imposibilidad de la citación personal de la parte demandada.

03.11.2011, la parte actora solicitó la citación por carteles.

Por auto de fecha 14.11.2011, el Tribunal aquo, libró cartel de citación.

En fecha 06.03.2012, la demandada se dio por citado en la presente causa.

En fecha 08.03.2012, la demandada presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 16.03.2012, la parte actora presentó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 20.03.2012, el tribunal aquo admitió las pruebas promovidas por la parte actora por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes.

En fecha 20.03.2012, la parte demandada presentó escrito de pruebas.

Por auto de fecha 23.03.2012, el Tribunal aquo admitió las pruebas promovidas por la parte actora por cuanto no son manifiestamente ilegales ni impertinentes.

Mediante sentencia definitiva dictada por el Juzgado A-quo en fecha 27.03.2012, declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En fecha 30.03.2012, el apoderado judicial de la parte actora apeló de la sentencia de fecha 27.03.2012.

En virtud de ello, el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos.

A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal.

Mediante auto de fecha 25.04.2012, se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a los fines de dictar la correspondiente sentencia en la presente causa.

En fecha 27.04.2012, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de conclusiones.

En fecha 16.05.2012, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos.

Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en su escrito libelar expuso lo siguiente:

Alega que en fecha 21.08.2007, su representada la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil OPTIPLAS CA., un lote de terreno y dos (2) galpones sobre el mismo construido, situado en el kilómetro 9 de la carretera Petare S.L., Filas de Mariche, Conjunto Industrial del Este, Caracas.

Aduce que, el término de duración del contrato de arrendamiento era de un año fijo, contado a partir del día 01.06.2007, hasta el día 31.05.2008, improrrogable.

Argumenta que el canon de arrendamiento fue convenido entre las partes en la suma de cinco millones cincuenta y siete mil seiscientos cuarenta y nueve bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 5.057.649,48) mensuales según denominación monetaria anterior, hoy en día equivalente a cinco mil cincuenta y siete bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 5.057,65).

Explica que la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble de autos nació en fecha 01.06.1995, según se evidencia de contrato de arrendamiento debidamente autenticado pro ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 13.07.1995, anotado bajo el Nº 34, Tomo 98, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y a su decir, habiéndose celebrado sucesivas prórrogas hasta la celebración del contrato de arrendamiento.

Sostiene que a partir del día 31.05.2008 el contrato de arrendamiento se encontraba en el plazo de prórroga legal, el cual venció el día 31.05.2011.

Por último manifiesta que la arrendataria tenía la obligación de entregar el inmueble arrendado en fecha 31.05.2011.

Fundamenta su pretensión conforme a los artículos 1.167, del Código Civil y los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada en su contestación de la demanda expuso lo siguiente:

i) Convienen en la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, dado el hecho que efectivamente su representada suscribió un contrato de arrendamiento con la parte actora en fecha 21.08.2007.

ii) Convienen en que la relación arrendaticia que tiene por objeto un inmueble arrendado esta constituido por un lote de terreno y dos galpones sobre este construidos, situados en el kilómetro nueve de la carretera Petare S.L., Filas de Mariche y que tal relación arrendaticia nació el día 01.06.1995, según se evidencia por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 13.06.1995, anotado bajo el Nº 34, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.

iii) Convienen en el hecho que el canon de arrendamiento aceptado por las partes contratantes fue la cantidad de cinco mil cincuenta y siete con 65/00 (Bs. 5.057,65).

Por otro lado, niegan, rechazan y contradicen que la relación arrendaticia haya culminado el día 31.05.2008.

Niega rechaza y contradice que, desde el día 31.05.2008, exclusive, haya comenzado a transcurrir el plazo de la prórroga legal.

Alega que el contrato de arrendamiento tiene fecha de culminación al día 31.05.2008, pero no es menos cierto que se continúo con la relación arrendaticia sin que mediara desahucio o notificación de las partes de manifestar abiertamente su voluntad de no continuar con la relación contractual.

Argumenta que, en fecha 17.07.2009, la parte actora intentó ante la Dirección General de Inquilinato, un procedimiento de regulación de alquileres siendo admitida dicha regulación en fecha 06.10.2009, y el cual fue decidido por acto administrativo contenido en la Resolución Administrativa numero: 00013833, de fecha 01.02.2010, emanada del mencionado organismo.

Esgrime que las partes actuantes son tanto la sociedad mercantil OPTIPLAS C.A., como la actora YARMILA PYTLIK GENTILE, que la regulación recurrida pesa su dictamen con relación al canon de arrendamiento del inmueble objeto del contrato que a través de la presente acción se busca el cumplimiento y en consecuencia existe el interés de la hoy demandante que era y es continuar con la relación arrendaticia existente, al pretender como en efecto lo hizo, aumentar el canon de arrendamiento del inmueble arrendado, más nunca concluir o terminar con tal relación arrendaticia.

Manifiesta que sigue consignando actualmente en el Tribunal de consignaciones según expediente Nº 20081362, los cánones de arrendamiento causados y derivados del contrato suscrito entre las partes y en función del canon de arrendamiento fijado entre ellas, cumpliendo así su mandante con las obligaciones contractuales.

Aduce que ha tenido y hasta la fecha se mantiene una relación arrendaticia que se inició por contrato suscrito en fecha 01.06.1995, como se puede apreciar de los distintos contratos de arrendamiento suscrito entre las partes desde el inicio de su relación arrendaticia y que eran a tiempo determinado pero siendo que los mismos fueron renovados una y otra vez en el tiempo, hasta que suscribió el contrato de arrendamiento que comenzó a regir el 01.06.1995, el cual se ha mantenido vigente hasta la fecha produciéndose de derecho una indeterminación en el tiempo de la relación arrendaticia y además hay que tomar en cuenta que para la fecha de interposición de la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal el día 21.06.2011, ya habían transcurrido 15 años de duración de la relación locativa existente entre las partes.

Que, los contratos de arrendamientos prorrogados excedan por más de 15 años se indeterminan como consecuencia de la tacita reconduccción.

Alega que solo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Por último manifiesta que la presente acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal el día 21.06.2011, han transcurrido en creces mas de 15 años vale decir, 16 años con 20 días por lo que se puede deducir que se encuentra en un contrato a tiempo indeterminado.

Asimismo, niegan y rechazan que la accionante tenga derecho a reclamar daños y perjuicios derivados de la supuesta falta de entrega del inmueble arrendado y de acuerdo a lo previsto en el último contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, pues en ese caso no se trata de un simple incumplimiento por parte de su representada en sus obligaciones contractuales, sino como ya han sostenido, la relación arrendaticia se convirtió en indeterminada en el tiempo producto de la voluntad de las partes y al seguir cumpliendo con el pago de los cánones de arrendamiento y de parte de la arrendadora al dejar en la posesión del inmueble a su representada.

Por último, solicita sea declarada sin lugar la presente demanda.

Tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda junto con la contestación, concluye esta Alzada que ambas partes admitieron la situación relacionada en primer lugar, en la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 21.08.2007; en segundo lugar, en la relación arrendaticia que tiene por objeto un bien inmueble constituido por un lote de terreno y dos galpones situados en el kilómetro nueve de la carretera Petare S.L., Filas de Mariche; en tercer lugar, en la relación arrendaticia nacido el día 01.06.1995 y en cuarto lugar, el canon de arrendamiento aceptado por ambas partes contratantes por la cantidad de cinco mil cincuenta y siete con sesenta y cinco céntimos (Bs. 5.057,65), los cuales significan que tales hechos no son objeto de prueba y así se establece.

Así las cosas, se puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en “el examen de la determinación o indeterminación de la relación arrendaticia” y la procedencia de la acción intentada, por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto pasa esta Alzada a realizar el examen valorativo de las pruebas:

DE LAS PRUEBAS

La parte actora junto al libelo de la demanda presentó:

• Copia Certificada del instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 06.08.2008, bajo el Nº 60, Tomo 41, de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (f. 09 al 10). Dicha documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, dicha copia certificada es pertinente por cuanto se desprende del mismo, la cualidad de los abogados R.S.A., M.J.P.P., E.S.A.J.S.A., M.C.C.M. y M.L., antes identificados, de representar judicialmente a la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN, antes identificada, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Copia Certificada del Contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 21.08.2007, bajo el Nº 64, del Tomo 60, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (f. 11 al 16). Dicha documental, como antes se determinó, se tiene como un hecho admitido por las partes, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.

• Copia simple del contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, Bello Campo, en fecha 13.07.1995, bajo el Nº 34, del Tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría (f. 17 al 25). Dicho medio de prueba, como antes se estableció, se tiene como un hecho admitido por las partes, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.-

En el lapso probatorio promovió:

• Promovió las documentales marcadas con las letras “A-1, A-2 y A-3”, referente a los tres contratos de arrendamientos celebrado entre las partes en el curso de la relación arrendaticia en fecha 17.06.2001, 02.09.2005 y 17.08.2006, respectivamente (f. 382 al 396). Las mencionadas documentales originales fueron presentadas a la parte demandada y por cuanto no la tacharon de falso ni la impugnaron se tienen por reconocidos y por ende, es legal conforme a lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, considera este órgano jurisdiccional que, la relación arrendaticia fue admitida por ambas partes debido al reconocimiento expreso de ambos de haber suscrito contratos de arrendamiento sucesivos siendo el último en fecha de fecha 21.08.2007, razón por la cual queda relevado de prueba y así se establece.

• Promovió prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que informe 1) si la empresa OPTIPLAST C.A., esta consignando a favor de la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN por ante ese Tribunal, cantidades de dinero en calidad de cánones de arrendamiento, actuaciones cursantes al expediente Nº 20081362 de la nomenclatura de dicho tribunal y 2) Si la beneficiaria de dichas consignaciones, ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVÁN por si o por medio de apoderado ha retirado alguna suma de dinero que corresponda a cánones de arrendamiento de meses posteriores al mes de mayo de 2011. Dicho medio de prueba si bien es cierto es legal de conformidad con lo pautado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que la presente acción no se trata de una falta de pago, sino de un cumplimiento de contrato por vencimiento del término, por lo que resulta a todas luces impertinente y por ende, se desecha y así se establece.

Por su parte, la demandada en el acto de contestación de la demanda presentó lo siguiente:

• Marcado con la letra “A”, instrumento poder especial otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital y Estado Miranda el día 08.04.2010, anotado bajo el Nº 07, Tomo 89, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f. 63 al 67). Dicha documental fue presentada a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende del mismo la cualidad de los abogados J.R.V., J.B.M.A., C.M. y E.M., antes identificados, de representar judicialmente a la sociedad mercantil OPTIPLAS C.A, antes identificados, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.

• Marcado con la letra “B”, Copia Simple de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, (f. 84 al 97). Dicha copia fotostática fueron presentadas a la parte actora, siendo impugnado en su escrito de promoción de pruebas en base a los siguientes términos: “…omissis…, impugno las copias fotostáticas simples consignadas por la parte demandada que constan en los folios 54 al 75 de los recaudos acompañados por ésta al escrito de contestación a al demanda, alegando que se trata de copias certificadas las cuales no lo son. Asimismo los recaudos impugnados son copias simples de documentos privados ya que consisten en supuestos recibos de depósitos y no constituyen como se afirma en el mencionado escrito de prueba de consignaciones de alquiler, pues no están acompañadas de las actuaciones del tribunal competente que el otorgarían dicho carácter,”. Ahora bien, de la impugnación antes descrita, realizada por el apoderado judicial de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, observa este Tribunal que la mencionada copia fotostática contentiva de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, si bien es cierto es legal conforme a lo contemplado en el segundo aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero no es menos cierto que la misma fue impugnada, y quien aquí decide considera que para que dicha impugnación sea procedente debe ser necesario que sea de manera detallada y precisa, es decir, exponer las razones que sustenta tal impugnación, para lo cual se observa que el impugnante no lo hizo, solo se limitó a generalizar e indicar también unos folios errados, el exponente debe expresar de manera pormenorizada los hechos que le sirven de apoyo y que se proponga probar. aunado a ello, el promovente de la prueba no solicitó de modo alguno la impugnación de manera detallada para la presentación posterior en original, autentico o en copias certificadas, razón por la cual esta Alzada desecha tal impugnación y así se decide. Por otro lado, quien aquí decide considera que dicho medio de prueba es impertinente porque nada demuestra respecto al cumplimiento o no del contrato de arrendamiento admitido por las partes, razón por la cual se desecha y así se establece.

• Marcado con la letra “B”, Copia Certificada del expediente signado con el Nº 6572, conocido por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, (f. 98 al 375). Dicha copia certificada fueron presentadas a la parte actora, siendo impugnadas en su escrito de promoción de pruebas en base a los siguientes términos: “…omissis…, impugno las copias fotostáticas simples consignadas por la parte demandada que constan en los folios 54 al 75 de los recaudos acompañados por ésta al escrito de contestación a al demanda, alegando que se trata de copias certificadas las cuales no lo son. Asimismo los recaudos impugnados son copias simples de documentos privados ya que consisten en supuestos recibos de depósitos y no constituyen como se afirma en el mencionado escrito de prueba de consignaciones de alquiler, pues no están acompañadas de las actuaciones del tribunal competente que el otorgarían dicho carácter,”. Ahora bien, de la impugnación antes descrita realizada por el apoderado judicial de la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, observa este Tribunal que, la mencionada copia certificada contentiva del expediente signado con el Nº 6572, conocida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, si bien es cierto es legal conforme a lo contemplado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pero no es menos cierto que, la misma fue impugnada de manera genérica, y quien aquí decide considera que dicho mecanismo probatorio como lo es una copia certificada expedida por un funcionario público –Juez- que da fe pública, debe ser impugnado aportando medios de prueba que desvirtúen su contenido, pues al tratarse de documentos públicos, los mismos deben tenerse válidos salvo prueba en contrario, razón por la cual esta Alzada desecha tal impugnación y así se decide. Por otro lado, quien aquí decide considera que dicho medio de prueba es impertinente porque nada demuestra respecto al cumplimiento o no del contrato de arrendamiento admitido por las partes, razón por la cual se desecha y así se establece.-

En el lapso probatorio promovió:

• En el primer capitulo, promovió el valor probatorio que se deriva de la documental traída al proceso por la parte actora marcada con la letra “B” (contrato de arrendamiento presentado por la parte actora). Ahora bien, considera este Tribunal de Alzada que ya se emitió pronunciamiento al respecto.-

• En el segundo capitulo, promovió el valor probatorio de las documentales consistentes en las copias certificadas de la causa Nº 6572, conocida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital y las copias simples de la decisión de dicho Juzgado Contencioso marcados con las letras “A” y “B.” Ahora bien, considera este Tribunal que ya se emitieron pronunciamientos al respecto de las documentales simples y certificadas marcadas con las letras “A” y “B”.-

• Promovió marcado con la letra “D”, copias simples de la solicitud de retiro de consignaciones, de fecha 08.07.2010, realizada por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN, como parte actora, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente Numero: 20081362; copia simple de auto de egreso de consignaciones, de fecha 30.09.2010, emanado del señalado juzgado de consignaciones arrendaticias y copias fotostática de cheque que de la cuenta corriente del mismo Juzgado, por la cantidad de ciento un mil ciento cincuenta y dos con 80/100, (Bs. 101.152,80) los cuales forman parte del expediente numero 20081326, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de receptor de consignaciones ofrecidas en pagos reales y depósito. Dicha documental fue presentada a la parte actora la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es impertinente en razón que nada tiene que ver las consignaciones arrendaticias con la determinación o indeterminación alegada y cuestionada por ambas partes, razón por la cual se desecha del legajo probatorio y así se establece.

CAPITULO II

MOTIVA

Consideraciones para decidir:

Consta al folio 413 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27.03.2012, mediante la cual, declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentara la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, en contra de la sociedad mercantil OPTIPLAS C.A., bajo los siguientes términos:

….OMISSIS….

Siendo así, la acción escogida y planteada por el demandante yerró, pues resulta idónea e inviable, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, toda vez que al establecerse que el contrato de arrendamiento, es de los denominado indeterminados lo procedente era demandar la acción de desalojo y no la de cumplimiento de contrato de arrendamiento fundada en el vencimiento de la secuela del juicio la pretensión incoada en su contra por los motivos precedentemente analizado, lo cual conlleva inexorablemente a un fallo desestimatorio de la demanda y la consecuencia jurídica de la declaratoria de sin lugar la demanda y así se decide

.

Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró sin lugar el juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones para resolver el fondo de la presente controversia de la siguiente manera:

Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación intentado por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27.03.2012, que declaró sin lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. En efecto, observa quien aquí decide, que la actora señala la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y el demandado, sobre un inmueble constituido por “UN (01) lote de terreno y dos (02) galpones sobre el mismo construido, situado en el Kilómetro 9 de la Carretera Petare S.L., Filas de Mariche, Conjunto Industrial del Este, Caracas”, el cual fue suscrito el último contrato de arrendamiento en fecha 21.08.2007, siendo aceptada o reconocida por ambas partes, como se estableció anteriormente, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto en el N° 64, Tomo 60, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, con un tiempo de duración de un (01) año improrrogable el cual se venció el 31.05.2008.

Asimismo, Llegada la oportunidad de la contestación el accionado establece una “Infitatio”, vale decir, niega en todas y en cada una de sus partes las pretensiones libelares del actor, reconociendo como cierto la existencia de la relación arrendaticia, expresando que tal relación es a tiempo indeterminado y que el inquilino lo ha seguido ocupando, por lo cual, al ser un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado la vía intentada es improcedente, vale decir, que no procede el cumplimiento del mismo, sino la indeterminación del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la indeterminación de la relación arrendaticia desde hace mas de quince años conforme a lo contemplado en el artículo 1.580 del Código Civil venezolano.

Vista tal defensa perentoria, esta Alzada considera necesario, entrar al análisis “In Limine” de dicha excepción, pues para el caso de estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción intentada por el arrendador, bajo la normativa de la resolución contractual sería sin lugar, pues no existe la posibilidad de demandar el cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que lo procedente es que, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado se demande el desalojo del mismo, dentro de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Desde esa perspectiva y analizando a los autos observa esta Superioridad, la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 21.08.2007, la cual es un hecho admitido por las partes motivado a la aceptación de la relación arrendaticia de este último contrato como de los anteriores que no van al caso en concreto y en dicha cláusula contractual cual partes establecieron lo siguiente:

QUINTA

La duración de este contrato es de Un (01) año fijo, a partir del 01 de Junio del 2.007, al 31 de Mayo del 2.008, improrrogable, Queda entendido que este contrato, en ningún caso pasara a ser por tiempo indeterminado si al finalizar la vigencia del presente contrato EL ARRENDATARIO, estuviere interesado en celebrar uno nuevo, deberá participárselo por escrito a la ARRENDADORA con no Menos de tres (3) meses de anticipación, será indispensable siempre y en todo caso elaborar un nuevo contrato. Si así sucediera se acorará un nuevo canon de arrendamiento y se ajustara un aumento proporcional a la inflación, al encarecimiento de la vida y el respectivo ajuste del depósito de garantía que más adelante se menciona, tomando como referencia el índice inflacionario que dicte el Banco Central de Venezuela para el momento, como ajuste del nuevo canon si EL ARRENDATARIO, permaneciera ocupando dicho inmueble, aun vencido el término de duración del presente contrato, en ningún caso operará la tacita reconducción, ay que la voluntad de LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO, ha sido la de contratar el tiempo determinado de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.590 del Código Civil por la cual si EL ARRENDATARIO, continuara ocupando dicho inmueble después del vencimiento del plazo, su ocupación será considerada ilícita y en consecuencia en ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad o conversión de este contrato, en un contrato a tiempo indeterminado.

De la cláusula anteriormente transcrita, partimos de la base en la interpretación de dicha cláusula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una cláusula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, de un (01) año improrrogable. Precisemos también que ante dicha cláusula contractual se estableció que en ningún caso pasaría a tiempo indeterminado si al finalizar el mismo, el arrendatario-demandado estaría interesado en participárselo a la arrendadora-accionante por lo menos con tres (03) meses de anticipación.

Ahora bien, considera esta Alzada que a pesar que ambas partes pactaron o convinieron lo antes trascrito en el contrato, mal podría contravenir de acuerdo a la naturaleza de las disposiciones contenidas en leyes especiales, las cuales privan sobre la normativa existente dentro de la esfera de las leyes ordinarias, nos lleva a concluir que, lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, priva sobre lo dispuesto en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual, dado el eminente carácter de interés social que tiene la materia arrendaticia se ha venido equiparando a ésta, en todo su contexto el orden público que deviene propiamente no sólo del interés social antes señalado, sino también de la disposición contenida en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

.

En tal sentido, y a mayor abundamiento, en jurisprudencia reiterada y pacífica, la extinta Corte Suprema de Justicia y el actual Tribunal Supremo de Justicia, a través de sus diferentes Salas ha interpretado el alcance y sentido de la excepción “orden público”, así pues la Sala Constitucional mediante sentencia número 87, de fecha 29 de Enero de 2002, con ponencia del Magistrado JOSÉ M. DELGADO OCANDO, precisó:

…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de aciertos, cuanto se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público….-

A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la ciudadanía y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento…

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En lo atinente a la legislación inquilinaria, se ha dicho que es de orden público relativo, porque sus normas no pueden ser relajadas por convenios particulares, en perjuicio del arrendatario que es considerado como el débil jurídico de la relación arrendaticia, pero sin que nada impida que arrendador y arrendatario convengan estipulaciones que mejoren la situación del arrendatario dentro de una determinada relación arrendaticia.

En consecuencia, a criterio de este Juzgador, en base a los razonamiento antes expuestos y, en sintonía con los preceptos constituciones relativos al debido proceso, así como en base a la ley especial que regula la materia arrendaticia, donde el legislador procuró proteger al débil jurídico, que en este caso no es mas que el arrendatario, resulta forzoso considerar no es valido el acuerdo hecho entre las partes en cuanto a que “en ningún caso pasaría a tiempo indeterminado si al finalizar el mismo, el arrendatario-demandado estaría interesado en participárselo a la arrendadora-accionante por lo menos con tres (03) meses de anticipación”; en razón de la existencia de la prorroga legal arrendaticia y de la improrrogabilidad como ellos mismo establecieron, ya que sería deber del arrendador-accionante de notificar a la arrendataria de la no continuidad del contrato de arrendamiento mediante notificación judicial, porque de ope legis comienza a transcurrir la prorroga legal hasta el vencimiento de este último, lo cual ya posteriormente se indeterminaría el contrato, lo cual será examinado mas adelante y así se decide.-

Por otro lado, resuelto como fue el contenido de la cláusula quinta del contrato admitido por las partes, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación el cumplimiento contractual y la acción degeneraría en ilegal.

Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención, permitiéndosele a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el día 31.05.2008, y su prorroga legal (seis meses) no desplegó el actor (arrendador) una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente, que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es decir, es introducida en fecha 21.06.2011. Al haber permanecido el arrendatario en el goce de la cosa dada en arrendamiento y al no haberle el actor- arrendador ejercido las acciones correspondientes en la oportunidad de la insolvencia del arrendatario, se generó evidentemente la tacita reconducción del mismo y por ende el contrato se convirtió en un contrato arrendaticio a tiempo indeterminado. Circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada.

Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción.

En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como lo es la imposibilidad de pedir su resolución y la necesidad de accionar y alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo.

Así, autores de la talla de G.C. (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado:

…cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …

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Criterio éste ratificado por el tratadista G.G.Q. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa:

… no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…

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Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando la casa y la actitud pasiva del arrendador de atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar el cumplimiento del contrato, pues ello se da, en el caso de los contratos a tiempo determinado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, debe declararse inadmisible la demanda de cumplimiento contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de cumplimiento en un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor P.R. RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo).

De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor P.R. RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado:

…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…

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Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente pretensión es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y no por una acción de cumplimiento o resolución contractual, por lo cual, la presente demanda debe declararse sin lugar la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en el dispositivo del presente fallo, pero con distinta motivación y así se establece.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República, por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR, la apelación intentada por la parte actora, ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 27.03.2012, que declaró SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN, en contra de la sociedad mercantil OPTIPLAS C.A.

SEGUNDO

CONFIRMA, pero con motivación distinta la sentencia de fecha 27.03.2012, dictada por el Tribunal Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, contra la sociedad mercantil OPTIPLAS C.A, por acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

CUARTO

Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas en razón de que el vencimiento no fue en su totalidad.

QUINTO

Remítase el presente expediente al Tribunal aquo, una vez quede definitivamente firme el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de julio de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

EL JUEZ,

DR. V.J.G.J..

EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS D.M..

En esta misma fecha, siendo las se publicó, registró y diarizó la anterior decisión, en el expediente N° 10337, como quedó ordenado.

EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS D.M..